Điều này khiến việc quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản du lịch kém hiệu quả và không bảo hộ tốt quyền, lợi ích hợp pháp của những ngưòi sỏ hữu bất động sản du lịch, các nhà đầu
Trang 1TS VŨ ĐẶNG HẢI YẾN ThS NGUYỄN MẠNH KHỞI PGS.TS VŨ THỊ HỒNG YẾN PGS.TS NGUYỄN HỮU CHÍ
TS TRẦN QUANG HUY PGS.TS VŨ QUANG , PGS.TS NGUỸENMINH HANG LS.TS NGUYỄN THÙY TRANG
TS ĐẶNG VŨ HUÂN
Trang 2LỜI NHÀ XUẤT BẢN
B ấ t động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng đóng vai trò tích cực trong việc thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch Việt Nam Hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội của nước ta.
Tuy nhiên, sự bùng phát của dịch bệnh Covid-19 trên thê giới đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến ngành du lịch cũng như
hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch, gây ra một sô' gián
đoạn cho thị trưòng bất động sản du lịch tại Việt Nam Cùng với đó, chính sách, pháp luật điều chỉnh đối với thị trường kinh doanh bất động sản du lịch cũng bộc lộ nhiều khoảng trông như chưa được hưởng các ưu đãi như đối với các ngành kinh tế mũi nhọn khác, chưa có chính sách ưu đãi đặc thù về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, chính sách tín dụng cho bất động sản nghỉ dưỡng trong khi đây là phân khúc đòi hỏi mức vôh đầu tư lớn cả trong đầu tư xây dựng và quản lý vận hành, chu kỳ kinh doanh dài, thòi gian thu hồi vốn chậm, V.V
Do vậy, cần có các chính sách, giải pháp nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch
Trang 36 CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẦN DU LỊCH
và tháo gỡ các vưóng m ắc phát sinh sau đại dịch Covid-19 để thúc đẩy thị trường này phát triển một cách minh bạch, lành
m ạnh, giúp khai th ác tôi đa lợi th ế của bất động sản du lịch,
m ang lại lợi ích cho người dân, doanh nghiệp và quốc gia.
Với ý nghĩa đó, cuốn sách C h ín h s á c h , p h á p lu ậ t v ề
du lịch ỏ nưốc ta nói riêng trong giai đoạn hiện nay, từ đó đưa
ra các đề xu ất, kiến nghị để hỗ trợ hoạt động kinh doảnh bất động sản du lịch phát triển lành mạnh, bền vững theo đúng quan điểm của Đảng và Nhà nước ta.
Nội dung cuốn sách được chia thành ba phần:
Phần I: Những vấn đề lý luận về pháp luật kinh doanh bất
Trang 4L0I GIỚI THIỆU
Đại dịch Covid-19 là dịch bệnh tồi tệ nh ất m à nhân loại phải gánh chịu trong thập niên thứ ba của th ế kỷ XXI
C ovid-19 gây ra sức tàn phá và th iệt hại khủng khiếp trên phạm vi toàn th ế giới: hàng triệu người chết; thiệt hại về kinh tế - xã hội, thương mại, dịch vụ, du lịch toàn cầu lên đến con sô" hàng nghìn tỷ đô la; làm gián đoạn quá trình sản
xu ất - kinh doanh, đứt gãy chuỗi giá trị toàn cầu và kéo lùi nền kinh tế th ế giới tối vài thập kỷ Loài người không thể quên những ký ức đau thương, kinh hoàng về hậu quả vượt quá sức tưởng tượng do C ovid-19 gây ra Khi đại dịch Covid-19 được kiểm soát thông qua chiến dịch tiêm chủng vắcxin cho toàn dân trên quy mô toàn cầu thì các nước nói chung và Việt Nam nói riêng bưốc vào khôi phục, phát triển kinh tế - xã hội Ngày 29/5/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết sô" 84/N Q -CP về các nhiệm vụ, giải pháp tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho sản xuâ"t - kinh doanh, thúc đẩy giải ngân vô"n đầu tư công và bảo đảm tr ậ t tự, an toàn
xã hôi trong bôi cảnh đại dịch Covid-19 v ề lĩnh vực du lịch,
Trang 58 CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH
Nghị quyết xác định: “Bộ Văn hóa, T h ể thao và D u lịch chủ
đ ộ n g x â y d ự n g c h ư ơ n g trình, k ế hoạch đẩy m ạ n h hoạt độ ng
x ú c tiến du lịch cấp quốc gia ; ch ỉ đạo việc tổ ch ứ c các giải đấu th ê thao bảo đảm an toàn; p h ố i hợp với các h iệp hội
n g h ề n g h iệ p v ề du lịch x â y d ự n g và triển k h a i C h ư ơ n g trình
k ích cầu du lịch nội địa; tă n g cư ờ n g tru y ền thông, q u ả n g
bá, tiếp thị, p h á t triển các sản p h ẩ m m ới đ ể thu h ú t kh ách tro n g n ư ớ c và quốc t ế (trước m ắ t tập tru n g thu h ú t kh ách
du lịch từ các quốc gia đã k iểm soát được dịch b ện h ); ph ổi hợp với Bộ Tài ch ín h k h ẩ n trư ơ n g đưa Q uỹ H ỗ trợ p h á t triển du lịch vào hoạt đ ộ n g” Để triển khai có hiệu quả
chương trìn h h àn h động củ a Chính phủ về phục hồi ngành
Du lịch sau đại địch Covicỉ-19, chúng ta phải thực hiện quyết liệt, đồng bộ nhiều giải pháp trong đó không thể thiếu giải pháp hoàn th iện th ể chế, chính sách, pháp lu ật
về du lịch nói chung và kỉnh doanh b ất động sản du lịch nói riêng Bởi lẽ, h oạt động kinh doanh b ất động sản du lịch cung cấp các sản phẩm như Condotel, Shophouse, R esort
ch ất lượng cao, phong phú, đa dạng về chủng loại đáp ứng nhu cầu về nghỉ ngơi, du lịch, thưỏng lãm của du khách trong và ngoài nước, góp phần thu hút, quảng bá hình ảnh
du lịch về đất nước, thiên nhiên, con người V iệt Nam Đây
là phân khúc kinh doanh b ất động sản còn r ấ t nhiều dư địa
để p h át triển đặt trong bối cảnh lượng khách du lịch nội địa dần hồi phục như trước đại dịch Covid-19 và lượng khách quốíc tế đến Việt Nam ngày càng gia tăng so với các năm 2 0 2 0
Trang 6LỜI GIỚI THIỆU 9
và năm 2 0 2 1 Tuy nhiên, hệ thông chính sách, pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch chưa thống nh ất, đồng bộ; thiếu nhiều quy định điều chỉnh và
các quy định lại nằm tản m át ở những văn bản pháp luật
khác nhau do nhiều cơ quan nhà nước ban hành Điều này khiến việc quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản du lịch kém hiệu quả và không bảo hộ tốt quyền, lợi ích hợp pháp của những ngưòi sỏ hữu bất động sản du lịch, các nhà đầu tư thứ cấp khiến các doanh nghiệp kinh doanh trong phân khúc thị trường này không yên tâm đầu tư ổn định lâu dài, bền vững.
Đặt trong “dòng chảy” đó, cuốn sách C h ín h sá ch , p h á p
lu ậ t v ề k i n h d o a n h b ấ t đ ộ n g sả n d u lịch g ó p p h ẩ n k h ô i
p h ụ c n g à n h D u lịc h sa u đ ạ i d ịc h C o v id -19 ở V iệt N a m là
kết quả nghiên cứu lý luận, thực tiễn về chính sách, pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch của các nhà khoa học công tác trong lĩnh vực giảng dạy, nghiên cứu khoa học ở một sô" cơ
sở đào tạo luật trong cả nước; của một sô" luật sư hoạt động thực tiên thực hành nghề luật và của đại diện cộng đồng doanh nghiệp trực tiếp kinh doanh bất động sản du lịch Dưới góc nhìn đa chiều, các tác giả đã phân tích, bình luận, đánh giá thực trạng chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch, nhận diện những “khoảng trông” pháp lý, những bạn che, bât cập trong nội dung các quy định hiện hành Trên
cơ sở đó, các tác giả đề xu ất giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch góp phần
Trang 7khôi phục ngành du lịch sau đại dịch Covid-19 ở nước ta hiện nay Tuy các tác giả đã r ấ t cố gắng nhưng cuốn sách khó trán h khỏi những h ạn chế, khiếm khuyết về nội dung Tập thể tác giả chân th àn h cảm ơn và tri ân, tiếp thu những góp ý của bạn đọc nhằm hoàn thiện nội dung cuốn sách cho những lần tái bản sau.
Xin trâ n trọng giới thiệu cuốn sách vói quý bạn đọc!
1 0 _ CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SÀN DU LỊCH
THAY MẶT TẬP T H E TÁC GIẢ
P G S T S N g u y ễ n Q u a n g T u y ế n
Trang 8PHẦN I
NHỮNG VẤN ĐỂ LÝ LUẬN VỂ PHẤP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH
ở VIỆT NAM
Trang 9m ạnh là một yêu cầu cấp thiết trong việc thúc đẩy sự tăng trưỏng của nền kinh tế góp phần đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao vào giữa thê kỷ XXL Bởi lẽ, thị trường bất động sản nói chung và phân khúc thị trường bất động sản du lịch nói riêng là một bộ phận không thể thiếu của nền kinh tế thị trường, cùng vói thị trưòng vốn, thị trường sức lao động, thị trường khoa học - công nghệ, thị trưòng bất động sản (bao gồm phân khúc thị trưòng bất động sản du lịch) góp phần vào việc hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường, ổn định kinh tê vĩ mô và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia Vôn, sức lao động, công nghệ
và bất động sản, đất đai là những yếu tố “đẩu vào” không thể
* Trưỏng khoa Pháp luật kinh tế - Trưòng Đại học Luật Hà Nội.
Trang 101 4 CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT DỘNG SẢN DU LỊCH
thiếu của hoạt động sản x u ấ t - kinh doanh Có nghĩa là nếu thiếu một trong bốn yếu tô" này thì hoạt động sản xu ất - kinh doanh không thể thực hiện được Nền kinh tế thị trường coi trọng và đề cao các thuộc tính đảm bảo tính cạnh tran h lành
m ạnh, bình đẳng của mọi chủ thể kinh doanh, quyền tự do kinh doanh của công dân được Nhà nước bảo hộ, sự vận hành của quan hệ kinh t ế được điều chỉnh bởi việc can thiệp, quản
lý hợp lý, khoa học của N hà nước và sự điều tiết bởi “bàn tay
vô h ìn h ” của thị trường Những thuộc tính này của nền kinh
t ế thị trường khó tồn tại được trong điều kiện thị trường bất động sản nói chung và phân khúc thị trường bất động sản du lịch nói riêng hoạt động thiếu lành mạnh, kém thông suốt; không công khai, minh bạch.
Thị trường b ất động sản du lịch hoạt động công khai,
m inh bạch dựa trên nhiều yếu tô" và điều kiện m à một trong những yếu tô", điều kiện đó là sự ra đòi của một hành lang pháp lý thông n h ất và đồng bộ Pháp lu ật về kinh doanh b ất động sản du lịch ra đời như m ột kết quả tấ t yếu nhằm đáp ứng yêu cầu này Pháp lu ật về kinh doanh bất động sản du lịch được xây dựng dựa trên những cơ sở lý luận chủ yếu sau đây:
T h ứ nhất, trong nền kinh tê" thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa, Nhà nước tôn trọng và bảo hộ quyền tự do kinh doanh của mọi công dân Bởi lẽ, nếu điều này không được thực hiện thì sẽ rấ t khó khuyến khích mọi thành viên trong
xã hội bỏ vôh đầu tư kinh doanh; năng động, sáng tạo trong lao động để tạo ra ngày càng nhiều của cải vật chất nhằm
thực hiện mục tiêu “dân giàu, nước m ạnh, dân chủ, công bằng,
văn m in h ” Điều này có nghĩa là nền kinh tê" thị trường định
Trang 11Phân I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 15
hướng xã hội chủ nghĩa sẽ tạo những tiền đề cần thiết cho phép công dân tự do kinh doanh trên mọi lĩnh vực của đời sông, xã hội mà không trái với quy định của pháp luật Tuy nhiên, kinh doanh phải hướng tới mục đích thu lợi nhuận, bỏi lợi nhuận là động lực, là thuộc tính không đẹ thiếu được của kinh doanh Như một tấ t yếu, con người sẽ tìm đến những lĩnh vực kinh doanh có thể đem lại cho mình lợi nhuận nhiều nhất Lĩnh vực bất động sản du lịch là một trong những lĩnh vực kinh doanh đem lại nhiều lợi nhuận cho con ngưòi; do tỷ suất đầu tư trên một đơn vị bất động sản
du lịch là rấ t lớn Muốn đạt được lợi nhuận tốĩ đa từ hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch, một sô" chủ thể không từ một thủ đoạn nào kể cả việc sử dụng các biện pháp cạnh tranh không lành mạnh, sử dụng các chiêu lừa gạt, tung tin th ất thiệt nhằm hạ thấp uy tín, danh dự của đốỉ thủ kinh doanh, V V Những hoạt động này gây lũng đoạn, thao túng thị trường bất động sản du lịch và làm rốỉ ren sự vận hành các giao dịch bất động sản du lịch trên thị trường Để thị trường bất động sản du lịch hoạt động lành mạnh, công khai và minh bạch thì không thể thiếu được sự quản lý của Nhà nước thông qua biện pháp pháp luật.
T hứ hai, pháp luật mang những đặc trưng mà các biện
pháp quản lý khác không có được; đó là tính quy phạm, tính băt buộc chung, tính cưổng chê và tính thích ứng.
- Tinh quy phạm của pháp luật: Những quy tắc đạo đức
được sử dụng một cách phổ biến trong quan hệ ứng xử hằng
ngày của con người được pháp luật “pháp điển” hóa thành các
quy định pháp luật Điều này có nghĩa là pháp luật xây dựng những quy tắc ứng xử mâu thông qua nội dung các quy định
Trang 121 6 CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SÀN DU L ỊC H
-để con người căn cứ vào đó tự điều chỉnh hành vi ứng xử của mình cho ngày càng gần vối những hành vi ứng xử m ẫu này.
- Tính bắt buộc ch u n g : Quy định của pháp lu ật được xây
dựng trên cơ sỏ các quy tắ c đạo đức, quy ước chung được xã hội th ừ a nh ận rộng rãi Tuy nhiên, khác với quy tắc đạo đức, quy phạm pháp lu ật có tính bắt buộc chung đốỉ với mọi người trong x ã hội Điều này có nghĩa là mọi người phải có nghĩa vụ và trá ch nhiệm tu ân thủ, chấp hành pháp luật Thông qua đó, sự công bằng, bình đẳng được th iết lập giữa những chủ thể, những giai cấp, tần g lớp khác nhau trong xã hội Mọi người đều có quyền bình đẳng như nhau về quyền
và nghĩa vụ trên các lĩnh vực chính trị, kinh tế, văn hóa - xã hội, V V , nói chung và trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng.
- Tính cư ỡ n g ch ế: Sự tu ân thủ quy tắc đạo đức của con
người được thực hiện dựa trên ý thức tự giác và sự cảm hóa,
sự giác ngộ, lan tỏa của lẽ phải, của những ứng xử m ẫu mực Khác với quy tắc đạo đức, pháp lu ật là th iết ch ế m ang tính quyền lực nhà nước Nó được Nhà nước ban hành và đảm bảo thi hành bằng sức m ạnh cưỡng ch ế của Nhà nưốc Điều này có nghĩa là nếu con người tự giác chấp hành việc
tu ân thủ pháp lu ật thì họ sẽ được Nhà nước cho hưởng quyền và lợi ích hợp pháp; đồng thời, các quyền và lợi ích hợp pháp này được N hà nước bảo hộ thông qua các biện pháp pháp lý Ngược lại, nếu con người không tu ân thủ pháp luật thì họ sẽ nhận được những chế tài xử lý của Nhà nước Những chế tài này là sự cưỡng chế bắt buộc và được đảm bảo bởi yếu tố quyền lực nhà nước Thuộc tính này làm cho pháp luật có tính nghiêm minh; nhò đó tr ậ t tự xã hội
Trang 13Phần I: NHỮNG VẤN DỀ LỶ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 17
nói chung và trậ t tự trong hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng được thiết lập và duy trì.
- Tính thích ứng: Pháp luật không hoàn toàn là sản phẩm mang tính chủ quan của con ngưòi m à nó còn là “tấm
gương” phản chiếu thực tiễn sinh động cũng như ỵêu cầu, đòi
hỏi của thực tê cuộc sông Khi hoàn cảnh khách quan của đòi sông xã hội thay đổi thì pháp luật cũng phải tự thay đổi theo nhằm đáp ứng yêu cầu của thực tiễn Có như vậy thì pháp luật mới đảm bảo sự phù hợp và có thể đi vào cuộc sông.
Do những đặc trưng cơ bản trên đây mà pháp luật trở thành biện pháp quản lý xã hội có hiệu quả nhất Pháp luật phải được sử dụng để quản lý thị trưòng bất động sản du lịch; bỏi lẽ, thị trường bất động sản du lịch là thị trường đặc biệt, hàng hóa là bất động sản du lịch có giá trị rấ t lớn và ảnh hưỏng trực tiêp đên đời sống kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia.
T hứ ba, thông qua cơ chế điều chỉnh của pháp luật mà
trậ t tự quản lý thị trường bất động sản nói chung và quản lý hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản du lịch nói riêng được xác lập và đi vào nền nêp; theo đó: (i) Đôi với những hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch phù hợp với yêu cầu của pháp luật như kinh doanh bất động sản du lịch công khai, minh bạch và chấp hành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về thuế, lệ phí đôi với Nhà nước thì pháp luật bảo vệ, khuyên khích, tạo điều kiện phát triển; (ii) Đôi với những hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch không phù hợp vói yêu cầu của pháp luật như đầu cơ, mua bán bât động sản du lịch lòng vòng kiếm lời, hành vi lũng đoạn thị trường bất động sản du lịch nhằm đẩy giá bất động sản du lịch lên quá cao so vối
Ị tr ư ờ n g đ ạ i h ọ c q u y nhơn í I _ Tht VIỆM
Trang 141 8 CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SÀN DU LỊCH
giá trị thực của b ất động sản du lịch (giá bất động sản du lịch
“ảo’); hoạt động kinh doanh b ất động sản du lịch lừa đảo,
trôn thuế thì pháp lu ật ngăn chặn, xử lý và loại bỏ ra khỏi đời sông x ã hội Thông qua cơ ch ế điều chỉnh này, pháp luật xác lập một tr ậ t tự quản lý ngày càng có hiệu quả đốỉ với thị trường bất động sản du lịch.
T h ứ tư, hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản du
lịch liên quan đến m ột loại hàng hóa đặc biệt là bất động sản
du lịch B ấ t động sản du lịch m ang một sô" thuộc tính là: (i) Cô" định về vị trí địa lý, không di dời được; (ii) L à tài sản có tính lâu bền; (iii) Chịu ảnh hưỏng trực tiếp của chính sách, pháp lu ật của N hà nước, của phong tục, tập quán, tâm lý thị hiếu của người dân; (iv) Gắn với hoạt động du lịch, nghỉ dưỡng của du khách, V V Do đó, hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch tiềm ấn nhiều rủi ro.
Hơn nữa, thị trường bất động sản du lịch m ang các đặc điểm: (i) Thị trưòng m ang tính địa phương, tính khu vực, vùng, miền sâu sắc: (ii) Thị trường bất động sản du lịch là thị trường r ấ t khó thâm nhập; (iii) Thị trường bất động sản du lịch là thị trường m à ở đó yếu tô" cung bao giò cũng nhiều hơn yếu tô" cầu khi kinh tê" phát triển, thu nhập của người dân tăng lên dẫn đến nhu cầu đi du lịch, tham quan, nghỉ ngơi, thưởng lãm và ngược lại; giá cả biến động trên thị trường; (iv) Thị trường bất động sản du lịch là thị trường không hoàn hảo; (v) Thị trường bất động sản du lịch có mối quan hệ m ật thiết vối thị trường vôn; (vi) Thị trường bất động sản du lịch chịu sự chi phối m ạnh mẽ từ chính sách, pháp luật của Nhà nước; của thị hiếu, phong tục tập quán của người dân; (vi) Thị trường bất động sản du lịch có tính thanh khoản thấp
Trang 15Phán I: NHỮNG VẤN ĐÉ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 19
Tuy nhiên trên thực tế, không phải bất cứ nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch nào cũng có thể am hiểu những đặc tính của hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch cũng như những đặc điểm của thị trường bất động sản du lịch Hơn nữa, kinh doanh bất động sản du lịch là loại hình kinh doanh khó, phức tạp và cần nguồn vốn đầu tư rấ t lớn Để tránh rủi ro ở mức thấp nhất và đảm bảo sự an toàn cao nhất, các chủ thể kinh doanh, đầu tư bất động sản du lịch có nhu cầu tham vấn những chuyên gia môi giới bất động sản
du lịch về hoạt động của thị trường bất động sản du lịch trước khi quyết định có nên đầu tư hay không Điều này cho thấy rằng những tư vấn của các chuyên gia môi giới bất động sản du lịch, tư vấn bất động sản du lịch có tác động trực tiếp đến quyết định đầu tư, kinh doanh của nhà đầu tư bất động sản du lịch Trong trường hợp chuyên gia môi giới bất động sản du lịch tư vấn chính xác, đúng pháp luật, phù hợp với trách nhiệm, lương tâm , đạo đức nghề nghiệp sẽ giúp nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch phòng, tránh được rủi ro và xác suất thu được lợi nhuận từ hoạt động đầu tư bất động sản du lịch sẽ cao Ngược lại, nếu sự tư vấn của chuyên gia môi giới không chính xác, không tuân thủ đạo đức nghề nghiệp sẽ tiềm ẩn nguy cơ rủi ro đối với số' vôh mà nhà đầu
tư bỏ ra đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản du lịch Sự đổ vỡ của hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản
du lịch dẫn đến khả năng thị trường bất động sản du lịch
“đóng băng” và một kênh huy động vôn đầu tư phát triển bị
tắc nghẽn Điều này không chỉ tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư mà còn góp phần làm cho sự tăng trưởng kinh
tê quôc gia bị chậm lại.
Trang 162 0 CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT DỘNG SÁN DU L ỊC H
-ở một khía cạnh khác, môi giới bất động sản du lịch, tư vấn bất động sản du lịch là loại hình kinh doanh cung cấp
ch ất xám , kinh nghiệm và kỹ năng m à nhà môi giới bất động sản du lịch thu thập, tích lũy được qua hàng chục năm hành nghề Việc cung cấp ch ất xám , kinh nghiệm này hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của nhà môi giới Trong điều kiện kinh tê thị trường, do tác động của việc tìm kiếm lợi nhuận tốì đa m à không ít nhà môi giới b ất động sản du lịch,
tư vấn b ất động sản du lịch đã cung cấp các dịch vụ môi giổi
có ch ất lượng thấp; th ậm chí thực hiện các hành vi lừa đảo gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể đầu
tư, kinh doanh b ất động sản du lịch Vối những lý do được phân tích trên đây, hoạt động của loại hình kinh doanh dịch
vụ bất động sản du lịch rấ t cần thiết phải có một “hành la ng
phấp lý” ch ặt chẽ, đồng bộ, rõ ràng và minh bạch, v.v đê đưa
những hoạt động này vào khuôn khổ quản lý của Nhà nước
và góp phần “lành m ạ nh hó a” hoạt động của thị trường bất
động sản du lịch.
II C ơ SỞ THỰC T IỄN
Bên cạnh cơ sở lý luận chủ yếu được đề cập trên đây, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch còn được xây dựng dựa trên những cơ sở thực tiễn chủ yếu sau đây:
T h ứ nhất, hiện nay, hoạt động quản lý thị trưòng bất
động sản du lịch ở nước ta chưa hiệu quả và gây lúng túng ở một số' địa phương Kể từ năm 2016 đến trước thòi điểm đại dịch Covid-19 bùng phát (cuối năm 2019), phân khúc thị trường bất động sản du lịch bùng phát ỏ nhiều địa phương có
Trang 17Phần I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2 1
tiềm năng du lịch biển như Hạ Long, Vân Đồn (tỉnh Quảng Ninh); Đà Nang; Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa); Bà Rịa - Vũng Tàu và Phú Quốc (tỉnh Kiên Giang) Để đáp ứng nhu cầu tham quan du lịch, nghỉ dưỡng của du khách trong và ngoài nưóc do lượng du khách nội địa, du khách nước ngoài đến Việt Nam ngày càng gia tăng, các chủ đầu tư đầu tư vào phân khúc thị trưòng bất động sản du lịch, cung cấp các sản phẩm bất động sản mối như Condotel, Resort, Shophouse Phân khúc thị trường bất động sản này thu hút sự đầu tư của các nhà đầu tư thứ cấp nhằm tìm kiếm lợi nhuận thông qua hình thức cung cấp kỳ nghỉ, cho du khách thuê căn hộ
du lịch Trong khi đó, pháp luật hiện hành còn thiếu các quy định về phân khúc thị trường bất động sản du lịch Sự thiêu vắng các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch gây lúng túng cho các địa phương trong quản lý loại bất động sản này, quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua, ngưòi thuê căn hộ du lịch của chủ đầu tư không được đảm bảo Điều này gây trở ngại và kìm hãm sự phát triển của phân khúc thị trường bất động sản du lịch Việc xây dựng các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản
du lịch là rất cần thiêt nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản du lịch lành mạnh, thông suốt, công khai, minh bạch.
T hứ hai, thị trường bất động sản du lịch muôn phát triển
công khai, minh bạch và đúng pháp luật đòi hỏi phải có sự hỗ trợ tích cực, hiệu quả không chỉ của loại hình các tổ chức trung gian như môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản và sàn giao dịch bất động sản mà còn của những tổ chức trung gian hỗ trợ khác như dịch vụ bảo
Trang 182 2 CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VẼ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH
hiểm rủi ro trong kinh doanh bất động sản, dịch vụ phân tích thông tin về b ất động sản du lịch và cung cấp dịch vụ thông tin đầy đủ, chính xác, tin cậy định hưống hoạt động đầu tư, kinh doanh trong thị trường b ất động sản du lịch, dịch vụ tài chính cho vay và bảo đảm vốn vay đầu tư bất động sản du lịch, V V Tuy nhiên, pháp lu ật hiện hành về kinh doanh bất động sản lại chưa có đầy đủ các quy định đề cập những loại hình kinh doanh dịch vụ này Điều này gây những khó khăn, trở ngại cho các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch trong việc tìm hiểu, định vị và quyết định đầu tư vào những phân khúc cụ thể của thị trường bất động sản.
ở một khía cạnh khác, thị trưòng bất động sản du lịch muốn phát triển lành m ạnh thì một trong những yêu cầu đặt
ra là những thông tin về bất động sản du lịch phải điírto công bô" rộng rãi, công khai và mọi người có thế dễ dàng tiếp cận, truy cập tìm hiểu thông tin khi có nhu cầu đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch Thực tế hiện nay cho thấy, tính công khai, minh bạch về thông tin về bất động sản du lịch ở nước ta còn thấp Người dân khi có nhu cầu tìm hiểu thông tin về bất động sản du lịch khó tiếp cận; bởi lẽ, thông tin về bất động sản du lịch trên thị trường có độ rủi ro cao Những thông tin này chứa đựng cả thông tin ảo do một sô" tổ chức, cá nhân không có đủ điều kiện, năng lực cung cấp Do sự hạn chê" của quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản nên các thông tin về bất động sản du lịch trôi nổi trên thị trường
được “cài đặt” theo ý đồ chủ quan của bộ phận “cò nhà đất”
nhằm mục đích đầu cơ, vụ lợi đẩy giá bất động sản du lịch lên quá cao so với giá trị thực gây lũng đoạn thị trường bất động sản Trong khi đó, pháp luật còn thiếu các quy định cụ
Trang 19Phần I: NHỮNG VẤN ĐỂ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT DỘNG SẢN 2 3
thể về thành lập, hoạt động của những tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin về bất động sản du lịch chuyên nghiệp Đây
cũng là một “khoảng trôhg” góp phần làm cho thị trường bất
động sản nói chung, bất động sản du lịch nói riêng ỏ nước ta
có tính công khai, minh bạch thấp.
T h ứ ba, tham khảo kinh nghiệm về thực tiễn pháp lý của
các nước có chỉ sô" công khai, minh bạch về thị trường bất động sản (trong đó có phân khúc bất động sản du lịch) ở mức
độ cao như Ôxtrâylia, Xingapo, Nhật Bản, Hoa Kỳ, Niu Dilân cho thấy sở dĩ ỏ các nước này, thị trường bất động sản phát triển công khai, minh bạch là do việc quản lý chặt chẽ các hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch dựa trên hệ thống pháp luật thống nhất, đầy đủ và đồng bộ Các loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng như môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản và sàn giao dịch bất động sản phát triển, có tính chuyên nghiệp và hoạt động tuân theo một cơ chế pháp lý chặt chẽ góp phần tích cực vào việc thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, công khai, minh bạch của thị trường bất động sản.
T h ứ tư, trước đây trong thòi kỳ nền kinh tế được quản lý
theo cơ chê tập trung, kế hoạch hóa, việc quản lý đất đai thực hiện theo cơ chế hành chính: Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất cho cơ quan nhà nước, nông, lâm trường quốc doanh, hợp tác xã, cá nhân sử dụng Đất đai
bị Nhà nước thu hồi khi người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng Các giao dịch về đất đai bị nghiêm cấm Lu ật
Đất đai năm 1987 quy định: “N ghiêm cấm việc mua bán,
lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức ”
Trang 202 4 CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẦN DU LỊCH
(Điều 5) Trong bối cảnh đó, thị trường b ất động sản nói chung và phân khúc thị trường b ất động sản du lịch nói riêng không có điều kiện p h át triển Khi nền kinh tê chuyển đổi sang nền kinh t ế th ị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; để phù hợp với cơ ch ế thị trường; Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất) Người sử dụng đất được N hà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Họ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất (Điều 1 L u ậ t Đ ất đai năm 1993) M ặt khác, trong điều kiện kinh t ế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa để quản lý ch ặt chẽ và có hiệu quả đất đai, pháp
lu ật thừa nhận đ ất đai có giá bằng việc quy định khung giá đất Dưới tác động của sự th ay đổi cơ ch ế quản lý đất đai người dân ngày càng nhận thức được giá trị của đất đai và
như một lẽ thông thường các dịch vụ về môi giới đất đai, “cò
nhà đất”, bùng ph át một cách tự phát H àng trăm các văn
phòng môi giới nhà đất, dịch vụ thông tin nhà đất được
th ành lập trong phạm vi cả nước nhằm tìm kiếm khoản lợi nhuận hấp dẫn từ các hoạt động dịch vụ về đất đai m ang lại Trong khi đó, hệ thống pháp lu ật về kinh doanh bất động sản nói chung và các quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản du lịch nói riêng lại phát triển không theo kịp với tình hình kinh doanh bất động sản du lịch sôi động trên thực tế Vối việc tồn tại hàng trăm các tổ chức dịch vụ môi giới bất động sản hoạt động tự phát, không chuyên nghiệp
và thiếu sự quản lý của Nhà nước đã gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân Nhiều vụ việc lừa đảo trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có sự “trợ giúp”
Trang 21Phần I: NHỮNG VẤN ĐẾ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2 5
của các tổ chức môi giới bất động sản hoạt động tự phát, nằm ngoài sự quản lý của Nhà nước thực hiện với số' tiền chiếm đoạt lên đến hàng trăm tỷ đồng như vụ lừa đảo bán đất dự án tại xã Xuân Phương (huyện TL, thành phố HN) của Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản du lịch VN
có trụ sồ ỗ đưòng TDH (quận CG, thành phôT HN); vụ lừa
đảo bán đất Dự án khu đô thị Thanh Hà (quận HĐ, thành phố HN); vụ việc lừa đảo “phân lô bán nền” trái phép trên đất nông nghiệp chiếm đoạt tiền của hàng ngàn người ở một sô" tỉnh phía Nam như ĐN, BR-VT của Công ty cổ phần Địa ốc A (TP.HCM), v.v xảy ra thòi gian qua Do vậy, hiện nay xã hội đòi hỏi phải có mô hình tổ chức trung gian môi giới bất động sản chuyên nghiệp để hỗ trợ người dân khi đầu tư, kinh doanh bất động sản nhằm phòng tránh rủi ro ở mức thấp nhất và bảo đảm an toàn nguồn vốn đầu tư của tổ chức, cá nhân Điều này chỉ trở thành hiện thực khi nước ta xây dựng một hệ thông pháp luật về kinh doanh bất động sản (trong đó có các quy định về bất động sản du lịch) thống nhất, đầy đủ và đồng bộ nhằm xác lập môi trường pháp lý cho sự ra đòi và vận hành của các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, công khai, minh bạch.
T hứ năm, để hình thành đội ngũ chuyên gia môi giới bất
động sản, tư vấn bất động sản và quản lý sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp, hành nghề tuân thủ đạo đức nghề nghiệp góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của các tổ chức trung gian môi giới hô trợ thúc đây sự phát triên thị trường bất động sản Việt Nam theo hướng lành mạnh, công khai, minh bạch, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014,
Trang 222 6 CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT DỘNG SÀN DU LỊCH
sửa đổi, bổ sung năm 202 0 và các văn bản hướng dẫn thi hành
có các quy định về đào tạo, bồi dưỡng, câp chứng chỉ môi giói bất động sản, chứng chỉ quản lý bất động sản và giấy chứng nhận về bồi dưỡng quản lý sàn giao dịch bất động sản Thực tế
áp dụng các quy định này thòi gian qua cho thấy bên cạnh những m ặt ưu điểm, hoạt động đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ môi giới b ất động sản, chứng chỉ quản lý bất động sản và giấy chứng nhận về bồi dưỡng quản lý sàn giao dịch bất động sản còn bộc lộ một sô" hạn chế, khiếm khuyết; cụ thể:
- Một sô" cơ sở đào tạo sử dụng đội ngũ giảng viên không đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn và điều kiện để tham gia giảng dạy, đào tạo về môi giới b ất động sản, quản lý bất động sản và sàn giao dịch b ất động sản song mức xử lý còn quá nhẹ chưa đủ sức răn đe.
- Công tác th anh tra , kiếm tra các cơ sở đào tạo, cấp chứng chỉ môi giới bất động sản chưa thực hiện thưòng xuyên, liên tục và khi phát hiện vi phạm thì việc xử lý có tình trạn g nương nhẹ, bao che.
- Các quy định về điều kiện cấp chứng chỉ môi giói bất động sản còn khá dễ dàng, thiếu quy định về năng lực tài chính như một đảm bảo cần thiết cho nhà môi giới trong việc bồi thường thiệt hại vật chất do họ gây ra cho khách hàng khi hành nghề môi giới bất động sản Điều này chưa thực sự góp phần vào việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
- Các quy định về phí môi giới bất động sản còn chưa đầy
đủ và chậm được sửa đổi, bổ sung nên chưa phát huy được hiệu quả tích cực trong cuộc sông và gây cản trở cho nhà môi giới khi hành nghề
Trang 23Phân I: NHỮNG VẤN DẾ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2 7
T h ứ sáu, theo các nhà nghiên cứu: Lưu Đức Khải (Viện
Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương - Bộ K ế hoạch và Đầu tư) và Hà Huy Ngọc (Viện Khoa học X ã hội - Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam) thì tiềm năng và quy mô của thị trường bất động sản ở Việt Nam còn rấ t lổn, nhất là sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại th ế giới (WTO)
Theo “Chiêh lược phát triển đô thị Việt Nam”, diện tích đất đô
thị tăng từ khoảng 105.000 ha lên 460.000 ha vào năm 2020 đưa tỷ lệ đô thị hóa từ 28% lên khoảng 45% vào năm 20251 kéo theo sự gia tăng về nhu cầu nhà ở đô thị Trung bình mỗi năm, Việt Nam cần phát triển thêm 35 triệu m2 nhà ở
để phấn đấu đạt 20m 2 nhà ỏ/người tại đô thị vào năm 2020 Ngoài ra, các chính sách thông thoáng của Nhà nước như người dân được mua nhà ở tại các đô thị mà không cần hộ khẩu, mở rộng đôi tượng Việt kiều được mua nhà và cho phép người nưốc ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam cũng làm tăng nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn Vì vậy, dịch vụ môi giới bất động sản, đặc biệt là môi giổi nhà đât đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển.
Tuy nhiên, đánh giá một cách tổng quát, đội ngũ tư vân nhà đất hiện nay chia làm nhiêu cấp độ Quy mô nhất là các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức
hoạt động khá bài bản Những công ty này tìm kiếm “nguồn
h à n g” ở cấc dự án của các nhà đầu tư, các công ty xây đựng,
cập nhật thông tin rồi liên hệ giao dịch với khách hàng Họ có đăng ký hành nghề, có trụ sở làm việc và các thông tin đưa ra
1 Xem hoa-10283497.htm.
Trang 24https://baochinhphu.vn/bat-dong-san-sau-con-loc-do-thi-2 8 CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SÁN DU LỊCH
có độ tin cậy khá cao Ta có thể dễ dàng tìm kiếm thông tin về các công ty này trên internet K ế tiếp, không thể không kể đên các văn phòng nhà đất với sô" lượng r ấ t lớn Thực tế cho thấy, hiện nay chỉ cần một căn phòng 3 - 4 m2, vài tấm bản đồ quy hoạch, m ột chiếc điện thoại để bàn là đã có thể hành nghề môi giới nhà đất Các văn phòng này phần đông làm ăn
m anh mún, nhìn chung không m ấy hiệu quả Cuốỉ cùng là hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân Đặc điểm của đội ngũ môi giới này là đa phần làm ăn nhỏ lẻ, không có trình độ chuyên môn, chưa từng qua trường lớp đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin về bất động sản thu thập được, không bị ràn g buộc bỏi các ch ế định cần th iết để nâng cao trách nhiệm trong các hoạt động của
họ Với cách hoạt động “chộp giật” như vậy, thông tin bất động sản m à những người này đưa ra nhiều lúc không chính xác, thường không chịu sự giám sát của bất cứ cơ quan nào Cũng giống như môi giới trong các lĩnh vực khác, công việc của đội ngũ tư vấn, môi giới nhà đất này là giúp người mua kết nốỉ với người bán Họ có trong tay thông tin về bất động sản, về các dự án được quy hoạch, một khi người mua có nhu cầu, họ sẽ cung cấp những thông tin ấy và chịu trách nhiệm liên hệ với những người đại diện bên chủ sỏ hữu Thông thường, sau khi giao dịch hoàn tất, các tổ chức môi giới được nhận hoa hồng từ 1-2% tổng giá trị giao dịch của bất động sản Tuy nhiên, một thực tế đáng buồn là trong số' hàng nghìn trung tâm tư vấn, văn phòng môi giới trên, chỉ có một vài đơn
vị “làm ẵ n ” theo đúng nghĩa của nó Theo thống kê chưa đầy
đủ, cả nước hiện có 155 tổ chức hoạt động môi giới có đăng ký hành nghề trên 1.600 đơn vị có chức năng kinh doanh nhà đất
Trang 25Phân I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2 9
có đăng ký, còn tổ chức, cá nhân “làm ăn” đơn lẻ không đăng
ký thì chưa thể thông kê được Vấn đề bất cập hiện nay là phần lớn các cá nhân hoạt động môi giồi nhà đất riêng lẻ không có chuyên môn, không được đào tạo và tư vấn kiến thức Họ hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm bản thân
và các mối quan hệ không chính thức Do đó, hoạt động của lực lượng này nhiều khi gây tình trạng nhũng nhiễu thông tin cản trở việc kiểm soát thị trưòng của Chính phủ Một khía cạnh khác cần phải kể đến đó là giá cả bất động sản trên thị trưòng ở nước ta hiện nay, nhu cầu về nhà ỏ, về cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất - kinh doanh đang là một vấn đề cấp thiết Trong điều kiện quỹ đất của Nhà nước rấ t hạn hẹp, chủ yếu
vẫn theo cơ chế “xin - cho” Lợi dụng tình hình này, lực lượng
tư vấn nhà đất đã bóp méo thông tin, góp phần đẩy giá lên hoặc làm hạ giá xuông theo các cơn sốt nóng lạnh của thị trường nhăm thu lợi cho mình M ặt khác, do thói quen tâm lý của người dân, luôn có xu hướng tích lũy tài sản dưới hình thức vàng hoặc bất động sản, càng đẩy giá bất động sản lên cao, vô hình trung tạo điêu kiện cho đội ngũ môi giới trục lợi Thêm vào đó, các thông tin về quy hoạch sử dụng đất cũng như tình trạng pháp lý của từng bất động sản lại không được công bô đầy đủ và công khai Mà những thông tin này lại được
đội ngũ tư vấn viên nhà đât ‘khâi thắc triệt đ ê” để kiêm lời
Không ít người đã bị thiệt hại đáng kể vì đầu tư hết vôh liếng, tài sản mua nhà, mua các công trình xây dựng mà không mảy may biết rằng chúng đang ỏ trong diện quy hoạch Tiếp theo cũng cần phải nói đên là hành vi đầu cơ tích trữ của các đơn vị môi giới bất động sản Nhiệm vụ của các tổ chức môi giối bất động sản là cung cấp thông tin về bât động sản cho người
Trang 263 0 CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT DỘNG SÀN DU LỊCH
mua; giữ vai trò trung gian trong các giao dịch bất động sản giữa đại diện chủ sở hữu vối người có nhu cầu về bất động sản Tuy nhiên, trên thực t ế hiện nay, có r ấ t nhiều tổ chức môi giới lại kiêm luôn vai trò của người bán Đặc biệt là ở các dự án
nhà chung cư và khu công nghiệp Với nhà chung cư, “đầu r a ”
dự án căn hộ lẽ ra phải là người có nhu cầu sử dụng căn hộ nhưng phần lón các căn hộ lại rơi vào tay các nhà môi giới và giới đầu cơ ngay từ trước khi nó được hình thành Các hành vi đầu cơ tích trữ trên đều không được pháp luật cho phép Tuy nhiên, các biện pháp ngăn chặn, kiểm soát hành vi trên vẫn đang là vấn đề nan giải đặt ra cho các cơ quan giám sát thị trường kinh doanh bất động sản1 Để khắc phục những lệch lạc, khiếm khuyết trong hoạt động môi giới bất động sản thì
rấ t cần thiết phải xây dựng pháp luật điều chỉnh hành vi của loại hình kinh doanh dịch vụ này.
III KHÁI N IỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA PH ÁP LUẬT
VỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH 2
Pháp lu ật về kinh doanh bất động sản du lịch là một chế định cụ thể của pháp lu ật kinh doanh bất động sản Đây là chế định pháp lu ật mới đang trong quá trình xây dựng và từng bước hoàn thiện Việc ra đời ch ế định pháp luật này
1 ThS Lưu Đức Khải - Hà Huy Ngọc: Dịch vụ môi giới bất động sản
du lịch: Kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn và định hướng phát triển ở Việt Nam, Tạp chí Quản lý kinh tế, sô 24 (1 + 2/2009).
2 Nội dung phần này có tham khảo luận án tiến sĩ “Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch” của TS Đoàn Văn Bình - TrUÒng Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, 2021.
Trang 27Phần I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3 1
xu ất phát từ đòi hỏi của thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch của các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản cũng như yêu cầu thông nhất quản lý nhà nước về kinh doanh
bất động sản ở nước ta Trên thực tế, việc “thiếu vắng" các quy
định về kinh doanh bất động sản du lịch không chỉ gây ra sự lúng túng cho các cơ quan quản lý nhà nước trong quản lý phân khúc thị trưòng bất động sản du lịch mà còn là một điểm nghẽn trong hoạt động kinh doanh loại hình bất động sản này ỏ nước
ta hiện nay Vì vậy, vấn đề đặt ra là cần nhanh chóng xây dựng hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch nhằm tạo cơ sở pháp lý cho phân khúc thị trường bất động sản du lịch vận hành, phát triển công khai, minh bạch và lành mạnh Vậy xét ở góc độ lý luận, hiểu như th ế nào là pháp luật về bất động sản du lịch? Điểu này cần được làm rõ từ khái niệm pháp luật
về kinh doanh bất động sản Trong luận án “Pháp luật v ề kinh
doanh bất động sẩn ở Việt N am ”1, tác giả Vũ Anh phân tích,
làm rõ khái niệm pháp luật kinh doanh bất động sản Theo đó, nhận thức được tính chất quan trọng của thị trưòng bất động sản, Nhà nước ban hành các quy định nhằm tạo ra hệ thông pháp luật đồng bộ, thông nhất bảo đảm cho các giao dịch bất động sản thực hiện nhanh chóng, tiện lợi, thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản Pháp luật kinh doanh bất động sản được hiêu là tông hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành; trong đó, quy định các quyền, nghĩa vụ của
tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
1 Vũ Anh: Pháp luật về kinh doanh bất động sẩn ở Việt Nam, Luận
án tiến sĩ luật học, Học viẹn Khoa học xa hội, Hà Nội, 2012.
Trang 283 2 CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT DỘNG SÀN DU LỊCH
T rên cơ sở quan niệm chung về pháp lu ật của Lý luận
N hà nước và pháp lu ậ t cũng như nội dung các quy định về kinh doanh b ất động sản (bao gồm kinh doanh b ất động sản
du lịch) thì pháp lu ật về kinh doanh b ất động sản du lịch
được hiểu như sau: P háp lu ậ t v ề k in h doanh bất động sẩn
du lịch bao gồm tổng hợp các q u y p h ạ m p h á p lu ật do N hà
n ư ớ c ban h à n h và bảo đảm thực h iện b ằ n g sức m ạnh cưỡn g
c h ế của N h à n ư ớ c điều ch ỉn h các quan h ệ xã hội p h ấ t sinh tro ng hoạt đ ộ n g k in h doanh bất đ ộ ng sản du lịch n h ằm bảo
vệ quyền, lợi ích hợp p h á p của cấc b ên ; quyền, lợi ích hợp
p h á p của N hà nước, của xã hội; góp p h ầ n n â n g cao h iệu quả quản lý n h à n ư ớ c v ề k in h doanh bất động sản nói c h u n g và
k in h doanh bất đ ộ ng sẩn du lịch nói r iê n g ở nước ta.
Pháp lu ật về kinh doanh bất động sản du lịch có một số
đặc điểm cơ bản sau đây:
T h ứ nhất, pháp lu ật về kinh doanh bất động sản du lịch
là lĩnh vực pháp lu ật tổng hợp Nó bao gồm quy phạm pháp
luật của một số đạo lu ật có liên quan m à trước hết là L u ật
Đ ất đai, L u ật Doanh nghiệp, L u ật Đầu tư, L u ật Kinh doanh bất động sản, Bộ lu ật Dân sự, L u ật Du lịch, L u ật Các tổ chức tín dụng và pháp lu ật thuế
Lu ật Đ ất đai quy định về quy hoạch, k ế hoạch sử dụng đất xây dựng các bất động sản du lịch; phân loại đất xây dựng bất động sản du lịch; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vói đất đối với bất động sản du lịch; quyền và nghĩa vụ của ngưồi sử dụng đất xây dựng bất động sản du lịch; xử lý vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất xây dựng bất động sản du lịch; vấn đề tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất
Trang 29Phần I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÉ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐÔNG SẢN 3 3
động sản du lịch thông qua việc Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất cho các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản
Luật Doanh nghiệp quy định về cấp giấy phép kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản
du lịch nói riêng; các loại hình doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp trong kinb doanh bất động sản du lịch nói riêng
Luật Đầu tư quy định về chính sách khuyến khích đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch; cấp giấy phép đầu tư dự án đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch; quản lý nhà nước về hoạt động đầu tư nói chung và đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng
Luật Kinh doanh bất động sản quy định về nguyên tắc, phạm vi kinh doanh bất động sản (trong đó có kinh doanh bất động sản du lịch); điều kiện kinh doanh bất động sản du lịch; các loại hình kinh doanh bất động sản du lịch; quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng; các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng
Bộ luật Dân sự quy định nguyên tắc về giao dịch dân sự; quy định về bất động san; điêu kiện năng lực chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự; hình thức pháp lý của giao dịch dân sự về tài sản; nội dung các loại hợp đồng dân sự chủ yêu Đây là những vân đe mà các bên phải tuân thủ khi thực hiện giao dịch vê mua ban, cho thuê, cho thuê mua bất động sản du lịch
Luật Du lịch quy định vê chính sách phát triển du lịch, các loại hình du lịch; quản lý nhà nước về du lịch; quyền và nghĩa
Trang 303 4
vụ của khách du lịch; quyền và nghĩa vụ của các doanh nghiệp
lữ hành du lịch; các hành vi bị cấm trong hoạt động du lịch; quy định hoạt động du lịch có liên quan đến việc quản lý, sử dụng
b ất động sản
L u ậ t Nhà ỏ quy định về các loại hình nhà ở; vấn đề tạo
lập nhà ỗ; các giao dịch về nhà ỏ; quản lý nhà nước về nhà ở;
quyền sồ hữu nhà ỏ, quyền sử dụng nhà ồ (trong đó có nhà ở phục vụ nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng)
L u ật Các tổ chức tín dụng quy định về quản lý nhà nước về các tổ chức tín dụng; quyền và nghĩa vụ của các tổ chức tín dụng; vấn đề kinh doanh tiền tệ của các tổ chức tín dụng; các hình thức cho vay vốn để kinh doanh; xử lý vi phạm pháp luật trong lĩnh vực tín dụng
Pháp luật về th u ế quy định về thuê suất, đôi tượng nộp thuế, trình tự, thủ tục nộp thuế, xử lý vi phạm pháp lu ật về thuế Các quy định này có tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch, V V
T h ứ hai, pháp lu ật về kinh doanh bất động sản du lịch
bao gồm các quy phạm pháp luật thuộc lĩnh vực pháp luật công và các quy phạm pháp lu ật thuộc lĩnh vực pháp luật tư Các quy phạm pháp lu ật thuộc lĩnh vực công bao gồm các quy định về cấp giấy phép đầu tư kinh doanh bất động sản
du lịch, quy định về quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản du lịch; quy định về xử lý vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch; quy định về nguyên tắc và điều kiện kinh doanh bất động sản du lịch
Các quy phạm pháp lu ật thuộc lĩnh vực tư bao gồm các quy định về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản du
CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH
Trang 31Phần I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3 5
lịch; nguyên tắc giao kết hợp đồng kinh doạnh b ất động sản
du lịch; quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể của quan hệ kinh doanh bất động sản du lịch; quy định về nội dung các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản du lịch gồm hợp đồng m ua bán bất động sản du lịch, hợp đồng cho thuê
b ất động sản du lịch, hợp đồng cho thuê mua bất động sản
du lịch
T h ứ ba, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch bao
gồm các quy định mang tính pháp lý; các quy định vừa mang tính pháp lý vừa mang tính kỹ thuật, chuyên môn.
Nhóm các quy định mang tính pháp lý bao gồm quy định
về phạm vi, đối tượng áp dụng; quy định về nguyên tắc và điều kiện kinh doanh bất động sản du lịch; quy định về quản
lý nhà nước đốì với kinh doanh bất động sản du lịch; quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ kinh doanh bất động sản du lịch
Nhóm quy định vừa mang tính pháp lý vừa mang tính kỹ thuật, chuyên môn bao gồm quy định về đầu tư thiết kế, xây dựng bất động sản du lịch; quy định về tiêu chuẩn phân loại bất động sản du lịch; quy định về quản lý, vận hành, sử dụng bất động sản du lịch
T h ứ tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch có
mốỉ quan hệ gắn bó chặt chẽ với pháp luật về du lịch Điều này có nghĩa là hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch không chỉ chịu sự điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản như quy định về điều kiện kinh doanh, quy định về nguyên tắc kinh doanh, quy định về các hành vi bị câm trong kinh doanh bất động sản du lịch, quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ kinh doanh bất động sản du lịch
Trang 32về bảo vệ môi trường trong hoạt động du lịch,
IV Y Ê U CẦU Đ IỂ U CHỈNH CỦA PH ÁP LUẬT
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH
Để pháp lu ật đạt hiệu quả trong việc điều chỉnh các quan
hệ xã hội theo mục đích m à N hà nưốc mong muôn thì nó phải tu ân theo những yêu cầu nh ất định Pháp luật về kinh doanh b ất động sản du lịch cũng không phải là một trường hợp ngoại lộ Sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt đông
kinh doanh b ất động sản du lịch phải đáp ứng một sô' yêu cầu
cơ bản sau đây:
Một là, sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động
kinh doanh bất động sản du lịch không được gây trỗ ngại cho các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản; đáp ứng yêu cầu của loại hình kinh doanh bất động sản này.
Kinh doanh bất động sản du lịch là một loại hình cụ thể của kinh doanh b ất động sản m à đã là kinh doanh thì cho dù trong bất cứ lĩnh vực nào cũng đòi hỏi các quy định của pháp
lu ật điều chỉnh không được gây trở ngại, cản trở hoặc làm đình trệ hoạt động đầu tư, sản xu ất - kinh doanh của các doanh nghiệp Bởi lẽ, “thương trường là chiến trưòng” có nghĩa là hoạt động đầu tư, sản xu ất - kinh doanh hiện nay gặp phải sự cạnh tran h rấ t khốc liệt, gay gắt của các đối thủ trong và ngoài nước trong bôi cảnh toàn cầu hóa về kinh tê.
CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH
Trang 33Phần I: NHỮNG VẤN ĐÉ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3 7
Để thành công trong kinh doanh, các doanh nghiệp phải chủ động, nhạy bén nắm bắt thòi cơ, không bỏ lỡ cơ hội đầu tư kinh doanh Vì vậy, sự điều chỉnh của pháp luật không được gây khó khăn, trở ngại hoặc làm ngưng trệ hoạt động sản
xu ất - kinh doanh mà trái lại, pháp luật phải đóng vai trò kiến tạo, đồng hành giúp các doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn vượt qua thách thức, sự biến động của thị trường mang lại Hoạt động đầu tư, sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp
bị gián đoạn, ngưng trệ ngày nào thì ngày đó, họ phải đối
m ặt với rủi ro về lãi suất phải trả cho các tổ chức tín dụng ngân hàng thương mại do khoản vôn vay đầu tư Điều này lại càng đúng đốỉ với hoạt động kinh doanh bất động sản nói
chung và kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng; do sô'
vốn vay “khổng lồ” để thực hiện dự án resort, khách sạn 4-5
sao, khu phô" thương mại, khu vui chơi giải trí, sân golf cao cấp của chủ đầu tư từ hệ thông các ngân hàng thương mại,
tổ chức tín dụng.
Hai là, sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động
kinh doanh bất động sản du lịch không chỉ đáp ứng yêu cầu của hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực thương mại như yêu cầu về lợi nhuận, yêu cầu về hiệu quả kinh tế, yêu cầu về cạnh tranh trong kinh doanh mà còn phải đáp ứng yêu cầu
về kinh doanh du lịch như yêu cầu vê bảo vệ môi trường trong hoạt động du lịch, yêu cầu về bảo tồn phát huy giá trị bản sắc văn hóa, lịch sử truyền thông, phong tục, tập quán
và bảo tồn nguyên trạng di tích, hch sư, văn hóa, danh lam thắng cảnh' yêu câu vê thoa man nhu cau, thi hiêu, sơ thích của du khách trong và ngoai nươc Do đo, pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch không chỉ có các quy định về kinh
Trang 343 8 CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH
doanh b ất động sản th u ần túy m à còn tích hợp các quy định
về du lịch, quy định về bảo vệ môi trường, quy định về bảo tồn và phát huy các giá trị của di tích lịch sử, bản sắc văn hóa dân tộc, phong tục, lễ hội truyền thông dân gian của các dân tộc, của từng địa phương, V V
Ba là, sự điều chỉnh của pháp lu ật về kinh doanh bất động
sản du lịch phải giải quyết hài hòa lợi ích của các bên; vừa đảm bảo quyền tự do kinh doanh của công dân vừa bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, của xã hội, của chủ đầu
tư, doanh nghiệp, của du khách, của người mua, người thuê, người thuê m ua bất động sản du lịch trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Quyền tự do kinh doanh là một trong những quyền cơ bản của con người, quyền co' bản của công dân được Hiên
pháp năm 20 1 3 ghi nhận: “Mọi người có quyền tự do kinh
doanh trong n h ữ n g n gà n h n g h ề m à p h áp luật k h ô n g cấm ”
(Điều 33) Để thực thi quyền năng này của công dân, Nhà nước có những bảo đảm pháp lý như thể chế hóa quyền tự do kinh doanh trong từng ngành, nghề, lĩnh vực kinh doanh thông qua các quy định về điều kiện kinh doanh, cấp giấy phép kinh doanh, quyền và nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh; quy định các hành vi bị cấm trong kinh doanh và chế tài xử
lý vi phạm pháp lu ật trong kinh doanh Kinh doanh bất động sản du lịch được xem xét trên nhiều phương diện: vừa
là lĩnh vực kinh doanh, vừa là quyền tự do kinh doanh của tổ chức, cá nhân Pháp luật công nhận, bảo hộ quyền tự do kinh doanh bất động sản du lịch của các chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản Sự điều chỉnh của pháp luật không được gây trở ngại, can thiệp không cần thiết vào hoạt động đầu tư
Trang 35Phần I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3 9
kinh doanh bất động sản du lịch của các doanh nghiệp Các quy định của pháp luật ghi nhận, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể kinh doanh; có các quy định xử lý hành vi
vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản du lịch gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân Bên cạnh việc bảo đảm quyển tự do kinh doanh, pháp
lu ật phải chú trọng bảo vệ quyền, lọi ích hợp pháp của Nhà nưóc, của xã hội, của nhà đầu tư, của khách hàng, của du khách, của cộng đồng dân cư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch Có nghĩa là pháp luật có các quy dịnb nghiêm cấm những hành vi kinh doanh bất động sản du lịch gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của các
tổ chức, cá nhân khác; quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản du lịch có nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí vào ngân sách nhà nước hoặc quy định không được kinh doanh bất động sản du lịch tại các khu vực quốc phòng, an ninh
Bôh là, sự điều chỉnh của pháp luật về kinh doanh bất
động sản du lịch phải tôn trọng và phù hợp các quy luật khách quan của nền kinh tê thị trường.
Suy cho cùng, pháp luật là sản phẩm do con ngưòi sáng tạo ra Nó kết tinh trí tuệ, chất xám của con người nên khó tránh khỏi sự ảnh hương cua yêu tô chủ quan của các nhà làm luật cho dù khi xây dựng pháp luật, bắt buộc các nhà làm luật phải nghiên cứu, năm băt các yêu câu, đòi hỏi của thực tế nhằm đảm bảo tính khả thi Trong nền kinh tế thị trưòng hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch diễn ra sôi động mau lẹ, nhạy bén nhưng không kém phần cạnh tranh gay gắt, khốc liệt Hoạt động này không chỉ chịu sự điều chỉnh của chính sách, pháp luật mà còn bị tác động bởi
Trang 364 0 CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT DỘNG SẦN DU LỊCH
các quy lu ật khách quan của kinh tế thị trường và các yếu tố khác Các quy lu ật khách quan của kinh t ế thị trường hoàn toàn nằm ngoài ý muôn chủ quan của con ngưòi nói chung và của nhà làm lu ật nói riêng Muôn hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch chịu sự quản lý của Nhà nước thì pháp luật
về lĩnh vực này phải đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả tích cực trong điều chỉnh hành vi của các chủ thể kinh doanh Điều này chỉ có được khi sự điều chỉnh của pháp luật phù hợp vói đòi hỏi của thực tiễn, phù hợp với các quy luật khách quan của nền kinh tế thị trường.
N ăm là, sự điều chỉnh của pháp lu ật về kinh doanh bất
động sản du lịch phải ngăn ngừa; ph át hiện kịp thời những
m ánh khóe và xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp
lu ật của các chủ th ể trong hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch.
Kinh doanh bất động sản du lịch là hoạt động phức tạp, khó khăn và chịu sự cạnh tran h gay gắt, khốc liệt cũng như tác động của nhiều yếu tô" khách quan và chủ quan trong bốì cảnh xây dựng nền kinh tê thị trưòng định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập kinh tế quốc tế ở nước ta Vì vậy, muôn có doanh thu và lợi nhuận, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản
du lịch phải là người thông minh, quyết đoán, nhạy bén nắm bắt cơ hội kinh doanh, r ấ t giỏi, thông thạo trong việc tính toán, xác định hiệu quả kinh tế; có kinh nghiệm, bản lĩnh kinh doanh vững vàng Để điều chỉnh hành vỉ của các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch này theo đúng “quỹ đạo” quản lý của Nhà nước đòi hỏi các nhà làm luật phải nhận diện, dự liệu các tình huống để ngăn ngừa, phát hiện kịp thời những m ánh khóe và xử lý kịp thòi, nghiêm minh
Trang 37Phần I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VẾ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 4 1
hành vi vi phạm pháp luật của các chủ thể này trong hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch.
Sáu là, sự điều chỉnh của pháp luật đốỉ với hoạt động
kinh doanh bất động sản du lịch phải áp dụng các thành tựu của cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường bất động sản Điều này có nghĩa là hoạt động quản lý nhà nước về thị trưòng bất động sản du lịch phải góp phần xây dựng, phát triển nền kinh tế chia sẻ Muôn vậy, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch phải bổ sung các quy định về sàn giao dịch bất động sản điện tử (online); về việc đặt phòng, thanh toán tiền thuê khách sạn, Condotel; sở hữu, chia sẻ kỳ nghỉ thông qua hệ thông mạng khách sạn trên phạm vi toàn cầu thông qua mạng internet, V.V
V LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIEN c ủ a
PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DƯ LỊCH
1 Giai đoạn trư ớc năm 2006
Ke từ khi nưóc ta thực hiện công cuộc đổi mới năm 1986 đến trước năm 1993, trong thòi kỳ này, cơ chế cũ (cơ chế tập trung kế hoạch hóa) chưa bị xóa bỏ hoàn toàn, cơ chế mới (cơ chế thị trường) đang từng bước được xác lập Vì vậy, thị trường bất động sản nói chung và phân khúc thị trường bất động sản du lịch nói riêng dường như chậm phát triển Bởi lẽ, Luật Đất đai năm 1987 quy định nghiêm cấm việc mua bán,
chuyển nhượng đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức
(Điêu 5) Tuy nhiên’ giai đoạn này chứng kiến sự thay đổi tư
duy pháp lý của Nhà nước về quản lý đất đai đáp ứng yêu cầu
Trang 3842 CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH
của thị trường bằng việc ban hành L u ật Đ ất đai năm 1993 Với các quy định Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (Điều 1); người
sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất (Điều 3); Nhà nước quy định khung giá đất tạo lập công cụ để quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế (Điều 12), L u ậ t Đ ất đai năm 1993 tạo cơ sồ pháp lý góp phần hình thành thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung L u ật Đ ất đai năm 2003 ra đòi thay th ế L u ật Đ ất đai năm 1993 nhằm đáp ứng các yêu cầu của công cuộc phát triển đất nước trong thòi kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá - hiện đại hoá và hội nhập quốc tế sâu rộng, không chỉ k ế thừa các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của L u ật Đất đai năm 1993 mà còn hổ cung quv định về quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản; quy định
về giá đất và các vấn đề tài chính về đất đai; quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất căn cứ vào hình thức tiếp cận đất đai: được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất Bên cạnh đó, một loạt các đạo luật có liên quan đến thị trường bất động sản lần lượt được ban hành như Lu ật Xây dựng năm 2003, Bộ luật Dân sự năm 1995, Bộ luật Dân sự năm 2005, L u ật Doanh nghiệp năm 2005, L u ật Đầu tư năm
2005, L u ật Nhà ỗ năm 2005 góp phần từng bước hoàn thiện thể chế pháp lý cho sự vận hành của thị trường bất động sản nói chung và phân khúc thị trường quyền sử dụng đất nói riêng Tuy nhiên, điểm dễ nhận thấy nhất ỏ giai đoạn này là không có các quy định đề cập, điều chỉnh trực tiếp đối với thị trường bất động sản nói chung và phân khúc thị trường bất động sản du lịch nói riêng.
Trang 39Phần I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 4 3
2 Giai đoạn từ năm 2006 đến nay
Giai đoạn này đánh dấu sự quản lý ch ặt chẽ thị trường bất động sản (trong đó có phân khúc thị trường bất động sản du lịch) bằng pháp luật với việc ra đòi của L u ật Kinh doanh bất động sản năm 2006 trực tiếp điều chỉnh các quan
hệ xã hội trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản- với các quy định đề cập đõĩ tượng và phạm vi điều chỉnh- các quy định chung về kinh doanh bất động sản; nguyên tắc phạm vi và điều kiện hoạt động kinh doanh bất động sản- quy định vê' đầu tư, tạo lập và kinh doanh nhà ỗ, công trình xây dựng; quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất- các quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản; quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản; quy định về quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản Tiếp đó, Lu ật Kinh doanh bất động sản năm 2 0 1 4 được ban hành thay th ế Luật Kinh doanh bât động san nầm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành nham đap ứng yêu cầu của quản lý và kinh doanh bât đọng san trong thơi kỳ đây mạnh toàn diện công cuộc đổi mới và hội nhập quốc tế sâu rộng L u ật Kinh doanh bất động san năm 2014, sưa đôi, bổ sung quy định vê điêu kiện kinh doanh; quy đinh vê' kinh doanh dịch vụ bất động sản; sửa đổi quy đinh vê đào tạo, câp chứng chỉ môi giới bất động sản. Giai đoạn nay, Quôc hội ban hành các đạo luật liên quan đên lĩnh vực kinh doanh bất động sản bao gồm Bộ luật Dân sự năm 2015, L u ật Đầu tư năm 2020, L u ật Doanh nghiệp năm 2020, Lu ật Xây dựng năm 2013, L u ật Nhà ở năm 2014, Luật Đât đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 (Luật Đất đai hiện hành) và các văn bản hướng dẫn thi hành
Trang 404 4 CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VẾ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẦN DU LỊCH
Sự ra đời các văn bản pháp lu ật này đã góp phần hoàn thiện
hệ thông pháp lu ật về kinh doanh b ất động sản, thể ch ế quản lý thị trường b ấ t động sản Tuy nhiên, pháp lu ật trong giai đoạn này chưa có các quy định đầy đủ, chi tiết điều chỉnh trự c tiếp phân khúc thị trường b ất động sản du lịch
Ví dụ: L u ậ t Đ ất đai năm 2 0 1 3 quy định đất xây dựng các
b ất động sản du lịch thuộc nhóm đ ất phi nông nghiệp (khoản 2 Điều 10); L u ậ t Kinh doanh b ất động sản năm 2 0 1 4 quy định về kinh doanh nhà ở, công trìn h có sẵn; kinh doanh nhà ỏ hình th àn h trong tương lại; kinh doanh quyền
sử dụng đ ất và kinh doanh dịch vụ b ất động sản m à chưa có quy định về kinh doanh b ất động sản du lịch Các quy định
về b ất động sản du lịch được ban hành rải rác ỏ các văn bản pháp lu ật khác nhau Điều này làm giảm hiệu quả thông
n h ất quản lý nhà nước về thị trường bất động sản và gây khó khăn cho h oạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản; chưa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể
th am gia phần khúc thị trường b ất động sản này Vì vậy, cần sửa đổi, bổ sung các quy định về kinh doanh bất động sản du lịch trong L u ậ t Kinh doanh bất động sản năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2 0 2 0 (L u ật Kinh doanh bất động sản hiện hành), các đạo lu ật khác có liên quan và các văn bản hướng dẫn thi hành.
VI NỘI DUNG C ơ BẢN CỦA PHÁP LUẬT
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH
Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch bao gồm các nội dung cơ bản sau đây: