CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
Bất động sản và thế chấp bất động sản
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Tài sản được định nghĩa là của cải vật chất phục vụ cho sản xuất hoặc tiêu dùng, bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị và các quyền tài sản Theo Bộ Luật Dân sự Việt Nam, tài sản được phân loại thành động sản và bất động sản, trong đó bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, cũng như các tài sản liên quan đến nhà ở và đất đai, cùng với các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.1.2 Khái niệm thế chấp bất động sản
Thế chấp bất động sản (BĐS) là hành động mà bên vay sử dụng tài sản BĐS thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng của mình để đảm bảo nghĩa vụ với bên cho vay Đây là một hình thức bảo đảm cho các khoản vay từ tổ chức tín dụng, giúp bên cho vay có nguồn trả nợ chính từ tài sản BĐS trong trường hợp bên vay không thể thanh toán nợ.
Quy định của Ngân hàng về bất động sản thế chấp
1.2.1 Phân loại bất động sản thế chấp
Nhà ở và công trình xây dựng liên quan đến đất bao gồm tất cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình đó cùng với các tài sản khác liên quan đến đất.
QSD mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
Khi thế chấp toàn bộ bất động sản (BĐS) kèm theo vật phụ, vật phụ sẽ được coi là tài sản thế chấp Ngược lại, nếu chỉ thế chấp một phần BĐS có vật phụ, vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận rõ ràng giữa các bên.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản sẽ được xem là tài sản thế chấp nếu có sự thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật Ngoài ra, nếu tài sản thế chấp được bảo hiểm, khoản tiền bồi thường từ bảo hiểm cũng sẽ thuộc về tài sản thế chấp.
Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.2.2 Các hình thức thế chấp bất động sản
Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng
Thế chấp pháp lý là hình thức mà người vay đồng ý chuyển quyền sở hữu tài sản cho ngân hàng trong trường hợp không thể trả nợ Khi người vay không thanh toán được, ngân hàng có quyền bán hoặc cho thuê bất động sản mà không cần phải thông qua thủ tục tố tụng tại tòa án.
Thế chấp công bằng, hay còn gọi là thế chấp thông thường, là hình thức mà ngân hàng chỉ giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản để bảo đảm cho khoản vay Nếu người vay không thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, việc xử lý bất động sản sẽ dựa vào thỏa thuận giữa bên vay và bên cho vay, hoặc cần sự can thiệp của tòa án trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai
Thế chấp thứ nhất là việc sử dụng tài sản để đảm bảo cho khoản nợ đầu tiên Người vay có thể dùng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản vay khác nhau, trong đó thế chấp cho khoản vay đầu tiên được gọi là thế chấp thứ nhất Có hai trường hợp chính liên quan đến thế chấp thứ nhất: thế chấp cho một bên vay và thế chấp cho nhiều bên vay thông qua hợp đồng vốn (đồng tài trợ) Trong trường hợp thế chấp cho khoản vay hợp vốn, một ngân hàng sẽ đại diện quản lý bất động sản và giấy tờ liên quan đến tài sản bảo đảm.
Thế chấp thứ hai là hình thức vay vốn trong đó người đi vay sử dụng giá trị chênh lệch giữa tài sản thế chấp và khoản nợ đầu tiên để đảm bảo cho khoản nợ thứ hai.
Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp
Thế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp trong đó tài sản thế chấp được hình thành từ chính khoản vay Chẳng hạn, khi ngân hàng cho vay để mua căn hộ, khách hàng có thể sử dụng chính căn hộ đó làm tài sản thế chấp cho khoản vay.
Thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp trong đó tài sản thế chấp và tài sản mua bằng vốn vay là khác nhau Chẳng hạn, người vay có thể thế chấp nhà ở để lấy vốn ngân hàng và sử dụng số tiền này để đầu tư vào các tài sản khác, như nguyên liệu sản xuất hoặc máy móc thiết bị.
Thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản
Khi thế chấp toàn bộ bất động sản (BĐS) có vật phụ, vật phụ đó cũng sẽ được coi là tài sản thế chấp Tuy nhiên, nếu chỉ thế chấp một phần BĐS có vật phụ, vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận rõ ràng.
1.2.3 Điều kiện bất động sản có thể nhận thế chấp
Không phải tất cả bất động sản (BĐS) đều đủ điều kiện để thế chấp vay vốn Để có thể thế chấp, BĐS cần đáp ứng một số tiêu chí nhất định.
Bất động sản (BĐS) phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của khách hàng vay và bên bảo lãnh Đối với BĐS là nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất, yêu cầu là phải thuộc quyền sử dụng đất của khách hàng vay và bên bảo lãnh.
