Đánh giá công tác đăng ký biến động đất đai tại thành phố biên hòa, tỉnh đồng nai

Đất đai có vai trò quan trọng như vậy, nên việc hoàn thiện chế độ sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai luôn được Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm Sau gần 10 năm thực hiện Nghị quyết s

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

TRẦN THỊ KIỀU HẠNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TẠI THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Đồng Nai, 2023

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS XUÂN THỊ THU THẢO

Đồng Nai, 2023

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi bị trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học

Tác giả Trần Thị Kiều Hạnh

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới

TS Xuân Thị Thu Thảo đã luôn tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Phân hiệu trường Đai học Lâm nghiệp tỉnh Đồng Nai, Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông nghiệp, Trường Đại học Lâm nghiệp đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Xin cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, Văn phòng Đăng

ký đất đai tỉnh Đồng Nai, chi nhánh thành phố Biên Hòa và các phòng ban khác đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn

Tác giả

Trần Thị Kiều Hạnh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG viii

DANH MỤC HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 3

2.1 Mục tiêu tổng quát 3

2.2 Mục tiêu cụ thể 3

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1.1 Một số khái niệm liên quan 4

1.1.2 Đặc điểm và vai trò của đăng ký đất đai 6

1.1.3 Các trường hợp được đăng ký biến động đất đai 10

1.1.4 Người thực hiện đăng ký biến động đất đai 14

1.1.5 Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận đăng ký biến động đất đai 15

1.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 15

1.2.1 Các văn bản Luật 15

2.2.2 Các văn bản dưới Luật 16

1.3 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 18

1.3.1 Vấn đề đăng ký đất đai và thành lập hệ thống địa chính tại một số nước trên thế giới 18

1.3.2 Công tác đăng ký biến động đất đai tại Việt Nam 22

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

2.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 27

2.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU 27

2.3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 27

2.3.1 Đối tượng nghiên cứu 27

2.3.2 Phạm vi nghiên cứu 27

2.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 28

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Biên Hòa 28

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại thành phố Biên Hòa 28

2.2.3 Tình hình đăng ký biến động của người sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa 28

2.2.4 Đánh giá của người sử dụng đất về quá trình thực hiện đăng kí biến động đất đai tại thành phố Biên Hòa 28

2.2.5 Đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả việc thực hiện đăng ký biến động đất đai tại thành phố Biên Hòa 29

2.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

2.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 29

2.5.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 30

2.5.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu 31

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32

3.1 Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu 32

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 32

3.1.2 Điều kiện kinh tế 35

3.1.3 Điều kiện xã hội 35

3.1.4 Đánh giá chung 36

3.2 Công tác quản lý nhà nước và tình hình sử dụng đất 37

3.2.1 Công tác quản lý Nhà nước về đất đai 37

3.2.2 Tình hình sử dụng và biến động đất đai tại thành phố Biên Hòa 42

3.3 Tình hình đăng kí biến động đất đai tại thành phố Biên Hòa 463.3.1 Căn cứ pháp lý liên quan đến công tác đăng ký biến động đất đai 463.3.2 Trình tự đăng ký biến động đất đai tại thành phố Biên Hòa 473.3.3 Kết quả đăng ký biến động đất đai tại thành phố Biên Hòa giai đoạn

2019 -2021 483.4 Đánh giá của người dân về quá trình thực hiện đăng ký biến động đất đai 663.4.1 Đánh giá về quy trình thực hiện thủ tục hành chính về đăng ký biến động đất đai 663.4.2 Các văn bản pháp luật liên quan đến đăng ký biến động đất đai 693.4.3 Cơ sở hạ tầng và cơ sở vật chất tại khu vực tiếp nhận thủ tục hành chính

về đăng ký biến động đất đai 723.4.4 Các loại phí và lệ phí trong quá trình thực hiện đăng ký biến động đất đai 733.4.5 Về trình độ chuyên môn và năng lực của cán bộ thực hiện công tác đăng ký biến động đất đai 753.4.6 Đánh giá chung về công tác đăng ký biến động đất đai 763.5 Giải pháp khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả công tác đăng ký biến động đất đai 783.5.1 Giải pháp về chính sách 783.5.2 Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động đăng ký biến động đất đai 793.5.3 Giải pháp tăng cường khả năng tiếp cận thủ tục hành chính đối với người sử dụng đất 803.5.4 Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất 803.5.5 Giải pháp tuyên truyền nâng cao ý thức pháp luật về đất đai cho người

sử dụng đất 82KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83

1 Kết luận 83

2 Kiến nghị 84TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Các loại hình biến động đất đai 12Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2021 tại TP Biên Hòa 42Bảng 3.2 Hiện trạng đất chuyên dùng năm 2021 tại TP Biên Hòa 43Bảng 3.3 Kết quả tổng hợp thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa giai đoạn 2019 -2021 48Bảng 3.4 Tổng hợp kết quả thực hiện đăng ký biến động chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa giai đoạn 2019-2021 53Bảng 3.5 Tổng hợp Kết quả thực hiện đăng ký biến động xóa và thế chấp quyền sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa giai đoạn 2019-2021 55Bảng 3.6 Tổng hợp kết quả thực hiện đăng ký biến động do thực hiện cấp đổi, cấp lại quyền sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa giai đoạn 2019-2021 57Bảng 3.7 Tổng hợp kết quả thực hiện đăng ký biến động do tách thửa, hợp thửa quyền sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa giai đoạn 2019-2021 60Bảng 3.8 Tổng hợp kết quả đăng ký biến động do thực hiện chuyển mục đích

sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa giai đoạn 2019 -2021 62Bảng 3.9 Tổng hợp kết quả đăng ký biến động do Nhà nước thu hồi đất tại thành phố Biên Hòa giai đoạn 2019 -2021 64Bảng 3.10 Tổng hợp ý kiến của người sử dụng đất về thủ tục hành chính khi thực hiện đăng ký biến động tại thành phố Biên Hòa 67Bảng 3.11 Tổng hợp sự hiểu biết của người sử dụng đất đăng ký BĐĐĐ 69Bảng 3.12 Tổng hợp ý kiến của người sử dụng đất về văn bản pháp luật liên quan đến đăng ký biến động đất đai 71Bảng 3.13 Tổng hợp ý kiến của người sử dụng đất về cơ sở hạ tầng và cơ sở vật chất tại khu vực tiếp nhận thủ tục hành chính về đăng ký BĐĐĐ 72Bảng 3.14 Tổng hợp ý kiến của người sử dụng đất về Các loại phí và lệ phí trong quá trình thực hiện đăng ký biến động đất đai 73Bảng 3.15 Tổng hợp ý kiến của người sử dụng đất về trình độ chuyên môn và năng lực của cán bộ thực hiện công tác đăng ký biến động đất đai 75

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí của thành phố Biên Hòa 32Hình 3.2 Cơ cấu các nhóm đất (thổ nhưỡng) của thành phố Biên Hòa 34Hình 3.3 Cơ cấu sử dụng đất năm 2021 của thành phố Biên Hòa 42Hình 3.4 So sánh tình hình biến động đất đai tại thành phố Biên Hòa năm

2019 và năm 2021 45Hình 3.5 So sánh kết quả đăng kí biến động theo các đơn vị hành chính tại thành phố Biên Hòa trong 3 năm từ 2019-2021 51Hình 3.6 So sánh các hình thức biến động đất đai tại thành phố Biên Hòa giai đoạn 2019- 2021 52

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia Là địa bàn cho mọi hoạt động sống của con người và sinh vật, tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế; là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống; là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng Muốn phát huy tác dụng của nguồn lực đất đai, ngoài việc bảo vệ quỹ đất của quốc gia, còn phải quản lý đất đai hợp lý, nâng cao hiệu quả sử dụng đất sao cho vừa bảo đảm được lợi ích trước mắt, vừa tạo điều kiện sử dụng đất hiệu quả lâu dài để phát triển bền vững đất nước Đất đai có vai trò quan trọng như vậy, nên việc hoàn thiện chế độ sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai luôn được Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm

Sau gần 10 năm thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW về đât đai năm

2012 và Luật Đất đai năm 2013, chúng ta đã đạt được một số kết quả: Tài nguyên đất được quản lý, khai thác, sử dụng hiệu quả hơn; an ninh lương thực được bảo đảm; đất cho sản xuất, phát triển đô thị, quốc phòng, an ninh được phân bổ hợp lý hơn; thị trường bất động sản mở rộng, các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất không ngừng tăng lên; hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước được nâng lên; gắn kết công tác quy hoạch, kế hoạch với khai thác sử dụng đất và phát triển bền vững, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu; việc phân cấp, phân quyền được coi trọng, bước đầu khắc phục tình trạng lãng phí (Nguyễn Thị Thanh, Đỗ Phú hải, 2022)

Luật đất đai 2013 được ban hành đã kế thừa Luật đất đai 2003 và bổ sung thêm một số điều luật mới tạo ra bước tiến lớn đối với công tác đăng ký biến động đất đai đặc biệt là công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất Đăng ký đất đai là 1 trong 15 nội dung đăng ký biến động đất đai và được phân thành 2 giai đoạn: đăng ký ban đầu và đăng ký biến động Với tốc độ phát triển như hiện nay các địa phương trên địa bản cả nước tình hình đăng ký biến động đang diễn ra với các hình thức khác nhau Những vấn đề trên đã kéo theo sự gia tăng nhu cầu nhà ở, mở rộng giao thông, các khu công nghiệp, làm cho giá cả đất đai ở khắp nơi tăng liên tục, tình hình sử dụng đất đai biến đổi không thể kiểm soát được Nhất là trong những năm gần đây với cơ chế thị trường nền kinh tế tỉnh nói chung và thành phố Biên Hòa nói riêng đã có những bước phát triển mạnh mẽ, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất đai cho các mục đích khác nhau không ngừng thay đổi, tuy nhiên vấn đề đặt

ra là đất đai có hạn

Đăng kí biến động đất đai tuy chỉ là một thủ tục hành chính do cơ quan hành chính thực hiện nhằm cập nhật thông tin về đất đai và tài sản gắn liền với đất, đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng

sử dụng đất, nhưng nó liên quan đến nhiều vấn đề phức tạp thuộc về cơ sở pháp lý và những quan hệ xã hội, đảm bảo quyền lợi hợp pháp và thiết thực của mọi tổ chức, cá nhân, nên hiện nay đây là vấn đề đang gặp rất nhiều khó khăn và được nhiều người quan tâm Trong thực tế, vấn đề đăng kí biến động

sử dụng đất của cả nước nói chung và thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai nói riêng còn gặp nhiều khó khăn, bất cập Mặc dù là trung tâm của tỉnh, đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, các mối quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp và đa dạng nhưng việc cập nhật thông tin các biến động về đất đai, tài sản gắn liền với đất tại địa bàn vẫn còn tồn tại một số khó khăn Mà nguyên nhân chủ yếu là lượng cán bộ mỏng, dữ liệu bản đồ và dữ liệu hồ sơ chưa được liên kết với nhau, dẫn đến sự thiếu đồng bộ trong quá trình cập nhật biến động, và hơn nữa là chưa có sự hỗ trợ hiệu quả của công nghệ thông tin khiến việc cập nhật thông tin biến động này còn mang tính thủ công, kém

chính xác Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:

