TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂNKHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN � � ✍ BÀI TẬP LỚN Môn: Kinh tế tài nguyên đất Đề tài: Dựa vào nguyên lý của lý thuyết địa tô, hãy phân tích tác độ
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
� � ✍
BÀI TẬP LỚN Môn: Kinh tế tài nguyên đất
Đề tài: Dựa vào nguyên lý của lý thuyết địa tô, hãy phân tích tác động của giá
trị đất đai tại khu vực đô thị khi nhà nước đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng đường giao thông Lấy ví dụ 01 dự án cụ thể Qua đó rút ra các vấn đề về chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng Theo anh/chị, thời gian sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2013 cần điều chỉnh những quy định gì liên quan đến vấn đề này
GVHD: TS Nguyễn Thanh Lân
Lớp học phần : 02
Nhóm 1:
Vũ Phương Anh: 11210822 Nguyễn Thị Linh Giang: 11211794 Nguyễn Thị Thanh Thùy: 11216609
Lê Thu Trang: 11216614
Hà Nội - 10/2023
Mục lục
Trang 2Phần A: Tổng quan về lý thuyết địa tô và tác động giá trị đất đai tại khu vực đô
thị khi nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng giao thông 3
I, Tổng quan về lý thuyết địa tô 3
1, Cơ sở lý luận về địa tô 3
1.1 Các luận điểm khoa học về địa tô 3
1.2 Địa tô chênh lệch 4
2, Cơ sở lý luận về giá đất 5
2.1 Giá trị đất đai 5
2.2 Giá trị đất đai tăng thêm 5
2.3 Giá đất 5
II, Tác động giá trị đất đai tại khu vực đô thị khi nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng giao thông 6
1, Đòn bẩy giúp BĐS tăng giá 6
2, Cơ sở hạ tầng ‘chi phối’ biên độ tăng giá đất 6
Phần B: Dự án ở Hà Nội 7
I, Tổng quan 7
II, Các vấn đề về chính sách điều tiết giá trị gia tăng 11
1, Các quy định pháp lý 11
2, Những vấn đề đặt ra do bất cập trong cơ chế điều tiết 11
Phần C: Giải pháp và các kiến nghị sửa đổi Luật đất đai 2013 14
2
Trang 3Phần A: Tổng quan về lý thuyết địa tô và tác động giá trị đất đai tại khu vực đô thị khi nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng giao thông
I, Tổng quan về lý thuyết địa tô
1, Cơ sở lý luận về địa tô
1.1 Các luận điểm khoa học về địa tô
Lý luâ Rn địa tô được bắt đầu từ W Petty, ông đã tìm thấy nguXn gốc của địa tô trong sYn xuất Theo ông, địa tô là số chênh lê Rch giữa giá trị của sYn phẩm và chi phí sYn xuất bao gXm chi phí tiền công và cây, con giống Về bYn chất, địa tô là giá trị dôi ra ngoài tiền công, là sYn phẩm của lao đô Rng thă Rng dư Ông đã nghiên c]u địa tô chênh
lê Rch và cho r^ng các mYnh ruô Rng xa gần khác nhau có m]c địa tô khác nhau Tuy nhiên ông chưa biết đến địa tô tuyê Rt đối
A Smith đã phát triển lý luâ Rn của W Petty và cho r^ng, khi ruô Rng đất bị tư hữu thì địa tô là khoYn khấu trừ th] nhất vào sYn phẩm lao đô Rng, nó là tiền trY cho viê Rc sử dụng đất Đô Rc quyền tư hữu ruô Rng đất là điều kiê Rn để chiếm hữu địa tô A Smith đã phân biệt được địa tô và lợi t]c do tư bYn đầu tư vào đất đai Phân biê Rt được địa tô chênh lê Rch do đô R màu m` và vị trí của ruô Rng đất đem lại, phát hiê Rn ra địa tô trên những ruô Rng canh tác cây chủ yếu (cây lương thực và th]c ăn cho súc vật) quyết định địa tô trên ruô Rng trXng cây khác
Hạn chế của A Smith là ông coi địa tô là phạm trd venh vifn; Chưa hiểu đúng sự chuyển hóa của lợi nhuâ Rn thành địa tô; Coi địa tô là mô Rt yếu tố cấu thành giá cY tự nhiên Chưa hiểu địa tô chênh lê Rch II và phủ nhâ Rn địa tô tuyê Rt đối
D Ricardo tiếp tục phát triển những luâ R n điểm khoa học về địa tô của W Petty và
A Smith Ông bác bj luâ Rn điểm cho r^ng địa tô là sYn vâ Rt của những lực lượng tự nhiên hoă Rc do năng xuất lao đô Rng đă Rc biê Rt trong nông nghiê Rp mang lại và đã giYi thích địa tô trên cơ sở lý luâ Rn giá trị - lao đô Rng Theo ông, địa tô được hình thành theo quy luâ Rt giá trị Giá trị nông sYn được hình thành trên điều kiê Rn ruô Rng đất xấu nhất, vì diện tích ruộng đất có hạn nên xã hội phYi canh tác trên cY ruộng đất xấu Do tư bYn kinh doanh trên ruộng đất tốt và trung bình thu được lợi nhuận siêu ngạch, khoYn này phYi nộp cho địa chủ gọi là địa tô
3
Trang 4Hạn chế của D Ricacdo là ông gắn lý luâ R n địa tô với quy luâ Rt đô R màu m` của đất đai ngày càng giYm sút, chưa biết đến địa tô chênh lê Rch II và phủ nhâ Rn địa tô tuyê Rt đối, cho r^ng thừa nhâ Rn địa tô tuyê Rt đối là vi phạm quy luâ Rt giá trị
So với trường phái kinh tế chính trị tư sYn cổ điển thì C Mác đã phát triển và đưa lý luâ Rn địa tô đến đỉnh cao Ông đã phân biê Rt địa tô tư bYn chủ nghea và địa tô phong kiến Cho r^ng sự hình thành quan hệ sYn xuất tư bYn chủ nghea là cơ sở hình thành địa
tô tư bYn chủ nghea Địa tô tư bYn chủ nghea chính là phần giá trị thă Rng dư còn lại sau khi đã khấu trừ đi phần lợi nhuâ Rn bình quân mà các nhà tư bYn kinh doanh trong nông nghiê Rp phYi nô Rp cho địa chủ
1.2 Địa tô chênh lệch
C Mác đã phân biê Rt hai hình th]c địa tô đó là: địa tô chênh lê Rch và địa tô tuyê Rt đối: Địa tô chênh lê Rch là một phần của giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp tạo ra được biểu hiện thành lợi nhuận siêu ngạch mà địa chủ thu được trên những ruông đất
có điều kiện sYn xuất thuận lợi Nó là số chênh lệch giữa giá cY sYn xuất chung được quyết định bởi điều kiện sYn xuất trên ruô Rng đất bất lợi nhất và giá cY sYn xuất cá biệt trên ruộng đất có điều kiện thuận lợi Ông phân biệt địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II, khẳng định địa tô chênh lệch I địa chủ chỉ thu được khi cho thuê kinh doanh các mYnh đất có điều kiện tự nhiên thuận lợi, còn địa tô chênh lệch II lại xuất hiện trên các khu đất đã được thâm canh
Địa tô tuyê Rt đối cũng là một phần của giá trị thặng dư biểu hiện thành lợi nhuận siêu ngạch mà nhà tư bYn kinh doanh nông nghiệp phYi nộp cho địa chủ để được quyền thuê ruộng đất trong một thời gian Khác với địa tô chênh lệch, loại địa tô này địa chủ thu được trên tất cY các loại ruộng đất sau khi cho thuê kinh doanh
Lý luận địa tô tư bYn chủ nghea của C.Mác không những chỉ rõ bYn chất quan hệ sYn xuất tư bYn chủ nghea trong nông nghiệp mà còn là cơ sở khoa học để ĐYng, Nhà nước
ta ban hành Luật đất đai, xây dựng các chính sách kinh tế liên quan đến thuế, đến điều tiết địa tô… nh^m kết hợp hài hòa các lợi ích, khuyến khích thâm canh, sử dụng đất đai tiết kiệm Nghiên c]u về các hình th]c địa tô của C.Mác, nhất là địa tô chênh lệch
là cơ sở lý luận để ĐYng, Nhà nước ban hành chính sách giá đất đối với kinh doanh, dịch vụ; với xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế, xã hội, quốc phòng và an ninh ĐXng thời, nghiên c]u lý luận địa tô tư bYn chủ nghea của C.Mác cung cấp cơ sở khoa học để
4
Trang 5nhận th]c chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là sự thống nhất và là sự tách rời tương đối quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai thể hiện ở Luật đất đai
2, Cơ sở lý luận về giá đất
2.1 Giá trị đất đai
Đất đai không có giá thành sYn xuất Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh
ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai” (địa tô tư bYn hoá) Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có
“giá trị trao đổi” Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình th]c tiền tệ, đó chính là
“giá cY của đất đai” thường gọi là giá đất
Giá cY thị trường của quyền SDĐ là giá mua bán, trao đổi giữa người mua và người bán thja thuận với nhau khi mua bán, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường Giá trị thị trường của quyền SDĐ là m]c giá được xác định dựa trên các yếu tố thị trường cấu thành giá trị đất đai
2.2 Giá trị đất đai tăng thêm
Cho đến thời điểm hiện tại pháp luật vẫn chưa làm rõ khái niệm “giá trị tăng thêm từ đất” cũng như giá trị tăng thêm không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại Theo quan niệm phổ biến, giá trị tăng thêm của hàng hóa là giá trị mới của hàng hóa tạo ra từ quá trình sYn xuất kinh doanh Đất đai không do con người tạo ra nhưng đã được coi là “hàng hóa đặc biệt”, đã quy định giá cY từ Luật Đất đai cũ năm 1993 Vì vậy có thể hiểu giá trị tăng thêm từ (của) đất chính là phần giá trị (mới) vượt trội so với giá trị được xác định tại thời điểm xác lập quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho người sử dụng đất Phần giá trị này có được có thể là do việc đầu tư, cYi tạo đất của người sử dụng đất mang lại (như san lấp mặt b^ng, bXi bổ đối với đất nông nghiệp…) hoặc do những tác động khác Thực tế cho thấy, ngoài phần giá trị tăng thêm của đất do người
sử dụng đất đầu tư mang lại, đất đai có thể tăng thêm giá trị do những tác động khác nhau
2.3 Giá đất
KhoYn 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có định nghea: "Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất"
5
Trang 6Trước đó, Luật đất đai 2003 cũng từng quy định về giá đất tại khoYn 2 điều 3: “Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất xác định”
Luật phân tích 13 nguyên tắc định giá đất và 5 phương pháp định giá đất gXm: (1) Phương pháp so sánh trực tiếp, (2) Phương pháp chiết trừ, (3) Phương pháp thu nhập, (4) Phương pháp thặng dư, (5) Phương pháp hệ số điều chỉnh
II, Tác động giá trị đất đai tại khu vực đô thị khi nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng giao thông
1, Đòn bẩy giúp BĐS tăng giá
Cơ sở hạ tầng là một trong những yếu tố quan trọng quyết định đến sự tăng giá bất động sYn Thực tế cho thấy, những con đường hay những cây cầu c] mở đến đâu thì giá nhà đất xung quanh đều tăng đến đó
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (Horea), cơ sở hạ tầng
và hệ thống giao thông thuận lợi đã giúp giá trị BĐS gia tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba giá trị so với thời điểm những tuyến đường chưa kết nối, các cây cầu chưa được bắc qua sông
Một cuộc khYo sát thực tế của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, mối quan tâm lớn của các nhà đầu tư khi rót vốn tại những khu vực trung tâm là khY năng lưu thông Lý
do là bởi, với phần lớn khách hàng tiêu chí ưu tiên khi mua nhà ở chính là những BĐS
có vị trí thuận tiện, df dàng di chuyển và khY năng kết nối tới khu vực lân cận Những BĐS n^m ở khu vực trung tâm được hưởng lợi từ các công trình giao thông lớn sẽ mang đến cuộc sống chất lượng, tiện nghi hơn
Trên thực tế, giá đất tăng theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng cũng là điều df hiểu bởi một con đường mới hình thành sẽ giúp hoạt động giao thương tại khu vực đó trở nên thuận tiện hơn, thúc đẩy kinh tế địa phương phát triển
2, Cơ sở hạ tầng ‘chi phối’ biên độ tăng giá đất
Báo cáo của Viện Nghiên c]u phát triển TPHCM cho thấy, có nhiều yếu tố làm tăng giá đất, trong đó hạ tầng tác động mạnh mẽ nhất bên cạnh các yếu tố quy hoạch, lạm phát, đầu cơ… Cụ thể, Nhà nước quy hoạch đất đai thường tác động tăng giá đất
8-6
Trang 7Discover more from:
KTTNĐ 1
Document continues below
Kinh tế tài nguyên đất 1
Đại học Kinh tế Quốc dân
13 documents
Go to course
Nhóm 9 - Kinh tế tài nguyên đất 1
10
11218795 LÂM THỊ BÍCH NGỌC BÀI TẬP LỚN
11
Đề mẫu KTTN - KTTN
5
230825 Chính sách cho thuê Shop Mega Lifestyle update
16
ĐƠN XIN KẾT NẠP ĐỘI VIÊN 2023
3
ĐỀ BÀI TẬP LỚN 10 - fff
4
Trang 810% trong khu được quy hoạch và vdng phụ cận, thực trạng tăng giá đất này điều tiết lên bYng giá đất
Nếu Nhà nước rót vốn vào các công trình hạ tầng hoặc các nhà đầu tư khác phát triển dự án đô thị tác động tăng giá đất lên đến 45-50% Trong khi đó, người sử dụng đất đầu tư hạ tầng có thể làm tăng giá đất 20-25% Riêng yếu tố lạm phát, đầu cơ tác động 15% giá đất với phạm vi tăng giá trên diện rộng
Trên thực tế, nếu nhìn lại thị trường bất động sYn TPHCM trong hơn 10 năm qua, sóng đầu tư hạ tầng tác động rất rõ đến chu kỳ tăng giá đất, thậm chí có giai đoạn tạo nên những “cơn sốt đất” cục bộ
Dường như c] mỗi dự án hạ tầng giao thông được khởi động thì giá đất khu Đông tạo lập được một mặt b^ng giá mới Trong vòng 10 năm qua có thể kể đến các dự án nút giao Cát Lái, hầm Thủ Thiêm, Cao tốc TPHCM – Long Thành – Dầu Dây, tuyên Metro số 1, đại lộ Phạm Văn ĐXng xuất hiện đã tạo nên nhiều đợt biến động giá Thậm chí các đợt biến động này lan sang các đô thị vệ tinh như Bình Dương, ĐXng Nai…
Phần B: Dự án ở Hà Nội
I, Tổng quan
Đường Vành đai 2 trên cao đoạn Venh Tuy - Ngã Tư Sở dài hơn 5km với 4 làn ô tô
đã chính th]c thông xe từ sáng 11/01/2023 Tuyến đường này cho phương tiện chạy với tốc độ tối đa 80km/h, đoạn cầu nhánh 60km/h Người đi bộ, xe thô sơ, xe máy 2 bánh, 3 bánh, xe máy điện đều không được di chuyển trên Vành đai 2 trên cao
Dự án này được khởi công từ 04/2018, do Tập đoàn Vingroup làm chủ đầu tư Tuyến đường gXm 2 hợp phần:
Mở rộng đường dưới thấp đoạn Venh Tuy - Ngã Tư Vọng có quy mô 8 - 10 làn xe, vỉa hè rộng 4 - 6m (2 bên), đã hoàn thành và đưa vào sử dụng
Xây dựng tuyến đường trên cao Venh Tuy - Ngã Tư Sở dài hơn 5km, rộng 19m, nối liền 4 quận trung tâm gXm: Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Đống Đa, Thanh Xuân Cầu Venh Tuy 2 sau khi hoàn thành sẽ khớp nối với đường Vành đai 2 tạo thành miếng ghép hoàn chỉnh kết nối trung tâm thủ đô tới khu vực phía Bắc và Đông Bắc thành phố
Tác động của cầu Venh Tuy 2 lên giá đất khu vực xung quanh
7
Trang 9Sự "lột xác" này giúp quận Hai Bà Trưng, quận Long Biên và huyện Gia Lâm b]t phá mạnh mẽ Cdng với dự án Vinhomes Ocean Park Gia Lâm, Masteri Waterfront Ocean Park, giúp phía Đông Hà Nội trở thành nơi sống hàng đầu hiện nay
Vinhomes Ocean Park Gia Lâm, Masteri Waterfront Ocean Park là tâm điểm liên
kết nội đô và các tỉnh lân cận.
Mặt b^ng giá đất tại Gia Lâm hiện đang dao động ở m]c trung bình từ 20 đến 50 triệu đXng/m2 tdy từng khu vực, thậm chí có nơi lên tới 150 triệu đXng/m2 như ở khu shophouse dự án Vinhomes
Theo khYo sát, giá đất tại Đông Dư hiện tại rơi vào m]c 22– 40 triệu đXng/m2, tại Đặng Xá là 18 – 35 triệu đXng/m2, tăng 20 – 50 % so với thời điểm tháng 2 Giá đất tại khu vực Trâu Quỳ vẫn dao động ở m]c 45 – 50 triệu đXng/m2, cá biệt một số nơi
có m]c giá lên tới hơn 100 triệu đXng/m2 Trong khi đó, m]c giá của phân khúc shophouse tại các dự án dao động từ 100 – 150 triệu đXng/m2 tại Vinhomes, Lan Viên Villas – KĐT Đặng Xá là 50 – 60 triệu đXng/m2,…
Theo chia sẻ của các môi giới, giá đất ở Trâu Quỳ, Cổ Bi… hiện tại tăng ở m]c thấp trong khi đó ở Đông Dư, Đặng Xá, giá đất tăng mạnh, lượng giao dịch cao, tính thanh khoYn tốt
Kể từ thời điểm dự án Vinhomes Gia Lâm đi vào triển khai và mở bán, giá đất nơi đây đã tăng giá “ăn theo” Sau Tết Nguyên đán, m]c giá đất tại Gia Lâm tăng trung bình từ 10-15% Tuy nhiên, thời gian gần đây, một số khu vực giá đất được đẩy lên cao, với m]c tăng có thể lên tới 50%
8
Trang 10Với m]c tầm giá từ dưới 1,3 tỷ đXng, lượng khách đổ tiền nhanh, tính thanh khoYn giao dịch tốt Trung bình, một ngày tại xã Đông Dư, Đặng Xá, lượng giao dịch lên tới
10 – 15 thương vụ
Hiện tại, thị trường Gia Lâm đang có những khu vực tăng giá mạnh, “ăn theo” kết cấu hạ tầng Khách hàng chủ yếu là các nhà đầu tư không chuyên
Theo báo cáo xu hướng thị trường trung – cao cấp Hà Nội năm 2023, triển vọng
2023 – 2025 do Viện Nghiên c]u Bất động sYn Việt Nam (VIRES) công bố cho thấy,
từ năm 2017 đến năm 2022, giá chung cư sơ cấp toàn Hà Nội tăng đều qua các năm Đáng chú ý, khu Đông mở rộng của Hà Nội có m]c tăng giá nhiều nhất thị trường
cụ thể là tăng 16%/năm M]c độ tăng giá này vượt xa so với các khu vực khác như phía Tây và phía Bắc Hà Nội chỉ tăng trung bình 7%/năm
Điều này đang cho thấy s]c nóng rất lớn về giá của khu vực phía Đông Hà Nội Ngay cY trong bối cYnh thị trường trầm lắng, giá chung cư mở bán mới tại khu vực phía Đông vẫn ghi nhận m]c giá tăng nhŠ Một số dự án tiêu biểu Ynh hưởng lớn đến giá trung bình trên thị trường của phân khúc này chủ yếu đến từ hai khu đô thị Vinhomes Ocean Park (tăng 30%), Masteri Waterfront (tăng 26%)
Chỉ trong một thời gian ngắn, khu vực phía Đông Hà Nội đã "thay da đổi thịt" với
cơ sở hạ tầng đXng bộ, nhiều tuyến đường, cây cầu mới được nâng cấp và mở rộng kéo theo s]c hút của bất động sYn
9