- BĐS đó phải được phép giao dịch hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
Bất động sản (BĐS) không có tranh chấp là BĐS không có bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, và chủ sở hữu phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những cam kết của mình.
- BĐS đó phải đảm bảo dễ chuyển nhượng.
Định giá bất động sản
1.3.1 Khái niệm định giá bất động sản
Theo ông Greg McNamara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO), định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm nhất định, dựa trên bản chất và mục đích của việc định giá Quá trình này bao gồm việc áp dụng dữ liệu thị trường so sánh mà các chuyên gia thu thập và phân tích, nhằm so sánh với tài sản cần định giá để xác định giá trị chính xác.
Theo GS A.F Milington, chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai tại trường Hawkerbury, New South Wales, định giá có thể được hiểu là “nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán nhằm đạt được sự quan tâm cụ thể về một lĩnh vực bất động sản tại một thời điểm nhất định.” Trong quá trình này, người định giá sử dụng các mô hình toán học để đưa ra ý kiến của mình, xem xét tất cả các sự kiện liên quan đến lợi ích bất động sản và các lĩnh vực liên quan, từ đó tổng hợp và đưa ra những quan điểm cá nhân.
Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế, định giá bất động sản là sự kết hợp giữa nghệ thuật và khoa học nhằm xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định Quá trình này cần xem xét các đặc điểm của bất động sản cũng như các yếu tố tiềm ẩn trong thị trường, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế Điều 4 của Luật Kinh doanh BĐS, được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11, cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc định giá chính xác trong lĩnh vực bất động sản.
6 năm 2006 quy định: “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá cả của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”.
Định giá bất động sản (BĐS) là một quá trình nghệ thuật và khoa học, nhằm xác định giá trị của BĐS cho mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định Quá trình này cần xem xét các đặc điểm riêng của BĐS cũng như những yếu tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường, bao gồm cả khía cạnh đầu tư.
1.3.2 sự cần thiết của định giá thế chấp
Việc cho phép thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong nền kinh tế thị trường là rất quan trọng, giúp khai thác tối đa tiềm năng của đất đai, một nguồn lực thiết yếu cho nền kinh tế quốc dân.
- Định giá thế chấp để ước tính giá trị của một vật bảo đảm thế chấp đã đưa ra đề nghị vay thế chấp
- Là cơ sở để ngân hàng quyết định mức cho vay, nhằm giảm rủ ro cho khoản vay khi khách hàng không có khả năng trả nợ
- Là cơ sở để khách hàng vay biết mức tiền có thể vay được
Hợp đồng thế chấp đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp giữa ngân hàng, cơ quan quản lý nhà nước và khách hàng vay, đồng thời xử lý các vấn đề phát sinh khi khách hàng không thực hiện đúng cam kết với ngân hàng.
1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thế chấp
Thứ nhất: Căn cứ vào các yếu tố thuộc về bản thân BĐS Việc định giá
Bất động sản (BĐS) được định giá dựa trên các yếu tố cấu thành như diện tích mặt bằng, vị trí không gian, và môi trường kinh tế, xã hội, tự nhiên Ngoài ra, giá trị BĐS còn phụ thuộc vào công dụng, mục đích sử dụng và khai thác của nó, cũng như hình thái nhân tạo của bất động sản.
Khi đánh giá bất động sản (BĐS), cần xem xét kết cấu và kiến trúc của nó, cũng như độ bền vững Tâm lý của chủ sở hữu cũng ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Vị trí của BĐS là yếu tố quan trọng, cần phân tích mối quan hệ của nó với các BĐS khác để hiểu rõ vai trò và ảnh hưởng của vị trí trong tổng thể thị trường.
Thứ hai, việc đánh giá thị trường bất động sản (BĐS) cần dựa vào điều kiện cạnh tranh và các yếu tố kinh tế như cung cầu Khi khu vực phát triển và mở rộng, nhu cầu về BĐS sẽ gia tăng, đặc biệt khi có nguồn vốn đầu tư lớn đổ vào.
Thứ ba: Căn cứ pháp lý Bao gồm các yếu tố pháp lý liên quan đến
Bất động sản (BĐS) chịu ảnh hưởng từ các quy định về sở hữu và sử dụng quyền năng, cũng như xu hướng thay đổi của pháp luật và chính sách địa phương Những quy định pháp luật liên quan đến hoạt động định giá BĐS cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị và tính khả thi của các giao dịch trong lĩnh vực này.
Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
1.4.1 Căn cứ định giá bất động sản thế chấp
Các yếu tố cơ bản trong quá trình lao động tạo ra bất động sản bao gồm đất đai, lao động và nguyên vật liệu.
Dựa trên chi phí cơ hội của việc sử dụng đất và công trình, cần so sánh với các phương án sử dụng thay thế khác nhau để xác định cách sử dụng bất động sản hiệu quả và tối ưu nhất tại thời điểm định giá.
Sự thay đổi của nền kinh tế, bao gồm chính sách của Nhà nước về bất động sản, biến động thị trường, nhu cầu của người tiêu dùng và các yếu tố vật chất, tinh thần của người dân, đều có ảnh hưởng sâu sắc đến giá trị bất động sản.
Việc định giá bất động sản cần dựa vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng, cũng như mối liên hệ giữa bất động sản đó và quần thể bất động sản xung quanh Sự đóng góp của các bất động sản lân cận cũng có vai trò quan trọng trong việc nâng cao giá trị của bất động sản cần định giá.
Dựa vào các yếu tố cấu thành của bất động sản, việc xác định giá trị tổng thể của tài sản này dựa trên giá trị đóng góp của từng bộ phận cấu thành Điều này giúp hiểu rõ hơn về sự ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá trị cuối cùng của bất động sản.
Giá trị bất động sản (BĐS) không chỉ dựa vào lợi ích hiện tại mà còn phải xem xét các lợi ích tương lai mà nó mang lại cho nhà đầu tư Do đó, việc dự báo giá trị tương lai của BĐS là rất quan trọng trong quá trình định giá, giúp tối ưu hóa lợi nhuận cho các nhà đầu tư.
1.4.2 Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
Giá trị bất động sản (BĐS) được hình thành từ nhiều yếu tố như giá trị sử dụng, sự khan hiếm và nhu cầu thanh toán Trong quá trình định giá, người định giá cần áp dụng các quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan Các nguyên tắc cơ bản mà người định giá viên cần tuân thủ bao gồm việc xem xét kỹ lưỡng các yếu tố tác động đến giá trị của BĐS.
Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Bất động sản (BĐS) được xem là có giá trị cao nhất khi được sử dụng hợp pháp, mang lại thu nhập ròng lớn nhất hoặc có tiềm năng tạo ra thu nhập cao trong tương lai Ngoài ra, BĐS cần có khả năng duy trì giá trị liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá BĐS.
Nguyên tắc xác định giá trị thị trường dựa vào sự tương tác giữa cung và cầu Khi lượng cung tăng mà cầu không thay đổi hoặc giảm, giá thị trường sẽ giảm Ngược lại, khi lượng cung giảm mà cầu không tăng hoặc giảm, giá có thể tăng hoặc giảm tùy thuộc vào tốc độ biến động của cung và cầu Giá sẽ tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn tốc độ tăng của cung và ngược lại.
Nguyên tắc "thay đổi" trong định giá bất động sản nhấn mạnh rằng giá trị của một bất động sản không bao giờ giữ nguyên do tác động của các lực lượng tự nhiên, kinh tế, chính phủ, xã hội và môi trường Những yếu tố này liên tục biến đổi giá trị và môi trường xung quanh bất động sản, cũng như xu hướng thị trường liên quan đến quy mô và chất lượng đầu tư Sự thay đổi này là một quy luật khách quan, không phụ thuộc vào ý muốn của con người Việc ước tính giá trị thị trường chỉ mang tính chất tạm thời nhưng vẫn phản ánh được xu hướng tương lai của bất động sản Nguyên tắc "thay đổi" luôn được áp dụng kết hợp với các nguyên tắc khác trong quá trình định giá.
Nguyên tắc này khẳng định rằng giá trị thị trường của bất động sản (BĐS) chủ thể thường bị ảnh hưởng bởi giá bán của một BĐS tương tự, có cùng giá trị và tiện ích Điều này giả định rằng không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho các phương pháp định giá BĐS: định giá BĐS theo chi phí, theo thị trường.
Nguyên tắc xác định giá trị của một bộ phận trong bất động sản (BĐS) dựa trên sự đóng góp của nó vào tổng giá trị của BĐS Đối với các BĐS mang lại lợi nhuận, giá trị của một phần tài sản có thể được đo bằng mức độ đóng góp của nó vào tổng thu nhập thực, từ đó thu nhập thực có thể được chuyển đổi thành giá trị Đây là nguyên tắc quan trọng khi xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản, giúp định giá viên xác định mức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho BĐS.
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều người tham gia thị trường và sẽ dẫn đến giảm lợi nhuận.
