Luận án tiến sĩ tiếp cận và sở hữu căn hộ chung cư vay trả góp của cư dân trẻ đô thị hà nội

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra với những hộ gia đình cư dân trẻ đang có nhu cầu thực sự về nhà ở là ở chỗ: làm sao họ có thể dễ dàng tiếp cận và sở hữu các CHCC với giá cả hợp lý và sử dụng đư

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

=================

NGUYỄN HỒNG GIANG

TIẾP CẬN VÀ SỞ HỮU CĂN HỘ CHUNG CƯ VAY TRẢ GÓP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐÔ THỊ HÀ NỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ XÃ HỘI HỌC

Hà Nội - 2023

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

================

NGUYỄN HỒNG GIANG

TIẾP CẬN VÀ SỞ HỮU CĂN HỘ CHUNG CƯ VAY TRẢ GÓP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐÔ THỊ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Xã hội học

Mã số: 931 03 01

LUẬN ÁN TIẾN SĨ XÃ HỘI HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC GS.TS TR ỊNH DUY LUÂN

Hà Nội - 2023

L ỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của tôi dưới sự hướng

dẫn của GS.TS Trịnh Duy Luân Các thông tin, số liệu, kết quả nêu trong luận án là

trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tác giả luận án

Nguy ễn Hồng Giang

L ỜI CẢM ƠN

Sau thời gian học tập, nghiên cứu nghiêm túc, tôi đã hoàn thành luận án

tiến sĩ xã hội học “Tiếp cận và sở hữu căn hộ chung cư vay trả góp của cư dân

Tôi xin trân trọng cảm ơn trường Đại học Kiến trúc Hà Nội, nơi tôi công tác đã luôn ủng hộ, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình học tập và

thực hiện luận án

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình bố mẹ và các con luôn

là nguồn sức mạnh tinh thần, là chỗ dựa để tôi nỗ lực đến ngày hôm nay

Tác gi ả luận án

Nguy ễn Hồng Giang

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 18

T ỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 18

1.1 Các công trình nghiên c ứu ở ngoài nước 18

1.1.1 Nghiên cứu về chính sách nhà ở và các chiều cạnh xã hội có liên quan 18

1.1.2 Những chiều cạnh xã hội của vấn đề nhà ở đô thị tại các nước đang phát triển 24 1.1.3 Chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ở các nước phát triển 26

1.1.4 Chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ở Đông Nam Á 29

1.2 Các công trình nghiên c ứu ở trong nước 30

1.2.1 Một số chiều cạnh xã hội của vấn đề nhà ở 30

1.2.2 Các nghiên cứu liên quan đến Nhà ở xã hội 34

1.2.3 Lược sử nhà ở và chính sách nhà ở tại Hà Nội 38

1.3 Th ực trạng nghiên cứu và các vấn đề liên quan đến nhà ở giá hợp lý 43

1.3.1 Nghiên cứu về nhà ở giá hợp lý và nhà ở cho người thu nhập thấp 43

1.3.2 Một số kinh nghiệm quốc tế trong lĩnh vực chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp 44 Tiểu kết chương 1 49

Chương 2 51

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA LUẬN ÁN 51

2.1 M ột số khái niệm cơ bản 51

2.1.1 Tiếp cận và sở hữu CHCC 51

2.1.2 Một số thuật ngữ trong các văn bản chính sách nhà ở 57

2.1.3 Các khái niệm và phân loại về nhà ở 58

2.2 M ột số lý thuyết sử dụng trong luận án 59

2.2.1 Lý thuyết lối sống đô thị 59

2.2.2 Lý thuyết phân tầng xã hội trong tiếp cận và sở hữu Nhà ở 61

2.2.3 Lý thuyết Lựa chọn hợp lý 65

2.2.4 Lý thuyết cư trú trách biệt 69

2.3 Cơ sở thực tế: Chính sách phát triển nhà ở và địa bàn, mẫu nghiên cứu tại Hà N ội 70 2.3.1 Chính sách và các gói tín d ụng hỗ trợ mua nhà trả góp của nhà nước gần đây 70

2.3.2 Địa bàn Hà Nội và ba khu chung cư được nghiên cứu 72

2.4 Đặc điểm nhân khẩu xã hội của cư dân tại các khu chung cư tại Hà Nội 80

2.4.1 Cấu trúc hộ gia đình, giới tính, nguồn gốc cư trú 80

2.4.2 Thực trạng nhà ở trước khi sở hữu căn hộ 81

2.4.3 Trình độ học vấn, nghề nghiệp, thu nhập 82

Tiểu kết chương 2 84

Chương 3: 85

TH ỰC TRẠNG TIẾP CẬN CĂN HỘ CHUNG CƯ TRẢ GÓP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐÔ THỊ HÀ NỘI 85

3.1 Ti ếp cận chính sách nhà ở, chính sách tín dụng, các chương trình hỗ trợ của nhà nước với dự án CHCC 85

3.1.1 M ột số chính sách nhà ở, chương trình hỗ trợ của nhà nước với dự án CHCC 85

3.1.2 Một số dự báo, định hướng phát triển nhà ở của Hà nội đến năm 2030 89

3.2 Ti ếp cận thông tin của nhóm cư dân trẻ có nhu cầu về nhà ở 91

3.2.1 Tiếp cận thông tin về các CHCC vay trả góp của cư dân trẻ đô thị 92

3.2.2 Tiếp cận nguồn tin tư vấn, chính sách mua CHCC vay trả góp 98

3.3 Ti ếp cận nguồn vốn vay mua CHCC của cư dân trẻ 104

3.3.1 Các nguồn vốn vay mua CHCC 104

3.3.2 Tiếp cận các gói vay theo nhóm nghề nghiệp 108

3.3.3 Ti ếp cận các gói vay theo các nhóm thu nhập của HGĐ 112

3.3.4 Tiếp cận nguồn vốn vay theo 3 khu chung cư 115

3.3.5 Tiếp cận các gói vay theo hình thức sở hữu CHCC 117

3.3.6 Thời gian tiếp cận được tới khoản vay trả góp 118

3.4 Các yếu tố tác động tới quyết định lựa chọn mua CHCC 123

3.4.1 Mức sống, hay mức thu nhập của hộ gia đình 123

3.4.2 Giá cả, khoản vay và điều kiện tài chính của gia đình 125

3.4.3 Yếu tố xã hội: An cư để lạc nghiệp 127

3.4.4 Nh ững tiêu chí cư dân ưu tiên khi chọn mua CHCC 127

Tiểu kết chương 3 130

Chương 4: 131

TH ỰC TRẠNG SỞ HỮU VÀ ĐÁNH GIÁ VỀ CĂN HỘ CHUNG CƯ 131

VAY TR Ả GÓP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐÔ THỊ HÀ NỘI 131

4.1 Đặc điểm sở hữu CHCC và những thuận lợi, khó khăn 131

4.1.1 Đặc điểm sở hữu CHCC 131

4.1.2 Những thuận lợi trong sở hữu CHCC 138

4.1.3 Những hạn chế về quyền sở hữu CHCC mua trả góp 142

4.2 Đánh giá của cư dân trẻ đô thị về thực trạng tiếp cận và sở hữu CHCC vay trả góp 144 4.2.1 Đánh giá của cư dân về tiếp cận thông tin, tư vấn, chính sách 144

4.2.2 Đánh giá của cư dân về chính sách hỗ trợ tín dụng sở hữu CHCC vay trả góp 147

4.3 Đánh giá của cư dân về điều kiện sống của Khu ở 150

4.3.1 Đánh giá của cư dân về điều kiện sống ngoài căn hộ 150

4.3.2 Đánh giá của cư dân về quan hệ xã hội tại khu ở 154

4.3.3 Đánh giá và lựa chọn của cư dân với các dịch vụ tại khu ở 156

4.3.4 Đánh giá của cư dân về vấn đề quản lý khu chung cư 160

Tiểu kết chương 4 165

K ẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHI 168

1 KẾT LUẬN 168

2 KHUYẾN NGHỊ 171

DANH M ỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 175

DANH M ỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1 Mô tả mẫu nghiên cứu cứu định lượng……… ……14

B ảng 2.1: Kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm của thành phố Hà Nội, giai đoạn 2021 – 2025………… ………74

Bảng 2.2 : Nhóm tuổi của người trả lời 80

Bảng 2.3 : Một số đặc điểm của người mua CHCC 81

Bảng 2.4 : Tình trạng nhà ở của người dân trước khi mua CHCC 81

Bảng 2.5 : Trình độ học vấn, nghề nghiệp và TNBQ của người mua CHCC 82

Bảng 3.1: Tiếp cận nguồn thông tin để mua căn hộ của cư dân tại 3 khu nhà ở… 93

Bảng 3.2 Tiếp cận các nguồn thông tin theo nhóm nghề nghiệp……… ….96

Bảng 3.3: Tiếp cận nguồn tư vấn để mua căn hộ của cư dân tại 3 khu nhà ở 98

Bảng 3.4: Nhóm nghề nghiệp với khả năng tiếp cận với các nguồn tư vấn mua CHCC 101

Bảng 3.5: Tương quan giữa hình thức sở hữu với khả năng tiếp cận các nguồn thông tin tiếp cận mua CHCC (%) 103

Bảng 3.6: Các nguồn vốn vay mua CHCC 105

Bảng 3.7: Tiếp cận các nguồn vốn vay theo nhóm nghề nghiệp 107

Bảng 3.8 : Tiếp cận các gói vay theo nhóm nghề nghiệp HGĐ 110

Bảng 3.9: Tiếp cận các gói vay theo thu nhập của HGĐ 113

Bảng 3.10 : Tiếp cận nguồn vốn vay theo 3 khu chung cư 116

Bảng 3.11: Tiếp cận các gói vay mua CHCC, theo hình thức sở hữu 118

Bảng 3.12: Những khó khăn để hoàn thiện hồ sơ vay trả góp CHCC theo nhóm nghề nghiệp 122

Bảng 3.13: Mức thu nhập hộ gia đình với các lý do mua CHCC 125

Bảng 3.14: Lý do quyết định mua căn hộ của cư dân tại 3 khu nhà được khảo sát 126 Bảng 3.15: Các tiêu chí được cư dân ưu tiên khi chọn mua CHCC tại 3 khu nhà ở 128

Bảng 4.1: Cấu trúc căn hộ mua trả góp tại 03 khu chung cư 133

Bảng 4.2: Hình thức tiếp cận sở hữu CHCC 134

Bảng 4.3: Các hình thức sở hữu căn hộ tại 3 khu nhà chung cư 134

Bảng 4.4: Các hình thức sở hữu căn hộ theo nghề nghiệp của chủ hộ 135

Bảng 4.5: Các hình thức sở hữu căn hộ theo mức thu nhập 136

Bảng 4.6: Các hình thức sở hữu căn hộ và các lý do quyết định mua 137

Bảng 4.7: Thời gian hoàn thành cấp chứng nhận tại 3 khu nhà ở 141

Bảng 4.8: Mức độ tiếp cận các gói vay ngân hàng theo nhóm thu nhập 144

Bảng 4.9: Mục đích sở hữu căn hộ của cư dân tại 3 khu nhà ở được khảo sát 146

Bảng 4.10: Mức độ hài lòng của cư dân về môi trường (quan hệ) xã hội tại khu ở 154

Bảng 4.11: Cách thức cư dân phản ánh những vấn đề bức xúc tại khu ở…….… 163

DANH M ỤC BIỂU/HỘP

Biểu đồ 2.1: Nơi ở của cư dân trước khi sở hữu CHCC 82

Biểu đồ 3.1: Tỷ lệ cư dân vay mua CHCC tại 03 KCC (N=407) 105

Biểu đồ 3.2: Tỷ lệ các hộ GĐ sử dụng các gói vay trong chính sách hỗ trợ mua CHCC 109

Biểu đồ 3.3: Thời gian hoàn thiện hồ sơ vay trả góp CHCC 119

Biểu đồ 3.4: Những khó khăn khi làm thủ tục vay trả góp CHCC 120

Biểu đồ 3.5: Lý do quyết định mua CHCC 126

Biểu đồ 3.6: Tiêu chí lựa chọn mua CHCC 127

Biểu đồ 4 1: Cơ cấu các căn hộ theo diện tích tại 3 khu ở 132

Biểu đồ 4.2: Tỷ lệ người dân lựa chọn mua trả góp CHCC 147

Biểu đồ 4.3: Ý kiến của cư dân về thời gian trả các gói vay mua CHCC 149

Biểu đồ 4 4 Tiêu chí lựa chọn khu ở của cư dân 151

Biểu đồ 4 5 Điều cư dân e ngại khi lựa chọn khu ở 152

Biểu đồ 4 6 Tỷ lệ lựa chọn nơi gửi trẻ của cư dân trong khu ở 157

Biểu đồ 4 7 Tỷ lệ lựa chọn trường học cho trẻ của cư dân trong khu ở 157

Biểu đồ 4.8 Lựa chọn nơi khám chữa bệnh của cư dân 158

Biểu đồ 4.9 Lựa chọn của cư dân về nơi mua nhu yếu phẩm hàng ngày 159

Biểu đồ 4.10 Tỷ lệ đánh giá của cư dân về các trục trặc kỹ thuật trong khu ở 160 Biểu đồ 4.11 Đánh giá của cư dân về vai trò của Ban quản trị 161

Biểu đồ 4.12 Ý kiến cư dân về các dịch vụ còn thiếu trong khu ở 162

Biểu đồ 4.13 Thời gian dự định tiếp tục ở khu này trong thời gian tới 165

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội của các quốc gia Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở, đồng thời có chính sách hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở

Việt Nam là một quốc gia đang phát triển với dân số hơn 99 triệu người trong

đó dân số đô thị hiện chiếm hơn 33 triệu người và tăng trưởng dự kiến hàng năm vào khoảng 850-950 nghìn người trong thập niên tới (Tổng cục thống kê, 2019) Theo

một dự báo Ngân hàng Thế giới (WB) đến năm 2050 cả nước sẽ có hơn 65,8 triệu dân sống ở các đô thị, với tỷ lệ đô thị hoá là 59% [44] Do vậy, vấn đề nhà ở cho người dân tại các thành phố của nước ta đang ngày càng trở nên bức thiết, đặc biệt là

tại các thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh

Nhu cầu mới về nhà ở đã, đang và sẽ tiếp tục tập trung ở một vài thành phố lớn

và các khu công nghiệp Hai thành phố lớn nhất của Việt Nam là Hà Nội và thành

phố Hồ Chí Minh sẽ dẫn đầu về phát triển đô thị trong trung hạn Phân tích quy hoạch không gian cho thấy hơn 50% diện tích đất đô thị của cả nước tập trung ở 2 thành phố này, và 75% tăng trưởng không gian đô thị mới cũng tập trung ở đây Vùng Đồng

bằng sông Hồng (trong đó có Hà Nội) và Vùng Đông Nam bộ (bao gồm thành phố

Hồ Chí Minh) chiếm khoảng 2/3 nhu cầu nhà ở hàng năm, tương đương 244.000 trên tổng số 374.000 căn hộ [45]

Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2030 dự báo dân số của thành phố vào năm 2025 là 9,1 triệu và năm 2030 là 9,8 triệu người Giai đoạn 2021-2030, thành phố đặt mục tiêu đến năm 2025, diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người toàn thành phố đạt 29,5m2/người, trong đó, khu vực

đô thị là 31m2/người và khu vực nông thôn là 28m2/người Những con số này được dùng làm căn cứ định hướng diện tích nhà ở bình quân để tính nhu cầu tổng thể phát triển nhà ở thành phố và nhu cầu cho từng loại nhà ở

Về nhà ở xã hội, thành phố sẽ phát triển mới khoảng 1,25 triệu m2 sàn nhà ở; chuẩn bị đầu tư xây dựng các khu nhà ở xã hội tập trung; tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê đạt tối thiểu theo quy định của Trung ương, nhà ở cho thuê, mua phải đạt tối thiểu 5% diện tích nhà ở xã hội tại dự án… Về nhà ở thương mại, phát triển mới khoảng 19,69 triệu m2 sàn nhà ở, đồng thời cải tạo 14 dự án, xây dựng lại chung cư cũ Trong đó

ưu tiên cải tạo, xây dựng lại 6 khu có nhà nguy hiểm cấp D

Đến năm 2030 diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người toàn thành phố đạt 32m2 sàn/người, trong đó, khu vực đô thị đạt 33m2/người và khu vực nông thôn đạt 28m2/người Để đạt được mục tiêu đặt ra về phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu của các nhóm xã hội đến năm 2030, các dự án nhà chung cư thương mại giá rẻ và các dự án NƠXH, sẽ được xây dựng với số lượng lớn [70]

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra với những hộ gia đình cư dân trẻ đang có nhu cầu thực sự về nhà ở là ở chỗ: làm sao họ có thể dễ dàng tiếp cận và sở hữu các CHCC với giá cả hợp lý và sử dụng được một cách có hiệu qủa các khoản tín dụng theo Chương trình của nhà nước? Hiện nay, tuy là đối tượng theo quy định được hỗ trợ mua căn hộ chung cư (CHCC) thương mại giá rẻ hay tại các dự án nhà ở xã hội (NƠXH), nhưng họ lại rất khó tiếp cận được với các dự án nhà ở này Những khó khăn chính đối với họ là việc tiếp cận thông tin, tiếp cận cơ chế chính sách, tiếp cận các nguồn vốn vay ưu đãi để mua nhà trả góp… còn nhiều bất cập Trong quá trình tiếp cận và sở hữu CHCC vay trả góp, đa số các gia đình cư dân trẻ chưa có nhiều tích lũy về tài chính, và họ còn gặp phải nhiều khó khăn, rào cản trong tiếp cận các gói cho vay mua nhà trả góp, tiếp cận các dịch vụ xã hội cơ bản, tiếp cận quyền sở hữu CHCC Chất lượng CHCC mà họ sở hữu được cũng chưa thật hài lòng về nhiều yếu tố Đây chính là những vấn đề mang tính thời sự, cập nhật mà luận án này sẽ tập trung nghiên cứu

Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng trong chính sách phát triển kinh tế - xã hội đã được triển khai thực hiện ở Việt Nam trong nhiều năm qua Nhà nước đã có những chính sách cụ thể nhằm thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở, góp phần nâng cao an sinh và bình đẳng xã hội… và đã đạt được một số thành tựu, nhưng cũng còn nhiều vấn đề bất cập, chưa thể đáp ứng nhu cầu của xã hội Tuy nhiên, cho

đến nay chưa có nghiên cứu xã hội học đánh giá quá trình triển khai cũng như kết quả thực hiện chính sách này, cụ thể là về việc tiếp cận, sở hữu và sử dụng nhà ở

xã hội tại Hà Nội Do đó, nghiên cứu về tiếp cận và sở hữu căn hộ chung cư vay trả góp của cư dân trẻ thủ đô Hà Nội có tính thời sự, cần thiết và có ý nghĩa về khoa học và thực tiễn, có thể góp phần hoàn thiện hơn chính sách nhà ở nước ta

Với bối cảnh và những vấn đề thực tế đặt ra như trên, nghiên cứu sinh đã

lựa chọn đề tài: “Tiếp cận và sở hữu căn hộ chung cư vay trả góp của cư dân

tr ẻ đô thị Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu cho luận án Tiến sĩ chuyên ngành Xã

hội học của mình

2 Mục tiêu nghiên cứu

2 1 Mục tiêu nghiên cứu:

Phân tích thực trạng tiếp cận, sở hữu CHCC vay trả góp của cư dân trẻ đô thị; mức độ hài lòng, gắn kết của cư dân trẻ với nơi ở của họ Trên cơ sở đó đề xuất một số khuyến nghị nhằm tăng cường khả năng tiếp cận, sở hữu CHCC của

cư dân trẻ có nhu cầu vay trả góp tại Hà Nội hiện nay

2 2 Nhiệm vụ nghiên cứu

+ Tổng quan nghiên cứu những công trình có liên quan đến chủ đề nghiên cứu của luận án

+ Phân tích quá trình tiếp cận thông tin, tư vấn chính sách và các nguồn tín dụng cho vay trả góp để mua CHCC

+ Phân tích đặc điểm sở hữu CHCC và mức độ hài lòng của cư dân trẻ về

sở hữu và sử dụng các CHCC này

+ Đề xuất một số khuyến nghị chính sách hỗ trợ cư dân trẻ đô thị Hà Nội

về tiếp cận và sở hữu CHCC hiện nay

3 Câu hỏi nghiên cứu

- Việc sở hữu CHCC vay trả góp có ý nghĩa như thế nào đối với cư dân trẻ tại Hà Nội? Những nguyên nhân nào khiến cư dân trẻ ra quyết định sở hữu nhà thay vì thuê nhà?

- Cư dân trẻ đô thị đã tiếp cận thông tin, tư vấn và tiến hành các thủ tục để

sở hữu CHCC có vay trả góp như thế nào? Có những khó khăn trở ngại gì?

- Cư dân trẻ đánh giá như thế nào về các điều kiện sống tại các khu ở?

4 Giả thuyết nghiên cứu

- Cư dân trẻ đô thị có thu nhập trung bình, đã lập gia đình và chưa có chỗ

ở riêng là nhóm có nhu cầu cao về sở hữu CHCC dưới hình thức vay trả góp do khả năng tài chính hạn chế Đây cũng là phương án phù hợp nhất đáp ứng nhu cầu nhà ở của họ hiện nay

- Quá trình tiếp cận thông tin và sở hữu CHCC vay trả góp của cư dân trẻ

đô thị phải thông qua nhiều nguồn, kênh thông tin, tư vấn đa dạng và các thủ thủ tục pháp lý phức tạp Đa số được tiếp cận qua những kênh phi chính thức với nhiều khó khăn về thủ tục pháp lý, hành chính, và có những bất bình đẳng trong tiếp cận khoản vay trả góp để mua CHCC

- Đa số cư dân trẻ đang sở hữu CHCC hài lòng về quá trình tiếp cận, sở

hữu, chất lượng căn hộ của họ và muốn gắn bó lâu dài với khu nhà, song vẫn còn

một số vấn đề về chính sách có liên quan cần được hoàn thiện

5 Đối tượng và khách thể nghiên cứu

5 1 Đối tượng nghiên cứu:

Tiếp cận và sở hữu CHCC dưới hình thức vay trả góp của cư dân trẻ đô thị

Hà Nội hiện nay

V ề nội dung: Luận án tập trung phân tích quá trình tiếp cận và sở hữu CHCC

của cư dân trẻ đô thị Hà Nội, với việc vận dụng chính sách nhà ở với các gói hỗ

trợ tín dụng Hỗ trợ tín dụng từ nhà nước có phải là một đòn bẩy giúp nhóm cư dân trẻ đô thị thực hiện được giấc mơ nhà ở của họ hay không Nhóm cư dân trẻ

được nghiên cứu trong luận án là những người đã trải qua quá trình tiếp cận thông tin tư vấn và sở hữu căn hộ, đang sinh sống tại các khu nhà chung cư (từ năm

2010 đến nay)

V ề không gian: luận án giới hạn phạm vi trên địa bàn thành phố Hà Nội,

với 3 khu chung cư ở Hà Nội được chọn mẫu làm những nghiên cứu trường hợp,

cụ thể:

1 Khu chung cư PCC1 Hà Đông, phường Phú Lương, quận Hà Đông;

2 Khu nhà ở xã hội The Vesta, phường Phú Lãm, quận Hà Đông;

3 Chung cư CT5, xã Tân Triều, Huyện Thanh Trì

V ề thời gian: phạm vi nghiên cứu của luận án là trong thời kỳ từ năm 2010

đến nay

7 Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu xã hội học, kết

hợp phương pháp định lượng và định tính, với các phương pháp cụ thể như sau:

7.1 Tổng quan, phân tích tài liệu

- Phân tích tài liệu: được sử dụng để tìm hiểu khái quát những vấn đề liên

quan đến nội dung nghiên cứu của đề tài Thông qua các kết quả từ các nghiên cứu đã có, các chính sách hiện hành về quản lý nhà chung cư, các văn bản của Chính phủ, Bộ Xây Dựng, UBND thành phố Hà Nội, có thể nắm bắt được tổng quan vấn đề nghiên cứu, từ đó phát hiện ra những khía cạnh mới chưa được các

nghiên cứu đề cập và phân tích sâu

- Phương pháp quan sát: được thực hiện nhằm xem xét chất lượng các dự

án nhà chung cư có giá dưới 20 triệu/m2, môi trường xung quanh, các dịch vụ xã hội, cơ sở vật chất… Phương pháp quan sát tham dự được tác giả thực hiện tại 03 khu chung cư, được thực hiện đồng thời trong quá trình phỏng vấn sâu các nhóm đối tượng được lựa chọn Trong quá trình quan sát sẽ kết hợp trao đổi với dân cư

về quá trình quá trình sở hữu căn hộ bằng hình thức vay trả góp, nhằm phát hiện những vấn đề, những khó khăn khi mà người dân gặp phải trong tiếp cận gói hỗ trợ vay trả góp của Chính phủ

7.2 Phương pháp phỏng vấn bảng hỏi

Trong luận án, bảng hỏi cấu trúc được thiết kế logic, chặt chẽ, rõ ràng Nội dung của bảng hỏi bao gồm các phần chính như sau: Thông tin chung; Quá trình

tiếp cận thông tin, mua căn hộ chung cư bằng hình thức vay trả góp; Quá trình sở hữu căn hộ chung cư có vay trả góp từ gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ của nhà nước, quá trình sở hữu căn hộ chung cư có vay trả góp gói thương mại; Thực trạng điều kiện các chung cư có vay trả góp; Mức độ hài lòng và các vấn đề, khó khăn gặp phải trong quá trình tiếp cận và sở hữu, sử dụng nhà chung cư

Để phân tích các yếu tố tác động đến quá trình tiếp cận chính sách và thông tin về gói hỗ trợ của Nhà nước, luận án sử dụng một số thông tin liên quan đến đặc điểm cá nhân người trả lời như giới tính, độ tuổi, nghề nghiệp, thu nhập

Các thông tin được thu thập trên thực địa được xử lý bằng phần mềm SPSS 20.0

phường Phú Lương; UBND phường Phú Lãm, cán bộ ngân hàng

Phương pháp này giúp tìm hiểu sâu quá trình cung cấp thông tin về dự án xây dựng chung cư đến đối tượng có nhu cầu mua nhà, quá trình tiếp cận với vốn vay ngân hàng, các cơ chế chính sách hiện hành liên quan và các vấn đề phát sinh, cũng như các hoạt động về quản lý và vận hành nhà chung cư, quản lý cư dân sinh sống tại các chung cư

8 Phương pháp chọn mẫu và nghiên cứu thực địa

- Quá trình nghiên cứu thực địa được tiến hành qua ba bước như sau:

+ Phỏng vấn sâu thăm dò với các chủ sở hữu CHCC nhằm nhận diện các khía cạnh liên quan đến tiếp cận và sở hữu CHCC vay trả góp Từ căn cứ lý luận kết hợp với phân tích thực tiễn bước đầu, tác giả tiến hành xây dựng bộ câu hỏi khảo sát và hướng dẫn phỏng vấn sâu Thời gian thực hiện từ tháng 03-05/2022,

số mẫu thăm dò là 10 trường hợp (gồm 7 cư dân tại 03 khu, 02 người thuộc ban quản lý, 01người thuộc ban quản trị)

+ Phỏng vấn thử bảng hỏi và tiếp tục phỏng vấn sâu: Sau khi thiết kế xong bộ công cụ khảo sát (bảng hỏi và hướng dẫn phỏng vấn sâu), tác giả tiến hành phỏng vấn thử nhằm bước đầu kiểm định thang đo và những căn cứ lý thuyết Phỏng vấn thử bảng hỏi được thực hiện trên 20 cư dân của chung cư PCC1 Hà Đông, CT5 Tân Triều, tòa V6 Vesta Phú Lãm Phương pháp phỏng vấn trực tiếp bằng bảng hỏi Thời gian thực hiện khảo sát thử tháng 3/2022 Qua quá trình khảo sát thử, tác giả nhận thấy: chất lượng bộ công cụ cơ bản đạt yêu cầu so với mục tiêu đề ra Kết quả khảo sát thử cũng cho thấy: Cư dân hiểu câu hỏi, trả lời được các câu hỏi trong bảng hỏi trôi chảy, một số thông tin về quá trình mua bán căn hộ cư dân vẫn nhớ lại được

+ Sau khi tiến hành khảo sát thử, bộ công cụ được chỉnh sửa và hoàn thiện lần cuối Khảo sát chính thức được thực hiện tại 03 khu chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội: khu chung cư PCC1 Hà Đông, tòa V6 the Vesta Phú Lãm, chung cư CT5 Tân Triều, huyện Thanh Trì Tác giả cũng đã trực tiếp phỏng vấn sâu các gia đình, đại diện Ban quản lý tòa nhà, Ban quản trị tòa nhà của 03 khu trong địa bàn nghiên cứu Một số cán bộ ban, ngành của UBND phường Phú Lương, phòng Nội vụ, phòng Quản lý đô thị UBND quận Hà Đông, cán bộ Cục quản lý nhà và bất động sản, Bộ xây dựng; cán bộ tín dụng tại ngân hàng BIDV, Viettinbank - là những cán bộ quản lý có liên quan đến nội dung nghiên cứu của luận án cũng đã được phỏng vấn sâu

- Phương pháp chọn mẫu:

Dựa trên đặc thù của địa bàn nghiên cứu, mẫu là cư dân trẻ trong độ tuổi

25 - 45, tác giả lấy danh sách từ BQL tòa nhà để xác định những hộ gia đình có vợ/chồng nằm trong độ tuổi 25-45 để hình thành mẫu nghiên cứu

03 khu chung cư được tác giả cân nhắc kỹ lưỡng và lựa chọn để tiến hành khảo sát có đặc điểm chung là cùng phân khúc nhà có giá cả phải chăng dưới 20 triệu đồng/m2, nhưng lại có vị trí, quy mô dự án, thời gian hoàn thành đưa vào sử dụng hoàn toàn khác biệt để đảm bảo tính đại diện, khách quan, cụ thể như sau:

- Chung cư CT5 Tân Triều đại diện cho loại hình nhà ở thương mại giá cả phải chăng; quy mô là một tòa nhà riêng lẻ; diện tích căn hộ 56-125 m2; giá bán khởi điểm 16.700.000 đồng/m2; bàn giao đưa vào sử dụng cuối 2012 đầu 2013

- Chung cư PCC1 Hà Đông đại diện loại hình nhà ở thương mại giá hợp lý nhưng PCC1 Hà Đông đón nhận được gói vay hỗ trợ 30 nghìn tỷ; có quy mô một cụm nhà chung cư (4 tòa chung cư); diện tích căn hộ 49-67m2; giá bán khởi điểm 16.000.000 đồng/m2; bàn giao đưa vào sử dụng cuối 2015 đầu năm 2016

- Chung cư The Vesta đại diện cho loại hình nhà ở xã hội; có quy mô một nhóm nhà ở (8 tòa chung cư) có quy hoạch hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng

bộ (hạt nhân là trường mầm non); diện tích căn hộ từ 48-69 m2; giá bán khởi điểm dưới 15.000.000 đồng/m2 bàn giao đưa vào sử dụng đầu năm 2018

Tại khu nhà ở xã hội, các căn hộ đều có diện tích dưới 70m2, the Vesta Phú Lãm gồm 5 tòa V1-2; V3, V4-5, V6, V7-8, tác giả chọn đại diện 01 tòa V6 để tiến hành khảo sát

Tại chung cư PCC1 Hà Đông, tác giả khảo sát 04 tòa CT1, 2, 3, 4 do có chung BQL, BQT

Tại chung cư CT5 Tân Triều, tác giả chỉ lựa chọn trong danh sách những căn hộ trên dưới 80m2 để tiến hành khảo sát

- Lựa chọn mẫu khảo sát (hộ gia đình)

Tổng số căn hộ theo thiết kế ban đầu tại 03 khu nhà chung cư cụ thể như sau:

- Chung cư PCC1 Hà Đông: 540 căn hộ

- Chung cư The Vesta (Tòa V6): 272 căn hộ

- Chung cư CT5 Tân Triều: 840 căn hộ

Nghiên cứu tiếp tục lựa chọn mẫu theo tiêu chí phù hợp với khách thể nghiên cứu đã được xác định trong luận án: 1) chủ sở hữu nằm trong độ tuổi từ 25-45 tuổi, 2) căn hộ có diện tích trên dưới 70m2 Sau khi rà soát, sàng lọc thì tổng số lượng mẫu thỏa mãn các điều kiện nêu trên xác định được tại 03 khu nhà chung cư cụ thể như sau:

- Chung cư PCC1 Hà Đông: 400 mẫu (hộ gia đình)

- Chung cư The Vesta: 150 mẫu (hộ gia đình)

- Chung cư CT5 Tân Triều: 120 mẫu (hộ gia đình)

Với sai số 0.05% (mức ý nghĩa 95.0%) theo bảng tính cỡ mẫu khi chọn mẫu ngẫu nhiên đơn giản của tác giả Krejcie & Morgan (1970, tr 607-610) [88], cỡ mẫu cần phải lấy được cụ thể như sau:

- Chung cư PCC1 Hà Đông: 196 mẫu (hộ gia đình)

- Chung cư The Vesta: 108 mẫu (hộ gia đình)

- Chung cư CT5 Tân Triều: 92 mẫu (hộ gia đình)

Dựa trên danh sách các hộ gia đình được cung cấp bởi Ban Quản lý tòa nhà, chúng tôi lựa chọn 420 hộ gia đình hiện đang sinh sống trong các khu chung cư, (độ tuổi từ 25-45 tuổi) đang là chủ sở hữu căn hộ với diện tích trên dưới 70m2, sống trong các tòa nhà để tiến hành phỏng vấn bằng bảng hỏi được thiết kế sẵn Tổng số phiếu phỏng vấn đạt được là 407 Phân theo các khu, để đảm bảo sai số cho phép, số lượng mẫu tác giả đã thu thập được cụ thể như sau:

- Chung cư PCC1 Hà Đông: 199 phiếu (hộ gia đình)

- Chung cư The Vesta: 108 phiếu (hộ gia đình)

- Chung cư CT5 Tân Triều: 100 phiếu (hộ gia đình)

- Lựa chọn đối tượng cung cấp thông tin

Đối tượng khảo sát được lựa chọn trong cuộc nghiên cứu là đại diện hộ gia đình (vợ/chồng - nắm được thông tin về quy trình mua nhà, các thông tin chung

về diện tích nhà, cảm nhận về cuộc sống tại khu ở, có khả năng trả lời phiếu điều tra và tự nguyện tham gia trả lời)

9 Các biến số và khung phân tích

Trong nghiên cứu này, luận án tập trung vào phân tích hai nhóm biến số cơ bản, gồm: nhóm biến số độc lập và nhóm biến số phụ thuộc Bên cạnh đó, nhóm biến số can thiệp được xem xét để có lý giải rộng hơn

C ác biến số

- Biến độc lập bao gồm:

- Đặc điểm nhân khẩu xã hội: tuổi, học vấn, quy mô hộ gia đình

+ Tình trạng nhà ở trước khi sở hữu căn hộ chung cư (ở nhờ, ở cùng bố

mẹ, thuê)

+ Nghề nghiệp;

+ Thu nhập bình quân / tháng / hộ;

+ Kênh thông tin tiếp cận căn hộ vay trả góp

+ Nguồn gốc xuất thân /cư trú (tại Hà Nội, ngoài Hà Nội)

- Đặc điểm 03 khu chung cư

- Biến phụ thuộc: Tiếp cận và sở hữu CHCC vay trả góp trong đó:

+ Tiếp cận chính sách: được thể hiện qua việc người dân hiểu biết và thụ hưởng những chính sách về nhà ở như thế nào trong giai đoạn hiện nay

+ Tiếp cận vốn vay: quá trình vay vốn ưu đãi trong mua nhà ở xã hội, chung cư thương mại giá rẻ

+ Tiếp cận thông tin: các kênh thông tin chủ yếu để người dân tiếp cận được thông tin các dự án nhà ở xã hội, thông tin về chính sách…

+ Sở hữu CHCC: các hộ gia đình mua trực tiếp hay mua lại, thời gian bao lâu để được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Mức độ hài lòng về thực trạng khu ở: làm rõ quá trình sử dụng nhà ở với đánh giá của người dân về chất lượng nhà ở, các dịch vụ, môi trường, mối quan

hệ cộng đồng, công tác quản lý vận hành khu ở, tiêu chí lựa chọn khu ở của cư dân, đánh giá của cư dân về khu ở sau khi đã sở hữu CHCC…

- Nhóm biến số can thiệp: Có tác động chi phối mối quan hệ giữa biến độc

lập và biến phụ thuộc Trong nghiên cứu này, các biến số can thiệp được xem xét gồm: quy định, cơ chế, chính sách nhà ở liên quan đến tiếp cận và sở hữu căn hộ chung cư vay trả góp của nhóm cư dân trẻ trong độ tuổi từ 25 - 45 tuổi Các biến

số này chi phối lựa chọn vị trí khu ở, cơ cấu diện tích căn hộ chung cư vay trả góp của cư dân trẻ đô thị Hà Nội

- Mối quan hệ giữa các biến số

- Biến độc lập với vai trò là các yếu tố tác động đến biến phụ thuộc, cụ thể là các yếu tố về đặc điểm quy mô hộ, tình trạng nhà ở, nghề nghiệp, thu nhập, kênh tiếp cận thông tin CHCC vay trả góp sẽ có ảnh hưởng đến biến phụ thuộc thể hiện qua khả năng tiếp cận chính sách, thông tin, vốn vay và sở hữu CHCC

- Yếu tố về chính sách nhà ở và bối cảnh kinh tế, chính trị, xã hội đóng vai trò làm cơ sở thực tiễn và yếu tố hỗ trợ giải thích cho các vấn đề nghiên cứu

- Dựa trên cơ sở lý thuyết, tổng quan, mối quan hệ giữa ba nhóm biến số được mô

tả trong khung phân tích dưới đây

Khung phân tích cũng thể hiện các yếu tố về bối cảnh kinh tế, chính trị, xã hội và chính sách về nhà ở trong giai đoạn hiện nay Đây là bối cảnh của nghiên cứu, có tác động đến quá trình tiếp cận và sở hữu CHCC vay trả góp của người dân hiện nay Nghiên cứu tập trung xem xét các mối quan hệ giữa biến số nhân khẩu xã hội, đặc điểm của 03 khu chung cư có liên quan đến quá trình tiếp cận thông tin, tiếp cận chính sách, tiếp cận vốn vay và quá trình sở hữu CHCC của cư dân

Khung phân tích

10 Cỡ mẫu nghiên cứu

10.1 Cỡ mẫu định tính

- Mẫu định tính

Tác giả Luận án đã phỏng vấn sâu 10 người dân đang sống tại 03 khu chung

cư trong mẫu nghiên cứu, 5 người dân có nhu cầu về mua căn hộ chung cư có vay trả góp và 6 người là cán bộ ngân hàng, cán bộ UBND phường, UBND Quận, Ban quản trị, Ban quản lý chung cư Những người này được chọn theo chủ đích nhằm làm rõ một số nội dung dựa trên kết quả nghiên cứu từ mẫu định lượng Cụ thể mẫu nghiên cứu định tính gồm những đối tượng sau:

Người dân đang sống các chung cư

có hỗ trợ gói vay trả góp 30 nghìn tỉ

Đông Người dân có nhu cầu mua nhà

chung cư không có hỗ trợ gói vay 30

nghìn tỉ, phải vay gói thương mại

The Vesta Phú Lãm, Hà Đông

Đông, the Vesta Phú Lãm Chính quyền địa phương (cán bộ

UBND phường, UBND Quận)

UBND quận Hà Đông Cán bộ Ngân hàng hỗ trợ gói vay 30

Tác giả Luận án tiến hành thu thập thông tin trong năm 2022, với cỡ mẫu

407 người, đại diện các chủ sở hữu căn hộ tại 3 khu chung cư được chọn mẫu Mẫu được chọn có chủ đích là những người đã sở hữu chính chủ (không phải người thuê) thông qua danh sách của BQL, độ tuổi 25-45, đã trải qua quá trình tiếp cận thông tin tư vấn, đang sinh sống tại 3 khu chung cư trên địa bàn quận

Hà Đông, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội,

Tác giả gộp các nhóm nghề nghiệp của khách thể nghiên cứu thành ba nhóm chính như sau:

- Nhóm 1: gồm những người là cán bộ, nhân viên đang làm việc cho cơ quan Nhà nước, lực lượng vũ trang, quân đội, công an gọi chung là khối cơ quan nhà nước;

- Nhóm 2: gồm những người đang làm việc trong các tập đoàn, doanh nghiệp, công ty tư nhân, gọi chung là khối các đơn vị tư nhân;

- Nhóm 3: gồm những người đang làm nghề kinh doanh, tiểu thương, buôn bán, dịch vụ tư do, gọi chung là khối kinh doanh, buôn bán, dịch vụ tự do;

Bảng 1.1 Mô tả mẫu nghiên cứu cứu định lượng: (N = 407)

Cán bộ nhân viên khối cơ quan nhà nước 156 38,3

Nhân viên/Cán bộ hợp đồng trong đơn vị khối

Khối kinh doanh, buôn bán, dịch vụ tự do 117 28,8

11 Đóng góp và hạn chế của luận án

Nghiên cứu về tiếp cận và sở hữu CHCC vay trả góp của cư dân trẻ là một

chủ đề khá mới hiện nay, có tính thời sự trong bối cảnh Nhà nước đang đẩy mạnh phân khúc nhà chung cư thương mại giá thấp, nhà ở xã hội nhằm đảm bảo an sinh

xã hội Bên cạnh những nghiên cứu dưới góc độ khoa học chính sách, luật học, thì

luận án là một trong số ít nghiên cứu xã hội học tiến hành khảo sát và nghiên cứu có tính hệ thống về lý luận và thực tiễn liên quan tiếp cận và sở hữu CHCC vay trả góp

tại Hà Nội hiện nay Nghiên cứu sẽ góp phần làm rõ thực trạng quá trình tiếp cận và

sở hữu nhà ở tại Hà Nội hiện nay đồng thời chỉ ra một số rào cản tác động đến quá trình này Từ kết quả nghiên cứu, tác giả kỳ vọng sẽ cung cấp được những thông tin chân thực và hữu ích cho các cơ quan chức năng nhằm đánh giá lại những thành công cũng như bất cập của chính sách hỗ trợ về nhà ở cho người thu nhập thấp trong thời gian vừa qua Từ đó có những điều chỉnh phù hợp khi ban hành các chính sách hỗ

trợ (1 triệu căn hộ) nhà ở cho người người thu nhập thấp theo Chiến lược nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030 và tầm nhìn đến 2045 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt theo quyết định 2161/QĐ-TTg, ngày 22 tháng 12 năm 2021 [56]

Mặc dù đã rất nỗ lực triển khai nghiên cứu đề tài, song do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan nên luận án không thể tránh khỏi những hạn chế:

- Mẫu nghiên cứu của luận án chỉ tập trung tại 3 khu chung cư tại Hà Nội, nơi mà người dân đã mua được CHCC vay trả góp mà chưa bao phủ được nhóm đối tượng đang có nhu cầu mua nhưng chưa / không tiếp cận và sở hữu được nhà (luận án chỉ PVS 4 trường hợp) Nếu mở rộng mẫu nghiên cứu tới nhóm đối tượng này, sẽ có thể so sánh, đối chiếu làm sáng tỏ hơn khả năng tiếp cận chính sách nhà

ở của người dân Mẫu nghiên cứu trong luận án được lựa chọn có chủ đích do tính đặc thù của vấn đề và khách thể nghiên cứu tại 03 khu chung cư (407 đại diện HGĐ trả lời bảng hỏi) đã trải qua quá trình tiếp cận thông tin, chính sách và sở

hữu nhà ở nên kết quả nghiên cứu chưa thể suy rộng cho toàn bộ cư dân của thành

phố Hà Nội

Tác giả đã thu thập và sử dụng các báo cáo của Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng

Hà Nội cũng như các báo cáo, nghiên cứu có liên quan để có bức tranh tổng quát

về tình hình nhà ở hiện nay Tuy nhiên do số liệu cũng chưa đầy đủ và các mốc

thời gian nghiên cứu cũng không thống nhất nên khó so sánh với thời điểm hiện

tại

12 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án

12.1 Ý nghĩa lý luận

Nghiên cứu về vấn đề nhà ở được triển khai dưới nhiều góc độ như chiều

cạnh lịch sử và chính sách nhà ở qua các giai đoạn và các vấn đề xã hội liên quan

Trong những năm gần đây, đã có một số nghiên cứu về quá trình tiếp cận và sở

hữu nhà ở xã hội Song việc tiếp cận và sở hữu CHCC dưới hình thức vay trả góp thì còn ít được nghiên cứu

Luận án tìm hiểu và phân tích về khả năng tiếp cận, sở hữu CHCC vay trả góp của cư dân trẻ thông qua việc phân tích các kênh tiếp cận thông tin tiếp cận, tiếp cận vốn vay và đánh giá của cư dân sau khi đã sở hữu CHCC, mức độ hài lòng, gắn kết với nơi ở của họ, sự thay đổi và hình thành lối sống mới tại các khu chung cư cao tầng Thông qua nghiên cứu vấn đề này hy vọng luận án sẽ đóng góp những tri thức mới về một số chiều cạnh xã hội của vấn đề nhà ở đô thị Việt Nam trong giai đoạn hiện nay Đó là khi mà thị trường đang sử dụng “bàn tay vô hình” của nó can thiệp mạnh vào nhu cầu nhà ở của các nhóm dân cư, và điều này đòi hỏi nhà nước phải sử dụng “bàn tay hữu hình” của mình để hỗ trợ, bảo đảm nơi ở hợp lý của người dân và phúc lợi xã hội của họ Từ đây, cũng sẽ gợi mở thêm các hướng nghiên cứu tiếp theo về nhu cầu và những vấn đề mà nhóm cư dân trẻ đô thị đang phải vượt qua để có cơ hội tiếp cận và sở hữu các CHCC vay

trả góp như một xu hướng nhà ở trong tương lai

cầu nhà ở cho người dân, đặc biệt phân khúc chung cư thương mại giá hợp lý Qua

đó, cung cấp những bằng chứng khoa học và thực tiễn cho việc hoạch định chính sách nhà ở của thành phố Hà Nội đến năm 2030 Từ kết quả nghiên cứu, tác giả cũng đề xuất một số giải pháp, khuyến nghị phù hợp về chính sách nhà ở, đáp ứng được nhu cầu của đa dạng người dân Hà Nội hiện nay

Kết quả nghiên cứu của luận án cũng có thể là tư liệu hữu ích cho việc giảng dạy các bộ môn xã hội học đô thị, xã hội học về nhà ở và đô thị, xã hội học chính sách, xã hội học quản lý,…

13 Kết cấu của luận án

Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận án gồm có 04 chương

Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu

Chương 2: Cơ sở lý luận và thực tiễn của luận án

Chương 3: Thực trạng tiếp cận căn hộ chung cư vay trả góp của cư dân trẻ

đô thị Hà Nội

Chương 4: Thực trạng sở hữu và đánh giá về căn hộ chung cư vay trả góp của cư dân trẻ đô thị Hà Nội

Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

Dẫn nhập

Chương này sẽ tiến hành tổng quan các nghiên cứu đã có về các vấn đề có liên quan đến đề tài nghiên cứu của luận án, từ đó tìm ra những “khoảng trống” trong hệ thống tri thức, hiểu biết lý về luận và thực tiễn về vấn đề nhà ở mà luận

án sẽ tập trung nghiên cứu và đóng góp Tổng quan sẽ bao gồm: 1)Tình hình nghiên cứu ở ngoài nước (nghiên cứu về chính sách nhà ở và các chiều cạnh xã hội có liên quan; những chiều cạnh xã hội của vấn đề nhà ở đô thị tại các nước đang phát triển; chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ở các nước phát triển) 2) Tình hình nghiên cứu ở trong nước (một số chiều cạnh xã hội của vấn đề nhà

ở, lược sử về nhà ở tại Hà Nội và chính sách nhà ở) Qua đó, chỉ ra các vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu về tiếp cận và sở hữu nhà ở tại Hà Nội hiện nay

1.1 Các công trình nghiên cứu ở ngoài nước

Có rất nhiều nghiên cứu ở nước ngoài đề cập đến chủ đề về nhà ở đô thị, các chính sách nhà ở và những chiều cạnh xã hội của vấn đề này tại các khu vực

và các quốc gia khác nhau trên thế giới Mục này sẽ điểm qua một số nghiên cứu

như vậy

1.1.1 Nghiên cứu về chính sách nhà ở và các chiều cạnh xã hội có liên quan

Chính sách nhà ở có nhiều chiều cạnh thuộc về lĩnh vực xã hội, vì vậy, Chính phủ các nước thường ban hành các chính sách nhà ở không chỉ nhằm mục

tiêu sản xuất hoặc tài chính mà còn nhằm phân phối công bằng nhà ở cho tất cả

các thành phần dân cư Trong các nước có vấn đề phân biệt chủng tộc đều có những đạo luật và qui tắc chống lại sự phân biệt chủng tộc trong lĩnh vực nhà ở Ngoài yếu tố chủng tộc, ở một số quốc gia châu Âu thường có một số lớn công nhân có quốc tịch khác nhau Điều này đã tạo ra vấn đề phân biệt đối với người nước ngoài và đời sống của họ với các điều kiện nhà ở dưới tiêu chuẩn[28]

Nhiều nghiên cứu trên thế giới như: “Nhà ở cho mọi người” (“Housing for

All” - Ngân hàng Thế giới, 2006); “Đánh giá đô thị hóa Việt Nam” (Ngân hàng

Thế giới, 2011); “Nhà ở nhà ở xã hội” (UN- Habitat, 2011) đã chỉ ra rằng, nhà ở

xã hội là một bộ phận gắn liền với phát triển đô thị nhất là các đô thị lớn Nó bao gồm: (1) Nhà cho người di cư nông thôn ra thành phố; (2) Nhà cho những người

dãn dân những vùng nội thành; (3) Nhà cho những thanh niên mới kết hôn; (4)

Nhà cho những đối tượng phải được quan tâm giải quyết; (5) Nhà cho những hộ gia đình bị giải phóng, di dời

Nghiên cứu của Ngân hàng thế giới đã chỉ ra mối quan hệ giữa phát triển thị trường nhà ở với phát triển kinh tế, giải quyết các vấn đề xã hội và ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội, cũng như phát huy tính dân chủ Theo đó, tại các quốc gia đang phát triển, phát triển nhà ở xã hội góp phần phát triển các doanh nghiệp nhỏ và vừa, người dân có thể sử dụng căn hộ như một địa chỉ kinh doanh,… Phát triển thị trường nhà ở là một chìa khóa quan trọng cho xóa đói giảm nghèo,

y tế, cứu trợ nhân đạo và tái thiết: tăng tiết kiệm và đầu tư, thêm thu nhập từ cho thuê nhà…, đảm bảo sức khỏe trẻ em và hạn chế dịch bệnh lây lan, tái thiết lại sau thảm họa tự nhiên và nhân tạo, phục hồi nền kinh tế[43]

UN Habitat (2011) đã chỉ ra các cách tiếp cận nhằm hỗ trợ dân thành thị nghèo tìm được nơi ở phù hợp tại các thành phố Châu Á, tập trung vào việc giải quyết khu ổ chuột trong các thành phố ở Châu Á Để xóa bỏ các khu ổ chuột này, tập trung vào 5 nhóm giải pháp sau: (1) Nâng cấp tại chỗ, (2) Tái định cư, (3) Nhà

ở công cộng do Chính phủ xây dựng, (4) Mặt bằng và dịch vụ, (5) Chiến dịch nhà

ở quy mô toàn thành phố

Ngân hàng thế giới (2011), trong Đánh giá Đô thị hóa ở Việt Nam nhận định, các đô thị Việt Nam đã đảm bảo được nguồn cung nhà ở đa dạng để đáp ứng các nhu cầu của nhiều phân khúc thị trường Có vẻ như phần lớn nhu cầu nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt với các nhóm ở xã hội, đã và sẽ đáp ứng theo mô hình sau đây: (1) Các nhà thầu nhỏ xây nhà theo kiểu truyền thống tại các thị xã, thị trấn

và thành phố nơi còn đất, hoặc ở ngay vùng ngoại vi thị xã và thành phố; (2) Chính phủ hỗ trợ phát triển khu dân cư bằng cách mở rộng mạng lưới đường sá để kết nối các làng xã, thôn bản gần thành phố; (3) Các cá nhân tự nâng cấp và bảo dưỡng

nhà ở (kể cả tăng mật độ sàn xây dựng bằng cách tăng chiều cao nhà), còn Chính phủ nâng cấp cơ sở hạ tầng và dịch vụ [44]

Các yếu tố quyết định quyền sở hữu

Đã có một số nghiên cứu về sở hữu nhà ở và yếu tố ảnh hưởng lựa chọn quyền sở hữu của cư dân (Ho and Kwong 2001, Gurney 1999, Li 1999, Mandíc 2001) Thú vị nhất là phát hiện về cách đối phó với quá trình tư nhân hoá nhà ở tại nhiều quốc gia trong giai đoạn 'quá độ', như là những nước ở Đông Âu, và Trung Quốc Ở các quốc gia này đang trải qua thay đổi từ tình trạng nhà nước kiểm soát hệ thống nhà ở sang định hướng thị trường Một số nghiên cứu nhận thấy rằng yếu tố ảnh hưởng tới lựa chọn quyền sở hữu của cư dân và động lực trong những quốc gia “quá độ” hơi khác với các vấn đề trong thiết lập thị trường

tự do Chẳng hạn như, nghiên cứu biện luận rằng thu nhập và quy mô hộ gia đình được cho là những yếu tố quan trọng có ảnh hưởng tới lựa chọn quyền sở hữu của

hộ gia đình ở nhiều nước, nhưng không phải ở Trung Quốc, nơi mà đơn vị làm việc đóng một vai trò quan trọng trong lựa chọn quyền sở hữu của cư dân [83 tr.229-244]

Ở các nước đang phát triển, mức thu nhập của hầu hết hộ gia đình là tương đối thấp so với giá thị trường nhà ở riêng; do đó mua chỗ ở từ/thông qua cơ quan, đơn vị, nơi làm việc rẻ hơn giá bình thường và là cách duy nhất đối với nhiều người để được sở hữu nhà ở Tình huống tương tự với Hà Nội, nơi mà tư nhân hoá nhà ở được thực hiện trong qúa trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, và cũng khá giống với tình hình ở Trung Quốc

Một tỷ lệ rất cao các hộ cư dân để tâm tới việc sở hữu riêng căn hộ nhưng lại hiểu biết rất ít về quyền và trách nhiệm đối với các bộ phận chung của toà nhà

Có thể nói tư nhân hoá trong trường hợp này đánh dấu sự rút lui của chính phủ trong việc quan tâm đến lĩnh vực nhà ở Với tư nhân hoá nhà ở, mặt tích cực là hầu hết cư dân thích ý tưởng quyền sở hữu và họ cảm thấy an toàn hơn để sở hữu Tuy nhiên, họ cần giúp đỡ và hướng dẫn để nhận ra quyền và trách nhiệm của họ đối với toà nhà nói chung và hành động sao cho phù hợp

Nghiên cứu cho thấy chính sách trợ giá là yếu tố quyết định chính và đầu tiên của quyết định quyền sở hữu nhà ở của cư dân Hộ gia đình trẻ và những người làm việc trong khu vực kinh tế tư nhân rất có thể tiếp tục phải thuê, dù là

họ muốn trở thành người sở hữu

Liên quan đến qui mô hộ gia đình và cách nó ảnh hưởng tới lựa chọn quyền

sở hữu, nghiên cứu giống các ở các quốc gia khác cho thấy hộ gia đình có trẻ em

có khuynh hướng sở hữu nhà ở, trong khi hộ gia đình độc thân có khuynh hướng thuê nhà [83] [91; tr.213-236] Quy mô hộ gia đình và tuổi đời là yếu tố quan trọng hàng đầu trong việc quyết định quyền sở hữu hơn là yếu tố về thu nhập, điều này gợi nhớ về phát hiện tương tự từ nghiên cứu về sự tư nhân hoá nhà ở tại Trung

Quốc của Ho và Kwong [83; tr.229-244] nói trên

Gia tăng sự bất bình đẳng

Nghiên cứu của Lee [90; tr.61-67] nhận thấy rằng chương trình cải cách ở Trung Quốc đã tạo ra cơ hội to lớn cho những người có vị trí tốt trên bậc thang xã hội dưới chế độ cũ, bỏ mặc đa số người lao động đô thị ở dưới đáy, ít thuận lợi hơn trong điều kiện sống nghèo túng Lee cho rằng đây là hệ thống ưu đãi bảo vệ

sự phân bổ lợi ích nhóm hiện hữu

Nghiên cứu của Schlyter (2002) cho thấy mức độ và kết quả tương tự trong bài báo về sự tư nhân hoá nhà ở công cộng ở Zambia Quá trình này đặc quyền với người thuê, người đã bảo vệ các lợi thế về chỗ ở của mình dưới hình thức quyền sở hữu, trong khi lờ đi nhóm xã hội khác Điều này ảnh hưởng đến nhóm công chức trẻ, những người nhân viên không còn cơ hội có thể giành được nhà ở

và không thể có nhà riêng

Chan (2000) thảo luận về sự tư nhân hoá nhà ở chung cư và việc đẩy mạnh

sở hữu nhà ở tại Hồng Kông dẫn đến gia tăng đầu cơ bất động sản, nhà đầu tư lớn

và người sở hữu dư dật được hưởng lợi, đồng thời làm cho cuộc sống của người thuê nhà ở khó khăn hơn Chan biện luận rằng sự tư nhân hóa giúp nới rộng khoảng cách giữa người giàu và người nghèo, giữa người sở hữu và người sở hữu không, giữa nam và nữ, và khác biệt giữa cư dân của các thế hệ [76; tr.29-44]

Sự kỳ thị phân biệt đối xử về nhà ở

Cách phát triển này cũng được nhận thấy ở các quốc gia Đông Âu sau khi chuyển sang kinh tế thị trường Thay vì cung cấp đầy đủ và thích hợp nhà ở, và kích thích sản xuất nhà ở mới, sự tư nhân hoá đã dẫn đến sự kỳ thị phân biệt đối xử trong lĩnh vực nhà ở [97] Ở Cộng hòa Séc, nó dẫn đến phục hồi các phân bố không gian ở xã hội theo đó nhóm người khá giả nhất sẽ sống ở trung tâm ngoại ô, trong khi mọi người có vị thể thấp hơn tiếp tục sống trong những tòa chung cư cũ từ thời XHCN Ở đây sự quản lý khuyến khích cư dân khá giả, kích thích tách họ ra khỏi khu dân cư nghèo hơn và như vậy chủ động hỗ trợ sự kỳ thị [99]

Nghiên cứu về “tư nhân hóa” nhà ở

Hơn ba thập niên qua, ở nhiều nước, sự tư nhân hoá đã từng là một xu hướng đáng kể trong phân phối nhà ở Sự tư nhân hoá nhà ở được đưa ra như biện pháp để giải phóng thị trường nhà ở, gia tăng năng suất và hiệu quả, và mở rộng quyền lựa chọn và ảnh hưởng của người tiêu dùng [97] Nó được thảo luận như một phần của sự phân quyền và quá trình dân chủ hóa, dẫn đến sự giảm bớt can thiệp chính phủ và tăng thêm tự do hơn và quyền của cộng đồng, các nhóm và cá nhân để đầu tư vào nhà ở [89] [77]

