- Khái niệm: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là đạt được mức hữu dụng tốt đa có thể cho phép về mặt pháp lý, kỹ thuật và tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội ph
Trang 1Một số câu hỏi lý thuyết Thẩm định giá
1 Liệt kê các nguyên tắc thẩm định giá gắn liền với thị trường? Nêu ví dụ minh họa cho từng nguyên tắc.
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Ví dụ minh họa: Bất động sản A tọa lạc tại mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ quận 7, TP HCM Có diện tích đất được trồng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 10.000 m2 Quy hoạch sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai cho phép sử dụng khu đất này theo mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (xây dựng trung tâm thương mại kết hợp văn phòng cho thuê), với tổng số tầng cao công trình là 20 tầng, mật độ sử dụng đất là 50%, hệ số sử dụng đất là 9 Công trình xây dựng hiện hữu của khu đất này tại thời điểm thẩm định giá là nhà xưởng, với tổng diện tích sàn xây dựng 8.000 m2, công trình đã xây dựng hơn 15 năm, chất lượng còn lại của công trình theo đánh giá của chuyên gia xây dựng là 55%, mục đích sử dụng hiện tại cho thuê làm kho lưu trữ hàng hóa Giá thuê đất hiện tại là 70.000 đồng/m2/ tháng (0,7 tỷ đồng/tháng, tương đương 8,4 tỷ đồng/ năm)
- Nguyên tắc cung cầu: Ví dụ minh họa: Dòng xe máy điện Vinfast do tập đoàn
Vingroup sản xuất Để xác định được mức giá bán sản phẩm trên thị trường, ngoài việc thống kê các khoản chi phí cố định, chi phí biến đổi, lợi nhuận mong muốn, nhà sản xuất còn phải cân nhắc giá cả các dòng sản phẩm thay thế, xác định thị trường mục tiêu, cũng như thăm dò mức độ sẵn lòng chi trả của KH đối với dòng sản phẩm mới này
- Nguyên tắc thay đổi:
- Nguyên tắc thay thế
- Nguyên tắc cân bằng: Ví dụ minh họa: Khu đô thị có nhiều hộ dân cư đòi hỏi
xây dựng đủ số lượng cửa hàng, chỗ đổ xe… Thì đồng thời giá trị của bất động sản cũng sẽ tăng theo
- Nguyên tắc phân phối thu nhập: Ví dụ: Trong Vincom có đầy đủ tiện nghi
nhiều cái tích hợp lại làm tăng giá trị của khu Vincom ví dụ như CGV khiến nhiều người đến và tăng thu nhập so với những vincom không có
- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm: Ví dụ minh họa: Chủ trọ của bạn thay
đổi sửa chữa csvc và lúc đó giá phòng tăng lên, bạn chuyển đi nơi khác có thể khiến thu nhập của chủ trọ giảm
- Nguyên tắc dự đoán lợi ích tương lai:
- Nguyên tắc phù hợp
- Nguyên tắc cạnh tranh
- Nguyên tắc đóng góp: Ví dụ minh họa: Chủ tiệm kinh doanh phở lợi nhuận
hàng năm là 50 triệu đồng, Nếu đầu tư 12 triệu cho việc lắp thêm điều hòa thì
Trang 2lợi nhuận tăng lên tầm 79 triệu đồng Như vậy việc lắp điều hòa đã làm tăng thêm lợi nhuận cho cửa hàng là 29 triệu
2 Trình bày khái niệm nguyên tắc thẩm định giá tốt nhất và hiệu quả nhất Hãy nêu 2 ví dụ minh họa nguyên tắc này?
- Khái niệm: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là đạt được mức hữu
dụng tốt đa có thể cho phép về mặt pháp lý, kỹ thuật và tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản
- Ví dụ minh họa:
Bạn lựa chọn một chiếc laptop có đầy đủ thông số kỹ thuật và tài chính phù hợp với mức HSSV mà bạn có, về pháp lý thì laptop này có đầy đủ giấy phép hợp lý theo pháp lý mà pháp luật quy định
3 Trình bày các khái niệm: thị trường, giá trị, giá cả, chi phí, thu nhập trong thẩm định giá
- Thị trường: Là nơi thực hiện các hoạt động, các giao dịch mua bán chuyển
nhượng và trao đổi trong kinh tế
- Giá trị: giá trị hàng hóa, tài sản biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà chúng
mang lại cho chủ thể nào đó trong một thời điểm nhất định
- Giá cả: Là một thuật ngữ chỉ số tiền được yêu cầu hoặc được trả cho một tài
sản hoặc hàng hóa dịch vụ vào một thời điểm nhất định
- Chi phí: Chi phí là một số tiền cần có để tạo ra hoặc sản xuất ra hàng hóa dịch
vụ
- Thu nhập: Là khoản tiền mà chủ đầu tư hoặc chủ tài sản nhận được từ việc đầu
tư hay khai thác tài sản sau khi trừ đi các chi phí liên quan Ví dụ: tiền cho thuê, lợi nhuận, cổ tức…
4 Trình bày và phân tích nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong hoạt động thẩm định giá.
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong hoạt động thẩm định giá:
Là đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, tài chính, kỹ thuật trong hoàn cảnh kinh tế - xã hội phù hợp và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản
+ Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: Tài sản được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất khi nó có thể sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau
+ Pháp Lý: tài sản sử dụng phải đảm bảo đúng quy định pháp luật, được cơ quan quản lý nhà nước công nhận và bảo hộ
+ Giá trị sử dụng: Tài sản có thể mang lại thu nhập ròng trong tương lai là giá trị lớn nhất cho chủ đầu tư khi khai thác
+ Thời gian: tài sản có thể mang lại thu nhập ròng lâu nhất có thể
5 Anh chị hãy nêu các nguyên tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá Theo anh chị, nguyên tắc nào quan trọng nhất đối với thẩm định viên, vì sao?
Trang 3- Nguyên tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá: Độc lập, chính trực, khách quan,
bảo mật và công khai minh bạch Trong các nguyên tắc trên thì nguyên tắc độc lập là cơ bản và quan trọng nhất đối với thẩm định viên Trong thẩm định giá, thẩm định viên phải thực sự không bị chi phối bởi bất kỳ lợi ích vật chất hay tinh thần nào ảnh hưởng đến sự trung thực khách quan của thẩm định giá Không bị rang buộc bởi các mối quan hệ và phải xem xét một cách độc lập khách quan
6 Anh chị hãy trình bày khái niệm của phương pháp so sánh? Có bao nhiêu bước tiến hành khi áp dụng phương pháp so sánh? Bước nào là quan trọng nhất.
- Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích
tài sản được so sánh để ước tính giá trị của TSTĐG
- Các bước tiến hành:
B1: Khảo sát thực tế và thu thập thông tin
B2: Phân tích thông tin
B3: Xác định giá trị của TSTĐG
Theo em, trong các bước tiến hành áp dụng phương pháp so sánh thì bước đầu tiên là quan trọng nhất Thẩm định viên phải tiến hành khảo sát và thu thập thông tin thị trường thì mới có thể có dữ liệu để phân tích thông tin TSSS để đưa ra giá trị của TSTĐG
7 Anh chị hãy trình bày khái niệm của nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong thẩm định giá theo Tiêu chuẩn của TĐGVN số 4 Theo anh chị, cần thực hiện những bước nào để xác định việc sử dụng một tài sản là tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Theo tiêu chuẩn TĐGVN số 04, nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
là đạt được mức hữu dụng tối đa được cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật và tài chính phù hợp với hoàn cảnh kinh tế xã hội và đem lại giá trị cao cho tài sản Một tài sản đang được sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản đó”
- Mục đích sử dụng của tài sản có thể khác nhau và ảnh hưởng đến giá trị của tài
sản Vì vậy, cần xác định rõ mục đích sử dụng của tài sản để đưa ra phương pháp thẩm định phù hợp
8 Anh/chị hãy trình bày khái niệm cơ sở giá thị trường và phi thị trường Cơ sở giá trị có ảnh hưởng như thế nào đến thẩm định giá.
- Cơ sở giá thị trường: giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính
được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường
Trang 4- Cơ sở giá trị phi thị trường: Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà
khi thẩm định giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường
- Cơ sở giá trị có ảnh hưởng đến thẩm định giá bởi vì nó góp phần quan trọng
trong việc xác định giá trị thực của một tài sản Khi thẩm định giá, người định giá sẽ tìm hiểu cơ sở giá trị và các yếu tố phi thị trường khác để đưa ra dự báo
về giá trị của tài sản trong tương lai Nếu giá trị thực của tài sản cao hơn giá trị được xác định theo cơ sở giá trị, người đầu tư có thể quyết định mua tài sản đó Ngược lại, nếu giá trị được xác định theo cơ sở giá trị cao hơn giá trị thực, thì người đầu tư có thể quyết định bán tài sản để tránh rủi ro
9 Các bước trong quy trình thẩm định giá Bước nào quan trọng nhất.
B1: Xác định tổng quát về tài sản thẩm điịnh giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở TĐG
B2: Lập kế hoạch thẩm định giá
B3: Khảo sát thông tin, thu thập thông tin
B4: Phân tích thông tin
B5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
B6: Lập báo cáo kết quả TĐG, chứng thư TĐG và gửi cho KH và các bên liên quan
Trong quy trình thẩm định giá, mỗi bước đều quan trọng và ảnh hưởng đến kết quả định giá Tuy nhiên, bước quan trọng nhất là khảo sát thông tin, thu thập thông tin, bởi vì cơ sở giá trị của một tài sản đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị thực của tài sản Nếu thông tin để phân tích thị trường không đầy đủ và chính xác, người định giá có thể đưa ra kết quả định giá không đúng