THUYẾT MINH ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP KIẾN TRÚC KHU PHỨC HỢP CĂN HỘ NGHỈ DƯỠNG VEN BIỂN NHA TRANG NHA TRANG CONDOTEL bao gồm swot khu đất ở phường Vĩnh Hải, TP.Nha Trang và thuyết minh phương án thiết kế giúp hiểu hơn về đề tài căn hộ nghỉ dưỡng (condotel)
Trang 1NHA TRANG COMPLEX - Lê Trần Khánh Duyên
KHU PHỨC HỢP CĂN HỘ NGHỈ DƯỠNG NHA TRANG
THUYẾT MINH TỐT NGHIỆP
NHA TRANG COMPLEX
Trang 3NHA TRANG COMPLEX - Lê Trần Khánh Duyên
3
LỜI CẢM ƠN
Sau 8 năm học tập và rèn luyện tại trường Đại học Bách khoa TP.HCM, đồ án tốt nghiệp này
là một dấu ấn quan trọng đánh dấu việc một sinh viên đã hoàn thành nhiệm vụ của mình trên ghế giảng đường Đại học Trong phạm vi đồ án tốt nghiệp của mình, em đã cố gắng
để trình bày các phần việc thiết kế và thi công công trình: “KHU PHỨC HỢP CĂN HỘ NGHỈ DƯỠNG NHA TRANG” Với nội dung gồm 2 phần:
Phần 1: Kiến trúc (80%)
Phần 2: Cảnh quan (20%)
Em xin chân thành cảm ơn các thầy, cô Bộ môn Kiến trúc đã tận tình giảng dạy, truyền đạt những kiến thức quý giá của mình cho em cũng như các bạn sinh viên khác trong suốt những năm học qua Đặc biệt em xin cảm ơn sự tận tình hướng dẫn của thầy Trần Quốc Bằng Xin cảm ơn gia đình, bạn bè đã hỗ trợ nguồn tài liệu và động viên trong suốt thời gian qua để em có thể hoàn thành đồ án ngày hôm nay
Thông qua đồ án tốt nghiệp, em mong muốn có thể hệ thống hoá lại toàn bộ kiến thức
đã học vào công trình Do khả năng và thời gian hạn chế, đồ án tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những sai sót Em rất mong nhận được sự chỉ dạy và góp ý của các thầy cô cũng như của các bạn sinh viên khác để có thể thiết kế được các công trình hoàn thiện hơn sau này
TP.HCM, ngày 26 tháng 5 năm 2023
SINH VIÊN THỰC HIỆN
LÊ TRẦN KHÁNH DUYÊN
Trang 4M Ụ C
L Ụ C
Trang 5NHA TRANG COMPLEX - Lê Trần Khánh Duyên
5
I.1 Lý do chọn đề tài
I.2 Những khái niệm/ định nghĩa liên quan đến đề tài
I.3 Phạm vi nghiên cứu
I.4 Mục đích- mục tiêu thiết kế
I.5 Cấu trúc thuyết minh
II.1 Vị trí, quy mô thiết kế
II.2 Điều kiện tự nhiên
II.3 Điều kiện kinh tế - xã hội
II.4 Phân tích và đánh giá hiện trạng (SWOT)
III.1 Cơ sở thiết kế
III.1.1 Cơ sở pháp lý, lý luận
III.1.3 Cơ sở thực tiễn
III.2 Phương pháp nghiên cứu
III.3 Chỉ tiêu Kinh tế kỹ thuật
CHƯƠNG IV Định hướng và Nguyên tắc thiết kế
IV.1 Định hướng thiết kế
IV.2 Nguyên tắc thiết kế
V.1 Quy mô phục vụ
V.2 Cơ cấu sử dụng đất
V.3 Cơ cấu phân bổ diện tích
CHƯƠNG VI Thuyết minh thiết kế
VI.1 Thuyết minh thiết kế Kiến trúc
VI.5 Thuyết minh thiết kế cảnh quan
CHƯƠNG VII Kết luận
10
10111418
19
1919232525
26
2626
27
272728
29
2938
38
3838
40 41
Trang 6CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI
I.1 Lý do chọn đề tài
I.2 Những khái niệm/ định nghĩa liên quan đến đề tài
Việt Nam đang trong giai đoạn công nghiệp hóa hiện đại hóa, từ văn minh nông nghiệp chuyển sang văn minh công nghiệp Quá trình này cùng với việc bùng nổ dân số đã tạo
ra hàng loạt chung cư cao tầng Giữa bối cảnh thị trường chung cư bùng nổ, với tốc độ
đô thị hóa và phát triển như một thành phố thu nhỏ, hay là những tòa nhà hỗn độn, nhập nhằng chức năng sử dụng?
Khu vực thành phố Nha Trang vốn là một trung tâm du lịch đang phát triển nhờ cảnh quan thiên nhiên tươi đẹp, đã có những dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp, … Thành phố đã và đang thu hút một lượng lớn du khách trong và ngoài nước tham quan
du lịch Như vậy, một tổ hợp chung cư cao tầng phức hợp không chỉ giải quyết bài toán dân số mà còn góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - dịch vụ cho khu vực đô thị mới
Nhà ở là nhu cầu cơ bản và thiết yếu trong cuộc sống của con người, là nơi sinh hoạt, làm việc và tái tạo sức lao động, thể hiện chất lượng cuộc sống và văn hóa truyền thống của mỗi gia đình Có thể xem nhà ở là một trong những tiêu chí đánh giá sự phát triển văn hóa, xã hội và kinh tế trong một đất nước hay một khu vực, thể hiện trình độ tổ chức, quản lý của quốc gia hay khu vực đó Loại hình nhà ở chung cư du nhập vào Việt Nam
từ những thập niên 60-70 với mục đích ban đầu là các khu tập thể cho cán bộ viên chức
sử dụng cư trú là chính Dần về sau chung cư phát triển ngày càng đa dạng về cả hình thức lẫn không gian bên trong đáp ứng nhu cầu ở cho người dân đô thị Nhu cầu của con người về nhà ở không chỉ dừng lại ở cư trú mà còn nâng cao hơn về một không gian giải trí, thư giãn đa chức năng
Hiện nay, không riêng gì kiến trúc, cuộc sống đa năng, biến đổi linh hoạt đang là xu hướng của con người Nhà ở chung cư giờ đây không còn chức năng đơn thuần là ở
mà còn phải mang nhiều chức năng khác như kinh tế (chung cư thương mại), làm việc (chung cư văn phòng), khách sạn (chung cư nghỉ dưỡng) Ứng dụng và phát triển loại hình phức hợp chung cư đa chức năng có thể thay đổi không gian linh hoạt phù hợp với điều kiện kinh thế, văn hóa, xã hội của đất nước
Trang 7NHA TRANG COMPLEX - Lê Trần Khánh Duyên
7
Giới thiệu “condotel”:
a Condotel là từ được viết tắt của Condo & Hotel có ý nghĩa là Khách sạn căn hộ hay Căn
hộ khách sạn Đây là khái niệm rất phổ biến trên thị trường thế giới nhưng vẫn còn khá mới
mẻ tại Việt Nam Với việc mang lại những giá trị “kép”, condotel đang trở thành xu hướng đầu tư mới của bất động sản nghỉ dưỡng
b Cách thức hoạt động của Condotel: Là tổ hợp của 2 loại hình bất động sản nên
Con-dotel vừa có các hoạt động của một khách sạn, vừa có chức năng của một khu căn hộ
Cụ thể :
và các dịch vụ khách sạn khác như hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, hộp đêm, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín và dịch vụ phòng 24/24 Điểm khác của Condotel với khách sạn đó là Condotel cho phép khách mua hoàn toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê
đủ các tiện ích bếp, phòng khách, phòng ngủ,…với đầy đủ dụng cụ nấu nướng và cho
du khách có thể đi chợ và trải niệm phong cách sống như chính ngôi nhà của mình Tuy nhiên Condotel khác căn hộ thông thường ở chỗ nó cần phải có một đơn vị đứng
ra quản lý và điều hành các vấn đề về việc cho thuê lại và hoạt động hàng ngày của khách sạn
c Lợi ích tài chính tối đa:
Có 4 yếu tố chính tập trung khi mà bàn về lợi ích tài chính của việc sở hữu Condo Hotel
Mô hình dự án condotel đang trở thành xu hướng của bât động sản nghỉ dưỡng trên toàn thế giới bởi những lợi ích “kép” mà nó mang lại, bao gồm Đầu tư - nghỉ dưỡng - cho thuê
và trao đổi với các resort liên kết ở các quốc gia khác Sở hữu condotel, bạn không chỉ có những kỳ nghỉ tuyệt vời tại “ngôi nhà thứ 2” sang trọng, đẳng cấp mà nó còn mang lại cho bạn những khoản lợi nhuận ổn định và sinh lợi cao
d Người sở hữu condotel:
Thống kê hiện nay cho thấy những khách hàng thường xuyên và có nhu cầu sở hữu khách sạn căn hộ thường là 2 nhóm chính, đó là :
đích đầu tư để tăng lợi nhuận Với họ, điểm hấp dẫn của condotel là khả năng thu hồi vốn nhanh Việc bán sản phẩm Condotel giống như bán một căn hộ là có thể mang lại lợi nhuận ngay lập tức
nhóm khách hàng mua hoặc thuê Condotel để hưởng thụ cuộc sống, muốn tận hưởng
kỳ nghỉ dài cũng như muốn thể hiện đẳng cấp thượng lưu tại một ngôi nhà đầy đủ tiện nghi với chi phí vừa phải
Trang 8I.3 Phạm vi nghiên cứu
công cộng
vực đó
tham gia trực tiếp và gián tiếp vào công trình
I.4 Mục đích - mục tiêu thiết kế
1.4.1 Mục đích
Xây dựng công trình phù hợp các nghiên cứu ở đề cương LVTN
1.4.2 Mục tiêu
cùng các vấn đề về vị trí, địa điểm, quy hoạch, điều kiện tự nhiên và kinh tế khu vực ảnh hưởng đến kiến trúc chung cư phức hợp
động đến nhằm lựa chọn và áp dụng loại hình chung cư phức hợp phù hợp với hiện trạng thành phố Nha Trang
cao cấp vừa đem lại lợi ích kinh tế
Trang 9NHA TRANG COMPLEX - Lê Trần Khánh Duyên
9
I.5 Cấu trúc thuyết minh
Trang 10CHƯƠNG II TỔNG QUAN VỀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
II.1 Vị trí, quy mô thiết kế
Địa điểm: đường Nguyễn Cơ Thạch, gần đầu đường Phạm Văn Đồng, nằm trong khu đô thị Vĩnh Hòa, phường Vĩnh Hải, TP Nha Trang
- Tiếp giáp:
+ Đông - Đông Bắc giáp núi
+ Đông - Đông nam giáp bến du thuyền Ana Marina, vịnh Nha Trang, khách sạn La Luna+ Tây - Tây Bắc giáp khu dân cư
Khu vực thuộc phía rìa bắc của thành phố, khu dân cư thưa thớt
Hình 1 Vị trí khu đất
Hình 2 Hiện trạng khu đất (Nguồn: anamarina.com)
Trang 11NHA TRANG COMPLEX - Lê Trần Khánh Duyên
11
a Địa hình:
Địa hình Nha Trang khá phức tạp có độ cao trải dài từ 0 đến 900 m so với mặt nước biển được chia thành 3 vùng địa hình Vùng đồng bằng duyên hải và ven sông Cái có diện tích khoảng
từ 3 độ đến 15 độ chủ yếu nằm ở phía Tây và Đông Nam hoặc trên các đảo nhỏ, chiếm 36,24% diện tích, vùng núi có địa hình dốc trên 15 độ phân bố ở hai đầu Bắc-Nam thành phố, trên đảo Hòn Tre và một số đảo đá chiếm 31,43% diện tích toàn thành phố
Khu đất nghiên cứu nằm ở vị trí đặc biệt: tiếp giáp giữa đồi núi và bờ biển:
Hình 3 Địa hình xung quanh khu đất
(Nguồn: Google Map)
II.2 Điều kiện tự nhiên
Trang 12b Khí hậu
Nha Trang có khí hậu nhiệt đới xavan chịu ảnh hưởng của khí hậu đại dương Khí hậu Nha Trang tương đối ôn hòa, nhiệt độ trung bình năm là 26,3 độ C Có mùa đông ít lạnh và mùa mưa kéo dài Mùa mưa lệch về mùa đông bắt đầu từ tháng 9 và kết thúc vào tháng 12 dương lịch, lượng mưa chiếm gần 80% lượng mưa cả năm (1.025 mm) Khoảng 10 đến 20% số năm mùa mưa bắt đầu từ tháng 7, 8 và kết thúc sớm vào tháng 11 So với các tỉnh Duyên hải Nam Trung Bộ, Nha Trang là vùng có điều kiện khí hậu thời tiết khá thuận lợi để khai thác du lịch hầu như quanh năm Những đặc trưng chủ yếu của khí hậu Nha Trang là: nhiệt độ ôn hòa quanh năm (25 độ
C - 26 độ C), tổng tích ôn lớn (> 9.5000C), sự phân mùa khá rõ rệt (mùa mưa và mùa khô) và ít
bị ảnh hưởng của bão
Vịnh Nha Trang là vùng biển đẹp, sâu và kín gió
Bảng 1 Dữ liệu khí hậu của Nha Trang
Trang 13NHA TRANG COMPLEX - Lê Trần Khánh Duyên
13
Hình 4 Hướng gió, biểu kiến mặt trời của khu đất
Trang 14c Địa chất - thủy văn
Thành phố có nhiều sông suối tập trung ở 2 hệ thống sông chính là sông Cái Nha Trang và sông Quán Trường
Sông Cái Nha Trang (còn có tên gọi là sông Phú Lộc, sông Cù) có chiều dài 75 km, bắt nguồn
từ đỉnh Chư Tgo cao 1.475 m, chảy qua các huyện Khánh Vĩnh, Diên Khánh và thành phố Nha Trang rồi đổ ra biển ở Cửa Lớn (Đại Cù Huân) Đoạn hạ lưu thuộc địa phận Nha Trang có chiều dài khoảng 10 km Sông là nguồn cung cấp nước chủ yếu cho sản xuất công-nông nghiệp, du lịch-dịch vụ và sinh hoạt dân cư cho thành phố và các huyện lân cận
Sông Quán Trường (hay Quán Tường) là 1 hệ thống sông nhỏ có chiều dài khoảng 15 km, chảy qua địa phận các xã Vĩnh Trung, Vĩnh Hiệp, Vĩnh Thái, Phước Đồng và 3 phường Phước Long, Phước Hải, Vĩnh Trường rồi đổ ra Cửa Bé Sông chia thành hai nhánh: nhánh phía Đông (nhánh chính) có chiều dài 9 km và nhánh phía Tây (còn gọi là sông Tắc) dài 6 km
Thủy triều vùng biển Nha Trang thuộc dạng nhật triều không đều, biên độ trung bình lớn nhất từ 1,4 - 3,4 m Độ mặn biến thiên theo mùa từ 1 - 3,6%
d Sinh vật
Về mặt sinh thái, vịnh Nha Trang là một trong những hình mẫu tự nhiên hiếm có của hệ thống vũng, vịnh trên thế giới bởi nó có hầu hết các hệ sinh thái điển hình, quý hiếm của vùng biển nhiệt đới Đó là hệ sinh thái đất ngập nước, rạn san hô, rừng ngập mặn, thảm cỏ biển, hệ sinh thái cửa sông, hệ sinh thái đảo biển, hệ sinh thái bãi cát ven bờ Đặc biệt khu vực Hòn Mun của Vịnh Nha Trang có đa dạng sinh học cao nhất với 350 loài rạn san hô chiếm 40% san hô trên thế giới
II.3 Điều kiện kinh tế - xã hội
a Dân số và phân bổ dân cư
Trang 15NHA TRANG COMPLEX - Lê Trần Khánh Duyên
Mật độ dân số trung bình toàn thành phố là
tập trung chủ yếu ở các phường nội thành Khu vực trung tâm thành phố thuộc các phường Vạn Thắng, Vạn Thạnh, Phương Sài, Phước Tân, Phước Tiến, Tân Lập có mật độ
nhiên một số xã như Vĩnh Lương, Phước Đồng với địa hình chủ yếu là núi cao có mật độ dân
Khu đất nghiên cứu thuộc phía đông phường Vĩnh Hải, nơi có mật độ dân cư thấp
Hình 6 Mật độ phân bố dân cư ven biển
Trang 16c Hạ tầng kĩ thuật
Phú, thuận tiện di chuyển giữa các địa điểm du lịch ven biển của thành phố
condotel xuất hiện đầu tiên trong tầm mắt khi du khách đặt chân đến Nha Trang
Trang 17NHA TRANG COMPLEX - Lê Trần Khánh Duyên
17
d Tình hình phát triển kinh tế - xã hội
Tất cả những ưu thế điều kiện tự nhiên, vị trí địa lý, lịch sử văn hóa đã tạo cho Khánh Hòa vị trí địa quân sự khá đặc biệt về quốc phòng và an ninh, địa phương có tiềm năng rất lớn để phát
triển các lĩnh vực kinh tế - xã hội, nhất là phát triển dịch vụ, du lịch và kinh tế biển, tạo động
lực cho sự phát triển của khu vực Nam Trung bộ, Tây Nguyên và cả nước
Về kinh tế, Khánh Hòa là một trong những tỉnh có nền kinh tế phát triển nhanh và vững của Việt Nam với tốc độ tăng trưởng GDP của tỉnh là 11,55% Dịch vụ - du lịch chiếm 45% cơ cấu kinh tế, công nghiệp - xây dựng là 42%, còn nông - lâm - thủy sản chiếm 13% Khu vực nghiên cứu thuộc vùng có ngành dịch vụ - du lịch phát triển, là ngành kinh tế trọng điểm, tiêu biểu
Tuy nhiên, do ảnh hưởng của dịch Covid-19 trong hơn 2 năm qua, ngành dịch vụ du lịch đã chịu ảnh hưởng nặng nề gây ra tổn thất cho kinh tế địa phương Sau khi mở cửa đón khách du lịch trở lại, các cấp chính quyền và người dân đã và đang chung tay “hồi sinh” cho thành phố
Về xã hội, tỷ lệ tăng dân số thời kỳ 2006 - 2010 là 1,6 - 1,7%, thời kỳ 2011 - 2020 khoảng 1,4 - 1,5% Giải quyết việc làm, giảm tỷ lệ thất nghiệp ở thành thị xuống 4,2% vào năm 2010 và xuống dưới 4% vào năm 2020
Hình 8 Các condotel trong khu vực Hình 9 Hướng nhìn từ khu đất
Trang 18II.4 Phân tích và đánh giá hiện trạng
Nằm ở vùng biển đẹp, khí hậu
Trên địa bàn đang và sẽ có các dự án tương tự: cần phải tạo sự khác biệt và chất lượng vượt trội
Thiết kế phù hợp nhu cầu của
mô hình condotel, tạo điểm nhấn và hài hòa với cảnh quan khu vực
Tích hợp các tiện ích cho cư dân
Trang 19NHA TRANG COMPLEX - Lê Trần Khánh Duyên
19
III.1 Cơ sở thiết kế
III.1.1 Cơ sở pháp lý, lý luận
CHƯƠNG III Cơ sở và phương pháp THIẾT KẾ
III.1.1.a Tiêu chuẩn thiết kế Condotel, những vấn đề đặt ra?
Thời gian qua, do Việt Nam phát triển mạnh loại hình căn hộ khách sạn Condotel đang tạo ra những áp lực trong việc quản lý và bảo đảm tính bền vững và an toàn cho công trình Điều này cũng một phần xuất phát từ việc hệ thống tiêu chuẩn - quy chuẩn hiện hành chưa bắt kịp với thực tế thị trường dẫn đến thiếu thống nhất trong thiết kế - đầu tư xây dựng loại hình Condotel
GÂY KHÓ KHI ÁP DỤNG CÙNG LÚC NHIỀU TIÊU CHUẨN
Theo khảo sát hiện trạng hiện nay, chủ đầu tư và các đơn vị tư vấn thiết kế đang áp dụng cùng lúc ít nhất là 03 bộ tiêu chuẩn khi thực hiện công tác đầu tư xây dựng và tư vấn thiết kế công trình Condotel Cụ thể, qua đánh giá thực tế đến cuối năm 2017, các báo cáo của Hiệp hội BĐS Việt Nam đã chỉ rõ, tình trạng theo Quy chuẩn xây dựng (QCXD) và tiêu chuẩn Việt Nam (TCVN) trong thiết kế xây dựng công trình hiện còn thiếu các nội dung quy định cụ thể về quy hoạch, thiết kế công trình tòa nhà, căn hộ Condotel
Để thực hiện thiết kế thi công, đầu tư xây dựng, cấp phép quản lý công trình Condotel, trên thực tế các chủ đầu tư và thiết kế các dự án đang cùng lúc sử dụng “linh hoạt” ít nhất là 03 tiêu chuẩn là Tiêu chuẩn thiết kế khách sạn TCVN 4391:2015 (đối với khu vực không gian tiện ích) - Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở TCVN 4451:2012 (đối với khu vực không gian căn hộ) - Tiêu chuẩn thiết
kế chợ và công trình thương mại TCVN 9211 : 2012 (đối với khu vực dịch vụ) Rất nhiều chuyên gia đã nhấn mạnh việc không thể cùng lúc sử dụng “linh hoạt nhiều bộ tiêu chuẩn - quy chuẩn” trong cùng một công trình có quy mô diện tích và người sử dụng cao như Condotel bởi các tiềm ẩn gây nên một số vấn đề lớn trong thiết kế và cấp phép - đầu tư xây dựng công trình như:
trình Rất nhiều cơ quan quản lý cấp phép đầu tư xây dựng, các đơn vị tư vấn thiết kế và cả chủ đầu tư gặp lúng túng trong việc thống nhất chỉ tiêu dân số chính xác cho công trình bởi nguyên tắc hiện nay đang áp dụng cho công trình Condotel phổ biến là tính toán số dân theo nguyên tắc của nhà ở chung cư cao tầng nhưng cách tính lại thực hiện theo mô hình khách sạn dẫn đến số dân của dự án có khoảng cách lớn giữa tính toán cấp phép với thực
tế hiện trạng
dân số khi cấp phép đầu tư xây dựng với các dự án đầu tư xây dựng Condotel, trong khi đây
là những công trình - tổ hợp công trình quy mô cao tầng dẫn đến nhiều trường hợp khi đưa
dự án được cấp phép và vào hoạt động đã tạo thêm áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật
đô thị, nhất là các ảnh hưởng làm gia tăng thêm tình trạng ùn tắc giao thông trong các đô thị lớn, cũng như làm phá vỡ quy hoạch và cảnh quan đô thị
Trang 20
-Condotel nên các cơ quan quản lý nhà nước cũng còn gặp nhiều khó khăn, và phải “linh hoạt vận dụng” các quy định này trong thẩm tra, thẩm định dự án Condotel Điều này không chỉ gây nên những khó khăn trước mắt mà còn tiềm ẩn lâu dài các nguy cơ mất an toàn cho công trình nhất là đảm bảo các điều kiện thiết yếu cho sinh hoạt của cư dân, cũng như đảm bảo an toàn, thoát hiểm thoát nạn, PCCC trong quá trình khai thác sử dụng công trình sau này
loại hình Condotel cũng gây nên những khó khăn trong công tác thiết kế Trước tiên là đối với công tác quy hoạch xác định quy mô dân số, cơ cấu chức năng tổng thể của khu căn
hộ khách sạn
Hiện nay, do một số văn bản có hướng dẫn coi loại hình căn hộ khách sạn Condotel là “đất ở không hình thành đơn vị ở” là một khái niệm mới, hoàn toàn chưa có trong các văn bản quy định pháp luật như Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 Điều này cũng dẫn đến công tác quy hoạch khu căn hộ khách sạn dù có quy mô lớn nhưng chỉ tổ chức các hạ tầng kỹ thuật mà bỏ qua không tổ chức hầu hết các hệ thống công trình hạ tầng xã hội, trong khi khái niệm “Đơn vị ở”, theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam quy hoạch xây dựng số 01/2008 ban hành kèm Quyết định số 682/BXD-CSXD của Bộ Xây dựng quy định rõ “Khu ở phải bao gồm đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội như các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở như trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở; trạm y tế, chợ, trung tâm thể dục thể thao (TDTT), điểm sinh hoạt văn hóa và các trung tâm dịch vụ cấp đơn vị ở khác phục vụ cho nhu cầu thường xuyên của cộng đồng dân cư trong đơn vị ở…”; Chính vấn đề này đang tiềm ẩn tạo ra các nguy cơ lâu dài khi mà trong thời gian tới nếu cho phép căn hộ khách sạn là loại hình sở hữu và ở lâu dài như nhà ở chung cư cao tầng sẽ dẫn đến những bất cập về an sinh xã hội do thiếu trường học, trạm y tế…
Việc thiết kế xác định các quy mô căn hộ hiện nay cũng đang gặp những độ vênh giữa tiêu chuẩn thiết kế khách sạn và tiêu chuẩn thiết kế căn hộ chung cư cao tầng Tiêu chuẩn thiết kế khách sạn cho phép tổ chức căn hộ dưới 25m2, tuy nhiên định mức trên lại thấp hơn rất nhiều
so với tiêu chuẩn diện tích căn hộ Chính vì vậy, trong một số trường hợp, chủ đầu tư đã ép tư vấn thiết kế chia nhỏ căn hộ dạng Studio với cơ cấu như phòng khách sạn với diện tích chỉ từ
Các tòa nhà phức hợp có phần Condotel nằm trong tổ hợp chung cư cao tầng cũng đã xuất hiện, đặc biệt tại Hà Nội và TPHCM Tuy nhiên, các quy định hiện nay lại chưa quy định rõ cách thiết kế tổ chức không gian chung riêng trong tổ hợp công trình
Với một thiết kế “lai” nhưng tổ chức khu vực căn hộ có cơ cấu như một căn hộ chung cư với các loại căn hộ từ 01 - 03 phòng ngủ, căn hộ Duplex, căn hộ Penthouse đa dạng sẽ gây khó khăn trong một thiết kế thống nhất về hệ thống không gian tiện ích, hệ thống cơ điện (thông tin liên lạc, truyền hình cab, báo cháy, chữa cháy…) theo đúng tiêu chuẩn thiết kế căn hộ chung
cư trong một tòa nhà Sự “linh hoạt” trong vận dụng hệ thống QCXD và TCVN cũng dẫn đến thiết kế tổ chức các căn hộ không thống nhất (vì có thể coi như một phòng khách sạn hoặc