Tổ chức tư vấn pháp lý...9 CHƯƠNG 2: CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ QUẢN LÝ CÁC HOẠT ĐỘNG HỖ TRỢ GIAO DỊCH TRÊN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN...10 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG, GIẢI PHÁP QUẢN LÝ CÁC H
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
-o0o -MÔN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 2
CHỦ ĐỀ: QUẢN LÝ CÁC HOẠT ĐỘNG HỖ TRỢ GIAO DỊCH TRÊN THỊ
Trang 2MỤC LỤC
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT QUẢN LÝ CÁC HOẠT ĐỘNG HỖ TRỢ GIAO
DỊCH TRÊN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN 2
1 CÁC KHÁI NIỆM 2
1.1 Môi giới quyền sử dụng đất 2
1.2 Tư vấn giá đất 2
1.3 Quản lý các hợp đồng trong giao dịch quyền sử dụng đất: vi bằng, công chứng, chứng thực, ủy quyền 3
1.4 Tổ chức tư vấn pháp lý 3
2 N ỘI DUNG VỀ QUẢN LÝ CÁC HOẠT ĐỘNG HỖ TRỢ GIAO DỊCH TRÊN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI BẤT ĐỘNG SẢN , 4
2.1 Môi giới quyền sử dụng đất 4
2.2 Tư vấn giá đất 4
2.3 Quản lý các hợp đồng trong giao dịch quyền sử dụng đất 6
2.4 Tổ chức tư vấn pháp lý 9
CHƯƠNG 2: CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ QUẢN LÝ CÁC HOẠT ĐỘNG HỖ TRỢ GIAO DỊCH TRÊN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN 10
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG, GIẢI PHÁP QUẢN LÝ CÁC HOẠT ĐỘNG HỖ TRỢ GIAO DỊCH TRÊN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN 11
1 T HỰC TRẠNG QUẢN LÝ CÁC HOẠT ĐỘNG HỖ TRỢ TRONG THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI , BẤT ĐỘNG SẢN 11
1.1 Môi giới quyền sử dụng đất 11
1.2 Tư vấn giá đất 13
1.3 Quản lý hợp đồng trong giao dịch quyền SDĐ: vi bằng, công chứng, chứng thực, ủy quyền… 14
1.4 Một số hoạt động khác: sàn giao dịch BĐS, tư vấn, quản lý BĐS 17
2 G IẢI PHÁP QUẢN LÝ CÁC HOẠT ĐỘNG HỖ TRỢ TRONG THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI BẤT , ĐỘNG SẢN 18
2.1.Môi giới quyền SDĐ 18
2.2 Tư vấn giá đất 19
2.3 Quản lý hợp đồng giao dịch 19
2.4 Các hoạt động khác 20
Trang 3CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT QUẢN LÝ CÁC HOẠT ĐỘNG HỖ TRỢ GIAO DỊCH TRÊN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN
1 Các khái niệm
1.1 Môi giới quyền sử dụng đất
- Môi giới: là hành vi làm trung gian cho các bên tiếp xúc, đàm phán và thiết lậpcác quan hệ để hưởng thù lao
Nội dung của hoạt động môi giới thường chỉ gồm việc tìm kiếm khách hàng vàtiến hành một số đàm phán ban đầu với họ, tổ chức cho người được môi giới tiếp xúc vớikhách hàng và hỗ trợ các bên trong việc đàm phán và ký kết hợp đồng Khác với ngườiđại diện, người môi giới không trực tiếp giao kết hợp đồng với khách hàng
- Khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định: Môi giới bất độngsản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại, cho thuê mua bất động sản
- Theo Khoản 19 Điều 3 Luật đất đai 2013: Giá đất là giá trị của quyền sử dụngđất tính trên một đơn vị diện tích đất
=> Tư vấn giá đất là việc xác định giá đất một cách chính xác nhằm giúp đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất, hỗ trợ cho công tác quản lý giá đất của nhà nước.
1.3 Quản lý các hợp đồng trong giao dịch quyền sử dụng đất: vi bằng, công chứng, chứng thực, ủy quyền.
- Theo khoản 1 Điều 2 Luật công chứng 2014: Công chứng là việc công chứngviên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp
Trang 4đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chínhxác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sangtiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) màtheo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầucông chứng.
- Theo khoản 2 Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP: Chứng thực là việc cơ quan,
tổ chức có thẩm quyền căn cứ vào bản chính để chứng thực bản sao là đúng với bảnchính
- Theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP: Vi bằng là văn bản ghi nhận
sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cánhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này
- Ủy quyền là cá nhân/tổ chức cho phép cá nhân/tổ chức khác có quyền đại diệncho mình đưa ra những quyết định hay thực hiện một hành động pháp lý nào đó mà đồngthời vẫn phải chịu trách nhiệm đối với việc ủy quyền/cho phép đó
Điều 10 Tổ chức thực hiện trợ giúp pháp lý
1 Tổ chức thực hiện trợ giúp pháp lý bao gồm Trung tâm trợ giúp pháp lý nhànước và tổ chức tham gia trợ giúp pháp lý
2 Sở Tư pháp công bố danh sách các tổ chức thực hiện trợ giúp pháp lý tại địaphương, đăng tải trên trang thông tin điện tử của Sở Tư pháp và gửi Bộ Tư pháp để tổnghợp đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tư pháp
Điều 12 Tổ chức tham gia trợ giúp pháp lý
1 Tổ chức tham gia trợ giúp pháp lý bao gồm tổ chức ký hợp đồng thực hiện trợgiúp pháp lý và tổ chức đăng ký tham gia trợ giúp pháp lý
Trang 52 Tổ chức ký hợp đồng thực hiện trợ giúp pháp lý bao gồm tổ chức hành nghềluật sư, tổ chức tư vấn pháp luật ký kết hợp đồng thực hiện trợ giúp pháp lý với Sở Tưpháp theo quy định của Luật này.
2 Nội dung về quản lý các hoạt động hỗ trợ giao dịch trên thị trường đất đai, bất động sản
2.1 Môi giới quyền sử dụng đất
Theo luật kinh doanh bất động sản 2014:
Điều 62 Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lậpdoanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản,trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này
2 Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải
có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định củapháp luật về thuế
3 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồngthời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinhdoanh bất động sản
Điều 63 Nội dung môi giới bất động sản
1 Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán,
* Các trường hợp thực hiện tư vấn giá đất:
Điều 115 Luật đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp tư vấn xác định giáđất bao gồm:
Trang 6+ Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất vàđịnh giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu;
+ Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩmquyền, các bên có liên quan;
+Khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêucầu
* Nguyên tắc hoạt động tư vấn giá đất:
Theo quy định tại điều 19, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chínhphủ quy định về nguyên tắc hoạt động tư vấn xác định giá đất:
+ Thực hiện đúng các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, nội dung khixây dựng khung giá đất, bảng giá đất và định giá đất cụ thể;
+ Độc lập, trung thực, khách quan;
+Thực hiện nghĩa vụ quy định tại Khoản 2 Điều 116 của Luật Đất đai số45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 (sau đây gọi tắt là Luật đất đai năm 2013) bao gồm :chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả tưvấn giá đất; thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn xác định giá đất với bên thuê tưvấn; chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo cơ quannhà nước có thẩm quyền về tổ chức, kết quả hoạt động tư vấn xác định giá đất định kỳhàng năm hoặc trong trường hợp đột xuất; thực hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tàichính khác có liên quan theo quy định của pháp luật; đăng ký danh sách định giá viên vàviệc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi
tổ chức tư vấn xác định giá đất đặt trụ sở chính; lưu trữ hồ sơ, tài liệu về kết quả tư vấnxác định giá đất và các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật
* Điều kiện hoạt động của tổ chức tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất
a Điều kiện hoạt động của cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất
Căn cứ tại Điều 2, Nghị định 136/2018/NĐ-CP ngày 05/10/2018 của Chính phủquy định về điều kiện hoạt động của cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất như sau:
Trang 7nước về đất… None
15
Giao đất, cho thuê đất, cho phép…Quản lý nhà
nước về đất… None
24
Soan tai lieu Dky thong ke dat…Quản lý nhà
doc-nước về đất… None
151
Chính sách thuế sử dụng đất
Trang 8Cá nhân chỉ được hành nghề tư vấn xác định giá đất trong tổ chức có chức năng tưvấn xác định giá đất thuộc một trong các trường hợp sau:
Trường hợp 1: Có Chứng chỉ định giá đất được cấp theo quy định của pháp luật
về đất đai;
Trường hợp 2: Có Thẻ thẩm định viên về giá hoặc Chứng chỉ định giá bất động sản và Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất theo chương trình bồi dưỡng về định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.
b Điều kiện của tổ chức hoạt động tư vấn xác định giá đất
Tổ chức tư vấn xác định giá đất được hoạt động khi có đầy đủ các điều kiện sau: + Có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc thẩm định giá hoặc tư vấn định giábất động sản;
+ Có ít nhất 03 định giá viên đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất tạimục a điều này
2.3 Quản lý các hợp đồng trong giao dịch quyền sử dụng đất
2.3.1 Công chứng, chứng thực
Theo đó, tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định, các loại hợp đồng, vănbản thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực gồm:Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sửdụng đất và tài sản gắn liền với đất Ngoài ra, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất,quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng được công chứng hoặc chứng thựctheo quy định
Về nơi công chứng, chứng thực: Theo Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng
2014 và Nghị định 23/2015/NĐ-CP của Chính phủ thì các hợp đồng, giao dịch liên quanđến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất do các tổ chức hành nghề côngchứng có trụ sở trên địa bàn cấp tỉnh nơi có đất công chứng hoặc UBND cấp xã nơi cóđất chứng thực
Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng quy định, một số loại hợpđồng, giao dịch thực hiện quyền của người sử dụng đất không phải công chứng, chứngthực bao gồm: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và
Quản lý nhànước về đất… None
BUỔI SỐ 1 BÀI TẬP ĐALAM - huyQuản trịquá trình… 100% (1)
8
Trang 9tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sảngắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinhdoanh bất động sản.
Việc công chứng hoặc chứng thực các hợp đồng, giao dịch này là theo yêu cầu củacác bên
- Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng được quy định chi tiết tạiĐiều 36 (lập vi bằng) Nghị định số 08/2020/NĐ-CP như sau:
+ Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu
cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định 08/2020/NĐ-CP;
+ Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
+ Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
+ Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan,
tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.
2.3.3 Uỷ quyền
- Các nguyên tắc cơ bản gồm:
Trang 10+ Mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng, không được lấy bất kỳ lý do nào để phânbiệt đối xử; được pháp luật bảo hộ như nhau về các quyền nhân thân và tài sản.+ Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự củamình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏa thuận không viphạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên
và phải được chủ thể khác tôn trọng
+ Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sựcủa mình một cách thiện chí, trung thực
+ Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâmphạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp củangười khác
+ Cá nhân, pháp nhân phải tự chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thựchiện không đúng nghĩa vụ dân sự
- Giới hạn việc thực hiện quyền dân sự:
+ Cá nhân, pháp nhân không được lạm dụng quyền dân sự của mình gây thiệt hạicho người khác, để vi phạm nghĩa vụ của mình hoặc thực hiện mục đích khác trái phápluật
+ Trường hợp cá nhân, pháp nhân không tuân thủ quy định nêu trênn thì Tòa ánhoặc cơ quan có thẩm quyền khác căn cứ vào tính chất, hậu quả của hành vi vi phạm mà
có thể không bảo vệ một phần hoặc toàn bộ quyền của họ, buộc bồi thường nếu gây thiệthại và có thể áp dụng chế tài khác do luật quy định
- Hình thức uỷ quyền:
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền từ Điều 562 đến Điều
569 Tại Điều 562 quy định: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó
bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Bộ luật Dân sự 2015 không quy định về hình thức Giấy ủy quyền Tuy nhiên, Giấy
ủy quyền lại được ghi nhận trên thực tế và tại nhiều văn bản khác, như: Điều 107 Luật Sởhữu trí tuệ 2005:
Trang 11“1 Việc uỷ quyền tiến hành các thủ tục liên quan đến việc xác lập, duy trì, gia hạn, sửa đổi, chấm dứt, huỷ bỏ hiệu lực văn bằng bảo hộ phải được lập thành giấy uỷ quyền.
2 Giấy uỷ quyền phải có các nội dung chủ yếu sau đây:
a) Tên, địa chỉ đầy đủ của bên uỷ quyền và bên được uỷ quyền;
b) Phạm vi uỷ quyền;
c) Thời hạn uỷ quyền;
d) Ngày lập giấy uỷ quyền;
đ) Chữ ký, con dấu (nếu có) của bên uỷ quyền.
3 Giấy uỷ quyền không có thời hạn uỷ quyền được coi là có hiệu lực vô thời hạn và chỉ chấm dứt hiệu lực khi bên uỷ quyền tuyên bố chấm dứt uỷ quyền”.
Hay tại khoản 19 Điều 20 Thông tư số 58/2020/TT-BCA ngày 16 tháng 6 năm
2020 của Bộ Công an quy định về quy trình cấp, thu hồi đăng ký, biển số phương tiệngiao thông cơ giới đường bộ, quy định về giải quyết một số trường hợp khi đăng ký, cấp
biển số xe, trong đó xe là tài sản chung của vợ chồng: “a) Chủ xe tự nguyện khai là tài
sản chung của vợ chồng, phải ghi đầy đủ họ, tên và chữ ký của vợ, chồng trong giấy khai đăng ký xe; trường hợp xe thuộc tài sản chung của vợ chồng đã đăng ký đứng tên một người, nay có nhu cầu đăng ký xe là tài sản chung của hai vợ chồng: Giấy khai đăng ký
xe, có chữ ký của hai vợ chồng thì cơ quan đăng ký xe thu lại giấy chứng nhận đăng ký
xe cũ, cấp giấy chứng nhận đăng ký xe mới; b) Xe của đồng sở hữu khi bán, cho, tặng phải có đủ chữ ký hoặc giấy ủy quyền bán thay của các chủ sở hữu”.
Như vậy, hình thức ủy quyền được thể hiện dưới hai hình thức: Hợp đồng ủyquyền và Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật hoặc do các bên thỏa thuận
2.4 Tổ chức tư vấn pháp lý
Nhà nước thành lập các tổ chức hoặc cho phép thành lập các tổ chức tư vấn vềpháp luật phục vụ cho các giao dịch của thị trường đất đai Tổ chức này có chức năng tưvấn về pháp luật có liên quan đến quan hệ giao dịch đất đai và các tài sản gắn liền với đấtnhư tính hợp pháp của quyền sử dụng đất, các quyền và lợi ích khi sử dụng đất và các tàisản gắn liền với đất, quy hoạch trong tương lai có liên quan đến đất đai, các thủ tục vềthừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất