Khái niệm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba bằng biện pháp thế chấp tài sản
Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản là hành động mà bên thế chấp sử dụng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mà không cần giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp Tài sản thế chấp vẫn được bên thế chấp giữ và các bên có thể thỏa thuận giao cho bên thứ ba giữ tài sản này Điều này giúp bên thế chấp bảo vệ quyền sở hữu trong khi đảm bảo nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp.
Ông Nguyễn Văn A, chủ sở hữu căn nhà ba tầng, đã thế chấp tài sản này cho Ngân hàng để có được khoản tiền lớn mà ông cần Để đảm bảo tính pháp lý, ông đã chuyển giao giấy tờ quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho Ngân hàng Nếu ông A không thể thanh toán khoản vay đúng hạn, Ngân hàng có quyền phát mãi căn nhà để thu hồi nợ.
Tài sản thế chấp luôn có đăng ký quyền sở hữu, do đó, người nhận thế chấp không thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản này Để đảm bảo nghĩa vụ dân sự, họ phải yêu cầu bán đấu giá tài sản, nhưng thường phải trải qua giai đoạn khởi kiện và thi hành bản án trước khi có thể bán Thực trạng này gây tốn kém thời gian và chi phí cho người nhận thế chấp, vì các cơ quan bán đấu giá thường không dám nhận tài sản chưa có bản án và quyết định bán đấu giá Nếu người thế chấp không thể thực hiện nghĩa vụ để nhận lại tài sản, bên nhận thế chấp sẽ gặp nhiều khó khăn, và đã có nhiều trường hợp bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ, dẫn đến việc bên nhận phải xử lý tài sản theo quy định pháp luật.
Trong môi trường kinh doanh hiện đại, giao dịch bảo đảm cho phép bên vay giữ tài sản đã thế chấp mà không cần bên cho vay nắm giữ trực tiếp Điều này giúp bên vay tiếp tục sử dụng tài sản để phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh, đồng thời đảm bảo nghĩa vụ với bên cho vay Thế chấp tài sản trở thành giải pháp linh hoạt, vừa bảo vệ quyền lợi của bên cho vay, vừa tạo điều kiện cho bên vay có nguồn vốn để trả nợ, tối ưu hóa tính sinh lời của tài sản.
Thế chấp là hành động mà bên thế chấp dùng tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, thường là bất động sản hoặc động sản Tài sản thế chấp không được chuyển giao cho bên nhận thế chấp, gây khó khăn trong việc bảo quản Bên thế chấp có thể chuyển giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu cho bên nhận thế chấp theo thỏa thuận, nhưng việc này hạn chế khả năng định đoạt tài sản của bên thế chấp Nếu bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ.
Việc chuyển giao và bảo quản tài sản thế chấp gặp nhiều khó khăn, đặc biệt khi bên nhận thế chấp không có khả năng bảo quản, như trong trường hợp tài sản là thực phẩm đông lạnh Do đó, bên nhận thế chấp thường giữ tài sản Nếu bên nhận thế chấp lo ngại rằng bên thế chấp có thể định đoạt tài sản trong thời gian thế chấp, các bên có thể thỏa thuận gửi tài sản cho người thứ ba để bảo quản Trong trường hợp tài sản đang được lưu trữ tại kho hàng của bên thứ ba, tài sản đó vẫn có thể được thế chấp trong khi tiếp tục gửi tại kho.
Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định cơ chế pháp lý cho việc xác định và mô tả tài sản bảo đảm, cũng như giải quyết các vấn đề liên quan đến đầu tư và biến động tài sản bảo đảm Tài sản bảo đảm phải là những tài sản không bị cấm mua bán hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu Nghị định cũng đề cập đến các tài sản đặc thù như tài sản được tạo lập từ quyền bề mặt và quyền hưởng dụng, cho phép sử dụng tài sản thuộc sở hữu của chủ thể quyền bề mặt làm tài sản bảo đảm Điều 318 quy định rõ về tài sản thế chấp, bao gồm các trường hợp thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản, động sản và các vật phụ liên quan Ngoài ra, nếu tài sản thế chấp được bảo hiểm, bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm, và tổ chức này sẽ chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Đối tượng thế chấp có thể là động sản hoặc bất động sản, trong đó toàn bộ tài sản này sẽ được sử dụng làm tài sản thế chấp Nếu bất động sản là quyền sử dụng đất, thì toàn bộ quyền này sẽ là tài sản thế chấp Những bất động sản có vật phụ kèm theo, như tòa nhà có máy phát điện dự trữ, thì các vật phụ này cũng được coi là tài sản thế chấp Tương tự, đối với động sản có vật phụ, vật phụ sẽ là tài sản thế chấp trừ khi có thỏa thuận khác Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản hoặc động sản kèm theo vật phụ, thì vật phụ cũng sẽ trở thành tài sản thế chấp.
Khi chủ dự án thế chấp một phần căn hộ trong tòa nhà, các thiết bị phòng cháy chữa cháy tương ứng cũng trở thành tài sản thế chấp Tương tự, nếu một lô hàng được thế chấp một phần, các vật phụ như bao bì cũng là tài sản thế chấp Tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất, và nếu quyền sử dụng đất được thế chấp, tài sản gắn liền cũng sẽ được đưa vào hợp đồng thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác Điều này nhằm khuyến khích việc đưa tài sản vào lưu thông để tối đa hóa giá trị kinh tế và đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất, kinh doanh Tuy nhiên, nếu tài sản gắn liền thuộc quyền sở hữu của người khác, nó sẽ không thuộc hợp đồng thế chấp Nếu tài sản thế chấp được bảo hiểm, bên nhận thế chấp cần thông báo cho tổ chức bảo hiểm để được chi trả trong trường hợp xảy ra sự kiện bảo hiểm Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền, tài sản gắn liền sẽ được xử lý cùng với quyền sử dụng đất, trừ khi có thỏa thuận khác Việc này giúp giảm thiểu khó khăn trong giao dịch bất động sản và đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan.
1 Điều 325, BLDS 2015 của người chuyển quyền sử dụng đất đối với người có quyền bề mặt trên diện tích đất chuyển nhượng
Khi thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất, nếu chủ sở hữu tài sản cũng là người sử dụng đất, tài sản sẽ được xử lý kèm theo quyền sử dụng đất, trừ khi có thỏa thuận khác Ngược lại, nếu chủ sở hữu tài sản không phải là người sử dụng đất, quyền sử dụng đất vẫn được bảo lưu trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản Trong trường hợp tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng hoặc rừng trồng, nếu tài sản bị xử lý, quyền sử dụng đất cũng sẽ bị xử lý trừ khi có thỏa thuận khác Đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của người có quyền bề mặt, khi xử lý tài sản bảo đảm, người nhận chuyển quyền sở hữu sẽ kế thừa quyền và nghĩa vụ của người chuyển nhượng Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua tài sản gắn liền với đất và tạo điều kiện thuận lợi cho việc xử lý tài sản bảo đảm.
Theo quy định của BLDS năm 2015, khi hai bên thỏa thuận sử dụng tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ cho người thứ ba, bên nhận bảo đảm có quyền lựa chọn giữa hai hình thức Hình thức đầu tiên là ký hợp đồng cầm cố hoặc thế chấp tài sản, và hình thức thứ hai là ký hợp đồng thế chấp, cầm cố tài sản kèm theo các thỏa thuận bổ sung.
Theo Điều 236, Bộ luật Dân sự 2015, việc bảo lãnh nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ bảo lãnh có thể được thực hiện thông qua tài sản của người thứ ba Hiện nay, các biện pháp bảo đảm bằng tài sản của người thứ ba được áp dụng bao gồm nhiều hình thức khác nhau.
Sử dụng tài sản thuộc sở hữu của người thứ ba để cầm cố, thế chấp nhằm bảo đảm nghĩa vụ là một quy định quan trọng Theo Nghị định 21/2021/NĐ-CP, tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản và bảo lưu quyền sở hữu Nghị định này cũng quy định cơ chế pháp lý để xác định và mô tả tài sản bảo đảm, cũng như giải quyết các vấn đề liên quan đến đầu tư và biến động tài sản bảo đảm Nguyên tắc xác định tài sản bảo đảm là những tài sản không bị cấm mua bán và chuyển giao quyền sở hữu Đặc biệt, Nghị định đã làm rõ một số loại tài sản như tài sản được tạo lập từ quyền bề mặt và quyền hưởng dụng có thể được sử dụng làm tài sản bảo đảm, bao gồm hoa tức và lợi tức từ việc khai thác tài sản đó.
Pháp luật không yêu cầu tài sản bảo đảm phải thuộc sở hữu hợp pháp của người có nghĩa vụ, cho phép chủ thể thứ ba sử dụng tài sản của họ để bảo đảm nghĩa vụ Tài sản bảo đảm được thỏa thuận giữa các bên và thuộc quyền sở hữu của bên thứ ba, người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ cầm cố, thế chấp, tài sản bảo đảm sẽ bị xử lý, và nếu nghĩa vụ bảo đảm vượt quá giá trị tài sản, phần vượt quá trở thành nghĩa vụ không có bảo đảm Bên nhận bảo đảm sẽ trở thành chủ nợ không có bảo đảm đối với bên có nghĩa vụ, và nếu có quy định trong hợp đồng hoặc pháp luật, người được bảo đảm phải hoàn trả phần tài sản đã bị xử lý để thanh toán nợ.
Điều 295 BLDS năm 2015 quy định về người nhận bảo đảm, bao gồm cả chi phí dịch vụ và tiền thù lao Thực tế cho thấy, cơ chế bảo đảm nghĩa vụ của người khác rất quan trọng đối với cá nhân và doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp khởi nghiệp và vừa và nhỏ, giúp họ tiếp cận nguồn vốn cần thiết cho nhu cầu nhà ở Biện pháp này cung cấp cho ngân hàng thêm lựa chọn bên cạnh bảo lãnh và tài sản của bên vay, cho phép bên bảo đảm hạn chế trách nhiệm trong phạm vi tài sản được sử dụng Tuy nhiên, BLDS năm 2015 và Nghị định 21/2021/NĐ-CP không quy định rõ về việc bảo đảm nghĩa vụ bằng tài sản của người thứ ba, mà chỉ cho phép các bên thỏa thuận về vấn đề này Điều này dẫn đến nhiều bất cập và rủi ro pháp lý cho các bên liên quan, đặc biệt là bên nhận bảo đảm.
Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Đến nay, nghiên cứu về pháp luật đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba thông qua biện pháp thế chấp tài sản đã cho ra đời một số công trình tiêu biểu.
Đoàn Thái Sơn (2012) trong bài viết "Một số vấn đề pháp lý về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba" đăng trên Tạp chí Ngân hàng số 12/2012 đã nêu ra những vấn đề thực tiễn liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Bài viết cung cấp cái nhìn tổng thể về các vấn đề này mà không đi sâu vào phân tích thực tế tại một ngân hàng thương mại cụ thể nào.
Bài viết của Vũ Thị Hồng Yến (2012) trên Tạp chí Dân chủ và pháp luật số 5/2012 tập trung vào việc xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp bị phá sản Tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp trong tình huống này, tuy nhiên không phân tích thực tế tại bất kỳ ngân hàng thương mại nào.
Tác giả Vũ Thế Hoài trong bài viết “Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng tài sản của người thứ ba” đăng trên tạp chí Kiểm sát, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao số 13/2019, đã phân tích các khía cạnh pháp lý liên quan đến việc sử dụng tài sản của người thứ ba để bảo đảm nghĩa vụ cho người khác Bài viết cũng đưa ra một số kiến nghị và đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật về vấn đề này.
Đề tài nghiên cứu khoa học của Vũ Thị Hồng Yến tại Đại học Luật Hà Nội (2016) tập trung vào bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng thông qua thế chấp bất động sản theo quy định pháp luật hiện hành Nghiên cứu này phân tích các vấn đề lý luận liên quan đến bảo đảm tiền vay bằng thế chấp bất động sản, đồng thời đánh giá các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng Bài viết chỉ ra những rủi ro pháp lý khi thực hiện hợp đồng bảo đảm bằng bất động sản và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả áp dụng Tuy nhiên, đề tài chủ yếu tập trung vào thế chấp bất động sản, bao gồm cả trường hợp bất động sản của bên thứ ba, mà không xem xét tổng thể về thế chấp tài sản của bên thứ ba.
Các công trình nghiên cứu hiện có đã cung cấp tài liệu tham khảo hữu ích cho tác giả, nhưng chỉ tập trung vào vấn đề bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba như một phần nhỏ Trong bối cảnh chính sách và pháp luật liên tục thay đổi, việc áp dụng chế định này gặp nhiều tranh cãi và chưa đáp ứng nhu cầu xã hội Do đó, nghiên cứu đề tài “Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba bằng biện pháp thế chấp tài sản trong pháp luật Việt Nam” không chỉ kế thừa và phát triển các công trình khoa học liên quan mà còn mở ra hướng nghiên cứu chuyên sâu về quy định pháp luật trong lĩnh vực này.
Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài này nghiên cứu một cách có hệ thống các quy phạm pháp luật thực định nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba thông qua biện pháp thế chấp tài sản Mục tiêu của nghiên cứu là làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn liên quan đến vấn đề này.
Phân tích pháp luật dân sự về hoạt động đảm bảo nghĩa vụ của người thứ ba thông qua hình thức thế chấp tài sản là cần thiết để hiểu rõ khái niệm, cơ sở lý luận và thực tiễn áp dụng của chế định này Việc quy định về thế chấp tài sản không chỉ tạo ra sự bảo đảm cho nghĩa vụ mà còn góp phần thúc đẩy các giao dịch thương mại và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
- Thứ hai, đánh giá bức tranh toàn cảnh về hoạt động đảm bảo nghĩa vụ của người thứ ba bằng thế chấp tài sản
Vào thứ ba, chúng tôi sẽ tiến hành đánh giá kết quả hoạt động đảm bảo nghĩa vụ của người thứ ba thông qua việc thế chấp tài sản tại một số tỉnh trên toàn quốc Bài viết sẽ phân tích những tồn tại, vướng mắc và các nguyên nhân cơ bản liên quan đến vấn đề này.
Vào thứ tư, chúng tôi kiến nghị hoàn thiện các quy định trong pháp luật dân sự và các văn bản liên quan đến việc đảm bảo nghĩa vụ của người thứ ba thông qua hình thức thế chấp tài sản Đồng thời, chúng tôi cũng đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định pháp luật liên quan đến chế định này.
Câu hỏi nghiên cứu
Từ những mục tiêu cụ thể nêu trên, luận văn sẽ tập trung trả lời những câu hỏi nghiên cứu sau:
Câu hỏi 1: Pháp luật Việt Nam quy định như thế nào về các biện pháp bảo đảm thực hiện thực hiện nghĩa vụ?
Câu hỏi 2: Thực trạng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba bằng biện pháp thế chấp tài sản diễn ra trong thực tiễn như thế nào?
Câu hỏi 3: Nguyên nhân những bất cập, tồn tại về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba bằng biện pháp thế chấp tài sản hiện nay?
Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia vào giao dịch bảo đảm bằng biện pháp thế chấp tài sản, pháp luật cần được sửa đổi và bổ sung theo hướng tăng cường minh bạch trong quy trình giao dịch, quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan Đồng thời, cần thiết lập cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả và nhanh chóng, nhằm bảo đảm quyền lợi cho bên thế chấp và bên nhận thế chấp Việc hoàn thiện các quy định về đăng ký thế chấp cũng như bảo vệ thông tin tài sản thế chấp sẽ góp phần nâng cao tính an toàn và tin cậy của giao dịch.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI THỨ BA BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN
Phương pháp nghiên cứu
Bài viết dựa trên các nguyên lý của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử theo quan điểm khoa học của chủ nghĩa Mác - Lênin Trong quá trình thực hiện nghiên cứu, tác giả đã áp dụng một số phương pháp nghiên cứu phổ biến.
Phương pháp phân tích là phương pháp chủ yếu được sử dụng trong toàn bộ luận văn, nhằm làm rõ các quy định pháp lý liên quan đến việc đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên thứ ba thông qua biện pháp thế chấp tài sản.
Trong quá trình nghiên cứu luận văn, tác giả đã áp dụng phương pháp tổng hợp để phân tích và so sánh các tài liệu liên quan Phương pháp này giúp tổng hợp những vấn đề đã được nêu ra, từ đó đưa ra các nhận định, kiến nghị và bổ sung cần thiết nhằm hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến việc đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba thông qua biện pháp thế chấp tài sản.
Phương pháp thống kê được áp dụng trong khảo sát thực tiễn hoạt động áp dụng pháp luật nhằm giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba thông qua biện pháp thế chấp tài sản Nghiên cứu này tìm hiểu mối liên hệ giữa các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng, đánh giá tính phù hợp của chúng Từ đó, nội dung quy định pháp luật sẽ được xem xét lại để nâng cao hiệu quả điều chỉnh pháp luật trong lĩnh vực này.
Phương pháp so sánh là một công cụ quan trọng trong luận văn, giúp đối chiếu các quan điểm của các nhà khoa học trong nghiên cứu Phương pháp này cũng được áp dụng để so sánh quy định pháp luật dân sự hiện tại với các quy định ở các giai đoạn trước, cũng như giữa quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba thông qua biện pháp thế chấp tài sản và các quy định pháp luật liên quan Ngoài ra, việc so sánh quy định pháp luật Việt Nam với các quy định của một số quốc gia khác cũng là một phần thiết yếu trong quá trình phân tích.
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Kết quả nghiên cứu của luận văn cung cấp thông tin quan trọng để hoàn thiện quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba thông qua biện pháp thế chấp tài sản Nghiên cứu này đặc biệt hữu ích khi xem xét từng loại nghĩa vụ khác nhau Đồng thời, luận văn cũng chỉ ra tính hệ thống của các quy định pháp luật hiện hành, làm tài liệu tham khảo quý giá cho sinh viên và học viên cao học trong lĩnh vực luật và ngân hàng khi nghiên cứu về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba.
7.2 Ý nghĩa thực tiễn Đề tài có ý nghĩa về phương diện khoa học Qua nghiên cứu, đề tài góp phần hệ thống hóa các vấn đề có tính khoa học và thực tiễn về hoạt động bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba bằng biện pháp thế chấp tài sản Qua đó phân tích thực trạng hoạt động này đối với các bên đang thực hiện thế chấp nhằm tạo hành lang pháp lý để toàn dân thực hiện, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp trong quan hệ giữa các chủ thể trong thời gian tới
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT
VỀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI THỨ BA
BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN
1.1 Khái quát về bảo đảm nghĩa vụ của người thứ ba bằng biện pháp thế chấp tài sản
1.1.1 Khái niệm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba bằng biện pháp thế chấp tài sản
1.1.1.1 Thế chấp tài sản Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên thế chấp); Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp” Tức là bên thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không phải chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp
Ông Nguyễn Văn A, chủ sở hữu căn nhà ba tầng, đã quyết định thế chấp tài sản này cho Ngân hàng để có được một khoản tiền lớn mà ông cần Để thực hiện việc thế chấp, ông A chuyển giao giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho Ngân hàng Hành động này nhằm đảm bảo rằng nếu ông không thể thanh toán khoản vay trong thời gian quy định, Ngân hàng sẽ có quyền phát mãi tài sản để thu hồi nợ.
Tài sản thế chấp luôn có đăng ký quyền sở hữu, do đó, người nhận thế chấp không thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản này Để đảm bảo nghĩa vụ dân sự, họ phải yêu cầu bán đấu giá tài sản, tuy nhiên, thực tế cho thấy họ phải trải qua giai đoạn khởi kiện và thi hành án mới có thể thực hiện việc bán Quá trình này tốn nhiều thời gian và chi phí, vì các cơ quan bán đấu giá thường không dám nhận bán tài sản chưa có bản án và quyết định thi hành án Nếu bên thế chấp không có khả năng thực hiện nghĩa vụ, bên nhận thế chấp sẽ gặp nhiều khó khăn, và đã có nhiều trường hợp bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ dẫn đến việc bên nhận phải giải quyết tài sản theo quy định pháp luật.
Trong môi trường kinh doanh hiện đại, giao dịch bảo đảm cho phép bên vay giữ tài sản đã thế chấp mà không cần bên cho vay trực tiếp nắm giữ Điều này giúp bên vay tiếp tục sử dụng tài sản để phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh, đồng thời đảm bảo thực hiện nghĩa vụ với bên cho vay Thế chấp tài sản trở thành giải pháp linh hoạt, vừa bảo vệ quyền lợi của bên cho vay, vừa giúp bên thế chấp duy trì tính sinh lời của tài sản và có nguồn vốn để trả nợ.
Thế chấp là hành động mà bên thế chấp sử dụng tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, thường là bất động sản hoặc động sản Trong quá trình này, bên thế chấp có thể chuyển giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu cho bên nhận thế chấp, nhưng việc giữ giấy tờ này sẽ hạn chế quyền định đoạt tài sản của bên thế chấp Nếu bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ.
Việc chuyển giao tài sản thế chấp gặp nhiều khó khăn do tính chất khó bảo quản của chúng, như thực phẩm đông lạnh, khiến bên nhận thế chấp không thể tự bảo quản Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp có thể quyết định giữ tài sản hoặc thỏa thuận với bên thế chấp để gửi tài sản cho người thứ ba giữ Nếu tài sản đang được lưu giữ tại kho của người thứ ba, việc xác lập thế chấp vẫn có thể thực hiện, cho phép tài sản tiếp tục được gửi giữ an toàn.
Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định cơ chế pháp lý liên quan đến tài sản bảo đảm, bao gồm việc xác định, mô tả và giải quyết đầu tư vào tài sản này Tài sản bảo đảm phải là những tài sản không bị cấm mua bán hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu Các tài sản như quyền bề mặt và quyền hưởng dụng cũng được quy định rõ ràng Theo Điều 318, tài sản thế chấp có thể bao gồm toàn bộ hoặc một phần bất động sản và động sản, cùng với các vật phụ, trừ khi có thỏa thuận khác Nếu tài sản thế chấp được bảo hiểm, bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm, và tổ chức này sẽ chi trả tiền bảo hiểm cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm, nếu không thông báo, bên thế chấp vẫn có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
Đối tượng của thế chấp có thể là động sản hoặc bất động sản, trong đó toàn bộ tài sản này sẽ được coi là tài sản thế chấp Nếu bất động sản là quyền sử dụng đất, toàn bộ quyền sử dụng đất của người thế chấp cũng là tài sản thế chấp Ngoài ra, bất động sản có thể đi kèm với các vật phụ như máy phát điện dự trữ, và những vật phụ này cũng sẽ trở thành tài sản thế chấp trừ khi có thỏa thuận khác Đối với động sản, nếu có vật phụ kèm theo, vật phụ đó cũng được xem là tài sản thế chấp, trừ khi các bên thỏa thuận không thế chấp vật phụ Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản hoặc động sản có vật phụ gắn liền, vật phụ cũng sẽ được coi là tài sản thế chấp.
Khi chủ dự án thế chấp một phần căn hộ trong tòa nhà chung cư, toàn bộ trang thiết bị phòng cháy chữa cháy liên quan sẽ là tài sản thế chấp Tương tự, nếu một lô hàng được thế chấp một phần, các vật phụ như bao bì cũng trở thành tài sản thế chấp Tài sản gắn liền với đất thường thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất; nếu quyền sử dụng đất được thế chấp, tài sản gắn liền cũng sẽ nằm trong hợp đồng thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác Điều này nhằm khuyến khích người sử dụng đất đưa tài sản vào lưu thông để khai thác giá trị kinh tế Tuy nhiên, nếu tài sản gắn liền thuộc quyền sở hữu của người khác, nó không thuộc hợp đồng thế chấp Nếu tài sản thế chấp được bảo hiểm, bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm; nếu không, tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả theo hợp đồng Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền, nếu người sử dụng đất là chủ sở hữu tài sản, tài sản đó sẽ được xử lý cùng quyền sử dụng đất Nếu không, chủ sở hữu tài sản gắn liền vẫn có quyền sử dụng đất trong phạm vi quyền hạn của mình Việc xử lý đồng thời quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền sẽ giảm thiểu khó khăn trong giao dịch bất động sản Khi quyền sử dụng đất thuộc bên thế chấp và tài sản gắn liền thuộc sở hữu của người khác, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ kế thừa quyền và nghĩa vụ liên quan.
1 Điều 325, BLDS 2015 của người chuyển quyền sử dụng đất đối với người có quyền bề mặt trên diện tích đất chuyển nhượng
Khi thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất, nếu chủ sở hữu tài sản cũng là người sử dụng đất, tài sản sẽ bao gồm cả quyền sử dụng đất trừ khi có thỏa thuận khác Nếu chủ sở hữu tài sản không phải là người sử dụng đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vẫn có quyền sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ đã chuyển giao, trừ khi có thỏa thuận khác Đối với các tài sản như nhà ở, công trình xây dựng, hoặc rừng sản xuất, nếu được thế chấp mà không thỏa thuận về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất cũng sẽ bị xử lý cùng với tài sản bảo đảm Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua tài sản gắn liền với đất và tạo điều kiện thuận lợi cho việc xử lý tài sản bảo đảm.
Theo quy định của BLDS năm 2015, khi hai bên thỏa thuận sử dụng tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ cho bên thứ ba, bên nhận bảo đảm có quyền lựa chọn giữa hai phương thức Phương thức đầu tiên là ký kết hợp đồng cầm cố hoặc thế chấp tài sản, trong khi phương thức thứ hai là ký kết hợp đồng thế chấp, cầm cố tài sản kèm theo hợp đồng bổ sung.
Theo Điều 236, BLDS 2015, việc bảo lãnh nhằm đảm bảo nghĩa vụ bảo lãnh có thể thực hiện thông qua tài sản của người thứ ba Hiện nay, các biện pháp bảo đảm được áp dụng bao gồm nhiều hình thức khác nhau.
Sử dụng tài sản của người thứ ba làm tài sản cầm cố, thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ là một quy định quan trọng Theo Nghị định 21/2021/NĐ-CP, tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản và bảo lưu quyền sở hữu Nghị định này cũng quy định cơ chế pháp lý cho việc xác định, mô tả, đầu tư vào tài sản bảo đảm, và giải quyết biến động liên quan Nguyên tắc xác định tài sản bảo đảm là những tài sản không bị cấm mua bán hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu Đặc biệt, các tài sản như quyền bề mặt và quyền hưởng dụng cũng được công nhận là tài sản bảo đảm, cho phép chủ sở hữu sử dụng chúng để bảo đảm nghĩa vụ tài chính.