Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở

Quản lý nhà nước về đất dai, nhà ỏ là một môn khoa học nghiên cứu các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý nhà nưốc về đất đai và nhà ở; nghiên cứu những vấn đề về quyển và n

T R Ư Ờ N G ĐẠI HỌC K IN H T Ế Qưốc D Â N

BỘ MÔN KINH T Ế - QUẢN LÝ Đ ỊA C H ÍN H

PG S,TSK H LÊ Đ ÌN H THANG ( C h ủ b iê n )

GIÁO TRÌNH

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

VỂ ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ ở

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

BỘ MÔN KINH TẾ - QUÂN LÝ ĐỊA CHÍNH

Ở nước ta, vấn để đất đai và nhà Ö luôn được Đảng và Nhà

nước ta quan tâm Trong những năm qua, để phù hợp với bước chuyển đổi từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường định hướng

xã hội chủ nghĩa, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm bảo đảm sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà mídc, đổng thòi động viên khuyến khích được các tổ

chức, cá nhân sủ dụng đất đai và nhà ỗ đứng mọc đích, đạt hiệu

quả cao theo pháp luật Luật Đất đai năm 1993 và Pháp lệnh về nhà ỏ cùng những văn bản khác liên quan đến hai vấn đề này

đã là cơ sỏ cho sự vận động và phát triển của các quan hệ đất đai và nhà ỏ ở nước ta hiện nay

Tuy nhiên, vì đất đai và nhà ỈỊ là những vấh để phức tạp và

rất nhạy cầm, nên trong thực tế đòi sống xã hội vẫn còn nảy sinh những vân đề mổi cần được bổ sung và giải quyết

Để góp phần nghiên cứu vấh để này, và trước hết là để phục

vụ yêu cầu học tập, giảng dạy bộ môn Kinh tế — Quản lý địa chính trong trường đại học, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia

xuất bản cuấn sách: Giáo trinh Quản ỉỷ nhà nước về đất đai

và nhà à của tập thể tác giả gồm các cắn bộ khoa học và giảng

viên đại học am hiểu về vấn để này biên soạn Cuốn sách do PGS, TSKH Lê Đình Thắng chủ biên

Trong cuốn sách, các tác giả đã trinh bày một cách hệ thống những vấn đề cd bản về đất đai và nhà ỏ, vai trò quản lý của Nhà nước đôì với đất đai và nhà ỏ nói chung cũng như từng loại đất nói riêng Ở một sế chương, các tác giả đã cố gắng đi sâu phân tích về mặt lý luận cũng như cơ sỏ khoa học của vấh đề về đất đai và nhà ở đã được pháp luật khẳng định

Chúng tôi hy vọng cuốn sách sẽ là tài liệu nghiên cứu, học tập tốt cho sinh viên trong các trưòng đại học, các viện nghiên cứu và những ai quan tâm nghiên cứu vấn đề này

Xin trân trọng gidi thiệu cuôh sách vdi bạn đọc và mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu

Tháng 1 năm 2000

NHÀ XUẤT BẢN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA

6

LỜ I NÓI ĐẨU

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên nhưng lại đóng vai trò quan trọng cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài ngưòi Nó tham gia vào tấ t cả các hoạt động của đời sống kinh t ế - x ã hội Nhà ỏ không những là tài sản có tầm quan trọng đặc biệt đốì với mỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh t ế - x ã hội của mỗi nước, mức sống dân cư của mỗi dân tộc Để quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai, phát triển và quản lý nhà ỏ một cách hợp lý, hiệu quả, đòi hỏi phải có nhiều ngành khoa học nghiên câu

Quản lý nhà nước về đất dai, nhà ỏ là một môn khoa học nghiên cứu các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý nhà nưốc về đất đai và nhà ở; nghiên cứu những vấn đề về quyển và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;

về bảo vệ quyền có nhà ở của công dân, bảo vệ quyền sỏ hữu nhà ồ

Để góp phần đáp ứng yêu cầu của đào tạo, bồi dưõng cử nhân chuyên ngành Kinh tế - Quản lý địa chính và kinh doanh bất động sản, chứng tôi cho ra m ắt bạn đọc cuốn

sách Giáo trìn h Q uản lý n h à nước về đ ấ t đ a i và n h à ở.

Giáo trình gồm 8 chương do tập thể cán bộ khoa học và

giáo viên biên soạn:

PGS,TSKH.Lê Đình Thắng biên soạn Chương I; mục I,

II, VI Chương rv và Chương V

TS T rần Quốc K hánh biên soạn mục I và n Chương II; Chương III

TS Nguyễn Hữu Hải biên soạn mục III Chương II và mục m IV, V Chương IV

TS Nguyễn Văn Tiêm biên soạn Chương VI

Thạc sỹ Hoàng Cường biên soạn Chương v n

Thạc sỹ Vũ Thi Thảo biên soạn Chương VIII

Giáo trình do PGS,TSKH Lê Đình Thắng, chủ nhiệm

bộ môn Kỉnh tế - Quản lý địa chính, Trường Đại học Kỉnh

tế quổc dân làm chủ biên

Do trìn h độ và thdi gian có hạn, cuốn sách chác rằng không trán h khỏi những thiếu sót Tập thể tác giả chúng tôi rấ t mong nhận dược sự góp ý chân tình của độc giả để lần xuất bản sau được tố t hơn

Chủ nhiệm bộ môn Kinh tế - Quản lý địa chính

Trường Đại học Kinh tế quốc dân PGS, TSKH LÊ ĐÌNH THANG

8

Đ ất đai tham gia vào tấ t cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội Đất đai là địa điểm, là cơ sỏ của các thành phố, làng mạc, các công trìn h công nghiệp, giao thông

Đ ất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp xây dựng như gạch ngói, xi măng, gôm sứ

Đ ất đai và cùng với các đỉểu kiện tự nhiên khác là một

trong những cơ sò quan trọng nhất để hình thành các

vùng kinh tế của đất nước nhằm khai thác và sử dụng có

hiệu quả cấc tiềm năng tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi

vùng đất nước Nhu cầu vể đời sống kinh tế, xã hội rấ t phong phú và đìa dạng Khai thác lợi th ế của mỗi vùng đất

là tấ t yếu khách quan để đạp ứng nhu cầu đó Ở nước ta trên cơ sỏ các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, cả nước

có 7 vùng kinh tế - sinh thái Đó là vùng Miền Núi và Trung du Bắc Bộ, vùng Đồng bằng sông Hồng, vùng Khu Bôn cũ, vùng Duyên hải miền Trung, vùng Tây Nguyên, vùng Đông Nam Bộ và vùng Đồng bằng sông Cửu Long Mỗi vùng có những sắc th ái riêng về đất đai và các điều kiện tự nhiên khác Sử dụng đầy đủ và hợp lý đất đai của mỗi vùng lã một trong những nhiệm vụ quan trọng nhằm phát triển kình tế của đất nước

Đất đai tham gia vào tấ t cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội Tuy vậy đốì với từng ngành cụ th ể của nền kinh tế quốc dân, đất đai có vị trí khác nhau Đốì với ngành nông nghiệp (theo nghĩa rộng) đất đai có vị trí đặc biệt Nó không những là chỗ đứng, chỗ tự a để lao động, mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng và thông qua

sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức ăn cho gia súc, là nơi chuyển dần hầu hết tác động của con người vào cây trồng Vì vậy, đất đai được đưa vào sử dụng trong quá trinh sản xuất kinh doanh nông nghiệp được gọi

là ruộng đất và ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu, không thể thay thế được Không có ruộng đất, không thể

10

tiến hành sản xuất kinh doanh nông nghiệp* Ruộng đất là

tư liệu sản xuất chủ yếu trong nông nghiệp, nó vừa là đôi tượng lao động, vừa là tư liệu lao động

Ruộng đất lặ đốì tượng lao động Trong quá trìn h phát triển sản xuất xã hội, đất đai vẫn luôn Ịà đốì tượng lao động Để thu được nhiều nông sản phẩm, con ngưòi cùng với những kỉnh nghiệm và khả năng lao động với nhũng phương pháp khác nhau tác động tích cực vào ruộng đất bằng hàng loạt các quá trình lao động như: cày bừa, làm

cỏ, chăm sóc Mục đích của hoạt động đó ỉà nhằm thay đổi chất lượng ruộng đất, tạo ra những điều kiện th u ận lợi

