Tổng hợp đề thi giữa kỳ nl tđg

Nhà cấp 3 một trệt một lầu với diện tích sàn xây dựng là 217m2 được xây dựng cách thời điểm thẩm định 12 năm.. Nhà cấp 2 gồm một trệt một lầu bê tông cốt thép với diện tích sàn xây dựng

Đề 01:

Bất động sản cần thẩm định nằm ở mặt tiền Nguyễn Chí Thanh, Phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội Mặt chính

giáp mặt tiền đường, diện tích đất là 115m2 (5m x 23m)

Nhà cấp 3 có 2 tầng kết cấu khung bê tông, sàn mái bê tông cốt thép, nền gạch ceramic, diện tích sàn xây dựng 270m2, chất lượng còn lại của CTXD tại thời điểm thẩm định giá được đánh giá là 70%

Thời điểm thẩm định có các thông tin thị trường như sau:

Bất động sản 1: Nằm ở mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh cách tài sản thẩm định 70m

vừa được bán với giá 11.000 triệu Có diện tích đất 108.5m2 (3.5m x 31m) Nhà cấp 3 một trệt một lầu với diện tích sàn xây dựng là 217m2 được xây dựng cách thời điểm thẩm định 12 năm

Bất động sản 2: nằm ở mặt tiền hẻm 4m đường Nguyễn Chí Thanh cách tài sản thẩm

định 100m đang rao bán với giá 11.500 triệu, có thể thương lượng giảm 7% Có diện tích đất 112m2 (4m x 28m) Nhà cấp 2 gồm một trệt một lầu bê tông cốt thép với diện tích sàn xây dựng là 224m2 được xây dựng cách thời điểm thẩm định 5 năm

Bất động sản 3: nằm ở mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh, mặt bên giáp hẻm 4m cách

tài sản thẩm định 120m vừa được bán với điều kiện sau: trả ngay 30% và đang thế chấp ngân hàng 70% tương ứng 8.200 triệu Có diện tích đất 102m2 (4m x 25.5m) Nhà cấp

2 một trệt một lầu với diện tích sàn xây dựng là 204m2 được xây dựng cách thời điểm thẩm định 10 năm

Thông tin thị trường về đơn giá xây dựng có tỷ lệ tương quan với đơn giá quyền sử dụng đất như sau:

Cấp nhà:

Cấp nhà Tuổi đời kinh tế Đơn giá xây dựng

Tương quan về vị trí:

Mặt tiền: 100%

Mặt tiền + hẻm: 105%

Hai mặt tiền: 120%

Trong hẻm 4m: 90%

Tương quan về chiều rộng đất:

Trên 6m: 105%

Từ 4m đến 6m: 100%

Dưới 4m: 95%

Tương quan về chiều dài:

Dưới 25m: 97%

Từ 25m đến 30m: 100%

Trên 30m: 105%

Bất động sản cần thẩm định nằm ở mặt tiền Nguyễn Chí Thanh, Phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội Mặt chính giáp mặt tiền đường, diện tích đất là 155m2 (5m x 31m) Nhà cấp 3 có 2 tầng kết cấu khung bê tông, sàn mái bê tông cốt thép, nền gạch ceramic, diện tích sàn xây dựng 300m2, chất lượng còn lại của CTXD tại thời điểm thẩm định giá được đánh giá là 80%

Thời điểm thẩm định có các thông tin thị trường như sau

Bất động sản 1: Nằm ở mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh cách tài sản thẩm định 70m

vừa được bán với điều kiện trả ngay 3.000 triệu tương ứng 25%, số còn lại vay ngân hàng trong 5 năm với lãi suất 10%/1 năm Có diện tích đất 108.5m2 (3.5m x 31m) Nhà cấp 4 một trệt một lầu với diện tích sàn xây dựng là 217m2 được xây dựng cách thời điểm thẩm định 14 năm

Bất động sản 2: nằm ở mặt tiền hẻm 4m đường Nguyễn Chí Thanh cách tài sản thẩm

định 100m đang rao bán với giá 12.000 triệu, có thể thương lượng giảm 7% Có diện tích đất 112m2 (4m x 28m) Nhà cấp 2 gồm một trệt một lầu bê tông cốt thép với diện tích sàn xây dựng là 210m2 được xây dựng cách thời điểm thẩm định 5 năm

Bất động sản 3: nằm ở mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh, mặt bên giáp hẻm 4m cách

tài sản thẩm định 120m vừa được bán với điều kiện sau: trả ngay 30% và đang thế chấp ngân hàng 70% tương ứng 8.900 triệu Có diện tích đất 98m2 (4.5m x 24m) Nhà cấp 2 một trệt một lầu với diện tích sàn xây dựng là 180m2 được xây dựng cách thời điểm thẩm định 10 năm

Thông tin thị trường về đơn giá xây dựng có tỷ lệ tương quan với đơn giá quyền sử dụng đất như sau:

Cấp nhà:

Tương quan về vị trí:

Mặt tiền: 100%

Mặt tiền + hẻm: 105%

Hai mặt tiền: 120%

Trong hẻm 4m: 90%

Tương quan về chiều rộng đất:

Trên 6m: 105%

Từ 4m đến 6m: 100%

Dưới 4m: 95%

Tương quan về chiều dài:

Dưới 25m: 97%

Từ 25m đến 30m: 100%

Trên 30m: 105%

Bất động sản cần thẩm định nằm ở mặt tiền Nguyễn Chí Thanh, Phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội Mặt chính giáp mặt tiền đường, diện tích đất là 1000m2 (20m x 50m) Nhà cấp 3 có 1 trệt 2 tầng kết cấu khung bê tông, sàn mái bê tông cốt thép, nền gạch ceramic, diện tích xây dựng 120m2, chất lượng còn lại của CTXD tại thời điểm thẩm định giá được đánh giá là 60%

Thời điểm thẩm định có các thông tin thị trường như sau

Bất động sản 1: Nằm ở mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh cách tài sản thẩm định 70m

vừa được bán với điều kiện trả ngay 9.000 triệu tương ứng 30%, số còn lại vay ngân hàng trong 5 năm với lãi suất 10%/1 năm Có diện tích đất 240m2 (6m x 40m) Nhà cấp 4 một trệt một lầu với diện tích sàn xây dựng là 180m2 được xây dựng cách thời điểm thẩm định 14 năm

Bất động sản 2: nằm ở mặt tiền hẻm 4m đường Nguyễn Chí Thanh cách tài sản thẩm

định 100m đang rao bán với giá 18.000 triệu, có thể thương lượng giảm 15% Có diện tích đất 140m2 (4m x 35m) Nhà cấp 2 gồm một trệt một lầu bê tông cốt thép với diện tích sàn xây dựng là 260m2 được xây dựng cách thời điểm thẩm định 5 năm

Bất động sản 3: nằm ở mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh, mặt bên giáp hẻm 4m cách tài sản thẩm định 120m vừa được bán với điều kiện sau: trả ngay 40% và đang thế chấp ngân hàng 60% tương ứng 30.000 triệu Có diện tích đất 360m2 (9m x 40m) Nhà cấp 2 một trệt một lầu với diện tích sàn xây dựng là 720m2 được xây dựng cách thời điểm thẩm định 10 năm

Thông tin thị trường về đơn giá xây dựng có tỷ lệ tương quan với đơn giá quyền sử

dụng đất như sau:

Cấp nhà:

Tương quan về vị trí:

Mặt tiền: 100%

Mặt tiền + hẻm: 105%

Hai mặt tiền: 120%

Trong hẻm 4m: 90%

Tương quan về chiều rộng đất:

Trên 8m: 110%

Từ 5m đến 8m: 100%

Dưới 5m: 95%

Tương quan về quy mô (diện tích):

Trên 150m2: 110%

Từ 150m2 đến 300m2: 100%

Dưới 150m2: 95%

1 Tổng thất thu do không sử dụng hết 100% công suất được tính

a) Tỷ lệ chất lượng còn lại * Tổng thu nhập

b) Tỷ lệ hao mòn * Tổng thu nhập

c) Tổng thu nhập / Tỷ lệ thất thu

d) Tổng thu nhập * Tỷ lệ thất thu

2 Chi phí hoạt động không bao gồm chi phí nào

a) Thuế TNDN

b) Chi phí hằng năm cần thiết

c) Chi phí phải trả dù có nhận được doanh thu hay không

d) Chi phí hoạt động

3 Tỷ suất vốn hóa được tính

a) Chi phí hoạt động / Tổng thu nhập hiệu quả

b) Giá bán của tài sản so sánh / Tổng thu nhập hiệu quả tài sản so sánh

c) Thu nhập hoạt động thuần / Giá bán

d) Tổng thu nhập tiềm năm – Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất

4 Phương pháp dòng tiền chiết khấu nào sau đây là đúng

a) Phương pháp xác định giá trị dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp

b) Phương pháp xác định giá trị dựa trên nguồn vốn sở hữu và nguồn vốn vay

c) Phương pháp xác định giá trị dựa trên quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hằng năm

dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp

d) Cả 3 câu đều sai

5 Phát biểu nào sau đây là đúng

a) Mức giá do sự khác biệt về các yếu tố so sánh cần được ước tính trên cơ sở thông tin giao dịch thị trường

b) Tổng số lần điều chỉnh càng nhiều càng tốt

c) Tổng giá trị điều chỉnh thuần lớn nhất là tổng của các điều chỉnh nhỏ nhất

d) Biên độ điều chỉnh cần trên 15%

Bài tập

1 Kể tên các bước trong quy trình thẩm định giá của Tiêu chuẩn TĐGVN Theo bạn bước nào quan trọng nhất trong quy trình này

2 Có 1 tài sản cần thẩm định giá là 1 miếng đất Một công ty thẩm định giá A làm theo phương pháp so sánh ra 5 tỷ Một công ty thẩm định giá B cũng làm theo phương pháp so sánh ra 8 tỷ Bạn nhận xét như nào về giá trị tài sản này? Theo bạn nguyên nhân nào dẫn đến 2 kết quả chênh lệch như vậy? Hãy nêu cách khắc phục tình trạng trên?

3 Ước tính giá trị một tòa nhà văn phòng với các thông tin như sau:

5 Đơn giá cho thuê trên thị trường dự kiến

6 Tỷ lệ thất thu do không cho thuê hết mặt bằng (%/doanh thu/

năm)

10%

7 Tỷ lệ thất thu do nợ dây dưa (%) TN đã cho thuê 5%

8 Chi phí điện, nước, máy lạnh (% thu nhập thực tế) 7%

Biết Tỷ suất vốn hóa của các tòa nhà tương tự là 12%

Giá USD tại thời điểm đó là 1 USD = 23.555 đồng

Làm tròn đến 2 chữ số thập phân

2 Tuổi đời kinh tế là

a) Thời gian sử dụng còn lại của tài sản

b) Số năm thể hiện thực trạng của tài sản

c) Số năm tính từ khi hoàn thành xây dựng, chế tạo

d) Tuổi đời kỳ vọng tối đa của tài sản

3 (Tuổi đời hiểu quả / Tuổi đời kinh tế) * 100% là

a) Tỷ lệ hao mòn

b) Chất lượng còn lại

c) Tuổi đời thực tế

d) Tuổi đời hiệu quả

4 Hao mòn vật lý là

a) Do hư hỏng về vật chất của tài sản

b) Do không mang lại hiệu quả như sử dụng tài sản thay thế

c) Do lỗi thời về kinh tế

d) Do liên quan sự thay đổi về kinh tế

5 Tuổi đời vật lý được tính như nào

a) Tuổi đời kinh tế - Tuổi đời vật lý còn lại

b) Tuổi đời hiệu quả + Tuổi đời vật lý còn lại

c) Tuổi đời hiệu quả - Tuổi đời vật lý còn lại

d) Tuổi đời kinh tế + Tuổi đời vật lý còn lại

1 Kể tên các bước trong quy trình thẩm định giá của Tiêu chuẩn TĐGVN Theo bạn bước nào quan trọng nhất trong quy trình này

2 Có 1 tài sản cần thẩm định giá là 1 miếng đất Một công ty thẩm định giá A làm theo phương pháp so sánh ra 5 tỷ Một công ty thẩm định giá B cũng làm theo phương pháp so sánh ra 8 tỷ Bạn nhận xét như nào về giá trị tài sản này? Theo bạn nguyên nhân nào dẫn đến 2 kết quả chênh lệch như vậy? Hãy nêu cách khắc phục tình trạng trên?

3 Ước tính giá trị một tòa nhà văn phòng với các thông tin như sau:

1 Diện tích lô đất 7 000

5 Đơn giá cho thuê trên thị trường dự kiến

6 Tỷ lệ thất thu do không cho thuê hết mặt bằng (%/doanh thu/

năm)

10%

7 Tỷ lệ thất thu do nợ dây dưa (%) TN đã cho thuê 5%

8 Chi phí điện, nước, máy lạnh (% thu nhập thực tế) 7%

Biết Tỷ suất vốn hóa của các tòa nhà tương tự là 12%

Giá USD tại thời điểm đó là 1 USD = 23.555 đồng

Làm tròn đến 2 chữ số thập phân

CHƯƠNG 5: CÁCH TIẾP CẬN TỪ CHI PHÍ

BÀI TẬP ÔN TẬP

Bài tập 1 (bài tập nhỏ)

Ước tính giá trị hiện tại củaMTB cần thẩm định biết:

- Tuổi đời kinh tế 10 năm;

- Máy này vừa trải qua một đợt sửa chữa lớn cách đây 3 năm, sau khi sửa chữa chất lượng còn lại của máy thiết bị được đánh giá bằng 70% so với lúc mới

- Chi phí mua mới máy tương tự với tài sản thẩm định là 1,5 tỷ đồng

Bài tập 2

Hãy TĐG bất động sản tại địa chỉ số 58, mặt tiền đường Trần Phú, P.8, Q.5 cho mục đích chuyển nhượng vào tháng 01/2020 Thông tin chi tiết về BĐS thẩm định:

- Diện tích đất: 60m2 (4m x 15m), hình dáng vuông vức diện tích xây dựng: 50m2, nhà 1 trệt, 1 lầu

- Kết cấu khung bê tông cốt thép; sàn, mái bê tông cốt thép, nền gạch ceramic Nhà xây dựng năm 2019 Tuổi thọ nhà: 50 năm

- Đơn giá xây dựng nhà mới tương tự: 3.500.000 đồng/m2

Cho biết thông tin về các tài sản giao dịch trên mặt tiền đường Trần Phú thu thập được trên thị trường vào tháng 01/2020 như sau:

1 BĐS 1: vừa chuyển nhượng với giá 9.650 triệu đồng, có đặc điểm sau:

- Diện tích đất: 110m2 (5,5m x 20m), diện tích xây dựng: 100m2, nhà trệt

- Hình dáng khu đất cân đối

- Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép, nền gạch ceramic Theo quy chuẩn xây dựng, đến năm 2050 nhà bị phá bỏ, thực tế năm 2045 nhà không sử dụng được nữa Nhà xây năm 1993, trong quá trình sử dụng do không bảo quản làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến thời gian sử dụng của BĐS Dự kiến việc này làm thời gian sử dụng còn lại của công trình giảm đi 2 năm

Đơn giá xây dựng nhà mới tương tự: 2.500.000 đồng/m2

2 BĐS 2: Đang rao bán với giá 5.300 triệu đồng Trong đó người mua trả trước 50% giá

trị căn nhà, khoản còn lại được ngân hàng X hỗ trợ cho vay trả góp trong vòng 15 năm, mỗi năm phải trả là 374 triệu đồng Biết lãi suất cho vay mua nhà là 12%/năm

- Diện tích đất: 61,2 m2 (3,4m x 14m), diện tích xây dựng: 55m2, nhà 1 trệt, 2,5 lầu

- Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép, nền gạch ceramic, Nhà xây dựng năm

2015 Tuổi đời kinh tế: 50 năm

- Đơn giá xây dựng nhà mới nhà tương tự: 3.500.000 đồng/m2

- Hình dáng khu đất cân đối

3 BĐS 3: Chủ nhà rao bán 10.500 triệu đồng Qua thương lượng chủ nhà đồng ý bớt 520

triệu đồng

- Diện tích đất: 115 m2 (4,6m x 25m), diện tích xây dựng: 105m2, nhà 1 trệt, 3 lầu

- Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép, nền gạch ceramic, Nhà xây dựng năm

2014 Tuổi đời kinh tế 50 năm Năm 2019 chủ sở hữu nhà sửa chữa công trình, dự kiến kéo dài thêm 1 năm nữa

- Đơn giá xây dựng nhà mới nhà tương tự: 3.700.000 đồng/m2

- Hình dáng khu đất không cân đối

Theo điều tra thị trường, TĐV thu thập được mối tương quan về đơn giá QSD đất trên thị trường theo các yếu tố chiều rộng, chiều dài và hình dáng khu đất như sau:

- Chiều rộng:

Từ 3m đến 4m: 96%

Trên 4m đến 5m: 100%

Trên 5m: 105%

- Quy mô:

Từ 60m2 đến 100m2: 100%

Trên 100m2 đến 200m2: 95%

- Hình dáng khu đất

Cân đối: 100%

Không cân đối: 95%

Bất động sản cần thẩm định giá là nằm trên mặt tiền đường X, có diện tích đất là 80m2

(5m x 16m); nhà cấp 2, gồm 1 trệt, 1 lầu, diện tích xây dựng là 80m, khung, sản bê tông cốt thép, mái lợp ngói, nền lát gạch ceramic, đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 5,5 triệu đồng/m2 Nhà được xây dựng và đưa vào sử dụng từ năm 1999, tuổi đời kinh tế của nhà

là 50 năm, năm 2015 chủ nhà tiến hành sửa chữa, theo đánh giá của thẩm định viên, việc sửa chữa làm tăng tuổi đời kinh tế còn lại của nhà thêm 5 năm

Vào thời điểm thẩm định giá, thẩm định viên thu thập được thông tin giao dịch của các bất động sản nằm trên mặt tiền đường X như sau:

- Bất động sản 1: có diện tích đất là 42m2 (3m x 14m); nhà trệt + 2 tầng + sân thượng, diện tích sàn xây dựng là 137m2; kết cấu khung, sàn mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic; nhà xây dựng năm 2009, tỷ lệ chất chất lượng còn lại là 80%; đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 7 triệu đồng/m2; đã bán với giá 2.050 triệu đồng

- Bất động sản 2: có diện tích đất 54m2 (4,5m x 12m); diện tích xây dựng là 40m, cấp 4, nhà trệt, tường gạch, mái tole, nền lát gạch men; nhà xây dựng năm 2004, tỷ lệ hao mòn

là 25%; đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 4 triệu đồng/m2 BĐS 2 vừa được bán với giá 1.850 triệu đồng

- Bất động sản 3: là một lô đất trống, có quy mô diện tích là 85m2 (5m x 17m); vừa được bán với giá 3.245 triệu đồng

Mối tương quan về đơn giá quyền sử dụng đất trên thị trường theo các yếu tố vị trí, quy

mô diện tích và hình dáng như sau:

* Về vị trí

Mặt tiền: 100%

Hẻm từ 5m trở lên: 80%

Hẻm từ 3m – dưới 5m: 60%

* Về quy mô diện tích

Từ 30m2 đến 50m2: 95%

Trên 50m2 đến 80m2: 100%

Trên 80m2 đến 100m2: 105%

* Về chiều rộng

≤3m: 90%

Trên 3m – dưới 5m: 95%

Từ 5m trở lên: 100%

Câu hỏi:

1 Theo dữ liệu đã cho, để ước tính giá trị của BĐS trên, anh (chị) sẽ sử dụng phương pháp và cách tiếp cận thẩm định giá nào?

2 Ước tính giá trị của bất động sản trên cho mục đích mua bán vào thời điểm tháng 3/2019