GIỚI THIỆU
Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên quý giá, không thể thay thế và có vị trí cố định, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Giá đất không chỉ phản ánh khả năng sinh lợi mà còn ảnh hưởng đến sự phát triển xã hội và quyết định của các bên tham gia thị trường bất động sản Việc quản lý đất đai hiệu quả là cần thiết để đảm bảo sử dụng tài nguyên này một cách tiết kiệm, đồng thời hỗ trợ nhà nước trong việc điều tiết thị trường và ra quyết định quan trọng.
Theo Luật Đất đai năm 2013, quản lý nhà nước về đất đai bao gồm việc ban hành và thực hiện các văn bản pháp luật, xác định địa giới hành chính, lập hồ sơ và bản đồ hành chính, cũng như điều tra giá đất Trong đó, điều tra giá đất đóng vai trò quan trọng, bởi giá đất chịu ảnh hưởng của các quy luật khách quan và nhiều yếu tố khác Sự phát triển của nền kinh tế thị trường và những biến động trong thị trường bất động sản đã làm giá cả thay đổi, gây hoang mang cho xã hội.
Hiện nay, giá đất thị trường và giá Nhà nước quy định có sự chênh lệch lớn, gây khó khăn trong việc xác định giá Phương pháp định giá dựa trên điều tra các yếu tố thị trường, nhưng độ chính xác vẫn chưa rõ ràng, và thực tế cho thấy giá đất trong giao dịch thường cao hơn giá Nhà nước Do đó, việc bồi thường giá đất sau khi thu hồi không thể dựa vào giá Nhà nước để đảm bảo tính hợp lý Vì vậy, phát triển và hoàn thiện công tác xác định giá đất, cũng như so sánh với thực trạng giá hiện nay, là một yêu cầu cần thiết.
Trong những năm gần đây, Thành phố Vĩnh Long đã trải qua sự phát triển kinh tế - xã hội mạnh mẽ, nhưng cũng đối mặt với những diễn biến môi trường phức tạp, ảnh hưởng đáng kể đến thị trường đất đai Để ứng phó với tình hình này, việc nắm bắt các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá đất là vô cùng cần thiết Điều này giúp xác định nguyên nhân dẫn đến tình hình hiện tại và tìm ra giải pháp hiệu quả cho vấn đề giá đất, đặc biệt trong trường hợp bồi thường.
Bài viết sẽ phân tích thực trạng giá đất tại một số công trình ở thành phố Vĩnh Long, đặc biệt tập trung vào tình hình đất đai sau khi Nhà nước thu hồi.
Mục tiêu đề tài
Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Xác định giá đất cụ thể cho từng công trình là cần thiết để tư vấn mức giá bồi thường hợp lý khi Nhà nước thu hồi đất tại Thành phố Vĩnh Long, tỉnh Vĩnh Long.
Giá đất theo quy định của Nhà nước thường chênh lệch với giá thực tế, tạo ra nhiều thuận lợi như thúc đẩy đầu tư và phát triển hạ tầng, nhưng cũng gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp trong việc định giá tài sản Để khắc phục những khó khăn này, cần có giải pháp điều chỉnh giá đất phù hợp với thị trường, tăng cường minh bạch thông tin và áp dụng các chính sách hỗ trợ cho những đối tượng bị ảnh hưởng Đồng thời, cần đề xuất ý kiến để hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến giá đất, nhằm đảm bảo sự công bằng và hợp lý trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
Nội dung đề tài
Nghiên cứu cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý về giá đất
Xác định các yếu tố ảnh hưởng giá, các phương pháp, nguyên tắc xác định giá
Khảo sát thực tế và thu thập thông tin về một số công trình cụ thể tại thành phố Vĩnh Long nhằm xác định giá đất mà Nhà nước áp dụng để bồi thường khi thu hồi đất.
Ý nghĩa đề tài
Xác định giá đất góp phần vào việc áp giá bồi thường sau khi thu hồi Thấy được sự bất cập giữa giá Nhà nước và giá thực tế
Giá đất thường khác nhau ở các khu vực khác nhau do nhiều yếu tố tác động Việc tìm hiểu các lý do này giúp chúng ta so sánh thực trạng giá đất theo từng công trình hoặc dự án trong hai năm gần đây, từ đó đưa ra cái nhìn sâu sắc về thị trường bất động sản tại địa bàn nghiên cứu.
Giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc giúp người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận cơ chế thị trường, đồng thời là công cụ để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước Ngoài ra, Nhà nước cũng sử dụng giá đất để điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy định của pháp luật.
LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU
Các khái niệm
Đất đai được hiểu là một tổng thể vật chất, bao gồm sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất Các quan niệm về đất có thể khác nhau tùy thuộc vào góc độ tiếp cận và nghiên cứu.
Theo Brinkman và Smyth (1973), đất đai được định nghĩa là một vùng đất có những đặc tính ổn định và có chu kỳ dự đoán được trên bề mặt trái đất Nó bao gồm không khí, đất, lớp địa chất, nước, quần thể thực vật và động vật, cùng với tác động của con người trong việc sử dụng đất đai qua các thời kỳ.
Theo định nghĩa tại Đại hội Quốc tế về Môi trường ở Rio de Janeiro, Brazil năm 1993, đất đai được hiểu là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các yếu tố của môi trường sinh thái trên và dưới bề mặt Điều này bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích, nước ngầm, khoáng sản trong lòng đất, cũng như tập đoàn động thực vật Ngoài ra, đất đai còn chứa đựng các dấu ấn do con người để lại từ quá khứ đến hiện tại, như hệ thống san nền, chứa nước, tiêu thoát nước, đường sá và nhà cửa.
Theo Lê Quang Trí (1998), đất đai được định nghĩa là một thực thể tự nhiên với các đặc tính không gian và địa hình, thường đi kèm với giá trị kinh tế thể hiện qua giá đất trên mỗi hecta khi chuyển nhượng quyền sử dụng Quan điểm tổng hợp về đất đai còn bao gồm tài nguyên sinh vật, môi trường và các yếu tố kinh tế xã hội liên quan đến thực thể tự nhiên này.
Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2005) định nghĩa đất đai là tài nguyên tự nhiên và sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học, đất đai không chỉ là mặt đất mà còn bao gồm tài nguyên dưới lòng đất và mọi sinh vật không do con người tạo ra, như nước mặt, nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật Đất đai được hiểu rộng rãi là lớp bề mặt trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Trong nghĩa hẹp, đất đai thể hiện quyền lợi và tài sản mà một cá nhân có thể chiếm hữu, bao gồm cả lợi ích pháp lý và quyền theo tập quán không thành văn.
Đất đai, theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2005), là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá, đóng vai trò quan trọng trong sản xuất và môi trường sống Nó không chỉ là tài sản quốc gia mà còn là phương tiện tích lũy của cải vật chất cho xã hội Đất đai được coi là hàng hóa không đồng nhất, với giá trị thị trường phản ánh vị trí và các tài sản liên quan Đặc biệt, đất đai không do lao động tạo ra mà được cải tạo từ trạng thái hoang hóa để phục vụ nhiều mục đích Với tính cố định về vị trí và khả năng sinh lợi, nếu được sử dụng hợp lý, giá trị của đất không chỉ không bị khấu hao mà còn có xu hướng gia tăng theo thời gian.
Đất đai là tài nguyên tự nhiên bao gồm cả bề mặt và khoáng sản dưới lòng đất, có vị trí địa lý mà con người có thể khai thác cho nhiều mục đích Nó không chỉ là nguồn tài nguyên thiên nhiên, mà còn là thành phần quan trọng của môi trường sống và là cơ sở để xây dựng kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng Đất đai được xem là tài sản quốc gia quý giá, có đầy đủ các thuộc tính của tài sản như giá trị sử dụng, quyền sở hữu và khả năng giao dịch trên thị trường Thửa đất là đơn vị cơ bản chứa thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý, đồng thời là đơn vị nhỏ nhất để tính số lượng quyền sử dụng đất trong giao dịch Ranh giới thửa đất được xác định dựa trên thực địa, tạo thành đường giới hạn bao quanh phần diện tích đất.
Khác với nhiều quốc gia, Việt Nam không công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai Tất cả đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước đóng vai trò đại diện chủ sở hữu.
Các tổ chức và cá nhân trong xã hội chỉ có quyền sử dụng đất, trong khi quyền sở hữu đất tách biệt và có thể giao dịch trên thị trường, biến đất đai thành hàng hóa đặc biệt.
Nhà nước, với vai trò là đại diện chủ sở hữu và quản lý thống nhất đất đai, có quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, bao gồm việc giao đất, cho thuê, thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng và gia hạn sử dụng đất Đồng thời, Nhà nước cũng xác định giá đất dựa trên nguyên tắc phù hợp với giá thị trường và điều tiết phần giá trị gia tăng của đất không do người sử dụng đất tạo ra Người sử dụng đất có quyền thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, theo Quyết định số 208/QĐ-TCQLĐĐ ngày 15/6/2015 của Tổng cục Quản lý đất đai.
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất (Luật Đất Đai 2013)
Giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, cơ sở hạ tầng, điều kiện sinh lợi và mục đích sử dụng Thông thường, giá đất được chia thành hai loại: giá quy định của Nhà nước và giá thực tế, phản ánh nhu cầu và tâm lý của người mua.
Giá đất phổ biến trên thị trường được xác định là mức giá xuất hiện nhiều nhất trong các giao dịch chuyển nhượng và đấu giá quyền sử dụng đất Nó được tính dựa trên chi phí và thu nhập từ các thửa đất có cùng mục đích sử dụng trong một khu vực cụ thể và trong khoảng thời gian nhất định, theo quy định tại Khoản 3, Điều 3, Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
Giá đất do Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của cả nước, dựa trên việc phân hạng và định giá trị đất theo các yếu tố đã được xác định Mức giá này phụ thuộc vào từng vùng, khu vực và điều kiện cụ thể của địa phương Trên cơ sở đó, Nhà nước cũng quy định mức thuế cho người sử dụng đất đai.
Giá thứ hai thường phụ thuộc vào nhu cầu và tâm lý của người mua, là loại giá không ổn định và thiếu cơ sở phân hạng cũng như pháp lý Nó chủ yếu dựa vào sự ước đoán và sở thích của người tiêu dùng, thường hình thành trên cơ sở khung giá quy định của Nhà nước nhưng có sự chênh lệch do nhu cầu và tâm lý của người mua và người bán (Lê Tấn Lợi, 2008).
Theo Quyết định số 208/QĐ-TCQLĐĐ của Tổng cục Quản lý đất đai, định giá đất là ước lượng giá trị quyền sở hữu tài sản bằng tiền tệ, phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định Giáo sư W Seabrooke từ Viện đại học Portsmouth cho rằng định giá là ước tính giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể cho mục đích xác định Đất đai, một loại tài sản đặc biệt, yêu cầu định giá dựa trên các đặc điểm vật lý, kinh tế, pháp lý và lịch sử, cùng với các yếu tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường quyền sử dụng đất Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, và thị trường đất đai thực chất là thị trường quyền sử dụng đất Theo quy định, thửa đất được xác định bởi ranh giới cụ thể, và việc xác định giá trị của thửa đất đồng nghĩa với việc xác định giá trị quyền sử dụng đất tương ứng Mỗi quyền sử dụng đất khác nhau sẽ có mức giá trị khác nhau, và các tác nhân tham gia thị trường có thể có những quyền khác nhau đối với đất đai.
Đặc điểm của đất đai và giá đất
2.2.1 Đặc điểm của đất đai Đất đai có vị trí cố định và sức sinh lợi không đều Đất đai đƣợc coi là tƣ liệu sản xuất quan trọng nhƣng không thể di dời đƣợc Nó mang tính cố định và không thể chuyển từ nơi này sang nơi khác Bởi vậy khi nói đến đất đai cần phải gắn liền với yếu tố vị trí của đất đai Do có tính chất địa lý nên đất đai ở vùng nào sẽ gắn liền với yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội của vùng đó, dó đó sẽ tạo nên giá trị đất đai khác nhau và cách sử dụng cũng khác nhau Những thửa đất ở gần các đô thị, các đường giao thông, các khu dân cƣ đƣợc khai thác sử dụng triệt để hơn ở những vùng xa xôi hẻo lánh, dó đó có giá trị và giá trị sử dụng lớn hơn Đất đai là tài nguyên không thể sản sinh nhƣng lại có khả năng phục hồi và tái tạo Với đặc tính có vị trí cố định và không di chuyển đƣợc, với một số lƣợng có hạn trên phạm vi toàn cầu và phạm vi từng quốc gia đã quy định tính giới hạn về quy mô theo không gian gắn liền với môi trường mà đất đai chịu chi phối (nguồn gốc hình thành, khí hậu, sinh thái với những tác động khác của thiên nhiên) Đất đai không thể sản sinh thông qua sản xuất
Độ phì nhiêu của đất là yếu tố quan trọng quyết định chất lượng đất, ảnh hưởng đến mục đích sử dụng khác nhau Khả năng phục hồi và tái tạo độ phì của đất có thể do tự nhiên hoặc con người tác động Việc sử dụng hợp lý và kết hợp khai thác đất với bảo vệ môi trường sẽ nâng cao khả năng phục hồi và tái tạo độ phì nhiêu cho đất.
Tính hai mặt của đất đai rất quan trọng trong việc sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên này Cần tiết kiệm và bố trí hợp lý các loại đất, đồng thời áp dụng khoa học kỹ thuật để phục hồi và tái tạo đất Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất thiết yếu mà còn được coi là kho của cải trong quá trình phát triển của con người Tuy nhiên, con người cần tạo ra lợi ích mới từ đất đai, không chỉ khai thác tài nguyên sẵn có Các hoạt động sản xuất đa dạng đã giúp cải thiện tính chất của đất, từ đất hoang sơ trở thành đất canh tác hiệu quả hơn Qua đó, đất đai trở thành sản phẩm của lao động, với sức sản xuất và giá trị được nâng cao Theo quy định hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý, đồng thời trao quyền sử dụng đất cho người dân theo quy định của pháp luật.
Nhà nước quy định việc giao đất cho tổ chức và cá nhân với mục đích cụ thể, yêu cầu người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính dựa trên giá trị đất Ngoài ra, nhà nước cũng có thể cho thuê đất, và người thuê cần thanh toán tiền thuê trong suốt thời gian thuê.
Trong mọi chế độ sở hữu, việc sử dụng đất có thể dẫn đến mâu thuẫn trong phân chia lợi ích Do đó, quản lý đất đai cần phải cân bằng lợi ích để giải quyết những xung đột này, nhằm đảm bảo sử dụng đất một cách hiệu quả.
Đất đai có tính đa dụng, với sự đa dạng và phong phú do đặc tính tự nhiên và phân bố cố định theo từng vùng lãnh thổ Mỗi loại đất có thể phục vụ nhiều mục đích khác nhau, yêu cầu người sử dụng phải khai thác hiệu quả lợi thế của từng loại Để đạt được điều này, cần có quy hoạch sử dụng đất hợp lý trên từng lãnh thổ và toàn quốc.
Chuyên đề số 03 về kinh tế đất và các quan hệ kinh tế trong quản lý sử dụng đất, được trích từ tài liệu bồi dưỡng về định giá đất (2015) của Tổng cục Quản lý đất đai, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc quản lý và sử dụng đất hiệu quả Nội dung này cung cấp cái nhìn sâu sắc về các khía cạnh kinh tế liên quan đến đất đai, giúp nâng cao nhận thức và kỹ năng trong lĩnh vực định giá đất.
2.2.2 Đặc điểm của giá đất
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất trong kinh tế, với quyền lợi đất đai tương ứng với khả năng thu lợi Các phương thức biểu thị giá đất bao gồm giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá cho thuê và giá thế chấp Mối quan hệ giữa giá đất và tiền thuê tương tự như mối quan hệ giữa lợi tức và vốn; khi xác định suất lợi tức hoàn vốn, có thể tính toán giá đất một cách chính xác.
Thời gian hình thành giá đất khác nhau do tính chất cá biệt của từng loại đất và sự thiếu hụt của một thị trường hoàn chỉnh Giá cả bị ảnh hưởng từ quá khứ đến tương lai, dẫn đến thời gian hình thành giá dài và khó so sánh Khi định giá, cần xem xét đặc điểm riêng của loại đất và tình trạng thị trường, từ đó tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm.
Giá đất không phản ánh giá trị thực tế của nó mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, không chỉ đơn thuần là chi phí sản xuất Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, do đó không có giá thành sản xuất rõ ràng Khi con người khai thác đất, chi phí đầu tư trực tiếp có thể được tính vào giá đất, nhưng những chi phí khác lại khó xác định và phân bổ.
Giá đất chủ yếu được quyết định bởi nhu cầu và có xu hướng tăng cao, nhanh hơn so với giá hàng hóa thông thường Nguyên nhân chủ yếu là do tính khan hiếm của đất đai, dẫn đến tính co giãn trong cung nhỏ, trong khi sự phát triển kinh tế, xã hội và dân số không ngừng gia tăng, làm cho nhu cầu về đất tiếp tục tăng Điều này khiến giá đất ngày càng cao Hơn nữa, sự nâng cao cấu tạo hữu cơ của tư bản xã hội làm giảm tỷ suất lợi nhuận bình quân, dẫn đến xu hướng giảm lợi nhuận và khiến giá đất có xu hướng tăng lên.
Cung đất chủ yếu được cung cấp bởi tự nhiên, với nguồn tài nguyên đất đai mà con người có thể sử dụng rất hạn chế, dẫn đến tính co giãn trong cung kinh tế thấp Tuy nhiên, nhu cầu về đất lại thay đổi theo sự phát triển kinh tế, tạo ra tính co giãn lớn, ảnh hưởng chủ yếu đến giá đất.
Giá đất phụ thuộc vào vị trí và đặc điểm khu vực, dẫn đến sự khác biệt rõ rệt giữa các thị trường Trong cùng một thành phố, giá đất có thể thay đổi đáng kể tùy thuộc vào vị trí cụ thể của từng thửa đất Ngoài ra, sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số tại từng vùng cũng ảnh hưởng lớn đến giá trị đất, làm cho mỗi thửa đất có giá cả khác nhau.
(Nguồn: Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình định giá đất Nhà xuất bản Hà Nội).
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Điều kiện tự nhiên của khu vực, bao gồm vị trí, giao thông, hạ tầng và chất lượng môi trường, ảnh hưởng tổng hợp đến giá đất Trong đó, vị trí là yếu tố quyết định nhất đối với giá trị bất động sản đô thị.
Yếu tố vị trí đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị đất, bao gồm vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Các khu đất ở trung tâm đô thị thường có giá trị cao hơn so với những khu đất ở vùng ven, trong khi những lô đất nằm tại các ngã tư hoặc trên các trục giao thông chính cũng có giá trị lớn hơn những khu vực khác Khả năng sinh lời từ vị trí càng cao thì giá trị đất càng lớn, vì vậy việc đánh giá ưu thế về vị trí là rất quan trọng trong việc định giá bất động sản.
2.3.2 Yếu tố kinh tế xã hội
Diễn biến tình hình kinh tế có tác động lớn đến đời sống dân sinh và vị thế quốc tế của mỗi quốc gia Chính phủ tích cực theo đuổi tăng trưởng và ổn định kinh tế, từ đó giúp vật tư dân dụng ổn định nhờ vào chính sách kinh tế Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất thể hiện qua nhiều yếu tố khác nhau.
+ Tình trạng phát triển kinh tế
+ Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận với nhau + Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cƣ
Xã hội ổn định và phát triển có tác động mạnh mẽ đến giá đất, với bốn yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị này.
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước
An ninh xã hội là yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất Những khu vực có trật tự xã hội tốt sẽ tạo cảm giác an toàn cho cư dân, từ đó làm tăng giá trị bất động sản.
Đầu cơ vào nhà đất là hành vi mà nhà đầu tư kỳ vọng vào sự biến động giá cả để thu lợi nhuận cao Khi nhu cầu về đất tăng và nguồn cung không đủ, các nhà đầu cơ sẽ mua vào, đẩy giá lên cao Ngược lại, khi nguồn cung vượt quá cầu, họ sẽ bán tháo, dẫn đến việc giá đất giảm mạnh.
Tiến trình đô thị hoá có ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất, thể hiện qua hai khía cạnh chính: Thứ nhất, tại các khu vực thành phố đông dân, giá đất thường tăng cao Thứ hai, ở những nơi có tỷ lệ dân cư nhập cư cao và tốc độ đô thị hoá nhanh, mức tăng giá đất cũng vượt trội hơn so với các khu vực khác.
Theo Cục Quản lý nhà Bộ Xây dựng, giá trị đất chịu ảnh hưởng lớn từ các yếu tố xã hội Khi mật độ dân số tăng cao đột ngột do dân số cơ học, giá trị đất sẽ tăng do cung cầu bị mất cân bằng Ngoài ra, chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh và tập quán của người dân trong vùng cũng tác động đến giá trị đất.
2.3.3 Yếu tố cơ sở hạ tầng
Theo Nguyễn Phú Uy và Lê Nguyễn Nguyệt Lam (2010), yếu tố này gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội
Cơ sở hạ tầng kỹ thuật đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra lợi thế và sự tiện nghi cho người sử dụng Các yếu tố phụ trong hạ tầng kỹ thuật cần được xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo chất lượng và hiệu quả sử dụng.
+ Hệ thống cầu, đường giao thông: Góp phần thuận lợi và an toàn cho người tham gia giao thông
+ Hệ thống cống thoát nước: Góp phần giải quyết thoát nước tránh tình trạng ngập úng …
+ Hệ thống điện: Góp phần tiện nghi sinh hoạt và sản xuất
+ Hệ thống điện thoại, cáp truyền hình và tiện nghi sinh hoạt khác: Góp phần phục vụ tiện nghi trong sinh hoạt cộng đồng
Cơ sở hạ tầng xã hội đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá sự thuận lợi của thửa đất đối với nhu cầu y tế, giáo dục và giải trí cộng đồng Vị trí thuận lợi của thửa đất không chỉ hỗ trợ việc học tập của con cái mà còn đảm bảo các vấn đề y tế cho gia đình và các hoạt động giải trí công cộng, từ đó tạo sự hài lòng cho người sử dụng Các yếu tố hạ tầng xã hội bao gồm các dịch vụ y tế, trường học và khu vực giải trí.
+ Bệnh viện, trạm xá, trạm y tế
+ Trung tâm thương mại, siêu thị, chợ
+ Các khu vực vui chơi giải trí, tín ngƣỡng
Yếu tố tâm lý trong phân hạng không có nền tảng vững chắc về mặt pháp lý, mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán và thị hiếu, sở thích của người sử dụng (Nguyễn Phú Uy & Lê Nguyễn Nguyệt Lam, 2010).
Yếu tố môi trường, bao gồm sự xanh sạch, ổn định và bền vững, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định mức độ ô nhiễm không khí, nước, tiếng ồn, rác thải và ánh sáng Những yếu tố này có ảnh hưởng rõ rệt đến giá trị của các thửa đất dành cho mục đích ở, kinh doanh, du lịch và dịch vụ (Tài liệu bồi dưỡng về định giá đất, 2015, Tổng cục Quản lý đất đai).
Mục đích sử dụng đất có ảnh hưởng lớn đến giá đất, với các quy định pháp lý về quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng Khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất lâu dài, người dân sẽ có xu hướng muốn sở hữu nhà ở riêng, dẫn đến sự gia tăng giá đất ở Ngoài ra, việc hạn chế chiều cao xây dựng công trình cũng làm cho giá đất ở những khu vực bị giới hạn thấp hơn so với những nơi khác.
Mật độ sử dụng đất ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản, với những khu vực có mật độ sử dụng cao thường có giá trị cao hơn so với các khu vực có quy định mật độ sử dụng thấp.
Quy định về nghĩa vụ tài chính của Nhà nước đối với người sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá đất và xu hướng tích tụ đất đai Bên cạnh đó, thời hạn sử dụng đất cũng có ảnh hưởng đáng kể đến giá cả đất đai.
Các phương pháp định giá đất
Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP, có 5 phương pháp xác định giá đất bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
2.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp định giá đất này dựa trên việc phân tích giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện hạ tầng, diện tích, hình thể và tính pháp lý Qua việc so sánh với các thửa đất đã chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá trên thị trường, chúng ta có thể xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
Theo Điều 3 của Thông tƣ 36/2014/TT-BTNMT, trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây:
- Khảo sát, thu thập thông tin
+ Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá
Để định giá đất, cần khảo sát và thu thập thông tin từ ít nhất 03 thửa đất so sánh có đặc điểm tương tự, bao gồm mục đích sử dụng, vị trí, khả năng sinh lợi, và điều kiện hạ tầng kỹ thuật và xã hội Thông tin cần thu thập bao gồm giá đất, diện tích, kích thước, hình thể, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, cũng như thời điểm chuyển nhượng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất Các thửa đất này phải được chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá trong vòng 02 năm trước thời điểm định giá.
Thông tin về giá đất của thửa đất được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, và giá đất đã giao dịch thành công do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp.
Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhƣợng đã thanh toán cho bên chuyển nhƣợng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất
Khi khảo sát giá đất, cần ưu tiên thu thập thông tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá giao dịch thành công trên sàn bất động sản, và giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu Thông tin này nên được cập nhật gần nhất với thời điểm định giá và khu vực định giá Nếu khu vực định giá thiếu thông tin, hãy tìm kiếm dữ liệu từ khu vực lân cận có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, và hạ tầng tương tự.
Trong quá trình khảo sát và thu thập thông tin, việc điều tra đối với thửa đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng theo kế hoạch hàng năm đã được phê duyệt Tuy nhiên, thửa đất đó cần đảm bảo đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
+ Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
+ Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
Để điều chỉnh mức giá của thửa đất cần định giá, cần dựa vào các yếu tố khác biệt của thửa đất so sánh, từ đó áp dụng giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) cho sự điều chỉnh này.
Việc điều chỉnh giá của thửa đất so sánh được thực hiện dựa trên nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn, bắt đầu bằng việc điều chỉnh giá trị tuyệt đối trước, sau đó là điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm Nếu các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn thửa đất cần định giá, mức giá của thửa đất so sánh sẽ được điều chỉnh tăng, ngược lại, nếu các yếu tố tốt hơn, mức giá sẽ được điều chỉnh giảm.
- Ƣớc tính giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất ước tính cho thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá của các thửa đất so sánh, dựa trên các yếu tố khác biệt giữa chúng và thửa đất cần định giá.
Giá đất ƣớc tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh
Giá đất của từng thửa đất so sánh
Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất
Trong trường hợp giá đất thị trường biến động từ thời điểm chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất cho đến thời điểm xác định giá đất, cần thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất đó.
Giá đất được xác định dựa trên chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở Tài nguyên và Môi trường công bố Nếu Sở chưa công bố, chỉ số này sẽ được tính toán từ thông tin giá đất phổ biến trên thị trường hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê, nếu có.
- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Để xác định giá của thửa đất cần định giá, cần tính toán bình quân số học đối với các mức giá ước tính đã được xác định Giá đất của thửa đất này phải đảm bảo chênh lệch với từng mức giá ước tính không vượt quá 10%.
Phương pháp chiết trừ là cách định giá đất cho thửa đất có tài sản gắn liền bằng việc loại bỏ giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản, bao gồm cả giá trị đất và giá trị tài sản.
Theo Điều 4 của Thông tƣ 36/2014/TT-BTNMT, trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định sau đây:
- Khảo sát, thu thập thông tin
+ Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá
Để định giá đất, cần khảo sát và thu thập thông tin từ ít nhất 03 bất động sản tương tự đã được chuyển nhượng trong vòng 02 năm qua Những bất động sản này phải có đặc điểm giống với thửa đất cần định giá, bao gồm mục đích sử dụng, vị trí, khả năng sinh lợi, và điều kiện hạ tầng kỹ thuật và xã hội Thông tin thu thập cần bao gồm giá đất, diện tích, kích thước, hình thể, tình trạng pháp lý, thời điểm chuyển nhượng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị đất, cũng như thông tin về tài sản gắn liền với đất.
+ Nguồn thông tin thu thập thực hiện tương tự như ở phương pháp so sánh trực tiếp đã nêu ở mục 2.4.1
+ Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tƣ n36/2014/TT-BTNMT
Để xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh, cần áp dụng công thức cụ thể Giá trị này sẽ giúp đánh giá chính xác hơn về tài sản trong bối cảnh thị trường hiện tại.
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh
= Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất - Giá trị hao mòn 2.2
Điều kiện để áp dụng các phương pháp định giá
Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng để định giá đất khi có các thửa đất tương tự đã được chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất trên thị trường.
Phương pháp chiết trừ được sử dụng để định giá thửa đất có tài sản gắn liền với đất khi có đủ dữ liệu về giá của các bất động sản tương tự đã được chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;
Phương pháp thặng dư được sử dụng để định giá đất có tiềm năng phát triển nhờ vào việc thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng Phương pháp này xác định tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính để đưa ra giá trị chính xác cho thửa đất.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp sau đây:
+ Các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản
Theo Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai 2013, giá trị thửa đất hoặc khu đất của dự án được xác định dưới 30 tỷ đồng tại các thành phố trực thuộc Trung ương, và dưới 10 tỷ đồng tại các tỉnh miền núi, vùng cao.
Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm sẽ là 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại Trong trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm, cần xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo.
Theo quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai, đối với các dự án có các thửa đất liền kề nhau, cần đảm bảo rằng chúng có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.
Các trường hợp cần xác định giá đất để tính bồi thường về đất khi thu hồi
Theo Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước có quyền thu hồi đất, tức là quyết định lấy lại quyền sử dụng đất từ những người đã được cấp quyền hoặc thu hồi từ những người vi phạm pháp luật về đất đai.
116 Luật Đất đai 2013 có nêu rõ các trường hợp Nhà nước quyết định thu hồi đất như sau:
Theo Điều 61, 62 Luật Đất đai 2013, việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là cần thiết Người dân tham gia vào công cuộc xây dựng đất nước sẽ được pháp luật bảo vệ quyền lợi, bao gồm bồi thường và hỗ trợ tái định cư Giá đất bồi thường sẽ được xác định dựa trên giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi.
Thứ hai, thu hồi đất do vi phạm Pháp luật về đất đai (Điều 64 Luật Đất đai năm
2013) Đây là các hành vi vi phạm cần có chế tài nên Pháp luật không đặt ra vấn đề bồi thường
Theo Điều 65 Luật Đất đai 2013, việc thu hồi đất có thể xảy ra khi chấm dứt sử dụng đất, tự nguyện trả lại đất, hoặc khi có nguy cơ đe dọa tính mạng con người Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước sẽ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất, dựa trên Bảng giá đất mà không áp dụng các quy định xác định giá đất cụ thể Đặc biệt, đối với đất nằm trong khu vực ô nhiễm môi trường hoặc bị thiên tai, việc bồi thường sẽ được thực hiện để đảm bảo quyền lợi cho người dân.
22 theo quy định “bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở và hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở”
Giá đất cụ thể là mức giá được áp dụng để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng, cũng như trong trường hợp đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Đặc điểm vùng nghiên cứu
Thành phố Vĩnh Long, trung tâm chính trị, kinh tế và văn hóa - xã hội của tỉnh Vĩnh Long, tọa lạc tại vị trí địa lý 10°15'18" vĩ độ Bắc và 105°58'31" kinh độ Đông Phía Bắc thành phố giáp sông Tiền và bốn xã Cù lao An Bình, Bình Hòa Phước, Đồng Phú và Hòa Ninh thuộc huyện Long Hồ; phía Đông giáp xã Thanh Đức huyện Long Hồ; phía Nam giáp các xã Long Phước, Phước Hậu và Tân Hạnh cũng thuộc huyện Long Hồ; và phía Tây giáp huyện Châu Thành tỉnh Đồng Tháp.
Thành phố có tổng diện tích tự nhiên là 48,08 ha, trong đó diện tích đất sản xuất nông nghiệp chỉ còn 23,76 ha Dân số hiện tại là 140.872 người, trong đó có 73.103 nữ (theo số liệu năm 2013), với mật độ dân số đạt 2.934 người/km².
Thành phố hiện có 7 phường gồm: 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9 và 4 xã là Trường An, Tân Ngãi, Tân Hòa, Tân Hội Trong tương lai gần, 4 xã này sẽ được nâng cấp thành phường, hiện đang trong quá trình thực hiện các thủ tục cần thiết.
Thành phố Vĩnh Long, tọa lạc tại ngã ba sông Tiền và sông Cổ Chiên, là một trong bốn đô thị trung tâm của vùng Đồng bằng sông Cửu Long, cùng với Cần Thơ, Long Xuyên và Cao Lãnh Theo quy hoạch phát triển đô thị đến năm 2020, Vĩnh Long đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối giao thông với các tỉnh lân cận thông qua quốc lộ 1A và các tuyến quốc lộ 80, 53, 57, cũng như đường tỉnh 902 Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu và thương mại, giúp Vĩnh Long liên kết hiệu quả với các đô thị và vùng kinh tế trong cả nước.
Thành phố Vĩnh Long, với vị trí địa lý thuận lợi, giao thông phát triển và nguồn nhân lực dồi dào, có tiềm năng lớn để trở thành một đô thị hiện đại và thịnh vượng Đây sẽ là trung tâm năng động, thu hút sự chú ý và lan tỏa ảnh hưởng trong khu vực, đồng thời chủ động hội nhập với cả nước và quốc tế.
Hình 2.1 Bản đồ ranh giới hành chính thành phố Vĩnh Long, tỉnh Vĩnh Long