để sản xuất và t&ng nông sản phẩm

Trong nông nghiệp, ruộng đất cũng là tư liệu lao động Con người lợi dụng một cách có ý thức các tính chất tự nhiên của đất đai như lý học, hóa học, sinh vật và các tính chất khác để tác động lên cây trồng

Như vậy, quá trìn h lao động của con người trong lĩnh vực nông nghiệp gồm hai giai đoạn: giai đoạn đầu là hoạt động của người lao động biến đất đai có độ màu mỡ thấp thành đất đai có độ màu mỡ cao hơn; giai đoạn k ế tiếp là giai đoạn mà con người sử dụng chất dinh dưỡng của đất

để tác động lên cây trổng

Đất đai là một trong những bộ phận lãnh thổ của mỗi một quốc gia Nói đến chủ quyền của mỗi một quốc gia là phải nói đến những bộ phận lãnh thổ, trong đó có đất đai Tôn trọng chủ quyền của mỗi quốc gia, trước hết phải tôn trọng lãnh thổ của các quốc gia đó

2 V ị tr í cu a nhà ở

Nhà ỏ là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đòi sống của con ngưòi Nhà ỏ là phương tiện quan trọng để bâo vệ con người trước các hiện tượng thiên nhiên như nắng, mưa, gió bão, giá rét Con người muốn tổn tại và phát triển trước hết phải dảm bào các điều kiện như ăn ỗ, mặc và những tư liệu sinh hoạt khác Ph.Ảngghen đã nhấn mạnh: "Con người trưổc hết cần phải ăn, uống, chỗ ỏ và mặc đã rồi mới có thể làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo ".1 Sự hình thành và phát triển cộng đồng làng, xã, thôn, xóm, sự phát triển của các khu dân cư và quá trình phát triển đô thị luôn luôn gắn liền với sự phát triển nhà ỏ Nhà ỏ không những là tài sản có tầm quan trọng đặc biệt đổi với mễỉ gia (Ềnh, mà còn là một trong những tiêu chuẩn lầm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế-xã hội của mỗi nước, mức sông của dân cư mỗi dân tộc Thực tế cho thấy khi nhìn vào các ngôi nhà có thể nhận biết được phong tục, tập quán, đòi sống vật chất và tành thần của nhũng người đang sinh sống trong ngôi nhà đó và của cả cộng đồng Nhà ỏ bao giờ cũng gắn liền vói đất ỏ Đất ở bao gồm diện tích đất trên đó nhà ở đã được xây dựng và diện tích hành lang, lối đi, đất vườn, khuôn viên gắn liền với nhà ố ở nhiều nước, ngưòi ta gọi đất ở và nhà ồ

là “địa Ốc” Vdi tầm quan trọng của nhà ỏ như đã nói ỏ trên đây, thì vấn đề nhà ỏ là mối quan tâm chung của các quõc gia trên thế giới, đặc biệt là các nưốc đang phát triển và các

1 C.Mác - Ph.Ảngghen: Toàn tập, Nxb Chính tiị quác gia,

Hà Nội, 1995, t.19, tr.500

12

nước kém phát triển Ỏ nước ta, dưới sự lãnh đạo của Đẳng, chúng ta đang phấn đấu thực hiện mục tiêu "dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, vãn minh" Nhà nước rất quan tâm lãnh đạo, tạo nhiều môi trường thuận lợi và động viên khuyến khích các tầng lớp n h â n dân phát huy nội lực để xây dựng nhà ỗ, làm cho nông thôn và th à n h thị ngày càng giàu

- Quản lý nhà nước trong điều kiện nền kinh tế thị trường là cần thiết nhằm ngăn ngừa, hạn chế những mặt trái, các tiêu cực của nền kinh tế th ị trưòng

Nền kinh tế thị trưòng rấ t đa dạng và phúc tạp do tác động của cơ chế thị trường Cơ chế th ị trường hàm chúa cả

ưu th ế và khuyết tậ t củạ nó Trong nhũng giổì hạn nhất định, cơ chế th ị trường có khả nàng tự điều chỉnh nền sản xuất xã hội như tự động phân bổ điểu tiết các yếu tố đấu vào của các ngành kinh tế dưốỉ sự tác động của các quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh, kích thích sự p h át triển của khoa học công nghệ, kích thích sự

phát triển sản xuất, tăng năng suất lao động, thúc đẩy chuyên môn hóa sản xuất và phỗn công lao động xã hội,

mỏ rộng thị trường trong và ngoài nước, thúc đẩy tăng trưỏng kinh tế, nâng cao hiệu quả kinh tế Bên cạnh đó, cd chế thị tnlòng có những khuyết tậ t n h ấ t định: do mục tiêu hàng đầu ỉà ỉợi n huận nên có thể thường xuyên gẳy nên sự

m ất ổn định, phá võ các cân đối trong nền sản xuất xã hội, nhiều vấn đề kinh tế-xã hội, môi trưòng nảy sinh như lạm phát, th ấ t nghiệp, khủng hoảng kinh tế, hủy hoại môi trường sinh thái Do vậy để khắc phục nhũng hậu quả tiêu cực đó, cần thiết phải có sự quản lý của Nhà nước đối với nển kinh tế

Như vậy, sự vận h àn h nền kinh t ế được biểu hiệp ỏ sự kết hợp giữa vai trò định hướng quản lý của Nhà nước và thị trường, có nghĩa là sự kết hợp giữa bàn tay "hữu hình"

và bàn tay "vô hình" trong quá trìn h phát triển nền kinh

tế Với ý nghía đó, nền kinh t ế thị trường có sự điều tiết hoặc nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nưốc là nền kinh tế thể hiện cơ chế tự điều chỉnh của th ị trưòng,

đồng thời hàm chứa cơ chế quản lý, điều tiết của Nhà

nước

- Yêu cầu p h át huy tính tự chủ và nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kỉnh doanh của các doanh nghiệp Trong nền kinh tế quốc dân, các doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng quyết định tốc độ tăng trưởng và phát triển của nền kinh t ế quốc dân Doanh nghiệp là nơi trực tiếp tạo ra sản phẩm xã hội, phục vụ sản xuất và đài sống, đóng góp vào th u nhập quốc nội, tạo ra nguồn tích lũy để

14

tái sản xuất mồ rộngeho chính bản th ân doanh nghiệp và góp phần to lớn vào quá trìn h công nghỉệp hóa, hiện đại hỏa đất nước Dóanh nghiệp là nơi trực tiếp sử dụng các nguồn lực, thực hiện quyển làm chủ của nhân dân lao động, phát huy nội lực, giâi phồng sức sản xuất, phát triển thành phần kỉnh tế xẵ hội chủ nghĩa và các thành phần kỉnh tế khác theo định hướng xã hội chủ nghĩa.

Nhà nước vừa nẫng cao hiệu lực qủân lý vĩ mổ nền kinh t ế quốc dân, vừa phát huy vai trố tự chủ, năng động cửa các thành phẩn kỉnh tế trong sần xuất kỉnh doanh, tạơ môi trường kinh t ế thuận lợi và hành lang pháp luật

an toàn cho inọi th àn h phần kinh tế tham gia vào hoạt động kinh doanh Vai trò quản lý nhà nước đốì với nền

kinh tế thông qua k ế hoạch, định hưdng, hoạch định và

thực hiện các chính sách, khuyến khích hỗ trợ, kiểm soát, trọng tài đổì với các doanh nghiệp cơ sỏ ngày càng trỏ nên quan trọng Hiệu quả hoặt động kinh doanh của các doanh nghiệp là thước đo của quản lý kinh tế vĩ mô của Nhà nưóc Trong nền kinh t ế th ị trường, nhiều vấn để nảy sinh trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp mà chính bản th ân doanh nghiệp không tự giải quyết được Bôi vậy, việc quản lý của Nhà nước là rấ t cần thiết nhằm điều chỉnh, giải quyết những ách tắc, trỏ ngại trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp để đảm bảo cho các doanh nghiệp p hát triển theo định hướng của Nhà nước và nâng cao hiệu quả kinh doanh

- Yêu cầu của sự nghiệp xây dựng đất nước ta là phát triển nền kình tế hàng hóa nhiều thành phần, vận hành

theo cơ chế th ị trường có sự quản lý cua Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa Phát triển nển kinh t ế thị trường ỏ nước ta trước hết có những tín h chất chung của một nền kinh t ế thị trường: nện kinh t ế vẠn động theo những quy lu ật vốn có của nó như quy lu ật giá trị, quy luật cung - cầu, q tỷ lụ ật cạnh tranh; giá cả là tín hiệu của quan hệ cung cầu trẽn thị trưòng; th ị trường đóng vai trò quyết định đổi vâi sự phân bổ và sừ dụng các nguồn lực

của xã hội; các chủ thể kinh t ế thể hiện tín h độc lập, tự

chủ và có quyền quyết định hoạt động kinh doanh của mình; trong nền kỉnh t ế thị trưòng hiện đại, nhà nước quản lý vĩ mô nhằm p h át huy tính ưu việt và hạn chế m ặt tiêu cực của thị trưòng

Để sử dụng các tiềm nâng có hiệu quả và phát triển sức sản xuất cũng như xây dựng nền kinh t ế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Đảng và Nhà nước ta chủ trương phát triển nền kỉnh tế với cơ cấu nhiều thành phần, trong đó kinh t ế nhà nước đóng vai trò chủ đạo Chuyển nền kinh t ế nưổc ta sang nền kinh t ế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa nhằm phát triển lực lượng sản xuất, là phù hợp với xu th ế p h át triển khách quan của thòi đại và quy luật tiến hóa của lịch sử Nhà nước xã hội chủ nghĩa quản lý nền kỉnh t ế dưới sự lãnh đạo của Đẳng Đó là nguyện vọng và lý tưỗng cùa Đảng, Nhà nước và nhân dân ta Để kích thích sản xuất phát triển, khắc phục những tiêu cực trong nền kinh tế thị trường, đảm bảo công cuộc đổi mỡi di đúng hướng và phát huy bản chất tốt đẹp của xã hội xã hội chủ nghĩa, Nhà nước phải thực hiện tốt vai trò quản lý kinh tế-xã hội, đó

16

chẳng những 1À một tấ t yếu m à còn đóng vai trò cực kỳ quan trọng.

Vai trò quản lý nhà nước về kỉnh tế được biểu hiện:

' Một tà, trên oơ sỏ nghiên cứu và hoạch định chiến lược

p h át triển kỉnh tế-xã hội, lập quy hoạch và k ế hoạch, định

ra các mọc tiêu, các cân đối lớn vể các ngttồn lực và các biện pháp thực hiện quy hoạch, k ế hoạch nhằm đạt được mục tiêu kinh tế-xã hội của đất nước

Hai là, xây dựng một bộ máy nhà nước quản lý kỉnh

tế-xã hội của dân, do dân và vì dẫn, là một bộ máy hành chính công có hiệu ĩực, dưới sự kiểm soát và giám sát của dân, có các th ể chế để phát huy dân chủ và tự quản lý của dân, nhằm hướng tới việc thực hiện chiến lược đã được hoạch định

Ba là, thông qua việc ban hành một khuôn khổ pháp

luật, bảo dấm cho hoạt động dân sự và kình doanh, tạo ra

sự công bằng xã hội Xây dựng nhà nước pháp quyền phù hợp với nền kinh tế thị trựòng

Bốn là, duy trì sự ổn định nển kinh tế, đảm bảo các cân

đổì vĩ mô, huy động các nguồn lực cần thiết, bảo vệ môi trưòng sinh thái thông qua hệ thông các chính sách

N ăm là, thông qua việc xậỵ dựng các doanh nghiệp

nhà nưốc ỏ những ngành then chốt, những vị trí chiến lược của đất nước mà tăng cưòng thực lực của nhà nước tác động vào nền kinh t ế thị trường

2 V ai t r ò q u ả n lý n h à nư ớ c v ề đ ấ t đ a i v à n h ả ở

Đất đai và nhà ở là nhu cầu vật chất và thiết yếu của loài người, là nhũng yếu tố quan trọng bậc nhất cấu thành

bất động sần Trong những năm qua, khỉ chuyển sang nền kinh tế thị trường, nhũng yếu tố thị trưòng, trong đổ có thị trường b ấ t động sản đang trong quá trìn h hình thành Hiện nay, th ị trựờng hàng hóa, dịch vụ p h át triền nhanh chóng nhưng còn mang nhiểu y ế u tố tự phát, thiếu định hướng Thị trưòng bất động sản, th ị trường sức lao động chưa có thể chế rõ ràng, phát triển còn chậm chạp, tự phát Thị trường vốn, công nghệ còn yếu kém Do vẠỹ, việc hình th àn h đồng bộ các loại thị trường là một yêu cầu cấp bách nhằm đáp úng đòi hỏi của sản xuất và đời sống Nhà nước đóng vai trò là tác nhân quan trọng thúc đẩy sự hình

th àn h đồng bộ các loại th ị trưòng tạo ra sự vận động nền kinh tế đa dạng Tăng cường năng lực và hiệu quả quản lý nhà nước đôì với đất đai và nhà ỏ được bắt nguồn từ nhu cầu khách quan của việc sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất và phát triển hớp lý nhà ỏ, đáp ứng nhu cầu đờỉ sống của nhân dân và do tín h định hưống xã hội chủ nghĩa ỏ nưdc ta quy định

Vai trò quản lý nhà nước về đất đai và nhà ỏ thể hiện:

- Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất đai và phát triển nhà ỏ có cơ sỏ khoa học nhằm phục vụ cho mục dich kinh tế-xã hội của đất nưóc; đảm bảo sử dụng đất đúng mực đích, đạt hiệu quả cao và tiết kiệm; đảm bảo xây dựng và phát triển nhầ ỏ hợp lý; giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai và quá trìn h xây dựng, cải tạo và phát triển nhà ỏ, giúp người sử dụng đất và sử dụng nhà d có các biện pháp hữu hiệu để bảo vệ và sử dụng đất đai và nhà ỗ có hiệu quả cao

- Thông qua công tác đánh giá,phân hạng đất và nhà ở,'!

18

N hà nưốc nắm chắc toàn bộ quỹ đất đai, nhà ở về 8ố lượng

và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế-xã

hội cồ hệ thống, có càn CÛ khoa học nhằm sử dụng đất đai

CÓ hiệu quả và xây dựng, phát triển nhà ố hợp ỉý

- Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai và nhà ỏ, tạo ra cơ sò pháp lý để bảo vệ quyền

và lợi ích chính đáng của các tổ chúc kinh tế, các doanh

nghiệp, cá nhân trong những quan hệ về đ ấ t đai và nhà ò.

- Thông qua việc ban hành và thực hiện, hệ thông chính sách về đất đai và nhà ỏ như chính sách giá cả, chính sách thụẹ, chính sách đầụ tư Nhà nước kích thích các tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy

đủ, hợp lý đất đai, tiết kiệm đất đai nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất dai, xây dựng và phát triển nhà ở hợp lý, đạt hiệu qụả cao để góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế-xã hội của cả nưóc và bảo vệ môi trường sinh thái

- Thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất đai và nhà ỗ, Nhà nước nắm chắc tình hình diễn biến về sử dụng đất đaí và xây đựng, cải tạo, phát triển nhà ỏ, phát hiện những vi phạm và giải quyết những vi phạm pháp ỉuật đất đai và nhà ở

m PHƯƠNG HƯỚNG, NHIỆM v ụ QUẦN LÝ

NHÀ NƯỚC VỂ ĐẤT Í)AI VÀ NHÀ ở

1 K hái q u át th ự c tran g côn g tá c quản ỉý đất đai

và nhà ở h iệ n nay

Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 14-7-1993

và có hiệu lực thi hành ngày 15-10-1993 và các vàn bản

dưới luật, Pháp lệnh nhà ỗ ngày 26-3-1991 vồ các Nghị định, Thông tư và Quyết định của Thủ tướng Chính phủ

về cụ th ể hóa Pháp lệnh nh à ỗ là cơ sỏ pháp lý quan trọng thể hiện đường lôì đổi mới của Đảng và Nhà nước ta, đã thu h ú t 8ự quan tâm sầu sắc của các tầng lớp nhân dân và được các ngành, các cấp tích cực tổ chức thực hiện

Hoạt động quản ỉỹ nhà nước về đất đai và nhÀ ồ đã đạt được những kết quả quan trọng

- Đại bộ phận đất nông nghiệp đã được giao cho các chủ sử dụng cụ thể Việc xác định hộ nồng dân là đơn vị kinh tế tự chủ, ngưòi nông dân thực sự làm chủ trên mảnh đất được giao, sử đụng đất đai có hiệu quả hơn, qua đó khắc phục dẫn tìn h trạng bất hợp lỷ trong quan hệ đất đai, phát hiện và từng bước giải quyết những hiện tượng tiêu cực, tham nhũng, chiếm đoạt đất đai, giao đất bất hợp

lý, nắm được quỹ đất đai để điểu chỉnh cho hợp lý hơn Việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất tạo

ra cơ sô và động lực cho sự tự chủ của ngưòỉ nông dân và

trên cơ sỏ đó góp phần dân chủ hóa đời sống kinh tế, xã hội ỏ nông thôn, xây dựng nông thôn mới

- Nhiều địa phương đã và đang thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê đất vào mục đích nông nghiệp, để khắc phục dần tình trạng m anh m ún trong sử dụng đất Tạo tiền đề cho việc xác lập đất đai là một yếu

tố rấ t quan trọng vận dộng theo quá trìn h phát triển của sản xuất hàng hóa, cho việc phân phối lại lao động và cho việc thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng giảm tỷ trọng nông, lâm, ngư nghiệp, tăng tỷ trọng

20

công nghiệp và dịch vụ trong cơ cấu kinh tế nông thôn.

- Việc ban hành và thực hiện nhiểu văn bản thi hành Luật Đất đai và Pháp lệnh nhà ô về khung giá đất, th u ế chuyển quyền sử dụng đất, quyền'-sd hữu nhà ỏ và kinh doanh nhà 3 : đảng từng hước lãm cho đất đai, nhà ỏ tiếp eận với thị trường bất động sản Đỉều đổ có tác dụng cho việc hình th àn h thị trưòng bất động sản, tàng nguồn thu

từ đất, góp phần tăng năng lực đầu tư cho việc xây dựng

cơ sở hạ tầng

- Kết quả của việc quy hoạch, k ế hoạch sừ dụng đết, của việc quy hoạch đô thị, của k ế hoạch xây dựng và phát triển nhà ô đã bước đầu xác lập được một số cơ chế điều tiết việc phân bổ đất đai vào mục dich sử dụng theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và một số cơ chế

trong quản lý nhà nước về xây dựng nhà ỗ và phát triển nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng ở đô thị theo hướng hiện đại

và bào vệ cảnh quan, môi trưòng

Trong quá trình phát triển kinh t ế - x ã hội của đất nưóc, quản lý nhà nước về đất đai và nhà d còn bộc lộ nhũng hạn chế và những vấn đề mới nảy sinh

Để đáp ứng cấc yêu cầu của quản lý nhà nước về đất đai và nhà ỏ trong thòi kỷ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nưổc cần phải bổ sung, hoàn thiện pháp luật về đất đai và nhà ở Việc quản lý, sử dụng các loại đất: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất đô thị cắn được quy định cụ thể hơn, như việc giao đất nông nghiệp không phải trả tiền, chính sách đốì vói một số doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nưdc kinh doanh sản xuất nông nghiệp

và lâm nghiệp, thòi h ạn h ạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong đô thị, đất nông nghiệp do nông trường và lâm trưòng đang sử dụng, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đô thị, xây dựng nhà ỏ và kinh doanh nhà ỏ gắn với công trìn h trên đất, đển bù giải phóng m ặt bằng để phất triển đô thị, quản lý th ị trường bất động sản.

Việc tổ chức quản lý th ị trưòng đất dai và nhà ỏ vừa bị buông lỏng, vừa bị chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ, thiếu sự quản lý thống nhất Nhiều trường hợp mua bán đất đai và nhà ỏ nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước, vận động theo xu hướng tự phát

Trên thực tế các quy định của Nhà nước mới chỉ dừng lại ỏ những nguyên tắc chung, chưa tạo ra được một hành lang pháp lý đầy đủ bảo đảm cho việc vận hành thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp cho hộ gia đình còn chậm, do cơ chế điều hành, phôi hợp và biện pháp thực hiện chưa đồng bộ Ngành nông nghiệp tổ chức giao đất, giao rừng, còn ngành địa chính lại tổ chúc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ỏ và

quyền sử dụng đ ất ở đô th ị theo quy định của Nghị định

60/CP triển khai chưa được là bao

Nhu cầu sử dụng đất dể làm nhà ỏ nông thôn và thành thị rấ t lón và ngày càng tăng Tuy vậy, chưa có một chiến lược lâu dài hoặc tuy có quy hoạch tổng thể nhưng lại thiếu quy hoạch chi tiết, vì vậy việc mở rộng các khu dân

22

cU còn tùy tiện, chắp vá và thiếu (tông bộ giũa xây dựng nhà ỏ và xây dựng kết cấu h ạ tầng '

Việc bảo vệ các loại đất đai như đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất đô thị và bảo vệ rừng đang còn nhiều hạn ehế Việc khai thác và sử dụng đất nông nghiệp không hợp

lý dẫn đến sức sản xuất của đất đai giạm sú t đang gây trỏ

ngại cho sản x u ấ t ồ một sế nơi Tình trạng k h ai thác bừa

bãi do di dân tự do, chặt phá rừng làm nương rẫy làm cho diện tích rừng ngày càng bị thu hẹp, gây hậu quả không tốt đến đời sống, đến sản xuất và bảo vệ môi trường sinh thái Hiện tượng xây dựng nhà ồ và kết cấu hạ tầng ở các đô th ị không theo quy hoạch đang diễn ra ỏ nhiều nơi gây nên tình trạng lãhg phí đất đai, không tạo nên cảnh quan và gây ô nhiễm môi trường

Nhiều vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai chưa được phát hiện và xử lý kịp thời hoặc phát hiện nhưng chưa kịp thòi xử lý Việc chuyển dịch đất đai không đúng pháp luật lại được hợp pháp hóa, nhất là chuyện đất nông nghiệp ven đô, ven đưòng giao thông th àn h đất ỏ vân tiếp tục xảy ra Hiện tượng ngưdi không được giao quyền sử dụng đất cũng bán đất đang xảy ra Hoạt động buôn bán bất động sản trái với pháp luật đã gây nên tình trạng lộn xộn, làm giàu bất chính và tham nhũng

Công tác điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là cơ sỏ rất quan trọng cho công tác quản lý của Nhà nước về đất đai và xây dựng, phát triển nhà ở Mặc dầu vậy, đến nay công tác này triển khai và thực hiện còn chậm

H ệ thống tể chức quản lý nhà nước về đất đai và nhà ồ vẫn chưa được hoàn thiện và đổng bộ Chức nâng, quyền hạn của ngành địa chính từ trung ương đến địa phướng chưa rõ ràng, giữa cơ quan địa chính và cơ quan chính quyền cùng cấp tạo ra một cơ chế hành chính phức tạp nên giải quyết công việc rấ t chậm và kém hiệu quả Chức năng và quyền hạn của các cơ quan quản lý nhà nưóc về đất đai và nhà ỏ chưa được quy định cụ thể Cơ quan quản

lý nhà nưóc đôi với nhà ỏ cấp tỉnh, huyện chưa được xác định rõ

Đội ngũ cán bộ địa chính là nhân tố hết sức quan trọng cho việc thực hiện quản lý nhà nưác về đất đai nhưng đến nay vẫn còn chưa đủ cả về sấ lượng và chất lượng nên chưa thể làm đúng vai trò, chức trách của mình Đội ngũ cán bộ quản lý về nhà ỏ còn quá ít ỏi, chưa được đào tạo một cách có hệ thông

2 P h ư ớ n g hư ớ ng, n h iệ m v ụ q u ả n lý n h à nư ớ c về

đ ấ t đ a i v à n h à ở

Việc tiếp tục thực hiện công cuộc đổi mới và sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội trong thòi kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nưổc đang đặt ra yêu cầu phải có chuyển biến tích cực và đạt được hiệu quả cao của quản lý nhà nước đốì với đất đai và nhà ỏ Trong những năm tđi, phương hướng, nhiệm vụ của quản lý nhà nước như sau:

a Tăng cưòng pháp chế xã hội chủ nghĩa trong quản lý nhà nước đốì với đất đai và nhà ỏ Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy để thực hiện Luật Đất đai, Pháp lệnh nhà ỏ, Nghị định về nhà ở và quyền sử dụng đất đô

24 V*,

thị n h ư ‘Pháp lệnh về đo đạc bản đồ, Nghị định về công tác quỵ hoạch, k ế hoạch sử dạng đất Quy định cụ thể hdn việc giao đất ỉtông nghiệp không phải trẳ tiền, chính sách đối với doanh nghiệp tu nhân, doanh nghiệp nhà nước kinh doanh sản xuất nông nghiệp , quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đô thị, kinh doanh nhà ỏ gắn với các công trìn h trên đ ất đền bù để giải phóng m ặt bằng phục vụ cho việc phát triển đô thị, quản lý.thị trường bất động sản

b Tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện chiến lược phát

triển ngành địa chính và nghiên cứu, xây dựng chiến lược phát triển nhà ỏ

c Xức tiến công tác đo vẽ bản đổ, hoàn th àn h công tác đăng ký thống kê, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sồ hữu nhà ỗ d đô thỉ.Xây dựng hệ tọa độ quốc gia, xúc tiến chương trình thành lập bản đồ phủ trùm toàn quốc tỷ lệ 1/50.000, điều chỉnh việc triển khai đo vẽ địa chính d các địa phương Nghiên cứu và công bố các quy định về công tác đo đạc bản đồ; xây dựng phổ biểh hệ thông phần mềm chuẩn, thống

n h ất th àn h lập, quản lý bản đồ, hồ sơ địa chính Triển khai công tác đo vẽ và thành lập bẳn đổ địa chính â các địa phương

Thực hiện công tác thấng kê đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người

sử dụng đất là sự chuyển biến mang tính cách mạng vể quản lý đất đai Vì vậy, cần phải đẩy nhanh tiến độ và sớm hoàn thành công tác này Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sỏ hữu nhà ỏ và quyển sử dụng đất đai

đô thị ỏ các đô th ị trong cả nước, c ầ n có một cơ chế thích hợp để không làm trỏ ngại cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của cá nhân và tổ chức sử dụng đất m à vẫn theo dõi chặt chẽ được sự biến động về đất đai, không để tình trạng đất đai vận động tự p h át ngoài vòng kiểm soát của Nhà nước.

d Công tác quy hoạch và k ế hoạch sử dụng đất cần có

sự chuyển biến tích cực, p h át triển cả về bề rộng lẫn chiều sâu, góp phần phục vụ công cuộc phát triển kinh tế-xã hội,

an ninh quỗc phòng của các địa phương và cả nước Trước

m ắt cần hoàn th àn h các th ủ tục, hổ sơ về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ỏ các tỉnh, th àn h phấ, ỏ các huyện và

th ị xã để các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

e Thức đẩy việc hình th àn h và quản lý chặt chẽ thị

trường bất động sản Tổ chức quản lý tốt quá trìn h chuyển dịch đất đai và nhà ở trong cơ chế thị trưòng theo định hướng xã hội chủ nghĩa Điều đó đòi hỏi phải xác nhận giá trị bất động sản, điều tiết giá cả đất đai, nhà ỏ, đảm bảo công bằng trong sử dụng đất giữa các th àn h phần kinh tế, xác định giá đất hợp lý để chuyển quyền, dể giao đất, cho thuê đất, đền bù thiệt hại về đất khi th u hồi M ặt khác, cần tổ chức lại hoạt động của bộ máy nhà nưóc trong việc xây dựng chính sách tài chính trong quan hệ ruộng đất, nhà ỏ (địa chính, tà i chính, vật giá, quy hoạch ) để một

m ặt tạo ra sự công bằng trong quan hệ đất đai, nhà ồ, m ặt khác góp phần làm tăng nguồn thu từ đất, nhà d

f Tăng cường công tác th an h tra đất đai để kịp thòi

phát hiện, xử lý các trưòng hợp vi phạm chế độ quản lý, sử dụng đất, sỏ hữu và sử dụng nhà ở

26

g Đổi mới tổ chức bộ máy quản lý nhà nưâc về đất đai

và nhà ỏ thẹo phương hướng gọn nhẹ, có hiệu quả, trước hết phải tu ân th ủ các nguyện tắc của công cuộc cải cách nền hành chính quõc gia m à khâu đột phá là cải cách th ủ tục hành chính, c ầ n rà xét lại chức năng, nhiệm vụ các ngành và cấp quản lý đất đai và nhà ở Nâng cao hiệu lực

và hiệu quả hoạt động củạ các bộ phận thuộc ngành, các cấp quản lý đất đai và nhà ỏ theo hướng bộ máy gọn nhẹ, quy định rõ ràng chức năng, nhiệm vụ và phân công phân cấp, phôi hợp chặt chẽ và đổng bộ, bảo đảm sự điều hành tập trung thông nhất, thông suốt, kỷ luật cao, đủ sức thưc hiện vai trò quản lý, đảm bảo đúng pháp luật, không gây phiền ha cho nhân dân

Tăng cưòng công tác đàọ tạo và tu nghiệp đội ngũ cán

bộ quản lý ngành địa chính, cán bộ quản lý nhà ở Trọng tâm đào tạo và tu nghiệp những kiến thức quản lý nhà nước về đất đai và nhà ỏ trong cơ chế thị trưòng, kiến thức pháp luật, nấng cao trìn h độ lý luận Mác-Lênin và quan điểm đưòng lõì của Đảng, đồng thòi coi trọng những kiến thức về chuyên môn, kiến thức ngoại ngữ và tin học Trong đào tạo, tuyển dụng cần quan tâm đến cơ cấu đội ngũ cán bộ cả về lứa tuổi, trìn h độ chuyên môn, trình độ lý luận và thực tiễn

IV ĐỐI TƯỢNG, NHIỆM vụ NGHIÊN cứu CỦA MÔN HỌC QUẨN LÝ NHÀ NƯỚC VỂ ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ ở

1 Đ ối tượng n gh iên cứu

Để quá trìn h sử dụng đất đai và xây dựng, phát triển

nhà ồ được hợp lý, mang lại hiệu quả cao trước hết phải tùy thuộc vào những điểu kiện kinh tế-xã hội, những điểu kiện tự nhiên nhất định Hoạt động quản lý của Nhà nước

về đất đai và nhà ỏ là hoạt động chủ quan của con người

Vì vậy, con người trước hết phải nhận thữc đầy đủ các quy luật kinh tế, xã hồi và quy lu ật tự nhiên dể từ đó góp phần vào việc quản lý quá trình sử dụng đất đai - một tài nguyên vô cùng quý giá và xây dựng, p h át triển nhà ở hđp

lý, phù hợp với mục tiêu kinh tế-xã hội của đất nước trong từng giai đoạn

Đốì tượng nghiên cứu khoa học quản lỷ nhà nước vể đất đai và nhà ồ là nghiên cứu các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quẫn lý nhà nước về đất đai và nhà ở; nghiên cứu những vấn đề về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng, về bảo vệ quyền có nhà ỗ của công dân, bảo vệ quyền sỏ hữu nhà ỏ Các quan hệ xã hội bao gồm quan hệ về sỏ hữu đất đai, nhà ỏ; quan hệ về sử dụng đất đai, nhà ỏ; quan hệ phân phôi các sản phẩm được tạo

ra do sử dụng đất

2 N hiệm vụ n gh iên cứu

Sử dụng đầy đủ và hợp lý đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở là vấn để rộng lớn và luôn là vấn đề phức tạp Giải quyết vấn đề đó đòi hỏi phải sử dụng nhiều ngành khoa học tự nhiên, khoa học kỹ th u ật và khoa học xã hội Nhiệm vụ của khoa học quản lý nhà nưốc về đất đai và nhà ỏ thể hiện:

2 8

- Nghiên cứu các nguyên tắc, phương pháp và các công

cụ quản lý nhà nưốc về đất đai và nhà ỏ

- Nghiên cứu hệ thống quản ỉý nhà nước về đất đai và nhà ỏ bao gồm bộ máy qụản lý và cán bộ quản lý

- Nghiên cứu những nội đung cơ bản về pháp luật đất đai và nhà ở

- Nghiên cứu những nội dun# cơ bản của quản lý nhà nước vể đất nông thôn, đất đô th ị và đất khu công nghiệp

- Nghiên cứu những nội dung cờ bẳn của quản lý nhà nưốc về nhà ô

Để thực hiện những nhiệm vụ đó, khoa học quản lý nhà nưóc về đất đai và nhà ồ phải sử dụng tổng hợp kiến thức của nhiều ngành khoa học khác cồ liên quan như khoa học Luật Dân sự, khoa học Luật Đất đai, khoa học Quản lý nhà nước về kinh t ế đô thị, khoã học Kinh t ế nông thôn

nhà ở phải tuân th ủ trong quá trình quản lý.

Các nguyên tắc quản lý do con người đặt ra, nhưng chúng không phải do sự suy nghĩ chủ quan của con người,

mà chính là sự phản ánh, sự thể hiện các yêu cầu của các quy luật khách quan Như vậy, các nguyên tắc quản lý nhà nưốc về đất đai và nhà ỗ được hình thành, trưốc hết bắt nguồn từ yêu cầu của các quy luật khách quan, do các quy luật khách quan chi phối

Tuy nhiên, trong công tác quản lý, mỗi chủ th ể quản lý đều có các mục tiêu quản lý nhất định Các mục tiêu là kết quả cần phải đạt được trong nhũng khoảng thòi gian nhất

30

định Vì vậy, cùng với cốc nguyên tắc thì các phương pháp, các công cụ quản ỉý đều phải nhằm đảm bảo thực hiện tốt nhất các mục tiêu đó.

Quản lý nhà nước về đất đai và nhà ỏ, chúng ta có các nguyên tấc chủ yếu sau:

- Đảm bảo sự quản lý tập trung: thống nhất của Nhànước

- Đảm bảo sự kết hợp quyền sỏ h â u và quyền sử dụng

- Đảm bảo sự kết hợp hài hòa các lợi ích

- Tiết kiệm và hiệu quả

2 Cầc n gu yên tắ c quẫn lý nhà nước về đất đ ai và nhà ở

nước.

Đ ất đai là tài sản quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân tộc Vì vậy không thể có bất kỳ một cá nhân nào, hay một nhóm người nào có thể chiếm hữu tài sản chung th àn h của riêng và tùy ý áp đặt quyền định đoạt cá nhân đôi với tài sản chung đó Chỉ có Nhà nước - ngưòi đại diện hợp pháp duy nhất của mọi tầng lớp nhân dân mối được giao quyền quản lý tối cao về đất đai Trên phương diện này chúng ta có thể thấy tấ t cả các quốc gia trên th ế giổi từ xưa đến nay, nhà nưỏc đều thực hiện quản

lý tập trung thống nhất về đất đai Đối với nước ta, đất đai

do Nhà nước thống nhất quản lý Điều 1, Luậ t Đất đai năm 1993 của nựớẹ Công hòạ xạ hội chủ nghĩa Việt Nain

đã ghi: “Đ ất đai là sỏ hữu toàn dân, do Nhà nuâfthohg nhất quản lý”

M ặt khác, đất đai là yếu tố đầu vào của các ngành sản

xuất, của các doanh nghiệp, ỉà cơ sỏ, nền tảng của các tổ

chức chính trị xâ hội khác, được Nhà nước giao quyền

quản lý, sử dụng với mục tiêu là tảng cường quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý có hiệu quả đất đai Túy nhiên quyền sử đụng đất phải trong khuôn khổ lu ật pháp và quản lý thống n h ất của Nhà nưóc

Đối với nhà ồ, Hiến pháp nưổc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam nảm 1992 đã khẳng định việc bảo đảm quyền có nhà ỏ của công dân, bảo vệ quyển 8Ở hữu về nhà

ô của các đối tượng Do tầm quạn trọng của vấn để nhà ở

và quyền có nhà ồ của mọi công dần, cho nên vấn đề nhà ở

cũng phải được Nhà nước thống n h ấ t quản lý

Quyền quản lý tập trung thống n h ất của Nhà nưóc được thực hiện theo luật pháp và được thể hiện trên nhiều

m ặt như: đại diện chủ quyền quốc gia về lãnh thổ; quyền giao đất sử dụng lâu dài cho các tổ chức kinh tế, xã hội và

cá nhân; quyền cho các tổ chức nước ngoài thuê đất; quyền xác định khung giá đất, kiểm tra, giám sát và xử lý các

hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhà ở V V

Để thực hiện quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước, trước hết Nhà nước phải nắm và sử dụng tốt các công cụ quản lý cơ bản của m ình như: vấn đề quy hoạch đất đai, nhà ở; k ế hoạch sử dụng đất đai và xây dựng nhà ỏ; các công cụ tài chính và đặc biệt là công cụ

lu ật pháp và các chính sách kinh tế vĩ mô khác Cùng với các công cụ quản lý, việc Nhà nước nắm và sử dụng các phương pháp quản lý thích hợp cũng là điều kiện để duy

32

trì việc bảo đảm quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước về đất đai và nhà ỏ.

Thực tế đã cho chúng ta thấy: Nếu nhà nước sử dụng tôt công cụ qụản lý và phương pháp quản lý thì quyển quản lý tập trung thống nhất về đất đai và nhà ỏ được duy trì và bảo đảm ở mức độ çao Ngược lại, nếu có nhũng thời điểm nào đó, các công cụ quản lý sch dụng không tốt, không đồng bộ, các phương pháp quản lý sử dụng không mềm dẻo thì quyền quản lý tập trung thống n h ất đất đai,

nhà ỗ có phần giảm đi, tình trạng trạn h chấp, lấn chiếm,

cấp phát và sử dụng đất đai, nhà ô bừa bãi sẽ tăng lên rấ t nhiều Những tồn tại trên đây có thể gây ra nhiều hậu quả không tốt đôì với nhiều vấn đề về trật tự và an toàn xã hội, hiệu quả sử dụng đất đai, nhà ỏ, làm suy giảm quyền quản

lý tập trung thông nhất về đất đai và nhà ỏ

6 Đảm bảo sự kết hợp quyền sở hữu và sử dụng đất đai

Như vậy, ỏ nước ta quyền sồ hữu đất đai thuộc về toàn dân Đất đai là tà i sản chung của tấ t cả mọi người và Nhà nước là ngưòi đại diện cho nhân dân thống nhất quản lý toàn bộ đất đai

sỏ hữu nhà ả ồ nước ta có phần đa dạng hơn, theo Nghị

định 60/CP (ngày 5-7-1994) th ì sử hữu nhà ồ hỉện nay

có 3 hình thức: sỗ hữu nhà nước; sở hữu của các tổ chức chính trị xã hội ; và sỏ hữu tư nhân, Tuy nhiên, vấn đề đật

ra ở đây là dù hình thức sở hữu nào cũng cần có sự kết hợp giữa quyền sỏ hữu và quyền sử dụng, Sự kết hợp giữa quyền sỏ hữu và sỗ dụng chính là sự gắn bó thống nhất giữa hai quyền này, từ đó cho phép nâng cao trách nhiệm của chủ sỗ hữu và nâng cao hiệu quả sử dụng của tất cả các đối tương sử dụng

Muốn kết hợp tốt quyển sỗ hữu và sử dụng phải có cd chế kết hợp, trong đó trách nhiệm và quyền lợi của ngưdi

sử dụng phải được công nhận và được thể chế hóa bằng các văn bản luật pháp và mọi đối tượng sử dụng đều phải là

người chủ đích thực của nó Thực tế cho chúng ta thấy,

vấn đề sở hữu và sủ dụng là những vấn đề rấ t phức tạp, có

rế t nhiều ý kiến và quan điểm khác nhau (nhất là vấn đề

sỏ hữu và sử dụng ruộng đất) Tuy nhiên, trong những năm vừa qua Đảng và Nhà nước đã để ra và thực hiện khá

th àn h công cơ chế kết hdp quyển sồ hữu và quyền sử dụng đất đai Thành công của sự kết hợp này là ỏ chỗ: quyền sở hữu toàn dân về đất đai vẫn không hể thay đổi, nhưng

quyển sử dụng tập thể được thay đổi bằng cơ chế khoán sử

dụng lâu dài cho các hộ, cũng như các tổ chức kinh tế, chính trị xã hội khác Việc công nhận quyến và nghĩa vụ của các tổ chức sử dụng đất, n h ất là các hộ nông dân, thực

sự đã tạo ra động lực to lớn thúc đẩy quá trìn h sử dụng

34

đất đai hợp lý hơn và đặc biệt là thúc đẩy sản xuất nông nghiệp phát triển vói mức độ cao hơn trưổc rấ t nhiều

c Đảm bảo sự kết hợp hài hoà các lợi ích.

Nhà ỏ là yếu tố liên quan đến tấ t cả mọi người, bdi vi

ai cũng cần phải có nhá ỏ để tồn tại và phát triển, nhằm thỏa m ãn ngày càng đầy đủ hơn nhu cầu cá nhân và gia

đình họ Như vậy, nhà ồ có liên quan rấ t chặt chẽ đến lợi

ích cá nhân Nhà ở không chỉ liên quan đến lợi ích trực tiếp của từng cá nhân, mà còn có liên quan rấ t chặt chẽ đến lợi ỉch của mọi tể chức kinh tế, chính trị, xã hội, đến lợi ích chung của toàn xã hội

Đất đai cũng phản ánh mốì quan hệ về lợi ích của cá

nhân, tập thể và lợi ích của cộng đồng xã hội Đõì với các

tổ chức kinh tế, đất đai là yếu tô' sản xuất; còn các tổ chức chính trị xã hội, đất đai là cơ sỏ, là nền móng để tồn tại và phát triển Đo vậy tố chức nào cũng cần có đất cho tổ chủc mình, cũng như cho các thành viên của mình M ặt khác

đất đai là tà i sản quốc gia, vì vậy nó phản ánh lợi ích

chung của xã hội

Nói đến lợi ích trước hết phải nói đến lợi ích của con ngưòi, vì hoạt động của con người là hoạt động vì lợi ích

Do vậy chú ý đến lợi ích của con ngưòi là nhằm phát huy

đầy đủ tính tích cực chủ động, sáng tạo của con ngưòi Lợi

ích không chỉ là động lực, mà quan trọng hơn nó là phương tiện của quản lý dừng để động viên con người.

Tuy nhiên, lợi ích vể đất đai và nhà ở không chỉ liên quan đến lợi ích cá nhân mà nó còn quan hệ với lợi ích tập thể, lợi ích của toàn xã hội Vì vậy phải kết hợp hài hoà ba

lợi ích trên Kết hợp hài hòa ba lợi ích tức là chúng t a phải chú ý đồng thời cả ba lợi ích đó, không để lợi ích này lấn á t hoặc triệt tiêu lợi ích khác.

Để kết hợp hài hòa ba lợi ích, cần thực hiện các vấn đề

cớ bản sau:

- Xây dựng và thực hiện tốt chiến lược p h át triển kinh tế-xã hội, trên cd sỏ vận dụng các quy luật khách quan và phù hợp với đặc điểm của đất nước Chiến lược đố phản ánh được lợi ích cơ bẳn và lâu dài của toàn xã hội

cũng như lợi ích của cắc thành viên trong xã hội.

- Xây dựng và thực hiện tốt các quy hoạch và kế

hoạch vê' đất đai và nhà ở Cấc loại quy hoạch và k ế hoạch

đó phải quy tụ được lợi ích của toàn xã hội và lợi ích cùa

các thành viên trong xã hội

- Thực hiện đầy đủ chế độ thu th u ế đất và nhà ở Xem đó là nghĩa vụ, là trách nhiệm của mọi tổ chức, mọi

cá nhân đốì với Nhà nước, dổi với toàn xã hội Nghĩa vụ

th u ế là công cụ để điều hòa lợi ích và đảm bảo sự công bằng xã hội

- Thực hiện tốt chế độ hạch toán kinh tế và các đòn bẩy kinh t ế nhằm thúc đẩy các tổ chức và cá nhân quản lý

có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai và nhà ồ, nhằm duy

trì đảm bảo lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích xã hội

- Sử dụng linh hoạt các phương pháp quản lý, không chỉ là các phương pháp hành chính, phương pháp kinh tế,

mà cả phương pháp giáo dục Trong nhiều trưòng hợp, phương pháp giáo dục là phương pháp có hiệu quả để kết hợp ba loại lợi ích trên

3 6

- Thực hiện tốt cỡng cụ luật pháp Kiên quyết xử lý các hành vi xâm phạm lợi ích cá nhân Đồng thòi phải xỏ

lý nghiêm m inh những hành động vi phậm lợi ích tập thể

và lợi ích của xã hội, nhằm tạo ra những hành lang pháp

lý cho sự kết hợp ba lợi ích vể đất đai và nhà ỏ

Một vấn để cần ltíu ý khi xem xét mối quan hệ về lợi ích là lợi ích vật chất bao giồ cũng gắn với lợi ích tình thần.Vì vậy, khi xem xét giải quyết lợi ích vật chất về đết

đai và nhà ồ, khía cạnh tinh thần lớn nhất là vấn đề công

bằng xã hội

d Tiết kiệm và hiệu quả.

Đây là một trong nhũng nguyên tắc quản lý kinh tế cơ bản, bỏi vì bất cứ một hoạt động nào dù là kinh tế, chính trị hay xã hội đều cần phải được thực hiện trên cơ sỏ tiết kiệm và hiệu quả Tuy nhiên tiết kiệm và hiệu quả là một

th u ật ngữ phức tạp cho đến nay vẫn còn những ý kiến rất khác nhau Theo ý kiến của nhiều nhà kinh tế:

Tiết kiệm = tổng thu nhập - tiêu đùng

Khái niệm này gắn với tích lũy

Như vậy, tiết kiệm c6 liên quan đến khâu sản xuất, xây dựng và khâu tiêu dùng

Tiết kiệm trong sản xuất, vói ý nghĩa tích cực cùa nó là một đồng vốn bỏ ra sẽ tạo ra nhiều đồng sản phẩm

Tiết kiệm trong tiêu dùng là mức độ chí tiêu hợp lý, phù hợp với khả năng và điều kiện của mình, không xa hoa lãng phí

Tiết kiệm, như vậy là cơ sô, là nguồn gốc của hiệu quả Tiết kiệm gắn liền vối hiệu quả Vì hiệu quả là khả năng

thực hiện có kết quả cao các nỉũệm vụ, với chi phí tiết kiệm phất, nhỏ nhất.

Đ ất đai và nhà ỏ là hai loại tư liệu sản xuất và tiêu dùng, là điều kiện tồn tại cd bản gắn liền với hoạt động của con người, của các tổ chức chính trị, kinh tế-xã hội và của Nhà nước M ặt khác, chúng ta đều biết đất đai có giới hạn về m ặt diện tích, trong khi đố dân sế tảng lên ngày càng nhiều, do vậy dất đai và nhà ỏ ngày càng trỏ nên khó khăn và hạn hẹp hdn Điểu này càng cho chúng ta thấy ý nghĩa của việc tiết kiệm và hiệu quả trong công tác quản

lý đất đai và nhà ở Hơn nữa đất đai và nhà ở là những loại bất động sản có lượng vốn đầu tư tương đối lốn Mọi

sự sai lầm trong đầu tư hay lãng phí trong đầu tư và sử dụng chúng đều có thể dẫn đến thảm họa phá sản Bài học

về sự bất Ổn kinh tế â châu Á cuối những năm 90 của th ế

kỷ XX, mà một trong những nguyên nhân của nó là vấn để

đầu tư vể đất đai và nhà ồ cho chúng ta thấy rô vấn đề này.

Như vậy, tiết kiệm và hiệu quả trong công tác quản lý

đất đai và nhà ở rõ ràng là một nguyên tắc quan trọng

Yêu cầu cơ bản của nguyên tắc này là công tác quản lý

nhà nưóc vê' đất đai và nhà ò đòi hỏi các tổ chức và các cá

nhân phải thực hiện tốt các nhiệm vụ của mình trong việc

sử dụng đất đai và nhà ở với chi phí thấp nhất

Để thực hiện được nguyên tắc tiết kiệm và hiệu quả cần phải giải quyết tốt các vấn đề sau:

- Xây dựng và thực hiện tốt chiến lược phát triển kinh tế-xã hội phù hợp vái yêu cầu của các quy luật khách quan

38

- Xây dựng và thực hiện các quy hoạch và kế hoạch

về đất đai và nhà ỏ, phục vụ tốt chiến lược phát triển kinh tế-xã hội trên cơ sở tiết kiệm đất đai, tiết kiệm chi phí, trán h phô trương hình thức, trán h phá (ti làm lại

- Giảm chi phí vật tư đôi với các công trình xây dựng

cơ bẳn về đất đai và nhà ỏ Đẩy nhanh tiến độ th i công để đưa nhanh các ẹông trìn h xây đựng cơ bản vào sử dụng

- Sử dựng tối đa nâng lực sản xuất của các công trình

II CÁC PHƯƠNG PHÁP QUẦN LÝ NHÀ NƯỚC

VỀ ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ ỏ

1 K h ái n iệm

Các phương pháp quản lý nhà nước về đất đai và nhà ỏ

là tổng thể các cách thức tác động có chủ đích của Nhà nưốc lên hệ thông đất đai và nhà ỏ, nhằm đạt được mục tiêu đã đề ra trong nhũng điều kiện cụ thể về không gian

và thời gian n h ất định

Các phương pháp quân lý nhà nưóc nói chung và quản

lý nhà nước về đất đai và nhằ ỏ nói riêng có vai trò rất quan trọng trong hệ thống quản lý Nó thể hiện cu thể mối quan hệ qua lại giữa Nhà nước vối đối tượng và khách thể quản lý Môi quan hệ giữa Nhà nước với các đối tượng và khách thể quản lý rế t đa dạng và phức tạp Vì vậy, các phương pháp quản lý thường xuyên thay đổi trong từng tình huống cụ thể nhất định, tùy thuộc vào đặc điểm của

từng đốỉ tượng Nhà nưdc có quyền lựa chọn các phương pháp quản lý sao cho phù hợp với khả nảng và kinh nghiệm của mình Từ nhũng vấn đề cơ bản trên đây có thể nhận thấy rằng: các phương pháp quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở được hình th àn h từ các phương pháp quản lý nhà nước nói chung Vì vậy về cơ bản nó bao gồm các phương pháp quản lý nhà nước đó nhưng được cụ thể hóa

ỏ lĩnh vực đất đai và nhà ỏ Trong công tác quản ỉỷ có rất nhiều phương pháp quản lý khác nhau, ở đây chỉ đề cập đến một số phương pháp quản lý thưòng được sử dụng trong thực tế quản lý đất đai và nhà ỏ như:

a Các phương pháp thu thập thông tin về đất đai và

nhà ở.

Đây là các phương pháp tác động gián tiếp đến việc quản

lý, sử dụng đất đai, nhà ở vôi mục tiêu thu thập, xử lý các

thông tin cần thiết có liên quan đến đất đai và nhà ỗ nhằm giúp các cấp quản lý ra các quyết định quản lý phũ hợp

40

Phương pháp thống kẽ: là một trong các phương pháp

được sử dụng phổ biến trong quá trìn h nghiên cứu các vấn

đề kinh tế, xả hội Phương pháp thống kê là phương pháp

mà các cơ quan quản lý nhà nước tiến hành điều tra, khảo sát, tổng hợp và sử dựng các số liệu trên eơ sở đã tiến hành tính toán các chỉ tiêu Qua số liệu thỂthg kê cổ thể

phân tích được tình hình và nguyên nhân của các sự vật

và hiện tượng, có thể tìm ra được tính quy luật và rú t ra được những kết luận đúng đắn về sự vật và hiện tượng đó.Trong công tác quản lý đất đai và nhà ỏ, cấc cơ quan quản lý nhà nước cớ thể sử đụng các phương pháp thống

kê dể nắm chÄc được tình Mnh số lượng, chất lượng đất đai và nhà ở, tình hình về sự diễn biến của nó trong thời gian vừa qua, nguyên nhân của nó cũng như nhu cầu về đất đai và nhà ỏ trong tương lai V V Sự nắm bắt đầy đủ thông tin về đất đai và nhà ỏ qua các phương pháp thống

kê cho phép các cơ quan quản lý nhà nưốc xây dựng quy hoạch và k ế hoạch về đất đai và nhà ở Đồng thời giúp Chính phủ có các chính sách phù hợp và biện pháp xử lý kịp thời các tìn h huếng phức tạp về đất đai và nhà ỏ có thể xảy ra

Như vậy, có thể thấy rằng: phương pháp thống kê là loại phương pháp không thể thiếu được trong công tác quản lý nhà nưổc về đất đai và nhà ở Tuy nhiên, trong quá trìn h sử dụng các số liệu và các chỉ tiêu tính toán của phương pháp thống kê trong điều kiện hiện nay của nưóc

ta cần lưu ý đến tính chính xác của số liệu và đẩ có kết luận đúng đắn cần kết hợp với các phương pháp khác

Phương pháp toán học: là phương pháp quan trọng do

sự tác động của tiến bộ khoa học công nghệ và ngày càng chứng tỏ tín h cấp thiết của nó trong câng tác quản lý nói chung và công tác quản lý dất đai, nhà ỏ nói riêng

Phương pháp toán học chính là các phương pháp toán kinh tế, các công cụ toán học hiện đại, các loại máy vỉ tính hiện đại được dùng để thu thập, sử lý và lưu trữ thông tin v.v giúp cho quá trình nghiên cứu các vấn đề kỉnh tế-xã hội phức tạp Trong công tác quản lý đất đai và nhà ở, phương pháp toán được sử dụng nhĩểu Trong thực tế, nhiều khâu công việc như thiết kế, vẽ bản đồ quy hoạch đất đai, nhà ỏ, nhiều vấn đề như xãy dựng bảng cân đối liên ngành, xác định quy mô sử dụng tối ưu đất đai, nhà ỏ cho các đối tượng V V , ngày càng sử dụng nhiều phương pháp toán

Mặc dù phương pháp toán học là phương pháp nghiên cứu hiện đại và chính xác, nhưng nó không thể thay th ế các phương pháp khác được Bởi vì, không phải sự vật hiện tượng nào cũng có thể lượng hóa được Hơn nũa bản thân phương pháp toán cũng có nhũng khó khăn phức tạp của

nó khi phải xử lý những vấn đế kinh tế- xã hội phức tạp

Phương pháp điều tra xã hội học: đây là phương pháp

hỗ trỢ, bổ sung, nhưng rấ t quan trọng Thông qua điều tra

xã hội, Nhà nước sẽ nắm bắt được tâm tư, nguyện vọng của các tổ chức và các cá nhân sử dụng đất đai và nhà d Mặt khác, qua điều tra xả hội học, Nhà nước có thể hiểu sâu hơn diễn biến tìn h hình đất đai và nhà ở, đặc biệt là nguyên nhân của tình hình đó

42