(Tiểu luận) đề tài phân tích tác động giá trị đất đai khu vực đô thị khi nhà nước đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng đường giao thông

Từ những lý do trên, đề tài “DỰA VÀO NGUYÊN LÝ ĐỊA TÔ , PHÂN TÍCHTÁC ĐỘNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI TẠI KHU VỰC ĐÔ THỊ KHI NHÀ NƯỚC ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐƯỜNG GIAO THÔNG ” là hết sức cầ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

-*** -BÀI TẬP NHÓM MÔN KINH TẾ TÀI NGUYÊN ĐẤT

Đề tài: Phân tích tác động giá trị đất đai khu vực đô thị khi nhà nước đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng đường giao thông

Giảng viên hướng dẫn: TS Nguyễn Thành Lân

Hà Nội, tháng 09 năm 2023

MỞ ĐẦU 2

I.Tính cấp thiết của đề tài 2

1 Giới thiệu chung 2

2 Những vấn đề cần nghiên cứu 4

NỘI DUNG 5

I Tổng quan về tác động giá trị đất đai khu vực đô thị khi nhà nước phát triển cơ sở hạ tầng đường giao thông 5

1 Lý thuyết địa tô 5

2 Tác động của lý thuyết địa tô 6

4 Các nhân tố ảnh hưởng tới đất phi nông nghiệp 9

II Thực tiễn tại Việt Nam 10

1 Khái quát chung 10

2 Lượng hóa địa tô tại một số dự án đầu tư phát triển hạ tầng giao thông tại TP Hà Nội 12

III Đánh giá chung về những tồn tại trong điều tiết địa tô và quản lý giá đất 16

1 Những tồn tại trong điều tiết địa tô 16

2 Nguyên nhân của những tồn tại trên 17

IV Đề xuất giải pháp chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng 18

KẾT LUẬN 19

MỞ ĐẦU I.Tính cấp thiết của đề tài

1 Giới thiệu chung

Hiện nay, Hà Nội đang quy hoạch 7 tuyến đường vành đai, trong đó 5 tuyếnvành đai chính là 1, 2, 3, 4, 5 và 2 tuyến vành đai hỗ trợ 2,5 và 3,5 Trong đó, nhiều dự

án giao thông trọng điểm tại Hà Nội đang được thành phố triển khai Với nguồn vốnđược phân bổ cho năm 2023 là gần 47 nghìn tỷ đồng, tại Hà Nội, hàng loạt các dự ánnhóm A sẽ được triển khai thi công trong năm 2023 như: Đầu tư xây dựng đường kếtnối đường Pháp Vân – Cầu Giẽ với đường Vành đai 3; đẩy nhanh tiến độ thi công,phấn đấu hợp long các nhịp chính dự án cầu Vĩnh Tuy – giai đoạn 2 trước ngày 30/6(hiện nay đã hoàn thành và thông xe vào ngày 2/9/2023) và tập trung thi công cáchạng mục còn lại để hoàn thành trước ngày 2/9….Đặc biệt, quyết tâm của thành phố làbảo đảm khởi công dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 4 – vùng Thủ đô Hà Nộivào tháng 6/2023 và hoàn thành trước năm 2027.Là công trình trọng điểm quốc gia,đường vành đai 4 đã được Quốc hội thông qua mức kinh phí lên tới hơn 85 nghìn tỷđồng Dự án có tổng chiều dài hơn 112 km, được đánh giá sẽ tạo mạng lưới kết cấu hạtầng giao thông chung của Hà Nội, liên kết toàn bộ các trục hướng tâm, phân bổ theocác hướng của vùng Thủ đô, giúp thúc đẩy các hoạt động kinh tế, giao thương pháttriển của vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ.Với vành đai 4 và hàng loạt công trình trọngđiểm đang triển khai, giới chuyên gia tin tưởng, thị trường bất động sản sẽ nhận đượcđòn bẩy mạnh mẽ Cùng với sự hồi phục của thị trường, giá bất động sản tại các khuvực tiềm năng sẽ có cơ hội lớn để gia tăng giá trị

Thị trường bất động sản hưởng lợi từ phát triển hạ tầng Một cuộc khảo sát thực

tế của CBRE Việt Nam cho thấy, mối quan tâm lớn của các nhà đầu tư khi rót vốn tạinhững khu vực trung tâm là khả năng lưu thông Lý do bởi phần lớn khách hàng đềuđặt tiêu chí ưu tiên khi mua nhà ở chính là những bất động sản có vị trí thuận tiện, dễdàng di chuyển và khả năng kết nối tới khu vực lân cận.Báo cáo xu hướng thị trườngtrung – cao cấp Hà Nội năm 2023, triển vọng 2023 – 2025 do Viện Nghiên cứu Bấtđộng sản Việt Nam (VIRES) công bố cho thấy, từ năm 2017 đến năm 2022, giá chung

cư sơ cấp toàn Hà Nội tăng đều qua các năm Đáng chú ý, khu Đông mở rộng của HàNội có mức tăng giá nhiều nhất thị trường Ví dụ: Văn Giang – Hưng Yên là khu vực

có mức tăng giá cao nhất, đạt 29%/năm, tiếp theo đó là khu Đông Hà Nội (bao gồmLong Biên, Gia Lâm) tăng 16%/năm Mức độ tăng giá này vượt xa so với các khu vựckhác như phía Tây và phía Bắc Hà Nội chỉ tăng trung bình 7%/năm Đặc biệt, nhữngbất động sản nằm ở khu vực trung tâm được hưởng lợi từ các công trình giao thông lớn

sẽ mang đến cuộc sống chất lượng, tiện nghi hơn Trên thực tế, bất động sản, giá đấttăng theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng là một điều dễ hiểu, bởi một con đường mớihình thành sẽ giúp hoạt động giao thương tại khu vực đó trở nên thuận tiện hơn, thúcđẩy kinh tế địa phương phát triển.Nếu như thời gian trước, bất động sản phía Tây HàNội được xem là khu vực phát triển sôi động bậc nhất của Thủ đô, thì trong 3 – 4 nămtrở lại đây, mọi sự quan tâm của thị trường đang đổ về khu vực phía Đông với một sứcnóng rất lớn Bất động sản phía Đông Hà Nội đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh

mẽ cả về nguồn cung, giá bán và thanh khoản.Trong quá trình quản lý và sử dụng, conngười tác động vào đất đai làm tăng thêm giá trị cho đất đai Sự tác động này từ 2 phíachủ thể: Nhà nước và người sử dụng đất Đất đai khi nhà nước đầu tư phát triển hạtầng giao thông, nó sẽ có giá trị kinh tế cao hơn rất nhiều lần khi ở dạng tài nguyên

Từ những lý do trên, đề tài “DỰA VÀO NGUYÊN LÝ ĐỊA TÔ , PHÂN TÍCHTÁC ĐỘNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI TẠI KHU VỰC ĐÔ THỊ KHI NHÀ NƯỚC ĐẦU

TƯ PHÁT TRIỂN CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐƯỜNG GIAO THÔNG ” là hết sức cần thiết,khẳng định vai trò quan trọng của Nhà n ớc trong điều tiết quan hệ lợi ích giữa cácƣchủ thể quan hệ đất đai, tăng thu cho ngân sách nhà nước và góp phần hoàn thiện vàđổi mới chính sách quản lý giá đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủnghĩa

2 Những vấn đề cần nghiên cứu

Một là, lý thuyết địa tô sẽ cung cấp cơ sở lý luận quan trọng cho việc đề xuấtnhững chính sách trong giải quyết mối quan hệ giữa các chủ thể trong quá trình điềutiết lại giá trị đất đai tăng thêm

Hai là, cần phân tích được cấu trúc của các loại địa tô chênh lệch 1, địa tô chênhlệch 2 và địa tô tuyệt đối đối với đất phi nông nghiệp khi nhà nước thực hiện các dự ánđầu tư để từ đó có thể đưa ra những đề xuất đối với các chế độ tài chính tại Việt Nam

Ba là, cần đánh giá được thực trạng điều tiết địa tô do quy hoạch, chuyển mục đích

sử dụng đất trong các dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng đường giao thông, dự ánđầu tư bất động sản, khu công nghiệp nhằm khái quát hóa và mô tả giá trị đất đai tăngthêm do quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư phát triển mang lại Bốn là, cần nghiên cứu đề xuất các chính sách điều tiết địa tô (giá trị đất đai tăngthêm) và quản lý giá đất, các khuyến nghị liên quan đến chính sách thu từ đất, phânchia lợi ích giữa các bên và tăng cường nguồn thu từ đất

NỘI DUNG

I Tổng quan về tác động giá trị đất đai khu vực đô thị khi nhà nước phát triển

cơ sở hạ tầng đường giao thông

1 Lý thuyết địa tô

Địa tô tuyệt đối : là địa tô vốn có của đất đai, không phụ thuộc vào điều kiện vị trí

đất đai, trình độ của người sử dụng, mà còn phụ thuộc vào vai trò của đất đai trong mỗihoạt động kinh tế - xã hội Theo đó, địa tô tuyệt đối trong mỗi hoạt động kinh tế - xãhội sẽ khác nhau và thay đổi khi Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất

Địa tô chênh lệch I : là phần lợi nhuận thu được từ sử dụng đất do lợi thế tự nhiên

mang lại Sự thay đổi các yếu tố làm thay đổi giá trị địa tô chênh lệch I thường do xãhội mang lại như: Cải tạo, xây dựng cơ sở hạ tầng, cải thiện các điều kiện môi trường,phát triển các hoạt động kinh tế - xã hội Do vậy, về nguyên tắc, lợi ích mang lại từ địa

tô chênh lệch 1 phải được phân phối chung cho xã hội - mà Nhà nước là chủ đại diện.Việc điều tiết và phân phối địa tô chênh lệch 1 sẽ tạo ra sự công bằng về lợi ích giữanhững người sử dụng đất

Địa tô chênh lệch II : là lợi ích mang lại từ đất đai nhưng do người sử dụng biết

cách đầu tư sử dụng một cách hợp lý hơn tạo ra Giá trị cao hơn đó chính là phần địa tô

Discover more from:

KTTNĐ 1

Document continues below

Kinh tế tài nguyên đất 1

Đại học Kinh tế Quốc dân

13 documents

Go to course

Nhóm 9 - Kinh tế tài nguyên đất 1

230825 Chính sách cho thuê Shop Mega Lifestyle update

16

ĐƠN XIN KẾT NẠP ĐỘI VIÊN 2023

3

ĐỀ BÀI TẬP LỚN 10 - fff

4

chênh lệch 2 mang lại Theo đó, địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về người tạo ra nó, làngười sử dụng đất Chính sách phân phối địa tô chênh lệch 2 có vai trò khuyến khíchnhững người sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả hơn Như vậy, giá trị của mỗi mảnh đấtcao hay thấp cũng như giá cả mỗi mảnh đất trên thị trường luôn luôn phụ thuộc và thayđổi theo sự thay đổi của các loại địa tô trên.

Tóm lại nguyên tắc điều tiết địa tô như sau: Lợi ích mang lại từ địa tô chênh lệch

1 phải thuộc về Nhà nước; chủ sở hữu thửa đất; và của toàn xã hội Địa tô chênh lệch 2

sẽ thuộc về người tạo ra nó là sử dụng đất

2 Tác động của lý thuyết địa tô

Ngày nay, khi đất nước ta trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội, những lýluận địa tô đó được đảng và nhà nước ta vận dụng một cách sáng tạo trong thực tiễn đểxây dựng đất nước giàu mạnh trong thực tiễn để đất nước trở nên giàu mạnh Lý luậnnày đã trở thành cơ sở khoa học để xây dựng các chính sách thuế đối với nông nghiệp

và các ngành khác có liên quan nhằm kích thích phát triển nông nghiệp và các ngànhtrong nền kinh tế Để có thể vận dụng nguyên lý về địa tô vào phân tích thì ta phải nhớ

là: “Đất đai tự nó không tạo ra giá trị mà chính luồng thu nhập từ đất mang lại giá trị cho đất đai”.

Trong quá trình quản lý và sử dụng, con người tác động vào đất đai nhằm tăngthêm giá trị cho đất đai Sự tác động này từ 2 phía chủ thể: Nhà nước và người sử dụngđất Đất đai khi nhà nước đầu tư và phát triển hạ tầng giao thông, nó sẽ có giá trị kinh

tế cao hơn rất nhiều lần khi ở dạng tài nguyên Cơ sở hình thành giá trị tăng thêm này

là do việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng giao thông với mục đích nhằm sử dụng đất đai hiệuquả, mang lại lợi ích lớn nhất trên cùng một mảnh đất Từ đó khi có sự đầu tư nhấtđịnh vào mảnh đất thì cũng chính là nguyên nhân làm thay đổi địa tô của đất Các tácđộng diễn ra như sau: Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông làm thay đổi hoạtđộng kinh tế diễn ra trên mảnh đất nào đó Từ đó làm thay đổi địa tô tuyệt đối củamảnh đất Đồng thời, các thay đổi địa tô tuyệt đối cũng làm cho thay đổi địa tô chênhlệch I do có sự thay đổi về cảnh quan, môi trường xung quanh, ảnh hưởng đến vị trítương đối của bất động sản Và từ hệ thống giao thông đã có địa tô chênh lệch I thì

người sử dụng đất đầu tư sản xuất kinh doanh sẽ tạo ra địa tô chênh lệch II Trong thực

tế, sự thay đổi các yếu tố kể trên sẽ luôn tác động lớn đến xu hướng tăng giá trị đất tạikhu vực quanh đó Vì thế rất khó để phân tách rõ sự tác động lên từng loại địa tô vìgiữa các loại địa tô luôn có sự giao thoa lẫn nhau Sự gia tăng giá trị từ loại địa tô nàyphải xuất phát từ điều kiện phải có của loại địa tô kia và ngược lại Theo đó, việc thayđổi về địa tô chính là nguồn gốc của sự gia tăng giá trị đất đai do đầu tư cơ sở hạ tầnggiao thông

Ví dụ: Việc mở rộng tuyến đường Trường Chinh theo nhiều giai đoạn đã

chuyển hóa địa tô chênh lệch II, thành địa tô chênh lệch I, khi mỗi lần thu hồi đất làmột lần phải tăng gia bồi thường, khi mặt đường tốt hơn trước Mức bồi thường tănglên, khi triển khai quy hoạch không tập trung, dứt điểm không chỉ làm thất thoát địa tôchênh lệch II, còn đầu tư gia tăng địa tô chênh lệch I, và chính Nhà nước lại phải bồithường theo mức địa tô được tạo ra do chính nhà nước đầu tư Thất thoát kép được tạo

ra do chính quá trình triển khai quy hoạch phát triển các cơ sở hạ tầng giao thông Tìnhtrạng trên một mặt để lượng vốn đầu tư các tuyến đường gia tăng, các tuyến đường đắtnhất hành tinh xuất huyện (tuyến Xã Đàn 1,1 tỷ đồng/m đường, tuyến Hoàng Cầu - VoiPhục, 3,4 tỷ đồng/m đường); mặt khác nguồn lực tài chính rất lớn lớn nhà nước tạo ranhưng không thu được Kinh nghiệm thu hồi đất 15 - 30 m từ mặt đường vào trong củaNam Ninh Trung Quốc, của Thành phố Đà Nẵng khi quy hoạch mới và mở rộng cáctuyến đường nội đô vừa tạo quỹ đất khai thác địa tô chênh lệch II cho đầu tư mởđường, vừa xóa tình trạng các nhà siêu mỏng, siêu méo ở các tuyến đường mới hoặc

mở rộng là vấn đề cần được khuyến khích của quản lý nhà nước trong triển khai cácquy hoạch, dự án đầu tư các cơ sở hạ tầng giao thông

3 Phân biệt các loại địa tô đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp

ĐỊA TÔ

CHÊNH

LỆCH 1 (GIÁ

Địa tô được sản sinh ra từ điều

kiện tự nhiên, do độ phì nhiêu

khác nhau và vị trí đất đai khác

Địa tô là phần lợi nhuận khôngphải do chủ sử dụng làm rađược gọi là địa tô chênh lệch

TRỊ KÝ HIỆU

LÀ V1)

nhau gọi là địa tô chênh lệch 1

Địa tô chênh lệch 1 tương ứng

với quảng canh, mở rộng diện

tích Tuy rằng năng suất ruộng

đất, hiệu suất đầu tư của vốn và

địa tô trên đơn vị diện tích

không thay đổi Nhưng tổng sản

phẩm, tổng địa tô tăng lên

1 Cụ thể là vị trí có lợi thế vềgiao thông, nguồn nước, môitrường gắn với điều kiện tựnhiên, cơ sở hạ tầng do nhànước và các nhà đầu tư kháctạo ra, giá trị đất tăng do cunghạn chế mà cầu đất đai ngàycàng cao (khan hiếm đất)

Địa tô được hình thành từ sự

khác biệt về hiệu quả sản xuất

do đầu tư liên tục một lượng

vốn bằng nhau trên cùng một

thửa đất gọi là địa tô chênh lệch

2 Địa tô chênh lệch 2 chính là

do thâm canh mà có

Địa tô là phần lợi nhuận đượchình thành từ khi bắt đầu có sựđầu tư của chủ sử dụng đất tạo

ra được gọi là địa tô chênhlệch 2

ĐỊA TÔ

TUYỆT ĐỐI (

GIÁ TRỊ KÝ

HIỆU LÀ AA)

Địa tô tuyệt đối gắn liền với tiền

của người muốn sử dụng đất

phải chi trả cho chủ sở hữu đất

để có quyền sử dụng đất Quyền

sở hữu tư nhân về ruộng đất tạo

nên sự bất hợp lý của địa tô

tuyệt đối, cản trở quá trình đầu

tư công nghiệp hoá

Địa tô tuyệt đối thực chất làtiền thuê đất để được sử dụngđất Giá trị của địa tô tuyệt đốiđược hình thành dựa trên giátrị ước lượng của địa tô chênhlệch 1 trong trường hợp không

có bất thường trong quan hệcung - cầu về đất đai

Nhìn vào bản chất, địa tô đất phi nông nghiệp cũng có giá trị vốn hoá được đobằng lượng của cải vật chất được tạo ra do sử dụng đất, trong đó địa tô chênh lệch 1 cógiá trị vốn hoá dựa trên so sánh giá trị hàng hoá tạo ra trên thửa đất đang nghiên cứuvới thửa đất xấu nhất sử dụng vào mục đích nông nghiệp và địa tô chênh lệch 2 có giátrị vốn hoá dựa trên so sánh giá trị hàng hoá tạo ra do người sử dụng đất tạo ra theocách thức riêng và cách thức thông thường Địa tô chênh lệch 1 là cơ sở để tạo nên địa

tô tuyệt đối thể hiện dưới dạng tiền thuê đất phải trả để được sử dụng đất Địa tô chênhlệch 2 được tạo ra theo cách sử dụng đất của người sử dụng đất.

4 Các nhân tố ảnh hưởng tới đất phi nông nghiệp

(1) Vị trí địa lý tự nhiên,

(2) Vị trí địa lý kinh tế - xã hội,

(3) Yếu tố quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất,

(4) Yếu tố đầu tư vào đất đai

Công thức về giá thành của hàng hóa BĐS lưu thông trên thị trường tới tay người tiêudùng

G = C + AA + T + F+V + L + M + ΔV1+V2

trong đó:

+ G là giá trị BĐS tới tay ng ời tiêu dùng; ƣ

+ C là các chi phí nguyên, nhiên, vật liệu, trang thiết bị, công nghệ và các dịch vụđược sử dụng vào sản xuất (chi phí sản xuất);

+ AA là địa tô tuyệt đối, tức là tiền thuê đất mà người sử dụng đất vào sản xuất phải trảcho chủ sở hữu đất, tại Việt Nam thì AA là tiền thuê đất mà chủ dự án phải trả cho nhànước hoặc trả cho ng ời sử dụng đất trước đó; + T là các loại thuế liên quan đến kinhƣdoanh, tiêu dùng, môi trường, tài nguyên, chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắnliền (không bao gồm thuế đối với giá trị tăng thêm của đất đai);

+ F là chi phí vốn, tức là chi phí phải trả cho việc vay vốn của các tổ chức tín dụnghoặc chi phí để huy động vốn đầu tư, hiện được tính khoảng 8% - 10% tuỳ theo từngngân hàng và từng thời điểm, nhưng phải theo khung của Ngân hàng nhà nước; + V là chi phí thuê nhân công lao động trực tiếp trong sản xuất, bao gồm cả lao độngquản lý;

+ L là phí lưu thông phân phối hàng hoá BĐS;

+ M là lợi nhuận thu được trên thị trường chưa bao gồm giá trị địa tô chênh lệch màchủ sử dụng đất được hưởng; theo quy định của nhà nước ta, M được ước tính theođịnh mức là khoảng 10% giá trị hàng hoá xuất xưởng; + V1 là địa tô chênh lệch 1;

+ V2: Địa tô chênh lệch 2, là giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư của chủ sử dụng đấtmang lại.

II Thực tiễn tại Việt Nam

1 Khái quát chung

Giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai, làcông cụ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý, điều tiết sự hoạt động của thị trường bấtđộng sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng Giá đất và địa tô có mốiquan hệ mật thiết với nhau Địa tô là căn nguyên của giá đất, việc tính đúng, tính đủ giátrị địa tô sẽ góp phần minh bạch giá đất, tạo nguồn lực tài chính từ đất Việc xác định địa

tô phụ thuộc vào độ chính xác của định giá đất hàng loạt và định giá đất cụ thể.Địa tô chênh lệch 1, 2 và địa tô tuyệt đối gắn liền với việc sử dụng đất trong quátrình phát triển hạ tầng, đô thị hóa và công nghiệp hóa Việc phân tích và tính toán đượcgiá trị vốn hóa của địa tô chênh lệch 1 và 2 thì có thể đưa ra những chính sách phù hợphơn về thu từ giá trị đất đai cho ngân sách nhà nước, vừa khuyến khích đầu tư, vừa chia

sẻ lợi ích hợp lý, vừa quản lý được rủi ro tham nhũng và làm cho xã hội đồng thuận hơn.Khi xác định được địa tô tuyệt đối, có thể đề xuất chính sách về xác định tiền thuê đất củaNhà nước phù hợp với từng dự án đầu tư, cũng như giải quyết đúng đắn chính sách bồithường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Trên thực tế, ở Việt Nam, tư tưởng sử dụng đất đai hiệu quả cao và chia sẻ lợi ích

từ giá trị tăng thêm của đất đai đã được chỉ rõ, nhưng mới chỉ đưa vào hệ thống pháp luậtnhư một định hướng, chưa có các quy định về cơ chế thực hành cụ thể Luật Đất đai năm

2003 có quy định: “Nhà nước thu lại giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của người

sử dụng đất mang lại” Để hướng dẫn thực hiện quy định này, Nghị định số181/2004/NĐ-CP của Chính phủ có quy định các dự án mở rộng hạ tầng giao thông cóthể thu hồi thêm đất hai bên đường để đấu giá đất

Luật Đất đai năm 2013 cũng vẫn dựa trên cách làm như vậy, chỉ thay từ “có thể”bằng từ “bắt buộc” Giá trị tăng thêm của đất đai không do đầu tư của người sử dụng đấtmang lại thì phần lớn Việt Nam vẫn chưa thu được Tuy nhiên, cơ chế này đã được thực

hiện rất thành công tại Đà Nẵng và thử nghiệm áp dụng tại một vài dự án phát triển hạtầng ở Cần Thơ.

Điều 19 Luật Đất đai 2013 hiện hành quy định: “Nhà nước điều tiết phần giá trịtăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chínhsách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ chongười có đất thu hồi” Đó chính là khái niệm pháp lý chính thức của “địa tô chênh lệch” ,

là phần giá trị tăng thêm từ đất mà không phải từ “công” của người sử dụng đất.Ngày nay, đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do nhà nước thống nhất quản

lý Nhà nước giao đất, rừng cho các tổ chức kinh tế hay đơn vị vũ trang để sử dụng Đểđiều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất, nhà nước thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất từ việcgiao đất (Luật đất đai 2013 và Nghị định 45/2014/NĐ-CP), cho thuê đất (Nghị định46/2014/NĐ-CP)

Về thuế đối với đất đai, ở Việt Nam đang sử dụng hai loại thuế là thuế sử dụng đất(Thông tư 153/2011/TT-BTC), thuế chuyển quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền vớiđất (Luật Thuế thu nhập cá nhân 2012 và Thông tư 92/2015/TT-BTC) Hệ thống phápluật đối với hai loại thuế này vẫn chỉ được xây dựng dựa trên mục tiêu tạo nguồn thu chongân sách nhà nước nhằm phù hợp với khả năng chi trả của chủ sử dụng đất, tuy nhiênmức thu hiện nay đối với hai loại thuế này quá thấp Bên cạnh đó, thu từ tiền sử dụng đất

và tiền thuê đất trả một lần vẫn chiếm khoảng 80% tổng thu từ đất, thu từ thuế sử dụngđất phi nông nghiệp chỉ chiếm khoảng 3% và thuế về chuyển quyền sử dụng đất chiếmkhoảng 10%

Việt Nam đã có 4 phiên bản Luật Đất đai và đang xây dựng đạo luật thứ 5 với rấtnhiều kỳ vọng đột phá Ở thời điểm hiện tại, dù vẫn còn đôi điều bất cập nhưng pháp luậtđất đai hiện hành đã tương đối đầy đủ, hoàn thiện về giá đất, về tài chính đất đai Nghịđịnh số 44/2014/NĐ-CP (Nghị định 44) và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT (Thông tư36) sau gần 10 năm thực thi đã đề ra bộ công cụ định giá đất tương đối hoàn thiện

Có 5 phương pháp định giá đất: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiếttrừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, và phương pháp hệ số điều chỉnh giáđất Ngoại trừ phương pháp hệ số điều chỉnh thì 4 phương pháp đầu tiên đều là những