“Đánh giá công tác đăng ký biến động đất đai tại thành phố Biên Hòa, tỉnh

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

* Ý nghĩa khoa học: Hoàn thiện cơ sở lý luận và pháp lý trong công tác

kê khai đăng ký và quản lý biến động đất đai

* Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần hoàn thiện

hệ thống đăng ký biến động đất đai tại địa phương đồng thời nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương và những đại phương có điều kiện tương đồng Kết quả nghiên cứu của đề tài là căn cứ để tham khảo cho học viên cao học và sinh viên ngành quản lý đất đai khi nghiên cứu về vấn đề thực hiện quyền sử dụng đất

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1.1 Một số khái niệm liên quan

1.1.1.1 Khái niệm và vai trò của đất đai

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, quốc phòng, an ninh Trải qua nhiều thế hệ, con người đã tốn bao công sức mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất như ngày nay Đất đai có vị trí không gian cố định, là tài nguyên

có hạn về số lượng, không thay thế và di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người (Tường Mạnh, 2014)

Như C Mác nói: “Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp.”

Trong tiến trình lịch sử xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống Không

có đất đai thì không có bất kỳ một ngành xản xuất nào, không một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài người

Đất đai là địa điểm, là cơ sở cảu các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi, các công trình phúc lợi khac, các cánh đồng để con người trồng trọt, chăn nuôi, …

Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia Đất đai còn là sự bảo hiẻm cho cuộc sống, bảo hiểm tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng

Con người khai thác bề mặt đất đai để trồng trọt, chăn nuôi, tạo nên sản phẩm nuôi sống cả xã hội loài người Khai thác bề mặt đất đai và cải tiến chất lượng đất đai để tạo ra khối lượng sản phẩm ngày càng nhiều hơn, thỏa mãn nhu cầu lương thực, thực thẩm ngày càng tăng và đa dạng Trình độ khai thác đất đai gắn liền với sự tiến hóa xã hội Quá trình ấy làm cho con người ngày càng gắn chặt với đất đai hơn Quan hệ giữa con người và đăng ký đất đai ngày càng phát triển và gắn liền chặt chẽ với nhau Mặt khác khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ vượt bậc trong mọi lĩnh vực cũng như trong khám phá

và khai thác kho báu trong lòng đất phục vụ cho mục đích con người

Đất đai gắn liền với khí hậu, môi trường trên phạm vi toàn cầu cũng như từng vùng, miền lãnh thổ Trải qua lịch sử hàng triệu năm của trái đất, khí hậu cũng trải qua nhiều biến động do những nguyên nhân tự nhiên hoặc do tác động của con người Trong quá trình chinh phục và cải tạo thiên nhiên, con người ngày càng can thiệp vào quá trình biến đổi của tự nhiên Biến đổi khí hậu có tác động mạnh mẽ đến các hệ sinh thái trên đất liền, nhất là đối với cây trồng

Trong phát triển kinh tế, đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt, vừa là đối tượng lao động vừa là công cụ lao động Đối với từng ngành cụ thể đất đai có những vị trí vai trò khác nhau nhưng cái chung ở đây là đất đai là địa bàn diễn ra các hoạt động Nhu cầu này ngày càng tăng lên khi xã hội phát triển ở các vùng tập trung sự tăng trưởng, phát triển, có khi người ta không cần quan tâm đến chất lượng đất đai mà chỉ quan tâm đến yếu tố không gian bề mặt

Trong ngành nông nghiệp, đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng, là yếu

tố hàng đầu Đất đai không chỉ là chỗ dựa, chỗ đứng để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng Mọi tác động của con người vào cây

trồng đều dựa vào đất đai và thông qua đất đai Đất đai sưửdụng trong nông nghiệp được gọi là ruộng đất

Như vậy, có thể thấy vai trò của đất đai rất to lớn Đặc biệt là trong tiến trình hội nhập phát triển kinh tế như hiện nay, sự khan hiếm của quỹ đất khiến cho giá trị của đất đai tăng cao, thể hiện vai trò không thể thiếu của đất đai

1.1.1.2 Khái niệm về đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai bao gồm 2 giai đoạn: đăng ký lần đâu và đăng ký biến động Theo khoản 2 Điều 3 thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định: Đăng

ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Bộ Tài nguyên và Môi trưởng, 2014)

Ngoài ra tại khoản 3 Điều 3 cũng quy định về đăng kí biến động đất đai: Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng

ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật (Bộ Tài nguyên và Môi trưởng, 2014)

1.1.2 Đặc điểm và vai trò của đăng ký đất đai

1.1.2.1 Đặc điểm của đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai bao gồm các đặc điểm sau:

Thứ nhất, về cơ sở pháp lý: Đăng ký đất đai được điều chỉnh bởi Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Việc đăng ký đất đai được thể hiện thông qua hệ thống hồ sơ địa chính của Nhà nước

Thứ hai, về bản chất: Đăng ký đất đai là đăng ký xác lập quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước quy định, tổ chức thực hiện và có tính

bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất còn đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Thứ ba, về tính chất: Đăng ký đất đai là việc đăng ký thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị

sử dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân Ngoài ra, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do đó người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử dụng đất trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại không đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại đối tượng (tổ chức, cá nhân) khác nhau sử dụng Bên cạnh đó, đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng, cây rừng, cây lâu năm…) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định

Thứ tư, về thẩm quyền giải quyết đăng ký đất đai: Việc đăng ký đất đai được thực hiện bởi Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện Các cơ quan này sẽ tiến hành nghiên cứu, thẩm định hồ sơ và ghi nhận tình trạng pháp lý của đất

Thứ năm, về hình thức đăng ký gồm đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đất đai: Hoạt động đăng ký đất đai xác lập cơ sở pháp lý về quyền của chủ sử dụng đối với đất đai Do đó, các quyền năng của chủ thể sử dụng đất như quyền được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp… chỉ có thể được thực hiện trên thực tế khi chủ thể hoàn thành việc đăng ký lần đầu hoặc đăng ký biến động đất đai

Thứ sáu, các loại giấy tờ, tài liệu phổ biến trong hồ sơ đăng ký đất đai là: Đơn xin đăng ký; tài liệu đo vẽ bản đồ hoặc sơ đồ thể hiện thửa đất cần đăng ký; các tài liệu khẳng định thông tin định danh các chủ thể xin đăng ký, thông tin về việc đáp ứng các tiêu chuẩn được tiếp cận nguồn tài nguyên đất của các chủ thể xin đăng ký; các tài liệu, văn bản hợp pháp về các giao dịch,

giao kết hoặc ý nguyện của chủ thể sử dụng đất hoặc thay đổi những thông tin đã đăng ký

Thứ bảy, các nhiệm vụ, hành vi các chủ thể đăng ký và tổ chức đăng ký cần thực hiện là: Lập hồ sơ đăng ký theo quy định pháp luật; công chứng hoặc chứng thực các hợp đồng, di chúc, văn bản cho tặng; xác nhận của UBND cấp

xã về một số điều kiện như sử dụng ổn định từ một mốc thời gian nhất định, phù hợp quy hoạch, không tranh chấp…; các cơ quan chuyên môn cấp tỉnh, cấp huyện thẩm định hồ sơ, đề xuất cơ quan Thuế xác định nghĩa vụ tài chính,

đề xuất UBND cùng cấp quyết định cấp Giấy chứng nhận hoặc ký Giấy chứng nhận theo ủy quyền; xác định và thực hiện các nghĩa vụ tài chính; ký, phát hành và trao Giấy chứng nhận (Lê Ngọc Phương Quý và cs, 2020)

1.1.2.2 Vai trò của đăng ký đất đai

Có thể thấy đăng ký đất đai là 1 trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai do vậy quá trình đăng ký đất đai đóng vai trò rất quan trọng, đặc biệt bao gồm các vai trò sau:

- Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản

lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình

cá nhân Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất

Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ĐKĐĐ quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về

quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai

Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả,

- Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý đất Tất cả các thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin thuộc tính của thửa đất phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội

và pháp ý của đất theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện ĐKĐĐ, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung : đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật

Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện ĐKĐĐ, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật

- Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai

ĐKĐĐ sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như: Ban hành

và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật; điều tra đo đạc thành lập bản đồ địa chính; Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; Giao đất, cho thuê đất; thanh tra, kiểm tra và giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai…

1.1.3 Các trường hợp được đăng ký biến động đất đai

Theo Khoản 4, Điều 95, Luật Đất đai 2013, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này;

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người

sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

- Quản lý biến động đất đai là hoạt động xác nhận, cập nhật, lưu trữ và chỉnh lý những thay đổi về đất đai trong hệ thống hồ sơ địa chính

- Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, bản đồ, sổ sách… chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai được thiết lập trong quá trình đo đạclập bản đồ địa chính, đăng ký đất ban đầu và đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận nhằm phục vụ quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng đất, việc quản lý tài sản gắn liền với đất (Quốc Hội, 2013)

1.1.4 Các loại hình biến động đất đai

Các loại hình biến động đất đai được quy định tại Phụ lục số 02 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng

Bộ Tài nguyên và Môi trường như sau:

Bảng 1.1 Các loại hình biến động đất đai

1

Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất (trừ trường hợp cho thuê,

cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công

nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế), tài sản gắn

liền với đất

CT

2

Doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công

nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cho thuê, cho

thuê lại đất

TL

3 Xoá đăng ký cho thuê, cho thuê lại đất tài sản gắn liền với đất XT

4

Thế chấp hoặc thay đổi nội dung thế chấp bằng quyền sử dụng đất,

tài sản gắn liền với đất, thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành

trong tương lai

TC

5 Xoá đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với

đất, thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai XC

7 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền

8 Thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất TK

9 Tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất TA

10 Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất GP

11 Xoá đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất XV

12 Chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo thỏa thuận

13 Chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo kết quả giải

14 Chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quyết định

15 Chuyển quyền sử dụng cả thửa đất, tài sản gắn liền với đất theo bản

án, quyết định của toà án, quyết định của cơ quan thi hành án GA

16 Chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo kết quả đấu DG

STT Trường hợp biến động Mã

giá đất

17

Hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành của chung

hai vợ, chồng

VC

18

Hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

của hộ gia đình cho thành viên hộ gia đình hoặc của nhóm người

cùng sở hữu, sử dụng cho thành viên nhóm người đó theo thoả

thuận hoặc theo quy định của pháp luật

TQ

19 Trường hợp chuyển đổi công ty; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập

20 Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đổi tên, thay

đổi thông tin về giấy tờ pháp nhân, nhân thân hoặc địa chỉ DT

21

Chuyển đổi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thành tổ chức kinh tế

của hộ gia đình cá nhân đó mà không thuộc trường hợp chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

26 Gia hạn sử dụng đất (kể cả trường hợp tiếp tục sử dụng đất nông

27

Chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử

dụng đất hoặc chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang

hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc chuyển từ hình thức Nhà

nước giao đất không thu tiền sang hình thức giao đất có thu tiền hay

thuê đất

TG

28 Thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy

chứng nhận hoặc đã thể hiện trong cơ sở dữ liệu TS

34 Trường hợp đo đạc lại thửa đất mà có thay đổi diện tích, số hiệu

35 Thay đổi tên đơn vị hành chính, điều chỉnh địa giới hành chính theo

quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; DH

(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

1.1.4 Người thực hiện đăng ký biến động đất đai

Theo khoảng 1 Điều 95 Luật đất đai năm 2013: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu (Quốc Hội, 2013)

Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp giấy chứng nhận mà có thay đổi về việc sử dụng, tài sản gắn liền với đất Với trường hợp đất thuộc quyền quản lý của tập thể hoặc của UBND các cấp thì người đứng đầu sẽ đi kê khai đăng ký quyền sử dụng đất

Người chịu trách nhiệm đăng ký được ủy quyền cho người khác đăng

ký theo quy định của Pháp luật về dân sự và phải chịu trách nhiệm trước Pháp luật về thông tin đăng ký đồng thời thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu có Việc

ủy quyền phải được lập thành văn bản và có xác nhận tại địa phương

1.1.5 Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận đăng ký biến động đất đai

Hiện nay việc tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động đất đai được thực hiện tại cơ quan hành chính sự nhiệp của tỉnh là văn phòng đăng ký đất đai cụ thể như sau:

- Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận và trả kết quả đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu

tư tại Việt Nam; là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tai Việt Nam, cộng đồng dân cư tại phường

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các quận, huyện, thị xã thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất, tài sản gắn liền với đất tiếp nhận và trả kết quả đối với trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại xã, thị trấn

1.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

Luật đất đai đầu tiên của Việt Nam được ban hành năm 1987 không công nhận việc mua bán trao đổi đất đai đồng nghĩa với việc không công nhận quyền của người sử dụng đất, qua các lần sửa đổi bổ sung chúng ta có Luật đất đai năm 1993 (lần đầu tiên công nhận quyền của người sử dụng đất), luật đất đai năm 2003 và mới nhất là Luật đất đai năm 2013 Do vây, khi việc công nhận sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất thì vấn đề đăng ký biến động đất đai đã được thực hiện nhiều hơn thông qua các trường hợp biến động

Cụ thể các văn bản pháp luật liên quan đến đăng ký biến động đất đai (từ khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực) như sau:

1.2.1 Các văn bản Luật

+ Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/ 2013 của Quộc Hội:

- Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015

2.2.2 Các văn bản dưới Luật

+ Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chính Phủ sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai;

+ Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/04/2023 của Chính Phủ quy định về sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Thông tư:

+ Thông tư số 30/2013/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định thực hiện lồng ghép việc đo đạc lập hoặc chỉnh lý bản đồ địa chính và đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính;

+ Thông tư số 50/2013/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Định mức kinh tế - kỹ thuật đo đạc địa chính, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường

về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

+ Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

+ Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường;

+ Thông tư liên tịch 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT quy định loại cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu khi cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT Quy định về hồ sơ

và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính

về đất đai của người sử dụng đất;

+ Thông tư số 14/2017/TT-BTNMT ngày 20/07/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về việc quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

1.3 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.3.1 Vấn đề đăng ký đất đai và thành lập hệ thống địa chính tại một số nước trên thế giới

Cho đến nay, trên thế giới tồn tại hai hệ thống địa chính thể hiện bằng hai hệ thống hồ sơ quản lý đất đai khác nhau:

- Hệ thống địa bạ (định hướng thuế): bao gồm các loại sổ sách địa chính sử dụng để định vị lô đất theo sơ đồ do chính quyền quản lý và các giấy

tờ pháp lý dựa trên cơ sở các khế ước, văn tự được pháp luật thừa nhận

- Hệ thống bằng khoán (định hướng pháp lý): bao gồm bản đồ địa chính, các hồ sơ đăng ký đất đai, GCNQSDĐ của chủ sử dụng

1.3.1.1 Pháp

Pháp xây dựng thệ thống địa chính quản lý đất đai nói chung và thị trường bất động sản nói riêng rất chặt chẽ Cụ thể: Đất đai ở Pháp phần lớn thuộc sở hữu tư nhân nhưng Nhà nước quản lý đất đai nói chung và thị trường BĐS nói riêng rất chặt chẽ thông qua việc xây dựng hệ thống địa chính Công tác địa chính rất phát triển, quy củ, chặt chẽ là mô hình mẫu cho một số nước đang phát triển học tập

Ở Pháp “Địa chính là một hệ thống chính quy, thời sự hoá để quản lý những tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ” Đơn vị cơ sở của địa chính là thửa đất được mô tả đầy đủ vị trí địa lý, kích thước hình học với những tư liệu

về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất” Hệ thống địa chính của Pháp bao gồm: một bộ bản đồ mô tả thực trạng của thửa đất và BĐS, một sổ địa bạ

và bản kê khai các quyền và thực trạng pháp lý của chủ sở hữu; một hệ thống nghiệp vụ hành chính để quản lý và lưu trữ thông tin đất đai; địa chính xác định đầy đủ cơ sở pháp lý khi ghi rõ các quyền cụ thể

Mục đích của hệ thống địa chính nhằm đảm bảo quyền sở hữu; đảm bảo quyền chuyển nhượng đất đai với đầy đủ các giấy tờ về nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất; phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả đáp ứng nhu cầu cộng đồng; đảm bảo thuận tiện cho hoạt động ngân hàng thông qua việc thế chấp đất đai và tạo cơ sở xây dựng một hệ thống thuế đất và BĐS công bằng (Báo hải quan, 2005)

1.3.1.2 Thụy Điển

Theo Bộ luật Đất đai năm 2000 của Thụy Điển, với mục đích khuyến khích và kiểm soát việc sử dụng đất hiệu quả bền vững lâu dài, cũng như quản

lý và cung cấp đầy đủ thông tin đất đai cho mục đích quy hoạch, bảo vệ quyền

sở hữu đất đai, hỗ trợ hệ thống thuế, kiểm soát môi trường và phát triển kinh

tế [8], một hệ thống đăng ký đất đai với lịch sử lâu đời đã được thiết lập ở Thụy Điển Một văn bản luật mới cũng được ban hành là Luật Đăng ký BĐS (Real Property Register Act) nhằm mục đích bảo vệ và ngăn chặn sự xâm phạm những dữ liệu nhân thân cá nhân liên quan đến BĐS/đất đai đã được đăng ký

Luật Đăng ký BĐS quy định rõ những thông tin đất đai được đăng ký

có thể được tìm và tham khảo trực tiếp nhưng không thể thay đổi nội dung đã đăng ký, cũng như những thông tin nào không thể cung cấp hoặc cung cấp hạn chế theo yêu cầu (như việc thế chấp đất đai/BĐS, tình trạng hôn nhân của người sở hữu/sử dụng đất v.v…) Cơ quan Đo đạc đất đai quốc gia sẽ chịu trách nhiệm ra các quyết định liên quan đến việc cung cấp thông tin BĐS, đảm bảo những dữ liệu nhân thân chỉ có thể được sử dụng cho những mục đích phù hợp với quy định pháp luật

Để các dữ liệu, thông tin đất đai được trao đổi thống nhất giữa các cơ quan địa chính ở trung ương và địa phương, Cơ quan Đo đạc đất đai quốc gia

đã triển khai xây dựng, ứng dụng nhiều kỹ thuật thông tin mới trong hoạt động đăng ký như Interface 2000 (quy định về mô hình thông tin, cơ chế truyền tải dữ liệu, những quy tắc quản lý và bảo quản dữ liệu), Arc Cadastre (công cụ mới dùng để xử lý các loại dữ liệu khác nhau thu được từ việc đo đạc, tính toán; nó tạo ra, sắp xếp, duy trì và trình bày dữ liệu dưới dạng kỹ thuật số hoặc hình thức tương tự) v.v Việc xây dựng và ứng dụng một hệ thống phần mềm dữ liệu như Arc Cadastre trong hoạt động thông tin địa chính tuy tốn rất nhiều chi phí nhưng nó có thể được sử dụng lâu dài và dễ dàng cải tiến, nâng cấp trong quá trình sử dụng, phù hợp với sự thay đổi nhanh chóng của khoa học kỹ thuật

Ngày nay, không chỉ Thụy Điển mà còn nhiều cơ quan, tổ chức địa chính tại các nước khác thụ hưởng được nhiều lợi ích từ việc sử dụng hệ thống phần mềm này Ngoài ra, tất cả các ranh giới BĐS cũng như những yếu

tố cảnh quan quan trọng ở Thụy Điển sẽ được kỹ thuật số hóa và đưa vào hệ thống cơ sở dữ liệu Điều này tạo ra nhiều khả năng thuận lợi cho việc sản xuất bản đồ đã được vi tính hóa với những nội dung và tỷ lệ đa dạng theo nhu cầu của người sử dụng (Bùi Tiến Đạt và Trần Thị Trinh, 2022)

1.3.1.3 Nhật bản

Tại Nhật Bản, việc xây dựng, số hóa tại hệ thống đăng ký BĐS được thực hiện từ năm 1988 đến năm 2008, với kết quả đã đưa được 270 triệu thông tin về BĐS vào hệ thống Năm 2000, người đăng ký BĐS có thể thực hiện đăng ký bất kỳ ở văn phòng đăng ký nào trong hệ thống mà không bắt buộc đến đơn vị hành chính nơi có BĐS để thực hiện quyền của mình Trong cùng năm này người dân cũng có thể xem được thông tin đăng ký qua mạng Internet Theo Luật Đăng ký BĐS (Luật số 123 năm 2004), hệ thống đăng ký

BĐS được tập trung quản lý tại trung ương Trong hệ thống có 50 chi nhánh

và 420 văn phòng đăng ký tại các địa phương để quản lý theo khu vực trực thuộc Nhật Bản có tất cả 06 Trung tâm dữ liệu (Data Center), được phân tích, nghiên cứu, xây dựng và thiết lập tại 6 vùng của nước Nhật Hệ thống đăng ký BĐS có các chức năng như: Quản lý quyền sở hữu và các quyền khác có thể quản lý quyền lợi đối với BĐS về quyền sở hữu và cả quyền khác như quyền thế chấp ngoài quyền sở hữu, hiện đang quản lý bao gồm cả nội dung các quyền lợi đối với BĐS như quyền thế chấp, quyền vay… khi thế chấp đất đai

và nhà ở Quản lý nội dung lưu trữ trước và sau biến động cho phép quản lý nội dung lưu trữ sau biến động là thông tin mới nhất các thông tin trước khi biến động cũng được lưu trữ lại

Chế độ đăng ký BĐS là nền tảng căn bản của xã hội và của sự phát triển kinh tế của Nhật Bản, được tận dụng trong các hoạt động kinh tế và quản

lý đất đai Cụ thể: (1) Trong giao dịch BĐS: thu thập thông tin, đăng ký bảo tồn quyền sở hữu, đăng ký chuyển quyền sở hữu; (2) Tận dụng trong hoạt động tín dụng: thu thập thông tin, quyền thế chấp, bảo đảm đăng ký tạm, quyền mua lại; (3) Tận dụng trong phát triển: thu thập thông tin, phát triển BĐS ; (4) tận dụng trong điều tra đất đai: điều tra địa tịch, hoàn thiện bản đồ địa chính; (5) Tận dụng trong chế độ thuế: thu thuế, xử lý nộp chậm, giảm thuế mua nhà trả chậm ; (6) Tận dụng trong chính sách nông nghiệp, chính sách sông ngòi; (7) Tận dụng trong thi hành án dân sự, thu hồi đất Bên cạnh

đó hệ thống cho phép phát hành giấy chứng nhận (GCN) đối với các bất động sản do các văn phòng đăng ký khác quản lý Tự động biên tập và phát hành GCN đối với các các bất động sản do các văn phòng đăng ký khác quản lý Theo đó, người dân có thể đến các văn phòng đăng ký gần mình nhất để yêu cầu cấp GCN đối với bất động sản trên toàn quốc Trong trường hợp đang xử

lý yêu cầu đăng ký, bất động sản có yêu cầu cấp GCN sẽ bị chặn không cho

phát hành GCN dùng để cung cấp Là chức năng cần thiết để cấp GCN dùng

để cung cấp với các thông tin mới nhất Đảm bảo nội dung trong GCN cung cấp là thông tin mới nhất bằng việc ngăn chặn phát hành GCN cung cấp cho đến khi hoàn thành xử lý yêu cầu đăng ký

Nhờ việc công khai rộng rãi Sổ đăng ký, nên ai cũng có thể biết được người đứng tên BĐS cụ thể (trong quá khứ cũng như hiện tại), quyền lợi của người khác có liên quan đến BĐS đó Lợi ích đối với Chính phủ là có thể xử

lý đồng loạt số lượng lớn BĐS - cho phép xử lý đồng loạt với một số lượng lớn BĐS, xử lý đồng loạt tiếp nhận, lưu trữ v.v trong trường hợp cần lưu trữ đối với số lượng lớn bất động sản do sự thay đổi tên xã phường hành chính và điều chỉnh lại thửa đất Trong trường hợp thông tin không chính xác dẫn đến thiệt hại cho người sử dụng thông tin từ chế độ đăng ký, Nhật Bản sẽ áp dụng pháp luật về bồi thường nhà nước (Bùi Tiến Đạt và Trần Thị Trinh, 2022)

1.3.2 Công tác đăng ký biến động đất đai tại Việt Nam

1.3.2.1 Sơ lược lịch sử đăng ký đất đai tại Việt Nam

Do bị chi phối bởi quá trình phát triển của lịch sử, các mối quan hệ về sở hữu ruộng đất cũng diễn ra hết sức phức tạp Trước năm 1975, phần lớn đất đai của huyện tập trung vào một số người quản lý như địa chủ, các nhà tư sản – tiểu tư sản và một số ít thuộc quyền sở hữu cá nhân

Sau năm 1975, với chính sách cải tạo nông nghiệp, xóa bỏ tính tư hữu về

tư liệu sản xuất để đưa nền sản xuất nông nghiệp theo hướng sở hữu tập thể các dạng hợp tác xã nông nghiệp, tập đoàn sản xuất hoặc tổ hợp tác…Việc phân chia lại quyền sử dụng đất trong giai đoạn này được thực hiện trên cơ sở phân chia theo định suất và bình quân dân số, mọi hoạt động sản xuất có liên quan đến đất đai đều phần lớn bị chi phối bởi hợp tác xã và tập đoàn sản xuất nông nghiệp Vì vậy giai đoạn 1975 – 1980 tình hình sản xuất nông nghiệp kém hiệu quả và đã tạo ra sự bất ổn làm ảnh hưởng đến vấn đề an ninh lương

thực của tỉnh Hiệu quả sản xuất không cao, tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả, chưa khai thác hết tiềm năng đất đai sẵn có do người dân chưa thực sự an tâm để đầu tư, việc quản ý và sử dụng đất đối với các đối tượng sử dụng đất trong giai đoạn này chưa được bảo vệ bởi hành lang pháp lý của Nhà nước Đến những năm đầu của thập niên 1980, với việc thay đổi cơ chế quản lý trong sản xuất nông ngiệp bằng hình thức khoán sản phẩm theo chỉ thị 100/CT.TW của Ban Bí Thư TW Đảng Chỉ thị số 35/CT.TW về khuyến khích và phát triển kinh tế gia đình, nền sản xuất nông nghiệp cảu huyện đã

có sự chuyển biến mạnh mẽ nhưng trong quá trình chuyển biến này vẫn chưa tạo ra được sự thay đổi trong đời sống người dân và chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của địa phương Đến tháng 7/1988, Luật đất đai được ban hành, với dự Luật này các mối quan hệ về quản lý và sử dụng đất đã được xác lập, thể hiện được quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Tuy nhiên trong quá trình triển khai thực hiện Luật đất đai vẫn còn một số hạn chế, nhất là về tính pháp lý quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

1.3.2.2 Tình hình công tác đăng ký biến động đất đai từ khi thực hiện Luật Đất đai 2003 đến nay

Tháng 7/1993, Quốc hội đã thông qua việc điều chỉnh, bổ sung Luật đất đai năm 1988, về cơ bản Luật đất đai mới đã xác lập được quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất và kých thích người sử dụng đất đầu tư vào đất để khai thác tiềm năng từ đất Tuy nhiên với Luật Đất đai điều chỉnh, bổ sung lần này vẫn còn những bất cập chưa đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt là đối với nền kinh tế thị trường Vì vậy đến năm

2000, Quốc Hội tiếp tục điều chỉnh và sửa đổi Luật Đất đai Sau việc sửa đổi

và điều chỉnh Luật đất đai năm 2000 đã thể hiện được tính tích cực đã quy định cụ thể hơn quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, từ đó người dân

được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai Ngoài ra trong giai đoạn này, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, nhiều văn bản pháp quy nhằm bảo vệ và kých thích người sử dụng đất trong đầu tư khai thác tiềm năng đất đai Tóm lại, thời kỳ này có nhiều thay đổi và

có thể nói đây là thời kỳ có nhiều ảnh hưởng nhất đến việc quản lý đất đai nói riêng và nền kinh tế đất nước nói chung, nhất là khi có Luật đất đai ra đời công nhận đất đai có giá trị và người sử dụng đất được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình, đây là cơ sở làm cho đất đai biến động mạnh

Năm 2003, Luật đất đai 1993 được thay thế bằng Luật đất đai 2003 Điểm mới của Luật đất đai 2003 là quy định cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, quy định này nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận, khắc phục tình trạng hiện nay là việc cấp Giấy chứng nhận thực hiện còn rất chậm Thời gian này việc đăng ký biến động đất đai được thực hiện 2 cấp với việc tồn tại dịch vụ công là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và môi trường và Phòng Tài nguyên và Môi trường

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông qua Luật đất đai (Luật Đất đai 2013) Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập quốc tế và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước

Luật đất đai có 14 chương với 212 điều, tăng 07 chương và 66 điều so với Luật đất đai năm 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003

Là đạo luật quan trọng, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân

và có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước; So với Luật Đất đai 2003 thì Luật Đất đai 2013 đã Luật hóa và quy định cụ thể nhiều nội dung, đặc biệt là các nội dung có liên quan đến quyền và lợi ích của người

sử dụng đất như thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư …khi nhà nước thu hồi đất Đây là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm đặc biệt của đông đảo các tầng lớp nhân dân trong suốt quá trình xây dựng, lấy ý kiến đóng góp và sau khi Luật được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành

So với Luật Đất đai 2003, Luật đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ về thi hành Luật (sau đay gọi chung là Luật Đất đai 2013) có những điểm mới cơ bản về nội dung liên đến thu hồi đất, đó là: Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất; nguyên tắc thực hiện; chế tài xử lý đối với những trường hợp không chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất… Ngoài ra, điểm mới trong công tác đăng ký biến động là việc hình thành văn phòng đăng ký đất đai 1 cấp thuộc Sở Tài nguyên và môi trường

1.3.2.3 Tình hình đăng kí đất đai tại tỉnh Đồng Nai

Hiện nay tại tỉnh Đồng Nai, công tác quản lý đất đai được thực hiện khá tốt đặc biệt là việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai khá hoàn chỉnh và ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình quản lý đất đai

Tỉnh Đồng Nai được Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá là tỉnh xây dựng dữ liệu về đất đai tương đối tốt Về cơ bản, cơ sở dữ liệu địa chính đã xây dựng hoàn thành, hiện đang thực hiện cập nhật thường xuyên đồng thời chỉnh sửa những tồn tại, hạn chế đối với dữ liệu đã xây dựng qua các thời kỳ (Hương Giang, 2022)

Tận dụng nguồn tài trợ của chương trình dự án “Hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam và nguồn ngân sách địa phương tính

đến hết năm 2018 tỉnh đã có 171/171 xã được lập bản đồ địa chính, xây dựng

cơ sở dữ liệu đất đai với hơn 1,6 triệu thửa đất; tổ chức đăng ký cho hơn 1,3 triệu thửa đất chiếm 82%; cấp giấy chứng nhận cho hơn 1,1 triệu thửa chiếm 84% (Hà Tấn Lộc, 2022) Theo báo cáo của sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Đồng Nai, tính hết quý 1/2021 các địa phương trên địa bàn tỉnh Đồng Nai đã xét, cấp chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hơn 46,2 ngàn trường hợp

là cá nhân, hộ gia đình; tỷ lệ hồ sơ giải quyết đúng hạn đạt trên 96% Các địa phương xét, cấp chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu nhiều là: Nhơn Trạch hơn 39.200 GCN, TP Biên Hòa hơn 3.200 GCN, Tân Phú hơn 1.100 GCN (Lê An, 2021) Ngoài ra số lượng các trường hợp đăng ký biến động đất đai

mà không cấp đổi giấy chứng nhận

Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua những đợt sốt bất động sản đã làm cho số lượng các trường hợp đăng ký biến động đất đai tại tỉnh Đồng Nai tăng lên rõ rệt ở các huyện, thành phố đặc biệt là những địa phương trung tâm (như thành phố Biên Hòa, huyện Trảng Bom) và các huyện có các dự án đầu tư phát triển

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU

Đề tài nghiên cứu trên địa bàn TP Biên Hòa, cụ thể tập trung tại một số đơn vị hành chính có các trường hợp biến động đất đai của đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình và cá nhân

2.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU

Thời gian thực hiện đề tài từ tháng 7/2022 đến tháng 04/2023

2.3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

2.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động đất đai tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

2.3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

- Thời gian thực hiện đề tài: Số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất tại năm 2021, số liệu thống kê về thực hiện đăng ký biến động đất đai trong giai đoạn 2019-2021 Số liệu phỏng vấn hộ gia đình,

cá nhân thực hiện đăng ký biến động đất đai và cán bộ chuyên môn làm việc tại các cơ quan chuyên môn liên quan đến vấn đề đăng ký biến động vào năm

+ Biến động về thế chấp và xóa thế chấp quyền sử dụng đất

+ Biến dộng về cấp đổi, cấp lại quyền sử dụng đất

+ Biến động về tác thửa và hợp thửa quyền sử dụng đất

2.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Biên Hòa

- Điều kiện tự nhiên

- Tình hình phát triển kinh tế xã hội

+ Biến động về thế chấp và xóa thế chấp quyền sử dụng đất

+ Biến dộng về cấp đổi, cấp lại quyền sử dụng đất

+ Biến động về tác thửa và hợp thửa quyền sử dụng đất