Nhà ở chung cư cho thuê cũng được đưa ra như dạng nhà quản trị và quản lý bao gồm sự can thiệp của nhà nước quá nhiều, gánh nặng ngân sách Nhà nước, và không huy động một cách hiệu quả các nguồn lực của khối tư nhân Ở nhiều nước, việc bán quỹ nhà ở công cộng là phương pháp phổ biến sự tư nhân hoá

Một số vấn đề khác

Vấn đề là có hay không trao quyền trong sở hữu nhà ở, và ảnh hưởng của quá trình này đối với công bằng xã hội, đã được đưa ra bởi nhiều nghiên cứu Một

số biện luận rằng người sở hữu được trao “thêm quyền”, trong lúc người thuê là

“giảm quyền” thông qua quá trình “loại trừ” xã hội [80; tr.163-183]

Theo King (1996) nhấn mạnh về sở hữu nhà ở là nguồn gốc sự bất bình đẳng, vì nó cho người sở hữu được tự do hơn và nhiều cơ hội hơn trong khi áp đặt nhiều hạn chế cho người thuê, người cần được đối xử khi không có khả năng tự giải quyết chỗ ở của họ[87]

Tương tự theo lý lẽ của Gurney, khi quyền sở hữu nhà ở được đề cao, như trường hợp tại Vương quốc Anh, sẽ dẫn đến khác biệt giữa người sở hữu và người thuê, với hàm ý thành kiến với người không sở hữu, và sau đó tạo ra hình thức mới của loại trừ xã hội

Nghiên cứu của Trần Hoài Anh (2004) về “tư nhân hóa” nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước cho thấy rằng chính sách bao cấp tồn tại chủ yếu là để quan chức cao cấp chính phủ được hưởng lợi, thường đã giàu có, đã có nhiều tài sản do địa vị cao trong xã hội Chính sách lờ đi những người làm việc trong khu vực kinh

tế tư nhân và hộ gia đình trẻ không có cơ hội hưởng lợi chính sách này Nghiên cứu cho thấy sự bất mãn giữa hộ gia đình người thuê cao hơn so với hộ gia đình người sở hữu nhà ở [100]

Nhu cầu nhà ở của giới trẻ

Theo nhận định của Julie Rugg (2010) giới trẻ không phải là nhóm dân số đồng nhất, và không thể coi họ như một nhóm bị gạt ra ngoài lề của thị trường nhà ở Thực ra, thị trường nhà ở có thể phục vụ rất tốt những nhu cầu rất khác nhau của họ[]

Tuy nhiên, cơ chế chính sách có khuynh hướng xem xét những rủi ro mọi người gặp phải khi ra quyết định sở hữu nhà ở đầu tiên của họ Hậu quả là, một

số người trong giới trẻ bị mắc kẹt trong sự hỗn loạn bởi quá nhiều cách tiếp cận nhà ở

Những phán đoán chủ quan thiếu căn cứ đã gây trở ngại đáng kể cho người trẻ tiếp cận thị trường nhà ở Một số lối tiếp cận nhà ở khác thì tỏ ra hợp lý hơn Chẳng hạn như, chu kỳ của việc sống trong nhà ở xã hội được chấp nhận nếu nó trở thành bàn đạp để tiếp cận sở hữu nhà ở Cần phải có đánh giá khách quan hơn làm sao phục vụ cho nhiều nhu cầu nhà ở rất đa dạng theo các nhóm tuổi

Nhà hoạch định chính sách, bị phân tâm bởi nhiệm vụ tạo nền tảng cơ bản cho người sở hữu - nghề nghiệp cho giới trẻ, phải xem xét kỹ nhu cầu nhà ở giới trẻ ở tận đáy của thị trường, những người thiếu kiến thức căn bản về sự bảo đảm

và nơi cư trú hợp với túi tiền

1.1.2 Những chiều cạnh xã hội của vấn đề nhà ở đô thị tại các nước đang phát triển

Trong cuốn sách “Vấn đề nhà ở đô thị trong nền kinh tế thị trường của thế giới

thứ ba” (Michael Leaf và Trịnh Duy Luân chủ biên,1996) đã phân tích hàng loạt vấn

đề của nhà của đô thị từ nhiều chuyên ngành, lĩnh vực khác nhau, với những công cụ phân tích, những quan điểm khác nhau về bản chất của vấn đề[34]

Michael Leaf trong bài viết “Nhà ở đô thị trong nền kinh tế thị trường của

thế giới thứ ba” đã đưa ra một Khung qui chiếu gồm những cách tiếp cận khác

nhau dùng để phân tích vấn đề nhà ở của thế giới thứ ba Nhằm mục đích luận giải xung quanh vấn đề nhà ở và sự phức tạp của mối liên hệ giữa nhà ở và các khía cạnh khác của đô thị hóa và sự phát triển kinh tế - xã hội Đồng thời bài viết cũng phân nhóm các tài liệu theo ba “trường phái tư tưởng” lớn về vấn đề nhà ở

đô thị của thế giới thứ ba[34]

Trong “Những chiến lược nhà ở cho người nghèo ở các nước đang phát triển” do ba nhà kinh tế học của Ngân hàng Thế giới - Stephen K.Mayo, Stephen

Malpezzi và David J.Gross viết đã trình bày một cách cô đọng quan điểm cơ bản

về nhà ở như một vấn đề kinh tế [34]

Trong bài viết “Nơi ở, sự phát triển và người nghèo” tác giả Lisa Peattie đã

lập luận rằng, những thực tế xã hội gắn với nhà ở đô thị thường cách biệt với phép phân tích trực tiếp và sự hoạch định chính sách Theo cách nhìn của tác giả - đại diện cho quan điểm xã hội - vai trò của nhà ở là không tách rời những chức năng

cơ bản của xã hội đô thị và phép phân tích kinh tế là không đủ để hiểu mạng lưới các quan hệ xã hội vốn đã tồn tại ở các khu cư trú đô thị Những sự can thiệp thông qua chính sách của chính phủ phải luôn được hiểu như một sự đánh đổi, những lợi ích của một chính sách hoặc một cách tiếp cận riêng biệt thường phải chấp nhận những phí tổn cho những ách tắc cản trở nhất định [34]

Cũng trong cuốn sách này các tác giả đã phân tích hai khu vực chính sách là

“khu vực phi chính qui” hay “khu vực bình dân” là lĩnh vực chủ yếu nhất vì đó là những khu cư trú tự xây và tự quản của phần lớn cư dân đô thị Những khu cư trú này gồm những người nghèo nhất và bộ phận bị mất quyền công dân nhất của xã

hội Nói cách khác, đó là những nhóm và giai cấp được hưởng lợi ít nhất từ các chính sách của Nhà nước

Trong bài viết “Trình tự phát triển đất: ảnh hưởng giá cả của sự phát triển

khu dân cư hợp pháp và bất hợp pháp”, Paul Baross đã kiểm nghiệm mô hình

tiêu chuẩn của sự phát triển nhà ở khu vực phi chính qui Logic phân tích của cách tiếp cận này có thể hữu ích cho sự phát triển chính sách đối với nhà ở phi chính qui Tuy nhiên, những kết luận của tác giả gợi lên một cách nghiêm túc vấn đề giá trị của các phương pháp, quy hoạch truyền thống và kiểm soát sự phát triển đô thị [34]

Các chủ đề về chính sách, những cách tiếp cận chính sách nhà ở được các

nhà nghiên cứu đề cập Chẳng hạn, bài viết “Chính sách nhà ở và phát triển kinh

tế ở Singapore” của Lee E Goh, đề cập đến sự can thiệp của Chính phủ trong lĩnh

vực nhà ở đô thị Singapore đã đạt được một tỷ lệ rất cao về sở hữu nhà ở thông qua khu vực công cộng, bằng cách tạo ra một hệ thống tài chính và xây dựng nhà

ở phối hợp, liên kết chặt chẽ với sự phát triển kinh tế nhanh chóng của quốc gia Mặc dù có những bài học được rút ra ở đây, những đặc thù của hệ thống này ở Singapore hạn chế rất nhiều khả năng áp dụng rộng rãi “mô hình Singapore” cho các quốc gia khác [34]

Sau cùng phải kể đến một công trình nghiên cứu gần đây của Stephanie

Geertman trong luận tiến sỹ (tại Đại học Công nghệ Eindhoven, Hà Lan) “Một thành

phố Tự - tổ chức ở Việt Nam: Các quá trình biến đổi và chuyển thể về nhà ở của Hà Nội” (“The Self-Organizing city in Vietnam: Processes of change and transformation in housing in Hanoi”) mang dấu ấn góc nhìn của người nước ngoài

về tính chất “độc đáo” của nhà ở đô thị Hà Nội - đó là thuộc tính “tự - tổ chức”

Tác giả đã sử dụng khái niệm trung tâm là “Tự tổ chức” (“self-organizing”)

để phân tích các quá trình biến đổi và chuyển đổi của nhà ở đô thị Việt Nam và của Hà Nội Trước đây, các học giả Việt Nam và nước ngoài thường sử dụng các thuật ngữ mang tính công cụ, ứng dụng như: tự xây dựng (self-build), tự giúp (self

-help), tự phát (spontaneous), lộn xộn (chaostic) để mô tả những vấn đề nhà ở đô thị Việt Nam thời kỳ Đổi Mới Với khái niệm “Tự - tổ chức”, luận án đã khái quát

hiện tượng trên thành một “thuộc tính” của đô thị Việt Nam và nhà ở đô thị Hà Nội Thuộc tính này được phản ánh trong nhiều bình diện: từ quy hoạch khu ở, kiến trúc kiểu lại nhà ở, văn hóa trong thiết kế nhà ở… [98]

Thực ra thì giới quy hoạch, kiến trúc và quản lý và người dân Hà Nội đã nhận

ra nhiều điều bất ổn trong quy hoạch tự phát (như trong mô hình nhà ở do dân tự xây trong những năm 1990 ở Hà Nội), và đã một số chỉnh sửa Điều này cũng bắt nguồn từ những mâu thuẫn tiềm tàng giữa việc thành phố được quản lý một cách tập trung, chặt chẽ ở bên trên, nhưng ở phía dưới, tại các cộng đồng dân cư, người dân và chính quyền cơ sở là vận dụng và làm theo một cách khác, tùy tiện Nhiều chuyển đổi, biến đổi là được bắt nguồn từ cơ sở rồi sau đó mới được thể chế hóa

và văn bản hóa sau đó

1.1.3 Chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ở các nước phát triển

Trong các nước thuần chủng, việc tránh phân biệt về giai cấp và thu nhập thường được ngầm hiểu trong chính sách của Chính phủ trong khu vực công Chẳng hạn, ở Phần Lan, người ta kỳ vọng rằng nhà ở cần phải sẵn có cho cả giai cấp trung lưu và người nghèo, và không có sự phân biệt xã hội đi kèm Nước Anh cũng đã cố gắng tách sự phân biệt trong nhà ở công cộng như là nhà ở của giai cấp thấp bằng cách tạo ra loại nhà ở như vậy cho những người có thu nhập và nghề nghiệp rất khác nhau

Mặc dù sự đòi hỏi về bình đẳng đã đi vào lĩnh vực nhà ở, đây vẫn còn là chỗ

ẩn nấp cuối cùng cho sự bất bình đẳng trong hầu hết các xã hội Ví dụ cực đoan nhất ở Mỹ là các dự án nhà ở công cộng ngày càng trở thành cái dành riêng cho những người rất nghèo và các chủng tộc thiểu số Kiểu phân tầng này không thấy trong nhà ở công cộng ở Anh, nơi có sự pha trộn xã hội ở mức độ cao hơn rất nhiều Nhưng hầu hết các nước nhận thức sự phân biệt về xã hội và kinh tế về nhà ở như một tình huống có vấn đề và cố gắng tạo ra các chính sách giải quyết nó theo những cách khác nhau Tuy nhiên, phân biệt về nhà ở vẫn là một sự phản chiếu trung thực các giá trị căn bản trong xã hội Sự phân biệt này ít gặp hơn ở những vùng thuần chủng, như ở các nước Bắc Âu [28]

Ở nhiều nước trên thế giới, chương trình phát triển nhà ở xã hội đã được thực hiện từ hàng chục năm trước đây Mô hình nhà ở này đã mang đến phúc lợi

xã hội, cơ hội sở hữu nhà ở cho hàng triệu người có thu nhập thấp Kinh nghiệm phát triển tài chính nhà ở thu nhập thấp tại các nước trên thế giới là Nhà nước đưa

ra được các khoản hỗ trợ tài chính cho người sử dụng cuối cùng; cung cấp các khoản tín dụng ưu đãi để thuê, mua nhà ở và quan trọng nhất là tăng cường khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp và người dân tham gia phát triển nhà ở xã hội Điển hình có thể kể tới như: Chính phủ các quốc gia phát triển trên thế giới như Đức, Nhật Bản, Singapore, Australia, Canada đã và đang xây dựng, áp dụng những chính sách, chương trình tiên tiến và hiệu quả nhằm hỗ trợ người dân trong việc mua và thuê nhà

Tại Australia, chính phủ có những chính sách đặc biệt để hỗ trợ những người có thu nhập rất thấp, những người vô gia cư hoặc có nguy cơ trở thành vô gia cư trong việc thuê nhà và quản lý thanh toán tiền thuê nhà

Các nhân viên xã hội sẽ cung cấp dịch vụ tư vấn ngắn hạn, hỗ trợ thông tin hay những dịch vụ hỗ trợ khác khi người dân có nhu cầu về chỗ ở Hệ thống thanh toán điện tử an toàn và tự động được sử dụng bởi các nhà cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở địa phương có hỗ trợ tài chính như nhà ở cho người về hưu, viện dưỡng lão, trung tâm bảo trợ xã hội [02]

Tại Hoa Kỳ, các khu vực quy hoạch mới, nhất thiết phải đảm bảo nhà ở cho

những người có thu nhập trung bình và thấp Bên cạnh đó, Chính phủ còn xây dựng chính sách thuê nhà và hỗ trợ nhà ở bằng việc xây dựng “chứng chỉ nhà ở” là giấy chứng nhận nhà ở cho những người có nhà ở xã hội và trung bình Những người có chứng chỉ này có thể tự do chọn lựa phòng, nhà cho thuê và chỉ phải nộp tiền thuê không vượt quá 30% so với thu nhập của gia đình… Các công cụ trợ cấp tài chính nhà ở xã hội phổ biến [43]

Tại Thụy Điển, chính sách nhà ở của Thụy Điển lại có sự cam kết bảo đảm

quyền bình đẳng cho mọi người trong lĩnh vực nhà ở Nhiệm vụ cấp bách của chính sách nhà ở là tránh phân biệt đối với bất kỳ loại nhà ở nào với các nhóm tuổi tác, kinh tế, xã hội hoặc dân tộc

"Chương trình một triệu" là tên gọi của chương trình xây dựng nhà ở thực hiện trong vòng 10 năm với mục tiêu "Toàn dân phải được cung cấp căn hộ tốt với giá thành hợp lý" Được thực hiện kèm với chiến dịch xoá bỏ các khu tạm cư, nhà ở xuống cấp trên toàn đất nước, chương trình này rất thành công Trong khoảng thời gian từ năm 1965 - 1975, Thụy Điển đã xây dựng được một triệu căn

hộ, chiếm gần 1/3 số nhà ở lúc đó Các căn hộ tiêu chuẩn 3 phòng được thiết kế

có diện tích tối thiểu 75m2, dành cho một gia đình gồm bố mẹ và hai con Cơ sở

hạ tầng gồm nhà trẻ, bệnh viện, công viên, thư viện, nhà sinh hoạt cộng đồng, trung tâm thương mại… được xây dựng đồng bộ Quỹ Nhà ở của Thụy Điển đã đáp ứng đủ nhu cầu của toàn bộ người dân nước này vào thời điểm đó

Tại Hàn Quốc, từ những năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng hệ

thống nhà ở xã hội bằng cách đầu tư vốn vào Công ty Nhà ở Hàn Quốc (KNHC)

- một tổ chức cung cấp nhà ở xã hội lớn nhất Hàn Quốc Cơ quan này đã hoạt động như một nhà đầu tư độc lập trong thời kỳ xây dựng chính sách tài chính Dựa vào các nguồn quỹ tư nhân, đặc biệt các khoản chi trả từ người mua để phát triển thêm chương trình nhà ở Đồng thời, KNHC cũng tiến hành xây dựng nhà ở diện tích nhỏ cho những người có mức thu nhập thấp Một số chính sách mà Hàn Quốc đã ban hành: Hỗ trợ vốn: những người lần đầu tiên mua nhà có thể vay vốn

từ "Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu" với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấp, khoảng 6% - 6,5%/năm “Chương trình Chonsei” cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm công ăn lương có thu nhập thấp, chưa có nhà ở Khoản vay từ chương trình này có thể lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất 5,5%/năm Riêng với đối tượng có mức thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà và hưởng lãi suất 3%/năm

Từ năm 2000, khi giá đất tại các thành phố lớn của Hàn Quốc tăng kỷ lục, Chính phủ đã yêu cầu nhà đầu tư hạn chế xây dựng chung cư cao cấp để tập trung nguồn vốn xây dựng chung cư giá rẻ cho người có thu nhập thấp Chính phủ cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách tăng cường nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu cơ bất động sản, Nhờ các biện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã có cơ hội được sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng [02]

1.1.4 Chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ở Đông Nam Á

Nhiều nghiên cứu về nhà ở đô thị, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp

đã chú ý đến khu vực Đông Nam Á, với nhiều quốc gia đang phát triển và vượt lên trong điều kiện kinh tế thị trường

Tại Singapore, vào những năm 50, có khoảng 1/4 dân số phải sống trong

những khu vùng ven lụp xụp và khoảng 250 nghìn người khác bị nhồi nhét trong những khu nhà phố ọp ẹp cũ kỹ của thành phố Đề ra chiến lược đúng đắn khi tiếp cận nhà ở chất lượng với giá phải chăng, chỉ trong vòng 10 năm chính phủ Singapore đã nhanh chóng giải quyết xong khủng hoảng nhà ở Đến nay, khoảng 85% người dân Singapore sống trong các căn hộ do Cơ quan Nhà ở và Phát triển (HDB) xây dựng, so với con số 9% vào năm 1960, trong đó 94% người dân sở hữu những căn hộ này, chỉ có khoảng 6% còn lại là đi thuê

Năm 1964, Chính phủ thực hiện kế hoạch “Cung cấp quyền sở hữu nhà cho người dân” nhằm tạo điều kiện cho người dân mua được căn hộ của chính

mình dưới hình thức hỗ trợ tiền vay thế chấp lãi suất thấp và kéo dài thời gian

hoàn vốn Nhờ đó, nhà ở xã hội luôn được cải tạo và nâng cấp, không còn chỉ là

nhà ở cho người nghèo mà cũng dành cho những người mong muốn có được ngôi nhà cho riêng theo ý của mình

Hiện nay, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển chung của xã hội, HDB cũng chú trọng xây dựng những khu nhà ở xã hội mới hiện đại hơn với hệ thống dịch

vụ hoàn chỉnh Những khu nhà ở xã hội mới này không khác gì so với những nhà

ở cao cấp Với tầm nhìn xa và có quy hoạch tốt trong việc xây dựng nhà ở xã hội, Chính phủ Singapore một mặt đã giải quyết tốt vấn đề nhà ở của người dân và phát triển kinh tế đất nước, mặt khác giữ được quỹ đất cho tương lai cũng như phục vụ cho các mục đích khác [60]

Có thể nói, Singapore là nước châu Á giải quyết thành công nhất chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp, và hầu như mô hình nhà ở này đều do Nhà nước đảm nhiệm Đây là chương trình nhà ở ưu tiên cho người dân mà 88% dân

số sở hữu căn hộ bằng phương thức mua trả góp, còn lại là thuê Người dân có thể

trả trước 20% tiền nhà, phần còn lại trả dần trong vòng 25 năm