ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http //lrc tnu edu vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN NGỌC PHÚ NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤ[.]
Trang 1Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
Trang 2ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Quý
THÁI NGUYÊN - 2019
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./
Tác giả luận văn
Trần Ngọc Phú
Trang 4LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS Vũ Thị Quý, là người
trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn
Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy giáo,
Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Yên Bái, Ban Quản lý dự án - Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Yên Bái, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Yên Bái, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp
đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Trần Ngọc Phú
Trang 5MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC BẢNG vii
DANH MỤC CÁC HÌNH viii
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục tiêu của đề tài 2
3 Ý nghĩa của đề tài 2
Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1 Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất 4
1.1.1 Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất 4
1.1.2 Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất 5
1.1.3 Tình hình quy hoạch sử dụng đất một số nước trên thế giới 5
1.1.4 Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam 9
1.1.5 Tình hình quy hoạch sử dụng đất thành phố Yên Bái - tầm nhìn 2020 12
1.2 Tổng quan về giá đất 14
1.2.1 Khái niệm về giá đất 14
1.2.2 Các loại giá đất 15
1.2.3 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 18
1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 20
1.2.5 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta 28
1.3 Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 33
1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài 35
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 37
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 37
Trang 62.1.2 Phạm vi nghiên cứu 37
2.2 Nội dung nghiên cứu 37
2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 37
2.2.2 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 37
2.2.3 Đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất tại Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm và Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 38
2.2.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao tác động tích cực của QHSD đất đến giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 38
2.3 Phương pháp nghiên cứu 38
2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 38
2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 39
2.3.3 Phương pháp so sánh 40
2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 40
Chương 3: KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC 41
3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 41
3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 41
3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 43
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường 45
3.2 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 46
3.2.1 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái năm 2015 46
3.2.2 Biến động sử dụng đất tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011 - 2015 48
3.2.3 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 50
3.2.4 Công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái 53
Trang 73.2.5 Tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn
2011 - 2020 54
3.3 Ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất tại 02 dự án trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 56
3.3.1 Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 56
3.3.2 Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, xã Phúc Lộc, đường Âu Cơ, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 62
3.3.4 Ảnh hưởng của việc thực hiện các dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 69
3.3.5 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của QHSD đất và việc thực hiện các dự án theo QHSD đất đến giá đất và nguyên nhân 70
3.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao tác động tích cực của QHSD đất đến giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 70
KẾ LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73
1 Kết luận 73
2 Kiến nghị 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO 75
PHỤ LỤC 78
Trang 8DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Tên viết tắt Tên đầy đủ
BĐS : Bất động sản
BTC : Bộ tài chính
BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường
CNH : Công nghiệp hóa
HĐH : Hiện đại hóa
KCN : Khu công nghiệp
Trang 9DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1 Tình hình sử dụng đất tại thành phố Yên Bái năm 2018 46
Bảng 3.2 Biến động sử dụng đất của thành phố Yên Bái giai đoạn 2015-2018 48Bảng 3.3 Tổng hợp một số danh mục dự án quy hoạch đất ở đô thịtrên địa bàn
thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2020 55Bảng 3.4 Giá đất lâm nghiệp trước khi có quy hoạchkhu đô thị số 1, đường
tránh ngập, phường Đồng Tâm (năm 2009) 56
Bảng 3.5 Giá đất lâm nghiệp khi bắt đầu có dự án xây dựngkhu đô thị số 1,
đường tránh ngập, phường Đồng Tâm (năm 2010 - 2011) 57Bảng 3.6 Giá đất ở tại dự án xây dựngkhu đô thị số 1, đường tránh ngập,
phường Đồng Tâm(năm 2012-2015) 58Bảng 3.7 Tổng hợp giá đất trước khi có quy hoạch sử dụng đấtcho đến khi kết
thúc dự án (2009-2015) 60Bảng 3.8 Giá đất tại khu vực xung quanh dự án giai đoạn 2009 - 2015 61Bảng 3.9 Giá đất sản xuất nông nghiệptrước khi có quy hoạch sử dụng đất tại Dự
án xây dựng khu đô thị số 5,đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc (năm 2009) 63Bảng 3.10 Giá đất sản xuất nông nghiệpkhi bắt đầu có quy hoạch Dự án đầu tư xây
dựng khu đô thị số 5,đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc (năm 2010 - 2011) 64Bảng 3.11 Giá đất ở tại Dự án xây dựng khu đô thị số 5,đường Âu Cơ, xã
Phúc Lộc (năm 2012-2015) 65Bảng 3.12 Tổng hợp giá đất trước khi có quy hoạch sử dụng đấtcho đến khi
kết thúc dự án (2009-2015) 66Bảng 3.13 Giá đất khu vực xung quanh dự án giai đoạn 2009 - 2015 68
Trang 10DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1 Mối quan hệ của quy hoạch và dự án đến giá đất 33Hình 3.1 Biểu đồ tổng hợp giá đất trước khi có quy hoạch sử dụng đất cho đến
khi kết thúc dự án (2009-2015) 60Hình 3.2 Biểu đồ giá đất tại khu vực xung quanh dự án giai đoạn 2009 - 2015 62Hình 3.3 Biểu đồ tổng hợp giá đất trước khi có quy hoạch sử dụng đấtcho đến
khi kết thúc dự án (2009-2015) 67Hình 3.4 Biểu đồ giá đất khu vực xung quanh dự án giai đoạn 2009 - 2015 68
Trang 11
MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được của các ngành nông nghiệp - lâm nghiệp - ngư nghiệp, là thành phần quan trọng của môi trường, là yếu tố quan trọng trong quá trình phát triển xã hội, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng Đất đai không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang phát triển sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và
sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao, sự gia tăng dân số gây sức ép về nhu cầu đất đai (bất động sản) nói chung và về nhà ở nói riêng Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu
và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được
Giá đất ở Việt Nam hiện nay rất cao so với bình quân thu nhập của đại đa số người dân, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để người dân có thu nhập thấp
có nhà ở, nhiều chính sách để kiềm chế sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản nhưng vẫn chưa bắt kịp với sự phát triển, chưa ổn định được thị trường bất động sản Việc giá đất lên cao và thị trường bất động sản không ổn định có nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó nguyên nhân chủ quan giữ vai trò quan trọng là vấn đề quy hoạch
Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, đồng thời
là cơ sở quan trọng để quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo cân bằng nhu cầu đất đai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống vật chất và tinh thần của các cộng đồng dân cư, thoả mãn nhu cầu đa dạng đối với đất đai của toàn xã hội Quy hoạch không ổn định, không khoa học, không dự báo hết nhu cầu thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn đề bất cập về giá đất
Trang 12Thành phố Yên Bái là đô thị miền núi phía Bắc, giữ vị trí cửa ngõ đi vào khu Tây Bắc của tỉnh Yên Bái và của cả nước, là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội, chính trị, an ninh quốc phòng của cả tỉnh Giai đoạn 2011-2015 thành phố đã huy động được nhiều nguồn lực cho phát triển kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội., tổng vốn đầu tư phát triển trên địa bàn đạt 9.800 tỷ đồng, vượt 109% so với mục tiêu thành phố đề ra, gấp 2,5 lần so với giai đoạn 2005-2010
Các dự án trọng điểm được đầu tư xây dựng như: Đường Nguyễn Tất Thành, đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai đoạn qua thành phố; dự án nâng cấp quốc lộ 32C, cải tạo nâng cấp đường sắt Yên Viên - Lào Cai, nâng cấp đường Yên Bái - Khe Sang; đường tránh ngập thành phố Yên Bái; kè sông Hồng; xây dựng bệnh viện đa khoa tỉnh Yên Bái (500 giường), bệnh viện Lao - Phổi, trường cao đẳng Y tế, trường cao đẳng Nghề, trụ sở cơ quan và một số công trình khác
Phần thành phố quản lý thực hiện trên 300 dự án xây dựng mới và dự án sửa chữa nhỏ với tổng vốn đầu tư trên 400 tỷ đồng, tập trung vào việc chỉnh trang đô thị, kè suối, giáo dục, y tế, quy hoạch, xây dựng cụm công nghiệp…
Xuất phát từ thực tế nêu trên, việc thực hiện đề tài: “Nghiên cứu ảnh hưởng
của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái” là rất cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn
2 Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái
- Đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất tại Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm và Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao tác động tích cực của QHSD đất đến giá
đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái
3 Ý nghĩa của đề tài
- Góp phần bổ sung kiến thức về quy hoạch; nâng cao nhận thức về nội dung, phương pháp đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất tại địa phương
Trang 13- Tạo lập cơ sở khoa học cho việc đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao khả năng thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất để nó mang lại tác động tích cực đến giá đất
- Làm tài liệu tham khảo phục vụ cho các nhà quản lý của thành phố Yên
Bái, tỉnh Yên Bái
Trang 14Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy, ) tạo ra điều kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau Vì vậy, để sử dụng đất cần phải có quy hoạch - đấy chính là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm phân định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử dụng đất nhất định (Lương Văn Hinh và cs 2002)
Về bản chất: Đất đai là đối tượng trong mối quan hệ của tổ chức sử dụng đất như “tư liệu sản xuất đặc biệt” gắn chặt với phát triển kinh tế - xã hội và sản xuất trong lĩnh vực sử dụng đất (gọi là mối quan hệ đất đai) Như vậy, quy hoạch sử dụng đất sẽ là một hiện tượng kinh tế - xã hội thể hiện đồng thời ba tính chất cơ bản: Pháp chế, kinh tế và kỹ thuật Trong đó:
- Tính pháp chế: Xác lập tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất theo quy hoạch nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai đúng pháp luật
- Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất đai;
- Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật như điều tra, khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu;
Theo FAO: “Quy hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm năng đất và nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã hội nhằm lựa chọn ra phương án sử dụng đất tốt nhất Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất là lựa chọn và đưa ra phương án đã lựa chọn vào thực tiễn để đáp ứng nhu cầu của con người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ được nguồn tài nguyên cho tương lai Yêu cầu cấp thiết phải làm quy hoạch là do nhu cầu của con người và điều kiện thực
tế sử dụng đất thay đổi nên phải nâng cao kỹ năng sử dụng đất”
Theo Luật Đất đai 2013 thì, Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và
khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế -
Trang 15xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên
cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng
vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực
hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất
QHSDĐ là một hệ thống được tiến hành ở các quy mô khác nhau, từ vi mô tới vĩ mô Ở Việt Nam hệ thống này gồm 5 cấp theo quy định tại điều 36 của Luật đất đai năm 2013 đó là:
- Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia
- Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh
- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
- Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng
- Quy hoạch sử dụng đất an ninh
1.1.2 Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất
Chương IV Luật Đất đai năm 2013 quy định công tác quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất (với 16 điều, từ Điều 35 đến Điều 51)
Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013
Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT, ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh, quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất
1.1.3 Tình hình quy hoạch sử dụng đất một số nước trên thế giới
Trên thế giới việc quy hoạch sử dụng đất đai đã được tiến hành từ rất sớn vì thế họ đã tích lũy được rất nhiều kinh nghiệm trong công tác quy hoạch sử dụng đất Hiện nay công tác này đang được chú trọng và phát triển, nó vẫn chiếm vai trò quan trọng trong mọi quá trình sản xuất, đặc biệt là sản xuất trong ngành nông nghiệp
Quy hoạch sử dụng đất theo theo tổ chức FAO (Food and Agriculture Organization of the United Nations) là bước tiếp theo của công tác đánh giá đất Kết
quả của việc đánh giá đất đai sẽ đưa ra những loại hình sử dụng đất phù hợp Trên thế giới có rất nhiều loại hình sử dụng đất, phương pháp quy hoạch đất đai tùy vào đặc
Trang 16điểm tình hình cụ thể của mỗi quốc gia và vùng lãnh thổ Có hai trường phái quy hoạch chính sau:
- Tiến hành quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội đảm bảo các mục tiêu một cách hài hòa, sau đó mới đi sâu vào nghiên cứu quy hoạch chuyên ngành, như các nước Pháo, Úc, Anh v.v
- Tiến hành quy hoạch nông nghiệp là nền tảng, sau đó làm quy hoạch quy bản, lập sơ đồ phát triển và phân bố lực lượng sản xuất yêu cầu của cơ chế, thể chế
kế hoạch hóa tập trung Đất đai và lao động là yếu tố cơ bản của vấn đề nghiên cứu, như Liên Bang Nga và các nước xã hội chủ nghĩa
Ngoài ra ở các quốc gia khác nhau còn có các phương pháp quy hoạch đất đai khác nhau và mang tính đặc thù, riêng biệt
a Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Nhật bản
Ở Nhật bản quy hoạch sử dụng đất được phát triển từ rât lâu, đặc biệt phát triển mạnh vào đầu thập kỷ 70 của thế kỷ 20 do quá trình công nghiệp hoá và đô thị hoá ở Nhật bản diễn ra mạnh mẽ Nhu cầu sử dụng đất đai để xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở cho người dân, xây dựng các khu vui chơi giải trí rất lớn Để giải quyết vấn đề này, chính phủ Nhật bản đã có nhiều chính sách về đất đai như ban hành các đạo luật, trong đó có việc đẩy mạnh công tác quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật bản không những chú ý đến hiệu quả kinh tế, xã hội, mà còn rất chú trọng đến bảo vệ môi trường,tránh các rủi ro của tự nhiên như động đất, núi lửa…
Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật bản chia ra: quy hoạch sử dụng đất tổng thể; quy hoạch sử dụng đất chi tiết Đối với quy hoạch sử dụng đất tổng thể từng được xây dựng cho một vùng lãnh thổ rộng lớn tương đương với cấp tỉnh, cấp vùng trở lên Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất tổng thể được xây dựng cho một chiến lược sử dụng đất dài hạn khoảng 15 - 30 năm nhằm đáp ứng các nhu cầu đất cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội Quy hoạch này là định hướng cho quy hoạch sử dụng đất chi tiết Nội dung của quy hoạch sử dụng đất tổng thể không quá đi vào quy hoạch chi tiết từng loại đất mà chỉ khoanh định cho các loại đất lớn như: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất cơ sở hạ tầng, đất khác
Trang 17Đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết được xây dựng cho vùng lãnh thổ nhỏ hơn tương đương với cấp xã Thời kỳ lập quy hoạch chi tiết là 5 - 10 năm, về nội dung quy hoạch chi tiết rất cụ thể, không những rõ ràng cho từng loại đất, các thửa đất và các chủ sử dụng đất, mà còn có những quy định chi tiết cho các loại đất như:
về hình dáng, quy mô diện tích, chiều cao xây dựng Đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết ở Nhật bản hết sức coi trọng đến việc tham gia ý kiến của các chủ sử dụng đất, cũng như tổ chức thực hiện khi được phê duyệt Do vậy tính khả thi của phương án cao và người dân cũng chấp hành quy hoạch sử dụng đất rất tốt
b Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Úc
Công tác quy hoạch sử dụng đất của Úc được quy định trong pháp luật về đất đai, nhà ở, nhà chung cư, pháp luật về ngân hàng và thế chấp tài sản liên quan đến đất đai
Quy hoạch sử dụng đất được lồng ghép trong quy hoạch tổng thể phát triển địa phương và quy hoạch xây dựng Quy hoạch sử dụng đất được duyệt có vai trò rất lớn trong việc phát triển kinh tế - xã hội
Quy hoạch sử dụng đất, cùng với quy hoạch hệ thống hạ tầng (cấp điện, cấp nước, vệ sinh môi trường, v.v) được tích hợp đồng bộ trên nền bản đồ địa chính và khai thác phục vụ cho công tác quản lý đất đai nói chung, cụ thể như: cung cấp thông tin, cấp giấy chứng nhận, v.v (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)
c Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà Liên bang Đức
Chỉ vài năm sau khi thống nhất toàn lãnh thổ, năm 1994 hệ thống quy hoạch
sử dụng đất của Đức đã được xây dựng Chính quyền liên bang đưa ra một khung qui định về nội dung và trình tự thủ tục (thông qua luật qui hoạch không gian liên bang), các bang có trách nhiệm tuân theo, cụ thể hoá và triển khai thực hiện qui hoạch sử dụng đất là một bộ phận của qui hoạch không gian, do chính quyền địa phương thực hiện ở mức độ chi tiết tương ứng với cấp quận trên nền bản đồ địa chính tỷ lệ 1/10.000, vị trí của qui hoạch sử dụng đất được xác định trong hệ thống qui hoạch phát triển không gian (theo 4 cấp) liên bang ,vùng, tiểu vùng và đô thị Trong đó qui hoạch sử dụng đất được gắn liền với qui hoạch phát triển không gian
ở cấp đô thị
Trang 18Trong qui hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà liên bang Đức cơ cấu sử dụng đất đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp vẫn là chủ yếu, chiếm khoảng 85% tổng diện tích, diện tích mặt nước, đất hoang là 3%; đất làm nhà ở, địa điểm làm việc, giao thông và cơ sở hạ tầng cung cấp dịch vụ cho dân chúng và nền kinh tế - gọi chung
là đất ở và đất giao thông chiếm khoảng 12% tổng diện tích toàn Liên bang Hệ thống qui hoạch sử dụng đất của Đức nhìn chung có hiệu quả cao, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm và bền vững, tạo đà cho sự phát triển của nền kinh tế
d Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Thụy Điển
Ở Thụy Điển, phần lớn đất đai thuộc sở hữu tu nhân nhưng việc quản lý và
sử dụng đất là mối quan tâm chung của toàn xã hội Vì vậy, toàn bộ pháp luật và chính sách đất đai luôn đặt ra vấn đề hàng đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng của chủ sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước
Bộ luật đất đai của Thụy Điển là một văn bản pháp luật được xếp vào loại hoàn chỉnh nhất, nó tập hợp và giải quyết các mối quan hệ đất đai và hoạt động của toàn xã hội với 36 đạo luật khác nhau
Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều được quản lý bởi ngân hàng
dữ liệu đất đai và đều được luật hóa
Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất đống sản tư nhân Quy định các vật cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai, việc thế chấp, quy định về hoa lợi và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất đai và hệ thống đăng ký v.v (Nguyễn Kim Sơn, 2000)
e Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, quy hoạch sử dụng đất được lập theo 4 cấp: cấp quốc gia, cấp
tỉnh (thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh), cấp huyện và cấp xã
Trong kế hoạch hàng năm, kế hoạch dài hạn của Nhà nước, của các địa phương đều được dành một phần hoặc một chương mục riêng về phương hướng, nhiệm vụ và biện pháp để phát triển bền vững, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết kiệm
Trang 19và hợp lý các nguồn tài nguyên thiên nhiên đặc biệt là tài nguyên đất Đến nay Trung quốc đã tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất từ tổng thể đến chi tiết cho các vùng và địa phương theo hướng phân vùng chức năng gắn với nhiệm vụ bảo vệ môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)
f Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Hàn Quốc
Để quản lý tài nguyên đất, Hàn Quốc quy định việc lập quy hoạch sử dụng đất ở theo các cấp sau: quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất vùng thủ đô; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản Kỳ quy hoạch đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh
là 20 năm, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản và kế hoạch sử dụng đất là 10 năm Sau 5 năm sẽ tiến hành rà soát để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát triển và thị trường Quy hoạch sử dụng đất là nền tảng, căn cứ cho các quy hoạch khác như quy hoạch giao thông, xây dựng đô thị, v.v Quy hoạch sử dụng đất chỉ khoanh định các khu vực chức năng: đất đô thị, đất để phát triển đô thị, đất nông nghiệp, đất bảo tồn thiên nhiên Trên cơ sở các khu chức năng sẽ lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết để triển khai thực hiện
Quy hoạch sử dụng đất được thực hiện từ tổng thể tới chi tiết Quy hoạch cấp tỉnh, vùng thủ đô phải căn cứ trên cơ sở quy hoạch cấp quốc gia; quy hoạch cấp huyện, vùng đô thị phải căn cứ vào quy hoạch cấp tỉnh Quy hoạch cấp quốc gia do Bộ trưởng
Bộ Đất đai, Giao thông và Hàng hải phê duyệt, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh do tỉnh phê duyệt, quy hoạch huyện hoặc quy hoạch đô thị cơ bản do tỉnh trưởng phê duyệt Quốc hội không can thiệp vào quá trình xét duyệt quy hoạch sử dụng đất
Quá trình lập quy hoạch sẽ lấy ý kiến của nhân dân theo hình thức nghị viện Sau khi quy hoạch được phê duyệt sẽ được công khai và phổ biến đến nhân dân Trách nhiệm thực hiện quy hoạch giao cho chính quyền
1.1.4 Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam
1.1.4.1 Quy hoạch sử dụng đất trước năm 1987
Khi chưa có Luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất đai chưa được coi là nội dung công tác của ngành quản lý đất đai, mà chỉ được thực hiện như là một phần của quy hoạch phát triển của ngành nông lâm nghiệp Hiến pháp 1980 quy định “
Trang 20Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm đảm bảo đất đai được sử dung hợp lý và tiết kiệm” (Trần Thị Phương Nhung, 2010)
Quyết định số 201/1980/ QĐ-CP ngày 01/7/1980 của Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả
nước nêu rõ: “Toàn bộ ruộng đất trong cả nước đều do Nhà nước thống nhất quản
lý theo quy hoạch và kế hoạch chung nhằm đảm bảo ruộng đất được sử dụng hợp
lý, tiết kiệm và phát triển theo hướng đi lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa” và quy
hoạch sử dụng đất được quy định là một trong 7 nội dung của công tác quản lý nhà nước đối với ruộng đất
Giai đoạn năm 1981 - 1986 thực hiện Nghị quyết đại hội toàn quốc lần thứ V của Đảng hầu hết các quận, huyện trong cả nước đã xây dựng quy hoạch tổng thể cấp huyện, do kinh phí hạn chế, các tài liệu điều tra cơ bản chưa đầy đủ, lực lượng cán bộ chuyên môn thiếu, nhận thức về công tác quy hoạch của nhiều ngành, nhiều cấp còn chưa đầy đủ nên chất lượng quy hoạch còn nhiều hạn chế
1.1.4.2 Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 1987- năm 1993
Năm 1987, Quốc hội khóa VIII chính thức thông qua Luật đất đai 1988 và chính thức có hiệu lực từ ngày 08/01/1988 Luật đất đai 1988 ra đời đã đặt nền tảng
cơ sở pháp lý cho công tác quản lý đất đai nói chung cũng như quy hoạch sử dụng đất nói riêng Luật đất đai 1988 tại khoản 2 điều 9 quy định: “Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất đai” là một trong 7 nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai Tại Điều 11 quy định cụ thể về thẩm quyền lập quy hoạch sử dụng
đất: “Uỷ ban nhân dân các cấp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong địa phương mình” và quy định thẩm quyền phê chuẩn, xét duyệt quy hoạch kế
hoạch sử dụng đất của các cấp
Năm 1992 Nhà nước triển khai công tác nghiên cứu chiến lược phát triển quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội ở hầu hết 53 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, các vùng kinh tế Đây là mốc bắt đầu của thời kỳ đưa công tác quản lý đất đai vào
nề nếp theo quy hoạch (Chu Văn Thỉnh, 1999)
1.1.4.3 Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 1993 - năm 2003
Năm 1993 Luật đất đai 1993 được thông qua, chính thức có hiệu lực từ ngày
15/10/1993 Từ sau Luật đất đai 1993, Tổng cục Địa chính đã chỉ đạo hướng dẫn
Trang 21các địa phương lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2000 và kế hoạch sử dụng đất
hàng năm trình cấp thẩm quyền xét duyệt
Đối với cả nước, năm 1994 Chính phủ đã triển khai xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2000 và được Quốc hội khoá IX thông qua tại kỳ họp thứ 11, tại Nghị quyết số 01/1997/QHH về kế hoạch sử dụng đất đai trong cả nước giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 Để đưa công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm đi vào nề nếp, ngày 12 tháng 10 năm 1998 Tổng cục địa chính đã có công văn số 1814/ CV-TCĐC hướng dẫn việc triển khai thực hiện các nội dung công tác quản lý nhà nước về quy hoạch kế hoạch, sử dụng đất đai; trình tự và nội dung các bước xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính các cấp (cấp tỉnh, huyện, xã v.v); việc quản lý cấp phát thanh quyết toán vốn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; việc lập kế hoạch chuyển đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng để sử dụng vào mục đích khác hàng năm
Để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thực tiễn đối với quy hoạch sử dụng đất đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện các quy định đối với quy hoạch sử dụng đất Trên cơ sở Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung 1 số điều của Luật đất đai 1998 và Luật đất đai 2001, ngày 01tháng 10 năm 2001 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 68/2001/ NĐ-CP về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
ở 4 cấp hành chính Đây là Nghị định đầu tiên của Chính phủ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp
Ngay sau đó Tổng cục địa chính đã ban hành Thông tư 1842/2001/TT-TCĐC kèm theoQuyết định số 424a, 424b, Thông tư 2074/2001/TT-TCĐC ngày 14/02/2001 để hướng đẫn chi tiết đối với công tác quy hoạch sử dụng đất các cấp và việc điều chỉnh bổ sung quy hoạch sử dụng đất các cấp
1.1.4.4 Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Ngày 26/11/2003 tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật đất đai năm 2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004 Luật đã quy định rõ về công tác quản lý Nhà nước về đất đai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai Luật đất đai 2003 và hệ thống pháp luật đất đai sau này đã vận dụng cũng như kế thừa những chính sách mang tính đổi mới, tiến
Trang 22bộ của hệ thống pháp Luật đất đai trước đây đồng thời tiếp thu, đón đầu những chính sách pháp luật đất đai tiên tiến, hiện đại, phù hợp với tình hình kinh tế, xã hội
và chính trị của đất nước
Cùng với Luật đất đai năm 2003, Nhà nước đã ban hành các Nghị định, Thông tư, Chỉ thịđã v.v tạo ra một hành lang pháp lý cho công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất Ngày 29/10/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP về thi hành Luật đất đai năm 2003 Ngày 01/11/2004 Bộ Tài nguyên và môi trường đã ban hành Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT về hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quyết định số 04/2005/ QĐ-BTNMT ngày 30/06/2005 ban hành quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất các cấp
Tại kỳ họp thứ 5 Quốc hội khoá XI, Chính phủ đã trình báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 của cả nước Năm
2006 Quốc hội khoá XI đã thông qua nghị quyết số 57/2006/QH11 về kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2006 - 2010) của cả nước
Tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIII Luật Đất đai 2013 được ban hành và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 Trong đó từ điều 21 đến điều 30 quy định về nguyên tắc, căn cứ, nội dung, thẩm quyền quyết định xét duyệt quy hoạch, kế hoạch, và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Hệ thống văn bản pháp luật được đánh giá là tương đối hoàn chỉnh với những nội dung quy định cụ thể
1.1.5 Tình hình quy hoạch sử dụng đất thành phố Yên Bái - tầm nhìn 2020
a Đất nông nghiệp
Căn cứ vào quỹ đất canh tác sau khi chuyển đổi mục đích, diện tích đất trồng lúa đến năm 2020 còn lại khoảng 557,84 ha Trong đó: hình thành các vùng phát triển sản xuất hàng hóa tập trung như vùng sản xuất rau, vùng sản xuất nấm, vùng trồng hoa, cây cảnh và các vùng chăn nuôi tập trung Cụ thể thành phố sẽ hình thành vùng sản xuất rau an toàn tập trung theo tiêu chuẩn ViệtGAP rộng khoảng 70 ha, tại các xã Tân Thịnh, Tuy Lộc, Văn Phú, Âu Lâu; duy trì đất trồng cây hàng năm khoảng 260,47 ha Trong giai đoạn tới chuyển một phần diện tích đất rừng trồng
có độ dốc thấp để trồng cây lâu năm Định hướng đến năm 2020 diện tích đất
trồng cây lâu năm của thành phố khoảng 1.630,73 ha
Trang 23Rừng sản xuất phát triển trong thời gian tới chủ yếu theo hướng thâm canh, coi trọng năng suất và chất lượng gỗ, kết hợp với các dịch vụ du lịch sinh thái và các dịch vụ môi trường khác, xây dựng các vùng nguyên liệu gắn với công nghiệp chế biến Đến năm 2020, đất trồng rừng sản xuất khoảng 3.491,80 ha
Phát triển mạnh sản xuất thủy sản theo phương thức nuôi thâm canh và nuôi công nghiệp, trọng tâm là nuôi cá thịt, nuôi thủy sản đặc sản; khai thác và sử dụng
có hiệu quả mặt nước hiện có; tiếp tục cải tạo diện tích vùng trũng sang chuyên canh thủy sản hoặc sản xuất 1 lúa - 1 thủy sản
Trên cơ sở mục tiêu phát triển ngành thủy sản, đến năm 2020 diện tích đất nuôi trồng thủy sản khoảng 203,67 ha
b Đất phi nông nghiệp
Trên cơ sở mục tiêu phát triển công nghiệp của thành phố, đến năm 2020 đất khu công nghiệp khoảng 335,97 ha Trong đó có khu công nghiệp Phía Nam, khu công nghiệp Âu Lâu nằm trong hệ thống các khu công nghiệp quốc gia là 299,52 Đất cụm công nghiệp Đầm Hồng và Âu Lâu là 36,45 ha, đất thương mại, dịch vụ khoảng 21,78 ha Đất cơ sở sản xuất kinh doanh đến năm 2020 dự kiến là 92,84 ha Đất khai thác khoáng sản là 74,76 ha
Với mục tiêu tăng cường đầu tư, đẩy mạnh xã hội hóa các hoạt động văn hóa,
y tế, giáo dục, thể thao Tập trung khôi phục và nâng cấp các công trình hiện có; kết hợp xây dựng mới một số công trình phục vụ đắc lực cho phát triển kinh tế - xã hội Đến năm 2020 hoàn chỉnh, hiện đại hóa và tiếp tục phát triển hạ tầng kinh tế và hạ tầng xã hội đảm bảo phục vụ sự nghiệp phát triển của thành phố Để đáp ứng mục tiêu phát triển của thành phố đến năm 2020 và xa hơn, diện tích đất đến năm 2020 khoảng 1126,22 ha
Trên cơ sở hệ thống đô thị hiện và cơ sở hạ tầng hiện có, định hướng phát triển và bố trí sắp sếp chỉnh trang khu dân cư nông thôn trong thành phố đến năm
2020 và xa hơn phải bố trí quỹ đất hợp lý Về mặt không gian, sẽ mở rộng thành phố về phía Hữu ngạn sông Hồng áp sát đường cao tốc Nội Bài - lào Cai Như vậy đến năm 2020, đất ở tại nông thôn thành phố Yên Bái khoảng 423,98 ha, đất ở tại đô thị thành phố Yên Bái khoảng 527,64 ha
Trang 24Nhằm đáp ứng cho việc mở rộng, nâng cấp và xây dựng mới trụ sở các cơ quan nhà nước, mở rộng trụ sở HĐND - UBND của các xã, dành quỹ đất cho xây dựng các công trình trụ sở của tỉnh, thành phố thuộc các xã bên Hữu ngạn sông Hồng Với mục tiêu và định hướng như trên thì diện tích đất đến năm 2020 đất trụ
sở cơ quan của thành phố khoảng 43,85 ha
1.2.1 Khái niệm về giá đất
Theo Các Mác, giá đất là do địa tô được tư bản hóa, tức là độ màu mỡ chênh lệch, ngay đất xấu nhất cũng có địa tô Địa tô thuộc về người sử dụng đất tức là quyền của người sử dụng dất
Có một số quan niệm không có giá đất vì đất đai là do thiên nhiên ban tặng, không do lao động tạo ra nên không có giá trị Nhưng một số quan niệm cho rằng có giá đất vì đất được đưa ra thị trường để mua, bán
Giá đất là khả năng sinh lợi của đất không phải từ bản thân đất đai Trong thời đại ngày nay, chỗ đất nào có khả năng sinh lợi nhiều thì giá đất cao Khả năng sinh lợi là tổng hợp không chỉ biểu hiện bằng tiền tệ mà còn môi trường, môi sinh, khả năng huy động nguồn lao động để phát triển kinh tế… các nhà lý luận học còn lấy lợi nhuận/vốn (phương pháp thu nhập) hay lợi nhuận/lãi suất ngân hàng (phương pháp lợi nhuận) để xác định giá đất
Ở Việt Nam , đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa gía trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế
Luật đất đai năm 2013 quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất được xác định trong thời hạn
sử dụng đất xác định”
Trang 25Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại chương VIII, mục 2, điều 114 của Luật đất đai 2013
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng Trong lý thuyết kinh tế các yếu tố kinh tế vẫn thường gọi chúng là giá trị tiềm năng (Trịnh Hữu Liên và cs, 2014)
b Giá trị thị trường
Giá trị thị trường của đất là giá được thị trường, xã hội xác nhận và được thể hiện bằng giá cả của đất đai; là giá trung bình tại một thời điểm nhất định, địa điểm nhất định, thị trường nhất định
Giá trị thị trường biểu hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế,
có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán
Giá trị thị trường là mức giá sẽ được mua bán trên thị trường và được biểu hiện bằng giá cả, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán
Trang 26sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường
Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của thửa đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều kiện thị trường xác định Trên thực tế, việc mua bán diễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và tài sản, nên giá thị trường thường không phải chịu tác động bất kỳ sự kích động quá mức nào (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)
c Giá trị trao đổi
Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá trị thị trường của chính mảnh đất đó làm một Thông thường giá trị trao đổi được xác định căn cứ vào giá cho thuê một thửa đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và tiện ích tương tự như thửa đất chủ thể (Trịnh Hữu Liên và cs, 2014)
d Giá cả, giá cả thị trường
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, đồng thời biểu hiện tổng hợp các quan hệ kinh tế như cung - cầu hàng hóa, tích lũy - tiêu dùng
Giá trị là lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh cho hàng hóa Số lượng lao động đó lớn hay nhỏ không thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong điều kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền tệ Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi Do đó giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí với nhau Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí là thường xuyên Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị Ngược lại, nếu cung vượt quá cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị
Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng) và quan hệ cung - cầu về hàng hóa Giá
cả được quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới tác động của quy luật kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị Trong nền kinh tế sản xuất hàng hóa
Trang 27giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất Giá cả thị trường xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường)
Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên thị trường; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác động của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung - cầu Giá cả thị trường lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung - cầu chung và quan hệ cung cầu của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi Giá trị hàng hóa và dịch vụ là cơ sở khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trường mới hình thành giá cả và mới có thể xác định được tương đối sát đúng với giá trị của chúng Giá cả thị trường là tín hiệu của thị trường, tín hiệu của mối quan hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung và giữa cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian và ở một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ một loại cầu nào, như nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lý mà là tín hiệu của cầu có khả năng thanh toán của xã hội đối với sản phẩm Giá cả thị trường có tác dụng hướng dẫn người sản xuất, kích thích cải tiến kỹ thuật, cải tiến quản lý nhằm tăng năng suất lao động, cải tiến quản lý lưu thông, nâng cao chất lượng hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt người tiêu dùng và thu lợi nhuận cao (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)
e Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của thửa đất Tùy theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thế chấp Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp (Trịnh Hữu Liên và cs, 2014)
f Giá cho thuê
Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ đất trong suốt thời gian thuê đất Tùy theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu (Trịnh Hữu Liên và cs, 2014)
Trang 28g Giá trị bảo hiểm
Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu thửa đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm (Trịnh Hữu Liên và cs, 2014)
1.2.3 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất
là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu (Giáo trình Kinh tế chính trị Mác - Lênin, 2008)
c Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất
và làm cho giá đất luôn biến động
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư v.v
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá (Giáo trình Kinh tế chính trị Mac - lenin, 2008)
b Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất
Trang 29Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn v.v) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi
ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên (Giáo trình Kinh tế chính trị Mac - lenin, 2008)
c Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương
Trang 30nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Giáo trình Kinh tế chính trị Mac - lenin, 2008)
1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
a Chính sách của Nhà nước
Để thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai nhằm “thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo qui hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”, Nhà nước sử dụng hệ thống công cụ chính sách bao gồm: chính sách giá đất; chính sách qui định các quyền của người sở hữu, người sử dụng đất; chính sách chuyển dịch các quyền sử dụng đất; chính sách khuyến khích đầu tư; chính sách thuế v.v hệ thống các công cụ này có quan hệ mật thiết và bổ sung cho nhau để thực thi quản lý nhà nước về đất đai, nhằm quản lý chặt chẽ, sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả
Với chính sách cho phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất Nhà nước thừa nhận sự hoạt động tất yếu của thị trường bất động sản, đất đai không những được xem như là một
tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế để tiến hành sản xuất nông nghiệp mà còn được xem như một loại “hàng hoá” đặc biệt có thể mua bán trên thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất, ngoài ra còn giữ được
sự ổn định của thị trường đất đai
Nhà nước thông qua chính sách thuế nhằm khuyến khích hoặc hạn chế sản xuất kinh doanh, đầu tư, tác động đến hiệu quả sử dụng đất Thực tế một số nước không thực hiện thu thuế đất, thuế thu nhập từ đất, do đó khuyến khích mua bán đất
Khi Nhà nước đưa ra chính sách phát triển kinh tế của đất nước cũng đồng thời là sự tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích; sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là sự tăng nhu cầu sử dụng đất đối với các ngành kinh tế công nghiệp, thương mại, dịch vụ Sự tăng trưởng này đòi hỏi phải chuyển dịch đất đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích
Trang 31công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch v.v làm gia tăng các quan hệ giao dịch đất đai, giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản dẫn đến giá đất có sự biến đổi theo xu hướng tăng lên
b Nhân tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định
* Quan hệ cung cầu
Quan hệ cung cầu là yếu tố ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự biến động của giá đất Quan hệ cung cầu về đất luôn mang tính không gian và thời gian, trong đó tính chất vùng là tính đặc thù của giá đất; bởi vậy khả năng cung về đất ở một vùng mang tính ổn định về cả số lượng lẫn vị trí, do không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác, từ vị trí này sang vị trí khác Nhưng cầu về sử dụng đất và cầu có khả năng thanh toán thì có tính ổn định tương đối theo từng vùng Sự chuyển hoá cầu ra khỏi vùng có nhưng không nhiều mà phần lớn là mở rộng vùng Do đó, giá đất có sự chênh lệch lớn giữa các vùng, các địa phương
* Mức độ dự trữ và đầu tư
Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Đây là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tế học Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức
độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất
Trang 32* Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ
Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng
* Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc
ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao
về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng
* Biến động vật giá
Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng người Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng chung xu thế
"nước lên thuyền lên"
về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi suất
Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng có tính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những nhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá
Trang 33đất Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt Do đó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt
c Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó
ở vị trí này thửa đất có những thuận lợi về giao thông (lợi thế tiếp cận tại mảnh đất), môi trường (sáng sủa, thoáng đãng v.v.), có thể kiến trúc công trình theo ý muốn, đảm bảo thẩm mỹ của công trình; do đó, thửa đất ở vị trí này có giá trị cao và giá đất cao hơn các vị trí khác trong cùng một đường phố
Như vậy, đất cùng mục đích sử dụng, có vị trí khác nhau thì đất ở vị trí thuận lợi cho mục đích sử dụng đó giá đất cao nhất
* Điều kiện cơ sở hạ tầng
Giá trị của đất đai còn phụ thuộc vào điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật; hệ thống đường, hệ thống cung cấp điện, hệ thống cấp, thoát nước nước mà tốt thì giá trị của đất tại khu vực này sẽ cao hơn nhiều những khu vực đất có cơ sở hạ tầng thấp kém Hoặc khu đất được toạ lạc tại những khu vực có điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội tốt như: trường học, bệnh viện, công viên, khu thể thao, khu dân cư tập trung có dân trí cao và các khu dịch vụ công cộng khác v.v ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, vật chất, tinh thần, ảnh huởng đến hoạt động kinh doanh dịch
vụ của con người thì giá đất sẽ cao hơn so với những nơi khác có điều kiện hạ tầng xã hội thấp kém
Trang 34* Chất lượng môi trường
Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực
* Nhân tố quy hoạch
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất
Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị
Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện
d Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu,
tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình
Trang 35* Cấu thành nhân khẩu gia đình
Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng
e Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa
* Trạng thái ổn định chính trị
Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống
* An ninh xã hội
Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy Bất luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên Ở mức độ nào đó
mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị
Trang 36* Đầu cơ nhà đất
Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá (Trịnh Hữu Liên và cs, 2014)
* Tiến trình đô thị hóa
Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình
đô thị hóa Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao,
mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác
* Phong tục tập quán
Môi trường, tập quán của con người cũng được xem là yếu tố tác động đến giá đất; phần đông người dân thích các hướng Đông - Nam, Nam, Tây - Nam, Đông hơn là các hướng Tây Bắc, Bắc, Đông Bắc Điều này cho thấy hướng đất cũng là một yếu tố làm tăng giá trị sử dụng của đất khiến cho các thửa đất ở các hướng khác nhau sẽ có giá cao hơn hoặc thấp hơn Mặt khác, môi trường, cảnh quan của thửa đất cũng tác động đến giá đất Chẳng hạn một thửa đất gần hồ, gần trung tâm văn hoá, gần khu du lịch vui chơi giải trí v.v Những yếu tố này tạo nên sự hấp dẫn của thửa đất và làm cho nó có giá trị sử dụng cao cũng như có giá đất cao hơn
* Trình độ nhận thức của người dân
Trình độ nhận thức, tâm lý của con người cũng tác động đến giá đất; một số người có tiền để không, đôi khi nghĩ và hành động theo “phong trào” Họ nghe nói kinh doanh bất động sản sẽ kiếm được nhiều tiền một cách nhanh chóng nên họ đua nhau đi tìm mua nhà, mua đất Họ tìm kiếm bản đồ qui hoạch, thảo luận với người thân, bạn bè, sau đó săn lùng những mảnh đất có vị trí đẹp trên bản đồ qui hoạch thành phố Chính điều này đã dẫn đến những “cơn sốt đất” trên thị trường, khiến cho giá đất tăng lên rất cao
Trang 37f Nhân tố quốc tế
Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước
* Tình hình kinh tế thế giới
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh
tế có tính toàn cầu năm 1929 giá đất ở nước Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại (Trịnh Hữu Liên và cs, 2014)
* Nhân tố chính trị quốc tế
Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh
tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo
g Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất
* Diện tích
Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất
Trang 38* Chiều rộng
Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày
và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất
* Chiều sâu
Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó
* Hình dáng
Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất
* Độ dốc
Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất
* Hạn chế của quy hoạch đô thị
Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất
Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như yếu
tố tâm lý, mục đích sử dụng đất v.v (Trần Thị Phương Nhung, 2010)
1.2.5 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta
Ở Việt Nam, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong những thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán
Do giai đoạn trước năm 1945 ở nước ta các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn hiện nay diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với một bên là kẻ áp bức, bóc lột Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các
Trang 39cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với những nguyên tắc cơ bản của thị trường
Có thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường bất động sản
ở nước ta thành các giai đoạn chính sau:
a Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau và giá đất được hình thành mang tính tự phát Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất (Nguyễn Đình Bồng, 2011)
b Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1993
Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Từ năm 1986, mặc dù đã xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất đai năm 1988
vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức” Tuy nhiên,
để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà
ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó” Như vậy trong giai đoạn này pháp
luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ
Trang 40được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai
Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá
điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” (Luật đất đai, 1993) Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (Luật đất đai, 1993) Ðây là lần đầu tiên giá đấtvà
việc xác định giá đấtđược pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định tại Khoản 1 Ðiều 13 Luật Ðất đai 1993) và Ðiều 55, 56 và 57 của Luật Ðất đai năm 2003 cũng quy định
về giá đất, giá đất do nhà nướ quy định và tư vấn giá đất
Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở
cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên (Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng, 2012)
c Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003
Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với
hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai - BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994 - 1995 Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn,