Nhận dạng các nhân tố ảnh hưởng đến sự trễ tiến độ các chung cư cao cấp tại địa bàn thành phố hồ chí minh

Luận văn này tập trung phân tích sử dụng phương pháp chuyên gia dựa trên mô hình lý thuyết đã xây dựng để xác định các biến nhân tố ảnh hưởng đến sự trễ tiến độ trong các công trình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN BÙI VIỆT

NHẬN DẠNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ TRỄ TIẾN ĐỘ XÂY DỰNG CÁC CHUNG CƯ CAO CẤP TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành : Xây dựng Công trình dân dụng và Công nghiệp Mã số chuyên ngành : 60 58 02 08

LUẬN VĂN THẠC SĨ XÂY DỰNG

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng Luận văn này “NHẬN DẠNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ TRỄ TIẾN ĐỘ XÂY DỰNG CÁC CHUNG CƯ CAO CẤP TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ” là bài nghiên cứu của chính tôi, dưới sự hướng dẫn của thầy PGS.TS Nguyễn Thống.

Ngoài trừ những tài liệu tham khảo được trích dẫn trong luận văn này, tôi cam đoan rằng toàn phần hay những phần nhỏ của luận văn này chưa từng được công bố hoặc được sử dụng để nhận bằng cấp ở những nơi khác

Không có sản phẩm/nghiên cứu nào của người khác được sử dụng trong luận văn này mà không được trích dẫn theo đúng quy định

Luận văn này chưa bao giờ được nộp để nhận bất kỳ bằng cấp nào tại các trường đại học hoặc cơ sở đào tạo khác

Thành Phố Hồ Chí Minh, năm 2017

Nguyễn Bùi Việt

LỜI CẢM ƠN

Luận văn thạc sĩ xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp nằm trong hệ thống bài luận cuối khóa nhằm trang bị cho học viên cao học có khả năng tự nghiên cứu và biết cách giải quyết những vấn đề cụ thể đặt ra trong thực tế ngành xây dựng nói chung và ngành kỹ thuật nói riêng …Đó cũng là trách nhiệm và niềm tự hào của mỗi học viên cao học

Trong quá trình để hoàn thành luận văn này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ đến từ tập thể và các cá nhân, bạn bè Tôi xin ghi nhận tỏ lòng biết ơn đến tập thể và các cá nhân đã dành cho tôi sự giúp

đỡ quý báu đó

Đầu tiên tôi xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy PGS.TS NGUYỄN THỐNG Thầy đã đưa ra gợi ý đầu tiên để hình thành nên ý tưởng của

đề tài và Thầy góp ý rất nhiều cho tôi về cách nhận định đúng đắn trong những vấn

đề nghiên cứu, cũng như cách tiếp cận nghiên cứu hiệu quả

Tôi xin chân thành cảm ơn các quý Thầy Cô Khoa Xây Dựng và Điện, trường Đại Học Mở Tp.HCM đã truyền dạy những kiến thức quý giá cho tôi, đó chính là những kiến thức không thể thiếu trên con đường nghiên cứu khoa học và sự nghiệp của tôi sau này

Tôi cũng xin chân thành gửi lời cảm ơn đến các bạn trong lớp đã giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình thực hiện luận văn này

Luận văn thạc sĩ đã hoàn thành trong thời gian quy định với sự nỗ lực của bản thân, tuy nhiên không thể không có những thiếu sót Kính mong quý Thầy Cô chỉ dẫn thêm để tôi bổ sung những kiến thức và hoàn thiện bản thân mình hơn

Xin trân trọng cảm ơn

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ

Hiện Nay, xã hội ngày càng phát triển ,dân số tăng nhanh kèm theo nhu cầu nhà ở , thiếu đất xây dựng và giá đất cao ,thông thương kinh tế ngày càng cao Các

dự án bất động sản cao tầng (Các nhà cao tầng , chung cư cao cấp, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại cao tầng, khu liên hợp thương mại-dịch vụ…) được xây dựng tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thập niên đầu thế kỉ hai mươi mốt, nhằm phục vụ cho nhu cầu ngày càng tăng của dân cư và phát triển kinh tế, xã hội và để đáp ứng nhu cầu nhà ở thực tế, giải quyết các bài toán qui hoạch đô thị

Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố lớn ở Việt Nam có dân số trẻ năng động, một tầng lớp trung lưu cũng như tỷ lệ đô thị hóa cao Điều này cũng mở ra xu hướng đầu tư cho dòng sản phẩm chung cư cao cấp vẫn là phân khúc đang được ưa chuộng, vì đây là phân khúc luôn có nhu cầu

Tuy nhiên vì một số lý do mà một số dự án căn hộ chung cư cao cấp không hoàn thành đúng tiến độ như CafeLand sau nhiều năm ngừng thi công, dự án căn hộ Linh Tây Tower vừa được Công ty CP Địa ốc Dầu khí (PVL) tái khởi động vào đầu tháng 7/2015 Dự án căn hộ Linh Tây Tower do Công ty CP Địa ốc Dầu khí (PVL) làm chủ đầu tư, nằm tại khu dân cư phường Linh Tây, quận Thủ Đức Trước đây dự

án này có tên là Green House, được khởi công xây dựng từ năm 2010, tuy nhiên sau khi thi công xong phần móng thì dự án ngừng thi công

Căn hộ An Phú 2 tọa lạc tại 961 Hậu Giang, Phường 11, Quận 6, sát ngay vòng xoay Phú Lâm Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần An Phú với nhà thầu chính là Công ty cổ phần xây dựng Coteccons thi công gồm : Tầng hầm có diện tích 4.000m2 chỗ đậu xe , tầng 1 và tầng lửng : Khu trung tâm thương mại, tầng 2 : Nhà cộng đồng và nhà trẻ, tầng 3 đến tầng 25 : gồm 279 căn hộ với diện tích từ 53.5m2 – 137.5m dự kiến sẽ hoàn thiện và tiến hành đi vào hoạt động vào 05/2015 nhưng đến 9/2015 căn hộ chung cư cao cấp này chưa đưa vào sử dụng

Vì vậy, mục tiêu của nghiên cứu là xác định các nhân tố gây ra chậm tiến độ xây dựng các chung cư cao cấp tại địa bàn Tp.HCM Nghiên cứu về các nhân tố ảnh

hưởng đến sự trễ tiến độ xây dựng các chung cư cao cấp tại địa bàn Tp.HCM là một vấn đề thực tiễn, là cơ sở để thực hiện các chiến lược quản lý hay các biện pháp thi công để giúp cải thiện năng suất lao động và giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự

án Luận văn này tập trung phân tích sử dụng phương pháp chuyên gia dựa trên mô hình lý thuyết đã xây dựng để xác định các biến nhân tố ảnh hưởng đến sự trễ tiến

độ trong các công trình thuộc dự án chung cư cao cấp trên địa bàn Tp.HCM Lập bảng câu hỏi dựa trên các biến tìm được Phân phát bảng câu hỏi khảo sát để thu thập mẫu Tiến hành phân tích và đánh giá kết quả nghiên cứu

Nghiên cứu này gồm có 9 nhóm nhân tố gồm 47 biến quan sát các yếu tố ảnh hưởng đến việc chậm trễ tiến độ trong các dự án xây dựng các chung cư cao cấp tại địa bàn TP.HCM Kết quả kiểm định về thông tin cá nhân cho thấy số lượng người tham gia trả lời bảng câu hỏi đa phần có trình độ học vấn là đại học chiếm 74,3% số mẫu với 168 người và sau đại học chiếm 25,7% số mẫu với 58 người và hiện đang công tác tại đơn vị nhà thầu và chủ đầu tư chiếm đa số Hầu hết mọi người đều đã tham gia vào 4 công trình bị chậm tiến độ và có thời gian công tác trong nghề đã lâu , từ 5 năm trở lên

Kết quả kiểm tra độ tin cậy thang đo Cronbach’s Alpha và phân tích nhân tố chính PCA, phân tích sự tương quan và xếp hạng Spearson đã nhận dạng được những yếu tố mới ảnh hưởng đến việc chẫm trễ tiến độ Kết quả phân tích cho thấy tất cả các yếu tố đều hợp lệ, riêng chỉ có vài yếu tố là không thỏa điều kiện kiểm tra

độ tin cậy thang đo Cronbach’s Alpha và phân tích nhân tố chính PCA

Kết quả nghiên cứu trong luận văn hy vọng có thể là một trong những tài liệu tham khảo hữu ích nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho công việc quản lý tiến độ xây dựng, tăng hiệu quả đầu tư trong các công trình chung cư cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đảm bảo tính chính xác và đáp ứng nhu cầu thực tế Kết quả cũng góp phần cho các học viên cao học các khóa sau tham khảo và làm tiền đề tốt cho các bài nghiên cứu luận văn sau này

MỘT SỐ KÝ HIỆU VIẾT TẮT Chữ viết tắt

BĐS : Bất Động Sản

CDT : Chủ Đầu Tư ; DA : Dự án

EFA (Exploratory Factor Analysis) phương pháp phân tích nhân tố khám phá GĐDA : Giám Đốc Dự Án

KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) : Hệ số KMO

KSGS : Kỹ sư giám sát ; KSTK : Kỹ sư thiết kế

KSXD : Kỹ sư xây dựng ; KTS : Kiến Trúc Sư

NC : Nhân công , NHNN : Ngân Hàng Nhà Nước

NT : Nhà thầu ; QLDA : Quản Lý Dự Án

PCA (Principal Component Analysis ) phương pháp phân tích nhân tố chính

N : Số lượng biến (nguyên nhân)

RII : Chỉ số tầm quan trọng tương đối

Rs : Hệ số tương quan Spearman

Xi : Tấn suất của các phản ứng thứ i

Wi : Trọng số được gán cho phản ứng thứ i

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 2.1 Mô hình về sự ảnh hưởng đến chậm trễ tiến độ thi công của Daniel

W M Chan và Mohan M Kumaraswamy (1996)

Hình 2.2 Mô hình về sự ảnh hưởng đến chậm trễ tiến độ thi công của Hemanta Doloi, Anil Sawhney, K.C Iyer, Sameer Rentala (2011)

Hình 2.3a Sơ đồ Ishikawa (xương cá)

Hình 2.3b Mô hình về sự ảnh hưởng đến chậm trễ tiến độ thi công của Murat Gündüz,Ph.D., A.M.ASCE; Yasemin Nielsen, Ph.D.; và Mustafa Özdemir, (2013)

Hình 2.4 Mô hình về trễ tiến độ của Frank D.K Fugar và Adwoa B Agyakwah-Baah, (2010)

Hình 2.5 Mô hình nghiên cứu của Châu Lê Anh Nhân

Hình 2.6 Lưu đồ quy trình nghiên cứu

Hình 3.1 Quy trình thực hiện nghiên cứu

Hình 3.2 Quy trình thiết kế bảng câu hỏi nghiên cứu

Hình 3.3 Quy trình thu thập dữ liệu

Hình 4.1 Trình độ học vấn

Hình 4.2 Đã từng tham gia Công trình trễ tiến độ

Hình 4.3 Số công trình Chung Cư Cao Cấp đã tham gia

Hình 4.4 Thời gian làm việc

Hình 4.5 Đơn Vị Công Tác

Hình 4.7 BIỂU ĐỒ NORMAL P-P PLOT

Hình 4.6 BIỂU ĐỒ HISTOGRAM

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến sự chậm trễ trong thi công của

Daniel WM Chan và Mohan M Kumaraswamy (1996)

Bảng 2.2 Thang đo các yếu tố chậm trễ tiến độ thi công của Hemanta Doloi,

Anil Sawhney, K.C Iyer, Sameer Rentala (2011)

Bảng 2.3 Thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến sự chậm trễ trong thi công của

Murat Gündüz, Ph.D., A.M.ASCE; Yasemin Nielsen, Ph.D.; và Mustafa Özdemir, (2013)

Bảng 2.4 Thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến sự chậm trễ trong thi công của

Frank D.K Fugar và Adwoa B Agyakwah-Baah, (2010)

Bảng 2.5 Tổng hợp Thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến sự chậm trễ trong

xây dựng

Bảng 3.1 Thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến sự chậm trễ tiến độ xây dựng

các chung cư cao cấp ở TP.HCM

Bảng 3.2 Diễn đạt và mã hóa thang đo về yếu tố ảnh hưởng đến chậm trễ

tiến độ xây dựng các chung cư cao cấp ở Tp.HCM

Bảng 4.1 Thống kê mẫu khảo sát theo Trình độ học vấn

Bảng 4.2 Thống kê mẫu khảo sát theo Đã từng tham gia Công trình nào trễ

tiến độ không

Bảng 4.3 Thống kê mẫu khảo sát theo Số công trình Chung Cư Cao Cấp đã

tham gia

Bảng 4.4 Thống kê mẫu khảo sát theo Thời gian làm việc

Bảng 4.5 Thống kê mẫu khảo sát theo Đơn vị công tác

Bảng 4.6 Thống kê mô tả cho nhóm yếu tố về Đặc Trưng Của Dự án

Bảng 4.7 Thống kê mô tả cho nhóm yếu tố về Môi Trường Bên Ngoài

Bảng 4.8 Thống kê mô tả cho nhóm yếu tố về Hệ Thống Quản Lý

Bảng 4.9 Thống kê mô tả cho nhóm yếu tố về Chính Sách

Bảng 4.10 Thống kê mô tả cho nhóm yếu tố về Năng Lực & Nguồn Vốn

Chủ Đầu Tư

Bảng 4.11 Thống kê mô tả cho nhóm yếu tố về Năng Lực Các Bên Tham

Gia Dự Án (Nhà Thầu & Thiết Kế )

Bảng 4.12 Thống kê mô tả cho nhóm yếu tố về Vật Tư

Bảng 4.13 Thống kê mô tả cho nhóm yếu tố về Nhân công

Bảng 4.14 Thống kê mô tả cho nhóm yếu tố về Trang Thiết Bị

Bảng 4.15 Thống kê mô tả cho Đánh giá chung về trễ tiến độ

Bảng 4.16 Hệ số Cronbach’s Alpha cho các nhóm Yếu tố Đặc Trưng Dự án Bảng 4.17 Hệ số Cronbach’s Alpha cho các nhóm Yếu tố

Môi Trường Bên Ngoài

Bảng 4.18 Hệ số Cronbach’s Alpha cho các nhóm Yếu tố Hệ Thống Quản

Lý

Bảng 4.19 Hệ số Cronbach’s Alpha cho các nhóm Yếu tố Chính Sách

Bảng 4.20 Hệ số Cronbach’s Alpha cho các nhóm Yếu tố Năng Lực

& Nguồn Vốn Chủ Đầu Tư

Bảng 4.21 Hệ số Cronbach’s Alpha cho các nhóm Yếu tố Năng Lực Các Bên

Tham Gia Dự Án (Nhà Thầu & Thiết Kế )

Bảng 4.22 Hệ số Cronbach’s Alpha cho các nhóm Yếu tố Vật Tư

Bảng 4.23 Hệ số Cronbach’s Alpha cho các nhóm Yếu tố Nhân công

Bảng 4.24 Hệ số Cronbach’s Alpha cho các nhóm Yếu tố Trang Thiết Bị Bảng 4.25 Hệ số Cronbach’s Alpha cho các nhóm Yếu tố

Bảng 4.26 Hệ số Cronbach’s Alpha cho đánh giá chung về trễ tiến độ

Bảng 4.27 Bảng tính điểm trung bình và xếp hạng cho các nhóm Yếu tố Bảng 4.28 Bảng tính điểm trung bình và xếp hạng cho các nhóm Yếu tố

Bảng 4.29 Ma trận xoay trong phân tích nhân tố chính PCA của các nhóm

Yếu tố

Bảng 4.30 Ma trận xoay trong phân tích nhân tố chính PCA của các nhóm

Yếu tố sau khi điều chỉnh

Bảng 4.31 KMO trong phân tích nhân tố chính PCA của đánh giá chung về

trễ tiến độ

Bảng 4.32 Tương quan Pearson

Bảng 4.33 Phân tích hồi quy đa biến

Bảng 4.34 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc trễ tiến độ các chung cư cao cấp

trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Bảng 5.1 22 Yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất tới tiến độ xây dựng

trong các công trình chung cư cao cấp tại Tp.HCM

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ iii

MỘT SỐ KÝ HIỆU VIẾT TẮT v

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ vi

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU vii

CHƯƠNG 1.ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.1 Giới thiệu 1

1.2 Câu hỏi nghiên cứu 5

1.3 Các mục tiêu nghiên cứu

5 1.4 Ý nghĩa của nghiên cứu 6

1.5 Cấu trúc của luận văn 7

CHƯƠNG 2.CƠ SỞ LÝ THUYẾT 8

2.1 Cơ sở lý thuyết 8

2.1.1.Định nghĩa các khái niệm quan trọng 8

2.1.1.1.Nhận dạng các nhân tố ảnh hưởng đến thời gian hoàn thành dự án 8

2.1.1.2.Định nghĩa chung cư cao cấp: 10

2.2 Một số phương pháp nghiên cứu đã có 11

2.2.1.Phương pháp phân tích nhân tố khám phá 11

2.2.2.Phương pháp phân tích hồi quy 13

2.2.3.Phương pháp thống kê phân tích 14

2.2.4.Phân tích nhân tố chính PCA 15

2.2.5.Phân tích ANOVA 15

2.3 Một số mô hình và nghiên cứu về ảnh hưởng chậm trễ tiến độ 16

2.3.1.Mô hình của D W M Chan và M M Kumaraswamy (1996) 16

2.3.2.Mô hình của H Doloi, A.Sawhney, K.C Iyer, S Rentala (2011) 19

2.3.3.Mô hình của M Gündüz; Y Nielsen; và M Özdemir, (2013) 22

2.3.4.Mô hình của F D.K Fugar và A B Agyakwah-Baah, (2010) 26

2.3.5.Mô hình nghiên cứu của Châu Lê Anh Nhân : 28

2.3.6.Các nghiên cứu khác : 29

2.4 Mô hình nghiên cứu đề xuất: 44

CHƯƠNG 3.PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 46

3.1 Quy trình nghiên cứu 46

3.2 Nghiên cứu định tính: 47

3.3 Nghiên cứu định lượng: 48

3.3.1.Xây dựng thang đo và bảng câu hỏi điều tra 48

3.3.1.1.Xây dựng thang đo 48

3.3.1.2.Cách thức phân phối bảng câu hỏi 52

3.3.1.3.Cấu trúc cho bảng câu hỏi 52

3.4 Mã hóa dữ liệu 55

3.5 Phân tích dữ liệu 58

3.5.1.Phương pháp thu thập số liệu và số lượng mẫu quan sát 59

3.5.2.Thống kê mô tả 62

3.5.3.Kiểm tra độ tin cậy thang đo Cronbach’s Alpha và phân tích nhân tố: 62

3.5.4.Kiểm định mô hình: 63

3.5.5.Đánh giá độ tin cậy thang đo: 63

3.5.6.Phân tích nhân tố chính PCA 63

3.5.7.Kiểm tra hệ số tương quan hạng Spearson 64

3.5.8.Hồi Quy Đa Biến 64

3.5.9.Phân Tích ANOVA 64

3.6 Tóm tắt chương 3 65

CHƯƠNG 4.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 66

4.1 Mô tả mẫu 66

4.1.1.Trình độ học vấn 66

4.1.2.Đã từng tham gia công trình nào bị trễ tiến độ không 67

4.1.3.Số công trình Chung cư cao cấp đã tham gia 67

4.1.4.Thời gian làm việc 68

4.1.5.Công tác tại đơn vị nào 70

4.2 Thống kê mô tả 70

4.2.1.Đặc Trưng Dự án 70

4.2.2.Môi Trường Bên Ngoài 71

4.2.3.Hệ Thống Quản Lý 72

4.2.4.Chính Sách 73

4.2.5.Năng Lực & Nguồn Vốn Chủ Đầu Tư 74

4.2.6.Năng Lực Các Bên Tham Gia Dự Án (Nhà Thầu & Thiết Kế ) 75

4.2.7.Vật Tư 75

4.2.8.Nhân công 76

4.2.9.Trang Thiết Bị 77

4.2.10.Đánh giá chung về trễ tiến độ 77

Đánh giá chung về trễ tiến độ 78

4.2.11.Kết luận 78

4.3 Xử lý kết quả cho các nhóm Yếu tố 78

4.3.1.Hệ số Cronbach’s Alpha 78

4.3.1.1.Đặc Trưng Dự án 79

4.3.1.2.Môi Trường Bên Ngoài 79

4.3.1.3.Hệ Thống Quản Lý 80

4.3.1.4.Chính Sách 81

4.3.1.5.Năng Lực & Nguồn Vốn Chủ Đầu Tư 81

4.3.1.6.Năng Lực Các Bên Tham Gia Dự Án (Nhà Thầu & Thiết Kế ) 82

4.3.1.7.Vật Tư 83

4.3.1.8.Nhân công 84

4.3.1.9.Trang Thiết Bị 85

4.3.2.Tính điểm trung bình và xếp hạng 88

4.3.3.Phân tích nhân tố chính PCA 92

4.3.4.Tương quan Pearson 105

4.3.5.Phân tích hồi quy đa biến 107

4.3.5.1.BIỂU ĐỒ HISTOGRAM 109

4.3.5.2.BIỂU ĐỒ NORMAL P-P PLOT 110

4.4 Kiểm định ANOVA 110

4.4.1.Trình độ học vấn 110

4.4.2.Đã từng tham gia công trình nào bị trễ tiến độ không 111

4.4.3.Số công trình Chung cư cao cấp đã tham gia 111

4.4.4.Thời gian làm việc 112

4.4.5.Công tác tại đơn vị nào 113

4.5 Tóm tắt Chương 4 117

CHƯƠNG 5.KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 119

5.1 Kết luận 119

5.2 Kiến nghị 121

5.3 Hạn chế của Luận Văn 121

5.4 Hướng nghiên cứu tiếp theo 122

5.5 So sánh với một số bài báo nước ngoài 122

TÀI LIỆU THAM KHẢO 125

PHỤ LỤC 129

Phụ lục A Bảng câu hỏi khảo sát 129

Phụ lục B Mô tả mẫu 134

Phụ lục C Thống kê mô tả dữ liệu 136

Phụ lục D Kết quả cho các nhóm Yếu tố 139

LÍ LỊCH TRÍCH NGANG 169

CHƯƠNG 1 ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1 Giới thiệu

Dự án xây dựng là bao gồm các công việc phức tạp và mất nhiều thời gian phải thực hiện và thường thì các dự án xây dựng được tiến hành dưới những điều kiện rủi ro khác nhau Mỗi dự án chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau sẽ dẫn đến thời gian hoàn thành có thể khác nhau, nhóm yếu tố về đặc trưng của dự án (Dự

án phức tạp, thời hạn hợp đồng gốc quá ngắn, vị trí xây dựng công trình, quy mô dự án ), nhóm yếu tố về môi trường bên ngoài ( Chậm trễ từ các dịch vụ tiện ích như nước, điện…), nhóm yếu tố về hệ thống quản lý, nhóm yếu tố về chính sách, nhóm yếu tố về năng lực và nguồn vốn chủ đầu tư , nhóm yếu tố về năng lực các bên tham

gia dự án ( nhà thầu, thiết kế ), nhóm yếu tố về trang thiết bị phục vụ thi công,

nhóm yếu tố về nhân công, nhóm yếu tố về vật tư Ví dụ như sự khác nhau về quy

mô dự án (diện tích sàn, số tầng cao, số tầng hầm, kết cấu công trình, hoàn thiện kiến trúc, cơ điện…) hay là cách tiếp cận công trường, điều kiện nguồn vốn của chủ đầu tư, hay là của nhà thầu thi công và những yếu tố khác Do đó sự trễ tiến độ xây dựng cho mỗi dự án là một nhiệm vụ quan trọng trong công tác quản lý dự án Thực hiện được công việc như trên không chỉ giúp cho các nhà quản lý có thể phân phối công việc sao cho hợp lý mà còn sử dụng các nguồn lực hiệu quả

Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố có dân số trẻ và năng động, một tầng lớp trung lưu cũng như tỷ lệ đô thị hóa cao không thay đổi Điều này cũng mở

ra xu hướng đầu tư dòng sản phẩm cao cấp vẫn là phân khúc đang được ưa chuộng,

vì đây là phân khúc luôn có nhu cầu Nhiều website BĐS đã công bố kết quả phân tích dữ liệu trực tuyến trong tháng 6/2017 về tình hình cung - cầu nhà ở hiện nay Trong đó thông tin về các chương trình vay mua nhà được các ngân hàng tung ra dồn dập, dễ hiểu khi nhu cầu sở hữu một nơi an cư tăng lên rõ rệt Ngoài ra, còn có một bộ phận người dân có thu nhập khá đã chọn bất động sản chung cư cao cấp là một kênh đầu tư thay vì gởi tiền vào ngân hàng

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), 6 tháng đầu năm 2017 giao dịch mua bán, cho thuê bất động sản, nhất là giao dịch nhà ở tiếp tục tăng trưởng ổn định, không có hiện tượng tăng hay giảm đột biến Lượng giao dịch nhà ở trung bình hàng tháng vào khoảng 1.300 - 1.500 giao dịch ở

2 thị trường lớn của cả nước là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh (đây chỉ tính những giao dịch lần đầu tại các dự án mới mở bán, không kể các giao dịch mua đi bán lại, hoặc các giao dịch nhà ở cũ) Lượng giao dịch tăng trung bình khoảng 5% hằng tháng một cách ổn định Một trong những lý do giao dịch bất động sản thành công tăng mạnh theo VNREA là các kênh đầu tư khác như chứng khoán, tiết kiệm, mua bán vàng vẫn chưa thật sự hấp dẫn, khiến một số nhà đầu tư quay trở lại bất động sản

Quý 2/2017, thị trường địa ốc TP.HCM diễn ra sôi động với việc số căn hộ chung cư cao cấp được chào bán mới và số căn hộ được tiêu thụ đều tăng Tuy nhiên, về tốc độ tăng trưởng thì phân khúc căn hộ cao cấp tăng mạnh nhất so với quý trước với mức tăng trưởng là 141% và sẽ tiếp tục tăng thêm trong sáu tháng cuối năm 2017 với nhiều dự án từ các chủ đầu tư danh tiếng Theo báo cáo thị trường mới nhất vừa được công ty TNHH CBRE Việt Nam công bố, trong quý 2/2017 thị trường BĐS TP.HCM đón nhận tổng cộng 9.580 căn chào bán mới từ 31

dự án

Sau thời kỳ suy giảm, đến nay các doanh nghiệp có sự đầu tư bài bản chuyên nghiệp hơn cộng với chính sách kinh tế vĩ mô tốt hơn, phân khúc này ghi nhận số lượng giao dịch tăng mạnh của người mua nhà để ở và đầu tư giữ tiền thông qua BĐS rất nhiều Theo ông Murat Utemisov, Giám đốc điều hành Kusto Home tại Việt Nam : “Thị trường bất động sản Việt Nam có rất nhiều tiềm năng, rất thú vị nhất là ở phân khúc chung cư cao cấp”

Thị trường chung cư cao cấp thu hút được sự quan tâm nhất trên thị trường bất động sản tại TP.HCM hiện nay với lượng người mua lớn, trong đó có những dự

án mở bán thu hút tới hàng nghìn khách hàng tham dự Giới chuyên gia bất động sản nhận định, lòng tin đối với những dự án chất lượng, chủ đầu tư uy tín đang quay trở lại Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, tình hình giao dịch trên thị trường địa ốc hiện nay đang sôi động trở lại Trong đó phân khúc thị trường chung cư cao cấp được đánh giá là sôi động nhất gần giống như giai đoạn thị trường “nóng sốt” 2007- 2011 Từ phía các công ty nghiên cứu thị trường cũng cho rằng sự khác biệt của thị trường căn hộ so với thời gian trước đây là sự “lên ngôi” mạnh mẽ của phân khúc căn hộ cao cấp, trở thành hiện tượng “nóng” trên thị trường Nhiều dự án đóng băng trước đây ở khu trung tâm T.HCM đã được Novaland mua lại, tái khởi động đầu tư như The Tresor, Icon 56, RiverGate tại quận 4; Tropic Garden, Lexington, The Sun Avenue tại quận 2, khu tổ hợp Sunrise City ở quận 7… Đơn vị này đặt mục tiêu 2015 bán ra thị trường khoảng 6.000 căn hộ, tăng gấp 2 lần năm 2014 Hay dự án Masteri Thảo Điền (3.000 căn), hiện chủ đầu tư dự án này đã bán ra thị trường; hay dự án Scenic Valey của Phú Mỹ Hưng (khoảng 1.200 căn) Theo thông tin từ chủ đầu tư các đợt bán dự án này cũng đạt tỷ lệ giao dịch thành công Theo phân tích của các chuyên gia, sự khởi sắc của thị trường đến từ những tín hiệu tích cực của tình hình kinh tế vĩ mô Đặc biệt, Luật Nhà ở (sửa đổi) chính thức ban hành, cho người nước ngoài được phép sở hữu nhiều loại hình bất động sản tại Việt Nam, chắc chắn sẽ làm sôi động hơn phân khúc bất động sản cao cấp

Ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, sau nhiều năm trầm lắng, thị trường đã bắt đầu chứng kiến sự tăng trưởng trở lại mạnh

mẽ của các dự án, không những lớn hơn về quy mô, tầm vóc, mà còn định vị phân khúc cao hơn, quy hoạch tốt hơn để đảm bảo nhu cầu tốt nhất của các khách hàng

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng , Thống kê sơ bộ từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), ông Richard Leech, ông Trần Ngọc Quang ( Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam ) , ông Marc Townsend ( Giám đốc điều hành Công ty CBRE Việt Nam ) cho

thấy nền tảng khá vững cho sự hồi phục của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung nền tảng khá vững cho sự hồi phục của thị trường bất động sản Việt Nam Theo ông Murat Utemisov ( Giám đốc điều hành Kusto Home tại Việt Nam), Bà Nguyễn Hoài An (Quản lý cấp cao của CBRE ) cho thấy các sản phẩm cao cấp và hạng sang sẽ hút khách , các phân khúc với sự quay lại của các nhà đầu tư trong nước cũng như sự tham gia mới của nhà đầu tư nước ngoài có nhu cầu mua nhà cũng như đầu tư, thu hút dòng vốn FDI đầu tư vào BĐS tại Việt Nam

Vì vậy từ yêu cầu thực tế trên, dẫn đến đề tài nghiên cứu về nhận dạng xác định các nhân tố chính ảnh hưởng đến sự trễ tiến độ xây dựng các chung cư cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh là một vấn đề thực tiễn, là cơ sở để thực hiện các chiến lược quản lý hay các biện pháp thi công để giúp cải thiện và điều chỉnh nhân công, biện pháp thi công phù hợp nhằm đạt được mục tiêu dự án đề ra và giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án , tăng hiệu quả đầu tư trong các công trình chung

cư cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đảm bảo tính chính xác và đáp ứng nhu cầu thực tế

Nghiên cứu này gồm có 9 nhóm nhân tố gồm 47 biến quan sát các yếu tố ảnh hưởng đến việc chậm trễ tiến độ trong các dự án xây dựng các chung cư cao cấp tại địa bàn TP.HCM Kết quả kiểm định về thông tin cá nhân cho thấy số lượng người tham gia trả lời bảng câu hỏi đa phần có trình độ học vấn là đại học chiếm 74,3% số mẫu với 168 người và sau đại học chiếm 25,7% số mẫu với 58 người và hiện đang công tác tại đơn vị nhà thầu và chủ đầu tư chiếm đa số Hầu hết mọi người đều đã tham gia vào 4 công trình bị chậm tiến độ và có thời gian công tác trong nghề đã lâu , từ 5 năm trở lên

Phát số lượng bảng câu hỏi phù hợp, thu lại và phân tích dữ liệu sơ sau đó tiến hành khảo sát thử, tiến hành khảo sát thu thập số liệu chính xác sau đó dùng công cụ thống kê để phân tích và kiểm định như kiểm định thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố chính CPA Kết quả phân tích cho thấy tất cả các yếu tố đều hợp lệ, riêng chỉ có vài yếu tố là không thỏa điều kiện kiểm tra độ tin cậy thang đo Cronbach’s Alpha và phân tích nhân tố chính PCA Phân tích sự tương

quan và xếp hạng Spearson đã nhận dạng được những yếu tố mới ảnh hưởng đến việc chẫm trễ tiến độ, phân tích hồi quy đa biến, kiểm định ANOVA Tổng hợp và phân tích, kiểm định các yếu tố để xác định được các nhân tố chính ảnh hưởng đến

sự trễ tiến độ xây dựng các chung cư cao cấptại địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh Kết luận và đề xuất từ đề tài nghiên cứu Đưa ra mô hình phù hợp

Những yếu tố nào ảnh hưởng đến sự chậm trễ tiến độ xây dựng các chung cư cao cấp ở Tp.HCM ?

Mức độ quan trọng của các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến sự chậm trễ tiến độ xây dụng các chung cư cao cấp ở Tp.HCM nhằm tăng hiệu quả đầu tư trong các công trình chung cư cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đảm bảo tính chính xác và đáp ứng nhu cầu thực tế

Các mục tiêu nghiên cứu như sau:

+ Nhận dạng các nhân tố chính có ảnh hưởng đến thời gian hoàn thành dự án chung

cư cao cấp tại địa bàn Tp.HCM

+ Đánh giá các nhân tố chính có ảnh hưởng đến sự trễ tiến độ xây dựng chung cư cao cấp tại địa bàn Tp.HCM dựa trên các yếu tố được khám phá

Đối tượng nghiên cứu: Các đối tượng thích hợp cho khảo sát là các cấp

quản lý, Kỹ sư, Giám sát, Chủ Đầu Tư có nhiều năm kinh nghiệm trong các công trình thuộc dự án chung cư cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh được chọn theo phương pháp lấy mẫu thuận tiện

Quan điểm phân tích : Nghiên cứu dành cho người dân sống trong các dự án, nhà

đầu tư, các bên trong dự án đặc biệt nhà thầu, Chủ Đầu Tư, các đơn vị tư vấn và các bên có liên quan có thêm cách nhìn nhận toàn diện hơn về các nhân tố chính ảnh

hưởng đến sự trễ tiến độ xây dựng các chung cư cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Phạm vi nghiên cứu: Đề tài chỉ thực hiện khảo sát đối với đối tượng đang và đã

làm việc tại các công trình chung cư cao cấp tại TP.HCM Thời gian thực hiện đề tài là 8 tháng, bắt đầu từ tháng 12/2016 đến tháng 07/2017

Dữ liệu thu thập: Bảng câu hỏi được khảo sát từ các cấp quản lý, Kỹ sư nhà thầu , Giám sát, Chủ Đầu Tư có nhiều năm kinh nghiệm trong các công trình thuộc dự án chung cư cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh đã xây dựng hoàn thành

Đã có nhiều nghiên cứu trong và ngoài nước về các yếu tố chậm trễ tiến độ xây dựng trong công trình Tuy nhiên, ở Việt Nam có ít các nghiên cứu như vậy, với tiếp nối những nghiên cứu trước đây tác giả mong muốn đưa ra được các yếu tố gây ra chậm trễ tiến độ xây dựng các chung cư cao cấp ở Tp.HCM Qua đây, đề tài nghiên cứu này hy vọng sẽ đem lại một số đóng góp về mặt lý luận và thực tiễn, cụ thể như sau:

+ Về mặt hàn lâm: Kết quả nghiên cứu của đề tài này góp phần trong việc tìm hiểu và phân tích sâu hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến chậm trễ tiến độ xây dựng các chung cư cao cấp ở TP.HCM Đồng thời nghiên cứu này góp một phần cơ

sở lý luận, hiểu thêm về khái niệm về các yếu tố ảnh hưởng đến chậm trễ tiến độ xây dựng các chung cư cao cấp ở TP.HCM để các học viên các khóa sau tham khảo

+ Về mặt thực tiễn, nghiên cứu sẽ giúp các bên trong dự án đặc biệt nhà thầu , Chủ đầu tư, các đơn vị tư vấn, các cấp quản lý và các bên có liên quan có thêm cách nhìn nhận toàn diện hơn về các nhân tố chính ảnh hưởng đến sự trễ tiến độ xây dựng các chung cư cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Từ đó, đưa ra các tham khảo về biện pháp quản lý, điều chỉnh nhân công, biện pháp thi công phù hợp nhằm đạt được mục tiêu dự án đề ra Đáp ứng nhu cầu của người mua nhà để ở và các nhà đầu tư đối với các dự án có tiến độ xây dựng tốt, vị trí thuận lợi, chủ đầu tư

uy tín

+Về mặt lý luận: nghiên cứu sẽ giúp hiểu sâu hơn về sự trễ tiến độ xây dựng

trong các công trình thuộc dự án chung cư cao cấp tại Tp.HCM, giúp Nhà thầu, Tư vấn giám sát, Chủ Đầu Tư, Ban quản lý dự án có cách quản lý các dự án khác không những lớn hơn về quy mô, tầm vóc, mà còn định vị phân khúc cao hơn, quy hoạch tốt hơn

Do đó, cần nghiên cứu và làm rõ các yếu tố gây nên sự chậm trễ tiến độ xây dựng để giúp đỡ các nhà quản lý dự án đề xuất nhanh chóng báo cáo kịp thời những trở ngại trong việc thực hiện và phương án xử lý, các giải pháp chung đưa ra các điều chỉnh nhân công, biện pháp thi công phù hợp nhằm giúp đẩy nhanh tiến độ , tăng hiệu quả đầu tư , giảm chi phí không cần thiết , đạt được mục tiêu và hiệu quả

dự án đề ra có thể được sử dụng như một danh sách kiểm tra và nâng cao hiệu quả kiểm soát các dự án của họ Đáp ứng nhu cầu của người mua nhà để ở và các nhà đầu tư đối với các dự án có tiến độ xây dựng tốt, vị trí thuận lợi, chủ đầu tư uy tín

Chương 1: Giới thiệu lý do và xác định đề tài nghiên cứu, câu hỏi nghiên

cứu, mục tiêu nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu, ý nghĩa nghiên cứu và cấu trúc luận văn

Chương 2: Cơ sở lý thuyết, một số phương pháp nghiên cứu đã có và một số

mô hình nghiên cứu về ảnh hưởng chậm trễ tiến độ trong nước và quốc tế đã được công bố, từ đó đề xuất mô hình nghiên cứu và các giả thuyết cho mô hình nghiên cứu của tác giả

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu giới thiệu về 5 phần chính: (1) Quy

trình nghiên cứu, (2) Nghiên cứu định tính, (3) Nghiên cứu định lượng, (4) Mã hóa

dữ liệu, (5) Phân tích dữ liệu

Chương 4: Kết quả nghiên cứu đề cập về phần phân tích dữ liệu và thảo luận

kết quả nghiên cứu

Chương 5: Kết luận và kiến nghị Trình bày kết quả chính của nghiên

cứu, kiến nghị, các hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1 Cơ sở lý thuyết

2.1.1 Định nghĩa các khái niệm quan trọng

2.1.1.1 Nhận dạng các nhân tố ảnh hưởng đến thời gian hoàn thành dự án

Tiến độ hoàn thành dự án xây dựng : được đo lường bằng thời gian thực tế hoàn

thành một dự án đầu tư xây dựng công trình tính từ chủ trương đầu tư đến khi nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng

Khái niệm trễ tiến độ: Trong ngành xây dựng, trễ tiến độ được mô tả là khi thời

gian thực tế thi công dự án kéo dài hơn thời gian dự kiến trong hợp đồng Theo Aibinu & Jagora (2002), thi trễ tiến độ là sự không thực hiện đúng theo hạn định trong hợp đồng của chủ đầu tư dự án và nhà thầu Còn theo Bramble và Callahan (1987) thi trễ tiến độ là thời gian mà các hạng mục của dự án bị kéo dài và hoàn thành không đúng hạn Theo Assaf và Al-Hejji (2006) thi trễ tiến độ là thời gian thi công hoàn thành sau ngày quy định trong hợp đồng hoặc sau ngày mà các bên thỏa thuận để hoàn thành dự án, trễ tiến độ cũng được định nghĩa như một hành động hoặc sự kiện mà kéo dài thời gian cần thiết để thực hiện hoặc hoàn thành công việc, biểu hiện như ngày thi công thêm của Zack (2003) Nói tóm lại, trễ tiến độ là việc

mà các hạng mục trong dự án bị trì hoãn hay bị kéo dài thời gian thi công

Chính Sách : sách lược và kế hoạch cụ thể nhằm đạt một mục đích nhất định, dựa

vào đường lối chính trị chung và tình hình thực tế mà đề ra Một tập hợp biện pháp được thể chế hóa, mà một chủ thể quyền lực, hoặc chủ thể quản lý đưa ra, trong đó tạo sự ưu đãi một hoặc một số nhóm xã hội, kích thích vào động cơ hoạt động của họ nhằm thực hiện một mục tiêu ưu tiên nào đó trong chiến lược phát triển của một

hệ thống xã hội

Cao Hào Thi (2006, tr.21) cho rằng yếu tố chính sách là một trong 9 yếu tố thuộc nhóm yếu tố môi trường bên ngoài ảnh hưởng đến sự thành công của dự án Một số tác giả như Pinto và Slevin(1989) hay Morris và Hough(1987) cũng cho rằng môi trường chính sách là một yếu tố ảnh hưởng đến thàng công của dự án, ảnh hưởng đến tiến độ dự án theo BS 6079-3(2000, tr21), 7 yếu tố về chính sách bao gồm những thay đổi bất ngờ trong quy định quản lý, thay đổi chính sách thuế, sự quốc hữu hóa, thay đổi chính phủ, chiến tranh và dịch họa, quyền sở hữu, chi phí bồi thường Tại Việt Nam, hệ thống chính trị ổn định, không xảy ra tình trạng quốc hữu hóa, chiến tranh, dịch họa và đình công gần như không ảnh hưởng Những yếu tố chính sách còn lại chủ yếu liên quan trực tiếp đến như thay đổi chính sách thuế , những quy định về quản lý đầu tư và xây dựng Do đó nhóm chính sách đại diện cho nhóm :

+Mức độ ổn định chính sách về đầu tư và xây dựng

+ Mức độ ổn định chính sách về đấu thầu

+ Mức độ ổn định chính sách về hợp đồng

+ Mức độ ổn định chính sách về thay đổi chính sách thuế

+ Mức độ ổn định chính sách về chi phí bồi thường

Hệ Thống Quản Lý : hệ thống cung cấp cho công tác quản lý của tổ chức Hệ thống

bao gồm con người, thiết bị và quy trình thu thập, phân tích, đánh giá và phân phối những công tác cần thiết, kịp thời, chính xác cho những người soạn thảo các quyết định trong tổ chức, được xử lý và sẵn sàng phục vụ công tác quản lý của tổ chức

Các bên tham gia dự án:là các tổ chức cá nhân tham gia trực tiếp và xuyên suốt

quá trình thực hiện dự án Chủ đầu tư, ban quản lý dự án, tư vấn giám sát, tư vấn thiết kế, Nhà thầu chính, thầu phụ, nhà cung cấp vật liệu

Thực hiện xây dựng hoàn thành một dự án là tổ hợp của một tiến trình phức tạp

bao gồm nhiều yếu tố liên quan Để đảm bảo phản ánh đầy đủ nhất thì các biến sau đây đã được nhận dạng : Thời gian xây dựng, Tổng diện tích sàn, Số tầng cao, Công năng toà nhà, Điều kiện công trường, Độ chính xác và đầy đủ của hồ sơ thiết

kế, Tài trợ dự án của chủ sở hữu, Năng lực của nhà thầu phụ, Khu vực thực hiện dự

án, Giá trị hợp đồng

2.1.1.2 Định nghĩa chung cư cao cấp:

Bộ Xây dựng ban hành thông tư hướng dẫn tiêu chí đánh giá, phân hạng chất lượng sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư để tự thực hiện trước khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản

Theo đó, nhà chung cư được phân làm bốn hạng đảm bảo phù hợp với các qui chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế và kỹ thuật hiện hành; qui hoạch chi tiết xây dựng do

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; yêu cầu đối với từng hạng nhà chung cư.Căn hộ cao cấp: không nhỏ hơn 70m2

Theo thông tư của Bộ Xây dựng, chung cư hạng 1 (được gọi là chung cư cao cấp) được qui định là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về qui hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện, trang thiết

bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo

Vị trí của chung cư phải có hệ thống giao thông bên ngoài nhà đảm bảo các loại phương tiện giao thông đường bộ đều được tiếp cận đến sảnh chính của công trình Cảnh quan có sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh và thống nhất Không gian xung quanh thoáng mát, rộng rãi và sạch đẹp

Trong thiết kế kiến trúc, cơ cấu của căn hộ gồm có: phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác Mỗi căn hộ tối thiểu có hai khu vệ sinh, phòng ngủ chính có khu vệ sinh riêng Diện tích căn hộ phải phụ thuộc vào qui mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 70m2; diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 20m2

Các phòng đều phải đảm bảo thông gió, chiếu sáng, phòng khách, phòng ngủ, bếp, phòng ăn phải được thông gió, chiếu sáng tự nhiên và tiếp xúc với không gian rộng rãi Thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng Các thiết bị cấp nước có hai đường nước nóng và nước lạnh Có hệ thống camera kiểm soát trong các sảnh, hành lang, cầu thang, có nhân viên bảo vệ tại các lối ra vào 24/24 giờ trong ngày Vật tư, vật liệu dùng để xây dựng và hoàn thiện, các trang thiết bị gắn với nhà được sử dụng các loại vật tư, vật liệu có chất lượng cao tại thời điểm xây dựng

Chung cư cao cấp phải có hạ tầng xã hội đồng bộ với chất lượng cao, có đầy

đủ các công trình (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hóa thông tin, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn ) trong bán kính 500m Có khu vui chơi giải trí ngoài trời rộng rãi, sân vườn, đường dạo được thiết kế đẹp

Chung cư cao cấp là một sự kết hợp của truyền thông trực tiếp từ xa và các dịch vụ hỗ trợ cho phép người dùng giảm chi phí văn phòng truyền thống trong khi vận hành kinh doanh một cách chuyên nghiệp

Nói một cách đơn giản, chung cư cao cấp là một địa chỉ căn hộ cao cấp Nơi này là địa chỉ kinh doanh của công ty bạn Văn phòng này có nhân viên lễ tân trả lời điện thoại cho bạn Có phòng họp, phòng tiếp khách và các trang thiết bị văn phòng

để bạn sử dụng khi cần

2.2.1 Phương pháp phân tích nhân tố khám phá

Trước khi kiểm định lý thuyết khoa học thì cần phải đánh giá độ tin cậy và giá trị của thang đo Phương pháp Cronbach’s Alpha dùng để đánh giá độ tin cậy của thang đo Cronbach’s Alpha là một kiểm định cho phép đánh giá mức độ tin cậy của việc thiết lập một “biến” tổng hợp trên cơ sở nhiều biến “đơn” Còn phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis, gọi tắt là

phương pháp EFA) giúp chúng ta đánh giá hai loại giá trị quan trọng của thang đo

là giá trị hội tụ và giá trị phân biệt

Phương pháp phân tích nhân tố EFA thuộc nhóm phân tích đa biến phụ thuộc lẫn nhau (interdependence techniques), nghĩa là không có biến phụ thuộc và biến độc lập mà nó dựa vào mối tương quan giữa các biến với nhau (interrelationships) EFA dùng để rút gọn một tập k biến quan sát thành một tập F (F<k) các nhân tố có

ý nghĩa hơn Cơ sở của việc rút gọn này dựa vào mối quan hệ tuyến tính của các nhân tố với các biến nguyên thủy (biến quan sát)

Các tác giả Mayers, L.S., Gamst, G., Guarino A.J (2006) đề cập rằng: Trong phân tích nhân tố, phương pháp trích Pricipal Components Analysis đi cùng với phép xoay Varimax là cách thức được sử dụng phổ biến nhất

Theo Hair & các cộng sự (1998), Factor loading ( hệ số tải nhân tố hay trọng số nhân tố) là chỉ tiêu để đảm bảo mức ý nghĩa thiết thực của EFA:

• Factor loading > 0.3 được xem là đạt mức tối thiểu

• Factor loading > 0.4 được xem là quan trọng

• Factor loading > 0.5 được xem là có ý nghĩa thực tiễn

Điều kiện để phân tích nhân tố khám phá là phải thỏa mãn các yêu cầu:

Hệ số tải nhân tố (Factor loading ) > 0.5

0.5 ≤ KMO ≤ 1: Hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) là chỉ số được dùng để xem xét

sự thích hợp của phân tích nhân tố Trị số KMO lớn có ý nghĩa phân tích nhân tố là thích hợp ( Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc,2008)

Kiểm định Bartlett có ý nghĩa thống kê (Sig < 0.05): Đây là một đại lượng thống kê dùng để xem xét giả thuyết các biến không có tương quan trong tổng thể Nếu kiểm định này có ý nghĩa thống kê (Sig < 0.05) thì các biến quan sát có mối tương quan với nhau trong tổng thể ( Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc,2008)

Phần trăm phương sai toàn bộ (Percentage of vàriance) > 50% : Thể hiện phần trăm biến thiên của các biến quan sát Nghĩa là xem biến thiên là 100% thì giá trị này cho biết phân tích nhân tố giải thích được bao nhiêu %

2.2.2 Phương pháp phân tích hồi quy

Đây là một phương pháp thống kê mà giá trị kỳ vọng của một hay nhiều biến ngẫu nhiên được dự đoán dựa vào điều kiện của các biến ngẫu nhiên (đa tính toán) khác Cụ thể, có hồi qui tuyến tính, hồi qui lôgic, hồi qui Poisson và học có giám sát Phân tích hồi qui không chỉ là trùng khớp đường cong (lựa chọn một đường cong mà vừa khớp nhất với một tập điểm dữ liệu); nó còn phải trùng khớp với một

mô hình với các thành phần ngẫu nhiên và xác định (deterministic and stochastic components) Thành phần xác định được gọi là bộ dự đoán (predictor) và thành phần ngẫu nhiên được gọi là phần sai số (error term)

Dạng đơn giản nhất của một mô hình hồi qui chứa một biến phụ thuộc (còn gọi là "biến đầu ra” , "biến nội sinh” , "biến được thuyết minh" , hay "biến-Y" ) và một biến độc lập đơn (còn gọi là "hệ số", "biến ngoại sinh", "biến thuyết minh", hay "biến-X" )

Hồi qui thường được xếp vào loại bài toán tối ưu vì chúng ta nỗ lực để tìm kiếm một giải pháp để cho sai số và phần dư là tốt nhất Phương pháp sai số chung nhất được sử dụng là phương pháp bình phương cực tiểu, phương pháp này tương ứng với một hàm hợp lý dạng Gauss của các dữ liệu quan sát khi biết biến ngẫu nhiên (ẩn) Về một mặt nào đó, bình phương cực tiểu là một phương pháp ước lượng tối ưu: xem định lý Gauss-Markov Để giải quyết bài toán tối ưu trong hồi qui thường dùng các giải thuật như giải thuật hạ bậc gradient descent, giải thuật Gauss-Newton, và giải thuật Levenberg-Marquardt Các giải thuật xác suất như RANSAC có thể được dùng để tìm một phù hợp tốt cho tập mẫu, khi cho trước một

mô hình tham số hóa của hàm đường cong

Hồi qui có thể được biểu diễn bằng phương pháp hàm hợp lý ước lượng các tham số của một mô hình nào đó Tuy nhiên, với một lượng nhỏ dữ liệu, ước lượng này có thể có phương sai lớn Các phương pháp Bayesian có thể được sử dụng để ước lượng các mô hình hồi qui Các tham số có một phân phối điều kiện được giả định trước, nó bao gồm mọi thông tin thống kê đã biết trước về các biến ( Ví dụ, nếu một tham số được biết là không âm thì một phân phối không âm sẽ được gán cho nó ) Phân phối được giả định trước này sau đó được áp dụng cho vector tham số Phương pháp Bayes có ưu điểm là khai thác được toàn bộ các thông tin đã có và

nó là ước lượng chính xác, không phải ước lượng chệch và do đó rất tốt cho các tập số liệu nhỏ

2.2.3 Phương pháp thống kê phân tích

Theo Arshi Shakeel Faridi và Sameh Monir El-Sayegh (2006) Chỉ số tầm quan trọng tương đối đa được sử dụng để phân tích những nguyên nhân của sự chậm trễ Phương trình (1) được sử dụng để tính toán chỉ số tầm quan trọng tương đối (RII) cho tất cả các nguyên nhân

Chỉ số tầm quan trọng tương đối

5

1 5

1

Wi i

i

i i

X RII

Wi: 3, 2, 1 và 0 cho I = 1, 2, 3, 4

Xi: Tấn suất của các phản ứng thứ i

I= loại chỉ số phản ứng = 1, 2, 3 và 4 tương ứng với rất quan trọng, quan trọng,

ít quan trọng và không quan trọng Theo đó W1= 3 cho Rất quan trọng, W2 = 2 cho Quan trọng, W3 = 1 cho Ít quan trọng W4 = 0 cho Không quan trọng đã được dùng cho phân tích của Arshi Shakeel Faridi và Sameh Monir El-Sayegh

Để nghiên cứu cường độ của mối quan hệ giữa hai bộ bảng xếp hạng, hệ số tương quan Spearman được xác định Hệ số tương quan Spearman được tính toán như công thức (2) (Kottegoda and Rosso, 1997)

2 3

Rs: Hệ số tương quan Spearman

D: Sự khác biệt trong bảng xếp hạng giữa các nhà thầu và tư vấn

N: Số lượng biến (nguyên nhân)

2.2.4 Phân tích nhân tố chính PCA

Phân tích nhân tố để nhóm các biến vào các nhóm nhân tố mới, trong đó các nhân tố giải thích được gần như đầy đủ thông tin của dữ liệu

Để phân tích nhân tố, đầu tiên xem xét mối tương quan của các biến, nếu các biến không có mối tương quan với nhau, tức là sẽ không thích hợp để thực hiện phân tích nhân tố Ta có giả thiết Ho là ma trận tương quan của các biến là ma trận đơn vị, để bác bỏ giả thiết Ho tức là ta phải chứng minh được ma trận tương quan của các biến khác ma trận đơn vị

2.2.5 Phân tích ANOVA

Theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, (2008) thì phương pháp này

là sự mở rộng của kiểm định T Test, vì phương pháp này giúp ta so sánh trị trung bình của 3 nhóm trở lên Kỹ thuật phân tích phương sai được dùng để kiểm định giả thiết các tổng thể nhóm có trị trung bình bằng nhau Kỹ thuật này dựa trên cơ sở tính toán mức độ biến thiên trong nội bộ các nhóm và biến thiên giữa các trung bình nhóm Dựa trên hai ước lượng này của mức độ biến thiên ta có thể rút ra kết luận về mức độ khác nhau giữa các trung bình nhóm

Theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, (2008) thì phân tích ANOVA dùng để kiểm định giả thuyết trung bình bằng nhau của tất các nhóm mẫu với khả năng phạm sai lầm chỉ là 5%

Một số giả định khi phân tích ANOVA :

+ Các nhóm so sánh phải độc lập và được chọn một cách ngẫu nhiên; + Các nhóm so sánh phải có phân phối chuẩn hoặc cỡ mẫu phải đủ lớn

để được xem như tiệm cận phân phối chuẩn;

+ Phương sai của các nhóm phải đồng nhất

Nếu giả định tổng thể có phân phối chuẩn với phương sai bằng nhau không đáp ứng được thì ta kiểm định phi tham số Kruskal Wallis sẽ là một thay thế hữu hiệu cho ANOVA

2.3.1 Mô hình của D W M Chan và M M Kumaraswamy (1996)

Theo Daniel W M Chan and Mohan M Kumaraswamy, (1996) thi trước

khi lập kế hoạch khảo sát hiện tại, các tác giả thực hiện một nghiên cứu thí điểm vào đầu năm 1994 để điều tra nguyên nhân chính của việc chậm trễ xây dựng của cả công trình và các dự án xây dựng đã được hoàn thành ở Hồng Kông từ năm 1990 đến năm 1993

Các bảng câu hỏi khảo sát hiện tại gồm 83 yếu tố chậm trễ đưa ra giả thuyết đã được thiết kế vào cuối năm 1994 trên cơ sở các kết quả của cuộc khảo sát thí điểm nói trên, các kết quả các nghiên cứu trước đây và liên quan đến Chủ đầu tư, chuyên gia tư vấn và các nhà thầu 83 yếu tố được chia thành tám loại yếu tố chính:

Hình 2.1: Mô hình về sự ảnh hưởng đến chậm trễ tiến độ thi công của Daniel W M

Chan và Mohan M Kumaraswamy (1996)

Bảng 2.1: Thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến sự chậm trễ trong thi công của Daniel WM Chan và Mohan M Kumaraswamy (1996)

Các yếu tố liên quan đến Dự án - Đặc điểm dự án

- Các biến cần thiết

- Thông tin liên lạc giữa các bên khác nhau

- Tốc độ của việc ra quyết định liên quan đến

Yếu tố Đội ngũ thiết kế

Liên quan đến Nhà Thầu

Yếu tố Vật tư

Yếu tố Lao động

Yếu tố thiết bị

Yếu tố Bên ngoài

Yếu tố liên quan dến Dự án

Yếu tố Chủ đầu tư

tất cả các đội dự án

- Điều kiện đất Các yếu tố liên quan Chủ đầu tư - Đặc điểm của Chủ đầu tư

- Tài chính cho dự án

- Mức độ dao động và yêu cầu của Chủ đầu tư

- Thanh toán tạm thời cho các nhà thầu Các yếu tố liên quan Đội ngũ thiết

hoạch và kiểm soát các dự án,

- Quản lý và giám sát công trình,

- Trình độ của thầu phụ,

- Tài chính của họ

Các yếu tố liên quan đến Vật tư - Thiếu hụt,

- Thay đổi vật tư,

- Quy trình mua vật tư,

- Tỷ lệ vật tư được gia công sẵn

Các yếu tồ liên quan đến Lao động - Tình trạng thiếu lao động,

- Lựa chọn sai

Các yếu tố bên ngoài - Thời gian chờ phê duyệt bản vẽ và kiểm tra,

- Mẫu nguyên liệu,

- Vấn đề môi trường và hạn chế

2.3.2 Mô hình của H Doloi, A.Sawhney, K.C Iyer, S Rentala (2011)

Hemanta Doloi, Anil Sawhney, K.C Iyer, Sameer Rentala (2011) đã sử

dụng mô hình phân tích nhân tố và mô hình hồi quy để kiểm tra ý nghĩa của các yếu tố chậm trễ Từ các phân tích nhân tố, yếu tố quan trọng nhất của việc chậm trễ tiến

độ trong xây dựng được xác định là (1) Thiếu sự trách nhiệm; (2) Quản lý công trình không hiệu quả; (3) Phối hợp trong công trình còn yếu; (4) Quy hoạch không phù hợp; (5) Thiếu rõ ràng trong phạm vi dự án; (6) Thiếu thông tin liên lạc; và (7) Hợp đồng không đạt yêu cầu Mô hình hồi quy chỉ ra quyết định chậm từ Chủ đầu

tư, năng suất lao động yếu kém, sự miễn cưỡng của kiến trúc sư cho sự thay đổi và thi công lại do lỗi trong xây dựng là những lý do đó ảnh hưởng đến sự chậm trễ tổng thể của dự án một cách đáng kể

Doloi et al (2012) đã tiến hành một nghiên cứu khảo sát để nhận ra những nguyên nhân chính của sự chậm trễ trong các loại khác nhau của các dự án xây dựng ở Ấn Độ Họ đã chọn một nhóm 45 nguyên nhân của sự chậm trễ và phân loại chúng theo câu trả lời của người trả lời Các nguyên nhân quan trọng nhất của sự chậm trễ được chỉ định bởi người trả lời là sự chậm trễ trong giao hàng nguyên liệu của nhà cung cấp, không sẵn có các hình vẽ trên thời gian, tài chính buộc nhà thầu, tăng trong phạm vi công việc và các quyền có được từ chính quyền địa phương

Hình 2.2: Mô hình về sự ảnh hưởng đến chậm trễ tiến độ thi công của Hemanta

Doloi, Anil Sawhney, K.C Iyer, Sameer Rentala (2011)

Phối hợp trong công

Bảng 2.2: Thang đo các yếu tố chậm trễ tiến độ thi công của Hemanta Doloi, Anil Sawhney, K.C Iyer, Sameer Rentala (2011)

Thiếu trách nhiệm - Tai nạn thi công do thiếu các biện pháp an

không hiệu quả

- Không rõ ràng trong thông số kỹ thuật và làm sáng tỏ mâu thuẫn của các bên,

- Năng suất lao động kém,

- Thiếu kiểm soát nhà thầu phụ,

- Kinh nghiệm trung bình của các nhà thầu Phối hợp trong công

trình còn yếu

- Bản vẽ / thiết kế không sẵn có đúng lúc,

- Quyết định chậm từ chủ đầu tư,

- Thời gian biểu thực tế áp dụng trong hợp đồng,

- Quản lý công trình và giám sát yếu kém Quy hoạch không

phù hợp

- Điều kiện thời tiết khắc nghiệt,

- Thiếu các thợ điều hành có tay nghề cao cho các thiết bị chuyên dụng,

- Sử dụng không hiệu quả các thiết bị,

- Phối hợp giữa các bên kém,

- Sự chậm trễ trong thu mua vật tư (do nhà thầu )

Thiếu rõ ràng

trong phạm vi dự án

- Làm lại do thay đổi thiết kế hoặc sai lệch yêu cầu,

- Làm lại do sai sót trong thực hiện,

- Thay đổi thầu phụ thường xuyên,

- Sư gia tăng trong phạm vi công việc,

- Lưu trữ vật tư không đúng cách dẫn đến thiệt hại

Thiếu thông tin liên lạc - Quyền có được từ chính quyền địa phương

- Sự chậm trễ trong chính công việc hoàn

thành của Chủ đầu tư

- Sự miễn cưỡng của Tư vấn hoặc Kiến trúc sư cho sự thay đổi

Hợp đồng không đạt

yêu cầu

- Thiếu phương tiện thực hiện hợp đồng

- Quy hoạch không đúng cách của các nhà thầu trong quá trình đấu thầu

2.3.3 Mô hình của M Gündüz; Y Nielsen; và M Özdemir, (2013)

Murat Gündüz; Yasemin Nielsen và M Özdemir, (2013) tìm được 83 yếu

tố chậm trễ khác nhau đã được xác định, phân loại thành chín nhóm chính, và hình dung bằng sơ đồ Ishikawa (xương cá) thông qua nghiên cứu tài liệu chi tiết và các cuộc phỏng vấn với các chuyên gia từ các ngành công nghiệp xây dựng Các tầm quan trọng tương đối của các yếu tố chậm trễ được định lượng bằng các phương pháp chỉ số tương đối quan trọng Thứ hạng của các yếu tố và nhóm đã được chứng minh theo mức độ quan trọng của chúng về sự chậm trễ

Theo kết quả của các trường hợp nghiên cứu, các yếu tố và các nhóm đóng góp nhiều nhất cho sự chậm trễ đã được thảo luận

Hình 2.3a: Sơ đồ Ishikawa (xương cá)

Hình 2.3b: Mô hình về sự ảnh hưởng đến chậm trễ tiến độ thi công của Murat

Gündüz,Ph.D., A.M.ASCE; Yasemin Nielsen, Ph.D.; và Mustafa Özdemir, (2013)

Yếu tố Thiết kế

Yếu tố Chủ đầu tư

Yếu tố Vật liệu

Yếu tố Thiết bị

Yếu tố Nhân công

Yếu tố Dự án

Yếu tố Tư vấn

Yếu tố Nhà thầu

Yếu tố bên ngoài

Bảng 2.3 Thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến sự chậm trễ trong thi công của Murat Gündüz, Ph.D., A.M.ASCE; Yasemin Nielsen, Ph.D.; và Mustafa Özdemir, (2013)

Nhân tố ảnh hưởng Thang đo

Yếu tố Tư vấn - Thiếu kinh nghiệm của các chuyên gia tư vấn các

dự án xây dựng,

- Mâu thuẫn giữa tư vấn và kỹ sư thiết kế,

- Sự chậm trễ trong việc phê duyệt những thay đổi lớn trong phạm vi công việc của chuyên gia tư vấn,

- Sự chậm trễ trong việc thực hiện kiểm tra và thử nghiệm,

- Khảo sát công trình không chính xác,

- Hỗ trợ quản lý dự án không đầy đủ,

- Chậm trễ trong việc xét và phê duyệt hồ sơ thiết kế,

- Giao tiếp và phối hợp với các bên khác kém

Yếu tố Nhà thầu - Thay đổi thầu phụ thường xuyên,

- Kinh nghiệm nhà thầu không đủ,

- Phương pháp xây dựng không phù hợp,

- Nhóm dự án không đủ năng lực,

- Lập kế hoạch và tiến độ dự án không hiệu quả

- Công nghệ lạc hậu,

- Giao tiếp và phối hợp với các bên khác yếu kém,

- Quản lý công trình và giám sát yếu kém,

- Thi công lại do lỗi,

- Nhà thầu phụ không đáng tin cậy

Yếu tố Thiết kế - Sự phức tạp của thiết kế dự án,

- Thay đổi thiết kế của chủ đầu tư hoặc nhân viên, của mình trong quá trình xây dựng,

- Lỗi thiết kế được gây ra bởi các nhà thiết kế,

- Thu thập và khảo sát dữ liệu không đầy đủ trước khi thiết kế,

- Đội ngũ thiết kế thiếu kinh nghiệm,

- Sai sót và chậm trễ trong việc sản xuất các tài liệu thiết kế,

- Sự hiểu lầm yêu cầu về đầu tư của kỹ sư thiết kế,

- Sử dụng các phần mềm thiết kế kỹ thuật lạc hậu,

- Chi tiết không rõ ràng và không đầy đủ trong bản

vẽ

Yếu tố Chủ đầu tư - Thay đổi đơn hàng,

- Mâu thuẫn giữa chủ đầu tư chung

- Sự chậm trễ trong việc phê duyệt hồ sơ thiết kế,

- Sự chậm trễ trong tiến độ thanh toán,

- Sự chậm trễ trong ban giao công trình,

- Nghiên cứu dự án khả thi không phù hợp,

- Thiếu khả năng đại diện,

- Thiếu kinh nghiệm của chủ đầu tư trong các dự án xây dựng,

- Thiếu ưu đãi cho nhà thầu để hoàn thành trước thời hạn,

- Giao tiếp và phối hợp với các bên khác yếu kém,

- Chậm trễ trong việc ra quyết định,

- Đinh chỉ công trình của chủ đầu tư

Yếu tố Vật liệu - Những thay đổi trong các loại nguyên vật liệu và

thông số kỹ thuật trong quá trình xây dựng,

- Thiệt hại vật liệu trong quá trình lưu trữ,

- Sự chậm trễ trong sản xuất vật liệu,

- Sự leo thang của giá cả vật liệu,

- Giao hàng chậm của vật liệu,

- Mua sắm vật liệu xây dựng yếu kém,

- Vật liệu xây dựng kém chất lượng,

- Thiếu nguyên liệu xây dựng,

- Nhà cung cấp không đáng tin cậy

Yếu tố Thiết bị - Vấn đề phân bổ thiết bị,

- Thiết bị thường xuyên hỏng hóc,

- Thiết bị không phù hợp,

- Thiết bị hiện đại không phù hợp,

- Thiết bị có hiệu quả thấp,

- Thiếu thiết bị,

- Huy động thiết bị chậm chạp

Yếu tố Nhân công - Vắng mặt ở công trình,

- Động lực và tinh thần lao động thấp,

- Năng suất lao động thấp,

- Mâu thuẫn cá nhân giữa người lao động,

- Định nghĩa không phù hợp về hoàn thành đáng kể,

- Phạt chậm trễ không có hiệu quả,

- Tranh chấp pháp lý giữa những người tham gia dự

án,

- Thời hạn hợp đồng gốc ngắn,