Đáp án 11 bài tập tình huống môn SL40 Kỹ năng tư vấn trong lĩnh vực đất đai EHOU

Bộ đáp án 11 bài tập tình huống môn SL40 Kỹ năng tư vấn trong lĩnh vực đất đai phục vụ cho học Đại học trực tuyến ngành Luật, Luật kinh tế của các trường Đại học Mở (EHOU), Đại học Thái Nguyên (TNU). Đáp án đầy đủ và chính xác nhất.

BÀI TẬP 1

1 Vụ việc: Ông A đứng tên chủ sử dụng 500m2 đất từ năm 1970 Khu đất này có nguồn

gốc là đất nông nghiệp, ông A mua của ông B năm 1968 ( có xác nhận của UBND xã H ) Năm

1990, ông A xây dựng nhà ở trên khu đất này Nay, UBND huyện X ra quyết định thu hồi100m2 đất của hộ ông A để làm đường; tuy nhiên, ông A chỉ được bồi thường theo giá đấtnông nghiệp, với lý do khu đất này chưa có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyềncho phép chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất ở Ông A không đồng ývới việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp, với lý do, khu đất này gia đình ông đã sử dụng đểlàm nhà ở từ năm 1990 và đã nộp thuế nhà đất từ đó đến nay

2 Giải quyết vụ việc

2.1 Việc bồi thường diện tích đất thu hồi của gia đình ông A theo giá đất nông nghiệp đúng hay sai? Vì sao? Văn bản pháp luật nào quy định về vấn đề này?

Việc UBND xã X bồi thường cho ông A theo giá đất nông nghiệp là sai

Bởi vì: Ông A là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất vì đã được ông B chuyển nhượngquyền sử dụng đất và được UBND xã xác nhận Ông A đứng tên chủ sở hữu mảnh đất vào năm

1970 nên ông A thuộc diện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo điểm d khoản 1điều 100 Luật Đất đai 2013:

“1 Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng

10 năm 1993”

Theo đó, ông A đã đáp ứng đủ các điều kiện:

Sử dụng đất ổn định lâu dài: ông A đã xây nhà và sử dụng với mục đích làm đất ở liên tục

kể từ thời điểm năm 1990 đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩmquyền – hoàn toàn đúng với quy định tại khoản 1 điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ông A cóquyền yêu cầu UBND cấp xã chứng nhận việc sử dụng đất ổn định lâu dài

UBND xã xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất: thực tế thấy rằng đất không có tranhchấp

Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố

Văn bản pháp luật quy định: theo điều 100 Luật Đất đai 2013

Như vậy, ông A thuộc diện được cấp giấy chứng nhận với mục đích sử dụng đất là đất ởtrên thửa đất 500m2 Thực tế, ông A đã nộp thuế nhà đất từ năm 1990, nghĩa là đã thực hiệnnghĩa vụ tài chính đối với nhà nước

Kết luận: Căn cứ vào những lý do và các cơ sở pháp lý trên, việc UBND huyện X bồithường cho ông A theo giá đất nông nghiệp là sai

2.2 Trong trường hợp ông A không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của UBND Huyện X thì ông sẽ đề nghị cơ quan nhà nước nào có thẩm quyền giải quyết vụ việc này? Vì sao?

Theo quy định tại điều 204 Luật Đất đai 2013 về “Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đấtđai:

- Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyềnkhiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai

- Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đấtđai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiệnquyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về

tố tụng hành chính.”

Và điều 17 Luật Khiếu nại 2011 về “Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã,phường, thị trấn và Thủ trưởng cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phốthuộc tỉnh:

Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã); Thủ trưởng

cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh (sau đây gọichung là cấp huyện) có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành chính,hành vi hành chính của mình, của người có trách nhiệm do mình quản lý trực tiếp.”

Theo khoản 1 điều 29 Luật Tố tụng Hành chính 2010 quy định: “Thẩm quyền của Toà ánnhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh: Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thànhphố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Toà án cấp huyện) giải quyết theo thủ tục sơ thẩm nhữngkhiếu kiện sau đây: Khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhànước từ cấp huyện trở xuống trên cùng phạm vi địa giới hành chính với Toà án hoặc của người

có thẩm quyền trong cơ quan nhà nước đó”Như vậy, nếu ông A không đồng ý với quyết địnhgiải quyết khiếu nại của UBND Huyện X, ông có thể chọn 1 trong 2 cách sau:

- Gửi đơn khiếu nại tới Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã hoặc Thủ trưởng cơ quan thuộc Ủyban nhân dân huyện X

- Gửi đơn khiếu kiện tới Toà án nhân dân huyện X

2.3 Nội dung đơn khởi kiện

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

-Huyện , ngày , tháng , năm

ĐƠN KHIẾU NẠI

(v/v UBND huyện X ra quyết định đền bù 100m2 đấtcủa hộ gia đình ông Nguyễn Văn A theo giá đất nông nghiệp)

Kính gửi: Chủ tịch ủy ban nhân dân huyện X

Người khiếu nại: Nguyễn Văn A (chủ hộ gia đình … )

CMND số ngày cấp nơi cấp

Hộ khẩu thường trú và nơi ở hiện nay tại:

Tôi làm đơn này để khiếu nại quyết định hành chính số của UBND huyện X về việc chỉđền bù cho 100m2 đất nhà tôi theo giá đất nông nghiệp.

Tóm tắt vụ việc: Tôi là chủ sở hữu 500m2 đất từ năm 1970 Khu đất này có nguồn gốc làđất nông nghiệp, tôi mua của B Năm 1968 (có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã H) Năm

1990, tôi làm nhà ở trên khu đất này Nay, UBND huyện X ra quyết định thu hồi 100m2 đấtcủa hộ gia đình tôi làm đường Tôi chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp, với lý do khuđất này chưa có quyết định của cơ quan nhà nước có thảm quyền cho phép chuyển đổi mụcđích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất ở Tôi không đồng ý với quyết định này vì tôi đã sửdụng khu đất này làm nhà ở từ năm 1990 và đã nộp thuế theo quy định

Lý do khiếu nại và yêu cầu giải quyết: Theo tôi, việc làm này của UBND huyện X là chưathỏa đáng, chưa đúng quy định của pháp luật, do vậy tôi viết đơn khiếu nại này lên Chủ tịchUBND có thẩm quyền yêu cầu giải quyết nhằm đòi lại quyền lợi chính đáng cho mình Yêu cầuxem xét thu hồi và huỷ quyết định hành chính của của UBND huyện X và bồi thường cho tôitheo giá đất ở

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người làm đơn

2.4 Hộ ông A có được giao đất tái định cư không? Vì sao?

Theo “Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất” tại điều 74 Luật Đất đai:

“Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thuhồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loạiđất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”

Và theo điều 79 Luật Đất đai và điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồithường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: “Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phầndiện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dâncấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thịtrấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư”

Như vậy, nếu gia đình ông A sau khi bị thu hồi đất mà đáp ứng đủ các điều kiện sau thìđược giao đất tái định cư:

- Phần đất còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện để ở

- Hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã

3 Vụ việc này cần được giải quyết như thế nào theo đúng quy định của pháp luật hiện hành?

Như đã giải thích ở trên, căn cứ vào Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quyđịnh chi tiết một số điều của luật Đất đai, Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, ông A mua đất từ năm 1968, đã xây nhà và nộpthuế nhà đất từ năm 1990 đến này nên việc UBND huyện X thu hồi mà chỉ đền bù cho ông theogiá đất nông nghiệp là không đúng

Như vậy, nên giải quyết vụ việc theo hướng sau:

- UBND huyện X bồi thường cho ông A 100m2 đất thu hồi theo giá đất ở

- Trường hợp đất còn lại không đủ điều kiện để ở, gia đình không còn đất ở, nhà ở nàokhác trong địa bàn xã thì được giao đất ở, đất tái định cư Trường hợp không có nhu cầu bồithường bằng đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng tiền (điểm a, khoản 1, điều 79 Luật Đất đai

và điểm a khoản 1 điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP)

- Trường hợp đất còn lại đủ điều kiện để ở hoặc đất còn lại không đủ điều kiện để ở mà hộgia đình còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, nơi có đất ở thu hồi thì bồi thường bằng tiền.Nếu địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét bồi thường bằng đất ở (điểm b,khoản 1, điều 79 Luật Đất đai và điểm b, khoản 1, điều 6, Nghị định 47/2014/NĐ-CP)

BÀI TẬP 2

1 Vụ việc: Ngày 20/9/2016, ông Nguyễn Văn H đến Công ty tư vấn Luật Hùng Linh ký

hợp đồng tư vấn dịch vụ pháp lý với nội dung sau đây: Ông có nhu cầu làm thủ tục sang têndiện tích đất 300m2 và ngôi nhà 03 tầng của bố mẹ sang tên cho ông Ông Nguyễn Văn H nóirằng: Đất và nhà này có nguồn gốc bố mẹ ông H sinh sống trên đất ông cha để lại từ năm 1976

Bố mẹ ông H mất năm 2002 không để lại di chúc Ông H ở cùng bố mẹ từ lúc sinh ra cho đếnkhi bố mẹ ông H mất và hiện nay anh vẫn ở trên đất đó Ông H rất mong muốn chuyên gia tưvấn pháp luật của công ty tư vấn luật Hùng Linh tư vấn cho ông H chuẩn bị hồ sơ pháp lý vàhướng dẫn ông H quy trình, thủ tục hành chính để ông H được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà

2 Giải quyết vụ việc

2.1 Những vấn đề pháp lý cần làm rõ trong vụ việc nêu trên là gì? Giải thích rõ cho ông H biết rõ mục đích của từng vấn đề pháp lý cần làm rõ trong vụ việc này?

Thứ nhất, về nguồn gốc của mảnh đất; mảnh đất của gia đình ông H đã có giấy

tờ về quyền sử đất hay chưa? Khoản 1,2 Điều 100 Luật đất đai 2013 có quy định: “CấpGiấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtcho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đâythì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơquan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Namdân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhànước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thờiđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địachính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trướcngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản

1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sửdụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thihành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đókhông có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”

Trong trường hợp mảnh đất của gia đình ông H chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất; thì

để đáp ứng điều kiện được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, sở hữu nhà thì phải đáp ứng điềukiện quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013: “Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành màkhông có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương

và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điềukiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được

Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranhchấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 củaLuật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không viphạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranhchấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xâydựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi

đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất

3 Chính phủ quy định chi tiết Điều này”

Thứ hai, về điều kiện thừa kế Cần xem xét xem ông H có thuộc trường hợp bị tước quyềnthừa kế, hay trong hàng thừa kế còn có người được hưởng thừa kế hay không?

Khoản 1 Điều 643 BLDS 2005 quy định về các trường hợp người được quyền hưởng disản như sau:

“Những người sau đây không được quyền hưởng di sản: a) Người bị kết án về hành vi cố

ý xâm phạm tính mạng, sức khoẻ hoặc về hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người đểlại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân phẩm của người đó;

b) Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để lại di sản;

c) Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác nhằm hưởngmột phần hoặc toàn bộ phần di sản mà người thừa kế đó có quyền hưởng;

d) Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong việc lập dichúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, hủy di chúc nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ disản trái với ý chí của người để lại di sản” Bên cạnh đó trong trường hợp cha mẹ của ông H có

để lại di chúc hợp pháp; trong đó có để lại quyền thừa kế mảnh đất và nhà cho một người kháctrong hàng thừa kế, hoặc nếu tồn tại một đối tượng khác cũng thuộc trường hợp thừa kế theopháp luật; thì ông H sẽ không thể đủ điều kiện là người thừa kế toàn bộ mảnh đất và căn nhà

mà cha mẹ ông để lại Việc xác định điều kiện thừa kế cũng là một căn cứ pháp lý để xác địnhxem ông H có thể tiến hành thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà hay không?

Thứ ba, cần xác định xem mảnh đất đó có thuộc trường hợp đang bị tranh chấp hay đã có

đủ điều kiện để sử dụng đất; do Uỷ ban nhân dân (UBND) phường (xã, thị trấn) xác nhận Đểthực hiện thủ tục xác nhận mảnh đất không có tranh chấp, ông H cần thực hiện các thủ tục nhưsau theo quy định của pháp luật: Nộp hồ sơ tại UBND phường (xã, thị trấn) để yêu cầu xácnhận đất không có tranh chấp

Hồ sơ bao gồm:

• Đơn xin xác nhận đất không có tranh chấp

• Một trong số các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất

• Văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Bản sao CMND có chứng thực

Công chức tiếp nhận và kiểm tra nội dung, tính hợp pháp của hồ sơ:

• Trường hợp hồ sơ hợp lệ: viết giấy hẹn

• Trường hợp hồ sơ không hợp lệ: hướng dẫn cá nhân hoàn thiện đúng quy

trình

Công chức chuyển hồ sơ đến người có thẩm quyền giải quyết và trả kết quả theo giấy hẹn

Cá nhận nhận kết quả tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả

Đây là một căn cứ quan trọng để xác định xem ông H có thể thực hiện thủ tục xin cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà Trong trường hợp đất của gia đình ông H đangthuộc diện tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền có quyền từ chối việc thực hiện thủ tục cấp giấychứng nhận cho ông H

2 Hãy tư vấn và hướng dẫn ông H chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và quy trình, thủ tục trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bản photocopy sổ hộ khẩu,CMND Đối với người Việt Nam định cư tại nước ngoài phải có bản sao chứng minh thuộc đốitượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều

66, 67 nghị định 71/2010/NĐ-CP Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có).Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừtrường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xâydựng) Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ và giấy chứng nhận (nếu có) Bản sao các giấy tờ liên quanđến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có) Tờ khainộp lệ phí trước bạ nhà, đất Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ(đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ)

Hồ sơ được nộp tại UBND phường (xã, thị trấn) nơi có đất UBND phường (xã, thị trấn)nơi có đất xem xét nguồn gốc đất; nhà ở và công trình trên đất xác nhận vào đơn đề nghị cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, niêmyết công khai tại trụ sở UBND trong thời gian 15 ngày Sau đó UBND phường (xã, thị trấn) nơi

có đất lập tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND quận, huyện (Qua văn phòng đăng kí quyền sửdụng đất cấp huyện) đề nghị cấp giấy chứng nhận

Để ông H có thể hiểu rõ hơn về quy trình, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đốivới tài sản gắn liền với đất:

1 Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký

2 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nướcngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủyban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khaiđăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 củaNghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụngđất, sự phù hợp với quy hoạch Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiệntrạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quyđịnh tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền

sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộchay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt;xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cáchpháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm aKhoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiệntrích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đấtnộp (nếu có);

c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp,nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi cóđất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh vềnội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

3 Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng kýđất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quảtheo quy định tại Khoản 2 Điều này;

b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địachính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặckiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôngiáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện

dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xâydựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ; d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trườnghợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản

có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửiphiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó Trong thời hạn không quá 05ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lờibằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;

e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở

dữ liệu đất đai (nếu có);

g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xácđịnh và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa

vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tàinguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtcho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhândân cấp xã để trao cho người được cấp

4 Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Trường hợp thuê đất thì trình Ủy bannhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan

có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định củapháp luật.

b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai

5 Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay

có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tàinguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điềunày”

Trên đây là cách thức chuẩn bị hồ sơ và trình tự, thủ tục trước các cơ quan nhà nước cóthẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong tình huống của ông H

BÀI TẬP 3

1 Vụ việc: Bà C hiện ở trên mảnh đất 120m2 Hiện diện tích đất này đang có tranh chấp

về ranh giới sử dụng với hộ bà N sử dụng đất liền kề Do tuổi già, bà C làm giấy ủy quyền choông H là người bà con họ hàng xa thay mặt mình giải quyết việc tranh chấp ranh giới sử dụngđất với bà N Năm 2007, bà C không để lại di chúc Ông H làm đơn gửi UBND xã X đề nghịđược đứng tên chủ sử dụng mảnh đất này UBND xã X không đồng ý và ra quyết định thu hồimảnh đất của bà C với lý do bà không có người thừa kế Ông H không đồng ý với quyết địnhthu hồi đất này đã viết đơn khiếu nại gửi Chủ tịch UBND huyện

2 Giải quyết vụ việc

2.1 Các kỹ năng cần dùng để tư vấn cho ông H hiểu được việc làm của mình là đúng hay sai

Việc tư vấn cho ông H hiểu được việc làm của mình là đúng hay sai Trước hết, cũng nhưcác hoạt động tư vấn pháp luật khác nói chung, người tư vấn cần có những kỹ năng:

- Tiếp xúc khách hàng, tìm hiểu yêu cầu tư vấn Muốn biết được vụ việc mà ông H yêucầu thì không thể nào bỏ qua giai đoạn này Mục đích của giai đoạn này chính là nắm bắt đượccâu chuyện và biết được khách hàng đang mong muốn điều gì Để đảm bảo cho hiệu quả củabuổi tiếp xúc khách hàng thì các kỹ năng như: Kỹ năng lắng nghe, kỹ năng giao tiếp, kỹ năngghi chép, kỹ năng diễn giải và tổng hợp vấn đề, kỹ năng đặt câu hỏi và tìm hiều vấn đề cầnđược luật sư chú trọng

Đối với kỹ năng tiếp xúc với khách hàng, ta cần chú ý: cần tỏ thái độ lịch sự chào hỏi,giới thiệu thông tin cơ bản như tên tuổi của mình, cũng như tên văn phòng luật sư của mình,gợi ý xem có thể giúp gì được cho người tư vấn Luật sư có thể giới thiệu ngắn gọn về lai lịchcủa bản thân, văn phòng luật mà luật sư đang làm việc cũng như tạo niềm tin nơi khách hàngbằng những câu nói mang tính bảo vệ giúp đỡ, thể hiện sự uy tín nhất định trong lòng của

khách hàng Đồng thời phải nắm bắt được nhu cầu của khách hàng cần gì, muốn gì từ đó xácđịnh được vấn đề pháp lý và đưa ra hướng giải quyết đúng đắn nhất Những kỹ năng này khôngchỉ ảnh hưởng đến cảm nhận của khách hàng về sự tôn trọng của Luật sư với những khó khăn

mà khách hàng đang phải đối mặt mà còn ảnh hưởng đến việc ghi nhận, khai thác, tổng hợp cácthông tin Luật sư thu được để sử dụng cho quá trình tư vấn tiếp theo

- Xác định vấn đề pháp lý: Thực chất của việc xác định vấn đề pháp lý của vụ việc là việcnghiên cứu kỹ lưỡng và thấu đáo hồ sơ của khách hàng và tìm ra vấn đề mấu chốt để giải quyết.Tuy trong giai đoạn tìm hiểu yêu cầu của khách hàng đã nắm bắt được sự việc và đánh giá sơ

bộ về hướng giải quyết hồ sơ nhưng việc nghiên cứu kỹ lưỡng cũng vô cùng cần thiết để có thểđặt ra được những chuỗi câu hỏi pháp lý có tính liên kết với nhau Vấn đề pháp lý của hồ sơthường là câu hỏi pháp lý mà câu trả lời sẽ giúp giải đáp được nguyện vọng của khách hàng

- Xác định luật áp dụng: Để tìm ra câu trả lời cho những câu hỏi pháp lý cần dựa trên cơ

sở những quy định của luật pháp Vì vậy, luật sư cần tra cứu các văn bản có liên quan đến tìnhhuống của khách hàng

Chính sách đất đai của Nhà nước ta luôn có sự thay đổi qua các thời kỳ, chính vì vậy, khi

tư vấn pháp luật về quyền sử dụng đất phải căn cứ vào thời điểm của vụ việc xảy ra vào thờigian nào để có thể áp dụng các quy định của pháp luật đất đai ở thời điểm đó để trả lời chokhách hàng Mặt khác, nhiều vấn đề đất đai do lịch sử để lại, nên người tư vấn phải nghiên cứu

kỹ các chứng cứ do khách hàng cung cấp và các tài liệu khác để tìm ra bản chất của vụ việc

- Trả lời tư vấn: Mô tả giải pháp: Điều quan trọng khi tìm kiếm giải pháp đó là đánh giáchúng dưới góc độ pháp lý và thực tiễn về khả năng có thể xảy ra Dự đoán hậu quả ngắn hạn

và dài hạn của từng giải pháp, đối chiếu với mong muốn của khách hàng

Định hướng cho khách hàng: Nhiệm vụ của luật sư là định hướng và thuyết phục kháchhàng lựa chọn giải pháp Luật sư cần giải thích cho khách hàng bằng ngôn ngữ đơn giản dễhiểu về những khía cạnh pháp lý phức tạp của hồ sơ

Lựa chọn chiến thuật: Sau khi lựa chọn được giải pháp, luật sư cũng cần làm rõ với kháchhàng cách thức tiến hành giải pháp đó, các chiến thuật có thể được áp dụng Việc ông H khôngđồng ý với quyết định thu hồi đất và viết đơn khiếu nại Chủ tịch UBND huyện là trường hợpkhiếu kiện hành chính trong lĩnh vực đất đai Vì vậy khi tư vấn cho ông H, ngoài những kỹnăng cần thiết của hoạt động tư vấn pháp luật nói chung kể trên thì người tư vấn còn cần những

kỹ năng đặc thù sau đây:

- Phân loại các vụ việc mà khách hàng yêu cầu tư vấn Trên thực tế, nhu cầu tư vấn vềkhiếu kiện hành chính trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai của khách hàng rất đa dạng

Vì vậy, khi gặp gỡ tiếp xúc khách hàng, luật sư cần hỏi và nắm bắt được yêu cầu của kháchhàng Họ cần tư vấn về lĩnh vực gì? Sau đó luật sư cần nhanh chóng phân loại các yêu cầu tưvấn của khách hàng Điều này giúp luật sư tìm ra được những quy định thích hợp để trả lời chocâu hỏi mà khách hàng yêu cầu

Trên thực tế, có thể phân thành hai nhóm việc chủ yếu:

+ Tư vấn khiếu kiện các quyết định hành chính, hành vi hành chính liên quan đến quản lýhành chính nhà nước về đất đai

+ Tư vấn về trình tự, thủ tục khiếu kiện đối với các tranh chấp quyền sử dụng đất, cáckhiếu kiện đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất.

- Lựa chọn các văn bản pháp luật thích hợp để trả lời các yêu cầu của khách hàng Sau khinắm bắt và phân loại các yêu cầu của khách hàng thì dựa trên cơ sở phân loại Người luật sư sẽlựa chọn và tìm kiếm các văn bản pháp luật thích hợp để trả lời

2.2 Nội dung cụ thể các bước tư vấn pháp luật đất đai cho ông H trong vụ việc này Bước 1: Tiếp xúc khách hàng, tìm hiểu yêu cầu tư vấn

Trong tình huống này, lần đầu tiên tiếp xúc với ông H về vụ việc nêu trên thì người tư vấncần trao đổi với ông H một số nội dung nhất định như sau:

- Quy trình trao đổi và giới hạn về mặt thời gian: Luật sư tư vấn trao đổi với ông H để đithẳng vào vấn đề cần giải quyết, không đi vào các vấn đề ngoài lề và không kéo dài quá lâu

- Luật sư tư vấn nắm được nội dung chủ yếu của vụ việc và phạm vi yêu cầu của ông H:

Là cơ sở cho luật sư tính phí dịch vụ và dự kiến các bước làm việc tiếp theo

- Cung cấp với ông H nghĩa vụ bảo mật thông tin của luật sư: Đây là nghĩa vụ của mỗivăn phòng đối với khách hàng của mình, thể hiện thái độ chuyên nghiệp và tôn trọng kháchhàng

- Cung cấp cho ông H các danh mục văn bản pháp lý điều chỉnh vụ việc cần giải quyết đểông có thể tham khảo

- Luật sư tư vấn đưa cho ông H biểu phí dịch vụ và có thể là hợp đồng dịch vụ pháp lý đểkhách hàng tham khảo

- Cung cấp cho ông H sơ bộ các phương án giải quyết vụ việc để ông xác định phạm viyêu cầu nếu vụ việc có nhiều phương án giải quyết

- Thống nhất cách thức làm việc và phương thức liên lạc cho các lần tiếp theo và hẹn thờigian làm việc lần sau

- Cuối cùng là luật sư tư vấn không được cam kết chắc chắn kết quả cuối cùng của vụ việc

để từ đó khách hàng kí hợp đồng dịch vụ với mình

Bước 2: Nghiên cứu và thu thập hồ sơ tài liệu

Trong trường hợp này, nhằm tránh đưa ra một kết luận sai lầm, luật sư cần có sự đọc,nghiên cứu kĩ hồ sơ của khách hàng là ông H Theo đó sẽ sắp xếp tài liệu theo trật tự thời gian

để tiện theo dõi mạch sự việc cũng như đọc kĩ tài liệu, ghi chép nội dung chính của vụ việc vàgiữ thái độ khách quan đối với những tình tiết này Không nên nhìn ngay vào chi tiết, khôngnên tìm ngay vào giải pháp mà phải nhìn tổng thể để tìm ra điểm cốt lõi của vụ việc xoay quanh

3 vấn đề quan hệ - tư cách – đối tượng, sau đó mới chú ý đến mốc thời gian, địa điểm, con số,

sự kiện Sau đó, Luật sư tư vấn cũng cần yêu cầu ông H cung cấp những hồ sơ, tài liệu cầnthiết

Bước 3: Xác định vấn đề pháp lý

Trong tình huống này, vấn đề pháp lý mấu chốt là liệu rằng ông H viết đơn khiếu nại gửiChủ tịch UBND huyện là đúng hay không Muốn trả lời cho câu hỏi này thì cần phải xác địnhhai vấn đề sau: Thứ nhất, ông H có được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất này hay không? Thứ

hai, ông H gửi đơn khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện là có đúng nơi giải quyếtkhông?

Bước 4: Xác định nguồn luật áp dụng

+Luật Đất đai năm 2003: Sử dụng luật Đất đai năm 2003 để áp dụng cho vụ việc này vìthời điểm xảy ra tranh chấp thì sử dụng luật có hiệu lực lúc xảy ra tranh chấp

+ Luật khiếu nại, tố cáo 2011

+ Bộ luật Dân sự 2005 (Vì liên quan đến vấn đề đại diện theo ủy quyền)

Bước 5: Phân tích vụ việc và đưa ra phương án tư vấn cho khách hàng

Thứ nhất, ông H có được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất hay không? Trước hết có thểthấy rằng ông H không được đứng tên chủ sử dụng mảnh

đất này Bởi những lý do sau:

- Một là, Ông H tham gia tranh chấp với bà N với tư cách là người đại diện được ủyquyền của bà C nên về nguyên tắc ông chỉ có quyền, nghĩa vụ giải quyết các công việc trongtranh chấp đó mà không có quyền định đoạt tài sản của bà C là quyền sử dụng mảnh đất 120 m

2 Hơn nữa, sau khi bà C chết, tư cách đại diện của ông H cũng sẽ mất theo quy định tại Điểm ckhoản 2 điều 147 Bộ luật dân sự 2005 về các trường hợp chấm dứt đại diện của cá nhân: “c.Người ủy quyền hoặc người được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân

sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết.” Vậy khi bà C chết đi thì tưcách đại diện của ông H đã chấm dứt

- Hai là, nếu ông H cũng không thể đứng tên người sử dụng mảnh đất đó với vai trò làngười thừa kế của bà C Bởi lẽ bà C chết không để lại di chúc nên tài sản của bà sẽ được chiatheo pháp luật Tức là sẽ được chia theo các hàng thừ kế theo Khoản 1 điều 676 Bộ luật dân sự

2005 Tuy nhiên, ông H là người họ hàng xa không nằm trong hàng thừa kế nào Mặt khác bà Clại không có người thừa kế ( do UBND xã xác nhận) nên mảnh đất đó đương nhiên sẽ bị nhànước thu hồi theo khoản 7 Điều 38 luật đất đai 2003 về các trường hợp thu hồi đất: “Cá nhân sửdụng đất chết mà không có người thừa kế” Vậy, ông H không thể đứng tên chủ sử dụng chomảnh đất 120 m 2 của bà C để lại

Thứ hai, ông H gửi đơn khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện là có đúng nơigiải quyết không?

Vì không đồng ý với quyết định thu hồi đất của UBND xã X nên ông H đã viết đơn khiếunại đến chủ tịch UBND huyện, việc làm này là sai Có thể thấy, về mục đích khiếu nại, dễ dàng

có thể thấy việc viết đơn khiếu nại của ông H đến chủ tịch UBND huyện là vì ông nhận thấyquyết định thu hồi đất của UBND xã X là không đúng, trái pháp luật và xâm phạm đến lợi íchhợp pháp của ông, có thể ông H biết việc làm của UBND xã X là vượt quá quyền hạn và ôngcho rằng ông phải được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của bà C, như vậy mục đích của ông

H là đúng với việc viết đơn khiếu nại Tuy nhiên, cái sai ở đây là ông H gửi không đúng nơi cóthẩm quyền giải quyết Điều 17 Luật Khiếu nại 2011 quy định như sau: “Chủ tịch Ủy ban nhândân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã); Thủ trưởng cơ quan thuộc Ủy ban nhândân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện) có thẩmquyền giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của mình,

của người có trách nhiệm do mình quản lý trực tiếp” Vì vậy, ông H sẽ phải gửi đơn khiếu nạiđến chủ tịch UBND xã X chứ không phải là Chủ tịch UBND huyện.

Vậy hướng giải quyết cần tư vấn cho ông H là gì? Điều mà luật sư cần chú trọng quantâm ở đây đó là không phải giải quyết toàn bộ vụ việc trên như thế nào Mà với việc kháchhàng tìm đến mình yêu cầu tư vấn về vấn đề gửi đơn khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dânhuyện như vậy Khách hàng sẽ có thể đạt được mong muốn của khách hàng hay không? Cócách nào để khách hàng được giải quyết tốt nhất vấn đề Như vậy, luật sư cần có cái nhìn tổngquát về vụ việc để đánh giá và đưa ra phương hướng cho khách hàng Có thể thấy, ông H gửiđơn khiếu nại vì cho rằng mình là người có thể đứng tên chủ sử dụng mảnh đất 120 m 2 của bà

C Tuy nhiên chủ tịch UBND xã X lại ra quyết định thu hồi, ông cho rằng là đã xâm phạm đếnquyền, lợi ích hợp pháp của mình Nhưng như đã phân tích ở trên về lý do ông H không phải làngười đứng tên sử dụng mảnh đất, cho dù ông H có gửi đơn khiếu nại đến đúng nơi có thẩmquyền giải quyết khiếu nại là Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã thì cuối cùng ông H cũng không thểhưởng các quyền lợi từ mảnh đất 120m2 đó được Vì vậy, quan điểm của luật sư sẽ tư vấn choông H không tiếp tục khiếu nại nữa Để không mất thêm những chi phí tiền của và bỏ thêmcông sức cho vấn đề mà mình biết chắc là không mang lại kết quả như mong muốn

BÀI TẬP 4

1 Vụ việc: Tùng John là một Việt kiều định cư ở Mỹ từ năm 1998 nhưng vẫn còn một

người chị gái sống tại thành phố Hồ Chí Minh Sau 12 lần về thăm Việt Nam và tìm hiểu thìTùng John biết được chính sách của Nhà nước Việt Nam cho Việt kiểu mua nhà ở gắn liền vớiquyền sử dụng đất ở Việt Nam Tùng John quyết định mua nhà ở thành phố Hồ Chí Minh vàđến Văn phòng Luật sư Công Lý để nhờ tư vấn pháp luật Với tư cách là luật sư công tác tạiVăn phòng Luật sư Công Lý và được giao nhiệm vụ tư vấn, Anh (Chị) hãy cho biết:

1 Khi tiếp xúc, gặp gỡ với Tùng John, Anh (Chị) cần phải làm những việc gì? Vì sao?

2 Để giải quyết yêu cầu của khách hàng, Anh (Chị) phải sử dụng những kỹ năng cụ thểnào khi tư vấn pháp luật đất đai?

2 Giải quyết vụ việc

2.1 Khi tiếp xúc, gặp gỡ Tùng John, Anh (Chị) cần phải làm những việc gì?

Tiếp xúc với khách hàng và tìm hiểu yêu cầu tư vấn được ví như người đang tìm đường

để mở ra cánh cửa cho mình Luật sư sẽ mở ra được cánh cửa nào: một hợp đồng dịch vụ pháp

lý thành công, hay một hợp đồng chỉ đáp ứng được lợi ích của mình mà không đảm bảo đượcnhững lợi ích của khách hàng, hoặc là chẳng được gì cả… phụ thuộc vào chính những kĩ năngcủa luật sư Khách hàng sẽ không bao giờ quay lại với luật sư gây cho họ ấn tượng không tốtngay trong lần tiếp xúc đầu tiên Bởi vậy, tiếp xúc khách hàng là bước đệm đầu tiên nhưng vôcùng quan trọng trong tư vấn pháp luật

Trước tiên, với tư cách là luật sư công tác tại Văn phòng Luật sư Công Lý và được giaonhiệm vụ tư vấn cho ông Tùng John – một Việt kiều định cư ở Mỹ từ năm 1998, chúng ta cầnphải tạo cho khách hàng ấn tượng về tác phong chững chạc, lịch sự, thân thiệt, cởi mở nhiệttình và khả năng kiến thức vững vàng Những tiêu chuẩn đó thực chất không khó khăn để cácluật sư tạo ấn tượng với khách hàng vì đây là một phần không thể thiếu của nghề luật sư Một

điểm lưu ý khác, ông Tùng John vì sống ở nước ngoài lâu năm nên gần như những thông tin vềvăn phòng Luật sư Công Lý mà ông biết sẽ tương đối hạn hẹp, để tăng sự tin tưởng cho kháchhàng, chúng ta cũng nên chú ý tới cách bài trí sắp xếp bàn làm việc tiếp xúc khách hàng (trưngbày các bằng cấp, chứng chỉ,… tại những vị trí trang trọng dễ nhìn; trên bàn làm việc phải cósách luật, một số quyển luật nước ngoài;….)

Sau khi chào hỏi, giới thiệu, đưa card và hỏi những thông tin về ông Tùng John, chúng taphải thông báo cho ông thời gian dự kiến để tiếp khách hàng và nghe ông trình bày sơ bộ về nộidung vụ việc Nhận thấy, ông John đã sống, làm việc ở nước ngoài nhiều năm và có tìm hiểu sơ

bộ về chính sách của Nhà nước cho Việt kiều mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở ViệtNam; điều đó cho thấy ông là người có tác phong làm việc tương đối rõ ràng, rành mạch Do đókhi làm việc với ông, chúng ta cần tỏ ra là người có bản lĩnh và kiến thức pháp luật Việt Nam,

có uy tín và thâm niên trong ngành, là người bảo vệ quyền lợi cho khách hàng phù hợp vớipháp luật Việt Nam Ông John sẽ không hài lòng nếu chúng ta làm việc mà chỉ dựa theo quanđiểm cá nhân hay có biểu hiện lợi dụng mối quen biết Với trường hợp tư vấn trực tiếp màchúng ta chưa có bất kì thông tin gì về vụ việc Chúng ta cần vừa nghe thông tin vừa vận dụngkinh nghiệm của mình để phán đoán loại việc khách hàng yêu cầu, tư đó đưa ra những câu hỏidẫn dắt sự trình bày của ông Tùng John sao cho ngắn gọn, súc tích và đúng trọng tâm Cần chú

ý dùng từ ngữ dễ hiểu, ngắn gọn, tránh dùng quá nhiều từ chuyên ngành phức tạp nhằm khaithác thông tin một cách thuận lợi nhất

Ngoài ra, trong suốt quá trình tư vấn, chúng ta phải luôn luôn giữ thái độ thân thiện, tôntrọng đối với ông Tùng John, khi đó sẽ khiến khách hàng cảm thấy gần gũi, an tâm hơn Cần sửdụng kỹ năng biểu cảm phi ngôn ngữ, ánh mắt, cử chỉ, khuôn mặt để thể hiện sự tôn trọng, thấuhiểu của mình đối với khách hàng Bởi lẽ, việc kỹ năng biểu cảm phi ngôn ngữ có ý nghĩa vôcùng quan trọng; có thể, chỉ bằng ánh mắt, cử chỉ hay biểu hiện của nét mặt người tư vấn thôicũng đủ để khách hàng có thể tin tưởng và từ đó người tư vấn có thể sẽ khai thác được mộtcách đầy đủ nhất thông tin liên quan đến vụ việc mà mình đang tư vấn

2.2 Để giải quyết yêu cầu của khách hàng, Anh (Chị) phải sử dụng những kỹ năng cụ thể nào khi tư vấn pháp luật đất đai?

- Kỹ năng gặp gỡ, tiếp xúc với khách hàng Để nắm bắt yêu cầu khách hàng giai đoạn đầutiên của người tư vấn là tiếp xúc khách hàng, khi tiếp xúc khách hàng cần phải nắm bắt được sựviệc mà khách hàng trình bày, cố gắng gợi mở để khách hàng trình bày đầy đủ và đúng sự thậtcủa sự việc mà khách hàng yêu cầu tư vấn Về kỹ năng này, đối với trường hợp của ông TùngJohn, đã được phân tích chi tiết ở trên

- Kỹ năng lắng nghe, kỹ năng ghi chép và kỹ năng đặt câu hỏi Mục đích khi Luật sư sửdụng kỹ năng này là nhằm giúp họ nắm bắt được các thông tin cơ bản, thiết yếu liên quan đến

vụ việc, qua đó vận dụng các thông tin đã nắm được để thực hiện các bước sau đó của một quátrình tư vấn Nếu Luật sư không vận dụng tốt kỹ năng này thì dễ dàng xảy ra trường hợp cácthông tin mà Luật sư thu thập bị thiếu khiến cho việc tư vấn không thực sự đạt hiệu quả Biểuhiện của kỹ năng lắng nghe, được biểu hiện rõ rệt thông qua ngôn ngữ hình thể của Luật sư

Đối với tình huống này, các tình tiết không quá phức tạp, tuy nhiên, khi nghe ông TùngJohn trình bày, chúng ta phải thể hiện thái độ tập trung, ánh mắt, nét mặt hay cử chỉ đều phảithể hiện rõ sự chú ý, tôn trọng khách hàng Ngoài ra, chúng ta cũng cần linh hoạt sử dụng lồngghép kỹ năng ghi chép một cách hợp lý Trường hợp còn những vấn đề vướng mắc cần làm rõ,những thông tin còn thiếu,… chúng ta có thể tiến hành đặt câu hỏi đối với ông John để hoànthiện thêm hồ sơ vụ việc, từ đó tạo cơ sở vững chắc giúp tư vấn hiệu quả sau này Tuy nhiên,việc đặt câu hỏi không tiến hành một cách tùy tiện mà cần phải có sự chọn lọc hỏi những câuquan trọng Kỹ năng này thể hiện ở chỗ chúng ta phải đặt câu hỏi đúng thời điểm, đặt câu hỏiphải thật hợp lí và tránh tình trạng ngắt lời ông John khi ông đang trình bày (điều này thể hiệntính thiếu chuyên nghiệp của Luật sư) Bên cạnh đó, phải hỏi đúng vấn đề, không quá sâu vàođời tư của khách hàng nếu nó thực sự không cần thiết, tránh các câu hỏi không liên quan đếnvấn đề của khách hàng Chúng ta có thể hỏi ông Tùng John các câu hỏi mang tính chất khaithác thông tin như sau: “Ông Tùng John có vợ là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước và

có giấy tờ chứng nhận kết hôn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngoàicấp kèm theo hộ khẩu thường trú và giấy chứng minh nhân dân của vợ là công dân Việt Nam ởtrong nước hay không?”; “Công việc của ông hiện tại là gì? Ông có giữu chức vụ nhà văn hóa,nhà khoa học, bao gồm: người được phong học hàm, học vị về khoa học, giáo dục, văn hóa –nghệ thuật, thể dục – thể thao của Việt Nam hoặc của nước ngoài, các chuyên gia trong lĩnhvực kinh tế - xã hội đang làm việc tại Việt Nam Các đối tượng này phải được lãnh đạo Đảng,Nhà nước, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủyban nhân dân cấp tỉnh, Thủ trưởng các trường đại học, cao đẳng, học viện, viện nghiên cứu củaViệt Nam mời về làm chuyên gia, cộng tác viên, giảng dạy và có xác nhận của cơ quan, tổ chứcmời về việc đối tượng này đang làm việc tại cơ quan, tổ chức đó hay không”; ông Tùng John đãthôi quốc tịch Việt Nam hay chưa;…

- Kỹ năng tra cứu các văn bản pháp luật liên quan Ngay khi nghe khách hàng trình bày vụviệc, chúng ta cần phải tự xây dựng được trong đầu vấn đề đó có thể liên quan đến những vănbản pháp luật nào Sau khi đã thâu tóm được toàn bộ sự việc, hiểu rõ những tình tiết quan trọngtrong vụ việc, chúng ta sẽ bắt tay vào việc tra cứu các quy định pháp luật

Trong tình huống này, một số văn bản pháp luật cần được nghiên cứu kỹ là:

+ Luật đất đai năm 2013;

- Kỹ năng phân tích và tổng hợp thông tin Đây là kỹ năng đảm bảo cho việc khai thác tối

đa thông tin của khách hàng, tìm ra những vấn đề pháp lý liên quan để hướng tới mục đích cuốicùng là đưa ra lời tư vấn để giải quyết vấn đề của khách hàng Trên cơ sở các thông tin màmình đã có được từ việc vận dụng các kỹ năng trên Luật sư thực hiện việc phân tích các thôngtin đó để tìm ra mấu chốt, các vướng mắc trong đó để việc tư vấn được đảm bảo tính chính xác,

phù hợp với yêu cầu của khách hàng Việc phân tích này phải thực sự đảm bảo tính logic và dễhiểu nhất cho khách hàng để họ có thể nghe và có thể hiểu được những gì mà Luật sư nói.Trường hợp này, chúng ta cần phải biết cách móc nối các quy định pháp luật mới có liênquan (như đã liệt kê ở trên) về vấn đề mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đối với Việtkiều, đồng thời đối chiếu chúng với tình hình thực tế của ông John; từ đó, tìm ra hướng tư vấnphù hợp đối với ông John về thủ tục, cách thức mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất dànhcho Việt kiều.

- Kỹ năng xử lý các yêu cầu của khách hàng

Tùy theo tình hình cung cấp thông tin, chứng cứ, tài liệu của ông Tùng John mà chúng ta

sẽ có biện pháp củng cố lại hồ sơ vụ việc để hoàn thiện nhất; sau đó đi vào xử lý yêu cầu củaông Là Luật sư tư vấn, bên cạnh việc giải quyết từng yêu cầu của khách hàng khi cần thiếtchúng ta phải giải thích, phân tích cho khách hàng hiểu về các quy định của pháp luật Bêncạnh đó, quá trình xử lý các yêu cầu cần tuân thủ đúng theo các nguyên tắc nghề nghiệp Cụ thểlà: nguyên tắc tuân thủ pháp luật, nguyên tắc xung đột lợi ích, nguyên tắc trách nhiệm giữ gìn

bí mật thông tin khách hàng, nguyên tắc trung thực khách quan Việc xử lý các yêu cầu nênđược định hướng, trình bày, sắp xếp rõ ràng, mạch lạc riêng vào một quyển sổ, được đính kèmnhững tài liệu liên quan một cách khoa học Điều này vừa thể hiện tính chuyên nghiệp của Luật

sư tư vấn vừa giúp Luật sư có thể nhanh chóng xem xét, nghiên cứu lại vụ việc khi cần thiết.Trong tình huống này, ông Tùng John sẽ muốn tìm đến văn phòng Luật sư Công lý để hỏilàm thế nào để ông có thể mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh;hỏi về thủ tục, cách thức để ông có thể mua như thế nào;… Cần lưu ý rằng, theo căn cứ tạiĐiều 8 Luật nhà ở 2014 quy định về điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở có quyđịnh:

“1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nướcngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải

có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này

2 Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

a) Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xâydựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hìnhthức khác theo quy định của pháp luật;

b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê muanhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung làdoanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của

hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựngnhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của phápluật; …” Và theo quy định tại khoản 1 Điều 186 Luật đất đai 2013 thì người Việt Nam định cư

ở nước ngoài như ông Tùng John thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định củapháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.Như vậy, để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, ông Tùng John phải được cơ quan có thẩm quyềncủa Việt Nam cho phép nhập cảnh vào Việt Nam, cho phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở

lên và có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam Tuy nhiên, theoĐiều 5 Luật đất đai 2013, ông Tùng John để được phép nhận quyền sử dụng đất tại Việt Namthì phải tuân theo pháp luật về quốc tịch; trường hợp ông đã thôi quốc tịch Việt Nam thì khôngđược phép nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam Trường hợp ông Tùng John định cư ở nướcngoài nhưng vẫn giữ quốc tịch Việt Nam thì đươc nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam theoquy định tại Điều 169 Luật đất đai 2013.

Dựa vào các quy định trên kết hợp với thông tin ông Tùng John cung cấp, chúng ta phảixác định được ông Tùng John có đủ điều kiện mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất haykhông, từ đó giúp ông thực hiện các thủ tục để mua nhà ở gắn liền với đất tại thành phố Hồ ChíMinh

- Kỹ năng đưa ra giải pháp, định hướng cho khách hàng

Sau khi đã thâu tóm vấn đề, xây dựng cho mình một sơ đồ logic xử lý yêu cầu- của kháchhàng, nhiệm vụ cuối cùng đối với chúng ta là đưa ra – trình bày các giải pháp, định hướng chokhách hàng – ông Tùng John Ở giai đoạn này, với kỹ năng đưa ra giải pháp, định hướng chokhách hàng của mình, là luật sư tư vấn chúng ta cần có khả năng truyền đạt tốt, cần cho kháchhàng hiểu rõ vấn đề của sự việc, để khách hàng biết rõ những bước tiếp theo mình cần phải làm(nên làm) Cần lưu ý, bản thân luật sư tư vấn chỉ là người đưa ra định hướng, không có quyền

ép buộc hay bắt buộc khách hàng phải theo giải pháp nào Khi đưa ra các giải pháp để kháchhàng lựa chọn, cần giải thích rõ ưu và nhược điểm của từng giải pháp

Xét trong tình huống, như đã trình bày ở trên, theo quy định của pháp luật, nếu ông TùngJohn được phép nhập cảnh ở Việt Nam thì được công nhận quyền sở hữu nhà ở và ông có thểmua nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh theo ý muốn của mình Đồng thời, ông sẽ được cơ quannhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó Nhà ở đượccấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn

Theo điểm b, khoản 2 Điều 119 Luật nhà ở quy định điều kiện của các bên tham gia giaodịch về nhà ở, ông Tùng John phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà

ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Namtheo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú tại nơi có nhà ở đượcgiao dịch Giấy tờ, thủ tục mà chúng ta yêu cầu ông Tùng John phải chuẩn bị như sau:

- Giấy tờ chứng minh: ông Tùng John để được mua nhà với tư cách là người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài như sau: Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và cóđóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu.Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị, có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnhcủa cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minhcòn quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy tờ xác nhận là gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thànhphố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về ngườiViệt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam Nếukhông chứng minh được mình là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải mua nhà tạiViệt Nam với tư cách là người nước ngoài với một số hạn chế nhất định

- Sau khi ông John đã mua nhà, cần làm thủ tục để xin cấp GCNQSHN (bản chất là Giấychứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất ở và tài sản khác gắn liềnvới đất), nộp hồ sơ tới Phòng đăng ký – thuộc UBND quận/huyện mà ông Tùng John muathuộc thành phố Hồ Chí Minh.

Hồ sơ gồm:

+ Đơn đề nghị cấp Giấy (theo mẫu)

+ Hợp đồng mua bán nhà - có công chứng

+ Biên lai thu phí, lệ phí

+ Các giấy tờ chứng minh về việc ông Tùng John thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tạiViệt Nam; giấy tờ chứng minh về nguồn gốc, quốc tịch Việt Nam của ông Tùng John; giấychứng nhận đầy đủ năng lực hành vi dân sự của hai bên Với tư cách là luật sư tư vấn của Vănphòng Luật sư Công Lý, chúng ta có nhiệm vụ giải thích cho ông Tùng John hiểu rõ về các loạigiấy tờ trên, đồng thời hướng dẫn ông cách thức chuẩn bị các giấy tờ cần thiết, chuẩn bị Đơn đềnghị cấp Giấy (theo mẫu) cho ông Tùng John,

Trên đây là các kỹ năng cần thiết khi thực hiện tư vấn đối với tình huống mà đề bài đưa

ra, các kỹ năng này cần được vận dụng một cách linh hoạt và có quan hệ mật thiết với nhau

BÀI TẬP 5

1 Vụ việc: Năm 2004, Công ty CP Nam Sơn được thủ tướng Chính phủ phê duyệt dự án

“đổi đất lấy hạ tầng” Thực hiện Quyết định số 1165/TTg của Thủ tướng Chính phủ, tháng 01năm 2005, UBND tỉnh SL giao 30 ha đất tại phường QT, thành phố SL cho Công ty CP NamSơn để thực hiện dự án Tính đến tháng 8 năm 2008, Công ty CP Nam Sơn đã tiến hành xongviệc bồi thường, GPMB cho các hộ dân đang sinh sống trong khu đất này và tiến hành xâydựng hệ thống thoát nước Trong khi đang triển khai thực hiện dự án, tháng 2 năm 2009,UBND tỉnh SL ra quyết định thu hồi 02 ha đất giao cho Công ty CP Nam Sơn để tái định cưcho 20 hộ gia đình bị thu hồi đất để mở rộng Quốc lộ số 6 Năm 2012, UBND tỉnh SL ra quyếtđịnh số 115/2012/QĐ-UB giao 10 ha đất mà Công ty CP Nam Sơn đang thực hiện dự án choCông ty CP Dệt Nam Định để xây dựng nhà máy may xuất khẩu quần áo Không đồng ý vớiQuyết định này của UBND tỉnh SL, đại diện Công ty CP Nam Sơn đến gặp Anh(chị) là luật sư

đề nghị tư vấn nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình Với tư cách là luật sư,Anh(chị) hãy cho biết:

1.Anh(chị) phải làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng?

2 Việc tư vấn vụ việc này được thực hiện qua những bước cụ thể nào?

3 Những kỹ năng nào sẽ được sử dụng trong các bước tư vấn pháp luật đất đai để bảo vệquyền lợi của doanh nghiệp?

2 Giải quyết vụ việc

2.1 Anh(chị) phải làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng?

Trong trường hợp này, giới hạn của đề bài, em xin sẽ không trình bày vào một số kĩ năngmềm ( mặc nhiên luật sư đã có), mà đi thằng vào nội dung quy định pháp luật để bảo vệ quyền

và lợi ích hợp pháp của Công ty CP Nam Sơn:

Thứ nhất: Căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất, bởi vì đây là dự án của nhà nước “Năm

2004, Công ty CP Nam Sơn được thủ tướng Chính phủ phê duyệt dự án “đổi đất lấy hạ tầng”.Thực hiện Quyết định số 1165/TTg của Thủ tướng Chính phủ, tháng 01 năm 2005, UBND tỉnh

SL giao 30 ha đất tại phường QT, thành phố SL cho Công ty CP Nam Sơn để thực hiện dự án.”

Có thể hiểu, trước khi có dự án, thì diện tích đất trên là đất của ít nhất 20 hộ gia đình, bao gồmđất nhà ở và vườn tạp, nông nghiệp Việc thực hiện dự án mặc nhiên sẽ phải bồi thường chongười dân theo giá đất nhà nước quy định và giải phóng mặt bằng Do đó, nguồn gốc đất là đấtthổ cư phục vụ mục đích dân sinh, hoàn toàn hợp pháp nên phải bồi thường và tiến hành giảiphóng mặt bằng sau đó giúp người dân tái định cư

Về nguồn gốc đất phía Công Ty CP Nam Sơn có được theo dự án của thủ tướng chínhphủ là hoàn toàn đúng theo trình tự, thủ tục pháp luật, nên căn cứ phát sinh việc Công ty CPNam Sơn được giao 30 ha đất tại phường QT, thành phố SL là đúng pháp luật Hình thức của

dự án mà phía Công ty Nam Sơn có thể hiểu đó là dự án BT “đổi đất lấy hạ tầng” Điều 3Khoản 17, 18 và 19 của Luật Đầu tư 2005 đưa ra định nghĩa của các loại hợp đồng này nhưsau:

- Hợp đồng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng BOT) làhình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng,kinh doanh công trình kết cấu hạ tầng trong một thời hạn nhất định; hết thời hạn, nhà đầu từchuyển giao không bồi hoàn công trình đó cho Nhà nước Việt Nam

- Hợp đồng xây dựng – chuyển giao – kinh doanh (sau đây gọi tắt là hợp đồng BTO) làhình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựngcông trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó choNhà nước Việt Nam; Chính phủ dành cho nhà đầu tư quyền kinh doanh công trình đó trong mộtthời hạn nhất định để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận

- Hợp đồng xây dựng – chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng BT) là hình thức đầu tưđược ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạtầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam;Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuậnhoặc thanh toán cho nhà đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng BT

Do đó, dự án trên được thủ tướng phê duyệt, khi Công ty CP Nam Sơn thực hiện xâydựng kết cấu hạ tầng, phía UBND tỉnh SL phải phối hợp tiến hành Thứ hai: Cần làm sáng tỏ 2quyết định của UBND Tỉnh SL có đúng thẩm quyền và trình tự thủ tục hay không?

1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổchức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trườnghợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn

2 Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại ViệtNam.

3 Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhândân cấp huyện quyết định thu hồi đất Như vậy, ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đấttrong các trường hợp:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổchức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trườnghợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn Ủy ban nhândân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại ViệtNam

So với Luật Đất Đai 2003, Luật đất đai 2013 đã có điểm mới đó là trường hợp trong khuvực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dâncấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thuhồi đất

Như vậy, nếu có quyết định thu hồi đất đối với cả tổ chức và cá nhân thì quyết định thuhồi thuộc UBND cấp tỉnh Do đó về thẩm quyền của UBND tỉnh SL về quyết định này là đúngthẩm quyền, song về nội dung căn cứ theo bản chất hợp đồng BT sẽ trái với nguyên tắc cơ bảncủa hợp đồng này

2.2 Việc tư vấn vụ việc này được thực hiện qua những bước cụ thể nào?

Đầu tiên có thể thấy, xác định nội dung tư vấn thuộc lĩnh vực việc giao đất, cho thuê đất,chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư Em xin tư vấn qua các bước sau:

- Tiếp xúc khách hàng

- Nghiên cứu hồ sơ

- Xác định nội dung pháp lý

- Xác định luật áp dụng

- Đưa ra phương án tư vấn

3 Những kỹ năng nào sẽ được sử dụng trong các bước tư vấn pháp luật đất đai để bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp?

Để các bước trên được diễn ra thuận lợi, thì Luật sư hay nhà tư vấn cần phải có các kĩnăng cụ thể sau:

Thứ nhất: về tiếp xúc khách hàng.

Kiến thức pháp luật đối với luật sư rất quan trọng, đòi hỏi luật sự phải có kiến thức pháp

lý sâu rộng, đặt biệt trong vụ việc này cần âm hiểu sâu sắc về việc giao đất, cho thuê đất,chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, hình thức hợp đồng xây dựng dướihình thức BT Bên cạnh đó luật sư cũng phải là người am hiểu tâm lý khách hàng, thường lànhững người yếu thế hơn sẽ đến tư vấn, họ đang muốn luật sư “đòi lại” quyền và lợi ích hợp

pháp của mình Lúc này họ đang rơi vào tâm lý tiêu cực, có chút phẫn nộ, nên dân đến suynghĩ, hành động sẽ đôi khi thiếu chuẩn, có thể khó giữ bình tĩnh được, nên luật sư cần giúp họbình tĩnh, tạo được sự tin tưởng.

Tiếp theo là một số kĩ năng mềm khách cần có, đó là kĩ năng giao tiếp, kĩ năng đọc vịngười khác qua ngôn ngữ cơ thể, và đặc biệt khả năng thuyết phục khách hàng Bất cứ ai khichọn nghề luật hoặc nghề nghiệp mà cần “dùng miệng” nói để tạo thu nhập, thì tiêu chuẩn đầutiên đó là giọng nói Giọng nói đầu tiên cần chuẩn, không nói lắp, nói ngọng, giọng địa phươngvới từng loại khách hàng sao cho phù hợp, giọng nói của Luật sư cần dễ nghe, không cần quatrau chuốt, nhưng cần chuẩn, trong quá trình giao tiếp luật sư không cần thiết dùng ngôn từ mĩmiêu “bóng bẩy” Sau đó kĩ năng nghe cũng rất quan trọng, qua đó để biết hết tâm tư, nguyệnvọng của khách hàng, tìm hiểu được khách hàng vướng mắc, cần tư vấn ở đâu, thông tin nàokhách hàng cung cấp chưa hợp lý, trong quá trình này, luật sự bên cạnh việc nghe cần kết hợp

kĩ năng nhìn Cần nhìn xem thái độ, cử chỉ, sắc mặc, giọng điệu của khách hàng ra sao Xemcách ngồi của khách hàng, ánh mắt của họ trong khi nói, giọng điệu họ ra sao, ngón tay củakhách hàng đặt ở đâu, có hay đưa lên dụi mắt, xoa tóc gáy, hay gãi đầu, hay khoanh tay, hoặc làđan bàn tay vào nhau không, thậm chí họ đôi khi có lấy tay gãi mặt không, ngón trỏ có đưa lêngạt mũi không… Kết hợp với việc xem họ đang ngồi dáng có thoải mái lắm không, lòng bànchân hướng ra đâu, hai chân có vắt lên nhau không, có rung chân không… Qua các chuỗi hànhđộng sẽ cung cấp cho ta những tâm tư thực sự của khách hàng Bạn sẽ nghĩ tôi thật lắm chuyện

và sẽ thừa khi quan sát họ Không, điều đó không bao giờ thừa nếu bạn muốn làm luật sưkhông chỉ giỏi kiến thức pháp lý, tin tôi đi Bạn cần hiểu chẳng vụ đất đai nào mà vừa gặpkhách hàng mà bạn đã tư vấn ngay cho họ để thu lại “vài đồng tiền” bèo bạc từ quá trình tư vấncho khách hàng, có lẽ cũng không nên như vậy, khi tư vấn đất đai mà bạn tư vấn xong chokhách hàng một cách kĩ lưỡng luôn, nói thành thật nhất là bạn bảo họ làm cụ thể ra sao, họ sẽ

bỏ bạn hoặc tìm đến luật sư, nhà tư vấn khách Bởi lẽ, trong quá trình tiếp xúc khách hàng, bạnchỉ nên định hướng, đưa ra cho họ biết quyền nào của họ bị xâm phạm, hướng giải quyết rasao, và trả lời câu hỏi của khách hàng sao cho vừa lòng họ Sau đó, cần nhớ căn cứ Luật Luật

sư thì muốn làm việc với khách hàng thì chúng ta cần giao kết hợp đồng dịch vụ tư vấn, trợgiúp pháp lý Sau đó chúng ta cần thêm thời gian để nghiên cứu cho kĩ lưỡng vụ việc rồi mới đivào sâu và cụ thể hơn Khách hàng cũng sẽ cảm thấy, tình tiế vụ việc của họ “khó mà khôngkhó, dễ mà chả dễ chút nào” đây là cơ hội cho luật sư tư vấn đất đai “có đất làm ăn”, nghe xongbạn sẽ nghĩ tôi là kẻ cơ hội, chỉ biết đến tiền? Không nếu không làm vậy, bạn sẽ không giảiquyết vụ việc một cách thấu đáo, sẽ dẫn đến việc làm sai khi tư vấn, và đôi khi đẩy khách hàngvào tình thế bất lợi pháp lý hơn

Thứ hai: Kĩ năng nghiên cứu hồ sơ

Đây là lĩnh vực phức tạp, khó khăn hơn so với nhiều lĩnh vực khác, bởi tư vấn giao đấttheo dự án cảu chính phủ cấp phép dưới hình thức dựa án BT sẽ có khá nhiều bất cập Bởi tàiliệu sẽ khá nhiều, dày, đôi khi cả “xe tải” toàn là hồ sơ vụ án Luật sư cần hiểu đọc cái nàoquan trọng, đọc “từ khóa”(key word) từ, hồ sơn quan trọng trong vụ việc để tránh mất quánhiều thời gian và cảnh bị “rối” trong một mới hồ sơ tài liệu, vì khách hàng ( Công ty CP Nam

Sơn) họ sẽ cung cấp tất cả hồ sơ, tài liệu, văn bản chứng từ suốt từ năm 2004 đê này, thời điểmxảy ra hành vi xâm phạm quyền lợi ích hợp pháp của họ.

Tiếp theo, cần xem xét: Nội dung dự án đầu tư

Mặt chủ quan

Công ty CP Nam Sơn có đủ trình độ chuyên môn nghiệp vụ cho công việc

Năng lực tài chính của khách hàng có đả bảo thực hiện dự án hay không

Mặc khách quan

Dự án có phù hợp với quy hoạch, mục đích sử dụng đất

Quỹ đất của địa phương đáp ứng nhu cầu

Trong vụ việc này, vào tháng 01 năm 2005, UBND tỉnh SL giao 30 ha đất tại phường QT,thành phố SL cho Công ty CP Nam Sơn để thực hiện dự án Tính đến tháng 8 năm 2008, Công

ty CP Nam Sơn đã tiến hành xong việc bồi thường, GPMB cho các hộ dân đang sinh sốngtrong khu đất này và tiến hành xây dựng hệ thống thoát nước Trong khi đang triển khai thựchiện dự án, tháng 2 năm 2009, UBND tỉnh SL ra quyết định thu hồi 02 ha đất giao cho Công ty

CP Nam Sơn để tái định cư cho 20 hộ gia đình bị thu hồi đất để mở rộng Quốc lộ số 6 Căn cứvào tâm tư, nguyện vọng của phía Công ty CP Nam Sơn đến đây, khách hàng không có phảnđối, không có yêu cầu cần bảo vệ quyền lợi Chỉ đến khi năm 2012, UBND tỉnh SL ra quyếtđịnh số 115/2012/QĐ-UB giao 10 ha đất mà Công ty CP Nam Sơn đang thực hiện dự án choCông ty CP Dệt Nam Định để xây dựng nhà máy may xuất khẩu quần áo.Công ty CP Nam Sơnmới tiến hành phản đối hành vi trên của UBND Tỉnh SL và yêu cầu tư vấn bảo vệ quyền lợi

Thứ ba, về kĩ năng tra cứu văn bản pháp luật

Cần xem xem văn bản luật đất đai 2013, Luật đầu tư 2005 Tiếp theo là Văn bản thủtướng chính phủ phê chuẩn dự án số 1165/TTg Văn bản vào năm 2005 UBND tỉnh SL giao 30

ha đất tại phường QT, thành phố SL cho Công ty Văn bản 115/2012 QĐ-UB của UBND tỉnh

SL giao 20 ha đất mà Công ty CP Nam Sơn đang thực hiện dự án cho Công ty CP Dệt NamĐịnh để xây dựng nhà máy may xuất khẩu quần áo Tiếp theo là văn bản hợp đồng BT căn cứtheo thỏa thuận trong hợp đồng Bởi bản chất hợp đồng BT là hình thức đầu tư được ký giữa cơquan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khixây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ tạođiều kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hoặc thanhtoán cho nhà đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng BT Do đó, UBND tỉnh SL cần tôn trọngđiều khoản hợp đồng, từ đó có thể thấy sai phạm từ phía UBND tỉnh SL

Thư tư: Xác định luật áp dụng

Như trên đã đề cập, vụ việc diễn ra vào năm 2012, căn theo nguyên tắc sẽ áp dụng luật cóhiệu lực gần nhất để làm luật dẫn chiếu trong vụ việc này

Thứ năm đưa ra phương án giải quyết

Trong toàn bộ bài là các phương án em xin đưa ra, và sau đây xin đề cập hướng giải quyết

vụ việc như sau Theo như nội dung vụ việc, xác định nguồn gốc đất trước khi có dự án là đấtdân sinh, sử dụng mục đích ở, vườn tạp Sau đó, có dự án 1165/TTg của Thủ tướng chính phủ,tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng và được UBND tỉnh SL cấp 30 ha đất, có thể nói

nguồn gốc đất là hoàn toàn hợp lệ Tiếp theo, Về tính chất hợp đồng BT như đã trình bày, cầncăn cứ theo nội dung hợp đồng, theo như sự thỏa thuận các bên Cũng như dự án làm đườngcao tốc, cũng theo hình thức BT và trong dự án đó, có công trình đường cao tốc, trạm thu phí,kiểm duyệt, Trạm phụ vụ nghỉ ngơi,… Thì theo hợp đồng kí kết phía Công ty CP Nam Sơncăn cứ sẽ tiến hành xây dựng cơ sở hạ tằng nào để phù hợp với nội dung hợp đồng và sẽ đưa raphương án bảo vệ quyền lợi ích thật thỏa đáng.

Cuối cùng, cần xem xét hành vi của UBND tỉnh SL đúng về tính chất, nội dung và thẩmquyền Việc quyết định thu hồi 20ha của dự án Công ty CP Nam Sơn có đúng theo quy địnhtrong hợp đồng BT, mục đích dự án không phải đầu tư để xây dựng nhà máy dệt Nam Định, màUBND tỉnh SL vấn thu hồi, thì đó là hành vi trái quy định pháp luật

BÀI TẬP 6

1 Vụ việc: An công tác tại Văn phòng luật sư Tâm Đức nhận được hồ sơ của 25 hộ giađình ở tỉnh Bắc Ninh đề nghị tư vấn pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trongviệc nhà nước thu hồi 35 ha đất nông nghiệp mà họ đang canh tác Khi nhận được hồ sơ vụ việcnày, theo Anh (Chị):

1 Anh (chị) hãy xác định giúp khách hàng những vấn đề pháp lý mấu chốt trong vụ việcnày là gì để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng? Các bước công việc sẽ được tiến hành

2 Để việc tư vấn pháp luật được hiệu quả thì An sẽ phải sử dụng những kỹ năng cụ thểnào?

3 Anh (chị) hãy lập đề cương chi tiết của bản tư vấn pháp luật đất đai cho khách hàng

2 Giải quyết vụ việc

2.1 Anh (chị) hãy xác định giúp khách hàng những vấn đề pháp lý mấu chốt trong vụ việc này là gì để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng? Các bước công việc sẽ được tiến hành.

Trong vấn đề được đặt ra, anh An được 25 hộ gia đình ở Bắc Ninh đề nghị tư vấn về việcđất nông nghiệp của họ (35 ha) bị nhà nước thu hồi Vậy những văn bản pháp lý để ta giảiquyết sẽ phải trả lời được những câu hỏi sau theo từng bước:

Nguần gốc của đất nông nghiệp?

Trong vụ việc, đất nông nghiệp của các hộ gia đình bị thu hồi theo mục đích gì?

Chủ thể ra quyết định thu hồi đất có đúng pháp luật không?

Việc thực hiện thông báo thu hồi đất?

Nếu thu hồi thì việc đền bù thiệt hại sẽ được xác định như thế nào?

Nếu vụ việc trái pháp luật thì việc khiếu nại và nộp đơn khởi kiện ra sao?

- Đầu tiên, việc ta cần quan tâm khi đọc hồ sơ của 25 hộ gia đình này theo quá trình thờigian, đó là nguần gốc của 35 ha đất nông nghiệp trên, căn cứ theo Điều 131 Luật đất đai năm

2013 về đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng bao gồm: “Đất nôngnghiệp hộ gia đình, cá nhân sử dụng gồm đất nông nghiệp được Nhà nước giao, cho thuê, côngnhận quyền sử dụng đất; do thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác; donhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất theoquy định của pháp luật…” Theo hướng này, 35 ha đất nông nghiệp của các gia đình là đất