(Luận văn học viện tài chính aof) tăng cường công tác quản lý thuế tndn đối với doanh nghiệp kinh doanh bđs tại phòng kiểm tra số 6 – cục thuế hà nội

Thời gian qua, hệ thống văn bản pháp luật được hoàn thiện tạo cơ sở minh bạch, bình đẳng, thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư, kinhdoanh của các doanh nghiệp, công tác quản lý thu thuế đố

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn tốt nghiệp là trung thực xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập.

Sinh Viên

Ngô Thị Ngọc Huyền

h

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU viii

DANH MỤC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THUẾ TNDNĐỐI VỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 Khái quát về thuế TNDN 4

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về thuế TNDN: 4

1.1.2 Vai trò của thuế TNDN trong nền kinh tế 5

1.2 Khái quát về kinh doanh bất động sản 6

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm về kinh doanh BĐS 6

1.2.2 Vai trò của kinh doanh BĐS 8

1.3Quản lý thuế TNDN đối với hoạt động kinh doanh BĐS 8

1.3.1 Nội dung cơ bản của chính sách thuế TNDN hiện hành đối với kinh doanh BĐS 8

1.3.1.1 Người nộp thuế 8

1.3.1.2 Thu nhập chịu thuế 8

1.3.1.3 Căn cứ tính thuế 9

1.3.1 4 Phương pháp tính thuế: 15

1.3.1.5 Kê khai, nộp thuế: 15

1.3.2 Nội dung cơ bản về quản lý thuế TNDN đối với kinh doanh BĐS 17

1.3.2.1 Quản lý người nộp thuế 17

1.3.2.2 Quản lý căn cứ tính thuế 18

1.3.2.3 Quản lý việc kê khai, nộp thuế 18

1.3.2.4 Quản lý về miễn, giảm thuế 20

h

1.3.2.5 Công tác thanh tra, kiểm tra NNT 20

1.3.2.6 Công tác tuyên truyền, hỗ trợ NNT 21

1.3.3 Sự cần thiết của quản lý thuế TNDN đối với kinh doanh bất động sản 22

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ THUẾ TNDN ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS TẠI PHÒNG KIỂM TRA THUẾ SỐ 6 – CỤC THUẾ HÀ NỘI 23

2.1 Đặc điểm kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội và tổ chức quản lý thuế tại Cục thuế Hà Nội 23

2.1.1 Một số nét về tình hình kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội 23

2.1.2 Tổ chức quản lý thuế tại Cục thuế Hà Nội 24

2.1.2.1 Tổ chức bộ máy 24

2.1.2.2 Kết quả thu thuế 26

2.2 Tình hình quản lý thuế TNDN đối với kinh doanh BĐS tại phòng kiểm tra số 6 30

2.2.1 Công tác quản lý ĐTNT 30

2.2.2 Công tác quản lý căn cứ tính thuế 31

2.2.2.1 Quản lý doanh thu tính thuế 31

2.2.2.2 Quản lý chi phí 32

2.2.3 Công tác thanh tra, kiểm tra 33

2.2.3.1 Công tác kiểm tra tại trụ sở CQT 34

2.2.3.2 Công tác kiểm tra tại trụ sở NNT 35

2.2.3 Công tác quản lý nợ và cưỡng chế thuế 36

2.3 Đánh giá chung về công tác quản lý thuế TNDN đối với kinh doanh bất động sản tại phòng kiểm tra số 6 38

2.3.1 Những kết quả đã đạt được 38

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân 39

2.3.2.1 Hạn chế 39

2.3.2.2 Nguyên nhân của những hạn chế 40

h

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ THU THUẾ TNDN ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS TẠI PHÒNG

KIỂM TRA SỐ 6 CỤC THUẾ HÀ NỘI 42

3.1 Phương hướng, nhiệm vụ công tác quản lý thuế TNDN thời gian tới tại phòng kiểm tra thuế số 6 42

3.2 Các giải pháp tăng cường quản lý thu thuế TNDN đối với hoạt động kinh doanh BĐS tại phòng kiểm tra thuế số 6 42

3.2.1 Giải pháp quản lý người nộp thuế 42

3.2.2 Giải pháp quản lý căn cứ tính thuế 43

3.2.3 Giải pháp tăng cường thu, nộp thuế và thu hồi nợ đọng thuế 45

3.2.3.1 Xây dựng kế hoạch thu hàng năm hợp lý 45

3.2.3.2 Tăng cường công tác tuyên truyền hỗ trợ chính sách thuế, luật thuế 45

3.2.3.3 Công tác kế toán - thống kê thuế cần được thực hiện nghiêm túc và kịp thời 46

3.2.3.4 Công tác truy thu nợ thuế cần được chỉ đạo quyết liệt hơn nữa 46

3.2.4 Công tác kiểm tra và xử lý vi phạm về thuế 47

3.2.5 Nâng cao ý thức trách nhiệm của cán bộ quản lý thuế 48

3.3 Điều kiện thực hiện giải pháp 51

3.3.1 Về mặt chính sách 51

3.3.2 Đào tạo, nâng cao trình độ, nghiệp vụ cho cán bộ quản lý thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS 52

3.3.3 Về cơ sở vật chất và ứng dụng công nghệ thông tin 53

KẾT LUẬN 55

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 57

h

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

h

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

BẢNG 1: Kết quả thu thuế của cục thuế Hà Nội 27BẢNG 2: So sánh số thu thuế TNDN so với tổng số thu của phòng 28BẢNG 3: Đánh giá nguồn thu doanh nghiệp trọng điểm theo một số ngành nghề chủ yếu 29BẢNG 4: Tổng hợp kết quả kiểm tra hồ sơ khai thuế tại trụ sở cơ quan thuế của phòng kiểm tra thuế số 6 giai đoạn 2012-2014 34BẢNG 5: Tổng hợp kết quả kiểm tra thuế tại trụ sở doanh nghiệp của phòng kiểm tra thuế số 6 giai đoạn 2012-2014 35BẢNG 6: Số nợ thuế của doanh nghiệp giai đoạn 2012-2014 37

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Cơ cấu tổ chức bộ máy Cục thuế Hà Nội 25h

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Nguồn thu từ thuế có vai trò rất quan trọng, là nguồn thu chủ yếu củamỗi quốc gia Đây là biện pháp động viên bắt buộc của các thể nhân và cácpháp nhân trích một phần thu nhập do kinh doanh, do lao động, do đầu tư tàichính mang lại nộp vào ngân sách nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu chi tiêucủa đất nước và điều tiết nền kinh tế vĩ mô Tại Việt Nam, nguồn thu từ thuếhàng năm chiếm chủ yếu nguồn thu Ngân sách nhà nước

Thủ đô Hà Nội - trung tâm kinh tế - có nhiều thuận lợi trong pháttriển kinh tế, thu hút nguồn lực tài chính, nhân lực và khoa học côngnghệ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát triển, hoạt động cácdoanh nghiệp đã và đang ngày càng mở rộng trên khắp thành phố vớihình thức đa dạng, phong phú và phức tạp Trong những năm gần đây,kinh tế thủ đô có những bước tăng trưởng đáng kể.Vì vậy, các doanhnghiệp kinh doanh BĐS cũng có được điều kiện để phát triển mạnh mẽhơn.Tuy nhiên, khủng hoảng kinh tế thế giới tác động đến kinh tế trongnước dẫn đến hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp này gặpnhiều khó khăn, giao dịch trầm lắng, tồn kho bất động sản và nợ xấucao

Thời gian qua, hệ thống văn bản pháp luật được hoàn thiện tạo cơ

sở minh bạch, bình đẳng, thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư, kinhdoanh của các doanh nghiệp, công tác quản lý thu thuế đối với kinhdoanh BĐS vì thế cũng có nhiều chuyển biến tích cực góp phần nângcao ý thức tuân thủ pháp luật thuế của người nộp thuế.Tuy nhiên, thựchiện cơ chế “tự khai, tự tính, tự nộp” cũng là nguyên nhân dẫn đến tìnhtrạng gian lận thuế, trốn thuế với nhiều hình thức ngày càng tinh vi, khóphát hiện, công tác kiểm soát thuế TNDN còn gặp nhiều hạn chế, hiệu

h

quả từ việc quản lý thuế TNDN hàng năm của cơ quan thuế đối vớidoanh nghiệp đạt chưa cao.

Xuất phát từ thực tế công tác quản lý thuế trên địa bàn Hà Nội,cùng những điểm riêng biệt đặc thù của doanh nghiệp kinh doanh BĐS,

đề tài luận văn“ Tăng cường công tác quản lý thuế TNDN đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại Phòng kiểm tra số 6 - Cục Thuế

Hà Nội ” có tính thời sự và ý nghĩa thực tiễn.

2 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Đề tài có các mục đích nghiên cứu cơ bản sau:

- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận cơ bản về quản lý thuế TNDNđối với kinh doanh BĐS

- Đánh giá thực trạng công tác quản lý thuế đối với doanh nghiệpkinh doanh BĐS tại Phòng Kiểm tra thuế số 6 – Cục thuế TP Hà Nội

- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý thuếđối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại Phòng Kiểm tra thuế số 6 –Cục thuế TP Hà Nội

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

- Đối tượng nghiên cứu: công tác quản lý thuế TNDN đối với doanhnghiệp kinh doanh BĐS cả về lý luận và thực tiễn

- Phạm vi nghiên cứu: do hạn chế trong tiếp cận nội dung vấn đề nên

đề tài chỉ tập trung nghiên cứu công tác quản lý thuế TNDN về kinh doanhBĐS do phòng kiểm tra thuế số 6- Cục Thuế Hà Nội quản lý trong giai đoạn2012-2014

4 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng các phương pháp sau: phương pháp hệ thống;phương pháp phân tích - tổng hợp; phương pháp so sánh; phương phápthống kê; phương pháp toán kinh tế - tài chính; trên cơ sở thu thập và sử

h

dụng các tài liệu, số liệu, biểu đồ làm căn cứ đề làm rõ vấn đề cầnnghiên cứu.

5 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luậnvăn bao gồm 3 chương:

Chương 1: Lý luận cơ bản về thuế TNDN đối với kinh doanh

BĐS.

Chương 2: Thực trạng công tác quản lý thuế TNDN đối với

doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại phòng kiểm tra số 6 - Cục thuế

Hà Nội.

Chương 3: Giải pháp tăng cường quản lý thuế TNDN đối với

doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại phòng kiểm tra thuế số 6 - Cục

CHƯƠNG 1:

LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THUẾ TNDN ĐỐI VỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát về thuế TNDN

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về thuế TNDN:

Thuế thu nhập doanh nghiệp là sắc thuế đánh vào thu nhập chịu

thuế của các doanh nghiệp và tổ chức kinh tế trong kỳ tính thuế Thunhập chịu thuế của doanh nghiệp bao gồm hai phần cơ bản là thu nhập

từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ và các khoản thunhập khác doanh nghiệp nhận được trong quá trình hoạt động sản xuất,kinh doanh

Với cách hiểu như trên, thuế thu nhập doanh nghiệp có các đặcđiểm cơ bản sau:

- Thuế TNDN là một sắc thuế thuộc loại thuế trực thu Tính chấttrực thu biểu hiện sự đồng nhất giữa đối tượng nộp thuế theo luật và đốitượng chịu thuế trên phương diện kinh tế Nếu thuế gián thu luôn đượccấu thành trong giá cả hàng hoá, dịch vụ mà người tiêu dùng phải trảqua hành vi mua hàng hoá và dịch vụ được cung cấp, người nộp thuế làcác nhà sản xuất và trung gian thương mại, thì thuế TNDN lại điều tiếttrực tiếp vào thu nhập của các nhà sản xuất, các nhà đầu tư và ngườicung cấp dịch vụ Chính điều tiết trực tiếp vào thu nhập của các phápnhân nên thuế TNDN phụ thuộc vào kết quả sản xuất kinh doanh củacác doanh nghiệp, lợi nhuận đạt được của các nhà đầu tư

- Thuế TNDN đánh vào thu nhập chịu thuế của các cơ sở kinhdoanh, bởi vậy mức động viên của ngân sách nhà nước đối với loại thuếnày phụ thuộc rất lớn vào hiệu quả kinh doanh cũng như quy mô lợi nhuậncủa doanh nghiệp

h

- Thuế TNDN là một sắc thuế khấu trừ cho thu nhập cá nhân.Thu nhập mà các cá nhân nhận được từ hoạt động đầu tư như: Lợi tức

cổ phần, lãi tiền gửi ngân hàng, lợi nhuận do góp vốn liên doanh, liênkết là phần thu nhập được chia sau khi nộp thuế TNDN Do vậy, thuếTNDN cũng có thể coi là biện pháp quản lý thu nhập cá nhân

- Tuy là một sắc thuế trực thu song thuế TNDN không gây phản ứngmạnh mẽ từ đối tượng nộp thuế như thuế thu nhập cá nhân, vì nó mơ hồ đốivới người chịu thuế Chẳng hạn như các cổ đông của công ty cổ phần sẽ hầunhư không cảm thấy gì về việc đánh thuế của nhà nước

Nhà nước thường sử dụng thuế TNDN để thực hiện các mục tiêu kinh

tế, xã hội đề ra Do vậy, các yếu tố kỹ thuật của thuế TNDN như: các khoảnthu nhập thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập (phạm vi điều chỉnh), các chi phíđược khấu trừ, thuế suất, các hình thức miễn, giảm thuế TNDN đều phản ánhchính sách của Nhà nước trong từng thời kỳ nhất định

1.1.2 Vai trò của thuế TNDN trong nền kinh tế

- Thuế TNDN là khoản thu quan trọng của NSNN Điều này đượcthể hiện ở phạm vi áp dụng thuế TNDN rất rộng Nó khai thác nguồnthu từ các ĐTNT có tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh đem lạithu nhập ở mọi lĩnh vực, trên mọi địa bàn Mặt khác cùng với xu hướngtăng trưởng kinh tế, quy mô của các hoạt động kinh doanh ngày càngđược mở rộng, hiệu quả kinh doanh ngày càng cao, tích lũy từ nội bộdoanh nghiệp ngày càng nhiều sẽ tạo ra nguồn thu về thuế TNDN ngàycàng lớn cho NSNN

- Thuế TNDN là công cụ quan trọng của Nhà nước trong việc điềutiết các hoạt động kinh doanh.Thông qua hệ thống thuế suất ưu đãi, thuếTNDN góp phần định hướng cho các nhà kinh doanh đầu tư vào nhữnglĩnh vực mà Nhà nước cần khuyến khích đầu tư nhằm đảm bảo cơ cấu

h

kinh tế hợp lý Thuế TNDN còn góp phần khuyến khích thúc đẩy sảnxuất kinh doanh phát triển thông qua miễn, giảm thuế cho các cơ sởkinh doanh mới thành lập trong một thời hạn nhất định nhằm giúpdoanh nghiệp giảm bớt những khó khăn ban đầu khi khởi nghiệp Mặtkhác, thông qua hoàn thuế TNDN cho tái đầu tư đối với các nhà đầu tưnước ngoài tại Việt Nam, qua việc tính trừ các khoản chi phí hợp lý,hợp lệ… cũng góp phần khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư theochiều rộng và theo chiều sâu, thúc đẩy tăng cường hạch toán kinh tế, tạođiều kiện nâng cao lợi nhuận cho doanh nghiệp.

- Thuế TNDN thực sự là công cụ hữu hiệu để điều tiết vĩ mô nềnkinh tế, tạo một cơ cấu kinh tế hợp lý theo ngành và theo địa bàn

- Thuế TNDN góp phần thực hiện công bằng xã hội Thuế đượctính trên số thu nhập còn lại sau khi đã trừ tất cả các khoản chi phí hợp

lý, hợp lệ với thuế suất ổn định cho nên những doanh nghiệp có thunhập cao phải nộp thuế nhiều, ngược lại những doanh nghiệp có thunhập thấp thì nộp thuế ít, thậm chí doanh nghiệp không phải nộp thuếnếu không có thu nhập đã tạo ra sự bình đẳng công bằng trong độngviên đóng góp cho NSNN giữa các cơ sở kinh doanh

Bởi những vai trò quan trọng không thể thiếu của thuế TNDN do

đó nó luôn luôn là một sắc thuế cần thiết đối với mọi quốc gia Dù thực

tế hiện nay các nước phát triển đang có xu hướng coi trọng thuế giánthu hơn thuế trực thu, nhưng trong một tương lai gần thuế TNDN vẫn sẽgiữ vai trò quan trọng trong hệ thống thuế quốc gia, đặc biệt là đối vớimột quốc gia đang phát triển như Việt Nam

1.2 Khái quát về kinh doanh bất động sản

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm về kinh doanh BĐS

- Khái niệm:

h

+ Theo Khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS số 63 năm 2006

có quy định: “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập,

mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lợi.”

+ Theo Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh Doanh BĐS số 66 năm

2014( có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2015) có giải thích: “ Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây

dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, chothuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bấtđộng sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất độngsản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”

- Đặc điểm:

+ Thứ 1, kinh doanh BĐS là hoạt động mang tính cục bộ và khuvực: Mọi hoạt động kinh doanh phải gắn liền với vị trí của bất độngsản Môi trường xung quanh bất động sản có vai trò quan trọng đối vớigiá trị của BĐS, những hoạt động kinh doanh ở những địa bàn, khu vựckhác nhau cũng khác nhau; không thể áp đặt mô hình kinh doanh củanơi này cho nơi khác

+ Thứ 2, kinh doanh BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài: Bấtđộng sản có thời gian sử dụng lâu dài, giá trị lớn Do đó, muốn kinhdoanh phải có tiềm lực về tài chính, phải có chiến lược kinh doanh dàihạn

+ Thứ 3, kinh doanh BĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnhhưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách: Nhà nước quản lý toàn bộbất động sản, trước hết là đất đai rồi đến các công trình xây dựng, tàisản trên đất thông qua các luật: Luật đất đai, luật Xây dựng, luật kinhdoanh bất động sản…Quan hệ cung cầu bất động sản khá nhạy cảm,

h

do đó nhà nước cần phải điều tiết thông qua hệ thống pháp luật và chínhsách.Hoạt độn g kinh doanh bắt buộc phải trải qua các quy trình pháplý.

+ Thứ 4, kinh doanh BĐS mang lại lợi nhuận cao song cũng đầyrủi ro trong kinh doanh: Đây là thị trường không hoàn hảo, cung phảnứng chậm hơn cầu; việc không nắm rõ được thông tin thị trường sẽ dẫnđến dự báo sai xu hướng biến động của thị trường từ đó gây ra nhiều rủi

ro trong kinh doanh

1.2.2 Vai trò của kinh doanh BĐS

Kinh doanh BĐS là một trong những lĩnh vực kinh doanh quan trọng củanềnkinh tế thị trường vì liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả vềquy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân Kinh doanh bấtđộng sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tíndụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển và điều hành tốt hoạt động kinh doanh BĐS sẽ có tác dụng hỗ trợcho các lĩnh vực khác cùng phát triển; thúc đẩytăng trưởng kinh tế, góp phầnkích thích sản xuất phát triển

Ngoài ra, đây cũng là một kênh đầu tư quan trọng; là cầu nối giữa cungcầu, đáp ứng sự tìm kiếm của các chủ thể kinh doanh BĐS và đáp ứng nhucầu về nhà ở cho mọi tầng lớp nhân dân; thúc đẩy thị trường BĐS phát triểnsôi động, từ đó tăng thu cho NSNN

1.3 Quản lý thuế TNDN đối với hoạt động kinh doanh BĐS

1.3.1 Nội dung cơ bản của chính sách thuế TNDN hiện hành đối với kinh doanh BĐS

h

1.3.1.1 Người nộp thuế

Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề cóthu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS; doanh nghiệp kinh doanhBĐS có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất

1.3.1.2 Thu nhập chịu thuế

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS bao gồm: thu nhập

từ chuyển nhượng quyền SDĐ, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cảchuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền SDĐ, quyền thuêđất theo quy định của pháp luật); Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đấtcủa doanh nghiệp kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật về đấtđai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiếntrúc gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xâydựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xâydựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng khôngphân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền SDĐ, chuyển nhượngquyền thuê đất; Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất;Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh BĐS khôngbao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, côngtrình kiến trúc trên đất

1.3.1.3 Căn cứ tính thuế.

- Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là thu nhậptính thuế và thuế suất

Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản

lỗ của hoạt động chuyển nhượng BĐS của các năm trước (nếu có)

a Thu nhập chịu thuế:

h

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định bằngdoanh thu thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trừ giá vốn của BĐS

và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượngbất động sản

Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS được xác định theo

giá thực tế chuyển nhượng BĐS theo hợp đồng chuyển nhượng, muabán BĐS phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoảnphụ thu và phí thu thêm nếu có)

Trường hợp giá chuyển quyền SDĐ theo hợp đồng chuyểnnhượng, mua bán BĐS thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thànhphố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyểnnhượng BĐS thì tính theo giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phốtrực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyểnnhượng BĐS

- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bánbàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua

đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền SDĐ, xác lập quyền SDĐtại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

để thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặccho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọihình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế TNDN tạm nộp làthời điểm thu tiền của khách hàng, cụ thể:

+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà xácđịnh được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chiphí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành

h

tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp kê khai nộpthuế TNDN tạm nộp theo doanh thu trừ chi phí.

+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưaxác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kêkhai tạm nộp thuế TNDN theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền vàdoanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế TNDN trong năm

Khi bàn giao BĐS, doanh nghiệp phải thực hiện quyết toán thuếTNDN và quyết toán lại số thuế TNDN phải nộp Trường hợp số thuếTNDN đã tạm nộp thấp hơn số thuế TNDN phải nộp thì doanh nghiệpphải nộp đủ số thuế còn thiếu vào NSNN Trường hợp số thuế TNDN

đã tạm nộp lớn hơn số thuế phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuếnộp thừa vào số thuế TNDN phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoànlại số thuế đã nộp thừa

- Doanh thu để tính TNCT trong một số trường hợp được xác

định như sau:

+ Trường hợp doanh nghiệp có cho thuê lại đất thì doanh thu đểtính TNCT là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê Trườnghợp bên thuê trả tiền thuê trước cho nhiều năm thì doanh thu để tínhTNCT được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theodoanh thu trả tiền một lần Việc chọn hình thức doanh thu trả tiền mộtlần chỉ được xác định khi doanh nghiệp đã đảm bảo hoàn thành cáctrách nhiệm tài chính đối với Nhà nước, đảm bảo các nghĩa vụ đối vớicác bên thuê lại đất cho hết thời hạn cho thuê lại đất

+Trường hợp doanh nghiệp đang trong thời gian hưởng ưu đãithuế TNDN lựa chọn phương pháp xác định doanh thu để tính TNCT làtoàn bộ số tiền thuê bên thuê trả trước cho nhiều năm thì việc xác định

h

số thuế TNDN từng năm miễn thuế, giảm thuế căn cứ vào tổng số thuếTNDN của số năm trả tiền trước chia (:) số năm bên thuê trả tiền trước.

+ Trường hợp tổ chức tín dụng nhận giá trị quyền SDĐ bảo đảmtiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm nếu cóchuyển quyền SDĐ là tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay thì doanh thu

để tính TNCT là giá chuyển nhượng quyền SDĐ do các bên thoả thuận

+ Trường hợp chuyển quyền SDĐ là tài sản kê biên bảo đảm thihành án thì doanh thu để tính TNCT là giá chuyển nhượng quyền SDĐ

do các bên đương sự thoả thuận hoặc giá do Hội đồng định giá xácđịnh

b Chi phí chuyển nhượng BĐS:

- Nguyên tắc xác định chi phí:

Các khoản chi được trừ để xác định TNCT của hoạt động chuyểnnhượng BĐS trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tínhTNCT

Dự án đầu tư hoàn thành từng phần và chuyển nhượng dần theotiến độ hoàn thành thì các khoản chi phí chung sử dụng cho dự án, chiphí trực tiếp sử dụng cho phần dự án đã hoàn thành được phân bổ theo

m2 đất chuyển quyền để xác định TNCT của diện tích đất chuyểnquyền; bao gồm: Chi phí đường giao thông nội bộ; khuôn viên câyxanh; chi phí đầu tư xây dựng hệ thống cấp, thoát nước; trạm biến thếđiện; chi phí bồi thường về tài sản trên đất; Chi phí bồi thường, hỗ trợ,tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặtbằng được cấp có thẩm quyền phê duyệt còn lại chưa được trừ vào tiềnSDĐ, tiền thuê đất theo quy định của chính sách thu tiền SDĐ, thu tiềnthuê đất, tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp NSNN, các chi phí khác đầu

tư trên đất liên quan đến chuyển quyền SDĐ, chuyển quyền thuê đất

h

án (trừ diện tích đất sử dụng vàomục đích công cộng theo quy định

pháp luật về đất)

Trường hợp một phần diện tích của dự án không chuyển nhượngđược sử dụng vào hoạt động kinh doanh khác thì các khoản chi phíchung nêu trên cũng phân bổ cho cả phần diện tích này để theo dõi,hạch toán, kê khai nộp thuế TNDN đối với hoạt động kinh doanh khác

Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động đầu tư xây dựng cơ sở hạtầng kéo dài trong nhiều năm và chỉ quyết toán giá trị kết cấu hạ tầngkhi toàn bộ công việc hoàn tất thì khi tổng hợp chi phí chuyển nhượngBĐS cho phần diện tích đất đã chuyển quyền, doanh nghiệp được tạmphân bổ chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng thực tế đã phát sinh theo tỷ lệdiện tích đất đã chuyển quyền theo công thức nêu trên và trích trước cáckhoản chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng với doanh thu

đã ghi nhận khi xác định TNCT Sau khi hoàn tất quá trình đầu tư xâydựng, doanh nghiệp tính toán, điều chỉnh lại phần chi phí đầu tư kếtcấu hạ tầng đã tạm phân bổ và trích trước cho phần diện tích đã chuyểnquyền cho phù hợp với tổng giá trị kết cấu hạ tầng Trường hợp khi điềuchỉnh lại phát sinh số thuế nộp thừa so với số thuế thu nhập từ chuyểnnhượng BĐS phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào

số thuế phải nộp của kỳ tính thuế tiếp theo hoặc được hoàn trả theo quy

h

định hiện hành; nếu số thuế đã nộp chưa đủ thì doanh nghiệp có tráchnhiệm nộp đủ số thuế còn thiếu theo quy định.

- Chi phí chuyển nhượng BĐS được trừ bao gồm:

Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồngốc quyền SDĐ, cụ thể :

+ Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền SDĐ, thu tiền cho thuêđất thì giá vốn là số tiền SDĐ, số tiền cho thuê đất thực nộp NSNN;

+ Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thìcăn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyềnSDĐ, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trảtiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệpnhận chuyển nhượng BĐS

+ Đối với đất có nguồn gốc do góp vốn thì giá vốn là giá trịquyền SDĐ, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn;

+ Trường hợp doanh nghiệp đổi công trình lấy đất của Nhà nướcthì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ trường hợpthực hiện theo quy định riêng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

+ Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền SDĐ, quyềnthuê đất;

+ Đối với đất của doanh nghiệp có nguồn gốc do thừa kế theopháp luật dân sự; do được cho, biếu, tặng mà không xác định được giávốn thì xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thànhphố trực thuộc Trung ương quyết định căn cứ vào Bảng khung giá cácloại đất do Chính phủ quy định tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng

Trường hợp đất của doanh nghiệp được thừa kế, cho, biếu, tặngtrước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do Ủy

h

ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định năm

1994 căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất quy định tại Nghị định số87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ

+ Đối với đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất là tài sản kê biên đểbảo đảm thi hành án thì giá vốn đất được xác định tùy theo từng trườnghợp cụ thể theo hướng dẫn tại các điểm nêu trên

Chi phí đền bù thiệt hại về đất; Chi phí đền bù thiệt hại về hoa

màu; Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật

Các khoản chi phí bồi thường, đền bù, hỗ trợ, tái định cư và chiphí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu trên nếu không

có hoá đơn thì được lập Bảng kê ghi rõ: tên; địa chỉ của người nhận; sốtiền đền bù, hỗ trợ; chữ ký của người nhận tiền và được Chính quyềnphường, xã nơi có đất được đền bù, hỗ trợ xác nhận theo đúng quy địnhcủa pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồiđất

Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đếncấp quyền SDĐ

Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng; Chi phí đầu tư xây dựng kếtcấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưuchính viễn thông …Giá trị kết cầu hạ tầng, công trình kiến trúc có trênđất; Các khoản chi phí khác liên quan đến BĐS chuyển nhượng

Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh nhiều ngànhnghề khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí Trường hợpkhông hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phíchung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng BĐS

so với tổng doanh thu của doanh nghiệp

h

Không được tính vào chi phí chuyển nhượng BĐS các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.

1.3.1.5 Kê khai, nộp thuế:

a Kê khai thuế TNDN

- Doanh nghiệp nộp hồ sơ khai thuế TNDN cho cơ quan quản

lý thuế trực tiếp

- Trường hợp doanh nghiệp có các đơn vị trực thuộc hạch toánđộc lập thì đơn vị trực thuộc nộp hồ sơ khai thuế TNDN phát sinh tạiđơn vị trực thuộc cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp đơn vị trực thuộc

- Trường hợp doanh nghiệp có các đơn vị trực thuộc nhưng hạchtoán phụ thuộc thì đơn vị trực thuộc đó không phải nộp hồ sơ khai thuếTNDN; khi nộp hồ sơ khai thuế TNDN người nộp thuế có trách nhiệmkhai tập trung tại trụ sở chính cả phần phát sinh tại đơn vị trực thuộc

- Đối với các tập đoàn kinh tế, các tổng công ty có đơn vị thànhviên hạch toán phụ thuộc nếu đã hạch toán được doanh thu, chi phí, thunhập chịu thuế thì đơn vị thành viên phải kê khai nộp thuế TNDN với

cơ quan thuế quản lý trực tiếp đơn vị thành viên

h

- Doanh nghiệp nộp hồ sơ khai thuế TNDN đối với thu nhập từhoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất cho chicục thuế quản lý địa phương nơi có đất chuyển quyền.

b Nộp thuế TNDN:

- Cơ sở kinh doanh chưa thực hiện đầy đủ chế độ kế toán, hóađơn, chứng từ, phải nộp thuế hàng tháng theo thông báo của cơ quanThuế Thời hạn nộp thuế của tháng ghi trong thông báo chậm nhấtkhông quá ngày 25 của tháng tiếp theo

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh không có cơ sở thườngtrú tại Việt Nam nhưng có thu nhập phát sinh ở Việt Nam thì tổ chức,

cá nhân ở Việt Nam chi trả thu nhập có trách nhiệm khấu trừ tiền thuếtheo tỉ lệ do Bộ Tài chính quy định tính trên tổng số tiền chi trả cho các

1.3.1.6 Miễn, giảm thuế

Điều kiện áp dụng ưu đãi thuế TNDN:

- Các ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ áp dụng đối vớidoanh nghiệp thực hiện chế độ kế toán, hóa đơn, chứng từ và nộp thuếthu nhập doanh nghiệp theo kê khai

- Trong thời gian đang được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanhnghiệp nếu doanh nghiệp thực hiện nhiều hoạt động sản xuất, kinhdoanh thì doanh nghiệp phải tính riêng thu nhập từ hoạt động sản xuất,kinh doanh được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (bao gồmmức thuế suất ưu đãi, mức miễn thuế, giảm thuế) và thu nhập từ hoạtđộng kinh doanh không được hưởng ưu đãi thuế để kê khai nộp thuếriêng

+ Trường hợp trong kỳ tính thuế, doanh nghiệp không tính riêngthu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh được hưởng ưu đãi thuế và

h

thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh không được hưởng ưu đãithuế thì phần thu nhập của hoạt động sản xuất kinh doanh ưu đãi thuếxác định bằng (=) tổng thu nhập tính thuế nhân (x) với tỷ lệ phần trăm(%) doanh thu hoặc chi phí được trừ của hoạt động sản xuất kinh doanh

ưu đãi thuế so với tổng doanh thu hoặc tổng chi phí được trừ của doanhnghiệp trong kỳ tính thuế

+ Trường hợp có khoản doanh thu hoặc chi phí được trừkhông thể hạch toán riêng được thì khoản doanh thu hoặc chi phíđược trừ đó xác định theo tỷ lệ giữa doanh thu hoặc chi phí được trừcủa hoạt động sản xuất, kinh doanh hưởng ưu đãi thuế trên tổngdoanh thu hoặc chi phí được trừ của doanh nghiệp

Không áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp và áp dụngthuế suất 20% đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (trừ thunhập từ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội)

- Thuế suất 10% trong 15 năm, miễn tối đa 4 năm, giảm 50% tối

đa trong 9 năm tiếp đối với doanh nghiệp thành lập mới tại địa bàn cóđiều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn; khu công nghệ cao; doanhnghiệp thành lập mới từ dự án đầu tư thuộc lĩnh vực công nghệcao,nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ, đầu tư phát triển cơ

sở hạ tầng đặc biệt quan trọng của Nhà nước, sản xuất phần mềm

1.3.2 Nội dung cơ bản về quản lý thuế TNDN đối với kinh doanh BĐS

1.3.2.1 Quản lý người nộp thuế

- Quản lý đối tượng nộp thuế là khâu đầu tiên, quan trọng của quy trình quản lý thu thuế Thực hiện tốt công tác quản lý đối tượng nộpthuế góp phần tránh được thất thu thuế do không bao quát hết tình hình đối tượng nộp thuế, đồng thời đảm bảo sự đóng góp công bằng giữa cácdoanh nghiệp

h

- Phòng Kiểm tra thuế có trách nhiệm tập hợp và quản lý có hệthống hồ sơ của NNT hàng năm nhằm phục vụ tốt cho công tác quản lýNNT, phòng Kê khai - kế toán thuế, phòng tổng hợp - nghiệp vụ - dựtoán có trách nhiệm lưu giữ các tờ khai, bảng kê, chứng từ nộp thuế,quyết định hoàn thuế, phiếu điều chỉnh quyết toán thuế theo đúng chứcnăng của mình.

- Thực hiện đầy đủ quy trình quản lý thuế chính là nội dung cơbản của công tác hành thu, một quy trình khoa học hợp lý sẽ là công cụtốt để nhà nước thực hiện tốt chức năng quản lý thuế, nâng cao hiệu quảngành thuế và tạo thuận lợi cho doanh nghiệp thực hiện đầy đủ nghĩa vụcủa mình

1.3.2.2 Quản lý căn cứ tính thuế

Quản lý căn cứ tính thuế hay nói cách khác là việc quản lý doanhthu và chi phí của doanh nghiệp Đây cũng là nội dung rất quan trọngtrong công tác quản lý thu thuế TNDN Hiện nay các doanh nghiệpthường tìm mọi cách để che giấu doanh thu cũng như tăng các khoảnchi phí được trừ Kinh doanh BĐS là lĩnh vực kinh doanh đặc thù, việcxác định doanh thu cũng như các loại chi phí rất khó khăn Do đó, côngviệc này đòi hỏi cán bộ quản lý thuế phải nắm rõ các Luật, thông tư,nghị định về cả kế toán và thuế, vận dụng kỹ thuật quản lý rủi ro, đốichiếu so sánh, kiểm tra chứng từ gốc nhằm phát hiện các gian lận, thủđoạn trốn thuế tinh vi của doanh nghiệp

1.3.2.3 Quản lý việc kê khai, nộp thuế

- Để đảm bảo số thuế kê khai của NNT là đúng, chính xác thì cần quản

lý tốt người khai thuế, hồ sơ khai thuế và thời gian kê khai thuế Đến thời hạn

kê khai thuế, NNT phải có nghĩa vụ kê khai số tiền thuế phải nộp vào NSNN,

kể cả trường hợp không phát sinh nghĩa vụ thuế hoặc đang thuộc diện được

h

hưởng ưu đãi, miễn, giảm thuế, trừ trường hợp đã chấm dứt hoạt động phátsinh nghĩa vụ thuế NNT phải khai trung thực trong tờ khai thuế với cơ quanthuế theo mẫu quy định và nộp đủ các chứng từ, tài liệu quy định trong hồ sơkhai thuế và theo đúng thời hạn kê khai thuế Cụ thể, khai thuế TNDN đối vớihoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật về thuếTNDN như sau:

- Doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở cùngđịa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương với nơi doanh nghiệpđóng trụ sở chính thì kê khai thuế tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp(Cục Thuế hoặc Chi cục Thuế) Trường hợp doanh nghiệp có trụ sởchính tại tỉnh, thành phố này nhưng có hoạt động chuyển nhượng bấtđộng sản tại tỉnh, thành phố khác thì nộp hồ sơ khai thuế tại Cục Thuếhoặc Chi cục Thuế do Cục trưởng Cục Thuế nơi phát sinh hoạt độngchuyển nhượng bất động sản quyết định

- Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyểnnhượng bất động sản thực hiện khai thuế thu nhập doanh nghiệp tạmtính theo từng lần phát sinh chuyển nhượng bất động sản Doanh nghiệpkhông phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản

là doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản

- Đối với doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyểnnhượng bất động sản thực hiện khai thuế thu nhập doanh nghiệp tạmtính hàng quý Doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyểnnhượng bất động sản là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bấtđộng sản

Trường hợp doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt độngchuyển nhượng bất động sản đề nghị khai thuế theo từng lần phát sinhchuyển nhượng bất động sản thì kê khai thuế như doanh nghiệp không

h

phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản vàkhông phải kê khai tạm tính hàng quý.

- Doanh nghiệp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thựchiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê,

có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thứcthì:

+Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà đã xácđịnh được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khainộp thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp theo doanh thu trừ chi phí

+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưaxác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kêkhai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1%trên doanh thuthu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuếthu nhập doanh nghiệp trong năm

1.3.2.4 Quản lý về miễn, giảm thuế

NNT thuộc diện được miễn thuế, giảm thuế theo luật thuế tự xácđịnh mức ưu đãi thuế và kê khai thuế theo quy định, trừ những trườnghợp pháp luật về thuế có quy định phải lập hồ sơ đề nghị miễn thuế,giảm thuế gửi cơ quan thuế Đối với các trường hợp phải ra quyết địnhmiễn, giảm, các bộ phận chức năng trong cơ quan thuế cũng phải tiếnhành các bước thẩm định nhằm xem xét một cách thận trọng việc miễn,giảm thuế có đúng đối tượng không, căn cứ miễn giảm, thời hạn miễmgiảm, thuế suất áp dụng đã đúng chưa… Cơ quan thuế phải kiểm tra kỹlưỡng trước khi ban hành quyết định Quyết định miễn giảm thuế đượclưu vào "hồ sơ miễn giảm thuế của NNT" tại bộ phận lưu trữ theo quyđịnh

h

1.3.2.5 Công tác thanh tra, kiểm tra NNT

- Thanh tra, kiểm tra thuế được thực hiện bằng bộ máy của thuếNhà nước được cụ thể hóa trong Luật thể hiện uy quyền, tính nghiêmminh trong việc chấp hành pháp luật về thuế Trước hết, các phòngKiểm tra thuế sẽ tiến hành kiểm tra việc chấp hành những quy định

về kê khai, nộp thuế của doanh nghiệp Nhiệm vụ của kiểm tra thuế làsoát xét đánh giá tính đúng đắn, chính xác của tờ khai của doanhnghiệp với tình hình thực tế kinh doanh tại cơ sở, phát hiện những saisót và những điều bất thường trong tờ khai của các doanh nghiệp

- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành chế độ thống kê - kế toán,hoá đơn chứng từ Trong thực tế có rất nhiều doanh nghiệp kinh doanhBĐS lợi dụng hoá đơn chứng từ và đặc thù kinh doanh để trốn lậu thuế,gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước Đồng thời, thanh tra thuế sẽ giúpkiểm tra tính chính xác của các số liệu kế toán làm căn cứ tính thuế

- Thanh tra việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế cho nhà nước Quátrình thanh tra đối với những doanh nghiệp kinh doanh BĐS sẽ giúpphát hiện những trường hợp nộp thiếu, nộp chậm số thuế Công tácthanh tra thuế với doanh nghiệp kinh doanh BĐS còn có vai trò trongviệc tuyên truyền phổ biến và mang tính răn đe đối với các đối tượngnộp thuế

- Để công tác thanh tra, kiểm tra thuế được hiệu quả thì việcthường xuyên tiến hành kiểm tra, theo dõi mọi biến động của các doanhnghiệp kết hợp thanh tra đột xuất hoặc định kỳ là một việc làm cầnthiết Công tác thanh tra, kiểm tra chỉ có thể đạt được hiệu quả khi nóđảm bảo tính khách quan, trung thực, rõ ràng, sâu sát khi đưa ra kếtluận và đặc biệt phải dựa trên cơ sở các văn bản pháp quy của nhà

h

nước, tuyệt đối không được gây phiền hà, sách nhiễu cho các doanhnghiệp được thanh tra, kiểm tra.

1.3.2.6 Công tác tuyên truyền, hỗ trợ NNT

Công tác tuyên truyền, hỗ trợ chính sách pháp luật thuế chongười nộp thuế là một trong những chức năng rất quan trọng đối vớiviệc quản lý thuế của ngành thuế Thứ nhất, cơ quan thuế cần tập trungphổ biến, tuyên truyền, hướng dẫn, hỗ trợ các doanh nghiệp kinh doanhBĐS về các chính sách và thủ tục hành chính thuế, nhất là các qui địnhmới được ban hành hoặc sửa đổi bổ sung Thứ hai, đẩy mạnh thông tin,tuyên truyền về cải cách thủ tục hành chính thuế, mục đích, ý nghĩa, tácđộng, hiệu quả của việc cải tiến thủ tục, đổi mới phương thức kê khai,nộp thuế đối với cơ quan thuế và NNT Thứ ba, tăng cường tuyêntruyền, đối thoại trực tiếp với doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhằm kịpthời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, lắng nghe ý kiếnphản ánh, đóng góp của họ

1.3.3 Sự cần thiết của quản lý thuế TNDN đối với kinh doanh bất động sản

Chúng ta đang sống và làm việc ở thế kỉ 21, sự phát triển ngàycàng nhanh của xã hội cũng đi kèm theo các vấn đề như gia tăng dân số,nhu cầu về chỗ ở tăng cao Vì vậy lĩnh vực kinh doanh BĐS cũng ngàymột phát triển, đem lại lợi nhuận khổng lồ cho các nhà đầu tư, kinhdoanh.Theo đó, ngành này cũng đóng góp một phần không nhỏ số thuếcho NSNN.Sau giai đoạn tăng trưởng chóng mặt, kinh doanh BĐS rơivào khủng hoảng, tình trạng nợ đọng thuế tăng, dẫn đến số thuế thuđược có chiều hướng giảm

Trong năm 2014, Bộ Xây dựng đã tập trung cao độ cho công tácsoạn thảo và đã được Quốc hội thông qua dự án luật rất quan trọng liênquan đến kinh doanh BĐS, gồm: Luật Xây dựng (sửa đổi), Luật Nhà ở

h

(sửa đổi) và Kinh doanh Bất động sản(sửa đổi) với nhiều nội dung đổimới mang tính đột phá với hy vọng nhằm tháo gỡ khó khăn cho lĩnhvực này Xuất phát từ thực tế là một nước đang phát triển, có trình độquản lý còn thấp nên công tác quản lý còn gặp nhiều khó khăn, tìnhtrạng thất thu về thuế, tình trạng trốn thuế, tránh thuế vẫn diễn rathường xuyên,… Ngoài ra, hạn chế về khả năng dự báo là một trongdoanh những khiếm khuyết lớn, tạo điều kiện cho các doanh nghiệpthực hiện những mánh khóe trong kinh doanh gây ảnh hưởng trực tiếptới số thu về thuế Kinh doanh BĐS là ngành kinh doanh đặc thù vàtương đối phức tạp, nếu công tác quản lý được hoàn thiện, công tác thuđạt hiệu quả thì mới đảm bảo được nhu cầu chi tiêu của nhà nước, đảmbảo được khả năng tích lũy để đầu tư, đảm bảo công bằng xã hội Chỉkhi nào hiểu được sự cần thiết quản lý thuế nói chung và quản lý thuếTNDN đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nói riêng ở nước tahiện nay và những khó khăn còn gặp phải thì mới có thể đưa ra nhữngbiện pháp thích hợp nhằm hoàn thiện công tác quản lý thuế TNDN đốivới các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

h

CHƯƠNG 2:

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ THUẾ TNDN ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS TẠI PHÒNG KIỂM TRA

THUẾ SỐ 6 – CỤC THUẾ HÀ NỘI

2.1 Đặc điểm kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội và tổ chức quản lý thuế tại Cục thuế Hà Nội

2.1.1 Một số nét về tình hình kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội

Hà Nội, Thủ đô của đất nước, nằm ở tọa độ 21°05 vĩ tuyến Bắc,105°87 kinh tuyến Đông, nằm trong vùng châu thổ sông Hồng, đất đaimàu mỡ, trù phú, được che chắn ở phía Bắc và Đông Bắc bởi dãy núiTam Đảo và ở phía Tây - Tây Nam bởi dãy núi Ba Vì - Tản Viên

Hà Nội là thành phố lớn nhất Việt Nam về diện tích đô thị vàđứng thứ nhì về dân số.Đây là vùng đất có lịch sử lâu đời, ngàn nămvăn hiến, là trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị và tôn giáo của ViệtNam Sau những thay đổi về địa giới và hành chính năm 2008, Hà Nộihiện có 30 đơn vị hành chính cấp huyện – gồm 12 quận, 17 huyện, 1 thị

xã – và 584 đơn vị hành chính cấp xã – gồm 386 xã, 177 phường và 21thị trấn Đồng thời, Hà Nội cũng là một trung tâm văn hóa giáo dục vớicác nhà hát, bảo tàng, làng nghề truyền thống, những cơ quan truyềnthông cấp quốc gia và các trường đại học lớn

Vị trí trung tâm kinh tế của Hà Nội đã được thiết lập từ thời xưa,tuy nhiên với sự phát triển mạnh mẽ và sự vươn lên của các đô thị khác,hiện tại Hà Nội chỉ xếp thứ 2 về kinh tế (sau thành phố Hồ Chí Minh);đóng góp cho NSNN của Thủ đô cũng chỉ ở vị trí thứ 2

Năm 2014, kinh tế Thủ đô tiếp tục duy trì mức tăng trưởng khá,ước tính năm 2014, tổng sản phẩm trên địa bàn Hà Nội (GRDP) tăng8,8% so cùng kỳ năm trước Đáng chú ý, tất cả các ngành, lĩnh vực chủ

h

yếu đều lấy lại đà tăng trưởng: giá trị gia tăng công nghiệp - xây dựngtăng 8,4%, trong đó, riêng xây dựng tăng 9,9%, là mức tăng cao nhấttrong 3 năm gần đây; thị trường bất động sản đã có sự chuyển biến,lượng hàng tồn kho giảm Giá trị gia tăng ngành nông nghiệp ước tăng2%; giá trị sản xuất nông, lâm, thủy sản trên diện tích đất nông nghiệpước đạt 231 triệu đồng/ha (cao hơn năm trước 4 triệu đồng); đã hoànthành kế hoạch dồn điền đổi thửa và lũy kế hết 2014 có 100 xã đạt nôngthôn mới (bằng 20% số xã nông thôn mới của cả nước) Xuất khẩu năm

2014 tăng khá so với năm trước (tăng 11,7%) Tổng nguồn vốn huyđộng và dư nợ của các tổ chức tín dụng tăng khá so cùng kỳ năm trước.Khối lượng vận chuyển và luân chuyển hàng hoá và hành khách của cácdoanh nghiệp vận tải Hà Nội tăng đáng kể Vì vậy, ngành tài chính tíndụng và vận tải giữ được tốc độ phát triển khá Các ngành khối hànhchính sự nghiệp như quản lý nhà nước, giáo dục, văn hoá, y tế… vẫnduy trì tốc độ tăng trưởng

Đặc biệt, với các giải pháp thu ngân sách nhà nước được thựchiện đồng bộ, kết quả thu của năm 2014 của Thủ đô ước đạt 130,1nghìn tỷ đồng, bằng 103,1% dự toán; chi ngân sách địa phương ước đạt52,5 nghìn tỷ đồng (bao gồm 3 nghìn tỷ đồng phát hành trái phiếu xâydựng Thủ đô) Quản lý thị trường, giá cả được tăng cường, lạm phátđược kiểm soát; chỉ số giá tiêu dùng ước tăng 5,34%

2.1.2 Tổ chức quản lý thuế tại Cục thuế Hà Nội

2.1.2.1 Tổ chức bộ máy

a Tổ chức bộ máy Cục thuế Hà Nội

- Cục thuế Thành phố Hà Nội được thành lập theo quyết định314/TC-QĐ-TCCB ngày 21/8/1990 của Bộ trưởng Bộ Tài chính vàquyết định 1683/QĐ/TCT ngày 14/1/2003 của Tổng cục trưởng Tổng

h

cục Thuế Vị trí, chức năng của Cục thuế Hà Nội được quy định cụ thểtại quyết định số 49/2007/QĐ-BTC ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộtrưởng Bộ Tài chính.

- Bộ máy của ngành thuế Hà Nội hiện nay bao gồm:

+ Văn phòng Cục: Lãnh đạo cục và 23 phòng

+ 30 Chi cục thuế quận, huyện

Hình 2.1 Cơ cấu tổ chức bộ máy Cục thuế Hà Nội

Bộ máy giúp việc Bộ máy giúp việc

lý nợ và cưỡng chế thuế

4 phòng thanh tra thuế

Phòng tổng hợp nghiệp

vụ dự toán

Phòng kiểm tra nội bộ

Phòng pháp chế Phòng hành chính

lưu trữ

Phòng quản trị tài vụ

Phòng quản lý

ấn chỉ

Phòng tổ chức cán bộ

Phòng quản

lý thuế thu nhập cá nhân

6 phòng kiểm tra thuế

b Cơ cấu tổ chức phòng kiểm tra số 6

- Phòng kiểm tra thuế số 6 - trực thuộc Cục Thuế Hà Nội cónhiệm vụ thực hiện dự toán thu NSNN, nhiệm vụ quản lý thuế và cácnhiệm vụ khác do Cục Thuế giao; tất cả công việc của phòng kiểm trathuế số 6 do Cục Thuế chỉ đạo đều được phân công người thực hiện đểđảm bảo thực hiện đúng công tác chỉ đạo điều hành của Thủ trưởngCQT

- Phòng kiểm tra thuế số 6 tổ chức thành 4 nhóm công tác do 4đồng chí Phó trưởng phòng phụ trách để thực hiện nhiệm vụ thu NSNN,nhiệm vụ quản lý thuế tại các tổ chức, doanh nghiệp do phòng đượcphân cấp Quản lý thuế và các nhiệm vụ khác do Cục Thuế phân công

- Phòng kiểm tra thuế số 6 hiện nay có tổng cộng 28 cán bộ trong

đó có 1 trưởng phòng và 4 phó phòng, 23 cán bộ còn lại là chuyên viên,kiểm soát viên thuế Phòng được tổ chức thành 9 đội công tác để thựchiện nhiệm vụ thu NSNN, nhiệm vụ quản lý thuế tại các tổ chức, doanhnghiệp do phòng được phân cấp Quản lý thuế và các nhiệm vụ khác doCục Thuế phân công

Mục đích của sự phân nhóm: để đảm bảo nguyên tắc các doanhnghiệp trọng điểm, các doanh nghiệp có dấu hiệu rủi ro trong quản lýthuế phải được giám sát kê khai thường xuyên, có trọng tâm trọng điểmnhằm góp phần hoàn thành nhiệm vụ thu NSNN và nhiệm vụ công tácThuế

2.1.2.2 Kết quả thu thuế

Dựa trên các báo cáo tổng kết thuế của Cục thuế Hà Nội qua banăm 2012, 2013, 2014, ta có bảng dưới đây:

h

BẢNG 1: KẾT QUẢ THU THUẾ CỦA CỤC THUẾ HÀ NỘI

Đơn vị: Tỷ đồng

Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014

Tổng thu Ngân sách nội địa

( Nguồn: Phòng kiểm tra thuế số 6 - Cục thuế Hà Nội)

Qua bảng số liệu trên cho thấy các năm đều hoàn thành và vượtchỉ tiêu thu vào NSNN tuy nhiên biến động không đều Năm 2014,Tổng thu ngân sách tính cân đối ước thực hiện 118.700 tỷ đồng, đạt103,1% dự toán pháp lệnh được giao Kết quả như trên là cả sự cố gắng,

nỗ lực từ các bộ phận phòng ban trong Cục thuế Hà Nội trong đó có sự

đóng góp không nhỏ của Phòng kiểm tra 6.

h

BẢNG 2: SO SÁNH SỐ THU THUẾ TNDN SO VỚI TỔNG SỐ THU

( Nguồn: Phòng kiểm tra số 6 - Cục thuế HN)

Số thu về thuế TNDN so với tổng số thu của Phòng kiểm tra số 6qua 3 năm 2012, 2013 và 2014 tương đối lớn lần lượt chiếm 46,28%,46,19% và 47,27% trong tổng số thu của phòng Điều đó chứng tỏ sựđóng góp của số thuế TNDN trong tổng số thu thuế của phòng là quantrọng, tăng khả năng thực hiện dự toán, tăng thu NSNN Việc điềuchỉnh giảm thuế suất thuế TNDN chung từ 25% xuống 22% áp dụng từ01/01/2014 theo quy định của Luật số 32/2013/QH13 Luật sửa đổi bốsung một số luật thuế TNDN không làm ảnh hưởng đến số thu thuếTNDN của Phòng kiểm tra số 6

h