Cạnh tranh giữa các lực lượng tham gia thị trường
Cạnh tranh giữa cung và cầu trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) diễn ra không chỉ giữa các BĐS mà còn giữa các loại hình BĐS khác nhau Mối quan hệ cạnh tranh này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của từng bất động sản, tạo ra sự hình thành giá trị dựa trên các yếu tố cạnh tranh trên thị trường.
Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.
Giá trị tài sản bị ảnh hưởng bởi dự đoán thị phần của các nhà đầu tư, và những thay đổi dự kiến trong yếu tố này cũng tác động đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ QSD BĐS của người mua.
Cân bằng giữa đất và công trình, cũng như giữa các bộ phận cấu thành của công trình, là yếu tố quan trọng trong bất động sản Khi các yếu tố này đạt được sự cân bằng, giá trị của bất động sản sẽ ổn định và bền vững theo thời gian.
Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm BĐS giảm giá trị.
Các yếu tố cấu thành của BĐS cần phải đạt được sự cân bằng để BĐS đạt được mức hữu dụng cao nhất.
Phương pháp định giá bất động sản thế chấp
Các phương pháp chủ yếu được sử dụng để định giá BĐS:
* Phương pháp so sánh trực tiếp
Việc chọn phương pháp định giá bất động sản cần dựa vào mục đích cụ thể, loại hình bất động sản và thông tin thu thập từ thị trường.
Hiện nay, các ngân hàng chủ yếu áp dụng ba phương pháp cơ bản để định giá bất động sản thế chấp, bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập.
1.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Định giá so sánh là phương pháp xác định giá trị bất động sản (BĐS) thông qua việc so sánh trực tiếp với các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường Phương pháp này giúp tìm ra giá trị của BĐS mục tiêu dựa trên các giao dịch trước đó.
BĐS tương tự với BĐS cần định giá có những đặc điểm cơ bản sau:
- Có đặc điểm vật chất giống nhau
- Có các thông số kinh tế, kỹ thuật cơ bản tương đồng
- Có cùng chức năng, mục đích sử dụng
- Có chất lượng tương đương nhau
- Có thể thay thế cho nhau trong sử dụng
Phương pháp định giá đất và nhà đất thường được áp dụng cho nhiều mục đích như mua, bán, thế chấp, góp vốn và phân chia quyền lợi tài sản Phương pháp này phù hợp với hầu hết các loại bất động sản có thị trường và cũng có thể được sử dụng để tính tiền thuê bất động sản Đặc biệt, khi xác định giá trị bất động sản cho thuê, phương pháp đầu tư thường được ưa chuộng Phương pháp này rất thích hợp cho các bất động sản dân dụng đồng nhất như đất trống, căn hộ chung cư, nhà phố liền kề, và các bất động sản thương mại - dịch vụ, thường xuyên được giao dịch trên thị trường.
Phương pháp định giá này dựa trên việc so sánh các giao dịch mua bán bất động sản tương tự trên thị trường, nhằm cung cấp số liệu thực tế cho việc định giá bất động sản cần xem xét.
Đánh giá giao dịch mua bán bất động sản cần tuân thủ nguyên tắc “người bán tự nguyện và người mua tự nguyện”, nhằm đảm bảo tính chính xác trong kết quả thẩm định Việc so sánh với bất động sản mục tiêu cũng góp phần nâng cao độ tin cậy của quá trình thẩm định.
Để áp dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản, cần có thông tin về các bất động sản tương tự đã được mua bán trên thị trường Nếu thiếu dữ liệu thị trường về giao dịch của những bất động sản tương tự, sẽ không có cơ sở để thực hiện so sánh với bất động sản cần thẩm định.
Thông tin thu thập phải được so sánh với bất động sản mục tiêu để đảm bảo có sự tương quan về mặt kỹ thuật, bao gồm công suất, kiểu dáng và các điều kiện kỹ thuật khác.
Chất lượng thông tin là yếu tố quan trọng, yêu cầu thông tin phải phù hợp về cấu tạo, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra và đầy đủ Nguồn dữ liệu cần được thu thập từ các nguồn đáng tin cậy như tạp chí, bản tin giá cả thị trường hàng ngày và các công ty chuyên doanh thiết bị, bất động sản Những nguồn thông tin này đảm bảo tính xác thực vì có thể được đối chiếu và kiểm tra khi cần thiết.
Để đảm bảo tính chính xác của phương pháp so sánh, thị trường cần phải ổn định Nếu thị trường có sự biến động mạnh, việc áp dụng phương pháp này sẽ gặp khó khăn, ngay cả khi các đối tượng so sánh có nhiều đặc điểm tương đồng.
Người định giá cần sở hữu kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thị trường để áp dụng phương pháp định giá phù hợp, từ đó đưa ra mức giá đề nghị hợp lý và được công nhận.
Khi tiến hành định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần tiến hành theo trình tự sau:
Để định giá BĐS mục tiêu, hãy tìm kiếm thông tin về những bất động sản đã được bán gần đây trên thị trường, có thể so sánh với BĐS đó Cần chú ý đến các yếu tố như kích cỡ, công năng, kiểu dáng và các chi tiết kỹ thuật khác để có cái nhìn chính xác hơn.
Để xác định giá trị thị trường của bất động sản (BĐS), cần kiểm tra các thông tin có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Việc lựa chọn từ 3-6 BĐS tương tự về cấu trúc sẽ giúp tạo cơ sở vững chắc cho quá trình thẩm định.
Phân tích giá bán và các đặc điểm kỹ thuật như kích cỡ, kiểu loại, tuổi thọ và điều kiện của từng bất động sản so với bất động sản cần định giá Dựa vào những khác biệt này, điều chỉnh giá bán của bất động sản, có thể là tăng hoặc giảm so với giá trị cần định giá.
Quá trình điều chỉnh để đi đến xác định giá trị của BĐS cần định giá được tiến hành như sau:
Lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá trị giao dịch của BĐS so sánh xuống và ngược lại.
- Ước tính giá trị của BĐS, đối tượng cần định giá trên cơ sở các giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
* Ưu nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp Ưu điểm:
- Phương pháp này đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không phải tính toán nhiều.
Phương pháp này phản ánh sự đánh giá của thị trường, cung cấp bằng chứng rõ ràng và đã được công nhận về giá trị của bất động sản.
- Là cơ sở, hay đầu vào của các phương pháp khác.
Quy trình định giá bất động sản thế chấp
1.6.1 Xác định vấn đề định giá
Để tiến hành định giá bất động sản, trước tiên cần xác định rõ các yếu tố đặc điểm, đặc tính kỹ thuật và kinh tế của bất động sản đó.
+ Tìm hiểu các yếu tố về lịch sử, xã hội
+ Các yếu tố về mặt pháp lý như giấy tờ, hồ sơ liên quan đến BĐS.
Các yếu tố pháp lý bên ngoài, bao gồm quy hoạch khu vực và các giới hạn quyền năng của chủ sở hữu, ảnh hưởng trực tiếp đến việc sử dụng bất động sản.
- Xác định yêu cầu của khách hàng: là những yêu cầu khách hàng đặt ra trong việc định giá mà người định giá cần đáp ứng.
- Xác định thời điểm định giá và các cơ sở về giá cả và giá trị sử dụng phục vụ cho quá trình định giá.
1.6.2 Lập kế hoạch định giá
Lập danh sách các công việc cần thực hiện và xác định rõ các kết quả đạt được Đồng thời, cần làm rõ cách thức thực hiện những công việc này để đảm bảo hiệu quả và đạt được mục tiêu đề ra.
- Phải xây dựng được thời gian thực hiện mỗi khâu công việc đó.
1.6.3 Khảo sát, thu thập thông tin Để có thể thu thập được các thông tin cần thiết đòi hỏi người định giá trước hết cần phải phân loại được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu.
- Phải khảo sát thu thập thông tin cơ bản về BĐS cần định giá như: vị trí, cơ sở hạ tầng nơi BĐS tọa lạc.
- Khảo sát trực tiếp BĐS để làm rõ được đặc điểm, đặc tính của BĐS.
Thu thập tài liệu để so sánh, phân tích và đánh giá là rất quan trọng, bao gồm các tài liệu mua bán, định mức tiêu hao vật tư và đơn giá chi phí Việc này giúp điều chỉnh và tối ưu hóa quy trình làm việc.
Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương liên quan đến quyền sử dụng đất (QSD đất) và quyền sở hữu công trình trên đất (QSH công trình) quy định rõ ràng về quyền lợi cũng như thời hạn cho thuê đất.
Để định giá bất động sản một cách chính xác, cần thu thập các số liệu tổng hợp liên quan đến kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội của khu vực mà bất động sản đó tọa lạc.
1.6.4 Phân tích, xử lý thông tin
Dựa trên các tài liệu đã có sẵn cần phải tiến hành các loại phân tích
- Phân tích thị trường: Mục đích của phân tích thị trường là nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng tới BĐS định giá.
Phân tích tài sản nhằm mục đích nhận diện các đặc điểm và tiêu chuẩn quan trọng của tài sản, từ đó đánh giá ảnh hưởng của chúng đến giá trị của tài sản đó.
Phân tích so sánh nhằm mục đích lựa chọn và thiết lập các tiêu chuẩn phù hợp để áp dụng các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho từng giao dịch chứng cứ đã xác lập thông tin trên thị trường.
1.6.5 Thực hiện xác định giá trị bất động sản cần định giá
Các phân tích trên giúp người định giá xác định phương pháp định giá chính và các phương pháp bổ sung hoặc tham chiếu Khi lựa chọn, cần đánh giá tính hợp lý, thuận lợi và hạn chế của từng phương pháp Việc chọn phương pháp định giá phụ thuộc vào thuộc tính tài sản, khả năng sử dụng dữ liệu thị trường, cũng như mục đích và nguyên tắc định giá chính Người định giá có thể sử dụng một hoặc nhiều phương pháp để ước tính giá trị bất động sản.
1.6.6 Lập báo cáo và viết chứng thư định giá
Báo cáo định giá là tài liệu thể hiện rõ ràng công việc của người định giá, bao gồm toàn bộ quy trình định giá được trình bày một cách chi tiết.
Chứng thư định giá tóm tắt quy trình và kết quả định giá bất động sản, đồng thời nêu rõ các điều kiện ràng buộc ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị và cách sử dụng kết quả định giá.
Báo cáo định giá và chứng thư định giá được gửi cho khách hàng và được lưu giữ tại văn phòng định giá
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN HUYỆN BÁT XÁT
Tổng quan về Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Bát xát, tỉnh Lào cai
1 Tổng quan về ngân hàng
Tên: Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Bát xát, tỉnh Lào cai
Tên giao dịch: Agribank huyện Bát xát
Tính chất sở hữu: Mang hình thức doanh nghiệp nhà nước Địa chỉ giao dịch: Thị trấn Bát xát, huyện Bát xát
Ngân hàng thương mại quốc doanh lớn tại huyện có mạng lưới rộng khắp các xã, phường, chuyên cung cấp dịch vụ tiền tệ và tín dụng cho nông nghiệp, nông thôn cùng các thành phần khác Ngân hàng này đóng vai trò chủ đạo trong thị trường và tín dụng khu vực nông thôn.
Agribank là ngân hàng đầu tiên tại Việt Nam với mạng lưới chi nhánh rộng khắp, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc gia Là một doanh nghiệp nhà nước chiến lược, Agribank chuyên cung cấp dịch vụ tài chính cho lĩnh vực nông nghiệp và nông thôn, lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế đang phát triển của Việt Nam Ngân hàng này không chỉ là kênh huy động tài chính mà còn là kênh phân phối, với đội ngũ cán bộ và khách hàng đông đảo, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của nền kinh tế.
Ngân hàng Agribank chi nhánh Bát Xát, thuộc ngân hàng Agribank Lào Cai, phục vụ chủ yếu cho nông dân, trang trại, cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp tại huyện Bát Xát Trong nhiều năm hoạt động, ngân hàng đã đóng góp lớn cho sự phát triển nông nghiệp nông thôn, cung cấp vốn cho hàng nghìn hộ sản xuất và kinh tế gia đình Mặc dù đối mặt với điều kiện tự nhiên khó khăn, ngân hàng đã đa dạng hóa hình thức huy động vốn, điều chỉnh lãi suất linh hoạt và cải tiến công tác quảng cáo, giúp cân đối nguồn vốn và đảm bảo hoạt động kinh doanh an toàn và bền vững.
Về cơ cấu tổ chức: Chi nhánh có 5 phòng với số cán bộ là 35 người:
- Phòng kế toán ngân quỹ
- Phòng kiểm tra – kiểm toán nội bộ
2 Kết quả hoạt động tín dụng trong những năm qua
Bảng 1: Cơ cấu nguồn vốn Đơn vị: tỷ đồng
Chỉ tiêu Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010
Số tiền % Số tiền % Số tiền %
1- Nguồn vốn huy động 690.78 28.31 1390.7 33.53 1792,1 36.69 2- Nguồn vốn UTĐT 368.9 15.11 790.7 19.06 1164 23.83
* Những tồn tại trong của ngân hàng
Mặc dù chi nhánh đã nỗ lực trong việc huy động vốn, nhưng vẫn gặp phải tình trạng mất cân đối giữa nguồn vốn và việc sử dụng vốn.
Trong những năm gần đây, tình trạng thiếu vốn đã xảy ra, trái ngược với việc trước đây là đơn vị thừa vốn Thị phần huy động vốn tăng trưởng chậm, mặc dù đã triển khai huy động vốn bằng ngoại tệ tại tất cả các điểm giao dịch, nhưng hiệu quả vẫn thấp so với các ngân hàng thương mại trong khu vực.
Dư nợ tín dụng tăng trưởng mạnh, tuy nhiên chất lượng tín dụng vẫn chưa ổn định Mặc dù tỷ lệ nợ quá hạn thấp, nhưng chưa đảm bảo bền vững, và một số khoản vay có thể tiềm ẩn rủi ro dù chưa đến hạn Đặc biệt, cho vay vốn bằng ngoại tệ vẫn ở mức rất thấp so với nguồn vốn huy động ngoại tệ tại địa phương.
Tiến trình hiện đại hóa của các ngân hàng tại địa bàn diễn ra chậm, không đáp ứng kịp thời yêu cầu phát triển các nghiệp vụ và dịch vụ ngân hàng hiện đại mà nền kinh tế thị trường đang cần, đặc biệt là tại các đơn vị huyện.
- Công tác cập nhật thông tin, báo cáo thống kê còn hạn chế: báo cáo chưa đầy đủ kịp thời, số liệu còn sai sót.
Một số cán bộ nghiệp vụ vẫn còn hạn chế về trình độ năng lực, khả năng giao tiếp và ý thức trách nhiệm, chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu công việc.
Agribank đã nỗ lực nâng cao hình ảnh và sự thuận tiện trong giao dịch cho khách hàng bằng cách mở rộng mạng lưới hoạt động Trong năm 2010, ngân hàng đã thiết lập nhiều điểm giao dịch trực thuộc tại các xã trong huyện và lắp đặt thêm các máy rút tiền ATM, nhằm kết nối chặt chẽ hơn với người dân.
Agribank chi nhánh huyện Bát Xát có kế hoạch tuyển thêm nhân sự và nâng cao trình độ cho cán bộ nhân viên Ngân hàng tập trung vào việc cải thiện nghiệp vụ, nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng và phát triển kỹ năng quản lý trong năm 2011.
Công nghệ ngân hàng đang được chú trọng đầu tư để triển khai và nâng cấp các dự án hiện đại hóa, bao gồm quản lý rủi ro hệ thống và đảm bảo an ninh bảo mật theo tiêu chuẩn ISO 2001.
Tình hình thế chấp, bảo lãnh BĐS trong ngân hàng Agribank huyện Bát xát tỉnh Lào cai
1 Quy trình định giá bất động sản tại ngân hàng Agribank Bát xát
Khi khách hàng cần vay vốn bằng hình thức thế chấp bất động sản, cán bộ thẩm định sẽ yêu cầu cung cấp hồ sơ và thông tin cần thiết theo quy định Họ sẽ lập báo cáo thẩm định, nêu rõ ý kiến về việc cho vay hay không, và chịu trách nhiệm trước cấp trên cũng như pháp luật Cuối cùng, báo cáo này sẽ được chuyển cho tổ thẩm định cùng cấp.
Tổ trưởng thẩm định sẽ rà soát báo cáo định giá BĐS do cán bộ thẩm định thực hiện, cùng với các hồ sơ được phòng tín dụng chuyển giao Nếu hồ sơ đầy đủ, tổ trưởng sẽ ký nhận; nếu thiếu, sẽ đề nghị bổ sung.
- Tổ trưởng thẩm định vào sổ theo dõi và phân công cán bộ thẩm định.
Cán bộ thẩm định thực hiện quy trình thẩm định theo quy định hiện hành, lập báo cáo thẩm định chi tiết với ý kiến cụ thể Trong trường hợp cho vay, cán bộ sẽ đề xuất mức cho vay phù hợp; ngược lại, nếu không cho vay, cần nêu rõ lý do cụ thể.
Tổ trưởng thẩm định nêu rõ tính hợp lệ, hợp pháp và tính chính xác của báo cáo.
Sau khi báo cáo định giá bất động sản được phê duyệt bởi giám đốc hoặc phó giám đốc, tổ thẩm định sẽ chuyển báo cáo thẩm định cho phó giám đốc Phó giám đốc sẽ hoàn tất các thủ tục cần thiết để trình lãnh đạo cấp trên ra quyết định, bao gồm ký hợp đồng tín dụng, hợp đồng đảm bảo nợ vay và các thông báo liên quan Đồng thời, phòng thẩm định cũng sẽ chuyển hồ sơ kèm theo báo cáo thẩm định lên phòng tín dụng cấp trên.
- Lưu hồ sơ vào sổ theo dõi việc định giá BĐS.
1.2 Cách thức tiến hành định giá bất động sản a Cán bộ trực tiếp định giá bất động sản cần thực hiện:
Khi nhận dự án bất động sản, cần tiến hành xem xét thực tế tại địa điểm, có thể do cán bộ thẩm định thực hiện trực tiếp hoặc ủy quyền cho chi nhánh Trong quá trình định giá, cần kiểm tra tính pháp lý của tài sản, chủ sở hữu, cũng như xác định liệu bất động sản có tranh chấp hay không, và có đúng quy hoạch, mục đích sử dụng hay không Sau khi định giá, cần kiểm tra tình hình triển khai dự án và đánh giá khả năng thực hiện, nhằm kịp thời hỗ trợ lãnh đạo trong việc xử lý các khó khăn phát sinh.
1.3 Định giá bất động sản.
Khi cán bộ thẩm định định giá bất động sản dựa vào các nguồn tin sau: a Thông tin bất động sản:
Để đánh giá thực trạng và giá trị tài sản đảm bảo, việc thu thập hồ sơ tài liệu và thông tin từ khách hàng là rất quan trọng Cần nỗ lực tối đa để đảm bảo thông tin được cung cấp đầy đủ và chính xác.
Khảo sát thực tế được thực hiện để xác nhận thông tin đã thu thập từ khách hàng và phát hiện thêm các dữ liệu mới cần kiểm chứng Kết quả của khảo sát này phải được ghi lại bằng văn bản và có tối thiểu hai chữ ký để đảm bảo tính khách quan của thông tin.
Các nguồn thông tin bổ sung như chính quyền địa phương, công an, tòa án và các ngân hàng khác cung cấp dữ liệu chính xác, đặc biệt về quyền sở hữu và giá trị tài sản bất động sản Nội dung định giá bất động sản dựa trên những thông tin này giúp đảm bảo tính minh bạch và độ tin cậy trong quá trình định giá.
● Quá trình định giá bất động sản phải tập trung làm rõ các vấn đề sau:
Cán bộ cần kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của người vay, đảm bảo đầy đủ và hợp lệ để sử dụng làm tài sản thế chấp Cần lưu ý đến dấu hiệu sửa chữa, mâu thuẫn và tính pháp lý trong hợp đồng sở hữu tài sản Việc xác minh tính chính xác của các giấy tờ pháp lý này là rất quan trọng.
Để xác định bất động sản (BĐS) không có tranh chấp, cần phải thực hiện quy trình phức tạp Ngoài việc định giá, cán bộ thẩm định nên yêu cầu khách hàng vay cung cấp văn bản xác nhận rằng BĐS vay không có tranh chấp và chịu trách nhiệm pháp lý về cam kết này.
Agribank chi nhánh Bát Xát cho phép giao dịch bất động sản (BĐS) thông dụng trên thị trường, nhưng luôn thận trọng với các loại BĐS chuyên dụng hoặc mang tính văn hóa, lịch sử Để đảm bảo tính hợp pháp, cán bộ thẩm định có thể yêu cầu khách hàng cung cấp các văn bản pháp luật xác nhận quyền giao dịch của tài sản.
Bất động sản dễ chuyển nhượng là yếu tố quan trọng trong việc thu hồi nợ gốc và lãi từ ngân hàng, nhằm đảm bảo hiệu quả trong hoạt động sản xuất kinh doanh Do đó, cán bộ thẩm định cần tiến hành định giá chính xác khả năng chuyển nhượng của bất động sản để thuận lợi trong quá trình xử lý.
● Xác định giá trị bất động sản:
Xác định giá trị bất động sản là bước quan trọng để xác định mức cho vay tối đa và khả năng thu hồi nợ trong trường hợp cần xử lý tài sản Để thực hiện thẩm định hiệu quả, cán bộ thẩm định cần kiểm tra kỹ lưỡng tất cả giấy tờ khách hàng cung cấp và đề xuất các điều khoản rõ ràng trong hợp đồng nhằm bảo vệ quyền lợi của ngân hàng khi phải xử lý bất động sản.
Giá trị bất động sản có thể thay đổi theo thời gian và tình hình chính trị, do đó, cán bộ thẩm định cần tham khảo thông tin liên quan để tính toán sự biến động giá Việc dự báo khả năng thu hồi nợ vay từ nguồn xử lý bất động sản cũng rất quan trọng trong quá trình thẩm định.
1.4 Định giá BĐS trong ngân hàng Agribank huyện Bát xát, Lào cai
Bất động sản thế chấp cần được định giá tại thời điểm ký hợp đồng thế chấp, nhằm xác định mức cho vay Tuy nhiên, giá trị này không được sử dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ.