(Luận văn) phân tích chính sách tái định cư dự án cải tạo chung cư cũ a1, a2 nguyễn công trứ, thành phố hà nội

NGUYỄN VĂN CHIẾN PHÂN TÍCH CHÍNH SÁCH TÁI ĐỊNH CƯ - DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ A1, A2 - NGUYỄN CÔNG TRỨ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP... Đán giá chín sá h tái địn cư củ

NGUYỄN VĂN CHIẾN

PHÂN TÍCH CHÍNH SÁCH TÁI ĐỊNH CƯ

- DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ A1, A2

- NGUYỄN CÔNG TRỨ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2012

NGUYỄN VĂN CHIẾN

PHÂN TÍCH CHÍNH SÁCH TÁI ĐỊNH CƯ

- DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ A1, A2

- NGUYỄN CÔNG TRỨ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Chính sách công

Mã số: 603114

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

GS.TS DAVID O DAPICE

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2012

Tôi xin c m đoan luận văn này h àn toàn d tôi thực hiện Cá trích dẫn và số l ệu sử dụn tro g luận văn đều đ ợc đ ợc dẫn n uồn và có đ chín xá c o n ất tro g p ạm vi hiểu biết của tôi.

Luận văn này k ô g n ất thiết p ản án q an điểm của Trƣ n Đại Học Kin Tế TPHCM hay Chƣ n trìn Giản dạy Kin tế Fulbrig t.

Ký tên

Ng yễn Văn Chiến

Trƣ c hết tôi xin chân thàn cảm ơn Trƣ n Đại Học Kin tế TPHCM, Chƣ n trìn Giản dạy Kin tế Fulbrig t và c c đ n vị đã tài trợ ch chƣ n trìn , để tôi có điều kiện

đ ợc tham gia học tập tại trƣ n Tôi xin cảm ơn và gửi lời ch c sức k ỏe tới c c thầy giáo, cô giáo, n ữn n ƣ i đã dìu dắt

và hƣ n dẫn, giú đ tôi tro g suốt 2 năm học tập.

Tro g q á trìn thực hiện đề tài luận văn “Ph n t ch chín sách tái địn cư – dự á cải tạo

kh ch n cư cũ A1, A2 – Ng yễn Cô g Trứ, Th n p ố Hà Nội ”, tôi xin chân thàn cảm ơn: thầy giáo Ng yễn Xuân Thàn , thầy giáo Huỳn Thế Du, thầy giáo Cao Hào Thi và đặc biệt là sự hƣ n dẫn n iệt t n từ cô giáo Trần Thị Quế Gian , thầy David O Dapic

từ trƣ n Quản lý n à nƣ c Ken ed th ộc Đại học Harvard Chín sự hƣ n dẫn tận t n của c c thầy, cô giáo đã giú tôi h àn thàn luận văn một c ch tốt hơn.

Tôi xin cảm ơn c c bạn đ n n hiệp đến từ Cô g ty cổ p ần đầu tƣ xây dựn và p át triển

n à số 7 (HADINCO 7), c c bạn đ n n hiệp Cô g ty cổ p ần tƣ vấn xây dựn Tổn hợp NAGECCO – Bộ Xây Dựn đã giú đ , đ n viên và tạo điều kiện tốt n ất ch tôi tro g suốt q á trìn làm luận văn.

Cuối cù g tôi xin bày tỏ lò g biết ơn đ i với gia đìn tôi, n ữn n ƣời lu n n ắc n ở,

đ n viên tôi học tập và p ấn đấu.

vụ, ô n iễm môi trư n ở Hà Nội giao ch Chủ đầu tư là Cô g ty cổ p ần đầu tư Xây dựn p át triển n à số 7 (HADINCO 7) đ n ra cải tạo toàn bộ k u ch n cư cũ Ng yễn

Cô g Trứ; thực hiện thí điểm trước dự án N3, nền tản gồm: 2 dãy n à A1 và A2 và p ần đất k u vực lưu k ô g (KVLK) tại k u ch n cư.

Chủ đầu tư đ n ra giải q yết cô g tá đền b , th hồi đất và tái địn cư, có sự giám sát từ ban n àn Cụ thể chủ đầu tư làm (i) đền b p ần tài sản p át sin thêm so với bản thiết kế ban đầu của k u ch n cư theo k u g giá đền b ban hàn của Thàn p ối (i ) k i th hồi đất lấn chiếm đ ợc hỗ trợ theo đ n giá 3 % giá đất ban hàn của Thàn p ố ở năm đền b Sau k i xây dựn x n , dự án dàn một p ần diện t ch tái địn cư tại chỗ vào cuối năm

2 0 ; n ưn thán 5/2 1 dự án vẫn vư n mắc ở cô g tá đền b , th hồi đất, tái địn cư.

Phân t ch n ận thấy chín sá h đền b tài sản theo k u g n à nư c ban hàn thấp, chưa theo kịp thị trư n , đề x ất đền b tài sản theo bằn chi p í thay thế đầy đ , bất kể t n trạn p áp lý của đất (theo kin n hiệm c c dự án của Ngân hàn thế giới, Ngân hàn p át triển châu Á) Đối với c c hộ “n ảy d ” lấn chiếm đất KVLK k ô g đ ợc đền b về đất là hợp lý, chín sá h hỗ trợ th hồi đất theo đ n giá 3 % giá n à nư c ban hàn là chín sá h tốt, giú dự án n an đạt đ ợc mục t êu về chín sá h (theo Ngân hàn thế giới).

Phân t ch kiến n hị: Cá hộ tần 1 cũ cần đ ợc tái địn cư đ 1 0% diện t ch tần 1 mới.

Cá hộ KVLK mặc d k ô g đ ợc tái địn cư, n ưn với cơ chế hỗ trợ th hồi đất và đền

b tài sản theo p ư n p áp thay thế đầy đ , họ h àn toàn có thể t ếp cận mua đ ợc căn hộ tại dự án với giá mua ưu đãi bằn giá bán bìn q ân sàn sử dụn Tất cả c c hộ đều có thể

t ếp cận đ ợc căn hộ mới tại dự án, tái địn cư tại chỗ giú giảm thiểu sự xáo đ n về cuộc sốn , giú c c hộ dân n an ch n p ục hồi cuộc sốn

Đối với dự án N3 hiện vướn mắc với 2 % (4 /2 3 hộ) hộ dân chưa đ n t n về p ư n

án đền b , th hồi đất và tái địn cư Thời gian gần đây Việt Nam đã xảy ra n iều vấn đề nổi cộm l ên q an đến đất đai, tá giả kiến n hị Th n p ố chưa vội á dụn p ư n á

hội địn giá đ c lập, tá h biệt với c c cơ q an hàn chín , có sự tham gia của đại diện n à

nư c, n à n hiên cứu về địn giá và hội n hề n hiệp, d an n hiệp xã hội.

Dựa theo chín sách đền b , tái địn cư, th hồi đ t đ ợc đề xuất; kết q ả thẩm địn :

Dự án hiệu q ả về mặt kin tế, thể hiện t n đú g đắn của chủ trươn cải tạo ch n cư cũ A1, A2 (cũn n ư toàn k u Ng yễn Cô g Trứ) Dự án k ô g vữn mạn về mặt tài chín ,

k ô g đảm bảo k ả năn trả nợ (từ năm 2 1 – 2 3 ), kiến n hị dự án cần dàn ra

1 1,9 6 tỷ VND (năm 2 1 ) để p ục vụ ch việc trả nợ sau này – giá trị này c o hơn

5 ,8 6 tỷ VND (năm 2 1 ) nếu dự án theo đuổi chín sá h tái địn cư hiện hữu.

Kết q ả p ân t ch cổ đô g (HADINCO 7) k ô g đạt đ ợc mức sin lợi tối thiểu chấp n ận

đ ợc, chín sá h trợ cấp của Thàn p ố ch chủ đầu tư dự án là đú g đắn, mức trợ cấp hợp lý đ i với dự án A1, A2 là 2 ,0 2 tỷ VND (giá năm 2 1 ) Mức trợ cấp này k ô g sai

k á n iều so với mức trợ cấp 2 ,5 5 tỷ VND (năm 2 1 ) theo c c chín sá h mà dự án đan theo đuổi Do vậy Thàn p ố có thể xem xét thực hiện chín sá h tái địn cư mới vốn

đ ợc áp dụn rộn rãi ở c c nư c p át triển.

Dự án tạo ra n oại tá t ch cực rất lớn, c c hộ sốn tại ch n cư cũ và KVLK đều n ận

đ ợc lợi ích lớn, đặc biệt là c c hộ tần 1 Tu n iên một p át hiện ở luận văn là các hộ bên n o i mu căn hộ tại dự á đã bị thiệt 4 ,7 1 tỷ VND , ứn với 7,8 triệu/m 2 sở hữu.

Có thể giải thích bằn c ch đ i với n ười sở hữu căn hộ tại dự án thì lợi ích mà họ cảm

n ận đ ợc là lớn hơn n iều so với thực tế, họ sẵn sàn bỏ ra n iều hơn 7,8 triệu/m 2 so với nền kin tế để đ ợc sở hữu căn hộ, giải thích ch sở thích sở hữu n à của n ư i Việt Nam hơn c c hìn thức k á (n ư th ê n à); cũn có thể d n u ên n ân t n trạn b n b n

về giá n à tại Hà Nội tro g n ữn năm gần đây, đã giải thích ch n ữn thiệt hại của đ i

tư n sở hữu căn hộ.

LỜI CAM ĐOAN i

-LỜI CẢM ƠN - i -

TÓM TẮT LUẬN VĂN - i -

MỤC LỤC - v -

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT - vi -

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU - ix -

DANH MỤC CÁC HÌNH - x -

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU 1

-1.1 Đặt vấn đề 1

-1.2 Mục t êu của đề tài 3

-1.3 Phư n p áp n hiên cứu 3

-1.3.1 Cơ sở dữ l ệu 3

-1.3.2 Phư n p áp n hiên cứu 4

-1.4 Phạm vi của đề tài 4

-1.5 Bố cục luận văn 4

-CHƯƠNG 2 KHUNG PHÂN TÍCH VÀ TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ 6

-2.1 Phư n p áp p ân t ch kin tế 6

-2.2 Phư n p áp p ân t ch tài chín 8

-2.3 Cá t êu chí d n tro g p ân t ch 9

-2.3.1 Giá trị hiện tại rò g NPV 9

-2.3.2 Suất sin lợi nội tại IRR 9

-2.3.3 Khả năn trả nợ DSCR 9

-2.4 Chi p í sử dụn vốn - 1

-2.4.1 Chi p í sử dụn vốn nợ vay r D - 1

-2.4.2 Chi p í sử dụn vốn chủ sở hữu r E - 1

-2.4.3 Chi p í sử dụn vốn bìn q ân trọn số WACC - 1

-2.4.4 Chi p í vốn kin tế - 1

-3.1.1 Cơ sở p áp lý dự án - 1

-3.1.2 Phạm vi dự án - 1

-3.2 Đặc điểm của dự án - 1

-3.2.1 Đặc điểm 2 k ối n à A1, A2 và k u vực lưu k ô g - 1

-3.2.2 Đặc điểm dự án n à N3 - 1

-3.3 Cá th n số d n ch việc thẩm địn dự án - 1

-3.3.1 Cá th n số tài chín tro g giai đoạn xây dựn - 1

-3.3.2 Cá th n số tài chín tro g giai đoạn vận hàn - 1

-3.3.3 Lạm p át - 1

-3.3.4 Giá ch th ê k u thư n mại, th ê n à ở, giá bán n à - 1

-a Giá ch th ê k u thư n mại - 1

-b Giá bán căn hộ ở tại ch n cư mới - 2

-c Giá ch th ê căn hộ ở, ch n cư cũ - 2

-d Giá ch th ê căn hộ ở, ch n cư mới - 2

-CHƯƠNG 4 CÔNG TÁC ĐỀN BÙ, THU HỒI ĐẤT VÀ TÁI ĐỊNH CƯ - 2

-4.1 Kh n p ân t ch chín sá h và p áp lý - 2

-4.1.1 Pháp luật Việt Nam về việc đền b , th hồi đất và tái địn cư - 2

-4.1.2 Cá n hiên cứu về chín sá h đền b , giải p ó g mặt bằn , tái địn cư - 2

-4.1.3 Tiêu chí để đán giá chín sá h TĐC tốt - 2

-4.2 Phư n án tái địn cư của dự án N3 - 2

-4.3 Đán giá chín sá h tái địn cư của dự án N3 - 2

-4.3.1 Đán giá về cô g tá th hồi đất - 2

-4.3.2 Đán giá về cô g tá đền b tài sản - 2

-4.3.3 Đán giá về cô g tá tái địn cư - 2

-4.3.4 Đán giá về cô g tá tạm cư - 2

-4.3.5 Nhìn n ận q a hệ thốn p áp lý - 2

-4.4 Kết luận và kiến n hị chín sá h tái địn cư - 3

-5.2 Lịch đầu tư - 3

-5.3 Dò g t ền kin tế của dự án - 3

-5.4 Kết luận - 3

-CHƯƠNG 6 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN PHỐI DỰ ÁN - 3

-6.1 Kế h ạch vay vốn - 3

-6.2 Dò g t ền tài chín của dự án - 3

-6.2.1 Ngân lưu tài chín vào - 3

-6.2.2 Ngân lưu tài chín ra - 3

-6.3 Phân t ch kết q ả thẩm địn - 3

-6.3.1 Phân t ch trên q an điểm tổn mức đầu tư - 3

-6.3.2 Phân t ch trên q an điểm chủ đầu tư - 3

-6.4 Phân t ch p ân p ối - 4

-CHƯƠNG 7 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ - 4

-TÀI LIỆU THAM KHẢO - 4

-PHỤ LỤC - 5

-PHỤ LỤC BẢNG KHẢO SÁT - 7

-ADB Ngân hàn p át triển châu Á (Asia Develo ment Ban )

EIU Tổ chức n hiên cứu triển vọn q ốc tế (Eco omist Intel igenc Uni ) EOCK Chi p í vốn kin tế (Eco omic Op ortu i y Cost of Capi al)

HADINCO 7 Cô g ty CP đầu tƣ xây dựn và p át triển n à số 7 IRR Suất sin lợi nội tại ( nternal Rate of Return)

MARR Suất sin lợi tối thiểu chấp n ận đ ợc (Minimum At ra t ve Rate of

Return)

WACC Chi p í vốn bìn q ân trọn số (Weig ted Average Cost of Capi al)

Bảng 2.1 Ngân lưu kin tế của dự án 7

-Bảng 2.2 Suất đầu tư xây dựn cô g trìn n à ở năm 2 1 (theo QĐ 2 5/BXD n ày 2 thán 3 năm 2 1 ) 8

-Bảng 2.3 Ngân lưu tài chín của dự án 8

-Bảng 3.1 Tổn mức đầu tư dự án n à ở N3 (tỷ VND), giá thực 2 1 - 1

-Bảng 3.2 Giá trô g giữ ô tô, xe máy, xe đạp - 1

-Bảng 3.3 Giá chào bán căn hộ ở, tại ch n cư mới (triệu/m 2 / hán ), thán 1 /2 1 - 2 -Bảng 3.4 Giá chào th ê căn hộ ở, tại ch n cư cũ (triệu/m 2 / hán ), thán 1 /2 1 - 2 -Bảng 3.5 Giá chào th ê căn hộ ở, tại ch n cư mới (triệu/m 2 / hán ), thán 1 /2 1 - 2 -Bảng 4.1 Tổn hợp lợi ích n ư i BAH (trư c và sau k i có dự án) - 2 –

Bảng 5.1 Lịch đầu tư tro g chi p í xây dựn - 3 –

Bảng 5.2 Kết q ả thẩm địn kin tế của dự án - 3

-Bảng 6.1 Kế h ạch vay vốn (tỷ VND) - 3

-Bảng 6.2 Ngân lưu chi p í xây dựn , giá dan n hĩa (tỷ VND) - 3

-Bảng 6.3 Kết q ả thẩm địn tài chín của dự án - 3

-Bảng 6.4 Kết q ả thẩm địn dự án theo q an điểm chủ đầu tư - 4

-Bảng 6.5 Phân p ối lợi ích giữa c c n óm đ i tư n (tỷ VND) - 4

-Hình 1.1. Hìn ản k u ch n cƣ Ng yễn Cô g Trứ 1

-Hình 2.1. Min họa lợi ích kin tế tạo ra bởi dự án 6

-Hình 2.2. Cơ cấu vốn của dự án N3 - 1

-Hình 3.1. Vị trí k u ch n cƣ Ng yễn Cô g Trứ và dự án N3 - 1

1.1 Đặt v n đề

Hà Nội đã ch xây d n c c k u ch n cư đầu t ên d ới sự giú đ của c c ch yên gia

n ớc n oài n ay từ 1 5 Toàn Thàn p ố Hà Nội hiện đan tồ tại h n 4 6 k u ch n

cư cũ trên 8 0 k u ch n cư cũ c n c i tạo tro g c n ớc 1

Kh ch n cư Ng yễn Cô g Trứ đ ợc xây d n từ năm 1 5 , q y mô n ỏ từ 3 – 5 tần

Kh ch n cư từ g là niềm tự hào của n ư i dân th đ , n i cư n ụ ch n iều c n b

cô g ch c n à n ớc, lão thàn c ch mạn Trải q a

ch n cư đã bị x ố g c p

về chất lư n kết c u cô g trìn , có thể gây sụ đ bất

cứ lúc nào Môi tru n ở

su giảm d q á tải về cô g suất p ục v 2 , ô n iễm môi

2 3 ), n oài xây mới c c k u đ thị thì Hà Nội c n tập tru g c i tạo c c k u ch n cư cũ theo h ớ g hiện đại.

Năm 2 0 Chín p ủ ban hàn n hị q yết 3 /2 0 /NQ – CP “ ề một số giải p á để th c hiện việ cải tạ , xây d n lại các kh ch n cư cũ ” và năm 2 0 Thàn p ố Hà Nội ban hàn q yết địn số 4 /2 0 /QĐ – UBND về “ b n h n q y chế xây d n lại các kh

ch n cư bị h h n , xu n cấ trên địa b n Th n p ố Hà Nội ” đã tạo cơ sở p áp lý ch việ xây d n mới h ặ c i tạo lại c c k u ch n cư cũ.

Thàn p ố giao ch Ch đầu tư – Cô g ty cổ p ần đầu tư Xây d n p át triển n à số 7 (HADINCO 7) đ n ra th c hiện d án c i tạo toàn b k u ch n cư Ng yễn Cô g Trứ.

Ch đầu tư (CĐT) sẽ th c hiện c i tạo thí điểm trư c một p ần k u ch n cư, nền tản là 2 dãy n à ở A1 và A2 và diện t ch p ần đất lưu k ô g 4 CĐT đ n ra giải q yết c c cô g

tá l ên q an đến giải p ó g mặt bằn Cụ thể CĐT th c hiện đền b (i) n ữ g tài sản p át sin thêm so v i bản thiết kế ban đầu (đ i v i c c h dân tại k u ch n cư và c k u v c

lư k ô g (KVLK) , (i ) h trợ thêm k i th h i đất đ i v i p ần đất lấn chiếm v i đ n giá

3 % giá đất d Thàn p ố ban hàn tại năm đền b , th h i đất.

Sau k i xây d n x n d án, tái địn cư (TĐC) sẽ đ ợc th c hiện ch tất c c c h dân ở

k u ch n cư A1, A2 Cá h dân tần 1 đ ợc TĐC p ần diện t ch th ơ g mại – diện t ch

ch đầu tư tự p ân ra, p ần cò lại sẽ là p ần diện t ch ở; c c h dân tần 2, 3 và 4 sẽ đ ợc TĐC p ần diện t ch ở; và c c h dân ở KVLK sẽ đ ợc mua 1 c n h v i giá mua ư đãi.

3 Theo báo cáo Hội nghị hội quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam của liên danh PPJ (2010) “Quy hoạch chung thủ đô Hà

Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050”, tại http://hanoi.org.vn/planning/archives/36

4 Phần đất lưu không gồm (i) phần mà các hộ tầng 1(tại A1, A2) đã lấn chiếm, cơi nới thêm khi sử dụng (ii) phần mà các hộ khác ở bên ngoài tự vào lấn chiếm khu vực xung quanh A1, A2

chiếm ở KVLK c c h ch a hài lò g về mức h trợ k i th h i đất (i ) chín sá h đền b tài sản p át sin theo k u g n à n ớc ban hàn theo c c h dân là thấp; (i ) c c h dân tần 1 ch a đ n ý về chín sá h TĐC, h mu n đ ợc tái địn cư 1 0% tại k u v c kin

d an ; (iv) c c h dân KVLK cũ g có yêu c u đ ợc TĐC.

Đề tài đi vào p ân t ch chín sá h TĐC mà d án đan áp d n , so sán v i c c chín sá h TĐC mà c c d án tư n tự ở Hà Nội đã thàn cô g và c c chín sá h TĐC mà Ngân hàn thế giới (WB) và n ân hàn p át triển châu Á (ADB) hay áp d n Từ đ đề tài p ân

t ch, đề x ất chín sá h TĐC nên đ ợc áp d n tại d án.

Với chín sá h TĐC đề x ất, đề tài sẽ p ân t ch t n hiệu q ả kin tế k i th c hiện d án.

Đề tài p ân t ch và đán giá t n v n mạn về mặt tài chín của d án, đán giá về chín

sá h trợ c p hiện nay của Thàn p ố ch CĐT và đán giá lợi ích của c c đ i tư n đ ợc

h ở g n ờ d án.

Để làm sán tỏ mục t êu n hiên cứ , đề tài sẽ p ải trả lời 4 c u h i sau:

p ù h p thì d án c n p ải có biện p áp gì để tháo g ?

Câu hỏi 2 : Với chín sá h tái địn cư nêu trên, d án có hiệu q ả về mặt kin tế hay

k ô g?

Đán giá k ả năn trả n của d án?

k ô g? Nếu chín sá h trợ c p là h p lý thì mức trợ c p cụ thể (k u ến n hị) là bao

n iêu? Lợi ích man lại ch c c bên l ên q an k i th c hiện d án là n ư thế nào?

1.3.1 Cơ sở dữ l ệu

ở Tru g Qu c Cá d l ệu từ c c websi e và cô g ty n hiên cứ thị trư n (CBRE) Luận văn cò sử d n d l ệu th c p th n q a k ảo sát bằn p ỏ g vấn trực t ếp và điện th ại.

1.3.2 Phương phá nghiên cứu

Luận văn sử d n p ư n p áp thẩm địn d án; k ảo sát về giá th n q a p ỏ g vấn q a điện th ại đ i v i n ân viên môi giới của c c cô g ty bất đ n sản tại Hà Nội và c c websi e l ên q an Luận văn cũ g sử d n p ươ g p áp p ân t ch, p ư n p áp tổ g h p

về c c chín sá h b i th ờ g, th h i đất và tái địn cư của Tru g Qu c, Ngân hàn thế giới, Ngân hàn p át triển châu Á, d án c i tạo ch n cư cũ tư n tự ở Hà Nội kết h p

v i k ảo sát th c tế, th c hiện p ỏ g vấn trực t ếp n ằm xá địn về t n trạn p áp lý của

k u đất lấn chiếm ở KVLK, mức đ th n t n về chín sá h c i tạo và chín sá h tái địn

Luận văn đ ợc chia thàn 7 ch ơ g Cụ thể n ư sau:

p áp n hiên cứ ; p ạm vi n hiên cứ của đề tài, sơ lư c b cục luận văn.

và c c chi p í sử d n v n d n tro g p ân t ch.

x ất p ư n án TĐC tại d án.

đ đề tài lư n h a c c d n n ân lư kin tế vào/ ra của d án, và đán giá t n hiệu q ả kin tế.

đán giá t n v n mạn về tài chín của d theo c c chỉ t êu NPV, IRR Phân t ch d án trên q an điểm của ch đầu tư, đán giá chín sá h trợ c p của Thàn p ố.

Kết h p p ân t ch kin tế, tài chín , sẽ đán giá p ân p ối lợi ích giữa c c bên l ên q an.

Ch ơ g 2 luận văn thảo luận về k u g p ân t ch kin tế, p ân t ch tài chín ; đề c p tới c c chi p í sử d n v n, t êu chí đán giá sử d n tro g thẩm địn d án.

Ph ơ g p áp p ân t ch kin tế d n để đán giá hiệu q ả kin tế của d án; n hiên cứ

d a trên p ân t ch lợi ích, chi p í kin tế theo mô hìn chiết k ấu n ân lư ; trên cơ sở so sán giữa: có d án và k ô g có d án Giả sử trư c k i có d án thì n u c u về n à ở là

đ ờ g c u (D), đ ờn cu g ứ g v i thị trườ g n à ở là (S0), giá mua n à là C0, v i lượ g giao dịch Q0.

Khi có d án N3 làm tăn cu g từ (S0) lên (S1), đ ờ g cu g dịch ch yển san bên p ải, làm giảm giá mua n à từ C0 x ố g C1 Dự án ra đ i tạo ra 2 tá đ n thay thế và tá đ n tăn thêm, tổ g 2 tá đ n sẽ là tổ g lợi ích kin tế.

Khi có d án, tá đ n thay thế lư n c u Q0 đ i v i c c d án k á ch yển san sử d n Q0 từ d án N3 Khi d án h àn thàn , d án cũ g giải q yết n u c u ở tăn thêm (Q1 – Q0) Tổ g lợi ích kin tế tăn thêm là hìn than YC0C1Z, tro g đ tá đ n thay thế đã

t ết kiệm đ ợc chi p í YC0C1X, tá đ n tăn thêm sẽ t ết kiệm đ ợc chi p í XYZ Xem Hình 2.1

Hình 2.1

Ng ồ : Glen P.J n ins, “Ph n ch ợi ch chi p í ch các q y t địn đ u ư”,

bản dịch r.1 ,ch.9, Đại h c Harvard

đ n nào là tá đ n thay thế/ tăn thêm Quá trìn lư n h a q a c ch làm n ư vậy k á

k ó k ăn.

Lợi ích kin tế của d án đ ợc đ bằn mức sẵn lò g chi trả của n ư i dân số g ở k u

ch n cư mới N3 - ở đây có 2 đ i tư n : c c h số g tại k u ch n cư cũ và c c h bên

n oài mua n à tại d án Mức sẵn lò g chi trả của n ư i dân đ ợc xá địn bằn t ền th ê

mà n ười th ê n à sẵn sàn th ê để ở, cũ g là mức th ê mà thị trư n chấp n ận Giả địn của bài p ân t ch c c h tại ch n cư cũ chỉ chấp n ận đ ợc mức giá th ê bằn 9 % giá

th ê của thị trư n Chi p í kin tế là toàn b c c chi p í mà nền kin tế đã b ra, bao g m c c d n n ân lư : chi p í đầu tư; chi p í giai đ ạn vận hàn , bảo trì theo giá kin tế và chi p í cơ h i của đất (d t n dãy n à chỉ tồ tại đ ợc 5 năm n a, đ n th i sau 5 năm n a c c dãy n à cu i

cù g ở k u ch n cư cũ sẽ đ ợc c i tạo, d c i tạo trư c N3 p á d dãy n à A1 và A2 đã làm mất đi một p ần lợi ích kin tế) Tổ g h p lợi ích/ chi p í kin tế xem Bản 2.1 sau:

Chi p í đ u tư (kin tế) g m chi p í xây lắp, chi p í thiết bị, chi p í th ê n à của n à n ớc

để tạm cư, chi p í q ản lý d án, chi p í tư vấn đầu tư xây d n , chi p í k á và chi p í d

p ò g Kh ản chi p í giải p ó g mặt bằn , h trợ tái địn cư đ ợc coi là n ữ g k oản

ch yển giao, k ô g nằm tro g chi p í kin tế.

Cá sản p ẩm đầu vào p ục v ch xây d n d án đều đ ợc sản x ất ở tro g n ớc, d vậy c c chi p í k ô g c n p ải điều chỉn theo hàn n oại th ơ g Dò g n ân lưu chi p í đầu tư đ ợc điều chỉn bằn c ch trừ đi lợi ích d n oại tá lao đ n

Lợi ợi ích kinh tế ích kinh tế (ngân ngân lưu vào) lưu vào)

• Lợi ích kinh tế đối với các hộ bên ngoài mua nhà tại chung cư mới

Lợi ích kinh tế đối với các hộ bên ngoài mua nhà tại chung cư mới

• Lợi ích kinh tế đối với các hộ sống tại chung cư cũ chuyển sang sống tại chung cư mới

Lợi ích kinh tế đối với các hộ sống tại chung cư cũ chuyển sang sống tại chung cư mới

• Lợi ích kin tế th đ ợc từ ch th ê k u th ơ g mại

• Lợi ích kin tế th đ ợc từ dịch v g i xe Chi hi phí kinh tế phí kinh tế

(ngân ngân lưu ra) lưu ra)

• Chi Chi phí đầu tư (kinh tế) phí đầu tư (kinh tế)

• Chi p í vận hàn , bảo trì (kin tế)

• Chi p í cơ h i của đất

Bảng 2.2. Suất đầu tư xây d n cô g trìn n à ở năm 2 1 (theo QĐ 2 5/BXD n ày 2 thán 3 năm 2 1 )

Dự án Nhà ở c o tần N3 (có 2 tần n i và 3 tần hầm) thì tỷ lệ chi p í k á (n ân cô g) trên chi p í xây d n và chi p í thiết bị 1,1 /(7,0 + 0,8 ) = 0,1 8 Giả địn 8 % số lao

đ n sử d n trên cô g trườ g là lao đ n giản đ n, thì tỷ lệ n ân cô g giản đ n trên chi

p í xây d n và chi p í thiết bị 0,1 8 * 8 % = 0,1 8 = 1 ,8%.

Ng ài ra k i p ân t ch kin tế b q a tá đ n của th ế VAT, coi n ư k oản th ế VAT đầu vào và đầu ra đ ợc k ấu trừ ch n au Phân t ch c n đ ợc đán giá trên 2 kịch bản: (i) kịch bản 1: theo chín sá h tái địn cư ban đầu; (i ) kịch bản 2: theo chín sá h tái địn cư

đ ợc đ a ra ở Ch ơ g 4.

Ph ơ g p áp p ân t ch tài chín n ằm đán giá t n v n mạn về mặt tài chín ; n hiên

cứ d a trên p ân t ch lợi ích, chi p í về mặt tài chín của d án theo mô hìn chiết k ấu

n ân lư Phân t ch trên q an điểm tổ g mức đầu tư, t n toán c c d n n ân lưu tài chín vào/ra hàn năm, từ đ xá địn đ ợc n ân lư tài chín rò g của d án Phân t ch cũ g

đ ợc đán giá trên 2 kịch bản 1 và kịch bản 2 nêu trên.

Chi p í k á (triệu/m 2 )

Lợi ợi ích tài chính (ngân lưu vào) ích tài chính (ngân lưu vào)

• Doanh Doanh thu từ bán căn hộ ở thu từ bán căn hộ ở

• Doan th từ t ền th ê k u th ơ g mại

• Doan th từ t ền th ê dịch v g i xe Chi hi phí tài chính (ngân lưu ra) phí tài chính (ngân lưu ra)

• Chi Chi phí đầu tư (tài chính) phí đầu tư (tài chính)

• Chi p í vận hàn , bảo trì (tài chín )

• Th ế th n ập d an n hiệp

Chi p í đ u tư (tài chín ) g m chi p í xây lắp, chi p í thiết bị, chi p í giải p ó g mặt bằn

và tái địn cư, chi p í q ản lý d án, chi p í tư vấn đầu tư xây d n , chi p í k á và chi

p í d p ò g.

Tín k ả thi của d án về mặt tài chín và k ả năn trả n đ ợc đán giá bằn c c t êu chí thẩm địn (mục 2.3.1; 2.3.2; 2.3.3)

Dự án cò đ ợc đán giá trên q an điểm của cổ đ n Ngân lưu ch đầu tư (cổ đ n đ ợc

h ở g) bằn n ân lư rò g của d án (theo q an điểm tổ g mức đầu tư) trừ đi n ân lư n vay Dựa trên c c t êu chí thẩm địn sẽ đán giá đ ợc t n p ù h p của chín sá h trợ c p

mà Hà Nội dàn ch ch đầu tư hiện nay.

Dự án đ ợc đán giá trên 3 t êu chí cơ bản, cụ thể:

2.3.1 Giá trị hiện tại ròng NPV

Giá trị hiện tại rò g NPV là giá trị hiện tại của tất c c c d n n ân lư rò g đ ợc chiết

k ấu v i chi p í sử d n v n r

∑

= + +

NPV

1 0

) 1

2.3.2 S ất sinh lợi nội tại IRR

Suất sin lợi n i tại IRR là giá trị suất sin lợi mà tại đ NPV = 0 IRR là n hiệm r của p ươ g trìn :

C 0 – Chi p í đầu tư ban đầu

CF i – Ngân lưu rò g tại năm th i Tiêu ch ẩn đán giá: d án k ả thi k i IRR ≥ MARR, MARR là suất sin lợi tối thiểu chấp

a Xác địn tỷ lệ D/E

Theo Phụ lục 1 Phụ lục 1 , tỷ lệ n vay/v n ch sở h u (D/E) của cô g ty lu n giảm q a từ g năm.

Năm 2 0 có tỷ lệ D/E = 3,0 k á c o, sau đ giảm dần D/E = 1,0 (năm 2 1 ); n ư vậy

cô g ty đan giảm dần tỷ trọ g n vay tro g cơ c u v n q a c c năm.

Th c tế ở d án Nhà ở c o tần N3 sẽ đ ợc Thàn p ố Hà Nội ch vay v i tổ g n vay bằn 7 % tổ g chi p í xây d n và chi p í thiết bị Tư n ứ g v i tỷ lệ D/E tại d án gần bằn 1,1 (theo t n toán từ mô hìn tài chín ).

Nh vậy p ân t ch sẽ lấy tỷ lệ D/E của cô g ty = 1,0 , hệ số này v a p ản án p ù h p v i

x thế giảm dần tỷ lệ n vay ở cô g ty, v a p ản án gần đ n v i tỷ lệ th c tế gần đ n

đ i v i d án Nhà ở c o tần N3

b Xác địn hệ số β

HADINCO 7 là d an n hiệp h ạt đ n về bất đ n sản, hiện cổ p iếu của cô g ty ch a

đ ợc niêm yết trên sàn, d vậy hệ số β của cô g ty đ ợc xá địn gián t ếp th n q a một

cô g ty bất đ n sản k á tư n tự và h ạt đ n ở Hoa Kỳ.

Hệ số beta β U của d an n hiệp k ô g vay n

6 Xem Quyết định 2090/ UBND TP Hà Nội “Phê duyệt các nhóm đối tượng cho vay và khung lãi suất cho vay vốn từ Quỹ

đầu tư phát triển TP.Hà Nội”

) (

* ) 1 (

1 + − c

E t

Tro g đ : β L H = 1,2 – hệ số beta vay n của d an n hiệp bất đ n sản ở Hoa Kỳ (xem Phụ lục 3

β = * [ 1 + ( 1 − VN ) * ( ) VN = 1 , 01 * [ 1 + ( 1 − 25 %) * 1 , 08 = 1 , 83 =

c U

VN L

E

D t

Tro g đ : t c V = 2 %, th ế th n ập d an n hiệp của d an n hiệp ở Việt Nam.

(D/E) V = 1,0 ( xem mục 2.4.2.a)

c Chi p í sử d n vố ch sở h u r E

Chi p í v n ch sở h u r E đ ợc t n theo cô g th c:

RPe RPc R

Xác địn E(Re) H trực t ếp theo mô hìn CAPM v i th n t n sẵn có về suất sin lợi p i rủi

ro, hệ số bêta và mức b rủi ro thị trư n ở Hoa Kỳ.

Suất sin lợi p i rủi ro Hoa Kỳ = Lợi suất trái p iếu CPHK k hạn 1 năm, 1 /3/2 1 = 0,1 %/năm (xem Phụ Phụ lục 4 lục 4 ).

Suất sin lợi dan mục thị trư n Hoa Kỳ = Suất sin lợi tru g bìn cổ p iếu, 1 2 -2 1 =

1 ,2 %/năm (xem Phụ Phụ lục 5 lục 5 ) Suất sin lợi p i rủi ro l ch sử Hoa Kỳ = Suất sin lợi tru g bìn trái p iếu, 1 2 -2 1 = 5,4 %/năm (xem Phụ Phụ lục 5 lục 5 )

Hệ số beta bìn q ân áp d n = 1,8 (xem mục 2.4.2.b) Chi p í v n cổ p ần của cô g ty tươ g tự HADINCO 7 h ạt đ n tại Hoa Kỳ= E(Re) H = 0,1 % + 1,8 * ,7 % = 1 ,7 %

Mức b rủi ro q ốc gia là chên lệ h lãi suất mà chín p ủ Việt Nam p ải trả k i đi vay

n bằn đ n USD và lãi suất mà chín p ủ Hoa Kỳ p ải trả k i đi vay n bằn đ n USD trên thị trư n

Hàn năm Mo d ’s đán giá hạn mức t n n iệm vay n của c c q ốc gia, mức b rủi ro

q ốc gia cũ g là chên lệ h giữa lợi suất tư n ứ g v i mức t n n iệm vay n và lợi suất trái p iếu chín p ủ Hoa Kỳ Hiện nay Mo d ’s đan đán giá hạn mức t n n iệm của Việt Nam đan là B1 và của Hoa Kỳ là Aa 7 , và theo Phụ Phụ lục 2 lục 2 thì mức b rủi ro q ốc gia của Việt Nam là 4,0%

Mức b rủi ro n o i h i là k oản chên lệ h giữa suất sin lợi của một k oản đầu tư bằn

n i tệ so v i suất sin lợi của một k oản đầu tư bằn đ n USD, cũ g chín là k oản chên lệ h giữa lãi suất t ền g i VND và lãi suất t ền g i USD tại n ân hàn

Thán 5/2 1 lãi suất t ền g i VND và USD k hạn 1 năm tư n ứ g là 1 % và 2% 8 , ta tính được mức bù rủi ro ngoại hối là 9%

8 , ta tính được mức bù rủi ro ngoại hối là 9%

Chi p í vố cổ p ầ r E = 1 ,7 %+ 4% + 9% = 2 ,7 %

2.4.3 Chi phí sử dụ g vốn bình quân trọng số WACC

WACC = E / (D + E)* r E + D / (D + E)* r D

E, D là v n ch sở h u, n vay của d án, cụ thể là d án Nhà ở c o tần N3 WACC = 4 ,1 % * 2 ,7 % + (1 0% - 4 ,1 %) * 3,6% = 1 ,9 %

7 Nguồn Damodaran Online, truy cập ngày 15/03/2012 tại địa chỉ http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/

8 Nguồn Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV), truy cập tại địa chỉ http://bidv.com.vn/Tra-cuu-lai-suat.aspx ngày 30/05/2012

Theo Ng yễn Phi Hù g (2 1 ), “ Ước t n chi p í vố kin tế ở Việt Nam ” - Luận văn c o

h c MPP, chi p í v n kin tế EOCK (theo giá th c) Việt Nam là 6,6 % (năm 2 0 ), 8,2 % (năm 2 0 ) và 7,2 % (năm 2 0 ).

Khi thẩm địn d án ở Việt Nam – d án cô g ty đ ờ g Tale & Lyle Ng ệ An lấy chi p í

v n kin tế EOCK theo giá th c c n lớ h n h ặ bằn 1 % theo yêu c u của Cô g ty tài chín q ốc tế IFC th ộc Ngân hàn thế giới 9 Cá n ớc x n q an tư n tự Việt Nam

cũ g có n ữ g n hiên cứu về giá trị chi p í v n kin tế n ư năm 1 9 Ngân hàn p át triển châu Á (ADB) đã t n đ ợc chi p í v n kin tế của Phi ip ins là 1 ,5% 10 (theo giá

th c) Ng iên cứ của Glen P.Jen ins và Ch n – Yan Ku (1 9 ) cũ g ch thấy chi p í

v n kin tế EOCK tru g bìn của Phi p ins h ớ g đến 1 % (theo giá th c) 11 Dựa trên c c th n số về tham k ảo c c giá trị chi p í v n kin tế k á n au, tá giả đề

x ất lấy giá trị chi p í v n kin tế EOCK là 8%, p ù h p v i n hiên cứ về t n h ố g Việt Nam của Ng yễn Phi Hù g (2 1 ) và c c n hiên cứ tư n tự của c c tá giả k á

9 Nguyễn Xuân Thành (2012), “Nghiên cứu tình huống Công ty đường Tale & Lyle Nghệ An Việt Nam” , Chương trình

giảng dạy kinh tế Fulbright

10 Nguồn ADB, “Guidelines for the Economic analysis of Projects – Appendix 20: Economic Opportunity Cost of

Capital”

11 Glenn P.Jenkins, Chun – Yan Kuo (1998), “Estimation of the National Parameters for Economic Cost – Benefit

Analysis for the Philippins – Concluding Remarks”

Ch ơ g 3 luận văn sẽ tập tru g đi vào giới thiệu d án, mô tả c c số l ệu t n toán đ ợc

d n ch mục đích thẩm địn

3.1.1 Cơ sở phá lý dự án

Ch đầu tư d án là Cô g ty CP đầu tư xây d n và p át triển n à số 7 (HADINCO 7) –

cô g ty co trực th ộc Tổ g cô g ty đầu tư p át triển n à Hà Nội 12 Ch đầu tư (CĐT)

đ ợc giao đ n ra điều tra xã h i h c, k ảo sát, đán giá hiện trạn , lập q y h ạ h chi t ết

và c i tạo, xây d n lại toàn b k u ch n cư Ng yễn Cô g Trứ.

Năm 2 0 Chín p ủ ra n hị q yết 3 /2 0 /QĐ – CP “ ề một số giải p á để th c hiện việ cải tạ , xây d n lại các kh ch n cư cũ ” và năm 2 0 Thàn p ố Hà Nội ban hàn

q yết địn số 4 /2 0 /QĐ – UBND “ ề b n h n q y chế xây d n lại các kh ch n cư

bị h h n , xu n cấ trên địa b n Th n p ố Hà Nội ” là cơ sở tạo t ền đề ch việ th c hiện c c d án c i tạo ch n cư cũ ở Hà Nội.

3.1.2 Phạm vi dự án

Kh ch n cư cũ Ng yễn Cô g Trứ nằm ở p ư n Ph Huế, q ận Hai Bà Trưn , Hà Nội.

Vị trí toàn k u ch n cư giới hạn b i Phía Bắ giáp p ố Ng yễn Cô g Trứ, p ía Nam giáp p ố Trần Cao Vân, p ía Đô g giáp p ố Lê Gia Địn và p ía Tây giáp p ố Yên Bái, bện viện b u điện.

Dự án n à ở c o tần N3 th ộc một p ần ch n cư cũ Ng yễn Cô g Trứ, đ ợc th c hiện

c i tạo thí điểm trư c Vị trí d án nằm ở p ía Đô g Nam của k u, p ía Đô g giáp đ ờ g

Lê Gia Địn , p ía Nam giáp n à CT6, p ía Tây giáp n à N2B và p ía Bắ giáp n à HH2;

q y mô c i tạo d kiến g m 2 k ối n à A1, A2 và KVLK q an A1, A2.

12 Công ty cổ phần đầu tư xây dựng phát triển nhà số 7 Hà Nội (HADINCO 7), truy cập tại địa chỉ

http://www.handico7.com/?vportal=abouts&cm=495 ngày 14/3/2012 Theo báo cáo tài chính HADINCO 7 có vốn điều lệ 35 tỷ VND (năm 2010) và có kết quả hoạt động kinh doanh tốt, có lợi nhuận ròng dương trong suốt từ năm 2007 đến 2010.

(Ng ồ : hìn ả h ch p ừ g o le earth)

3.2.1 Đặc điểm 2 khối n à A1, A2 và kh vực lưu không

Có 1 2 h (1 5 n ân k ẩu) đan sin số g tại ch n cư cũ A1, A2 (c o 4 tần ) và có 3

h (1 4 n ân k ẩu) đan số g ở KVLK Có 5 % số h dân dân tần 1 và KVLK tham gia kin d an b ô bán, cò lại c c h chỉ sử d n ch mục đích ở.

Tổ g diện t ch đất bị th h i 4 3 m 2 ; có 1 5 m 2 (n à A1 và A2), 1 0 m 2 (diện t ch lư

k ô g) và 1 7 m 2 (k u v c sân ch i, giao th n ) Tổ g diện t ch sàn xây d n A1, A2 là

6 2 m 2 , diện t ch c c h dân tự cơi n i 2 7 m 2

3.2.2 Đặc điểm dự án n à N3

Dự

án N3

k u ở; tần 2 là tần k th ật) Tổ g diện t ch sàn sử d n k oản 1 1 8 m 2 v i 3 0 c n

h Cá th n số cụ thể xem Phụ Phụ lục 6 lục 6 và Phụ Phụ lục 7 lục 7

3.3.1 Các thông số tài chín trong giai đ ạn x y dựng

Xá địn tổ g mức đầu tư theo c c điều k oản của Luật xây d n số 1 /2 0 /QH1 n ày

2 /0 /2 0 của Qu c h i k óa XI k h p th 4; Th n tư số 0 /2 1 /TT – BXD n ày

2 /5/2 1 của Bộ Xây Dựn ; và Qu ết địn 9 7/QĐ/BXD n ày 2 /9/2 0 của Bộ Xây Dựn về “ Cô g b địn mức chi p í q ả lý d á và tư vấ đ u tư xây d n cô g trìn ”, tất c c c th n số về giá đã đ ợc điều chỉn v i đ n giá thán 1 / 2 1 và đã trừ đi th ế VAT Kết q ả t n toán thể hiện ở Bảng Bảng 3.1 3.1 Chi t ết xem Phụ Phụ lục 8 lục 8 :

13 Theo tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam, chung cư thường được thiết kế với khả năng chịu lực thời hạn 50 năm

+ Chi p í h trợ th h i đ t các h tầ g 1 triệu VND 7,1 5

+ Chi p í h trợ th h i đ t 3 h KVLK triệu VND 1 ,3 1

+ Chi p í đền b tài sả p át sin thêm tầ g 1,2,3 triệu VND 4,3 0

+ Chi p í đền b tài sả p át sin thêm tầ g 4 triệu VND 5,1 0

+ Chi p í đền b tài sả p át sin thêm KVLK triệu VND 4,6 0

+ Chi p í th ê n à củ n à n ớc (p ục vụ ch TĐC) triệu VND 2,4 3

Chi p í k á Gk (có kể lãi vay tro g th i gian xây d n ) triệu VND

+ Lãi vay tro g th i gia xây d n (theo t n toán)

+ Chi p í kh c(kh n k lãi vay tro g th i gia xây

+ Chi p í d p ò g d p át sin kh i lư n (theo t n toán)

+ Chi p í d p ò g d trư t giá (theo t n toán)

Giai đ ạn vận hàn CĐT d kiến có 9 n ư i tham gia vào cô g tá q ản lý ở tần hầm và

k u th ơ g mại của CĐT Đối v i k u v c sở h u ch n thì CĐT cù g v i c c h dân lập

ra ban q ản lý, vận hàn trên n u ên tắ c n bằn th chi 14 Do vậy c c chi p í và lợi ích

p át sin tro g giai đ ạn bảo hàn chỉ c n xem xét đ i v i tần hầm và k u th ơ g mại của CĐT, giai đ ạn vận hàn d kiến bảo trì là 5 năm/ ần.

Tần hầm sẽ đảm bảo ch 1 8 xe ô tô, 1 3 xe máy và 3 0 xe đạp đ ợc g i Giá g i xe

mà d án n ận đ ợc sẽ bị điều chỉn theo Qu ết địn 4 /2 1 /QĐ – UBND “ ề việ th

p í trô g giữ x đ p, x máy và ô tô trên địa b n Th n p ố Hà Nội ” ra n ày 2 /1 /2 1 ,

đ ợc áp d n từ năm 2 1 Giá g i xe th ờn đ ợc n à n ớc điều chỉn 2-3 năm/1 lần.

Cụ thể giá trô g giữ xe đ ợc thể hiện ở Bản 3.2 sau:

Th c tế hiện c c điểm tro g giữ xe cò thiếu, lu n tro g t n trạn q á tải về p ục v , mức giá trô g giữ xe th ờ g c o h n mức p í mà n à n ớc ban hàn 15 Theo khảo sát mức phí trông xe thường cao hơn nhiều so với mức quy định của Hà Nội, giả định mức phí thị trường cung cấp bằng 1,5 lần mức phí ban hành

15 Theo khảo sát mức phí trông xe thường cao hơn nhiều so với mức quy định của Hà Nội, giả định mức phí thị trường cung cấp bằng 1,5 lần mức phí ban hành.

hàn thế giới (WB) cũ g n ận địn lạm p át Việt Nam năm 2 1 sẽ ở vào k oản

1 ,5% 17 , WB đề c p mức lạm p át ổ địn của Việt Nam k oản 5 – 6% Ph Thị Kim Chi và n óm n hiên cứu (2 1 ) “ Dự b o triển vọ g kin tế Việt Nam n m 2 1 ”, Tru g tâm Th n t n và Dự báo KT-XH Qu c gia, Bộ Kế h ạ h và Đầu tư – d báo n iều k ả năn lạm p át Việt Nam 2 1 là 9% - mức lạm p át 9% h àn toàn k ả thi k i theo Tổ g cục th n kê cô g b lạm p át 3 thán đầu năm tăn 2,5 % so v i thán 1 /2 1 Phân

t ch đề x ất sử d n chỉ t êu lạm p át năm 2 1 là 9%, và c c năm từ 2 1 – 2 1 là 7,8%, c c năm cò lại mức lạm p át đ ợc lấy 5%.

3.3.4 Giá cho th ê khu thương mại, th ê n à ở, giá b n n à

Dữ l ệu về giá đ ợc lấy từ c c websi e l ên q an đến bất đ n sản, báo c o của tổ ch c có

u t n n ư CBRE – tổ ch c d y n ất đã đán giá và cô g b th n t n đầy đ về thị trư n bất đ n sản hàn q ý.

a Giá ch th ê kh th ơ g mại

Giá ch th ê k u th ơ g mại đ ợc p ân t ch d a trên d l ệu k ảo sát của tổ ch c CBRE

cô g b vào từ g q ý của năm 2 1 Chi t ết xem thêm Phụ Phụ lục 9 lục 9

Kh th ơ g mại tại d án N3 giố g n ư tru g tâm th ơ g mại q y mô n ỏ Mức giá chào

th ê đ ợc lấy theo giá chào th ê tru g bìn – n oài k u tru g tâm, d k u th ơ g mại nằm tại vị trí kém t ện lợi về giao th n nên chỉ p ục v tốt tại địa bàn bao q an d án, n oài

ra h ạt đ n th ơ g mại kết h p v i k u ở thì k ô g thể h ạt đ n ch yên n hiệp, sự

b Giá b n că h ở tại ch n cư mới

Giá chào bán c n h tại ch n cư mới tại vị trí gần d án N3 đ ợc k ảo sát từ websi e của

c c cô g ty bất đ n sản Th n t n chi t ết giá xem Phụ Phụ lục 10 lục 10 Bản 3.3 thể hiện kết q ả

th n kê mô tả d l ệu.

Giá chào bán tru g bìn c n h ch n cư mới là 5 ,6 5 triệu/m 2 , giá chào bán tru g vị là

5 triệu/m 2 và giá chào bán hay xảy ra (yếu vị) là 6 triệu/m 2 Cá d án k ảo sát hiện vẫn đan xây d n , cu i năm 2 1 sẽ bàn giao n à.

Giá bán c n h đ ợc giao dịch bằn 0,8 lần giá chào bán tru g bìn c n h (xem Bảng Bảng khảo sát 1

khảo sát 1 ), tư n ứ g v i mức giá 4 ,1 triệu/m 2 , t n ch cu i năm 2 1 Mức tăn giá bán c n h đ ợc điều chỉn bằn lạm p át hàn năm.

c Giá ch th ê că h ở, ch n cư cũ

Giá chào th ê c n h ở, tại ch n cư cũ đ ợc k ảo sát thán 1 /2 1 Th n t n chi t ết xem Phụ Phụ lục 11 lục 11 Bản 3.4 thể hiện kết q ả th n kê mô tả d l ệu.

Giá chào th ê tru g bìn c n h ch n cư cũ 0,1 3 triệu/m 2 / hán , giá chào th ê tru g vị là 0,1 triệu/m 2 và giá chào th ê hay xảy ra (yếu vị) là 0,1 triệu/m 2 / hán Giá th ê th c tế bằn 0,9 lần giá chào th ê tru g bìn (xem thêm Bảng Bảng khảo sát 1 khảo sát 1 ), tư n ứ g v i mức giá 0,1 2 triệu/m 2 / hán , giá t n ch năm 2 1 Mức tăn giá th ê c n h ch n cư cũ đ ợc điều chỉn bằn lạm p át hàn năm.

d Giá ch th ê că h ở, ch n cư mới

Giá chào th ê c n h ở, tại ch n cư cũ đ ợc th c hiện k ảo sát vào thán 1 /2 1 Th n

t n chi t ết giá xem thêm Phụ Phụ lục 12 lục 12 Bản 3.4 thể hiện kết q ả th n kê mô tả d l ệu.

Giá chào th ê tru g bìn c n h ch n cư mới 0,2 0 triệu/m 2 / hán , giá chào th ê tru g vị

là 0,2 4 triệu/m 2 và giá chào th ê hay xảy ra (yếu vị) là 0,2 8 triệu/m 2 / hán Giá th ê

th c tế bằn 0,9 lần giá chào th ê tru g bìn (xem thêm Bảng Bảng khảo sát 1 khảo sát 1 ), tư n ứ g v i mức giá 0,1 8 triệu/m 2 / hán , giá t n ch năm 2 1 Mức tăn giá th ê c n h ch n cư mới đ ợc điều chỉn bằn lạm p át hàn năm.

Ch ơ g 4 luận văn p ân t ch cô g tá đền b , th h i đất và tái địn cư, t m hiểu n u ên

n ân làm ch d án chậm bàn giao mặt bằn Luận văn đ a ra g i ý đẩy n an t ến đ đền

b , th h i đất và tái địn cư d án.

4.1.1 Phá luật Việt Nam v việ đền bù, thu hồi đ t và tái định cư

Quá trìn đền b , th h i đất và tái địn cư (TĐC) hiện đ ợc điều chỉn b i n iều văn bản

p áp luật Theo Ngân hàn thế giới (WB) (2 1 ) 19 thì Việt Nam đã ban hàn : Luật đất đai

2 0 ; Ng ị địn 1 1 n ày 2 /1 /2 0 về việ thi hàn luật đất đai Ng ị địn 1 7 n ày

0 /1 /2 0 về việ b i th ờ g, h trợ tái địn cư k i n à n ớc th h i đất Ng ị địn 1 8

4.1.2 Các nghiên cứu v chín sách đền bù, giải phóng mặt b ng, tái địn cư

Quá trìn p át triển kin tế xã h i lu n kéo theo sự thay đ i về ch ở, p át sin c c cô g

tá th h i đất, đền b và TĐC Theo Jo n Biz r, To Ragsdale (1 9 ) Tru g Qu c đã rất thàn cô g tro g chín sá h TĐC – hìn mẫu ch sự thàn cô g ch c c d án có sự tham gia của Ngân hàn thế giới (WB) và Ngân hàn p át triển châu Á (ADB) Theo kin

n hiệm một chín sá h TĐC tốt p ải (i) đảm bảo có số n ư i TĐC là thấp n ất, chín

sá h TĐC đ ợc p ân t ch n ay từ giai đ ạn t ền k ả thi của d án; (i ) chín sá h b i

th ờn đầy đ ch n ư i BAH; (i i) đảm bảo ch n ười BAH k ôi p ục đ ợc th n ập.

19 Tổng hợp từ báo cáo “Dự án quản lý thủy lợi phục vụ phát triển Nông thôn vùng Đồng bằng sông Cửu Long”, Ngân

hàng thế giới

và CĐT Theo chín sá h b i th ờ g đất thì n ư i BAH đ ợc trả lại một p ần đất n n

n hiệp và n ận trợ c p thêm 1 k oản bằn t ền Khi n ận thấy n ư i BAH sử d n t ền b i

th ờ g mua TV, xe máy… thì n ay lập tức CĐT và chín q yền địa p ươ g yêu c u

n ư i BAH k á k i n ận t ền p ải sử d n vào p ục v sản x ất Chín sá h b i th ờ g tài sản (c y trồ g, vật kiến trúc) đ ợc xá địn bằn chi p í thay thế (k ô g t n k ấu hao), b i theo CĐT c ch t n theo k u g n à n ớc v n dĩ mơ h và giá th ờ g k á thấp.

Đặ biệt, chín sá h p ục h i cu c số g và th n ập là v cù g q an trọ g Mục t êu

ch n cố gắn giữ n u ên vẹn cu c số g mới theo c c q an hệ cộ g đ n làn xã n ư trước k i có d án, giú tăn thêm k ả năn h a n ập tro g cu c số g mới c c dịch v hạ tần , trư n h c, bện viện, t ếp c n đ ờ g giao th n tốt h n Ng ời BAH cò đ ợc làm việ tại c c d an n hiệp, làm dịch v lâm n ư n hiệp h ặ đ ợc đào tạo x ất k ẩu lao

đ n , đào tạo n hề Cu i cù g CĐT tham gia đán giá t n k ả thi và rủi ro của c c

p ư n án p ục h i th n ập để có điều chỉn ch p ù h p Theo k ảo k ảo sát sau k i TĐC thì đa số n ư i BAH đều p ục h i đ ợc th n ập so v i trư c kia.

Năm 2 1 WB ch Việt Nam vay v n ưu đãi để th c hiện d án xây d n và c i tạo hệ

th n th át n ớc thị xã Bỉm Sơn, Than Hóa WB yêu c u CĐT t n toán giảm tối thiểu

c c tá đ n TĐC và th h i đất Dự án p ải th h i 5 2 0m 2 đất tại 8 p ư n xã của thị

xã Bỉm Sơ , WB yêu c u c n xem xét b i th ờ g th a đán , kể c n ữn đ i tư n k ô g

có q yền sử d n đất Biện p áp giảm thiểu tá đ n đ ợc xem xét n ay từ k âu thiết kế

và lập báo c o đầu tư, và có sự tham gia của chín q yền địa p ư n , c c h dân BAH vào

cô g tá h ạ h địn và ch ơ g trìn TĐC Ng ài ra n ữ g n ư i BAH c n đ ợc h trợ kế sin n ai, í n ất k ôi p ục đ ợc mức đ cu c số g trư c k i di d i.

Theo Lê Quan Tố (2 1 ) tại d án mở rộ g k u kin tế Du g Quất thì một chín sá h TĐC thàn cô g c n p ải có sự tham gia n iều h n của n ư i dân vào toàn b q y trìn ,

20 Nguồn ADB(2006), “Project Case Studies in the People’s Republic of China”, Asian Development Bank’s Involuntary

Resettlement Safeguards

n ư i già, trẻ n ỏ, n ư i k ô g có đất, để ch h k ô g rơi vào trạn thái đ i n hèo.

4.1.3 Tiêu chí để đ nh giá chín sách TĐC tốt

Tổ g h p c c n hiên cứu về chín sá h TĐC và Lê Quan Tố (2 1 ), một chín sá h tốt

c n p ải (i) số n ư i TĐC p ải đảm bảo thấp n ất, q á trìn TĐC p ải đ ợc tham vấn đầy

đ n ư i BAH n ay từ q á trìn lập báo c o t ền k ả thi, q á trìn th c hiện, sự giám sát đầy đ từ n ười BAH và chín q yền; (i ) chín sá h TĐC c n giảm thiểu p á v cu c

số g theo c u trúc cộ g đ n làn xã so v i trư c k i có d án, t ền đề giú n ư i dân dễ

h a n ập v i cu c số g mới (i ) chín sá h đền b th a đán ; có thể xem xét h trợ th

h i đất đ i v i n ữn k u đất k ô g có q yền sử d n đất, để đạt đ ợc mục t êu chín

sá h; giá trị tài sản đ ợc đền b theo chi p í thay thế theo giá thị trư n (k ô g t n k ấu hao); (iv) đảm bảo cu c số g n ư i BAH sau q á trìn TĐC sẽ tốt h n h ặ bằn cu c

số g trước k i có d án, cu c số g mới c n đ ợc cu g c p đầy đ cơ sở hạ tần , giáo d c,

y tế và gắn v i tạo việ làm, đào tạo n hề, giú n ư i BAH k ôi p ục th n ập tốt h n; ; (v) c n q an tâm n iều h n đến c c đ i tư n dễ bị tổ th ơ g n ư n ư i già, trẻ n ỏ,

n ữ g n ư i k ô g có đất và n ư i bị tàn tật, k ô g để h rơi vào v n luẩn q ẩn của đ i

n hèo.

Năm 2 0 Hà Nội có ch trươ g c i tạo ch n cư cũ Ng yễn Cô g Trứ, bắt đầu thí điểm

d án N3 Ban đền b giải p ó g mặt bằn đ ợc thàn lập g m CĐT và chín q yền địa

p ư n CĐT đ n ra điều tra xã h i h c, cô g b ch n ư i dân về d địn th c hiện d

án, p ư n án đền b , th h i đất và TĐC CĐT th c hiện cô g tá đền b giá trị tài sản

p át sin thêm so v i hiện trạn ban đầu v i sự giám sát của chín q yền Đối v i đất lấn chiếm ở k u v c lư k ô g (KVLK), c c h đ ợc h trợ thêm k i th h i đất v i đ n giá

là 3 % 21 theo k u g giá đất ban hàn hàn năm của Thàn p ố Tro g q á trìn xây d n

21 Báo cáo dự án đầu tư Công trình nhà ở cao tầng N3 – HADINCO 7

cò đ ợc CĐT h trợ cu c số g tạm cư 3 triệu đ n / thán /h Th n t n xem thêm ở Phụ Phụ

lục 14

lục 14

Sau k i th c hiện x n d án, c c h dân sẽ đ ợc TĐC và k ô g p ải trả t ền TĐC dàn

ch tất c c c c n h tại k u ch n cư cũ A1 và A2 Theo ch trư n hiện tại, c c h tần

1 k u cũ đ ợc TĐC một p ần diện t ch th ơn mại – là c c kios d CĐT tự p ân ra, p ần

cò lại sẽ dàn ch TĐC diện t ch ở Cá h tần 2,3 và 4 chỉ đ ợc TĐC p ần diện t ch ở.

Cá h sẽ p ải trả thêm t ền đ i v i p ần diện t ch tăn thêm n oài diện t ch TĐC v i giá mua ư đãi bằn suất đầu tư bìn q ân của sàn sử d n Diện t ch TĐC đ ợc xá địn bằn 1,4 lần diện t ch n à h p p áp cũ, có điều chỉn thêm hệ số ch yển tần K 22 (xem chi

t ết Phụ Phụ lục 15 lục 15 ) Cá h ở KVLK k ô g đ ợc TĐC, đ ợc xem xét mua 1 c n h diện t ch

n ỏ tại ch n cư mới v i giá mua ư đãi Giá mua ư đãi đ ợc xá địn bằn 1.2 lần suất đầu tư bìn q ân của sàn sử d n Tổ g h p lợi ích c c h đ ợc thể hiện ở Bản 4.1 sau:

22 Xem Điều 7, QĐ 48/2008 – QĐ.UBND về việc “Ban hành quy chế cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng

trên địa bàn TPHN” và báo cáo dự án đầu tư Công trình nhà ở cao tầng N3

Diện t ch sàn theo sổ đ

Tái địn cư sàn (ở và kios th ơ g mại)

v i diện t ch = 1,4 lần diện t ch cũ

Ch a xá địn đ ợc diện t ch kios Diện t ch sàn tại KVLK Hỗ trợ th ban hàn h i đất v i giá 3 % giá đất

Tài sản p át sin thêm trên c n h

Đền b v i giá trị tài sản (có k ấu hao), địn giá theo k u g n à n ớc

Diện t ch đất lưu k ô g

Hỗ trợ th h i đất v i giá 3 % giá đất ban hàn , đ ợc mua c n h giá ư đãi

Dự án c i tạo ch n cư cũ Ng yễn Cô g Trứ tá đ n đến 1 0% c c h dân, h đều là

n ữ g n ư i BAH b i chín sá h, k ô g thể giảm thiểu tối đa n ữ g n ư i BAH k i c i tạo ch n cư cũ Ng yễn Cô g Trứ Sau đây p ân t ch sẽ đi sâu vào đán giá về cô g tá đền b , th h i đất và TĐC.

4.3.1 Đán giá v công tác th hồi đ t

Cá h số g tần 2,3,4 tại k u ch n cư hiện h u đều có sổ sá h h p p áp về diện t ch ở,

k i th h i c n h h chỉ có v ớn mắ về đ n giá đền b tài sản mà k ô g có v ớn mắ nào l ên q an đến đất đai.

Cô g tá th h i đất của c c h dân tần 1 và c c h số g KVLK diễn ra p ức tạp d c c

h lấn chiếm đất p ục v ch h ạt đ n ở Tu n iên theo n u ên trạn q y h ạ h ban đầu

k u ch n cư thì KVLK đã tồ tại và vị trí KVLK là vị trí sân ch i, hàn lan an toàn, d

th i gian sử d n c c h tự ý lấn chiếm bất h p p áp, và h k ô g p ải đ n bất cứ k oản

p í nào về đất đai l ên q an đến k u v c sử d n bất h p p áp (xem thêm Bảng khảo sát Bảng khảo sát 2) Theo chín sá h WB (2 1 ), “ Dự á n u n lợi v n biển vì sự p át triển bền vữn ” tại

2 t n ven biển ở Việt Nam, d án n ằm h trợ n hề c p át triển bền v n : đ i v i

n ữ g n ư i BAH sử d n đất k ô g h p p áp, d án vẫn xem xét h trợ k i th h i đất

để đạt đ ợc mục t êu chín sá h Tu n iên theo ADB (2 0 ), tại “ Dự á p át triển to n diện kin tế xã h i Th n p ố Th n Hó ”, đ i v i n ư i BAH k ô g có ch n n ận sử

d n đất, n ư i th ê đất, n ư i n ảy d sẽ k ô g b i th ờ g và h trợ th h i đất, có thể xem xét h trợ đ i v i c c h dễ bị tổ th ơ g, h n hèo Đối v i d án N3 tại Ng yễn

Cô g Trứ, CĐT đ a ra mức h trợ dàn ch c c h 3 % theo giá đất ban hàn của Thàn

p ố, tươ g đ ơ g mức h trợ 7,2 triệu/m 2 (tại năm 2 1 ) đ i v i đất lấn chiếm KVLK,

d vậy theo đán giá ch q an thì đây mức h trợ chấp n ận đ ợc; xét cụ thể mức h trợ trên cò c o h n c mức q y địn theo Ng ị địn 3 của Chín p ủ năm 2 0 và Qu ết địn 4 của UBND Thàn p ố Hà Nội năm 2 0 về cơ chế c i tạo ch n cư cũ, q y địn

k ô g c n p ải h trợ về đất đai đ i v i trư n h p cơi n i và lấn chiếm KVLK.

4.3.2 Đán giá v công tác đền bù tài sản

của c c d án n i ch n cò thấp và ch a p ù h p v i th c tế 23 Theo chín sá h của ADB (2 0 ), “ Dự á p át triển to n diện th n p ố Th n Hó ” h ặ WB (2 1 ), “ Dự á xây d n , cải tạ hệ th n th át n ớc thị xã Bỉm S n – Th n Hó ” hay kin n hiệm thàn cô g ở Tru g Qu c gắn l ền v i chín sá h n ư i BAH n ận đ ợc đền b về mất mát ở chi p í thay thế (k ô g t n k ấu hao), bất kể ở c c t n trạn p áp lý của k u đất ở,

k ô g p ân biệt thàn thị và n n th n Cá h th c xá địn p ư n th c đền b q a chi

p í thay thế sẽ giú đ ợc n ư i BAH n ận đ ợc lợi ích sau k i có d án tốt h n h ặ bằn

so v i trư c d án Theo điều tra xã h i h c của ch đầu tư, có 1 /3 h đan số g tro g

c c c n n à c p 4 bán kiên cố, chỉ có 5/3 h là đan ở c n n à 2,5 tần , n ư vậy p ần

đ n cu c số g của c c h ở KVLK dễ bị tổ th ơ g h n b i chín sá h c i tạo Mức đền

b tài sản theo k u g ban hàn thấp, sẽ k ó có thể tạo điều kiện ch c c h dân có đ ợc một c n n à sau k i có d án, ản h ở g tới cu c số g sau k i sau này.

4.3.3 Đán giá v công tác tái định cư

Chín sá h TĐC ch c c h dân ở n ay tại vị trí cũ, việ TĐC cơ bản k ô g p á v cu c

số g của c c cư dân tại k u ch n cư cũ Ng yễn Cô g Trứ Cơ sở hạ tần , giáo d c, y tế

và c c mối q an hệ k á vẫn đ ợc giữ v n so v i trước k i có d án Ng ời dân sẽ k ô g

p ải mất th i gian làm q en v i cu c số g mới, gia tăn k ả năn p ục h i th n ập và

cu c số g sau TĐC Ng ài ra:

Đối với các h d n ở tầ g 2,3,4 , chín sá h TĐC k ô g gặp v ớ g mắ , b i lẽ diện t ch TĐC bằn 1,4 lần diện t ch h p p áp cũ, cũ g đảm bảo sau k i TĐC thì n ười dân số g tro g 1 c n h rộ g h n và chất lư n cu c số g tốt h n hẳn so v i trư c k i có d án.

Đối với các h d n tầ g 1 , theo chín sá h TĐC c c h đ ợc n ận 1 kios bán hàn , p ần

cò lại đ ợc b trí TĐC k u v c ở Diện t ch c c kios d CĐT chia ra, t n đến thán

23 Theo “tổng kết công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư tại Quảng Ngãi 2005 – 2010” – UBND tỉnh Quảng Ngãi (2011) thì đơn giá một số loại cây trồng, hoa màu, vật kiến trúc còn bất hợp lý, thiếu sót, chậm thay đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tế

án lựa ch n TĐC; chín sá h TĐC của CĐT dàn ch c c h tần 1 ch a rõ ràn , dẫn đến lợi ích mà c c h dân ch a rõ mìn th c sự n ận đ ợc là bao n iêu.

Kin n hiệm từ một d án c i tạo ch n cư cũ B7, B1 Kim Liên tại q ận Đố g Đa năm

2 0 , tươ g tự d án N3 Ng yễn Cô g Trứ Theo cơ chế TĐC ban đầu c c c n h tần 1

cũ đ ợc ư t ên th ê lại 1 kios ở tần 1 mới có diện t ch tư n đ ơ g v i diện t ch cũ,

đ ợc n ận thêm 1 c n h TĐC tươ g đ ơ g v i v i diện t ch c n h cũ, và có thể đ ợc xem xét mua thêm 1 c n h từ tần 5 trở lên theo giá ư đãi Thán 4/2 0 cô g tá TĐC bắt đầu, n ư g chỉ có 2 h dân vào ở, hàn trăm h k ô g chịu vào ở TĐC vì CĐT tăn giá bán, c c h dân tần 1 k ô g chịu cơ chế TĐC ban đầu 24 Năm 2 0 Thàn p ố chỉn sửa cơ chế TĐC, kết q ả hầu hết c c h dân hài lò g v i cơ chế mới này Theo kế h ạ h TĐC mới, c c h dân đ ợc TĐC đ n vị trí tần cũ của mìn Cá h dân tần 1 cũ đ ợc

n ận lại diện t ch TĐC tại tần 1 mới tư n đ ơ g, c c h tần cò lại đ ợc n ận diện t ch TĐC lớ h n 1.4 lần so v i diện t ch h p p áp cũ Xem thêm Bảng Bảng khảo sát 3 khảo sát 3

Theo p ư n án TĐC tại d án N3 đ ợc đ a ra thì có 1 h dân tần 1 ch a chấp n ận, h

mu n tăn thêm diện t ch TĐC tại k u th ơ g mại, sự đ i h i diễn ra kéo dài su t từ năm

2 0 đến nay và làm chậm t ến đ d án Phân t ch xét thấy p ư n án TĐC chấp n ận

đ ợc là CĐT b trí TĐC toàn b diện t ch h p p áp cũ vào k u th ơn mại (theo kin

n hiệm thàn cô g từ d án Kim Liên), n ư thế cũ g đảm bảo ch lợi ích c c h n ận

đ ợc k i TĐC tốt h n trư c đ

Đối với các h d n KVLK , hiện c c h này k ô g đ ợc TĐC, c c h chỉ đ ợc mua ư đãi

1 c n h diện t ch n ỏ v i giá mua bằn 1.2 lần suất đầu tư bìn q ân sàn sử d n , theo

t n toán thì thấy đ ợc kết h p t ền h trợ đất và đền b tài sản theo chi p í thay thế sẽ

k ô g đảm bảo ch c c h dân có thể mua đ ợc 1 c n h tại k u TĐC mới (xem chi t ết

24 Xuân Thu (2005), “Bao giờ các hộ dân được vào ở?” ,