Xử lý tài sản thế chấp theo quy định của bộ luật dân sự hiện hành

Theo quy định trên thì BLDS năm 2015 không quy định cụ thể việc bên thế chấp tài sản có được dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho người khác hay kh

1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- ∞0∞ -

HỒ VĂN TRIỀU

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP THEO QUY ĐỊNH

CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ HIỆN HÀNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

Tai Lieu Chat Luong

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP THEO QUY ĐỊNH

CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ HIỆN HÀNH

Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số chuyên ngành: 8 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Giảng viên hướng dẫn: TS NGUYỄN THỊ MỸ HẠNH

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

Tôi tên là: Hồ Văn Triều

Ngày sinh: 27/04/1984 Nơi sinh: Long An

Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã học viên: 1983801071029

Tôi đồng ý cung cấp toàn văn thông tin luận văn tốt nghiệp hợp lệ về bản quyền cho

Thư viện trường đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh Thư viện trường đại học Mở

Thành phố Hồ Chí Minh sẽ kết nối toàn văn thông tin luận văn tốt nghiệp vào hệ thống

thông tin khoa học của Sở Khoa học và Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh

qutH SIN NI ti2 n4i •S1

utni A ovq obrip up91 uVA 9H

u?Ift 3_14 d?lici Otp zi1

d41-1d 01i3

uv 2uol :qu!s y3N, V610MVIIA1

LỜI CAM ĐOAN Tôi tên: Hồ Văn Triều, mã số học viên: 1983801071029, là học viên lớp:

MLAW019A, chuyên ngành Luật Kinh tế, Khoa Đào tạo Sau đại học, Trường Đại học Mở

Thành phố Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn thạc sĩ luật với đề tài: “Xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ Luật Dân sự hiện hành”

Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn là kết quả của quá trình nghiên cứu của cá nhân cùng dưới sự hướng dẫn của Người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng tài liệu là các Giáo trình, tham khảo, sử dụng một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả Các thông tin này đều được trích nguồn cụ thể, chính xác và có kiểm chứng Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là khách quan, trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán đầy đủ các nghĩa

vụ tài chính theo quy định của Trường Đai học Mở Thành Phố Hồ Chí Minh

Vậy tôi xin viết Lời cam đoan này và kính đề nghị Khoa Đào tạo Sau đại học - Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh xem xét để cho tôi bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Học viên thực hiện

Hồ Văn Triều

Tác giả chọn đề tài “Xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành” để làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ

Tại Chương 1, đề tài trình bày quy định pháp luật hiện hành về chấp tài sản và xử

lý tài sản thế chấp Tác giả đã hệ thống một cách cơ bản về các quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp trên cơ sở có sự tham khảo từ các công trình nghiên cứu của nhiều tác giả như:

(1) Hứa Minh Hải (2017), Xử lý tài sản thế chấp trong các tranh chấp HĐTD qua thực tiễn xét xử tại Cà Mau, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh

(2) Trương Thanh Đức (2017), 9 biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia Sự thật; Nguyễn Bích Thảo (2018), Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng theo pháp luật Việt Nam, Nhà xuất bản Tư pháp (3) Vũ Thị Hồng Yến (2019), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự (hiện hành), Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia sự thật (4) Nguyễn Thùy Dương (2019), Thế chấp tài sản để bảo đảm khoản vay tại tổ chức tín dụng theo Bộ Luật dân sự năm 2015, Luận văn thạc sĩ luật kinh tế, Trường Đại học Ngoại Thương

(5) Nguyễn Ngọc Điện (2019), Giáo trình Luật dân sự Tập 1, Nhà xuất bản Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh

(6) Lê Vũ Nam, Vũ Thị Hồng Yến, Đoàn Thị Phương Diệp, Trịnh Thục Hiền, Lưu Minh Sang, Liên Đăng Phước Hải, Huỳnh Nữ Khuê Các (2020), Pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ, Nhà xuất bản Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh Qua đó, tác giả phân tích và làm rõ khía cạnh pháp lý của thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp của Bộ Luật dân sự năm 2015 và có sự bổ sung các quy định mới của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2020 quy định về “xử lý tang vật, phương tiện vi phạm hành chính thuộc trường hợp bị tịch thu nhưng đã đăng ký biện pháp bảo đảm thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật dân sự…” và các quy định của Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ Luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Tại Chương 2, tác giả đánh giá thực tiễn xử lý tài sản thế chấp trong các tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm trong thời gian qua từ các thông tin thu thập được

trên các website để làm cơ sở cho đánh giá của mình Ngoài ra, tác giả có tổng hợp các văn bản pháp luật có liên quan đến xử lý tài sản thế chấp và đánh giá những tác động tích của các văn bản pháp luật hiện hành về xử lý tài sản thế chấp Từ đó, tác giả phân tích những vướng mắc bất cập qua thực tiễn xử lý tài sản thế chấp, từ đó đề ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp

Từ khoá: Thế chấp tài sản, tài sản thế chấp, hợp đồng thế chấp tài sản, xử lý tài

sản thế chấp

(1) Hua Minh Hai (2017), Handling of collateral in credit contract disputes through trial practice in Ca Mau, Master's thesis in jurisprudence, University of Economics Ho Chi Minh City

(2) Truong Thanh Duc (2017), 9 measures to secure contractual obligations, National Political Publishing House of Truth; Nguyen Bich Thao (2018), Settlement of credit contract disputes under Vietnamese law, Judicial Publishing House

(3) Vu Thi Hong Yen (2019), Collateral and handling of collateral in accordance with the provisions of the Civil Code (current), National Political Publishing House (4) Nguyen Thuy Duong (2019), Mortgage of assets to secure loans at credit institutions according to the Civil Code 2015, Master thesis of economic law, Foreign Trade University

(5) Nguyen Ngoc Dien (2019), Textbook of Civil Law, Volume 1, Ho Chi Minh City National University Publishing House

(6) Le Vu Nam, Vu Thi Hong Yen, Doan Thi Phuong Diep, Trinh Thuc Hien, Luu Minh Sang, Lien Dang Phuoc Hai, Huynh Nu Khue Cac (2020), Law on guarantee of obligations, Dai Publishing House Ho Chi Minh City National University

Thereby, the author analyzes and clarifies the legal aspects of property mortgage and mortgage handling of the 2015 Civil Code and the addition of new provisions of the Law amending and supplementing a A number of articles of the Law on Handling of Administrative Violations 2020 stipulates on “handling material evidences and means

of administrative violations that are confiscated but have registered as security measures

to mortgage assets according to the provisions of law civil law…” and the provisions

of Decree No 21/2021/ND-CP dated March 19, 2021 of the Government providing for the implementation of the Civil Code on ensuring the performance of obligations

In Chapter 2, the author evaluates the practice of handling collateral in secured credit contract disputes in the past time from information collected on websites to serve

as a basis for assessment mine In addition, the author synthesizes legal documents related to mortgage disposal and evaluates the positive effects of current legal documents on mortgage disposal From there, the author analyzes the problems and inadequacies through the practice of handling mortgaged assets, thereby proposing solutions to improve the law on handling mortgaged assets

Keywords: Property mortgage, mortgaged property, property mortgage contract,

mortgage handling

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP 6

1.1 Khái niệm về thế chấp tài sản và tài sản thế chấp 6

1.1.1 Khái niệm về thế chấp tài sản 6

1.1.2 Tài sản thế chấp 11

1.2 Những quy định hiện hành về xử lý tài sản thế chấp 15

1.2.1 Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp 15

1.2.2 Phương thức xử lý tài sản thế chấp 16

1.2.2.1 Bán đấu giá tài sản 17

1.2.2.2 Bên nhận thế chấp tự bán tài sản 18

1.2.2.3 Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp 21

1.2.2.4 Xử lý tài sản trong các trường hợp đặc biệt 22

1.2.3 Thủ tục xử lý tài sản thế chấp 38

1.2.3.1 Thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp 38

1.2.3.2 Giao tài sản thế chấp để xử lý 39

1.2.3.3 Định giá tài sản thế chấp 40

1.2.3.4 Về thứ tự ưu tiên khi xử lý tài sản thế chấp 41

1.2.3.5 Xử lý tài sản thế chấp của khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng 42

CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP 45

2.1 Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp trong các tranh chấp hợp đồng tín dụng tại Tòa án 45

2.2 Những vướng mắc, bất cập qua thực tiễn xử lý tài sản thế chấp 46

2.2.1 Vướng mắc, bất cập trong việc áp dụng quy định của pháp luật

trong thực tiễn xét xử các vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng 46

2.2.1.1 Một số Tòa án chưa hiểu đúng bản chất của bảo lãnh, thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba và tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu do tên gọi của hợp đồng không đúng 46

2.2.1.2 Một số Tòa án áp dụng pháp luật chưa thống nhất trong việc công nhận hiệu lực của hợp đồng bảo đảm chưa đăng ký thế chấp 49

2.2.1.3 Một số Tòa án có quan điểm chưa thống nhất về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà trong đó thiếu chữ ký của thành viên trong hộ 53

2.2.2 Trách nhiệm của tổ chức tín dụng 62

2.2.3 Vướng mắc bất cập trong hoạt động xử lý tài sản thế chấp 63

2.2.3.1 Vướng mắc từ định giá tài sản thế chấp 63

2.2.3.2 Vướng mắc khi thu giữ tài sản thế chấp để xử lý 64

2.2.3.3 Vướng mắc về quyền ưu tiên thanh toán 70

2.2.3.4 Vướng mắc về phương thức xử lý tài sản thế chấp 70

2.3 Các giải pháp để hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp 73

2.3.1 Các giải pháp về yêu cầu hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp 73

2.3.1.1 Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp phải gắn với cơ chế đảm bảo thực thi pháp luật 74

2.3.1.2 Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp nhằm đảm bảo nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội 74

2.3.1.3 Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp đặt trong một giải pháp tổng thể giữa hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm trong Bộ luật dân sự nói riêng và hệ thống pháp luật nói chung 74

2.3.2 Các giải pháp hoàn thiện các quy định về xử lý tài sản thế chấp 75

2.3.2.1 Hoàn thiện quy định về định giá tài sản thế chấp 75

2.3.2.2 Hoàn thiện quy định về thu giữ tài sản thế chấp để xử lý 76

2.3.2.3 Hoàn thiện pháp luật về quyền ưu tiên thanh toán 77

2.3.2.4 Hoàn thiện pháp luật về phương thức xử lý tài sản thế chấp 78

2.3.2.5 Hoàn thiện pháp luật có liên quan đến xử lý tài sản thế chấp 79

2.3.3 Các đề xuất khác 80

2.3.3.1 Cần bồi dưỡng thường xuyên kiến thức mới cho cán bộ, công chức Toà án 80

2.3.3.2 Tăng cường Thẩm phán có chuyên môn sâu về giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm 82

2.3.3.3 Tăng cường Thẩm phán có chuyên môn sâu về giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm 82

2.3.3.4 Nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ tín dụng tại các tổ chức tín dụng 82

KẾT LUẬN 83

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 85

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU

1 Lý do lựa chọn đề tài

Trong nền kinh tế hiện nay, nhu cầu sử dụng vốn vay trong các giao dịch dân sự, sản xuất, kinh doanh, thương mại ngày một lớn Để đáp ứng nhu cầu đó, hoạt động cho vay, cấp tín dụng của các TCTD hoạt động tại Việt Nam với vai trò rất quan trọng, là trung gian tài chính, cung cấp nguồn vốn vay cho các giao dịch dân sự, sản xuất, kinh doanh, thương mại được thực hiện thường xuyên hơn Hoạt động cấp tín dụng luôn gắn liền với tài sản đảm bảo cho khoản vay, trong đó có tài sản thế chấp

Thế chấp tài sản là một trong 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của BLDS năm 2015 được các cá nhân, tổ chức và TCTD sử dụng phổ biến để đảm bảo cho khoản vay Việc thế chấp tài sản để bảo đảm khoản vay sẽ tạo ra khung pháp lý đáng tin cậy để bảo vệ quyền lợi của bên cho vay khi đến hạn trả nợ mà bên vay không

có khả năng thanh toán Việc XLTSTC là một trong những căn cứ làm chấm dứt HĐTCTS để bảo đảm cho khoản vay, khi đó tài sản thế chấp sẽ được dịch chuyển cho bên nhận thế chấp hoặc bên thứ ba để bù đắp cho những lợi ích của bên nhận thế chấp Những hệ quả pháp lý do quá trình XLTSTC mang lại sẽ ảnh hưởng đến rất nhiều các chủ thể khác nhau Do vậy, việc XLTSTC chỉ thực hiện khi có căn cứ pháp luật

Hiện nay, BLDS năm 2015 và sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật có liên quan, nhiều quy định về giao dịch bảo đảm tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 đã bộc lộ những bất cập, hạn chế nhất định, gây khó khăn cho TCTD khi nhận và xử lý tài sản bảo đảm Trên tin thần đó, ngày 19/3/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, thay thế Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, có hiệu lực kể từ ngày 15/5/2021 Nghị định này hướng dẫn một số vấn đề còn chưa có sự thống nhất trong thi hành BLDS năm 2015 và thuộc thẩm quyền của Chính phủ bao gồm các vấn đề chung; các vấn đề về tài sản bảo đảm; xác lập, thực hiện biện pháp bảo đảm; xử lý tài sản bảo đảm và các điều kiện thi hành…, góp phần đảm bảo quy định liên quan của BLDS năm 2015 được thi hành minh bạch, thuận lợi cho các cá nhân, tổ chức trong tiếp cận được nguồn vốn vay để phục vụ các giao dịch dân sự, sản xuất, kinh doanh, thương mại, từ đó, nâng cao tính hiệu lực, hiệu quả thi hành pháp luật để thúc đẩy các giao dịch bảo đảm phát triển mạnh mẽ

Nhận thức được tầm quan trọng của việc XLTSTC trong thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội ở nước ta, cũng như trong quá trình hội nhập kinh tế thế giới, tác giả chọn đề

tài “Xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành” để làm đề

tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

2.1 Tổng quan về các công trình nghiên cứu đến đề tài

Thế chấp và XLTSTC là vấn đề đã được nhiều tác giả nghiên cứu, đánh giá dưới góc độ pháp lý Vấn đề này, cũng đã được nhắc đến nhiều trên các Tạp chí chuyên ngành pháp lý hay trong các hội thảo khoa học về pháp lý, kinh tế, ngân hàng Đặc biệt trong thời điểm giải quyết nợ xấu đã trở thành một mục tiêu quan trọng trong việc tái cấu trúc nền kinh tế, hướng tới một mô hình phát triển ổn định hơn của các TCTD nói riêng và của nền kinh tế Việt Nam nói chung Do đó, vấn đề này được rất nhiều tác giả quan tâm, nghiên cứu Mỗi công trình nghiên cứu đều tập trung nghiên cứu, phân tích ở một số vấn đề, nội dung nhất định, cụ thể:

- Luận văn thạc sĩ luật học “XLTSTC trong các tranh chấp HĐTD qua thực tiễn

xét xử tại Cà Mau”, của tác giả Hứa Minh Hải (2017), Trường Đại học kinh tế Thành

phố Hồ Chí Minh Luận văn bao gồm 03 chương, Chương 1 của Luận văn tác giả nêu khái quát về quy định pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản và XLTSTC trong HĐTD,

cụ thể là khái niệm về thế chấp tài sản và tà sản thế chấp; những quy định hiện hành về XLTSTC Chương 2 tác giả đánh giá thực trạng về vấn đề XLTSTC trong HĐTD ở TAND thành phố Cà Mau Chương 3 tác giả nêu các giải pháp để hoàn thiện công tác XLTSTC trong các tranh chấp HĐTD

- Cuốn sách chuyên khảo “9 biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng”, của tác giả

Trương Thanh Đức (2017), Nxb Chính trị Quốc gia Sự thật, Hà Nội Nội dung cuốn sách có nhiều nội dung có tính lý luận chung về: các biện pháp bảo đảm tại Chương 2, điều kiện bảo đảm tại Chương 3, hợp đồng bảo đảm tại Chương 4, thủ tục, hiệu lực tại Chương 5 và xử lý tài sản bảo đảm tại Chương 6

- Cuốn sách chuyên khảo “Giải quyết tranh chấp HĐTD theo pháp luật Việt Nam”,

của tác giả Nguyễn Bích Thảo (2018), Nxb Tư pháp, Hà Nội Nội dung cuốn sách gồm

04 Chương, trong đó, Chương 3 tác giả đưa ra các đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp HĐTD tại TAND, Chương 4 tác giả đưa ra các phương hướng hoàn thiện pháp luật

về giải quyết tranh chấp HĐTD trong giai đoạn hiện nay

- Cuốn sách chuyên khảo “Tài sản thế chấp và XLTSTC theo quy định của Bộ luật

Dân sự (hiện hành)”, của tác giả Vũ Thị Hồng Yến (2019), Nxb Chính trị Quốc gia sự

thật, Hà Nội Nội dung cuốn sách có nhiều nội dung có tính lý luận chung về tài sản thế chấp và XLTSTC tại Chương 1, Chương 2 tác giả phân tích về các quy định hiện hành của pháp luật về tài sản thế chấp và XLTSTC, Chương 3 tác giả đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về tài sản thế chấp và XLTSTC

- Luận văn thạc sĩ luật kinh tế “Thế chấp tài sản để bảo đảm khoản vay tại TCTD

theo BLDS năm 2015”, của tác giả Nguyễn Thùy Dương (2019), Trường Đại học Ngoại

Thương, Hà Nội Luận văn bao gồm 03 chương Trong Chương 1 tác giả nêu khái quát

về xác lập hợp đồng thế chấp, Chương 2 tác giả nêu khái quát về quản lý tài sản thế chấp

và trong Chương 3 tác giả nêu về XLTSTC

- Cuốn giáo trình “Luật dân sự Tập 1”, của tác giả Nguyễn Ngọc Điện (2019),

Nxb Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh Nội dung cuốn sách có nhiều nội dung có tính lý luận chung về giao dịch dân sự tại Chương 4, tổng quan về tài sản tại Chương 7

- Cuốn giáo trình “Pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ”, của các tác giả Lê Vũ Nam

(chủ biên), Vũ Thị Hồng Yến, Đoàn Thị Phương Diệp, Trịnh Thục Hiền, Lưu Minh Sang, Liên Đăng Phước Hải, Huỳnh Nữ Khuê Các (2020), Nxb Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh Nội dung cuốn sách có nhiều nội dung có tính lý luận chung về pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ, trong đó tại Chương 3 lý luận về bảo đảm nghĩa vụ bằng biện pháp thế chấp tài sản và tại Chương 8 lý luận về xử lý tài sản bảo đảm

2.2 Kết quả nghiên cứu của đề tài

Về kết quả nghiên cứu của Luận văn “Xử lý tài sản thế chấp theo quy định của

Bộ luật Dân sự hiện hành” đạt được kết quả như sau:

- Hệ thống các quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản và XLTSTC một cách cơ bản nhất trên cơ sở có sự tham khảo từ các công trình nghiên cứu nêu trên Qua đó, tác giả phân tích và làm rõ khía cạnh pháp lý của thế chấp tài sản và XLTSTC của BLDS năm 2015 và có sự bổ sung các quy định mới của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xử lý VPHC năm 2020 quy định về “xử lý tang vật, phương tiện VPHC thuộc trường hợp bị tịch thu nhưng đã đăng ký biện pháp bảo đảm thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật dân sự…” và các quy định của Nghị định số 21/2021/NĐ-CP

quy định thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

- Đánh giá thực tiễn XLTSTC trong các tranh chấp HĐTD có tài sản bảo đảm trong thời gian qua từ các thông tin thu thập được trên các website để làm cơ sở cho đánh giá của mình

- Phân tích những vướng mắc bất cập qua thực tiễn XLTSTC, từ đó đề ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật về XLTSTC

3 Mục tiêu nghiên cứu

Nhằm hiểu rõ hơn quy định của pháp luật về XLTSTC, tác giả mong muốn được tìm hiểu về những vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật Việt Nam hiện hành về XLTSTC,

để tác giả thấy được những điểm vướng mắc, bất cập trong hệ thống pháp luật Việt Nam

Từ đó, tác giả có những nhận xét, kiến nghị về hướng hoàn thiện pháp luật về XLTSTC

4 Câu hỏi nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, một số câu hỏi nghiên cứu cơ bản được đặt ra trong quá trình nghiên cứu như sau:

- Pháp luật Việt Nam quy định như thế nào về XLTSTC?

- Thực trạng áp dụng quy định về XLTSTC tài sản Việt Nam?

- Hoạt động XLTSTC của TCTD có những vướng mắc, bất cập gì?

- Để hoàn thiện công tác XLTSTC thì cần những giải pháp nào trên cơ sở lý luận

và thực tiễn đánh giá?

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

5.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các quy định pháp luật hiện hành và

các vấn đề phát sinh từ thực tiễn hoạt động XLTSTC tại TCTD

5.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nội dung: Trên cơ sở lý luận chung về thực hiện pháp luật, luận văn nghiên cứu về các quy định của pháp luật hiện hành, đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật về XLTSTC, để đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật

Phạm vi về không gian: Nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực tiễn về thực hiện pháp luật XLTSTC theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành

Phạm vi về thời gian: Việc đánh giá về thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật

về XLTSTC chủ yếu từ năm 2017 đến nay

6 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được thực hiện trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác - Lênin, Tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng Cộng sản Việt Nam về xây dựng và hoàn thiện pháp luật dân sự, kinh tế, thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa…Trong quá trình nghiên cứu và phát triển luận văn, tác giả vận dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử trong triết học Mác - Lênin Đồng thời, luận văn sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp; phương pháp quy nạp, diễn dịch để nghiên cứu phân tích, khái quát các khái niệm, phạm trù lý luận về thế chấp tài sản và XLTSTC Sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp so sánh đối chiếu khi nghiên cứu những quy định mới của pháp luật dân

sự hiện hành so với pháp luật dân sự trước đây đã bị thay thế, bãi bỏ liên quan đến XLTSTC Sử dụng phương pháp thống kê, so sánh, phân tích tổng hợp để đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện XLTSTC theo quy định pháp luật dân sự hiện hành và sử dụng phương pháp quy nạp, diễn dịch để luận giải các quan điểm, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về XLTSTC

7 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

- Về phương diện lý luận: Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm sáng tỏ, phong phú những vấn đề lý luận đối với các quy định pháp luật về XLTSTC

- Về thực tiễn: Các vấn đề nghiên cứu của tác giả về XLTSTC theo quy định của BLDS hiện hành, nhằm đưa đến một cái nhìn tổng quát về XLTSTC và từ đó đưa ra các kiến nghị hoàn thiện các quy định về XLTSTC Qua đó, luận văn góp phần là tài liệu tham khảo cho các nhà lập pháp, các cơ quan có thẩm quyền trong việc hoàn thiện pháp luật về XLTSTC tại Việt Nam Luận văn cũng là tài liệu tham khảo cho việc học tập, nghiên cứu pháp luật về XLTSTC, có ý nghĩa trong việc tổ chức thực hiện và góp phần giải quyết tranh chấp liên quan đến XLTSTC

8 Kết cấu của Luận văn

Ngoài lời mở đầu, mục lục, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo; Luận văn được kết cấu gồm 02 Chương, cụ thể:

Chương 1 Quy định pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp

Chương 2 Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp và giải pháp hoàn thiện pháp luật

về xử lý tài sản thế chấp

CHƯƠNG 1 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP

1.1 Khái niệm về thế chấp tài sản và tài sản thế chấp

1.1.1 Khái niệm về thế chấp tài sản

Theo quy định tại khoản 1 Điều 317 BLDS năm 2015 thì: “Thế chấp tài sản là

việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp”

Theo quy định trên thì BLDS năm 2015 không quy định cụ thể việc bên thế chấp tài sản có được dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ cho người khác hay không, nhưng theo tác giả thì các bên có quyền thỏa thuận lựa chọn hình thức thế chấp, bao gồm thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho chính

pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự

do, tự nguyện cam kết, thoả thuận; mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái với đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng và quyền dân sự chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự an toàn xã

đoạt việc dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để thực hiện các nghĩa vụ, có thể bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho mình hoặc cho người khác

Như vậy, thế chấp tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên có quyền nhưng không chuyển giao tài sản Nghĩa vụ được bảo đảm không nhất thiết phải là nghĩa vụ của bên thế chấp, có thể là thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho người khác Tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ và các bên có thể thỏa thuận giao người

1 Ví dụ: Trường hợp A đi vay vốn tại Ngân hàng X, thì ông A có thể dùng tài sản thuộc sở hữu của mình

để thế chấp với Ngân hàng X hoặc ông B có thể dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để thế chấp nhằm bảo đảm khoản vay của ông A tại Ngân hàng X

2 Khoản 2 Điều 3 BLDS năm 2015

3 Khoản 2 Điều 2 BLDS năm 2015

4 Khoản 2 Điều 317 BLDS năm 2015

Xét về phương diện học thuật, ngoài những đặc điểm chung của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì thế chấp tài sản còn mang những đặc điểm đặc trưng: (1) Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm mang tính đối vật

Trong quan hệ thế chấp tài sản thì bên nhận thế chấp có quyền trên tài sản của bên thế chấp, đó là quyền ưu tiên khi thanh toán tài sản thế chấp khi XLTSTC (khi có sự vi phạm về nghĩa vụ) và quyền đeo đuổi khẳng định quyền của người có quyền đối với tài

quyền này được quy định tại Điều 297 BLDS năm 2015, khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định tại Điều 308 của BLDS và luật khác có liên quan

Theo quy định tại Điều 7 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP thì quyền của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm trong biện pháp bảo đảm đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba không thay đổi hoặc không chấm dứt trong trường hợp tài sản bảo đảm bị chuyển giao cho người khác do mua bán, tặng cho, trao đổi, chuyển nhượng, chuyển giao khác về quyền sở hữu; chiếm hữu, sử dụng hoặc được lợi về tài sản bảo đảm không có căn cứ pháp luật

(2) Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm không yêu cầu chuyển giao tài sản Trong quan hệ thế chấp tài sản, bên thế chấp tài sản không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp, bên thế chấp chỉ dùng tài sản nhất định để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp Việc dùng tài sản thể hiện yếu tố chỉ cần có cam kết sử dụng tài sản thế chấp, không cần yếu tố chuyển giao và cũng

đây là ưu điểm nổi bật của biện pháp thế chấp, phù hợp với mong muốn của bên thế chấp Lấy ví dụ cụ thể là trong trường hợp thế chấp ngôi nhà cho bên nhận thế chấp thì bên thế chấp vẫn có quyền sử dụng ngôi nhà đó để ở hoặc cho thuê; trường hợp tài sản thế chấp là nhà xưởng, dây chuyền máy móc thì bên thế chấp vẫn được khai thác sử dụng trong thời gian thế chấp; hoặc nếu có việc chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp sẽ gặp khó khăn trong giao nhận, bảo quản Trên thực tế, để đảm bảo cho cam kết

5 Lê Vũ Nam, Vũ Thị Hồng Yến, Đoàn Thị Phương Diệp, Trịnh Thục Hiền, Lưu Minh Sang, Liên Đăng Phước Hải, Huỳnh Nữ Khuê Các (2020), Pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ, Nxb Đại học quốc gia Thành Phố Hồ Chí Minh, Tr.87

6 Lê Vũ Nam (chủ biên) và một số tác giả (2020), tlđd, Tr.87

này được chắc chắn, bên nhận thế chấp thường yêu cầu giao cho mình các giấy tờ liên

chấp, bên thế chấp vẫn giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu thì mới có thể lưu hành theo quy định của pháp luật như tàu biển, phương tiện giao thông cơ giới đường bộ… Nghị định số 21/2021/NĐ-CP đã hướng dẫn việc giữ, sử dụng, giao nhận giấy

Trường hợp tài sản bảo đảm được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác hoặc

để thực hiện giao dịch dân sự khác mà bên nhận bảo đảm đang giữ bản chính Giấy chứng nhận thì người này giao bản chính Giấy chứng nhận cho chủ thể trong giao dịch liên quan hoặc thực hiện nghĩa vụ khác theo thỏa thuận để chủ thể trong giao dịch liên quan thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật Quy định này tương đối linh hoạt, vừa đảm bảo việc thực hiện giao dịch, đồng thời cũng tạo điều kiện cho bên nhận thế chấp được lựa chọn việc giao bản chính giấy chứng nhận cho chủ thể trong giao dịch liên quan hoặc bằng phương thức khác (ví dụ: cử cán bộ cầm bản chính giấy chứng nhận cùng bên thế chấp làm thủ tục đăng ký thế chấp hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền…), chủ thể đã nhận phải giao lại bản chính giấy chứng nhận cho bên nhận bảo đảm ngay sau khi thực hiện xong thủ tục, nếu chậm hoặc không giao lại bản chính giấy chứng nhận mà gây thiệt hại thì phải bồi thường Trường hợp sử dụng giấy tờ khi bên bảo đảm lưu hành phương tiện giao thông là tài sản bảo đảm, theo đó bên bảo đảm được dùng bản sao giấy chứng nhận và bản chính bản xác nhận còn hiệu lực của bên nhận bảo

Việc giữ, sử dụng giấy chứng nhận về tàu bay, tàu biển thực hiện theo quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam, Bộ Luật Hàng hải Việt Nam

(3) Thế chấp tài sản đáp ứng linh hoạt lợi ích của các bên chủ thể

Đối với bên nhận thế chấp: Bên nhận thế chấp không phải giữ gìn và bảo quản tài sản bảo đảm trong thời hạn thế chấp như không phải lo về kho, bến bãi, người trông coi

7 Lê Vũ Nam (chủ biên) và một số tác giả (2020), tlđd, Tr.87-88

8 Khoản 1 Điều 320 BLDS năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp: “Giao giấy tờ liên quan đến

tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác”

9 Điều 6 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP

10 Nguyễn Lương Trà (2021), Biện pháp thế chấp tài sản theo quy định của Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật “Nội dung cơ bản của Nghị định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”, Nxb Tư pháp, Tr.113-114

hay các biện pháp bảo quản thích hợp cũng như không phải chịu trách nhiệm bồi thường

Đối với bên thế chấp: Với đặc điểm không chuyển giao tài sản, bên thế chấp được quyền tiếp tục sử dụng, khai thác công dụng của tài sản theo quy định tại Điều 321 BLDS năm 2015 trong thời gian thế chấp để thực hiện đúng, đủ nghĩa vụ đối bên nhận thế chấp Theo đó, bên thế chấp vẫn giữ tài sản thế chấp, nếu các bên không có thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp thì bên thế chấp có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp Trong thời gian thế chấp, bên thế chấp được đầu tư

để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp, điều này cũng sẽ bảo đảm việc thanh toán nghĩa

vụ của bên thế chấp tốt hơn Trường hợp tài sản do người thứ ba giữ thì bên thế chấp có quyền nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác

Trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì bên thế chấp được quyền bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp trong trường hợp hàng hóa cần luân chuyển, lưu thông, mang lại lợi nhuận cho người sản xuất, kinh doanh Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận

Nếu tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì bên thế chấp được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định pháp luật Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ và khai thác công dụng thì pháp luật cũng cho bên thế chấp quyền dược cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp, nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết

(4) Tài sản thế chấp có thể được sử dụng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ Đây là đặc điểm quan trọng của thế chấp tài sản, được coi là đặc điểm phát sinh từ

11 Lê Vũ Nam (chủ biên) và một số tác giả (2020), tlđd, Tr.89-90

12 Lê Vũ Nam (chủ biên) và một số tác giả (2020), tlđd, Tr.90-91

bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, khi giá trị tại thời điểm xác lập thế chấp lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm (trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác), được quy định tại Điều 296 BLDS năm 2015, quy định này

là kế thừa từ BLDS năm 2005

Khi xác lập biện pháp thế chấp tài sản, các bên sẽ lựa chọn một tài sản có giá trị tương đương với nghĩa vụ được bảo đảm; trong trường hợp giá trị tài sản bảo đảm lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm thì các bên có thể thỏa thuận bảo đảm nhiều nghĩa vụ; trường hợp giá trị của tài sản bảo đảm nhỏ hơn nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa

vụ vượt bảo đảm sẽ không có bảo đảm, rủi ro sẽ thuộc về bên nhận bảo đảm, bên nhận bảo đảm sẽ tự quyết định trong trường hợp này Theo quy định tại khoản 4 Điều 295 BLDS năm 2015 cho phép các bên có thể thỏa thuận giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm

Một tài sản bảo đảm nhiều nghĩa vụ dân sự cho một hoặc cho nhiều người nhận bảo đảm khác, trong trường hợp này thì bên nhận bảo đảm phải thông báo cho những người cùng nhận bảo đảm biết Điều này cũng phù hợp với quy định tại Điều 387 BLDS năm 2015 quy định về thông tin trong giao kết hợp đồng, và tại Điều 308 BLDS năm

2015 quy định về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm

Trường hợp một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, mà các nghĩa vụ có thời hạn thực hiện là khác nhau, nếu một nghĩa vụ đến hạn và phải xử lý tài sản bảo đảm thì những nghĩa vụ khác được coi là đến hạn Người nhận bảo đảm đã thông báo về việc xử

lý tài sản bảo đảm có nghĩa vụ thông báo cho tất cả những người nhận bảo đảm khác về

xử lý tài sản, và có thể thực hiện việc đăng ký văn bản thông báo xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm, được quy định tại khoản 3 Điều 51 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP

So với các biện pháp bảo đảm khác, thì việc chuyển giao tài sản là yêu cầu bắt buộc của biện pháp bảo đảm cầm cố, và các biện pháp bảo đảm khác là đặt cọc, ký cược,

ký quỹ cũng đều đặt ra yêu cầu này, thì chỉ có thế chấp tài sản có đặc trưng này

(5) Tài sản thế chấp có thể giao cho người thứ ba giữ nếu có thỏa thuận

Tài sản thế chấp khó chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp, đặc biệt việc bảo quản của một số loại tài sản nếu được chuyển giao thì bên nhận thế chấp cũng không có

điều kiện để bảo quản như: thực phẩm đông lạnh, máy móc, dây chuyền sản xuất13…Tuy nhiên, có những loại tài sản nếu như bên thế chấp giữ mà bên nhận thế chấp không kiểm soát được thì các bên có thể thỏa thuận gửi người thứ ba giữ thông qua hợp đồng gửi

giữ tài sản và phải trả tiền công cho bên giữ (thông thường hợp đồng gửi giữ tài sản là

Trường hợp các bên thỏa thuận tài sản thế chấp do người thứ ba giữ thì người thứ

ba không được sử dụng tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận nhưng không được làm hư hỏng, giảm sút giá trị của tài sản Người thứ ba có nghĩa vụ giữ tài sản theo quy định của pháp luật, nếu gây thiệt hại đối với tài sản thì phải bồi thường Trường hợp bên thế chấp thực hiện xong nghĩa vụ hoặc tài sản thế chấp bị xử lý thì người thứ ba phải giao lại tài sản tài sản thế chấp để XLTSTC

1.1.2 Tài sản thế chấp

Tài sản thế chấp cũng chính là tài sản nói chung theo quy định của BLDS năm

2015 Tại Điều 105 BLDS năm 2015 quy định: “1 Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá

và quyền tài sản 2 Tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai” Người làm luật định

nghĩa tài sản bằng cách liệt kê các kết quả tìm kiếm trong thực tiễn, trong chừng mực

Theo quy định trên thì tài sản được thể hiện dưới bốn dạng cụ thể, đó là: vật, tiền, giấy

tờ có giá, quyền tài sản; tài sản được phân loại gồm bất động sản, động sản và tại thời điểm xác lập giao dịch dân sự thì tài sản được xem xét là tài sản hiện có hoặc tài sản HTTTL, và tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

Ngoài các quy định của BLDS năm 2015 thì Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định một số loại tài sản được dùng làm tài sản thế chấp như: Thế chấp bằng quyền đòi

nợ, khoản phải thu, quyền yêu cầu thanh toán khác; thế chấp liên quan đến tài sản cho thuê, cho mượn Việc thế chấp bằng quyền đòi nợ, khoản phải thu, quyền yêu cầu thanh toán khác không cần có sự đồng ý của người có nghĩa vụ nhưng người này phải được

13 Phạm Thuý Vân (2017), Thế chấp, cầm cố phương tiện giao thông cơ giới đường bộ trên địa bàn tỉnh Cà Mau: Thực trạng và giải pháp, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, Tr.8

14 Điều 554 BDLS năm 2015 quy định hợp đồng gửi giữ tài sản: “Hợp đồng gửi giữ tài sản là sự thỏa thuận

giữa các bên, theo đó bên giữ nhận tài sản của bên gửi để bảo quản và trả lại chính tài sản đó cho bên gửi khi hết thời hạn hợp đồng, bên gửi phải trả tiền công cho bên giữ, trừ trường hợp gửi giữ không phải trả tiền công”

15 Nguyễn Ngọc Điện (2019), Giáo trình Luật dân sự Tập 1, Nxb Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh, Tr.221

bên nhận thế chấp thông báo để biết trước khi thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật Trường hợp tài sản đang cho thuê, cho mượn được dùng

để thế chấp thì bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết

Thế chấp tài sản được xem là giải pháp linh hoạt cho việc vừa bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đồng thời tạo điều kiện cho bên thế chấp tiếp tục sử dụng tài sản của mình, để phục vụ cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh, giúp cho bên thế chấp có nguồn vốn

để trả nợ vay cho bên nhận thế chấp Theo quy định của pháp luật thì tài sản thế chấp có đặc điểm như sau:

(1) Tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp

Theo quy định tại khoản 1 Điều 295 BLDS năm 2015: “Tài sản bảo đảm phải

thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu”, và đối chiếu quy định tại Điều 317 BLDS năm 2015 quy định về tài sản thế chấp

thì có thể thấy là bên thế chấp tài sản chỉ có thể thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình

Tuy nhiên, không phải tất cả các trường hợp tài sản thế chấp thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản Chủ sở hữu có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện thế chấp tài sản, điều này cũng phù hợp với quy định tại Điều 195 BLDS năm 2015

theo đó “Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy

quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định pháp luật” Theo quy định tại Điều 581 BLDS

2015 quy định Hợp đồng ủy quyền như sau: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa

các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”,

và trên thực tế, có rất nhiều lý do để các bên chọn hình thức ủy quyền, trong đó có việc

ủy quyền thế chấp tài sản Vụ việc điển hình từ Bản án số 433/2017/DSST ngày 18/09/2017 về tranh chấp hợp đồng ủy quyền của TAND Quận 8, Thành phố Hồ Chí

bà HA trình bày: Ngày 03/10/2015 bà TH có ký hợp đồng ủy quyền cho ông K được thay mặt bà TH quản lý, sử dụng, cho thuê, bảo lãnh, ký kết các HĐTD, thế chấp, đăng

ký thế chấp, giải chấp, thanh lý Hợp đồng cho thuê, HĐTD, Hợp đồng thế chấp, xóa

16 Bản án số 433/2017/DSST ngày 18/09/2017 về tranh chấp hợp đồng ủy quyền của TAND Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh, Trang thông tin điện tử Công bố bản án, quyết định của Toà án, xem tại: http://congbobanan.toaan.gov.vn/3ta41006t1cvn/, truy cập ngày 12/10/2021

đăng ký thế chấp, thực hiện thủ tục đáo hạn (nếu có), chuyển nhượng, tặng cho; hủy Hợp đồng chuyển nhượng, hủy Hợp đồng tặng cho (nếu có), nộp thuế thu nhập cá nhân cho bà TH khi chuyển nhượng QSDĐ đối với thửa đất số 47, tờ bản đồ số 30, tại ấp V,

xã L, huyện D tỉnh B, đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho bà Hương Thời hạn ủy quyền là 05 năm, không có thù lao

(2) Tài sản thế chấp có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai

Tài sản hiện có, theo quy định tại khoản 1 Điều 108 BLDS năm 2015 thì tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch Có thể thấy rằng để xây dựng khái niệm tài sản hiện có như là đối tượng của tài sản HTTTL, luật sử dụng hai yếu tố là sự

Tài sản HTTTL, theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 thì tài sản HTTTL bao gồm: Tài sản chưa hình thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch Có thể nhận thấy rằng luật xây dựng khái niệm tài sản HTTTL bằng cách áp dụng phương pháp suy lý nghịch của logic đối với tài sản hiện có: Nếu tài sản hiện có phải hội đủ 2 yếu tố vật lý và pháp lý, thì chỉ cần thiếu một trong hai yếu tố ở thời điểm xác lập giao dịch, tài sản được coi là

về mặt pháp lý thì đã được tồn tại (ví dụ như Dự án kinh doanh bất động sản, nhà ở xây dựng trong dự án đã có thiết kế kỹ thuật của Dự án được phê duyệt) Tại khoản 1 Điều

24 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định khi xác lập giao dịch thế chấp tài sản thì bên nhận thế chấp xác lập quyền đối với phần hoặc toàn bộ tài sản thế chấp là tài sản HTTTL

kể từ thời điểm phần hoặc toàn bộ tài sản thế chấp này được hình thành

Ngoài ra, pháp luật cũng loại trừ một số trường hợp tài sản hiện có hoặc tài sản HTTTL không được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đó là thuộc trường hợp bị cấm mua bán, chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, và tại khoản 4 Điều 10 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản HTTTL không áp dụng đối với QSDĐ

17 Nguyễn Ngọc Điện (2019), tlđd, Tr.247

18 Nguyễn Ngọc Điện (2019), tlđd, Tr.248

theo quy định, điều này cũng phù hợp với quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, QSDĐ phải được cấp giấy chứng nhận thì mới trở thành đối tượng của các giao dịch

(3) Tài sản thế chấp có thể được mô tả chung nhưng phải xác định được

Theo quy định tại khoản 2 Điều 295 BLDS năm 2015 thì “Tài sản bảo đảm có thể

được mô tả chung, nhưng phải xác định được” Quy định này được hiểu là tài sản thể

chấp phải tồn tại trên thực tế, được mô tả chung nhưng phải xác định được, đây được

một số loại tài sản khó có thể mô tả chi tiết, cụ thể như hàng hóa luân chuyển trong kinh doanh, quyền đòi nợ (các khoản phải thu) của bên vay hay tài sản HTTTL…thì các bên gặp nhiều khó khăn trong việc mô tả tài sản, bởi mỗi lần hàng hóa có sự biến động hoặc

Ngoài quy định BLDS năm 2015 thì tại Điều 9 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP cũng quy định việc mô tả tài sản bảo đảm do bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm thỏa thuận, phù hợp với các quy định của Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Trường hợp tài sản thế chấp là bất động sản, động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký thì thông tin được mô tả theo thỏa thuận phải phù hợp với thông tin trên Giấy chứng nhận; trường hợp tài sản thế chấp là quyền tài sản thì thông tin được mô tả theo thỏa thuận phải thể hiện được tên, căn cứ pháp lý phát sinh quyền tài sản

(4) Giá trị tài sản thế chấp có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm

Theo quy định tại khoản 4 Điều 295 BLDS năm 2015: “Giá trị của tài sản bảo

đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm” Trong quan hệ

thế chấp, thông thường các bên thỏa thuận giá trị tài sản thế chấp phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm để khi XLTSTC thì số tiền thu được từ việc bán tài sản thế chấp

để thanh toán các nghĩa vụ tài chính khác như chi phí bảo quản, chi phí xử lý tài sản Tuy nhiên, các bên cũng có thể thỏa thuận giá trị tài sản thế chấp bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ bảo đảm Trường hợp này nếu tài sản bị xử lý thì bên nhận thế chấp có thể chịu thiệt hại khi bên thế chấp không còn tài sản khác để thanh toán Do đó, nếu các bên

19 Hứa Minh Hải (2017), Xử lý tài sản thế chấp trong các tranh chấp hợp đồng tín dụng qua thực tiễn xét

xử tại Cà Mau, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, Tr.10

20 Nguyễn Bích Thảo (2018), Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng theo pháp luật Việt Nam, Nxb Tư pháp, Tr.117-118

trong quan hệ thế chấp có thỏa thuận và thống nhất ý chí một tài sản có giá trị bằng hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ được bảo đảm vẫn trở thành đối tượng của biện pháp bảo đảm mà các bên lựa chọn vẫn được đảm bảo thực hiện Điều này phù hợp với nguyên tắc tự do thỏa thuận của các bên trong nền kinh tế thị trường, pháp luật không thể đặt ra quy định để hạn chế xác lập giao dịch bảo đảm (thế chấp) dựa trên giá trị của tài sản thế chấp vì như vậy sẽ không phù hợp với mục tiêu của pháp luật là khuyến khích cấp tín dụng có bảo

1.2 Những quy định hiện hành về xử lý tài sản thế chấp

1.2.1 Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp

Tại Điều 299 BLDS năm 2015 quy định: “1 Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo

đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ 2 Bên

có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật 3 Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định”

Như vậy, điều luật trên quy định về nguyên tắc XLTSTC nhưng cũng cho phép các bên thỏa thuận trong HĐTCTS về các trường hợp xử lý khác, và các trường hợp XLTSTC bắt buộc theo quy định tại một số văn bản pháp luật khác

Trường hợp thứ nhất là trường hợp xử lý tài sản phổ biến nhất làm phát sinh quyền

xử lý tài sản của bên nhận thế chấp là khi nghĩa vụ đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã giao kết trong hợp đồng vay hay HĐTD Trường hợp thứ hai thì bên nhận thế chấp, đặc biệt là các TCTD hay sử dụng khi thu hồi nợ trước hạn do bên có nghĩa vụ vi phạm theo thỏa thuận trong HĐTD là khi một tài sản dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ được quy định tại khoản 3 Điều 296 BLDS năm 2015 hoặc trước khi tuyên bố bên có nghĩa vụ bị phá sản được quy định tại

Khi chưa có vi phạm xảy ra thì bên nhận thế chấp tài sản không có quyền XLTSTC Tuy nhiên, dựa vào thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp thì các bên có thể thỏa thuận bất

kỳ về căn cứ nào làm phát sinh quyền xử lý tài sản của bên nhận thế chấp, không nhất thiết phải căn cứ vào sự vi phạm nghĩa vụ Thực tế, trong các HĐTD, có nhiều trường hợp các bên thỏa thuận khi bên vay vi phạm nghĩa vụ khác trong HĐTD hoặc hợp đồng

21 Nguyễn Bích Thảo (2018), tlđd, Tr.116

22 Hứa Minh Hải (2017), tlđd, Tr.25

thế chấp như nghĩa vụ thông báo, cung cấp thông tin về tài sản thế chấp thì TCTD cũng

Tại Điều 49 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định chung về xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện đúng với thoả thuận của các bên, quy định của Nghị định này

và pháp luật có liên quan; bên nhận bảo đảm thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm trên

cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm thì không cần có văn bản ủy quyền hoặc văn bản đồng ý của bên bảo đảm; trường hợp BLDS, luật khác liên quan quy định tài sản đang dùng để bảo đảm phải xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác thì tài sản này được xử lý theo quy định đó; việc bên nhận bảo đảm xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm Như vậy, quy định tại Điều 49 của Nghị định số 21/2021/NĐ-CP đã ghi nhận việc xử lý tài sản bảo đảm (tài sản thế chấp) phải dựa trên cơ sở thỏa thuận của các bên và để thuận lợi, hạn chế tranh chấp, chi phí, rủi ro pháp lý trong khi bên nhận bào đảm (nhận thế chấp) thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm (tài sản thế chấp) theo đúng nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm (HĐTCTS) thì không phải chịu sự ràng buộc về ý chí của bên bảo đảm (bên thế chấp), trừ khi các bên có thỏa thuận khác với quy định của Nghị định

Ngoài các nguyên tắc XLTSTC nêu trên thì còn phải tuân thủ các nguyên tắc, quy định đặc thù của pháp luật có liên quan, cụ thể là theo quy định tại Điều 90 Luật THADS năm 2008, được sửa đổi, bổ sung năm 2014 quy định trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án, Chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành

án

1.2.2 Phương thức xử lý tài sản thế chấp

Các phương thức XLTSTC được quy định tại khoản 1 Điều 303 BLDS năm 2015, theo đó các bên có quyền thỏa thuận một trong các phương thức XLTSTC sau đây: (1) Bán đấu giá tài sản; (2) Bên nhận thế chấp tự bán tài sản; (3) Bên nhận thế chấp nhận

23 Nguyễn Bích Thảo (2018), tlđd, Tr.130-131

24 Nguyễn Thị Hoa, Nguyễn Thị Thanh Bình (2021), Xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật “Nội dung cơ bản của Nghị định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”, Nxb Tư pháp, Tr.121-122

chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp; (4) Phương thức khác

BLDS năm 2015 cũng có quy định mở về phương thức xử lý tài sản đã được liệt

kê trên, các bên có thể sử dụng phương thức XLTSTC khác Đó có thể là thỏa thuận đưa tài sản thế chấp vào khai thác công dụng của nó hoặc có thể đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp để thu một số tiền từ việc khai thác, đầu tư tài sản thế chấp và dùng

Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về phương thức XLTSTC thì tài sản thế chấp sẽ được bán đấu giá theo quy định tại khoản 2 Điều 303 BLDS năm 2015 Tuy nhiên, cũng có trường hợp việc XLTSTC được pháp luật ấn định sẵn về phương thức xử lý, đó là trường hợp XLTSTC là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, theo quy định tại khoản 2 Điều 149 Luật Nhà ở năm 2014 thì chỉ có thực hiện việc XLTSTC thông qua việc chuyển nhượng dự án cho một bên đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà

ở

1.2.2.1 Bán đấu giá tài sản

Phương thức bán đấu giá tài sản để XLTSTC thuộc trong ba trường hợp sau: (1) Các bên có thỏa thuận phương thức XLTSTC này; (2) Bán tài sản đã kê biên theo quy định tại Điều 101 Luật THADS năm 2008, được sửa đổi, bởi sung năm 2014; (3) Trong trường hợp không có thuận về phương thức XLTSTC thì tài sản thế được xử lý bằng phương thức bán đấu giá theo quy định tại khoản 2 Điều 303 BLDS năm 2015

Việc bán đấu giá tài sản thế chấp được thực hiện theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục theo quy định của Luật Đấu giá tài sản năm 2016 Theo quy định tại khoản 5 Điều 5

Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì: “Người có tài sản đấu giá là cá nhân, tổ chức sở hữu

tài sản, người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền bán đấu giá tài sản hoặc người có quyền đưa tài sản ra đấu giá theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật” Từ

định nghĩa này cho thấy, nếu các bên không có sự thỏa thuận về phương thức XLTSTC ngay trong hợp đồng thế chấp thì khi có sự vi phạm nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp sẽ gặp khó trong việc ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá tài sản

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 303 BLDS năm 2015, về nguyên tắc cho phép bên nhận thế chấp được bán tài sản thế chấp thông qua đấu giá hay không thông

25 Hứa Minh Hải (2017), tlđd, Tr.33

qua đấu giá Nhưng để chủ động cho bên nhận thế chấp XLTSTC khi có sự vi phạm nghĩa vụ thì trong HĐTCTS phải nêu rõ quyền của bên nhận thế chấp được quyền tự bán tài sản thế chấp thông qua đấu giá hoặc không thông qua đấu giá, để làm cơ sở cho việc XLTSTC sau này, và thỏa mãn về điều kiện tại khoản 5 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 Do đó, để bên nhận thế chấp được quyền chủ động bán đấu giá tài sản thì trong HĐTCTS cũng cần có thỏa thuận việc chủ sở hữu tài sản ủy quyền cho bên nhận thế chấp bán đấu giá tài sản hay có một điều khoản quy định bên nhận thế chấp có quyền đưa tài sản ra bán đấu giá

Đối với tài sản thế chấp là QSDĐ, theo quy định tại Điều 81 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ quy định QSDĐ đã thế chấp được xử lý mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp

Như vậy, có thể thấy HĐTCTS giữa các bên cần có sự thỏa thuận để bên nhận thế chấp có quyền được thực việc xử lý tài sản thông qua đấu giá phù hợp với Luật đấu giá tài sản năm 2016, trừ trường hợp các văn bản dưới luật thi hành Luật Đấu giá tài sản năm 2016 có quy định bên nhận thế chấp là người có tài sản đấu giá trong trường hợp đấu giá tài sản thế chấp

1.2.2.2 Bên nhận thế chấp tự bán tài sản

Theo quy định tại Điều 195 BLDS năm 2015 thì: “Người không phải là chủ sở

hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật” Tuy nhiên, theo quy định tại điểm khoản 1 Điều 303 BLDS năm 2015

cho phép bên nhận thế chấp là người không phải là chủ sở hữu của tài sản thế chấp được

tự bán tài sản thế chấp Như vậy, để bên nhận thế chấp tự mình bán tài sản thế chấp thì chỉ cần các bên có thỏa thuận về phương thức XLTSTC mà không cần có ủy quyền của bên thế chấp Đây có thể coi là quy định mới, tạo điều kiện thuận lợi cho bên nhận thế chấp trong việc xử lý tài sản Bởi vì, so với các giao dịch mua bán thông thường giữa bên bán và bên mua, trong trường hợp này mục đích của việc bán tài sản thế chấp là để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho bên nhận thế chấp, và trong thực tế thường là trả nợ cho

26 Hứa Minh Hải (2017), tlđd, Tr.33-34

bán theo quy định tại Điều 303 BLDS năm 2015, tuy nhiên, thực tế việc TCTD tự mình bán tài sản thế chấp là một điều không phải dễ dàng, có thế thấy qua vụ việc như sau:

Vụ việc ông Nguyễn Ngọc T đề nghị TAND tỉnh Đắk Lắk xem xét: Hủy hợp đồng bán đấu giá tài sản số: 100/2014/HĐMB-ĐGTS ngày 15/7/2014 giữa Công ty cổ phần dịch vụ đấu giá T với người mua được tài sản là anh Nguyễn Ngọc T; hủy giấy chứng nhận QSDĐ số BN 600984, diện tích 22.375m2 thuộc các thửa số 96, 97, 99, 114, 115

tờ bản đồ số 48 được UBND huyện KN cấp ngày 12/11/2014 mang tên Nguyễn Ngọc

T Buộc Ngân hàng NN&PTNT Việt Nam-Chi nhánh L, tỉnh Đắk Lắk và Công ty cổ phần đấu giá tài sản T bồi thường thiệt hại cho ông T theo quy định của pháp luật để

Theo Bản án số 16/2019/DS-ST ngày 06/11/2019, TAND tỉnh Đắk Lắk nhận định

về nguồn gốc đất: Ngày 26/04/2011, ông Đặng Văn K và bà Chu Thị N đã ký kết HĐTD số: LAV201100605 với Ngân hàng Nông nghiệp và PTNTVN-Chi nhánh Kim N (nay

là Chi nhánh L) để vay vốn số tiền vay: 700.000.000 đồng Ngân hàng Nông nghiệp và PTNTVN-Chi nhánh Kim N và ông K, bà N ký hợp đồng thế chấp QSDĐ số LPC0420110027 ngày 15/04/2011

Hợp đồng thế chấp QSDĐ giữa ngân hàng với ông K, bà N quy định: Tại Điều 3

(mục 3.6) “bên A có quyền XLTSTC để thu hồi nợ theo định tại Điều 4 của Hợp đồng

này” Tại Điều 4; mục (3.1) về phương thức xử lý tài sản: “Trong thời hạn 30 ngày, kể

từ ngày đến hạn trả nợ bên B phải chủ động phối hợp với bên A để bán tài sản thu hồi nợ”; mục 3.2: “Bên A phối hợp với bên B bán tài sản trực tiếp cho người mua hoặc ủy quyền cho bên thứ ba bán tài sản cho người mua” Theo thỏa thuận trong hợp đồng thế

chấp thì bên A có quyền xử lý tài sản nhưng phải có sự phối hợp của bên B Quá thời hạn cam kết trả nợ ông K, bà N vẫn không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng Vì vậy, ngày 19/09/2013 Ngân hàng No&PTNT-Chi nhánh L ký hợp đồng với Công ty cổ phần bán đấu giá T tiến hành tổ chức bán đấu giá đối với khối tài sản mà ông K, bà N đã thế chấp nói trên, đến ngày 15/07/2014, ông Nguyễn Ngọc T là người mua được khối tài sản trên với giá 900.000.000 đồng Ngày 12/11/2014, UBND huyện KN đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ số BN 600984 cho ông Nguyễn Ngọc T, gồm các thửa đất số 96, 97,

27 Bản án số 16/2019/DS-ST ngày 06/11/2019 của TAND tỉnh Đắk Lắk, Thư viện pháp luật, xem tại: https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-162019dsst-ngay-06112019-ve-yeu-cau-huy-hop-dong-mua- ban-tai-san-ban-dau-gia-huy-giay-c-149355, truy cập ngày 12/10/2021

99, 114, 115, tờ bản đồ số 47 với diện tích 22.375m2, tọa lạc tại xã T, huyện KN, tỉnh Đăk Lăk

Theo quy định tại Điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì Ngân hàng phải tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm thành công mới thực hiện xử lý tài sản bảo đảm theo các phương thức đã thỏa thuận Trên thực tế, ông K và bà N không tự nguyện bàn giao tài sản thế chấp cho Ngân hàng, việc bán đấu giá tài sản thế chấp chưa được sự đồng ý của

bà N nhưng Ngân hàng vẫn tiến hành ủy quyền bán đấu giá tài sản thế chấp là vi phạm Điều 4 HĐTCTS, không phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ-CP Thực tế ông K, bà N vẫn quản lý tài sản thế chấp không bàn giao cho Ngân hàng Do đó, ông T vẫn chưa nhận được tài sản mua đấu giá Như vậy, việc Ngân hàng phát mãi tài sản thế chấp của bên B để bán đấu giá trong trường hợp này là không đúng quy định của pháp luật Về thời hạn bàn giao tài sản: Tại Điều 10 của hợp đồng

bán đấu giá tài sản số: 100/2014/HĐMB-ĐGTS ngày 15/7/2014 quy định: “Thời hạn

giao tài sản chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày người mua được tài sản bán đấu giá đã nộp đủ tiền mua tài sản” Tuy nhiên, sau khi đấu giá trúng khối tài sản trên ông Nguyễn

Ngọc T đã giao tiền đầy đủ cho Ngân hàng nhưng đến tại thời điểm xét xử Ngân hàng

L và Công ty cổ phần dịch vụ bán đấu giá T vẫn chưa bàn giao được tài sản cho ông Nguyễn Ngọc T là vi phạm thời gian giao tài sản

Nhận thấy, Ngân hàng NN&PTNTVN-Chi nhánh L, tỉnh Đắk Lắk phát mãi, XLTSTC của hộ gia đình ông K không đúng quy định của pháp luật, ông Nguyễn Ngọc

T là người mua được tài sản nhưng hiện tại vẫn chưa nhận được tài sản làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của ông Nguyễn Ngọc T Do đó ông Nguyễn Ngọc T yêu cầu Ngân hàng NN&PTNTVN-Chi nhánh L phải bồi thường thiệt hại cho ông là có căn cứ, cần chấp nhận Ngân hàng NN&PTNTVN-Chi nhánh L, tỉnh Đắk Lắk phải trả lại cho ông Nguyễn Ngọc T số tiền đã mua tài sản bán đấu giá là 900.000.000 đồng và phải bồi thường toàn bộ thiệt hại cho ông Nguyễn Ngọc T theo quy định tại Điều 425 BLDS năm

2005 “Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm của bên kia phải bồi thường” Do đó, TAND

tỉnh Đắk Lắk tuyên xử: Hủy hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá số: ĐGTS ngày 15/7/2014 giữa tổ chức bán đấu giá tài sản đấu giá là Công ty cổ phần dịch

100/2014/HĐMB-vụ đấu giá T với người mua được tài sản là ông Nguyễn Ngọc T, người có tài sản bán đấu giá là Ngân hàng NN&PTNT Việt Nam-Chi nhánh Kim N

Trong vụ án này, dù Ngân hàng tự mình bán tài sản thế chấp để thu hồi nợ đúng hay sai thì việc Ngân hàng tự mình bán tài sản là cả một vấn đề, theo kết quả giải quyết

vụ án nêu trên thì sự việc làm tốn rất nhiều thời gian, công sức và chi phí của các bên Với kết quả của Tòa án tuyên xử như vậy thì đương sự có quyền kháng cáo, giám đốc thẩm, vụ việc có thể kéo dài

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc XLTSTC không bắt buộc phải qua phương thức bán đấu giá Việc bán đấu giá được sử dụng nếu các bên có thỏa thuận hoặc trong trường hợp các bên không có thỏa thuận thì phương thức XLTSTC qua phương thức bán đấu giá là bắt buộc theo quy định tại khoản 2 Điều 303 BLDS năm 2015

1.2.2.3 Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa

chấp và lãi của bên thế chấp; việc thanh toán các chi phí phát sinh từ việc chuyển nhượng cho bên nhận thế chấp; thỏa thuận về giá tài sản thế chấp để cấn trừ nợ Trường hợp giá trị tài sản thế chấp có sự chênh lệnh với khoản nợ vay thì các bên sẽ thỏa thuận việc thanh toán số tiền chênh lệch đó cho bên nhận thế chấp như: Giá trị khoản nợ vay, lãi suất và các chi phí phát sinh nhỏ hơn giá trị tài sản thế chấp thì phần chênh lệch này được trả lại cho bên thế chấp; nếu giá trị tài sản thế chấp nhỏ hơn khoản nợ vay, lãi suất

và các chi phí phát sinh lớn hơn giá trị tài sản thế chấp thì phần chênh lệch thì bên thế chấp nhận nợ và có trách nhiệm trả cho bên nhận thế chấp

Trong thực tế thì rất ít trường hợp các bên có thể đồng thuận về giá trị của tài sản thế chấp tại thời điểm thực hiện việc thanh toán cho phần nghĩa vụ, đặc biệt là trong trường hợp giá trị tài sản thế chấp thấp hơn giá trị của phần bảo đảm nghĩa vụ Để tháo

gỡ vướng mắc này, các bên có thể thỏa thuận thuê một tổ chức thẩm định giá độc lập để định giá tài sản thế chấp hoặc phía bên nhận thế chấp chỉ định một đơn vị thẩm định giá độc lập để định giá tài sản thế chấp, điều này cũng phù hợp với quy định tại Điều 10

28 Hứa Minh Hải (2017), tlđd, Tr.36-37

Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng nhà nước Việt Nam hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm Phương thức này được đánh giá là hữu ích đối với bên nhận thế chấp có nhu cầu sở hữu tài sản thế chấp trong trường hợp bên nhận thế chấp thấy được khả năng tăng giá trị của tài sản thế chấp trong tương lai hoặc trong một số trường hợp nhất định bắt buộc bên nhận thế chấp phải nhận chính tài sản thế chấp để bù đắp cho nghĩa vụ Tuy nhiên, hầu hết bên nhận thế chấp là các TCTD thường ít sử dụng phương thức này, bởi vì mục đích cho vay của các TCTD là muốn thu hồi gốc, lãi để phục vụ cho hoạt động kinh doanh của mình; nếu nhận tài sản thế chấp sẽ phát sinh thêm chi phí quản lý, khai thác hoặc bán để thu hồi nợ, điều này gây khó khăn thêm cho quá trình thu hồi nợ xấu và tốn thời gian cho các TCTD

Để hướng dẫn thi hành quy định tại Điều 305 và quy định khác của BLDS năm

2015 về xác lập quyền sở hữu; bảo đảm về sự minh bạch về căn cứ pháp lý, sự thuận lợi, kịp thời cho bên nhận bảo đảm trong xác lập quyền sở hữu đối với tài sản bảo đảm (tài sản thế chấp) trong trường hợp có thỏa thuận với bên bảo đảm (bên thế chấp) về việc nhận chính tài sản bảo đảm (tài sản thế chấp) để thay thế cho việc thực hiện nghĩa

Trường hợp bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm thỏa thuận về xử lý tài sản bảo đảm theo phương thức bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm được xác lập quyền sở hữu theo quy định tại Điều 223 của Bộ luật Dân sự

Bên nhận bảo đảm phải cung cấp hợp đồng bảo đảm hoặc văn bản khác có thỏa thuận về việc mình có quyền được nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, Giấy chứng nhận về tài sản bảo đảm (nếu có) cho cơ quan

có thẩm quyền để thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật liên quan

1.2.2.4 Xử lý tài sản trong các trường hợp đặc biệt

(1) Quyền đòi nợ, khoản phải thu, quyền yêu cầu thanh toán khác là một tài sản

Theo quy định tại Điều 115 BLDS năm 2015 thì: “Quyền tài sản là quyền trị giá

được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử

29 Nguyễn Thị Hoa, Nguyễn Thị Thanh Bình (2021), tlđd, Tr.131

dụng đất và các quyền tài sản khác” Quy định này đã liệt kê và chỉ rõ những quyền

được coi là quyền tài sản và quyền này không nhầm lẫn với một số quyền nhân thân Điểm khác biệt so với trước đây là quyền tài sản có thể được chuyển giao được Về phương diện pháp lý khi XLTSTC là quyền đòi nợ, khoản phải thu, quyền yêu cầu thanh toán khác thì bên nhận thế chấp sẽ yêu cầu bên thế chấp chuyển giao cho mình quyền được yêu cầu trả nợ trực tiếp với bên thứ ba - người có nghĩa vụ trả nợ, thanh toán các nghĩa vụ Theo đó, người thứ ba có trách nhiệm trả nợ trực tiếp cho bên nhận thế chấp

Ngoài các quy định của BLDS năm 2015 thì Nghị định số 21/2021/NĐ-CP cũng

Khi xác lập hợp đồng thế chấp không cần có sự đồng ý của người thứ ba nhưng người này phải được bên nhận thế chấp thông báo để biết trước khi thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật Khi XLTSTC, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu người thứ ba là người có nghĩa vụ thanh toán, nghĩa vụ trả nợ hoặc có nghĩa vụ khác chuyển giao khoản tiền hoặc tài sản khác cho mình Bên nhận thế chấp phải chứng

(2) Xử lý tài sản thế chấp của doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, bị mở thủ tục phá sản và xử lý tài sản thế chấp khi thanh lý tài sản của doanh nghiệp

Vấn đề XLTSTC của doanh nghiệp mất khả năng thanh toán và doanh nghiệp bị

mở thủ tục phá sản đối với chủ nợ có bảo đảm được quy định tại Điều 41 và Điều 53 Luật Phá sản năm 2014 Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày TAND thụ lý vụ việc phá sản, về nguyên tắc chung là tạm đình chỉ XLTSTC của doanh nghiệp lâm vào tình trạng phá sản Trường hợp tài sản thế chấp có nguy cơ bị phá hủy hoặc bị giảm đáng

kể về giá trị thì Thẩm phán cho xử lý ngay tài sản thế chấp đó

Để hướng dẫn hướng dẫn cụ thể về cách thức xử lý tài sản đảm bảo của doanh nghiệp phá sản, TAND tối cao đã có Công văn số 152/TANDTC-PC ngày 19/7/2017 về giải quyết tranh chấp HĐTD và xử lý nợ xấu Theo đó, trong trường hợp doanh nghiệp vay bị phá sản, TCTD yêu cầu Tòa án xử lý cả tài sản bảo đảm của bên thứ ba thì Tòa

án từ chối và đề nghị khởi kiện tại một vụ án khác Tuy nhiên, khi đã có quyết định

30 Hứa Minh Hải (2017), tlđd, Tr.42

31 Điều 33 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP

32 Khoản 3 Điều 54 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP

tuyên bố phá sản doanh nghiệp, TCTD tiếp tục khởi kiện yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm của bên thứ ba nhằm thu hồi vốn thì có Tòa án chấp thuận thụ lý và giải quyết, có Tòa

án lại không thụ lý với lý do nghĩa vụ (khoản nợ) không còn tồn tại (do doanh nghiệp không còn tồn tại và theo luật đã được xoá nợ)

Trong trường hợp tài sản bảo đảm có nguy cơ bị phá hủy hoặc bị giảm đáng kể về giá trị thì Quản tài viên, doanh nghiệp quản lý, thanh lý tài sản đề nghị Thẩm phán cho

xử lý ngay tài sản bảo đảm đó theo quy định tại khoản 2 Điều 53 Luật Phá sản năm

2014, cụ thể: Đối với khoản nợ có bảo đảm được xác lập trước khi TAND thụ lý đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản được thanh toán bằng tài sản bảo đảm đó Trường hợp giá trị tài sản bảo đảm không đủ thanh toán số nợ thì phần nợ còn lại sẽ được thanh toán trong quá trình thanh lý tài sản của doanh nghiệp, khi đó bên nhận thế chấp có vị trí ngang hàng với các chủ nợ không có bảo đảm khác, ngược lại nếu giá trị tài sản bảo đảm lớn hơn số nợ thì phần chênh lệch được nhập vào giá trị tài sản của doanh nghiệp Đối với hợp đồng có bảo đảm chưa đến hạn thì trước khi tuyên bố doanh nghiệp, hợp tác xã phá sản, TAND đình chỉ hợp đồng và xử lý các khoản nợ có bảo đảm

Đối với việc XLTSTC khi thanh lý tài sản của doanh nghiệp Theo quy định tại Điều 53 Luật Phá sản năm 2014 thì khi các nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản thế chấp của doanh nghiệp được xác lập trước khi Tòa án thụ lý đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản thì sẽ được thanh toán bằng tài sản thế chấp Nếu giá trị tài sản thế chấp không đủ thanh toán số nợ thì phần nợ còn lại sẽ được thanh toán trong quá trình thanh lý tài sản của doanh nghiệp, trong trường hợp này bên nhận thế chấp sẽ có vị trí ngang hàng với các chủ nợ không có bảo đảm của doanh nghiệp; nếu giá trị tài sản thế chấp lớn hơn số nợ thì phần chênh lệch được nhập vào giá trị tài sản của doanh nghiệp

Theo tác giả, nhìn từ góc độ pháp lý thì Công văn số 152/TANDTC-PC ngày 19/7/2017 của TAND tối cao về giải quyết tranh chấp HĐTD và xử lý nợ xấu chỉ là Công văn hướng dẫn nghiệp vụ của TAND tối cao, là văn bản dưới luật, TAND tối cao dùng để hướng dẫn TAND các cấp giải quyết các vụ án trong trường hợp doanh nghiệp vay của các TCTD bị phá sản, nhưng không thể duy trì mãi được mà cần phải cụ thể hóa bằng quy định của pháp luật Do đó, tác giả nhận thấy, TAND tối cao và các cơ quan có thẩm quyền cần nghiên cứu tham mưu Chính phủ trình Quốc hội xem xét luật hoá hướng dẫn nêu trên theo hướng sửa đổi, bổ sung Luật Phá sản năm 2014, để làm cơ sở cho việc XLTSTC trong trường hợp doanh nghiệp vay của các TCTD bị phá sản, là cần thiết

Đối với việc XLTSTC khi thanh lý tài sản của doanh nghiệp, tác giả nhận thấy về

cơ bản Luật Phá sản năm 2014 đưa ra hướng giải quyết nêu trên đã dung hòa lợi ích của TCTD với chủ nợ có bảo đảm và giữa TCTD với chủ nợ không có bảo đảm của doanh nghiệp khi mở thủ tục phá sản

(3) Kê biên tài sản thế chấp để thi hành án

Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư liên tịch số TANDTC-VKSNDTC ngày 01/8/2016 của Bộ Tư pháp, Tòa án nhân dân tối cao, VKSND tối cao quy định một số vấn đề về thủ tục THADS và phối hợp liên ngành trong THADS thì trường hợp tài sản thế chấp đủ điều kiện để kê biên, xử lý theo quy định tại Điều 90 Luật THADS năm 2008 mà người nhận thế chấp đang tiến hành xử lý để thu hồi nợ vay theo quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm thì Chấp hành viên không thực hiện việc kê biên, xử lý đối với tài sản đó nhưng phải có văn bản yêu cầu người XLTSTC thông báo ngay kết quả xử lý tài sản cho cơ quan THADS, giữ lại số tiền còn lại (nếu có) để cơ quan THADS giải quyết theo quy định của pháp luật

11/2016/TTLT-BTP-Trường hợp Chấp hành viên đã tiến hành kê biên, XLTSTC theo Điều 90 Luật THADS năm 2008 nhưng sau khi giảm giá theo quy định pháp luật mà giá của tài sản sau khi giảm giá không lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành

án thì người có thẩm quyền ra quyết định về thi hành án có trách nhiệm ra ngay quyết định thu hồi quyết định cưỡng chế, kê biên, xử lý tài sản theo quy định tại điểm c khoản

1 Điều 37 Luật THADS năm 2008 đồng thời có văn bản yêu cầu người nhận thế chấp thông báo ngay kết quả xử lý tài sản cho cơ quan THADS, giữ lại số tiền còn lại (nếu có) để cơ quan THADS giải quyết theo quy định của pháp luật

(4) Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất bị cơ quan Nhà nước thu hồi Theo quy định tại khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại QSDĐ của người được Nhà nước trao QSDĐ hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai Theo quy định tại Điều 43a Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được bổ sung bởi khoản 28 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ thì dù QSDĐ bị Nhà nước thu hồi vì

lý do gì thì hợp đồng thế chấp QSDĐ vẫn bị chấm dứt Việc xử lý quyền và nghĩa vụ có liên quan đến QSDĐ giữa các bên trong hợp đồng thế chấp thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và QSDĐ được xử lý theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm

Theo quy định tại Điều 6 Thông tư liên tịch số NHNN về XLTSTC là QSDĐ trong trường hợp hợp đồng thế chấp đã được đăng ký trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi theo quy định của pháp luật, thì: Trường hợp người sử dụng đất và ngân hàng có thỏa thuận về việc ngân hàng được nhận số tiền bồi thường hoặc các lợi ích phát sinh liên quan đến QSDĐ trong thời gian hợp đồng thế chấp có hiệu lực thì ngân hàng được nhận tiền bồi thường từ Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường theo quy định của pháp luật đất đai và các quy định của pháp luật

16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-về giao dịch bảo đảm Nếu số tiền bồi thường lớn hơn giá trị nghĩa vụ thanh toán thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm trả số tiền còn lại cho người sử dụng đất; nếu số tiền bồi thường không đủ để thanh toán giá trị nghĩa vụ của người sử dụng đất thì người sử dụng đất có trách nhiệm hoàn trả số tiền còn thiếu cho ngân hàng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

Trường hợp các bên không có thỏa thuận về việc ngân hàng được nhận số tiền bồi thường, các lợi ích phát sinh liên quan đến quyền sử dụng đất trong thời gian hợp đồng thế chấp có hiệu lực thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường chỉ thực hiện việc chi trả tiền bồi thường cho ngân hàng sau khi có văn bản đồng ý của người sử dụng đất Trường hợp người sử dụng đất không đồng ý thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường chuyển số tiền bồi thường vào tài khoản do Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường lập tại ngân hàng và thực hiện việc chi trả sau khi có bản án, quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

Tuy nhiên, trong thực tế hợp đồng thế chấp QSDĐ tuân thủ quy định pháp luật về công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm, nhưng sau đó bị Nhà nước thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận QSDĐ do sai sót về diện tích, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, khi xảy ra tranh chấp Tòa án cấp sơ thẩm, Tòa phúc phẩm TAND tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh tuyên hợp đồng thế chấp QSDĐ trong trường hợp này là vô hiệu, nhưng đã bị Chánh án TAND tối cao kháng nghị Tại phiên Tòa giám đốc thẩm, Hội đồng thẩm phán TAND tối cao nhận định mặc dù Giấy chứng nhận QSDĐ bị thu hồi, hủy bỏ nhưng không làm mất đi QSDĐ hợp pháp của người sử dụng đất và trong trường hợp này phải xác định là hợp đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực pháp lực pháp