Hệ thống môi giới tại sàn giao dịch BĐS Housing

TT BẤT ĐỘNG SẢN CÁC VẤN ĐỀ1)1)Tổng quan về BĐS và thị trường BĐSTổng quan về BĐS và thị trường BĐS2)2)Phân loại thị trường BĐSPhân loại thị trường BĐS3)3)Các yêú tố của thị trường BĐSCác yêú tố của thị trường BĐS4)4)Xu hướng phát triển của TT BĐS VNXu hướng phát triển của TT BĐS VN5)5)Vai trò của Nhà nước đối với TT BĐSVai trò của Nhà nước đối với TT BĐS6)6)Giá trị, giá cả BĐSGiá trị, giá cả “nội dung được trích dẫn từ 123doc.vn cộng đồng mua bán chia sẻ tài liệu hàng đầu Việt Nam”

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BĐS

HỆ THỐNG THÔNG TIN QUẢN LÝ

Đề tài: Hệ thống môi giới tại sàn giao dịch BĐS Housing.

GVHD: Ths Trương Đình Hải Thụy SVTH: Nhóm 5

1 Lê Thị Vân

2 Nguyễn Kim Xuân

3 Hồ Nguyễn Ngọc Linh

4 Nguyễn Ngọc Ngân 5.Nguyễn Hoàng Tuấn

6 Trần Phương Bắc

7 Lê Duy Dương

TP.HCM – Tháng 11 /2012

Chương 1: GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH BĐS HOUSING

I. Giới thiệu chung:

Ngành nghề đăng ký kinh doanh

- Tư vấn nhà đất

- Kinh doanh bất động sản

- Tư vấn đầu tư

- Xây dựng dân dụng, công nghiệp

- Đại lý mua, đại lý bán, ký gửi hàng hóa

- Kinh doanh xăng dầu

- Sản xuất và buôn bán vật liệu xây dựng

- Đầu tư xây dựng, phát triển nhà

- Cho thuê nhà, xưởng

- Kinh doanh khách sạn

- Xây dựng các công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị và các khu dân cư

- Gia công buôn bán, lắp đặt đồ gỗ nội thất, cửa, bàn ghế, giường tủ

- Trang trí nội, ngoại thất

- Giám sát thi công xây dựng

- Lập báo cáo nghiên cứu khả thi

-Thiết kế quy hoạch tổng mặt bằng, kiến trúc, nội, ngoại thất đối với các công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp

- Sản xuất, gia công, lắp đặt và buôn bán các sản phẩm cơ khí, nhôm kính

- Kinh doanh siêu thị

- Chiết nạp khí đốt hóa lỏng (L.P.G)

- Đại lý kinh doanh gas và các sản phẩm liên quan đến gas

- Sản xuất, lắp ráp, buôn bán bếp gas, bình gas và các sản phẩm liên quan đến gas

- Thiết kế kiến trúc công trình dân dụng

- Thiết kế kiến trúc công trình công nghiệp

- Tư vấn thủ tục đền bù giải phóng mặt bằng

- Sản xuất và buôn bán vật liệu xây dựng

- Đầu tư kinh doanh dịch vụ thể thao; sân golf; sân tennis; bể bơi

- Đầu tư kinh doanh dịch vụ văn hóa, dịch vụ chiếu phim, triển lãm văn hóa

- Kinh doanh bến bãi, kho tàng

- Đầu tư kinh doanh khai thác cát, khoáng sản.

- Vận tải hàng hóa, vận chuyển hành khách bằng xe ô tô theo hợp đồng

- Dịch vụ truyền thông, tổ chức sự kiện Đại lý kinh doanh xuất bản phẩm được phép lưu hành

- Kinh doanh dịch vụ bất động sản: Môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn đấu giá, quảng cáo và quản lý bất động sản

- Đào tạo dạy nghề và bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn về môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý và điều hành sàn giao dịch bất động sản

- Đào tạo dạy nghề và bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn về bảo hiểm xã hội, lao động, tiền lương

- Đào tạo ngoại ngữ, tin học, quản trị kinh doanh, quản lý doanh nghiệp ( trừ kế toán), thư ký văn phòng, trợ lý giám đốc, nghiệp vụ ngoại thương, hướng dẫn viên du lịch

- Tư vấn đào tạo và tư vấn du học

- Dịch vụ cho thuê xê ôtô

- Thiết kế kiến trúc công trình công nghiệp, dân dụng

II. Cơ cấu tổ chức:

CHƯƠNG 2: QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

I. Quy trình môi giới:

Quy trình chung gồm các bước sau:

Bước 1: Khách hàng gặp bộ phận tư vấn trình bày yêu cầu của mình.

Bước 2: Bộ phận tư vấn xem xét đưa khách làm việc với Bộ phận môi giới thuộc

sàn giao dịch bất động sản Housing.

Bước 3: Bộ môi giới xem xét yêu cầu của khách hàng, hồ sơ pháp ly, tổng hợp

hồ sơ và đi khảo sát thực tế để kiểm tra độ chính xác của thông tin BĐS.

Bước 4: Bộ môi giới chuyển yêu cầu xuống bô phận hành chính để soạn thảo

hợp đồng.

Bước 5; Chuyển trả hồ sơ cho Bộ phận môi giới để thương thảo với khách hàng

về hợp đồng và trình Giám đốc ký hợp đồng.

Bước 6: Chuyển hợp đồng về bộ phận Hành chính để lưu.

Bước 7: Bộ phận môi giới thực hiện các dịch vụ theo hợp đồng đã ký kết.

Bước 8 : Thông báo cho khách hàng về kết quả dịch vụ đã thực hiện

Bước 9: Trình Giám đốc ký xác nhận hàng qua sàn, chứng nhận giao dịch qua

sàn theo quy định.

Bước 10: Thu phí dịch vụ theo hợp đồng, thanh lý hợp đồng

Bước 11: Lưu toàn bộ hồ sơ liên quan đến giao dịch tại bộ phận hành chính.

II Lưu đồ giải thuật- AD

các bước thực hiện

1 Khách hàng: khách hàng có nhu cầu đến trực tiếp Sàn giao dịch, Bộ phận tư vấn đón tiếp khách và tìm hiểu nhu cầu của khách, sau đó chuyển yêu cầu của khách đến bộ phận môi giới

2 Hoạt động nghiệp vụ:

- Nhân viên môi giới trực tiếp làm việc với khách hàng, trao đổi thông tin về nhu cầu cụ thể của khách hàng ( bán bất động sản), hướng dẫn khách hàng điền đơn đăng ký môi giới bất động sản.

- Sau khi phân loại nhu cầu khách hàng, nhân viên môi giới tiến hành nghiệp vụ: thu thập thêm thông tin, nhu cầu khách hàng, khảo sát thực tế tài sản, đối chiếu với tình hình thị trường

- Sau khi tìm hiểu thông tin, nếu nhân viên môi giới thấy vụ việc khả thi thì nhân viên môi giới gửi yêu cầu xuống bộ phận hành chính để soạn thảo hợp đồng sau đó chuyển hợp đồng về cho bộ phận môi giới để đàm phán, thương lượng với khách hàng.

- Nếu nhận thấy không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng thì kết thúc dịch vụ.

3 Ký kết hợp đồng

- Sau khi tìm kiếm thông tin phù hợp với nhu cầu khách hàng, nhân viên môi giới sẽ gửi hợp đồng môi giới cho khách hàng xem xét.

- Nếu khách hàng đồng ý với những nội dung của hợp đồng thì khách hàng ( người muốn bán BĐS) và sàn giao dịch ( giám đốc sàn giao dịch) sẽ tiến hành ký kết hợp đồng.

- Nếu khách hàng muốn chỉnh sửa nội dung hợp đồng, tùy từng trường hợp cụ thể nhân viên môi giới có thể thương thảo với khách hàng hoặc tiếp nhận yêu cầu của khách hàng

và trình Giám đốc Sàn xin ý kiến chỉ đạo.

4 Kết thúc dịch vụ

- Sau khi tìm được khách hàng có nhu cầu phù hợp, và thống nhất được mức giá của cả hai bên, Sàn giao dịch sẽ tổ chức cho hai bên gặp nhau và ký kết hợp đồng tại Sàn giao dịch BĐS Housing hoặc tại phòng công chứng và thu phí dịch vụ theo quy định tại hợp đồng Khách hàng nhận được phiếu xác nhận giao dịch hàng đã qua Sàn do Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Housing ký, đồng thời khách hàng và Sàn giao dịch ký biên bản thanh lý hợp đồng môi giới, kết thúc giao dịch.

- Sau khi hoàn tất vụ việc, toàn bộ hồ sơ được lưu trữ tại bộ phận hành chính của Sàn giao dịch bất động sản.

a.

II. Hệ thống môi giới:

1 Nghiệp vụ môi giới BĐS

Xác nhận đơn đăng ký

Đăng ký ký gửi

Chuyển yêu cầu đưa thông tin sản phẩm

Trả lời trả lời có/ không

2 Các thành phần của hệ thống môi giới BĐS:

2.1 Phần tử: bộ phận môi giới, bộ phận tư vấn, nhân viên, thiết bị (máy vi tính, điện

thoại), bộ phận hành chính Mối quan hệ giữa các phần tử trong hệ thống môi giới

2.2 Thực thể: người mua, người bán, sản phẩm.

2.3 Thuộc tính:

2.3.1 Sản phẩm:

• Diện tích

• Vị trí

• Hình dáng, hướng, kiến trúc

• Giá cả

• Mật độ xây dựng

• Trang thiết bị

• Tình trạng kĩ thuật

• Hạ tầng kĩ thuật

• Giá trị còn lại của bất động sản

2.3.2 Người bán BĐS:

• Thông tin cá nhân

Người bán BĐS

Bộ phận tư

vấn

Người mua BĐS

Bộ phận môi giới

Bộ phận môi giới

• Thông tin sản phẩm

• Giá BĐS

2.3.3 Người mua BĐS:

• Thông tin cá nhân

• Nhu cầu

2.4 Tác vụ:

- Thiết bị hư hỏng

- Nhân viên nghỉ việc

- Giá cả thay đổi

- Tình trạng pháp lý

- Thiếu sản phẩm đáp ứng

- Biến động của thị trường bất động sản

- Phong thủy

- ………

3 Mô hình BFD –hệ thống môi giới Bất động sản.

3.1 Mô hình BFD nhận kí gửi.

• Mô tả chi tiết chức năng :

1.1 Tiếp nhận thông tin: Khách hàng có nhu cầu tìm đến sàn giao dịch Lễ tân đón tiếp khách hàng vả tìm hiểu nhu cầu của khách hàng, sau đó chuyển yêu cầu của khách đến bộ phận môi giới

1.2 Khảo sát thực tế: Nhân viên môi giới trực tiếp làm việc với khách hàng, trao đổi thông tin về nhu cầu cụ thể của khách hàng, hướng dẫn khách hàng điền đơn đăng ký môi giới bất động sản Sau đó đi khảo sát thực tế về bất động sản xem có phù hợp với những thông tink khách hàng đưa hay không.

1.3 Kí hợp đồng: Sauk hi xem xét hồ sơ, nếu phù hợp nhân viên môi giới tiến hành kì hợp đồng môi giới với khách hàng.

3.2 Mô hình BFD tìm nguồn cầu Bất động sản

2 tìm nguồn cầu BĐS

2 tìm nguồn cầu BĐS

2

.

1

T

ì

m

K

H

c

ó

n

h

u

c

ầ

u

m

u

a

B

Đ

S

2

.

2

.

T

h

ă

m

q

u

a

n

t

h

ự

c

t

ế

2

.

3

G

ử

i

H

ơ

p

đ

ồ

n

g

2

.

4

K

í

h

ợ

p

đ

ồ

n

g

• Mô tả chi tiết chức năng:

2.1) Tìm nguồn cầu Bất động sản: sau khi kí hợp đồng môi giới với người muốn bán

BĐS đó thì nhân viên môi giới đăng tin trên mạng internet, báo chí hoặc các khách hang

cũ của công ty để tìm người phù hợp và đồng ý mua bất động sản đó

2.2) Thăm quan thực tế: Sau khi xác định được khách hàng có nhu cầu mua bất động sản

đó nhân viên môi giới sẽ liên hệ và chăm sóc khách hàng và dẫn khách hàng đó đi đến trực tiếp để xem xét bất động sản đó Nếu sau khi xem xét bất động sản đó phù hợp thì khách hàng muốn mua sẽ kí giấy xác nhận là muốn mua bất động sản đó

2.3) Gửi hợp đồng: Nhân viên môi giới chuyển giấy xác nhận xuống phòng hành chính

để phòng hành chính cung cấp hợp đồng mua bán giữa người bán và người mua bất động sản đó và gửi hơp đồng cho người mua để người mua xem xét Nếu khách hàng đồng ý với những nội dung của hợp đồng, hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng Nếu khách hàng muốn chỉnh sửa nội dung hợp đồng, tùy từng trường hợp cụ thể nhân viên môi giới có thể thương thảo với khách hàng hoặc tiếp nhận yêu cầu của khách hàng và trình Giám đốc Sàn xin ý kiến chỉ đạo

2.4) Kí hợp đồng: Nếu khách hàng đồng ý với nội dung hợp đồng thì 2 bên kì kết hợp đồng mua bán tại Sàn giao dịch Bất động sản hoặc văn phòng công chứng và thu phí dịch

vụ theo quy định của hợp đồng

3.3) Mô hình BDF thanh lý hợp đồng.

3.Thanh lý hợp đồng

3.Thanh lý hợp đồng

3

.

1

L

ậ

p

g

i

ấ

y

x

á

c

n

h

ậ

n

đ

ã

g

i

a

o

3

.

2

X

á

c

n

h

ậ

n

c

ủ

a

g

i

á

m

đ

ố

c

3

.

3

V

i

ế

t

h

ó

a

đ

ơ

n

3

.

4

K

H

t

h

a

n

h

t

o

á

n

p

h

í

3

.

5

T

h

e

o

d

õ

i

n

ợ

c

ủ

a

K

H

• Mô tả chi tiết chức năng

- Sau khi 2 bên ( bên ký gởi và bên mua BĐS ) đã ký kết hợp đồng mua bán BĐS với nhau Thì người ký gởi yêu câu sàn giao dịch bất động sản lập cho họ giấy xác nhận

đã giao dịch qua sàn.

- Sau khi lập phiếu xác nhận giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, bộ phận môi giới sẽ trình phiếu xác nhận lên cho ban quản lý sàn giao dịch Và xin chữ ký xác nhận của giám đốc sàn giao dịch

- Sau khi nhận được chữ ký xác nhận của giám đốc sàn giao dịch giấy xác nhận đó sẽ chuyển xuống cho bộ phận hành chính để lưu kho và viết hoá đơn thanh toán cho khách hàng ( người ký gởi)

- Khi viết hoá đơn xong thì hoá đơn sẽ gởi đến khách hàng và chuyển xuống bộ phận

thanh toán

- Ờ bộ phận thanh toán, khách hàng có trách nhiệm thanh toán với sàn giao dịch về chi phí môi giới bất động sản, đồng thời bộ phận thanh toán lưu kho phiếu thu phí môi giới

- Nếu trường hợp khách hàng chưa thanh toán hết khoản chi phí môi giới thì bộ phận thanh toán chuyển phiếu thu sang bộ phận theo dõi nợ của khách hàng

4. MÔ HÌNH DÒNG DỮ LIỆU –DFD HỆ THỐNG MÔI GIỚI MỨC 0

5. MÔ HÌNH DÒNG DỮ LIỆU –DFD MỨC 1.

6. MÔ HÌNH DÒNG DỮ LIỆU –DFD MỨC 2.1

7. MÔ HÌNH DÒNG DỮ LIỆU –DFD MỨC 2.2

8. MÔ HÌNH DÒNG DỮ LIỆU –DFD MỨC 2.3

Hệ thống môi giới

1 nhận kí gửi

2 tìm kiếm đối tượng 3.thanh lý hợp đồng