Những điểm mới trong dự thảo luật nhà ở (sửa đổi) và luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và tác động tt bđs cục qln

Về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở do cá nhân nước ngoài sở hữu tại Việt Nam nêu tại điểm a khoản 2 Điều 22 của dự thảo Luật Nhà ở 2014 có quy định cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh

NHỮNG ĐIỂM MỚI TRONG DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI) VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI) CÙNG MỘT SỐ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Hoàng Hải

Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS

I Vai trò, tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam

1 Vai trò

Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường rất quan trọng của nền kinh tế quốc dân, thu hút các nguồn lực và thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển (thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động, khoa học công nghệ…), đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân, phát triển đô thị, thu hút du lịch…

Trong những năm qua, đóng góp của hoạt động BĐS đối với GDP có xu hướng tăng (ngành kinh doanh BĐS khoảng 3,6%; ngành xây dựng khoảng 10,6% theo số liệu của TCKT đến năm 2022) Giá trị vốn hóa ngành bất động sản ước tính khoảng 1,7 - 1,8 triệu tỷ đồng Tính trung bình đóng góp của ngành xây dựng và bất động sản các năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu

ngân sách (trong đó ngành bất động sản trực tiếp chiếm khoảng 4,5%, đóng

góp trung bình khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP)

2 Tiềm năng của thị trường

Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cả năm 2022 đã tăng thêm 1,85 tỷ USD, tăng hơn 70% so với cả năm

2021 và giữ vị trí thứ 2 trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư FDI năm 2022 với tổng vốn đầu tư hơn 4,45 tỷ USD, chiếm 16,1% Dòng vốn FDI chủ yếu tập trung vào phân khúc bất động sản công nghiệp và một số dự án bất động sản lớn

Số dự án mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư tăng mạnh so với cùng

kỳ năm 2022 đã cho thấy thị trường Việt Nam vẫn có sức hút đối với các nhà đầu tư quốc tế, việc giảm giá trị vốn đầu tư trong nửa đầu năm 2023 mới chỉ phản ánh sự thận trọng hơn trong việc quan sát, nghiên cứu đầu tư trong bối cảnh nền kinh tế thế giới vẫn đang có nhiều biến động tiêu cực

Theo đánh giá của các tổ chức quốc tế thì Việt Nam vẫn là điểm sáng về thu hút vốn đầu tư nước ngoài, lượng vốn đầu tư nước ngoài vào các ngành và lĩnh vực bất động sản nói riêng sẽ tiếp tục được cải thiện khi Việt Nam cũng như các nước trở lại trạng thái bình thường sau đại dịch và Việt nam có cách

chính sách nhằm thu hút dòng vốn này

Ngoài FDI, dòng vốn đổ vào BĐS còn phải kể tới kiều hối Theo NHNN, tổng lượng kiều hối về Việt Nam năm 2022 tăng trưởng gần 5% so với năm

2021 và ước đạt gần 19 tỷ USD Theo một thống kê không đầy đủ, khoảng 25% khối lượng kiều hối thường tìm tới đầu tư vào thị trường BĐS

Theo đánh giá của đại diện Savills Việt Nam: “Điều này cho thấy sức hút mạnh mẽ của thị trường Việt Nam đối với các nhà đầu tư bất chấp bối cảnh kinh tế thế giới với nhiều biến động Họ coi đây là một nơi hấp dẫn để kinh doanh với dân số trong độ tuổi lao động lớn và nhiều chính sách hấp dẫn Việt Nam là thị trường có mức tăng trưởng tích cực, phù hợp để kinh doanh, tiếp tục đầu tư trong thời gian dài với rủi ro thấp và tỷ lệ lạm phát được kiềm chế ở mức an toàn”

(1) Đô thị hóa tăng nhanh

- Tăng trưởng kinh tế Việt Nam trong giai đoạn 2021-2030 được dự báo tiếp tục tăng trưởng ổn định, dẫn đến tiếp diễn xu hướng đô thị hóa và phát triển kinh tế đô thị, xu hướng di cư từ nông thôn ra đô thị dự báo vẫn tiếp diến

Tỉ lệ đô thị hóa VN tiếp tục gia tăng trong giai đoạn 2010-2020, từ 30,5% năm 2010 lên gần 40% vào năm 2020; tốc độ tăng tỉ lệ đô thị hóa giai đoạn 2010-2020 là 2,75%/năm Điều đó có nghĩa là sau khoảng 25 năm nữa, nếu vẫn giữ tốc độ tăng đô thị hóa như hiện này thì tỉ lệ đô thị hóa của VN sẽ tăng gấp đôi

Nghị quyết số 06-NQ/TW của Bộ chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản

lý và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn 2045 nêu rõ:

- Tỷ lệ đô thị hoá đến năm 2025 đạt tối thiểu 45%, đến năm 2030 đạt trên 50% Tỉ lệ đất xây dựng đô thị trên tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 1,5-1,9% vào năm 2025, đến năm 2030 đạt khoảng 1,9 - 2,3%

- Số lượng đô thị toàn quốc đến năm 2025 khoảng 950 - 1.000 đô thị, đến năm 2030 khoảng 1.000 - 1.200 đô thị

Với tốc độ đô thị hóa cao, dân số đô thị ngày càng tăng, các đô thị lớn thu hút lực lượng lao động thúc đẩy nhu cầu nhà ở xã hội, có giá thành phù hợp tiếp tục tăng cao Sự gia tăng quy mô kèm theo cơ cấu dân số trẻ tăng nhanh ở khu vực đô thị sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu nhà ở phù hợp với các nhóm gia đình trẻ đô thị trong trung hạn tiếp tục tăng cao

(2) Dân số trẻ đô thị tăng nhanh:

Năm 2020, tỷ lệ dân cư đô thị đạt 36,8% Tỉ lệ tăng dân cư đô thị giai đoạn 2010-2020 theo tính toán từ dữ liệu của Tổng cục Thống kê là 3,1%/năm cao hơn so với mức tăng trung bình 2,5% của các quốc gia Đông Nam Á

Trong khi đó tốc độ tăng trưởng tỉ lệ đô thị hóa trong cùng giai đoạn theo tính toán của Tổng cục Thống kê là 1,9%/năm Điều này hàm ý tỉ lệ dân cư

đô thị sẽ tăng gấp đôi sau 38 năm

(3) Nguồn cung còn thiếu nhiều so với nhu cầu

Theo chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 thì diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người đạt khoảng 27m2 vào năm 2025, đạt khoảng 30m2 vào năm 2030 nhưng hiện nay mới đạt khoảng 25,6m2

(4) Việt Nam đang là điểm đến của các tập đoàn lớn về sản xuất

Thị trường BĐS CN tiếp tục được ghi nhận là điểm sáng khi có thêm nhiều

dự án đầu tư KCN được chấp thuận

Sự quan tâm từ các nhà sản xuất toàn cầu với nhu cầu đầu tư lớn, đặc biệt xu hướng gia tăng đầu tư cho các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho xây sẵn (RBW), nhà xưởng xây sẵn (RBF), logistics (kho bãi, hậu cần), data centers (trung tâm dữ liệu)

Foxconn đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa chuỗi sản xuất tại Bắc Giang,

ký kết biên bản ghi nhớ về việc nghiên cứu thuê lại 50,5 ha đất tại khu công nghiệp Quang Châu để mở rộng quy mô, với tổng mức đầu tư khoảng 300 triệu USD

Matsuya R&D (Nhật Bản) đầu tư thêm 6,7 triệu USD vào dây chuyền sản xuất ở KCN Đồng Nai Giant Manufacturing (Đài Loan) đầu tư thêm 13 triệu USD tại khu công nghiệp VSIP 2, tỉnh Bình Dương; Taihan Precision Technology đầu tư 5,3 triệu USD tại Cẩm Giàng, Hải Dương, Samsung cũng nâng tổng mức đầu tư vào Việt Nam lên 20 tỉ USD, tập trung phát triển các nhóm ngành về trí tuệ nhân tạo (AI) và dữ liệu lớn (big data) Boeing, Coca - Cola, Meta, SpaceX, Netflix, Apple… tìm kiếm cơ hội kinh doanh và hợp tác tại Việt Nam

- BĐS khu công nghiệp là các phân khúc BĐS phát triển tốt mặc dù các loại hình khác khó khăn Tỷ lệ lấp đầy các KCN cấp 1 trên cả nước tiếp tục xu hướng tăng, đạt mức trên 80% Một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn

Bên cạnh đó nhu cầu về nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất tăng cao

Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Tổng liên đoàn lao động Việt Nam tính đến nay trên phạm vi cả nước có 392 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 119,9 ngàn ha; trong đó: có 286 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 85,2 ngàn

ha và 106 khu công nghiệp đang xây dựng cơ bản với tổng diện tích tự nhiên khoảng 34,7 ngàn ha Có khoảng hơn 2,7 triệu công nhân đang làm việc tại các

khu công nghiệp này, trong đó có khoảng 1,2 triệu công nhân có nhu cầu về nhà ở

Giai đoạn 2021-2030, tự do thương mại toàn cầu và tăng trưởng kinh tế

sẽ nâng cao đời sống và thu nhập của người dân Đối với công nhân, người lao động tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, thì thu nhập và tích lũy có thể đảm bảo khả năng sở hữu nhà ở thương mại và nhà ở xã hội Đối với nhóm thu nhập thấp nhất thì thu nhập có sự gia tăng nhưng cũng vẫn chỉ tiếp cận được nhà ở xã hội để cho thuê

Bộ Xây dựng tổng hợp nhu cầu về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp của các địa phương giai đoạn 2021-2030 vào khoảng 2.400.000 căn; trong đó giai đoạn 2021-2025 khoảng 1.240.000 căn, giai đoạn 2026-2030 khoảng 1.160.000 căn

(5) Du lịch tăng trưởng trở lại

Đối với bất động sản cho thuê, khách sạn là loại hình bất động sản có mức tăng trưởng tốt nhất trong nửa đầu năm 2023 Lượng khách quốc tế đến Việt Nam tăng mạnh so với năm trước cùng với các đợt nghỉ lễ dài ngày trong 6 tháng đầu năm đã tác động tích cực tới công suất cho thuê và giá cho thuê khách sạn, khu nghỉ dưỡng Công suất thuê và giá cho thuê đối với chung cư cho thuê và mặt bằng trung tâm thương mại cơ bản ổn định

(6) Điều hành kinh tế vĩ mô của Nhà nước

- Điều hành kinh tế vĩ mô của Chính phủ đang cho thấy hiệu quả Đây là

dư địa tạo niềm tin cho các nhà đầu tư, tạo thêm động lực cho mọi hoạt động phát triển kinh tế

- Điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, đáp ứng nhu cầu dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển thị trường bất động sản; tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng; giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản; khẩn trương ban hành và nâng cao chất lượng công tác quy hoạch để đảm bảo phân bố hợp lý, tương ứng với sự phát triển của cơ sở hạ tầng

- Chính phủ đang tăng cường Quản lý Nhà nước, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công Hệ thống hạ tầng giao thông kết nối, nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế giữa các vùng và hạ tầng các khu kinh tế, khu đô thị sẽ được triển khai nhanh hơn, mạnh hơn Tạo nhiều động lực và tiềm năng cho thị trường BĐS mới

- Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều chỉ đạo giải quyết, với nhiều biện pháp, giải quyết rất cụ thể và quyết liệt để giải quyết tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản tại nhiều văn bản như: Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023, Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/ 12/

2022, Công văn số 178/TTg-CN ngày 27/3/ 2023, Công điện số 194/CĐ-TTg ngày 01/4/ 2023, Thông báo số 133/TB-VPCP ngày 16/4/ 2023, Công điện số 469/CT-TTg ngày 25/5/2023, Công điện số 470/CT-469/CT-TTg ngày 26/5/2023…

Bênh cạnh đó đẩy mạnh hoàn thiện thể chế đảm bảo đồng bộ và tháo gỡ các nút thắt tạo động lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững

- Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế

- Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng

- Chính phủ cũng đã trình Quốc h i Dự thảo Luật Đất đai, Dự thảo Lu tội Dự thảo Luật Đất đai, Dự thảo Luật ật Nhà ở, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Luật các tổ chức tín dụng,

2.6 Đề án “ Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”

Đề án đặt mục tiêu phấn đấu đến năm 2030, trên địa bàn cả nước hoàn thành khoảng 1.062.200 căn nhà ở xã hội và cần khoảng 849.500 tỷ đồng chủ yếu bằng nguồn vốn xã hội hóa

II Những nội dung mới trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

1 Nội dung mới của Luật Nhà ở (sửa đổi)

Ngày 21/3/2023, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã có Thông báo kết luận

số 2101/TB-TTKQH về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) Tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ đã chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo

Ngày 14/4/2023, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng

đã ký Tờ trình số 119/TTr-CP thay mặt Chính phủ trình Quốc hội về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) Những nội dung mới tại Luật nhà ở (sửa đổi):

1.1 Về quy định sở hữu nhà chung cư

Trên cơ sở kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ nhận thấy, đây là vấn đề có tính nhạy cảm cao, tác động lớn đến xã hội và vẫn còn có những ý kiến chưa thống nhất, nhất là đối với phương án có quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn Do vậy, Chính phủ tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội như nêu trong Thông báo 2101/TB-TTKQH là không quy

định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở (bỏ Điều 25,

26 trong dự thảo); tuy nhiên có bổ sung, làm rõ các nội dung về thời hạn sử dụng (tại Điều 60 của dự thảo), các trường hợp phá dỡ nhà chung cư (tại Điều

61 của dự thảo), làm rõ trách nhiệm của các chủ thể có liên quan khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (từ Điều 62 đến Điều 72 của dự thảo) để có

cơ sở xử lý, giải quyết tháo gỡ các trường hợp đang gặp khó khăn, vướng mắc trên thực tế hiện nay

1.2 Về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở do cá nhân nước ngoài sở hữu tại Việt Nam (nêu tại điểm a khoản 2 Điều 22 của dự thảo)

Luật Nhà ở 2014 có quy định cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (bao gồm cả nhà ở riêng

lẻ và căn hộ chung cư) tại các khu vực được phép sở hữu nhà ở và người mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai

Theo quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì cá nhân nước ngoài không thuộc đối tượng được sử dụng đất tại Việt Nam Nghị quyết số 18-NQ/TW cũng không đề cập đến việc sử dụng đất của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam Do vậy, Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ cho phép giữ nguyên như dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về việc cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (bao gồm cả nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư), đồng thời Bộ Xây dựng tiếp thu ý kiến của UBTVQH bỏ quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất thuê (tại điểm a khoản 2 Điều 22)

1.3 Về hình thức sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại

Bộ Xây dựng chỉnh lý lại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đảm bảo thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng quy định các loại đất nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại cụ thể như sau:

- Có quyền sử dụng đất ở;

- Có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

- Có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã nộp tiền

sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất trên theo quy định của pháp luật đất đai

Trong quá trình hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng cũng sẽ tiếp tục bám sát dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo quy định

thống nhất giữa 02 Luật về nội dung này

1.4 Về chính sách nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang

(1) Quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội

Trách nhiệm bố trí quỹ đất để làm nhà ở xã hội là của UBND cấp tỉnh Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị không phải dành diện tích đất ở trong phạm vi dự án để xây dựng nhà ở xã hội Đồng thời, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp việc dành một tỷ lệ nhất định nguồn tiền thu được từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn để thực hiện công tác đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) và đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, dự án nhà lưu trú công nhân trên phạm vi địa bàn

(2) Lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Trường hợp UBND cấp tỉnh thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để

bán, cho thuê, cho thuê mua thì UBND tỉnh xác định chủ đầu tư theo đề nghị của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đầu tư công

và pháp luật về xây dựng

Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng nguồn vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về xây dựng thì việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo hình thức chỉ định theo pháp luật về nhà ở hoặc đấu thấu theo pháp luật về đấu thầu

(3) Sửa đổi, bổ sung quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở

xã hội

- Chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Được hưởng lợi nhuận định mức 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội;

- Được hưởng ưu đãi phần diện tích quỹ đất hoặc sàn thương mại để làm dịch vụ kinh doanh, thương mại;

- Chủ đầu tư được hạch toán riêng và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh, dịch vụ thương mại này;

- Chủ đầu tư không bắt buộc phải dành 20% diện tích nhà ở xã hội trong

dự án để cho thuê.

(4) Bổ sung quy định về đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách

nhà ở xã hội

Trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng đồng thời các điều kiện về nhà ở và thu nhập (bỏ điều kiện về cư trú); trường hợp thuê nhà ở

xã hội thì không bắt buộc phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập như mua, thuê mua nhà ở xã hội

(5) Bổ sung quy định về hình thức phát triển nhà ở xã hội

Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở

xã hội cho đoàn viên công đoàn làm việc tại các khu công nghiệp mua, thuê, thuê mua; Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư phát triển được tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội

(6) Sửa đổi, bổ sung quy định về xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho

thuê mua nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng

- Giá bán được xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu

tư xây dựng nhà ở (bao gồm cả chi phí đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (nếu có) trong phạm vi dự án), lãi vay (nếu có), các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp (chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác), lợi nhuận định mức 10% và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định

- Giá thuê mua được xác định tương tự như giá bán nhưng không tính kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp theo quy định của Luật Nhà ở;

- Giá thuê do chủ đầu tư thỏa thuận với bên thuê

- Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội xây dựng phương án giá và trình cơ quan chuyên môn của tỉnh thẩm định tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật nhà ở

(7) Nguyên tắc bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

Chủ đầu tư khi bán, cho thuê mua nhà ở không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai và không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản

Mỗi đối tượng thuê thì mỗi thời điểm chỉ được thuê một căn nhà ở xã hội Bên bán lại nhà ở xã hội không phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế

Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê được bán nhà ở này sau

10 năm theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu nhưng chủ đầu tư

dự án đó phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ

và các khoản thuế khác theo quy định của pháp luật về thuế.

(8) Bổ sung 2 chính sách mới.

So với Luật Nhà ở năm 2014 thì điểm mới nổi bật trong dự thảo Luật Nhà

ở (sửa đổi) lần này là bổ sung mới 02 mục quy định về chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho lực lượng vũ

2 Nội dung mới của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

(1) Thống nhất quy định các giao dịch kinh doanh nhà ở trong Luật Kinh doanh bất động sản (không còn quy định trong Luật Nhà ở để tránh giao thoa, chồng chéo)

(2) Bổ sung quy định cụ thể về Kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án bất động sản bao gồm:

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng cho hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở (phân lô, bán nền)

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng cho tổ chức xây dựng nhà ở, công trình xây dựng

(3) Bổ sung quy định về việc đặt cọc khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Chỉ được nhận tiền đặt cọc hoặc các khoản tiền khác từ khách hàng nhằm mục đích bán, cho thuê mua nhà ở khi nhà ở đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo đúng quy định của Luật này

(4) Sửa đổi, bổ sung quy định về giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, trong đó đề xuất phương án yêu cầu thực hiện qua sàn đối với các bất động sản để tăng cường công khai, minh bạch và quản lý hoạt động giao dịch, gồm:

- Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các dự án bất động sản

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án bất động sản cho hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở

- Các giao dịch bất động sản khác (bất động sản có sẵn, đã được cấp giấy) không bắt buộc thực hiện qua sàn

(5) Sửa đổi, bổ sung quy định xây dựng và quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

(6) Bổ sung quy định về điều tiết thị trường bất động sản bao gồm nguyên tắc điều tiết, các trường hợp cần thiết điều tiết và thực hiện điều tiết

để làm cơ sở Chính phủ chỉ đạo thực hiện điều tiết thị trường bất động sản khi cần thiết

Chính phủ trong thẩm quyền được giao quyết định điều tiết thị trường bất động sản thông qua điều hành thực hiện các chính sách về: đầu tư, xây dựng, quy hoạch, nhà ở, đất đai, kinh doanh bất động sản, thuế, tín dụng, tài chính, các chính sách thích hợp khác trong từng thời kỳ nhất định

(7) Ngoài ra, Dự thảo Luật sửa đổi bổ sung một số nội dung khác nhằm đảm bảo thống nhất, đồng bộ hệ thống pháp luật về nhà ở, đất đai, đầu tư…và đảm bảo kiểm soát hoạt động kinh doanh bất động sản công khai, minh bạch đảm bảo phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững

III Đánh giá tác động của việc sửa đổi hai đạo luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản đối với triển vọng thị trường

1 Luật nhà ở:

a) Tác động về kinh tế:

- Việc sửa đổi, bổ sung một số quy định trong chính sách sở hữu nhà ở (như quy định đầy đủ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, quy định rõ quyền của

cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở ) có tác động tích cực trong việc thể hiện rõ vai trò, trách nhiệm của Nhà nước tạo cơ sở pháp lý cho các chủ thể thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ đối với tài sản là nhà ở và khuyến khích thu hút đầu tư nước ngoài

- Có tác động tích cực trong việc khai thác tối đa, đầy đủ các quyền tài sản, bảo đảm lợi ích cho các chủ sở hữu, giúp thúc đẩy các hoạt động đầu tư, giao dịch liên quan đến nhà ở

- Góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở đảm bảo cân đối cung - cầu, đa dạng hóa nguồn cung, tránh tình trạng thị trường phát triển nóng, bất thường, gây lạm phát kinh tế

Việc sửa đổi, bổ sung các hình thức sử dụng đất đảm bảo thống nhất với pháp luật liên quan sẽ tạo điều kiện thông thoáng cho các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án, tạo nguồn cung nhà ở thương mại dồi dào, để đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường, hạn chế được các chủ đầu tư yếu kém về năng lực khi thực hiện dự án

- Hệ thống tài chính nhà ở được hoàn thiện theo hướng ổn định và dài hạn, giảm phụ thuộc vào ngân sách nhà nước, đồng thời đảm bảo nguồn vốn phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng chính sách;

b) Tác động về xã hội:

- Việc quy định rõ và bổ sung đầy đủ các quyền và nghĩa của chủ sở hữu góp phần hạn chế các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở, góp phần tạo sự ổn định trật tự xã hội;

- Các quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài