(Luận văn) nghiên cứu xây dựng vùng giá đất và vùng giá trị đất đai cho đất sản xuất nông nghiệp và đất ở nông thôn tại xã trung hà, huyện ngân sơn, tỉnh bắc kạn

Bắc Kạn là một tỉnh thuộc vùng núi phía Bắc với các đặc thù về các môhình sản xuất với đất sản xuất nông lâm nghiệp và đất ở nông thôn , việc thựchiện thử nghiệm ứng dụng công nghệ GIS x

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG VÙNG GIÁ ĐẤT

VÀ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI CHO ĐẤT SẢN XUẤT NÔNG NGHIỆP VÀ ĐẤT Ở NÔNG THÔN TẠI XÃ TRUNG HÒA, HUYỆN NGÂN SƠN,

TỈNH BẮC KẠN

Ngành : Quản lý đất đai

Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Hoàng Văn Hùng

Thái Nguyên -2014

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi Các số liệu, kếtquả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trongbất kì công trình nào khác.

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đãđược cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Ma Trương Thiêm

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡtạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báucủa tập thể và cá nhân trong và ngoài trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên Đầutiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS Hoàng Văn Hùng là người trực tiếp

hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luậnvăn Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và môitrường tỉnh Bắc Kạn, Ủy ban nhân dân xã Trung Hòa và các sở, ban ngành khác cóliên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thựchiện luận văn này

Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc với sự giúp đỡ tận tình,quý báu đó!

Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Ma Trương Thiêm

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC CÁC CÙM TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ viii

DANH MỤC CÁC HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục đích 2

1.3 Mục tiêu cụ thể 2

1.4 Yêu cầu của đề tài: 2

Chương 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3

1.1 Tổng quan về giá đất 3

1.1.1 Cơ sở lý luận về định giá đất 3

1.1.2 Hệ thống định giá đất và định giá hàng loạt 6

1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12

1.2.1 Ý nghĩa của việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Việt Nam 13

1.3 Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 20

1.3.1 Vùng giá đất 20

1.3.2 Vùng giá trị đất đai 21

1.3.3 Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 22

1.3.4 Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất 23

1.4 Xác định vùng giá trị đất đai 24

1.4.1 Tìm vùng giá trị đất đai 24

1.4.2 Tính giá đất hàng loạt theo vùng giá trị đất đai 25

1.5 Phương pháp và quy trình xây dựng vùng giá trị đất đai Việt Nam 26 luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

1.6 Ứng dụng GIS vào xây dựng vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 33

1.6.1 Thế giới 33

1.6.2 Việt Nam 37

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40

2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 40

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 40

2.1.2 Phạm vi địa bàn nghiên cứu 40

2.2 Nội dung nghiên cứu: 40

2.2.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 40

2.2.2 Tình hình quản lý và thực trạng đất đai 40

2.2.3 Điều tra các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 40

2.2.4 Nghiên cứu các vấn đề xây dụng vùng giá đất và giá trị đất đai (đất sản xuất nông nghiệp và đất ở nông thôn) 40

2.2.5 Nghiên cứu thử nghiệm xây dụng vùng giá đất và giá trị đất đai ( đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn) tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn 40

2.2.6 Áp dụng chi tiết hóa vùng giá đất để xây dựng bảng giá đất (đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn) 41

2.2.7 Đề xuất một số biện pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất và công tác quản lý đất đai trên địa bàn xã Trùng Hòa, huyện Ngân Sơn 41

2.3 Phương pháp nghiên cứu 41

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp 41

2.3.2 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu 41

2.3.3 Phương pháp xây dựng bản đồ 42

2.3.4 Phương pháp chuyên gia 43

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 44 luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

3.1.3 Kinh tế xã hội 47

3.2 Tình hình quản lý và thực trạng đất đai 50

3.2.1 Tình hình quản lý 50

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 53

3.3 Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại địa bàn nghiên cứu 55

* Kết quả phân tích số liệu điều tra các yếu tố ảnh hưởng 55

3.4 Nghiên cứu các vấn đề xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai (đất sản xuất nông nghiệp và đất ở nông thôn) 57

3.5 Nghiên cứu thử nghiệm xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai (đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn) tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn 59

3.5.1 Đất ở nông thôn 59

3.5 2 Đất sản xuất nông nghiệp 67

3.6 Áp dụng chi tiết hóa vùng giá đất để xây dựng bảng giá đất (đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn) 71

3.7 Những vấn đề rút ra từ quy trình thử nghiệm và đề xuất giải pháp 74

3.7.1 Những vấn đề của nghiên cứu 74

3.7.2 Đề xuất giải pháp 74

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 76

TÀI LIỆU THAM KHẢO 78

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3 1: Giá đất ở tại xã Trung Hòa 58

Bảng 3 2: Giá đất sản xuất nông nghiệp tại xã Trung Hòa 58

Bảng 3 3: Phân vùng chính trên địa bàn xã Trung Hòa 64

Bảng 3 4: Các trường thuộc tính xây dựng dữ liệu 66

Bảng 3 5: Giá đất sản xuất nông nghiệp tại xã Trung Hòa 67

Bảng 3 6: Bảng ma trận tương quan giữa các vùng giá trị đất đai sản xuất nông nghiệp 72

Bảng 3 7: Bảng ma trận tương quan giữa các vùng giá trị đất đai sản xuất nông nghiệp 72 luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 3.1: Cơ cấu đất đai năm 2013 của xã Trung Hòa 53

Biểu đồ 3.2: Cơ cấu đất nông nghiệp năm 2013 của xã Trung Hòa 54

Biểu đồ 3.3: Cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2013 của xã Trung Hòa 55

Biểu đồ 3.4: Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng giá đất tại xã Trung Hòa (MDS) street 0.07 56

Biểu đồ 3.5: Các yếu tố liên quan tới thửa đất ảnh hưởng tới giá đất ở (PCA) 57

Biểu đồ 3.6: So sánh giá đất sản xuất nông nghiệp năm 2013 và 2014 69

Biểu đồ 3.7: So sánh giá đất ở nông thôn năm 2013 và 2014 69 luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Ứng dụng GIS tạo ra bản đồ giá theo từng khoảng giá 35

Hình 1.2: Các ứng dụng GIS tạo ra bản đồ phản ánh tốc độ tăng giá 36

Hình 3.1: Vị trí địa lý Xã Trung Hòa 44

Hình 3 2: Thiết lập hệ quy chiếu cho vùng nghiên cứu 59

Hình 3.3: Sơ đồ địa chính xã Trung Hòa được chuẩn hóa và trên Arcgis 60

Hình 3.4: Bản đồ thể hiện vị trí phân bố các thôn trong xã Trung Hòa 61

Hình 3.5: Hệ thống giao thông tại xã nghiên cứu trong ArcGIS 62

Hình 3.6: Vùng dân cư trên trục đường chính 63

Hình 3.7: Bản đồ vùng giá đất theo quy định ở năm 2013 65

Hình 3.8: Dữ liệu thuộc tính xây dựng được 66

Hình 3.9: Bản đồ vùng giá đất nông nghiệp tại xã Trung Hòa 68

Hình 3.10: Bản đồ giá trị đất đai xã Trung Hòa năm 2013 - 2014 70

Hình 3.11: Cửa sổ làm việc vùng giá trị đất đai trên ArcGIS 71

Hình 3.12: Bảng giá đất chi tiết của xã Trung Hòa 73 luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

MỞ ĐẦU

1.1 Đặt vấn đề

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường

đã từng bước được hình thành Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướngtất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hànghoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ [16] Tuy nhiên, do sự chênh lệch giữagiá đất quy định và giá trên thị trường, việc dùng giá đất do Nhà nước quy định đểthu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả nước trong thời gian trướcđây chưa phát huy được tiềm lực [14]

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp Công nghiệphoá - Hiện đại hoá (CNH – HĐH) đất nước, Quyền sử dụng đất cho phép trao đổinhư hàng hóa, Nhà nước đưa ra khung giá, các địa phương xác định giá đất cụ thểhàng năm [17] Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất theo thị trường về nguyêntắc cần phải tiến đến thống nhất Tuy nhiên, thực tế điều này rất khó khả thi trên thựctiễn; nguyên nhân có nhiều trong đó phải nói đến những vấn đề về các loại giá đất và

hệ thống định nghĩa khoa học ở Việt Nam Mặt khác, việc ban hành giá đất thực tếcủa các địa phương tại một thời điểm đồng nghĩa với việc định giá hàng loạt các thửađất trong khi phương pháp luận về phương pháp định giá hàng loạt chưa được đặt ra

Để giải quyết vấn đề này thì cần giải quyết nhiều nội dung liên quan, trong đó có việcxác định các vùng giá đất sản xuất nông nghiệp và đất ở là các loại đất liên quannhiều đến quyền lợi của người dân và nguyên nhân gây ra khiếu kiện [1]

Bắc Kạn là một tỉnh thuộc vùng núi phía Bắc với các đặc thù về các môhình sản xuất với đất sản xuất nông lâm nghiệp và đất ở nông thôn , việc thựchiện thử nghiệm ứng dụng công nghệ GIS xác định vùng giá đất, vùng giá trịđất đai trong định giá đất hàng loạt có một ý nghĩa nhất định trong việc đónggóp vào lý luận chung Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm gópphần vào hoàn thiện phương pháp xác định giá đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

“Nghiên cứu xây dựng vùng giá đất và vùng giá trị đất đai cho đất sản xuất nông

nghi ệp và đất ở nông thôn tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn"

- Nghiên cứu xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai cho đất sản xuất

nông nghiệp và đất ở nông thôn thử nghiệm tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn,tỉnh Bắc Kạn

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá và quản lý đấtđai trên địa bàn nghiên cứu

1.4 Yêu cầu của đề tài:

- Ứng dụng kỹ thuật GIS và cơ sở dữ liệu địa chính xác định được vùng giá

đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất hàng loạt cho đất sản xuất nông nghiệp

và đất ở nông thôn tại xã Trung Hòa huyện Ngân Sơn Bắc Kạn đáp ứng được nhucầu của công tác định giá đất

- Các số liệu thử nghiệm và phân tích bảo đảm đúng các số liệu của địaphương và giải quyết được các mục tiêu đề ra

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1 Tổng quan về giá đất

1.1.1 Cơ sở lý luận về định giá đất

Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và giá đất do Ủy ban nhândân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định theo quy định tại Nghịđịnh này hàng năm Nghị định đã nêu rõ:

T¹i ®iÒu 3: 1 Phân vùng đất tại nông thôn là việc phân định quỹ đất gồm cácloại đất trong vùng có điều kiện đất đai, thổ nhưỡng, khí hậu tương đồng Trên cơ

sở đó phân ra các loại đất tại vùng: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá 2.Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bìnhthường là số tiền VND tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quảcủa những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng vàngười muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá

do đầu cơ

Điều 10 Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất

cụ thể để định giá đất: Đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp vàcác loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xâydựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sửdụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các côngtrình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng;đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trìnhcông cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất

có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, đất làm nghĩa trang,nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theoloại đô thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

2 Phân loại đường phố: Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác địnhcăn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinhhoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị,trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch Đường phố trong từng loại đô thị được phânthành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi Đường phố loại 1 áp dụng đối vớiđất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi caonhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đótheo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâmthương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khácnhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loạiđường phố tương ứng.

3 Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn

cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất,kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông Vị trí đất trongtừng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự

từ 1 trở đi Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mứcsinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đótheo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức

sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.

Như vậy thực tế khái niệm vùng giá đất và vùng giá trị đã được đề cập tại cácnghị định này, đối với đất phi nông nghiệp được phân thành ba loại theo địa giớihành chính là đồng bằng, trung du, miền núi để định giá, sau đó lại căn cứ vào hệ thốnggiao thông và các trung tâm để phân loại theo vị trí Đối với đất ở tại đô thị, đất sảnluan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị thìcăn cứ vào loại đô thị, loại đường phố, loại vị trí để phân loại.

Khung giá đất do UBND tỉnh Bắc Kạn ban hành

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày26/11/2003; Căn cứ Luật đất đai ngày 26/11/2003;

Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ vềphương pháp xác định giá các loại đất và khung giá các loại đất; Nghị định số123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điềucủa Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ;

Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chínhhướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chínhphủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều củaNghị định số 188/2004/NĐ-CP;[5],[7]

Căn cứ Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định,ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy bannhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;[8]

Căn cứ văn bản số 222/HĐND-VP ngày 11/12/2012 của Hội đồng nhân dântỉnh Bắc Kạn về việc cho ý kiến bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn;Theo đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 286/TTr-STNMT ngày 19/11/2012, UBND tỉnh Bắc Kạn đã ban hành Quyết định

số 2222/2012/QĐ-UBND ngày 25 tháng 12 năm 2012 về Bảng giá đất tỉnh Bắc Kạnnăm 2013 [9],[10]

Căn cứ văn bản số 208/HĐND-VP ngày 13/12/2013 của Hội đồng nhân dântỉnh Bắc Kạn về việc cho ý kiến bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn;Theo đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 396/TTr-STNMT ngày 18/12/2013, UBND tỉnh Bắc Kạn đã ban hành Quyết định số2345/2013/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2013 về Bảng giá đất tỉnh Bắc Kạnnăm 2014

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

1.1.2 Hệ thống định giá đất và định giá hàng loạt

1.1.2.1 Hệ thống giá đất

Giá đất là sự vốn hóa địa tô, là phản ảnh quy luật kinh tế của đất đai, là giá cảmua bán quyền và lợi ích từ đất đai Do có sự khác nhau về chất lượng đất đai,quyền lợi mà địa tô đất sinh ra, quan hệ cung cầu của thị trường, chính sách quản lý

về đất đất đai của Nhà nước nên đã có những hình thức giá đất có những tiêu chuẩnkhác nhau về xác định giá đất; ý nghĩa và tác dụng của chúng cũng có những điểmkhác nhau Có thể thấy điều này rất rõ ràng trong thực tế về giá đất ở Việt Nam, ví

dụ, khi nhà nước định giá đất cho mục đích quản lý, thu thuế quyền sử đất thì mộtyêu cầu rất quan trọng trong tiêu chuẩn định giá là: hai thửa đất liền kề có cùng mụcđích sử dụng, có chung kết cấu hạ tầng thì có giá đất giống nhau; điều này đồngnghĩa với việc khi định giá cho các mục đích đã nêu, Nhà nước không thể xem xétđến những tác động cá biệt vào thửa đất như hình thể, kích thước của thửađất…[11],[12],[19] Tuy nhiên nếu chính các thửa đất đó khi giao dịch mua bán trênthị trường, người mua, người bán ngoài việc quan tâm đến các yếu tố như nhà nước

đã nêu ra để định giá, giá giao dịch của các thửa đất này còn liên quan đến các yếu

tố cá biệt như hình thể thửa đất, chiều rộng, chiều sâu của mặt tiền, khả năng sinhlời cá biệt của thửa đất nhiều khi chứa đựng bên trong cả các yếu tố về phong thủy,tâm linh và các yếu tố có ảnh hưởng đến tâm lý người sử dụng Xét ở góc độ khác,thửa đất thường có các công trình trên đất khác nhau, nhưng khi định giá đất từ giábất động sản, cách đánh giá để tách biệt giá đất cũng rất khác nhau; đấy là chưa nóiđến hai thửa liền kề cùng một loại đất nhưng trên thực tế vẫn bị lẫn giữa mục đích

sử dụng và công năng tiềm ẩn khi chuyển đổi ví dụ như loại đất ở và đất dịch vụthương mại nhiều học viên và nghiên cứu sinh đã lẫn khi xác định các yếu tố nàytrong nghiên cứu giá đất Có rất nhiều yếu tố liên quan khác để có lý do nói rằngtrên thực tế việc định giá cho từng thửa đất liền kề không theo giá cá biệt của từngthửa đất Đây cũng là sự khác biệt cơ bản khi định giá hàng loạt và định giá cá biệt[13], [17]

Để phân biệt sự khác nhau của giá đất trong cùng một thời kỳ theo những hìnhthức và mục đích sử dụng khác nhau mở rộng phạm vi nhận biết và khả khả năngluan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

quản lý một cách toàn diện và hiệu quả giá đất trong thực tiễn cần gắn thêm vào cáckhái niệm về giá đất Các khái niệm và nội dung cụ thể nào đó để phân biệt và hìnhthành một số loại giá cả về giá đất để có thể chấp nhận trong thực tiễn Đây là nộidung cũng khá đặc biệt quan trọng đặc biệt với các học viên cao học và các nghiêncứu sinh cần nghiên cứu làm rõ về mặt lý luận và thực tiễn Các khái niệm này cầnđược minh bạch khi xác định khái niệm và làm rõ chúng được vận hành và hìnhthành trong điều kiện nào, mối quan hệ giữa các loại giá này, tác động của chúngvào thị trường đất đai và công tác quản lý giá đất và quản lý đất đai như thế nàotrong một khu vực hoặc đô thị [30].

Như vậy việc tổng hợp thành hệ thống giá đất là hệ thống giá cả được hìnhthành từ một số loại giá đất vừa có sự giống và khác nhau, vừa có sự liên hệ vớinhau cùng thỏa mãn nhu cầu của thực tiễn quản lý và vận hành thị trường đất đai

Sự hình thành hệ thống giá đất có quan hệ trực tiếp với chính sách kinh tế và quản

lý đất đai của Nhà nước và vận hành của thị trường; dưới tác động của chúng sẽhình thành các hình thức giá đất mà khách quan đòi hỏi Do vậy các loại giá đấttrong hệ thống giá đất không phải chủ quan con người tạo ra mà hình thành từkhách quan trong quá trình vận hành thị trường đất đai và quản lý đất đai nói chung

Hệ thống giá đất được hình thành thông qua quy nạp và tổng kết từ thực tiễntheo yêu cầu khách quan của quá trình vận hành và quản lý Một hệ thống giá đấtkhách quan khoa học phải được hình thành từ một quá trình và có tính chất và mụcđích sử dụng thống nhất Không thể đưa ra những khái niệm khác nhau, cũng khôngthể dùng một khái niệm để phản ánh những loại giá có tính chất và mục tiêu sửdụng khác nhau Các loại giá đất trong hệ thống giá đất phải liên tục và bao trùmtoàn bộ quá trình quản lý Nếu không đạt được điều này sẽ dẫn đến mâu thuẫn,tranh chấp gây bất ổn định trong quá trình quản lý có liên quan đến giá đất nói riêng

và các chính sách trong quản lý đất đai nói chung

1.1.2.2 Tác dụng hệ thống giá đất

Từ thực tiễn quản lý đất đai, cho thấy từ hệ thống quản lý nhà nước, các tổchức và cá nhân cần nắm được giá đất như một công cụ đo đếm lượng vốn về đấtluan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

đai và đánh giá xu hướng phát triển của giá đất trong nền kinh tế thị trường nhằmthỏa mãn nhu cầu của các bên trong quá trình quản lý, sử dụng và chuyển dịch đấtđai [16] Về cơ bản hệ thống giá đất cần phát huy được các mặt sau:

- Tác dụng công cộng: Thông qua các tiêu chuẩn giá đất và xu hướng biến

động do nhà nước định kỳ công bố, có thể phản ánh được mức giá đất và xu hướngcủa thị trường giá cả của thửa đất hàng năm (giá quy định và giá thực tế giao dịch)

có thể phản ánh khách quan lượng vốn hóa đất đai mà tổ chức hoặc cá nhân đangnắm giữ để phát huy đầy đủ tiềm lực vốn và sử dụng hiệu quả đất đai

- Tác dụng định hướng thị trường(giá tham khảo): Từ những nội dung trên đã

cho thấy thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoànhảo của thị trường trong thuyết kinh tế Khi các mẫu giao dịch trên thị trường khôngnhiều, giao dịch không rõ ràng, nếu không có một hệ thống giá đất và chế độ định

kỳ công bố giá, tư vấn khoa học hợp lý; không có cấp độ và một hệ thống chuẩnmực giá đất được định kỳ xác định và công bố công khai sẽ rất khó bảo đảm cho haibên giao dịch có sự hiểu biết chung về thi trường đất đai Dễ hình thành giao dịchlệch ra ngoài giá thị trường bình thường bất lợi, cho giao dịch bình thường trên thịtrường cũng như quản lý thị trường giá đất [23]

- Tác dụng thu thuế và điều chỉnh chính sách: Hàng năm Nhà nước căn cứ

vào giá thị trường, UBND tỉnh, thành phố đưa ra bảng giá đất của địa phương làm

cơ sở tính thuế sử dụng đất và thuế chuyển quyền…và một loạt các vấn đề về chínhsách liên quan đến giá đất chính vì vậy việc xác định giá đất hàng năm cần thựchiện các biện pháp bảo đảm tạo ra hệ thống giá chuẩn mực, hợp lý đảm bảo công

bằng Tạo điều kiện để thị trường quyết định giá cả theo nguyên tắc cạnh tranh Đối

với một thị trường BĐS có hiệu quả, giá cả phải được hình thành trên cơ sở cung vàcầu và theo nguyên tắc cạnh tranh, không có độc quyền Muốn vậy, số lượng ngườimua và người bán phải đủ để giá cả được hình thành Nếu cung vượt cầu thì thịtrường thuộc về người mua và ngược lại thị trường thuộc về người bán Trên thực tếđiểm cân bằng giữa cung và cầu không tồn tại lâu do có sự điều chỉnh thường xuyêncủa các bên tham gia Do quá trình tạo lập hàng hoá BĐS cần một thời gian dài vàluan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

vốn đầu tư lớn, việc rút khỏi thị trường không dễ tránh khỏi thua thiệt nên công tác

dự báo thị trường có tầm quan trọng đặc biệt đối với các bên tham gia giao dịch

- Tác dụng định hướng phương thức sử dụng đất và cường độ sử dụng đất.

Do sự chênh lệch về giá đất, vì công dụng khác nhau, khu vực khác nhau, cóthể người sử dụng đất căn cứ vào nhu cầu sản xuất và khả năng trả tiền sử dụng đất

mà điều chỉnh một cách hợp lý phương thức và bố cục cường độ sử dụng Các

thông tin về giá: Giá trong thị trường BĐS rất quan trọng, song rất phức tạp, người

tiêu dùng cần có sự giúp đỡ của các nhà chuyên môn, tư vấn

1.1.2.3 Các hình thức giá đất

Trên thực tế hiện nay ở Việt Nam hình thành khá nhiều các các hình thức giáđất, có thể thấy một số hình thức chính sau:

- Khung giá đất do nhà nước ban hành

- Các tiêu chuẩn định giá đất do Nhà nước ban hành

- Giá đất hàng do UBND các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương ban hànghàng năm

- Giá sàn, giá đấu thầu, giá trần Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sửdụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơđất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất

- Giá thị trường: Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người

có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền

sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất Giá đất do người sử dụng đất thoảthuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất nó biểuhiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua)

tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường Giá bánquyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người muaquyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi nganggiá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Giá đất này phản ánh đúng bản chấtluan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa cácbên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước

và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường

Như vậy giá thị trường bên cạnh việc chịu tác động của các yếu tố chung củahàng loạt có cùng các yếu tố tác động như hạ tầng, tính trung tâm, yếu tố môitrường chung còn có những tác động cá biệt như hình thửa, chiều rộng, chiều sâu,diện tích, các yếu tố phong thủy, văn hóa, tâm linh

- Giá bảo đảm Ngân hàng hay các tổ chức tín dụng khi quyết định cho vay,mức vay, thời hạn vay thường xem xét giá trị của nhà đất ( vật thế chấp ) để tránhrủi do giá bảo đảm thế chấp thường thấp hơn giá thị trường, giá này được gọi là giábảo đảm

- Giá Bảo hiểm sử dụng khi tham gia bảo hiểm tài tài sản

- Giá đất nguyên thủy là giá là giá đất chưa tính phần đầu tư

- Giá vốn đầu tư là giá đất nguyên thủy cộng giá đầu tư về hạ tầng hoặc cácthiết bị tạo nên sự thay đổi giá đất nguyên thủy

1.1.2.4 Định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hằng năm

- Định giá thửa đất và định giá hàng loạt thửa đất.

Định giá: là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho một

mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đếntất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bảncủa thị trường Như vậy khi định giá thửa đất cụ thể tại một thời điểm xác định,người ta cần xem xét đến các các yếu tố tác động vào giá đất, có những tác động

chung và các tác động mang tính cá biệt Ví dụ khi xem xét các yếu tố cá biệt, hay

nhân tố cá biệt chính là việc nghiên cứu các đặc trưng và điều kiện riêng của bảnthân thửa đất, gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức

là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại Các yếu tố ảnh hưởng: i)Diện tích: diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng

sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả ii) Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnhhưởng đến việc sử dụng đất và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợiluan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

nên ảnh hưởng đến giá đất.iii) Chiều sâu: loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặtphố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất iv) Hình dáng mảnh đất đẹp làvuông vắn, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc,thì có giá trị thấp hơn [27].

Định giá thửa đất: là sự ước tính về giá cả của thửa đất tại một thời điểm Để

định giá thửa đất cần xem xét tất cả các yếu tố tác động đến giả cả của thửa đất tạithời điểm đó Tất nhiên tuỳ theo mục tiêu định định giá để quyết định phương thứcđánh giá Nếu muốn đánh giá về mặt giá cả thửa đất theo thị trường hay giá củathửa đất theo thị trường thì phải xem xét đến tất cả các yếu tố tác động chung, riêng

và cá biệt đến thửa đất

Định giá hàng loạt các thửa đất: là sự ước tính về giá cả của các thửa đất

đồng thời, cùng thời điểm tất cả các thửa đất hay các thửa đất theo một loại hình

sử dụng đất nào đó trên khu vực định giá Tùy theo mục đích định giá mà người

ta có thể xem xét đến tất cả các yếu tố tác động hay xem xét có giới hạn các yếu

tố tác động [17],[28]

Trường hợp xác định đồng loạt các thửa đất theo giá cả thị trường có tính đếntính cá biệt của từng thửa đất thì việc tích luỹ trong cơ sở dữ liệu của hệ thống giáđất phái là một thời gian rất dài, trong khi các yếu tố có tính đến tính cá biệt củatừng thửa đất lại có thể thay đổi theo thời gian Giải quyết vấn đề này một số nướcphát triển đã cho phép thêm vào việc đăng ký giá đất và giá bất động sản trong hệthống đăng ký đất đai và bất động sản

- Vai trò của định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm.

Như đã phân tích, chỉ riêng việc giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phốtrực thuộc trung ương quy định được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất

đã đặt ra yêu cầu định giá đồng thời các thửa đất và định giá đến từng thửa đất đểlàm căn cứ tính thuế Không những vậy một hệ thống giá đất khách quan khoa họcphải được hình thành từ một quá trình hình thành thông qua quy nạp và tổng kết từthực tiễn theo yêu cầu khách quan và có tính chất và công dụng thống nhất Địnhgiá hàng loạt và thiết lập bản đồ giá đất không những đáp ứng được yêu cầu quản lýluan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

trước mắt tạo ra như căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền

sử dụng đất mà chính là tạo thành hệ thống phục vụ quy nạp và tổng kết thực tiễn

để tạo ra một hệ thống giá khách quan và khoa hoc [17]

1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.2.1 Ý nghĩa của việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Như đã phân tích về định giá hàng loạt và định giá cá biệt, khi định giá thửađất tại một thời điểm nhất định, người ta căn cứ vào mục đích của việc định giá thửađất để xem xét đến các các yếu tố tác động Trong hệ thống giá đất, có những mụctiêu định giá chỉ quan tâm đến những tác động chung, nhưng có những mục tiêu vàđối tượng lại cần xác định đến các tác động mang tính cá biệt riêng của từng thửađất Chính vì vậy để xác định đầy đủ hệ thống giá đất cần xem xét các yếu tố ảnhhưởng đến giá đất cho các mục tiêu khác nhau Cần tìm ra đặc trưng tổng quát củađối tượng cũng như các đặc trưng của tác động Từ những đặc trưng này tìm ra cácđiều chỉnh cho việc ước tính giá đất gần nhất và sát nhất với mục tiêu Ví dụ hàngnăm cần có các số liệu định giá sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất đã đặt

ra yêu cầu định giá đồng thời các thửa đất và định giá đến từng thửa đất để làm căn

cứ tính thuế Việc này không chỉ xuất hiện mục tiêu định giá đất hàng loạt mà việcđịnh giá này lại cần đến việc giải mã giá đất đến từng thửa đất Vậy các yếu tố nàotác động cần xem xét đến việc ước tính này trong hệ thống giá đất; rõ ràng cần một

hệ thống lý luận nghiên cứu đầy đủ và khoa học về các yếu tố tác động chung và cábiệt [27]

Ở nước ta, giá đất do Nhà nước quy định có những mục tiêu nhất định, ví dụnhư phục vụ mục tiêu định hướng và điều tiết thị trường Việc định hướng đượcthực hiện khi không có cơ sở nào để xác định và so sánh, hoặc những tiêu chuẩn,chuẩn mực nhằm đưa giá đất về đúng giá cả thị trường Nhà nước sẽ tiến hành điềutiết thị trường đối với đất đai thông qua quy hoạch Tuy nhiên, giá đất do Nhà nướcquy định chỉ áp dụng trong một số trường hợp theo quy định Một số trường hợpkhác Nhà nước cho phép các bên liên quan thỏa thuận và áp dụng giá đất theo thịtrường Giá đất này được hình thành trong thị trường với sự tác động của các quyluan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

luật kinh tế (quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh,…) và thườngđược gọi là “giá đất thực tế” hay “giá thị trường” Như vậy, trên thực tế vẫn còn hailoại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường Hay nói khác điviệc đưa ra lý luận về một giá đất trong điều kiện phát triển thị trường có địnhhướng là không khả thi.

Vì vậy, để hình thành được một hệ thống giá đất hoàn chỉnh, việc nghiên cứucác yếu tố tác động trong một hệ thống lý luận khoa học là điều hết sức cần thiết.Cần xem xét cơ sở lý luận này một cách thực tiễn khoa học Dưới đây sẽ nghiên cứuvấn đề này thông qua kinh nghiệm của một số mô hình có điều kiện vận dụng vàothực tiễn ở nước ta

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Việt Nam

1.2.2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hiện hành.

Theo Hiến pháp Việt nam thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đạidiện chủ sở hữu (thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai) Nhà nước trao quyền

sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức: giao đất, cho thuê đất,công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định Không một

cá nhân, cơ quan, tổ chức nào có quyền sở hữu đất đai

Tại Khoản 23, Điều 4, Luật đất đai 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng đất(gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy địnhhoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”

Như vậy, giá đất ở đây là giá trị quyền sử dụng đất và tại Điểm 24, Điều 4, Luật đấtđai 2003 đã quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụngđất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”

Điều 55, Luật đất đai 2003 quy định giá đất được hình thành trong các trườnghợp sau:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy địnhtại khoản 3 và khoản 4, Điều 56

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khithực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; gópvốn bằng quyền sử dụng đất.

Tại điều 56, Luật đất đai 2003 quy định: Giá đất do Nhà nước quy định phảiđảm bảo:

- Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc:

+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điềukiện bình thường; khi có sự chênh lệch lớn hơn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụngđất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạtầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quyhoạch thì mức giá như nhau

+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cóđiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng ở hiện tại,cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

- Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất chotừng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênhlệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khunggiá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trungương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho

ý kiến trước khi quyết định

- Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công

bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Được sử dụng làm căn cứ để tínhthuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất

và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụngđất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đấtkhông thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất;tính tiền xử phạt hành chính đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

mà gây thiệt hại cho Nhà nước

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

Nhà nước thực hiện định hướng thị trường, điều tiết thị trường đối với đất đaithông qua quy hoạch Tuy nhiên, giá đất do Nhà nước quy định chỉ áp dụng trongmột số trường hợp theo quy định Trong một số trường hợp khác về quyền sử dụngđất Nhà nước cho phép các bên liên quan xây dựng và áp dụng một giá đất theo thịtrường Giá này được hình thành trong thị trường với sự tác động của các quy luậtkinh tế (quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh,…) và giá nàythường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá thị trường” Như vậy, trên thực tế vẫncòn hai loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường [28].

1.2.2.2 Các đặc trưng của giá đất

- Giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài: đặc trưng này được xemxét trên hai mặt [16]

+ Thứ nhất: Giá của một thửa đất hình thành là một quá trình lâu dài từ khicòn hoang sơ được con người khai khẩn trở thành đất có giá trị thấp, sau đó trongquá trình sử dụng con người đầu tư cải tạo cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cùng với quátrình đô thị hoá giá của thửa đất cũng tăng dần theo

+ Thứ hai: xét về quỹ đất của một vùng, một quốc gia thì ở đâu có mua bánđất đai trước thì ở đó xuất hiện giá đất trước; ở đâu có mua bán đất sau thì ở đó xuấthiện giá đất sau; vì thực tế khi nào đất đai được đưa ra mua bán, khi đó mới có kháiniệm giá và hình thành giá đất

- Giá đất là cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà nước.Nhà nước quản lý đất đai theo giá đất hay nói cách khác giá đất là công cụ kinh tế

để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng

là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng thựchiện đúng nghĩa vụ của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quyhoạch và theo pháp luật

- Giá đất không phản ánh giá trị của hàng hoá - tài sản đất đai, mà giá đất làchỉ số phản ánh khả năng thu lời từ đất đai hoặc hiệu quả vốn đầu tư Thật vậy, nếugiá đất phản ánh giá trị của hàng hoá - tài sản đất đai thì mọi thửa đất có diện tíchbằng nhau, có chất đất (kết cấu, độ phì nhiêu,…) như nhau đều có giá bằng nhau.luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

Tuy nhiên, trong thực tế lại không như vậy các thửa đất có diện tích bằng nhaunhưng sử dụng vào mục đích khác nhau, nếu thửa nào mang lại lợi ích cao hơn thì

sẽ có giá cao hơn và ngược lại

Ví dụ: các thửa đất cùng sử dụng vào mục đích nông nghiệp, có cùng điềukiện độ phì nhiêu, khí hậu thời tiết, cùng điều kiện tưới tiêu,…cùng trồng lúa nước,nhưng ở các vị trí khác nhau (gần, xa thị trường cung cấp giống, phân bón, thịtrường tiêu thụ) thì khả năng sinh lợi khác nhau và có mức giá khác nhau Hoặcngay trong một đô thị, đất có kết cấu như nhau, sự chênh lệch về các điều kiệnkhông nhiều, nhưng ở các vị trí thuận lợi cho thương mại, dịch vụ, đời sống thì mứcgiá cao hơn ở những vị trí kém thuận lợi hơn

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rất lớn và lớn hơn nhiều so với hànghoá thông thường Đặc trưng này xuất phát từ đặc điểm cơ bản của đất đai là có vịtrí cố định, có giới hạn về không gian được thể hiện trên hai phương diện:

+ Trong phạm vi một đô thị, một tỉnh, thành phố thì sự phân bố sản xuất, kinhdoanh, dịch vụ, phân bố lao động, các yếu tố xã hội, môi trường ở các khu vực, vịtrí có sự khác nhau, đó là thực tế hình thành giá đất ở mỗi khu vực, vị trí cụ thểcũng khác nhau và thậm chí ở những vị trí đặc biệt thì tính cá biệt là rất lớn Nhữngthửa đất ở những vị trí rất thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, ở các trungtâm đô thị trường có mức giá cá biệt mà các vị trí khác không thể có được Nhưngcon người không có đủ khả năng trong một thời gian ngắn tạo ra được một thửa đấttương tự

+ Trong phạm vi một quốc gia, giá đất có tính khu vực rất cao, ở những vùngkinh tế chậm phát triển, dân số thưa thớt thì có những khu vực chưa hình thành giáđất, hoặc có những khu vực đã hình thành giá đất nhưng giá rất thấp Trái lại, ởnhững vùng kinh tế phát triển, mật độ dân số đông, nhất là ở những đô thị lớn, đôthị trung tâm thì có giá đất cao hơn hẳn các vùng khác Nhưng con người không thểđiều hoà nhu cầu về đất giữa các vùng, giữa các khu vực được Con người chỉ cóthể mở rộng vùng, mở rộng đô thị, để mở rộng cung về đất đô thị, nhưng lại làmgiảm cung về đất nông thôn, đất nông nghiệp như vậy sẽ hạn chế được sự tăng giácủa đất đô thị

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

- Yếu tố từ phía con người tác động mạnh đến giá đất và hiệu quả hơn so vớigiá của các hàng hoá thông thường Thể hiện ở các mặt:

+ Con người xây dựng và thực hiện các chính sách điều tiết vĩ mô (sự điều tiếtcủa Nhà nước); bằng việc ban hành các chính sách pháp luật đất đai, con người quyđịnh các quyền giao dịch đối với từng loại đất tác động trực tiếp đến sự hình thànhgiá đất Bằng các chính sách phát triển kinh tế và thực hiện quy hoạch sử dụng đất,quy hoạch xây dựng; con người thực hiện phân bổ lực lượng sản xuất, phân bổ nhucầu sử dụng đất làm ảnh hưởng trực tiếp đến việc hình thành giá đất

+ Con người với thói quen, tập quán hình thành các khu dân cư, cùng với trình

độ nhận thức, tâm lý xã hội,…tác động đến nhu cầu sử dụng đất ở từng khu vực,từng vị trí cụ thể, ảnh hưởng trực tiếp đến việc hình thành giá đất

- Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyểnquyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho tặngquyền sử dụng đất và là căn cứ để tính toán giá trị thu tiền khi giao đất, bồi thườngkhi thu hồi đất và tính thuế đất [18]

1.2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hiện hành

Để có thể phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trước hết chúng ta hãyxét đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hiện hành Theo Nghị định

42 (phân loại đô thị) quy định tại Điều 10 Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đấttrong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất: Đất ở tại đô thị, đất sản xuất,kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đấtxây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đíchquốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủylợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thaophục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đấtxây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các

cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ

họ, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định củaChính phủ được xếp theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá [17].luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

2 Phõn loại đường phố: Loại đường phố trong từng loại đụ thị được xỏc địnhcăn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinhhoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cỏch tới khu trung tõm đụ thị,trung tõm thương mại, dịch vụ, du lịch Đường phố trong từng loại đụ thị được phõnthành cỏc loại đường phố cú số thứ tự từ 1 trở đi Đường phố loại 1 ỏp dụng đối vớiđất tại trung tõm đụ thị, trung tõm thương mại, dịch vụ, du lịch; cú mức sinh lợi caonhất, cú điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; cỏc loại đường phố tiếp sau đútheo thứ tự từ loại 2 trở đi ỏp dụng đối với đất khụng ở trung tõm đụ thị, trung tõmthương mại, dịch vụ, du lịch cú mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kộm thuận lợi hơn.Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố cú khả năng sinh lợi khỏcnhau, cú kết cấu hạ tầng khỏc nhau thỡ từng đoạn đường phố đú được xếp vào loạiđường phố tương ứng.

3 Vị trớ đất trong từng loại đường phố của từng loại đụ thị được xỏc định căn

cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất,kinh doanh, dịch vụ, khoảng cỏch so với trục đường giao thụng Vị trớ đất trongtừng loại đường phố của từng loại đụ thị được phõn thành cỏc loại vị trớ cú số thứ tự

từ 1 trở đi Vị trớ số 1 ỏp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) cú mứcsinh lợi cao nhất, cú điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, cỏc vị trớ tiếp sau đútheo thứ tự từ thứ 2 trở đi ỏp dụng đối với đất khụng ở liền cạnh đường phố cú mứcsinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kộm thuận lợi hơn

Về mặt lý luận, cỏc nghiờn cứu trong nước tuy mới đề cập ở [TL-14] cũng

đó chỉ ra 3 nhúm nhõn tố tỏc động ảnh hưởng đến giỏ BĐS núi chung cũng như đốivớigiỏ đất (phi nụng nghiệp) núi riờng cụ thể là:

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

1.2.2 4 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với thửa đất Nhóm các yếu tố tự nhiên:

+ Vị trí của thửa đất: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại càng

cao thì giá trị của BĐS càng lớn Mỗi thửa đất luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vịtrí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nóitrên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của thửa Việc xem xét đánhgiá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và

diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân

+Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là cáccông trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiếntrúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổnhưỡng, tính chất vật lý,…) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị củaBĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quantrọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại khôngquan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

+ Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnhhay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

+ Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những BĐS nằm ở những vùngthường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt,…)làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

Nhóm các yếu tố kinh tế:

+ Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS manglại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thunhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

+ Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điềuhoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càngtốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:

+ Tính hữu dụng của BĐS;

+ Nhu cầu loại BĐS trên thị trường

1.2.2.5 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS

- Tình trạng pháp lý của BĐS: Như các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sửdụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền

sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng chothuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạnchế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lênxuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…)

1.3 Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai.

1.3.1 Vùng giá đất

Định nghĩa về vùng giá đất: Định giá đất hàng loạt như đã nêu trên tại thời

điểm nào đó, nếu định giá cho hàng loạt thửa đất, sẽ xuất hiện các vùng có sự ướctính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sửdụng đã được xác định, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích Khi

đó ta gọi tập hợp các vùng này là các vùng có cùng ước tính về giá trị của quyền sửdụng đất có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích hay vùng có cùng giáđất gọi tắt là vùng giá đất [18]

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

1.3.2 Vùng giá trị đất đai

Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai

Phân hạng định cấp đất đai là quá trình tiến hành kiểm định tổng hợp đối vớicác thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng các kết quả kiểm địnhtheo mục đích xác định Trong phạm trù khoa học về định giá đất, nó là một loạihình đánh giá đất, đồng thời đánh giá một cách tổng hợp, toàn diện đối với cácthuộc tính kinh tế, tự nhiên của đất đai, cuối cùng thu về kết quả định giá được xếphạng, chi tiết tỷ lệ lớn Phân hạng định cấp đất đô thị là một phần của công việcphân hạng định cấp đất đai, là quá trình căn cứ vào hai mặt thuộc tính tự nhiên vàkinh tế xã hội của đất đai thành phố thị trấn và vị trí, tác dụng của nó trong hoạtđộng kinh tế xã hội ở thành phố, để đánh giá tổng hợp chất lượng đất đai, phân chiacấp hạng đất thành phố thị trấn Thực chất của phân hạng định cấp đất đai là căn cứvào giá trị sử dụng tốt xấu của đất, để định ra các cấp hạng đất Loại giá trị sử dụngđất này tức là đánh giá chất lượng đất là do cơ quan chủ quản về đất đai căn cứ vàocác nhân tố về điều kiện phân vùng đất đai ảnh hưởng đến giá trị sử dụng đất, điềukiện tự nhiên của bản thân đất đai và điều kiện cải tạo đất, đề ra tiêu chuẩn vàphương pháp định giá, tổ chức các chuyên gia tiến hành đánh giá, rồi căn cứ vào đó

để phân cấp hạng đất, làm cơ sở cho việc quản lý đất đai, sử dụng đất đai hợp lý vàchuyển dịch đất đai Trong quá trình phân chia cấp hạng tất yếu sẽ sinh ra các vùng

có cùng cấp hạng đất, hay vùng có cùng giá trị sử dụng [18] Ta gọi các vùng này làvùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng - vùng giá trị đất

Định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá

- Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các vùng tác

động và giá đất Vùng giá trị: Là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một

khu vực địa lý mà tại đó các Bất động sản - Đối tượng của định giá cùng chịu ảnhhưởng bởi các tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật giốngnhau hoặc gần giống nhau, [17]

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

- Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ vùng giá đất Cácvùng giá đất được tạo ra theo định nghĩa trên có giá trị tiền tệ giống nhau trên mộtđơn vị diện tích tại một thời điểm trong một khoảng thời gian nào đó sự ước tính vềgiá trị tiền tệ trong vùng đó có thể tăng lên hoặc hạ xuống trên một đơn vị diện tíchnhưng các giới hạn địa lý của vùng đó vẫn không thay đổi (ổn định tương đối) khi

đó ta gọi các vùng giá này là các vùng giá trị trong khoảng thời gian đó Vùng giátrị đối với đất phi nông nghiệp: Nếu chúng ta đi tìm vùng giá của một loại đất phinông nghiêp, khi đó tập hợp các thửa đất có cùng sự ước tính về giá trị của quyền sửdụng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích cho ta hình ảnh về vùng

có cùng giá đất Nếu vùng này ổn định tương đối trong một khoảng thời gian thì tagọi đó là vùng giá trị của đất phi nông nghiệp trong khoảng thời gian đó

Xét về bản chất thì hai định nghĩa trên là tương đồng vì cùng xem xét dưới góc

độ phạm trù định giá Định nghĩa 1 ngắn gọn dễ hiểu nhưng chưa nêu bật được bảnchất giá trị của phạm trù định giá, chưa cho thấy mối quan hệ giữa chúng và giá đất,tính quan hệ tương đối của chúng với thời gian Tuy nhiên, chúng ta có thể sử dụngtùy vào hoàn cảnh Việc xây dựng vùng giá trị theo định nghĩa này sẽ là điều kiệnthuận lợi cho việc định giá hàng loạt [16]

1.3.3 Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

Từ các khái niệm định nghĩa đã nêu trên chúng ta có thể thấy:

- Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát đó là dựatrên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội, chúng khác nhau ở điểmvùng giá đất đã được tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất đai thì mới chỉ được đánh giá ởdạng tiềm năng

- Vùng giá đất được xác định (tiền tệ hoá) và trở thành giá cả tại một thời điểm

cụ thể Trong khi đó vùng giá trị đất đai được xác định (ở dạng tiềm năng - chưa trởthành giá cả) cho một khoảng thời gian

- Vùng giá trị là tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là tiền đề

để tạo ra giá đất Giá đất nếu không bị bóp méo và tuân theo quy luật thị trường thì

có thể tập hợp thống kê để xây dựng các vùng giá Trong những điều kiện như vậyvùng giá cũng phản ánh vùng có cùng giá trị sử dụng [17]

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

1.3.4 Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất

Phân hạng định cấp đất đai và định giá đất là từ góc độ khác nhau để đánh giáđặc tính đất đai Phân hạng định cấp đất đai là đánh giá giá trị và giá trị sử dụng củađất từ đó phát sinh ra vùng giá trị, trong khi đó định giá lại là quá trình đánh giá giá

cả của những giá trị đó được phản ánh trên thị trường

Trong thị trường đất đai lý tưởng và giao dịch đất đai, nếu chỉ xuất phát từnguyên tắc phát huy hiệu ích kinh tế của đất đai, khi giá trị sử dụng của đất tốt, đẳngcấp cao, thì giá đất phải cao, ngược lại thì giá đất sẽ thấp Đối với công việc địnhgiá, thì việc phân hạng định cấp đất đai là cơ sở, cấp hạng được định ra là biểu hiệnbản chất của giá trị sử dụng và sự ổn định của giá trị

Phân hạng, định cấp là nội hàm hợp lý của giá cả đất đai, vì sự tốt xấu của giátrị sử dụng và sự cao thấp của giá trị mà đất đai vốn có đã quyết định người sử dụngđất tình nguyện trả mức giá đất cơ bản để được quyền sử dụng hoặc quyền sở hữuđất Nếu nói theo phân hạng định cấp đất đai thì định giá đất là hình thức biểu hiện

bề ngoài càng linh hoạt, giá đất đuợc định ra là chỉ tiêu tốt nhất phản ánh giá trị sửdụng và đặc trưng thị trường của giá trị Xây dựng vùng giá trị theo định nghĩa này

sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc quản lý sử dụng đất đai Định giá đất là định ra giá cả đất đai của thửa đất với một chất lượng, đẳng cấpnào đó trong một điều kiện thị trường nhất định Đó là căn cứ để Nhà nước, tổ chức

và cá nhân tiến hành giao dịch đất đai, quản lý tài sản đất đai

Định giá đất ngoài việc cân nhắc các đặc điểm về chất lượng đất tốt xấu, đẳngcấp cao thấp còn xem xét đến sự thay đổi các nhân tố cung cầu của thị trường, làmcho giá trị sử dụng đất thể hiện trên giá cả càng rõ ràng, càng chính xác

Trong chế độ quản lý đất đai và điều kiện thị trường đất đai thực tế, hoặc xéttheo hiệu ích tổng hợp và ảnh hưởng của hành vi giao dịch song phương, thườngxuất hiện hiện tượng thửa đất có giá trị sử dụng cao nhưng không nhất thiết có giácao, mảnh đất có giá trị sử dụng thấp không hẳn có giá thấp Cho nên, để thoả mãnyêu cầu quản lý đất đai một cách toàn diện, khoa học, hợp lý, sử dụng đất hiệu quả,cần tiến hành đánh giá hai mặt giá trị sử dụng và giá cả Từ đó có thể thấy, hai mặt

đó có quan hệ tương hỗ với nhau

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

Thông qua định giá đất, nắm bắt được nhanh chóng động thái giá cả của giá trị

sử dụng đất trên thị trường, khái quát ra xu thế diễn biến cấp hạng đất, chi tiết hoá,hiệu chỉnh thành quả phân hạng; thông qua phân hạng định cấp đất để nắm vữngbản chất của giá cả, trong nhiều biến động phức tạp của giá cả, tìm ra được giá thực,nâng cao độ chính xác định giá, nắm được mức giá đất hợp lý

Có thể nói thành quả của hai mặt công việc này đã cung cấp những căn cứkhoa học không thể thiếu cho việc chế định chính sách, thúc đẩy sử dụng đất hợp lý,tăng cường trong quản lý tài sản đất đai, phát huy hiệu quả lợi ích đất đai [17]

1.4 Xác định vùng giá trị đất đai

1.4.1 Tìm vùng giá trị đất đai

Theo các cách tiếp cận của các định nghĩa trên chúng ta có các phương pháptương ứng xác định vùng gía trị đất đai

Phương pháp 1: nếu có một giải pháp nào đó ta xác định được vùng giá đất tại

thời hai điểm( t1 và t2), nếu trong thời gian này, giá đất có thể tăng hay giảm nhưngcác thửa đất trong các vùng này cũng tăng giảm theo cùng tỷ lệ hoặc trị số chênhnhỏ (không vượt quá 10%) khi đó ta sẽ có vùng giá trị đất đai trong khoảng từ t1đến t2 tại khu vực đó

Nhận xét: phương pháp 1 có thể thực hiện được với việc điều tra giá đất kết

hợp với sự hỗ trợ của các công nghệ như gis, đặc biệt là các thông tin trợ giúp từbản đồ địa chính và thông tin đăng ký đất đai Khi hình thành những vùng tác độngmới trong thời điểm kế tiếp, ta có thể tìm vùng giá trị của thời điểm t1 đến t2 bằngcách bổ sung tác động mới vào vùng giá trị đã có, công nghệ gis sẽ trợ giúp thựchiện thuận lợi dù đó là tác động cục bộ hay tác động theo diện rộng

P hương pháp 2: nếu trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu với sự hỗ trợ của

các công nghệ chúng ta có thể xây dựng được các vùng tác động vào giá đất thì tậpgiao của các vùng tác động (hay vùng ảnh hưởng) đến giá đất trong khoảng thờigian nào đó sẽ là vùng giá trị đất đai trong khoảng thời gian đó

Nhận xét: chúng ta cũng có nhận xét tương tự khi đã phân tích với phương

pháp 1, với sự trợ giúp của các công nghệ hiện đại ta có thể thành lập được cácluan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

vùng tác động, công nghệ gis cho phép thực hiện phép giao của tất cả các vùng ảnhhưởng để tìm ra vùng giá trị đất đai, khi có tác động mới sẽ xử lý như nhận xét ởphương pháp 1.

P hương pháp 3: tiến hành theo định nghĩa phạm trù định giá nếu ta tiến hành

phân hạng định cấp đất đai đô thị như đã nêu trong định nghĩa, đó là quá trình tiếnhành kiểm định tổng hợp đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồixếp hạng các kết quả kiểm định theo mục đích xác định tất yếu sẽ sinh ra các vùng

có cùng cấp hạng đất, hay vùng có cùng giá trị sử dụng, ta gọi các vùng này là vùngcùng cấp hạng giá trị sử dụng - vùng giá trị đất

Phương pháp phân vùng giá trị đất đai này thực chất là phương pháp sử dụnggiải pháp điều tra phân hạng định cấp đất đai, từ đó xác định các vùng cùng cấphạng - vùng giá trị đất đai [18]

1.4.2 Tính giá đất hàng loạt theo vùng giá trị đất đai

Nếu chúng ta đã có được các vùng giá trị đất đai, thì việc tính giá đất hàng loạt

sẽ được tính dựa vào các phương pháp định giá khác để xác định được giá đất trungbình của một số thửa đất thuộc vùng cần tính đó và có thể coi rằng đó là giá đất đơn

- Tìm vùng giá trị phục vụ cho việc tính giá đất hàng loạt: trong lời giải nàynếu đồng loạt xác định tất cả các yếu tố tác động từ đó tìm miền giao để ra các vùnggiá trị

Ưu điểm của giải pháp này so với giải pháp 1 ở hai điểm: không cần xác định

trong giá trị pi và wi Các vùng ảnh hưởng có tính ổn định tương đối, do vậy có thểthực hiện trong khoảng thời gian nhất định và có đủ thời gian để cập nhật sự biếnluan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

động kể cả chi tiết hoá các vùng tuỳ theo yêu cầu về mức độ chính xác của công tácđịnh giá đòi hỏi.

Khi một vùng tác động nào đó thay đổi ta chi cần cập nhật riêng yếu tố vùngthay đổi, công nghệ gis dễ dàng tạo lại các vùng giá trị, đây cũng là ưu điểm nổi trội

có tính khả thi cao khi thực thi công tác định giá hàng loạt

Nhược điểm: vùng giá trị phải kết hợp với các phương pháp khác để hoàn

thiện quy trình định giá [16], [17], [18]

1.5 Phương pháp và quy trình xây dựng vùng giá trị đất đai Việt Nam

1.5.1 Giải pháp phân vùng tại Việt Nam

Quá trình nghiên cứu, cần chỉ ra và phân tích để lựa chọn giải pháp phân vùngphù hợp với nước ta hiện nay Để thực hiên được nội dung phân vùng cần tổng hợpcác lưu ý khi thực hiện phân vùng thông qua các nhận xét dưới đây:

Nhận xét 1: Xem xét và và thực hiện phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến vùng

giá đất và giá trị như thế nào

Phân tích một cách kỹ hơn các vùng ảnh hưởng của các yếu tố đã nêu đến giáđất chúng ta sẽ thấy có những vùng chi phối trên diện rộng, có vùng chi phối cục

bộ, có vùng chi phối theo tuyến, có vùng chi phối theo các vòng đồng tâm, hình giẻquạt, có vùng chi phối theo những đường được vẽ trực tiếp từ thực tế Có các vùng

có mức độ ảnh hưởng rất lớn và mức độ ảnh hưởng ít, hoặc bị chi phối, hoặc bị lấn

át bởi các vùng khác Mức độ chính xác của các vùng này phụ thuộc vào chất lượngcủa các dữ liệu nền, các thông tin thuộc tính thu được Để các vùng giá trị mang yếu

tố thực tiễn cần phải có một cụ thể hoá và các vùng giá trị càng cần phải chi tiết Cơ

sở dữ liệu bản đồ địa chính khả năng thể hiện chi tiết các yếu tố thông tin Thí dụ cókhả năng xác định được các thửa đất có cùng loại vị trí cho toàn bộ khu phố, sẽ cótập dữ liệu về các vùng các thửa đất có cùng loại vị trí, nếu chọn ra các đường baochúng ta mới có được các vùng giá trị theo vị trí

Phân tích các tác động nêu trên vào vùng giá trị chi tiết cần sử dụng các dữliệu điều tra các tác động Có thể sử dụng phương pháp phân tích nhân tố Hoặc xácđịnh điểm giống nhau khi xác định với từng tuyến phố trong vùng cấp 2

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

Nhận xét 2: Nghiên cứu hệ thống phân vùng phát triển kinh tế xã hội theo đơn

vị hành chính cấp quận, huyện và vai trò của nó với giá đất - phù hợp với sự phânchia vùng cấp 2 - cấp quận, huyện

Nghị định số 92/2006/NĐ-CP ngày 07/09/2006 do Chính phủ ban hành quyđịnh về trách nhiệm và trình tự lập thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch tổngthể phát triển kinh tế - xã hội cả nước Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hộibao gồm:

1 Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội cả nước

2 Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội vùng, vùng kinh tế trọngđiểm; quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội cấp tỉnh; quy hoạch tổng thểphát triển kinh tế - xã hội cấp huyện

3 Quy hoạch phát triển các ngành, lĩnh vực cấp quốc gia; quy hoạch phát triểncác ngành, lĩnh vực cấp tỉnh; quy hoạch phát triển các sản phẩm chủ yếu cấp quốcgia; quy hoạch phát triển các sản phẩm chủ yếu cấp tỉnh

Như vậy có thể thấy ngoài vai trò tác động của 7 vùng kinh tế trong cả nước,vai trò của tỉnh, thành phố thì vai trò quan trọng của cấp quận, huyện trong pháttriển kinh tế xã hội tại địa phương Chính đây là yếu tố quan trọng quyết định đếngiá đất tại đây Điều này cũng cho thấy vùng hành chính cấp huyện sẽ là đơn vịhành chính tác động khá toàn diện đến giá đất [18]

Nhận xét 3: Khi sử dụng Phương pháp điều tra phân hạng định cấp đất đai, từ

đó xác định các vùng cùng cấp hạng - vùng giá trị đất đai

Trong phương pháp này có thể phân hạng định cấp đất đai các bước:

- Trên toàn bộ thành phố, tỉnh xác định tương quan của các vùng cấp quận,huyện Các trung tâm có thể theo nguyên tắc khu trung tâm cấp quận, huyện cần xácđịnh mối tương quan của các vùng giá trị Theo nhận xét 2: vùng hạt nhân là vùngcấp quận, huyện Từ vùng này việc phân chia các trung cấp thấp hơn trong cấpquận, huyện

- Phân chia đơn nguyên thành các lô và tiến hành phân cấp hạng theo lô đơnnguyên Giải pháp này thích hợp với các ô phố hình bàn cờ, các ô phố có quy chuẩn, luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

- Tiến hành điều tra phân cấp theo tuyến và từ đó phân vùng chi tiết Giải phápnày phù hợp cho các tuyến dân cư nằm phân bố theo các tuyến phố không theo cácđiều kiện vừa nêu trên.

- Nếu đặt vùng dân cư theo các tuyến đường phố là vùng cơ sở thì không thểhiện được chi phối sự liên kết tổng hợp trên mô cấp quận (huyện) đặc biệt trongchương 1 đã phân tích khá nhiều về nhân tố giao thông, hạ tầng kỹ thuật - yếu tố cơbản có trọng số lớn nhất đến vùng giá trị đất đai Do vậy khi phân đơn nguyên vùngtheo ranh giới hành chính cấp phường, cần tạo ra thông tin cơ bản cho vùng cấp trên(vùng cấp quận - đó chính là vùng dân cư theo các tuyến đường phố) Sự phân chianày, các đơn nguyên cơ bản là của vùng cấp phường sẽ phải xét dựa trên các tuyếnđường phố thuộc khối phường đang xét Như vậy các loại đường phố đồng thờicũng là vùng hạt nhân cơ bản của vùng cấp phường Phân tích này cho thấy nhân tốgiao thông, hạ tầng kỹ thuật cần được xem xét định cấp trong phạm vi cấp quận để

có thể xét đến tương quan giữa các tuyến đường khi định cấp, nó cũng cần đượcxem xét đến các tương quan với các tuyến đường khác trong thành phố Nó đồngthời nó lại đóng vai trò quan trọng khi xét đến vùng chi tiết

- Nếu khi phân đơn nguyên vùng cơ bản và chi tiết, cần tạo ra thông tin cơbản, đó chính là vùng dân cư theo các tuyến đường phố Nếu các đơn nguyên cơ bản

là của vùng cấp phường sẽ phải xét dựa trên các tuyến đường phố thuộc khốiphường đang xét Như vậy vùng đường phố đồng thời cũng là vùng hạt nhân cơ bảncủa cùng cấp 3

Để sát với điều kiện quản lý hành chính, việc phân chia đơn nguyên theo từngtuyến phố có thể được phân khúc theo đơn vị hành chính phường, quận Dựa vàođơn vị hành chính phường và các đường phố tiếp tục điều tra để tìm ra các đơnnguyên cùng cấp hạng - theo vùng giá trị chi tiết [17], [18]

Nhận xét 4: Vai trò của hệ thống giao thông Thực tế khi phân tích các yếu ảnh

hưởng đến giá đất cho thấy các yếu tố hạ tầng kỹ thuật trong đó tác động của hệthống giao thông có vai trò đặc biệt với giá đất Trong phân tích ở mục 2.3 đã chothấy theo kinh nghiệm của Trung Quốc thì yếu tố giao thông có giá trị trọng quyền

là 0.3 hạng mục khác là 0.2 Khi ghép thành nhóm yếu tố tác động do hạ tầng kỹthuật giá trị là 0.4

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

Để có được các vùng chi phối giá đất theo hệ thống giao thông, ta cần phải xâydựng chi tiết hệ thống giao thông thành lớp thông tin chuyên đề riêng Lớp thông tinnày cần chi tiết hoá, đóng khép các ngõ, phố theo đúng địa danh; đây là nhiệm vụquyết định cho quá trình xác định chính xác vùng giá trị, yếu tố dữ liệu quan trọng

để xác định giá trị bất động sản [17], [18]

Nhận xét 5: Như đã phân tích trong phần các yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá

trị, ngoài các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, còn rất nhiều tác động khác Chúng ta đã

sử dụng phương pháp phân tích tầng bậc phương pháp AHP để phân các tầng nếu lấy các vùng trung tâm lớn, các vùng trung tâm này đã gói được trong nó nhiều

-tổ hợp các tác động ở diện rộng Các tác động chi tiết ảnh hưởng cũng rất đáng kể

và nhưng mang tính cục bộ Giải quyết các tác động được đề cập khi sử dụng cácvùng vị trí từ đó tiếp tục được phân thành các vùng giá trị ở mức chi tiết hơn [17],[18]

Nhận xét 6: Cơ sở dữ liệu và công nghệ đóng vai trò quan trọng, vì vậy cần

đặt ra là phải lựa chọn, xây dựng cơ sở dữ liệu bảo đảm thuận lợi cho việc thể hiệncác tác động của các yếu tố: kinh tế, xã hội, môi trường, văn hoá, địa lý, hạ tầng,quy hoạch và các yếu tố khác đến vùng giá trị đất Xây dựng như thế nào để phảnánh được các mối quan hệ này và thể hiện chúng trên các vùng giá trị [17], [18].Nhận xét 7: Cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính khả năng trợ giúp việc thể hiện chitiết các yếu tố vùng tác động Thí dụ có khả năng xác định được các thửa đất cócùng loại vị trí cho toàn bộ khu phố, sẽ có tập dữ liệu về các vùng các thửa đất cócùng loại vị trí; nếu chọn ra các đường bao chúng ta có các vùng giá trị [17]

1.5.2 Một số quy trình phân vùng giá trị đất đai kết hợp công nghệ GIS

1.5.1.1 Các bước trong quy trình tìm vùng giá trị đất đai theo phương pháp xây dựng vùng giá đất

Điều kiện để thực hiện phương pháp và quy trình này là:

- Giá đất phải tuân theo quy luật của thị trường không bị méo mó do các tácđộng chủ quan

- Các vùng giá đất (vùng địa lý) của hai thời điểm phải cùng tăng hoặc giảmtheo các tỷ lệ tương ứng, không vượt quá trị số được coi là khác biệt (VD sự khácbiệt của tỷ lệ tăng không quá 10%)

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

Khi đó quy trình thực hiện tìm vùng giá trị theo giải pháp này như sau:

+ Tập hợp các dữ liệu cơ bản:

Bước 1: Thu thập dữ liệu phục vụ xây dựng CSDL nền cấp huyện

Bước 2: Thu thập và thiết lập mô hình thông tin về hệ thống giao thông trongđơn vị hành chính cấp Huyện

+ Điều tra thu thập dữ liệu trên cấp quận, huyện:

Bước 3: Điều tra giá theo các tuyến đường, phố trong phạm vi quận, huyện (ítnhất tại hai thời điểm từ t1 đến t2 - khoảng thời gian xây dựng vùng giá trị đất đai).Bước 4: Xây dựng các vùng giá đất theo hệ thống giao thông cấp quận, huyện Khoanh các vùng có tác động trực tiếp đến giá đất theo các dữ liệu điều tra theotuyến phố trong phạm vi điều tra

+ Điều tra thu thập dữ liệu trên cấp Phường:

Bước 5: Xây dựng hệ thống giao thông chi tiết trên bản đồ địa chính; xây dựngvùng dân cư theo vị trí đường phố, ngõ

Bước 6: Trên cơ sở vùng dân cư theo vị trí đường phố, ngõ, điều tra bổ sungcác yếu tố giá và các hệ số suy giảm giá

Bước 7: Dựa vào các vùng vùng dân cư theo vị trí đường phố đã lập bản đồđịa chính và sự trợ giúp của công nghệ GIS, phân tích các vùng tác động đã điều tra

và tổng hợp phục vụ xây dựng vùng giá đất ( ít nhất tại hai thời điểm từ t1 đến t2 khoảng thời gian xây dựng vùng giá trị đất đai)

-Bước 8: Phân tích các vùng giá đất và tổ hợp xây dựng hoàn chỉnh vùng giáđất và giá trị

+ Quản lý dữ liệu vùng giá trị:

Bước 9: Hoàn thiện CSDL đưa vào quản lý

1.5.2.2 Các bước trong quy trình tìm vùng giá trị đất đai theo phương pháp tổ hợp các vùng tác động

Về cơ bản từ bước 1 đến bước 9: Tuy nhiên điều kiện quan trọng để có thểthực hiện phương pháp và quy trình này là hệ thống dữ liệu phải hoàn chỉnh vàđồng bộ

Khi đó quy trình thực hiện tìm vùng giá trị theo giải pháp này như sau:

+ Tập hợp các dữ liệu cơ bản:

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si