BÀI THI KẾT THÚC MÔN NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ

Lý Thuyết Câu 1: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 04 : “Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho ph

- -

BÀI THI KẾT THÚC HỌC PHẦN NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ

Học kì 1 năm học 2021-2022 Lớp học phần: 2111101076907

Danh sách nhóm 8

GVHD: Lê Minh Phương Mai

Hồ Thị Vân Giang 2021004772 Yêu cầu 4, tổng

hợp bài

100%

Huỳnh Thị Xuân

Tường

2021004841 Yêu cầu 3, biện

luận

100%

Nguyễn Tiến Đạt 2021004683 Câu 1, làm bìa 100%

I Lý Thuyết

Câu 1: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 04 : “Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là

đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó”

Một tài sản được xác định là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là khi vận dụng được

các đặc tính kinh tế kỹ thuật phù hợp với đặc điểm pháp lý của tài sản cũng như tương thích với yếu tố tài chính, từ đó sẽ mang lại phần giá trị lợi tức khi khai thác

tài sản là tối đa Một lưu ý cho nguyên tắc này là các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật, pháp lý, tài chính của tài sản phải phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội tại thời điểm thẩm định giá, tức phải đáp ứng nhu cầu thị trường về sản phẩm đầu ra của tài sản, hài hòa với hành lang pháp lý đã quy định, tương ứng với mục tiêu phát triển của doanh nghiệp khai thác tài sản Mỗi tài sản có thể được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, khi tài sản thỏa mãn các quy định pháp luật, khả thi về mặt tài chính, tại một thời điểm nhất định sẽ dẫn đến giá trị tài sản đạt mức tốt nhất và hiệu quả nhất

❖ Yêu cầu của nguyên tắc

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất yêu cầu thẩm định viên phải xem xét

và phân tích tài sản ở cả bốn khía cạnh:

Một là khía cạnh về đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, tài sản được sử dụng tốt nhất và

hiệu quả nhất khi nó có thể sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau

Hai là khía cạnh về pháp lý, tài sản sử dụng phải đảm bảo đúng quy định pháp luật,

được cơ quan quản lý nhà nước công nhận và bảo hộ

Ba là khía cạnh về giá trị sử dụng, tài sản có thể mang lại thu nhập ròng trong

tương lai là giá trị lớn nhất cho chủ đầu tư khi khai thác

Bốn là khía cạnh về thời gian, tài sản có thể mang lại thu nhập ròng lâu nhất có thể

❖ Ví dụ thẩm định giá tài cho nguyên tắc Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Thẩm định giá một khu đất trống, có diện tích 10.000m2, mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh nhằm mục đích sử dụng đất khi

chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lâu năm sang mục đích đất ở kết hợp đất

thương mại Được biết khu đất có quy hoạch mới do Sở Quy hoạch kiến trúc xác định là xây dựng khu phức hợp gồm chung cư kết hợp khu thương mại, dịch vụ, có chiều cao công trình 20 tầng, mật độ xây dựng 40%, hệ số sử dụng đất 7.5 Pháp lý

rõ ràng, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép thi công công trình

- Về pháp lý: có đầy đủ giấy tờ hợp pháp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép thi công công trình Bên cạnh đó, khu đất có quy hoạch mới được Sở Quy hoạch kiến trúc xác định

- Về đặc điểm kỹ thuật:

+ Khu đất nằm ở đường mặt tiền đại lộ Nguyễn Văn Linh, giao thông thuận lợi + Khu đất dùng để xây dựng khu thức hợp gồm chung cư kết hợp với trung tâm thương mại, dịch vụ rất thuận tiện cho người ở trong chung cư trong việc mua sắm, dịch vụ, giải trí, ăn uống,

- Về tài chính:

+ Vì chung cư nằm tại mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh, có khu thương mại, trung tâm mua sắm nên giá trị chung cư về sau có thể mang lại thu nhập ròng cao cho những người sở hữu

+ Chiều rộng cao công trình 20 tầng, mật độ xây dựng 40%, hệ số sử dụng đất 7.5,

ta có thể thu được dòng tiền bằng thu nhập từ bán căn hộ (gồm 20 tầng) cộng với cho thuê sàn thương mại nên lợi nhuận ròng có thể rất cao

Qua ví dụ, tài sản thẩm định thỏa nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất

Câu 2:

Khái niệm về cơ sở giá trị thị trường:

Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 02: “Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản

tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị

ép buộc”

Khái niệm về cơ sở giá trị phi thị trường:

Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 03: “Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của

một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường

mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác”

Tùy vào mục đích thẩm định giá và tính chất của tài sản thẩm định giá sẽ ảnh hưởng đến việc lựa chọn cơ sở giá trị cho tài sản thẩm định Nếu xác định sai cơ

sở giá trị thì sẽ khiến cho kết quả thẩm định giá thiếu sự khách quan và chính xác

• Ví dụ về tình huống thẩm định giá sử dụng cơ sở giá trị thị trường:

Ông A có sở hữu một mảnh đất cạnh nhà và có dự định sẽ bán mảnh đất đấy để lấy tiền sửa chữa căn nhà hiện tại của ông Vì thế ông thuê thẩm định viên để thẩm định mảnh đất này với mục đích bán với mức giá tốt nhất

Ông C là người được giới thiệu mua mảnh đất của ông của ông A với mục đích xây nhà và định cư lâu dài Vì thế ông C thuê thẩm định viên để xác định mức giá mua tốt nhất

• Ví dụ về tình huống thẩm định giá sử dụng cơ sở giá trị phi thị trường:

Ông B nghe ngóng tin tức rằng mảnh đất nhà ông A sắp tới sẽ nằm trong dự án

mở rộng mặt tiền và khi đó sẽ tăng giá rất cao Vì thế ông B thuê thẩm định viên để thẩm định mảnh đất này dựa vào những dự đoán của ông để xác định giá bán của mảnh đất của ông A nếu trúng thầu và giá trị hiện tại của mảnh đất, sau đó sẽ đưa ra quyết định đầu tư

Qua 2 tình huống trên, chúng ta có thế thấy việc xác định giá trị thị trường là rất quan trọng, có thể ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá Nếu sử dụng kết quả thẩm định cho mục đích của ông B để sử dụng cho cho mục đích của ông C thì sẽ không hợp lý và không khách quan

II Bài Tập

Yêu cầu 1:

Căn cứ vào thông tin đã cho cơ sở giá trị trong tình huống thẩm định giá này là

cơ sở giá trị thị trường:

- BĐS cần thẩm định giá nằm ở mặt tiền đường X, diện tích 110m2 (chiều rộng tiếp giáp mặt tiền 8m, chiều rộng mặt sau 7m, chiều dài 13m), hướng đông, diện tích sàn xây dựng 80m2.

- Kết cấu công trình: tường gạch, sàn BTCT, mái BTCT,…

- Pháp lý (giấy chứng nhận QSDĐ và QSD nhà) của tài sản trong thực tế có thể

so sánh được trên thị trường(các BĐS 1, BĐS 2, BĐS3, BĐS 4)

- Tỷ trọng các kết cấu chính trong căn nhà: móng khung cột 20%, tường 20%, nền sàn18%, kết cấu đỡ mái 10%, mái 15%.Tỷ lệ hao mòn các kết cấu chính (móng khung cột, tường, nền sàn, kết cấu đỡ mái, mái) lần lượt là 8%, 12%, 10%, 9% và 15%) và các tài sản so sánh

- Muc đích: tư vấn giá trị cho hoạt động bán tài sản

- Thời gian thẩm định giá: 10/2021

- Người bán có nhu cầu bán với mức giá tốt nhất trên thị trường

Khám niệm về cơ sở giá trị thị trường:

Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 02 22: “Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị

ép buộc”

Yêu cầu 2:

Căn cứ vào thông tin đã cho cần vận dụng những nguyên tắc trong tình huống thẩm định giá này:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: BĐS thẩm định đã có giấy chứng nhận QSDĐ và QSH nhà hợp lệ Công trình xây dựng của BĐS thẩm định không

vi phạm quy định do nhà nước cấp phép xây dựng

- Nguyên tắc thay thế: do việc thẩm định giá BĐS thẩm định dựa trên giá bán thành công của các BĐS tương tự (BĐS 1, BĐS 2, BĐS 3, BĐS 4)

- Nguyên tắc đóng góp: giá trị của BĐS thẩm định bao gồm giá trị của khu đất (có diện tích 110 m2) và công trình xây dựng trên đất ( có diện tích xây dựng là 80m2)

- Nguyên tắc phù hợp: TSTĐ được xây dựng và sử dụng phù hợp với môi trường, khu vực khai thác của nó (dùng để ở) (BĐS 1: nhà cấp 2; BĐS 2: nhà cấp 4; BĐS

3 và 4: nhà cấp 3)

Yêu cầu 3:

❖ Thông tin tài sản thẩm định

- Đối tượng thẩm định giá: Bất động sản

- Thời điểm thẩm định giá: Tháng 10/2021

- Mục đích thẩm định giá: Tư vấn giá trị cho hoạt động mua bán tài sản

- Cơ sở giá trị: Thị trường

- Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp chi phí

- Đặc điểm tài sản thẩm định giá:

• Có giấy chứng nhận QSDĐ và QSH nhà

• Nằm ở mặt tiền đường X, có diện tích 110 m2 (chiều rộng tiếp giáp mặt tiền 8m, chiều rộng mặt sau 7m; chiều dài 20m), hướng Đông

❖ Phương pháp thẩm định giá mà nhóm em chọn là phương pháp chi phí Vì:

- Tài sản thẩm định cần chứng cứ để so sánh trên thị trường sử dụng cho mục đích riêng biệt

- Mức độ hữu dụng mong muốn đối với tài sản, giá trị hao mòn của tài sản,… cần được đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường, tìm hiểu quan điểm, nhu cầu và tình hình tài chính của những người tham gia thị trường

Khái niệm phương pháp chi phí:

Thẩm định giá bằng phương pháp chi phí (cách tiếp cận từ chi phí) là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của

tài sản thẩm định giá Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 (Ký hiệu: TĐGVN 09) trong cách tiếp cận từ chi phí bao gồm hai phương pháp chính là: Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của

tài sản cần thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo nên tài sản giống hệt với tài sản cần thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản cần thẩm định giá Phương pháp chi phí tái tạo được hình thành trên

cơ sở cách tiếp cận từ chi phí

Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị

của tài sản cần thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo nên tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, có cùng chức năng và tính hữu dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản cần thẩm định giá Phương pháp chi phí thay thế được hình thành trên cơ sở cách tiếp cận từ chi phí

❖ Phương pháp chi phí được áp dụng trong các trường hợp:

(1) Thẩm định giá tài sản chuyên dùng, đơn chiếc, ít hoặc không có giao dịch, không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập;

(2) Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo;

(3) Kiểm tra kết quả thẩm định giá từ các cách tiếp cận khác

Yêu cầu 4:

Đơn vị so sánh chuẩn: triệu đồng/m2

1 Khái quát thông tin các bất động sản

❖ Bất động sản 1

Giá trị tài sản: A= 4772+4769+4683+9508+4841

5 = 5714 triệu đồng Chi phí hoàn thiện pháp lý: 5 triệu đồng/m2

Đơn giá xây dựng mới: 7.5 triệu đồng/m2

Diện tích sàn xây dựng: 90%*80*2= 144 m2

Tỷ lệ hao mòn:

• Tuổi đời kinh tế: 70 năm

• Tuổi đời thực tế: 11 năm

• Tuổi đời hiệu quả: 11-3= 8 năm

H%= 8

70*100%= 11.43% => CLCL= 88.57%

❖ Bất động sản 2

Giá trị tài sản= 0.9*A= 0.9*5714= 5142.6 triệu đồng

Chi phí hoàn thiện pháp lý: 5 triệu đồng/m2

Đơn giá xây dựng mới: 6 triệu đồng/m2

Diện tích sàn xây dựng: 60 m2

H%= 50% => CLCL= 50%

❖ Bất động sản 3

Giá bán= 1.4*A= 1.4*5714= 7999.6 triệu đồng

Giá trị tàn sản= (50%*7999.6) + (30%*7999.6)*(1+12%)-1 +

(20%*7999.6)*(1+12%)-2 = 7418 triệu đồng

Đơn giá xây dựng mới: 6.8 triệu đồng/m2

Diện tích sàn xây dựng: 80*2.5= 200 m2

Tỷ lệ hao mòn:

• Tuổi đời kinh tế: 50 năm

• Tuổi đời thực tế: 21 năm

• Tuổi đời hiệu quả: 21-4= 17 năm

H%= 17

50*100%= 34% => CLCL= 66%

❖ Bất động sản 4

“Tài sản so sánh là tài sản giống hệt hoặc tài sản tương tự với tài sản thẩm định

giá đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị

trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá.”[1]

Bởi vì bất động sản 4 chỉ đang cho thuê không đề cập đến việc đến giao dịch thành công hoặc chào bán mua/ bán trên thị trường nên không dùng bất động sản 4 làm tài sản so sánh

2 Bảng so sánh

1 Pháp lý Đã được cấp Chưa được

cấp

Chưa được cấp

Đã được cấp

2 Quy mô DT

(m2)

(m)

4 Hình dáng Tóp hậu Tóp hậu Vuông vức Vuông vức

6 Giá bán

(triệu đồng)

7 DT sàn xây

dựng (m2)

8 Đơn giá sàn xây

dựng ( triệu

đồng/m2)

10 Giá trị

CTXDTĐ (triệu

đồng)

11 Đơn giá QSDĐ

( triệu đồng/m2)

3 Biện luận

• Nhận xét:

Yếu tố pháp lý là yếu tố tuyệt đối

Còn các yếu tố khác là yếu tố tương đối

• Biện luận mức điều chỉnh của yếu tố pháp lý:

TSSS2 kém thuận lợi hơn TSTDG về yếu tố pháp lý => đơn giá TS2 điều chỉnh

tăng 5 triệu đồng/m2

TSSS1 kém thuận lợi hơn TSTDG về yếu tố pháp lý => đơn giá TS1 điều chỉnh

tăng 5 triệu đồng/m2

TSTDG và TSSS3 tương đồng TSTDG về yếu tố pháp lý

• Biện luận về tỷ lệ điều chỉnh của yếu tố quy mô diện tích

TSSS1, TSSS2 và TSSS3 thuận lợi hơn TSTDG về yếu tố quy mô diện tích => đơn giá TSSS1 điều chỉnh giảm 5%, đơn giá TSSS2 điều chỉnh giảm 5%, đơn giá

TSSS3 điều chỉnh giảm 5%

• Biện luận về tỷ lệ điều chỉnh của yếu tố chiều rộng

TSSS1, TSSS2 và TSSS3 kém thuận lợi hơn TSTDG về yếu tố chiều rộng => đơn giá TSSS1 điều chỉnh tăng 10% , đơn giá TSSS2 điều chỉnh tăng 10%, đơn giá TSSS3 điều chỉnh tăng 5%

• Biện luận về tỷ lệ điều chỉnh của yếu tố hình dáng:

TSSS1 và TSTDG tương đồng nhau về yếu tố hình dáng

TSSS2 và TSSS3 thuận lợi hơn TSTDG về yếu tố hình dáng =>đơn giá TSSS2 điều chỉnh giảm 5%, đơn giá TSSS3 điều chỉnh giảm 5%

• Biện luận về tỷ lệ điều chỉnh của yếu tố phương hướng:

TSSS2 kém thuận lợi hơn TSTDG về yếu tố hướng => đơn giá TSSS2 điều chỉnh

tăng 5.56%

TSSS1 và TSSS3 thuận lợi hơn TSTDG về yếu tố hướng => đơn giá TSSS1 điều chỉnh giảm 5%, đơn giá TSSS3 điều chỉnh giảm 5%

4 Bảng điều chỉnh

Yếu tố so sánh Đơn vị

tính

Tài sản TDG

Tài sản so sánh 1

Tài sản so sánh 2

Tài sản so sánh 3

A

Đơn giá của

tài sản trước

điều chỉnh

Triệu

B Điều chỉnh các

B1

cấp Chưa được cấp Chưa được cấp Đã được cấp Tỷ lệ tương

Tỷ lệ điều

Mức điều

Giá sau điều

chỉnh 1

Triệu

B2

Quy mô diện

Tỷ lệ tương

Tỷ lệ điều

Mức điều

Giá sau điều

B3

Tỷ lệ tương

Tỷ lệ điều

Mức điều

Giá sau điều

B4

Hình dáng Tóp hậu Tóp hậu Vuông vức Vuông vức Tỷ lệ tương

Tỷ lệ điều

Mức điều

Giá sau điều

chỉnh 4

Triệu

Tỷ lệ tương

Tỷ lệ điều

Mức điều

chỉnh

Triệu

Giá sau điều

C Mức giá chỉ

dẫn

Triệu

C1

Giá trị trung

bình của mức

giá chỉ dẫn

Triệu

C2

Mức độ chênh

lệch với giá trị

trung bình của

các mức giá

chỉ dẫn

5 Ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá

Vì dòng C2 chênh lệch giữa mức trung bình và mức giá chỉ dẫn là dưới 15% => thỏa nguyên tắc khống chế

Đơn giá trị trung bình của mức giá chỉ dẫn = đơn giá thẩm định tài sản= 65 triệu đồng/m2

Giá trị quyền sử dụng đất = 65 * 110= 7150 triệu đồng

Đơn giá sàn xây dựng= 4+4*40%+ 25%*(4+4*40%)= 7 triệu đồng/m2

Diện tích sàn xây dựng: 80 *3 = 240 m2

Chi phí xây dựng mới =7*240= 1680 triệu đồng

Giá trị công trình trên đất = 1680 *(100%- 10.78%)= 1498.896 triệu đồng

Giá trị tài sản thẩm định giá= 7150+1498.896= 8648.896 triệu đồng

Kết luận: vậy giá trị tài sản thẩm định giá là 8648.896 triệu đồng