Thực Trạng Và Giải Pháp Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản Trên Địa Bàn Thành Phố Hà Nội ( Tiểu Luận -Kinh Tế Đô Thị - Đề Tài )

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản 1.2 Sự vận động của thị trường bất động sản 1.3 Sự vận động của thị trường bất động sản và

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT  ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG  BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản

1.2 Sự vận động của thị trường bất động sản 

1.3 Sự vận động của thị trường bất động sản và vai trò  của nhà nước.

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

- Các tài sản khác đất ở pháp luật quy định.

Khái niệm thị trường bất động sản:

- Là địa điểm, là nơi tại đó những người mua và bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau, để xác

định giá cả và số lượng bất động sản được thể hiện.

- Thị trường bất động sản bao gồm : thị trường mua bán bất động sản; thị trường cho thuê; thị

trường thế chấp bảo hiểm bất động sản

Thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lượng nhà ở bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Mang tính chất không tập trung

Là thị trường không hoàn hảo

Cung trong thị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu

- Cung bất động sản trên thị trường là khối lượng bất động sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào

đó, với một mức giá giới hạn nhất định

- Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường

Giá bất động sản thường bao gồm :

Giá BĐS = giá nhà + giá đất

Giá nhà phải căn cứ vào tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu xây dựng nhà để tính giá Giá đất phải dùa trên cơ sở mục đích sử dụng xác định và tại một thời điểm xác định

động sản.

Những tác động tích cực

 Cùng với thị trường hàng hoá, thị trường dịch vụ, lao động,vốn thị

trường bất động sản được hình thành và phát triển góp phần tạo lập

được một hệ thống các thị trường đầy đủ trong nền kinh tế.

 Cơ chế thị trường có khả năng phân bổ, điều tiết các nguồn lực tớicác khu vực của nền kinh tế dưới sự tác động của qui luật giá trị, cạnh tranh, cung cầu, giá cả Thị trường tự động điều chỉnh các chức năng sử dụng bất động sản có giá trị kinh tế cao, tự động phân bổ vật tư, lao động, vốn, vào các khu vực cần thiết.

 Cơ chế thị trường có vai trò là đòn bẩy kích thích sự phát triển khoa học công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động, tăng cường trình độ chuyên môn sản xuất kinh doanh trong lính vực kinh

doanh bất động sản

Những tác động tiêu cực

Cơ chế thị trường chỉ có khả năng điều tiết cục bộ, trước mắt không có khả năng điều tiết toàn cục, lâu dài Do vậy việc chuyển mục đích sử sụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà cũng như các công trình kiến trúc gắn liền với đất đai được thực hiện tự phát, không theo một mục đích sử dụng chung của xã hội, dẫn đến tình trạng mất cân đối

nghiêm trọng giữa nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội và sử dụng các nguồn lực trong sự phát triển bất động sản

Bản chất của cơ chế thị trường là cạnh tranh, nên đã tạo

ra sự phân cực xã hội Phân hoá giàu nghèo, tăng thêm bất bình đẳng trong xã hội Tình trạng này dẫn đến một bộ phận kinh doanh bất động sản trở nên giàu có, còn đông đảo bộ phận khác thì ngược lại

2.3 Tình hình cầu bất động sản trên địa bàn thành phố Hà  nội.

2.4 Tình hình cung bất động sản tại Hà nội. 

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của

Hà Nội

1 Điều kiện tự nhiên

2 Điều kiện Kinh tế - Xã hội

- Phân theo đối tượng sử dụng đất:

Hộ gia đình cá nhân: 48472,64 ha chiếm 52,6%

Các tổ chức kinh tế : 9402,2 ha chiếm 10,2%

Nước ngoài và liên doanh nước ngoài : 600,43ha chiếm 0,65%

UBND xã quản lý : 18585,98 ha chiếm 20,2%

Các tổ chức khác : 5766,53% chiếm 6,3%

Đất chưa giao cho thuê sử dụng:9269,47 ha chiếm 10,1%

Hiện nay Hà Nội có quĩ nhà đứng thứ hai cả nước, vào khoảng 12 triệu m2 nhà ở, chiém khoảng 15% tổng quĩ nhà ở toàn quốc, trong

dó có 5 triệu m2 nhà ở thuộc sở hữu nhà nước-chiếm 42% ,còn lại 7

tr m2 thuộc sở hữu khác chiếm 58%

Nhà ở Hà Nội đang bị xuống cấp nghiêm trọng do quỹ nhà cũ

đã xây dựng quá lâu nay đã hết niên hạn sử dụng Thời tiết khí hậu nước ta lại rất khắc nghiệt làm cho tốc độ phân hoá nhanh,

hư hỏng nhà cửa cao Hà Nội còn bị chiến tranh phá hoại cộng với chế độ bao cấp về nhà ở kéo dài trong những năm trước đây với mức tiền cho thuê nhà chỉ bằng vài phần trăm giá trị khấu hao thực tế nên không đủ để duy trì quĩ nhà đang sử

dụng Hiện nay ở Hà Nội đã hư hỏng nghiêm trọng 300.000 m2 (chiếm 2,5% quĩ nhà) không còn an toàn cho người ở nhất là khi gió bão …

Về sở hữu nhà ở:

Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 5 triệu m2 ,chiếm hơn 40% quĩ nhà ở TP,trong đó ngành nhà đất mới chỉ quản lý được khoảng 1,8 tr m2, số còn lại do các cơ quan tự quản.Quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do thành phố quản lý rất đa dạng, bao gồm nhà trưng thu sau chỉ nhà đất, nhà chung cư thấp tầng và cao tầng Quỹ nhà ở trong khu phố cổ, phố cũ đều đan xen sở hữu tư nhân và nhà nước quản lý, do vậy công tác quản lý vô cùng phức tạp

Về kỹ thuật xây dựng và hạ tầng kỹ thuật

Nhà ở của Hà Nội chủ yếu là nhà thấp tầng (1-2 tầng ) chiếm tới hơn 80% phần lớn là nhà bán kiên cố Nhà ở cao tầng (4-5 tầng) chủ yếu xây dựng tập trung trong các khu nhà ở Kim Liên, Trung

Tự, Giảng Võ… chiếm gần 20% quĩ nhà ở

Hầu hết nhà ở Hà Nội lại không được xây dựng đồng bộ, mang

hạ tầng kỹ thuật chắp vá và thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng, úng ngập ở nhiều khu nhà, mật độ dân cư phân

bố không đều, quá tải ở khu trung tâm Hoàn kiếm (khu 36 phố phưòng có mật độ tới 40.000 người/ km2 so với mật độ trung

bình toàn thành phố là 26.000 người /km2)

Thực trạng các mô hình phát triển nhà ở tại Hà Nội:

Thực trạng các mô hình phát triển nhà ở tại Hà Nội:

- Từ khi thực hiện xóa bỏ bao cấp về nhà ở, Nhà nước hầu như không đầu tư xây dựng cho nhà ở mà chỉ hỗ trợ cho xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu nhà ở Tại Hà Nội hơn 60% diện tich nhà ở xây dựng theo mô hình sau:

- Dân tự đầu tư xây dựng

- Nhà nước và nhân dân cùng làm

- Cán bộ công nhân viên của các cơ quan đầu tư xây dựng theo qui

hoạch chia lô

- Trong năm 2006-2010, tổng diện tích nhà ở được đầu tư xây dựng mới là: 1.647.649 m2 trong đó:

- Dân tự đầu tư xây dựng: 1.177.256 m2

sản tại Hà Nội

1 Sự gia tăng dân số.

  Trong suốt thập niên 1990, cùng việc các khu vực ngoại ô dần được đô thị hóa, dân số Hà Nội tăng đều đặn, đạt con số 2.672.122 người vào năm 1999 Sau đợt mở rộng địa giới

gần đây nhất vào tháng 8 năm 2008, thành phố Hà Nội có

6,233 triệu dân và nằm trong 17 thủ đô có diện tích lớn nhất thế giới Theo kết quả cuộc điều tra dân số ngày 1 tháng 4

năm 2009, dân số Hà Nội là 6.451.909 người, dân số trung

bình năm 2010 là 6.561.900 người

2 Mức thu nhập tăng lên

Tăng trưởng kinh tế Hà nội trong giai đoạn 1991-1995 là 12,52%, giai đoạn 1996-2000 là 10,38% Thu nhập bình quân tăng rõ rệt năm 1991 là 470 $/người, đến năm 1999 là 915$/người và năm 2000 là 990$/người gấp 3 lần so với thu nhập trung bình của cả nước Năm 2007, GDP bình quân đầu người của Hà Nội lên tới 31,8 triệu đồng, trong khi con số của

cả nước là 13,4 triệu đồng Năm 2008, thu nhập bình quân của người dân Hà Nội đạt 1.500 USD (hơn 25 triệu đồng)

3 Nhu cầu đất ở,nhà ở tăng nhanh

Tổng cầu về bất động sản bao gồm cầu về các loại bất động sản, trong đó có bất động sản là đất ở, nhà ở Cầu

về đất ở, nhà ở tăng nhanh đã làm cho tổng cầu bất động sản nói chung tăng lên

Tình hình cung về đất đai.

+ Qui hoạch sử dụng đất năm 2010:

- Đất đô thị tăng 12951 ha so với năm 2000, chuyển 232 ha đất

ở đô thị thành đất xây dựng cơ sở hạ tầng

- Đất khu dân cư nông thôn: giảm hơn 908 ha chủ yếu do một

số khu vực đất nông thôn trở thành khu vực đô thị (tăng nhanh hơn so với việc giãn dân hình thành các khu dân cư nông thôn mới )

- Đất nông nghiệp sẽ giảm 10166 ha so với năm 2000, phấn đấu tăng tỷ trọng diện tich cây lâu năm, đồng cỏ chăn nuôi ,

giảm tỷ trọng đất trồng cây hàng năm hình thành các vùng

nông nghiệp đô thị – sinh thái phát triển bền vững với công

nghệ cao

- Đất lâm nghiệp tăng 1700 ha chủ yếu trồng rừng mới ở

Sóc Sơn , chuỷển 125 ha thành đất chuyên dùng và đất ở

- Đất chuyên dùng tăng 9050 ha, chủ yếu cho đất xây dựng cơ

sở hạ tầng kỹ thuật ở các khu đô thị mới

- Đất chưa sử dụng và sông suối, núi giảm 2570 ha về cơ bản được khai thác sử dụng vào mục đích nông, lâm nghiệp,

chuyên dùng và đất ở, diện tích còn lại là sông suối

- Hiện nay tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố là:

92.097,45 ha

Tình hình về cung nhà ở

Trong tổng quỹ nhà của Hà nội thì 70% là nhà 1-2 tầng thuộc diện bán kiên cố, chỉ có 33% là loại tốt còn lại đều đã xuống cấp và thuộc diện cần sửa chữa lớn hoặc dỡ bỏ 30% quĩ nhà do nhà nước quản lý là nhà chung cư, phần lớn là loại 4-5 tầng cũ kỹ; ở khu phố cổ chỉ có 15-20% quĩ nhà còn tốt, 10% bị hư hỏng nặng cần phá bỏ, trên 70% cần sửa chữa, cải tạo Bởi vậy Hà nội cần phải tạo ra cung nhiều hơn, sơ bộ tính đến giai đoạn 2001- 2010 thành phố cần 3000 ha đất với kinh phí 30-35 ngàn tỷ đồng để xây dựng nhà ở nhằm bảo đảm nâng mức cung bình quân diện tích nhà ở đô thị của thủ đô lên 7-7,5% m2/người vào năm 2005, 8-9 m2/người vào năm 2010

CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT  TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN 

ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

  3.1. Các giải pháp phát triển thị trường: 

3.1.1 Xây dựng khung pháp luật về thị trường bất động sản:

Những quy định của các văn bản pháp luật là cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho hoạt động của thị trường bất động sản ở nước ta nhằm duy trì trật tự an toàn xã hội của thị trường kinh doanh bđs

Xây dựng cơ chế vận cơ hành cho thị trường bất động sản chính thức nhằm khắc phục sự phiền hà trong việc giải quyết các thủ tục hành chính hiện nay, giúp người mua tìm đến người bán; cung cấp công khai và rộng rãi giá cả về nhà đất; đảm bảo an toàn cho người mua và người bán; hoàn chỉnh chế độ thu thuế và lệ phí …

3.1.2. Thực hiện quản lý hành chính đối với thị trường bất  động sản:

 Có kế hoạch hợp lý và khoa học đối với việc phát triển và cung cấp đất đai cho xây dựng để điều chỉnh các mối quan hệ cung cầu trong thị trường bất động sản và tăng cường việc

kiểm soát giá đất, giá nhà Đối với các nhu cầu phát triển của kinh tế và xã hội , một kế họach hợp lý phục vụ cho việc cung cấp đất đai Đây là một phương tiện và biện pháp của nhà

nước để thực hiện việc độc quyền trong việc phân bổ đất đai,

ổn định giá đất, kiểm soát thị trường đất, phân bổ có hiệu quả tài nguyên đất, kiểm soát các nguồn thu ngân sách, điều chỉnh

cơ cấu đầu tư và giám sát được qui mô xây dựng cơ bản

Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát triển nhà và đất:

Lực lượng phát triển nhà và đất giữ vai trò chủ

yếu trong việc tạo ra những sản phẩm là nhà,

đất và kết cấu hạ tầng để cung cấp cho thị

trường bất động sản, nhằm thoả mãn nhu cầu

của mọi người về số lượng giá cả, mỹ quan, tiện nghi và mức độ bền chắc của sản phẩm

Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động kinh doanh bất động sản:

 Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh

đặc biệt phức tạp, vì vậy cần chú trọng đào tạo những

kỹ năng phục vụ cho hoạt động của thị trường bất

động sản

 Nhà nước ta cần đào tạo và sớm ban hành quy chế

pháp lý về trung gian và đại lý bất động sản Hệ

thống này với nghĩa vụ và quyền lợi pháp định sẽ

đóng vai trò rất quan trọng trong thị trường bất động sản Hệ thống này năng động , nhạy bén và nắm bắt lại nhu cầu bất động sản trước tiên, có khả năng tự

điều hoà cung cầu trên thị trường đại phương.

Giải pháp về tài chính, tín dụng, thuế:

 Vấn đề đầu tiên phải giải quyết là vốn cho xây dựng của các doanh nghiệp sản xuât nhà ở Nhà nước với vai trò là người quản lý, điều tiết thị trường bất động sản

có trách nhiệm phải giải quyết vấn đề thiếu vốn cho các doanh nghiệp, bằng biện pháp có thể huy động từ các nguồn, các quỹ khác nhau để hỗ trợ cho các doanh nghiệp khi cần thiết hoặc cho các doanh nghiệp vay vốn với lãi suất ưu đãi.

Kiến nghị:

Tăng cường quản lý thị trường bất động sản

Tăng cường quản lý thị trường bất động sản với những nội dung cơ bản sau:

Hình thành một cơ quan đăng ký bất động sản

Thực hiện đăng ký bắt buộc đối với giao dịch chuyển

Tiếp tục đa dạng hoá các mô hình phát triển nhà ở nhằm huy động mọi nguồn vốn , mọi thành phần kinh tế – xã hội tham gia đầu tư xay dựng nhà ở Triển khai thực hiện mô hình đầu

tư xây dựng nhà ở có sự tham gia của ngân hàng dưới hình thức đầu tư hoặc góp vốn đầu tư , bảo lãnh thực hiện thế chấp

… Cải cách thủ tục hành chính trong phát triển nhà ở nhất là thủ tục lập, thẩm định và trình duyệt các dự án đầu tư phát triển

nhà ở và các khu đô thị Tiếp tục hỗ trợ đầu tư phát triển nhà ở, chủ động cho công tác giải phóng mặt bằng, tập trung giải quyết nhanh các vấn đề giải

phóng mặt bằng.

Cám ơn thầy

và các bạn

đã theo dõi!