Thẩm định giá chuong 5 quy trinh

§Quy trình TĐG cũng là một kế hoạch hành động có trật tự, chặt chẽ, được bố cục phù hợp với các nguyên tắc thẩm định giá, giúp TĐV đạt được kết Quy trình thẩm định giá Step 1 Xác định tổ

LOGO TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

CHƯƠNG 5

QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ

Nội dung

Khái niệm

1

Quy trình thẩm định giá

2

Quy trình thẩm định giá

vKhái niệm

§Quy trình TĐG là một quá trình có tính hệ thống,

trình tự nhằm giúp các TĐV hành động một cách

minh bạch và phù hợp với các quy định và nguyên

tắc thẩm định giá

§Quy trình TĐG cũng là một kế hoạch hành động có

trật tự, chặt chẽ, được bố cục phù hợp với các

nguyên tắc thẩm định giá, giúp TĐV đạt được kết

Quy trình thẩm định giá

Step 1 Xác định tổng quát

Step 2 Lập kế hoạch

Step 3

Khảo sát & Thu thập thông tin Step 4

Phân tích

Step 5

Step 6 Lập báo cáo &

chứng thư

Xác định tổng quát

Step 1

Đối

tượng

Pháp lý

Vật chất

Mục đích Thời điểm

Cơ sở Gía trị Gỉa thiết

•Quyền tài sản

•Vị trí

•Kích thước

•Đặc điểm vật

chất, KT- KT

•Đặc điểm về

CTXD

•Nơi sx, năm

nhập khẩu, năm

sử dụng

•….

•Khách hàng

•Bên thứ 3

có liên quan

(theo hợp

đồng)

•Căn cứ: văn bản yêu cầu (Nhà nước, khách hàng)

•Ghi rõ trong báo cáo, chứng thư

•Căn cứ: mục đích, đặc điểm tài sản, thị trường.

•Phân tích chỉ rõ

cơ sở giá trị;

•Xác định CSGT cần phù hợp pháp luật hiện hành

•Gỉa thiết

•Giả thiết đặc biệt

•Cần được thuyết minh

rõ trong báo cáo và chứng thư

Lập kế hoạch thẩm định giá

vXác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung;

vXác định phương thức, cách thức tiến hành;

vXác định dữ liệu cần thiết;

vXác định và phát triển các nguồn tài liệu;

vXây dựng tiến độ thực hiện;

vXác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực;

vXác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia

tư vấn

Step 2

Khảo sát thực tế và thu thập thông tin

Nội dung:

§ Khảo sát thông tin tài sản thẩm định

§ Khảo sát thông tin tài sản so sánh;

§ Thu thập thông tin thị trường

Yêu cầu:

§ TĐV có trách nhiệm kiểm chứng độ tin cậy;

§ TĐV phải trực tiếp tham gia quá trình khảo sát;

§ Thu thập thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến giá;

Step 3 Khảo sát thực tế và thu thập thông tin

Khảo sát thực tế:

§ Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát và lập biên bản khảo sát hiện trạng thực tế của tài sản

và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh

§ Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết, theo các góc độ khác nhau

Step 3

Phân tích thông tin

vLà quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu

thập được liên quan đến tài sản TĐG và các tài

sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố

đến kết quả thẩm định giá

v Nội dung:

§Phân tích những thông tin về đặc điểm tài sản

§Phân tích những thông tin về đặc trưng thị

trường

§Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

của tài sản

Step 4 Phân tích thông tin

vPhân tích những thông tin về đặc điểm tài sản:

§ Vị trí

§ Diện tích

§ Công trình xây dựng

§ Hao mòn

§ Thu nhập và chi phí

§ Tỷ suất vốn hoá

§

Step 4

Phân tích thông tin

vPhân tích thông tin thị trường:

§ Bản chất và hành vi ứng xử của những người

tham gia thị trường, xu hướng cung cầu của tài

sản thẩm định giá trên thị trường

§ Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung,

tăng giảm về nhu cầu của những tài sản tương

tự hiện có trên thị trường

§ Ảnh hưởng của các xu hướng trên đến giá trị tài

sản thẩm định giá

Step 4 Phân tích thông tin

vPhân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

§ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản

§ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, tính pháp lý của tài sản, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật

§ Tính khả thi về mặt tài chính

§ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản

Step 4

Phân tích thông tin

vPhân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

§ Phân tích đất trống

§ Phân tích tài sản và công trình trên đất đã được

cải tạo, nâng cấp

§ Phân tích việc sử dụng hiện tại, thời gian và các

bên tham gia thị trường

Step 4 Xác định giá trị tài sản thẩm định giá

vCăn cứ vào mục đích, cơ sở giá trị, đặc điểm dữ liệu… mà TĐV lựa chọn phương pháp phù hợp

vSử dụng tối thiểu 2 phương pháp TĐG để xác định giá trị để có nhiều cơ sở xác định chính xác kết quả thẩm định giá Đồng thời, chỉ rõ pp chính

và pp kiểm tra

Step 5

Xác định giá trị tài sản thẩm định giá

vTrường hợp sử dụng 1 phương pháp TĐG:

§PP so sánh: khi có tối thiểu 3 giao dịch trên thị

trường gần thời điểm định giá;

§Không có đủ thông tin để thực hiện 2 phương

pháp (cần có căn cứ chứng minh)

vTrong trường hợp sử dụng phương pháp so sánh

nhưng chỉ có 02 (hai) tài sản so sánh thì kết quả

thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ được

Step 5 Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

vBáo cáo kết quả TĐG và chứng thư TĐG là sản

phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định Báo cáo thẩm định giá được trình bày rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy đủ các giả thiết, số liệu, các phân tích, các tiến trình, kết quả và kết luận đạt được của thẩm định viên

vBáo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu

Step 6

Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

vNộI dung:

• Mục tiêu của việc thẩm định giá;

• Mô tả chính xác tài sản được thẩm định giá;

• Thời hạn ước tính giá trị;

• Số liệu minh họa và phân tích;

• Ước tính giá trị và những điều kiện hạn chế;

Step 6 Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

vLưu ý:

• Thời điểm hiệu lực chứng thư là thời điểm ban hành chứng thư;

• Thời hạn hiệu lực kết quả TĐG: tùy thuộc vào

đặc điểm tài sản, thị trường Tối đa không quá

6 tháng;

Step 6

LOGO