CƠ SỞ LÝ LUẬN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN3
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Tài sản được phân chia thành nhiều loại khác nhau dựa trên mục đích quản lý và sử dụng, trong đó có hai loại chính là động sản và bất động sản Phân chia này đã tồn tại từ hàng ngàn năm, bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi chép trong Bộ Luật La Mã.
Bất động sản là một khái niệm phổ biến trên toàn thế giới, được gọi là "real estate" trong tiếng Anh, "immobilier" trong tiếng Pháp, và "địa sản" trong tiếng Trung Quốc Tại Việt Nam, thuật ngữ này cũng được sử dụng với tên gọi "bất động sản".
Hiện nay, có nhiều quan điểm đa dạng về bất động sản, nhưng tất cả đều thống nhất rằng bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời.
According to Professor Dan Swango, real estate encompasses both land and the structures built upon it, making it a tangible asset that can be seen and touched.
According to financial terminology, real estate is defined as a piece of land along with all physical assets attached to it.
Bất động sản được định nghĩa là bao gồm đất đai, các tài sản gắn liền với đất, tài sản phụ thuộc vào đất và những tài sản không di dời theo quy định của pháp luật (Theo Mc Kenzie và Betts, 1996, p.3).
Theo Điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005, bất động sản bao gồm các tài sản không thể di dời như đất đai, nhà ở, và các công trình xây dựng gắn liền với đất Ngoài ra, bất động sản còn bao gồm các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Việc phân định tài sản là động sản hay bất động sản không hề đơn giản, vì không phải tất cả công trình xây dựng và kiến trúc đều được coi là bất động sản Cũng như vậy, không phải mọi tài sản gắn liền với công trình xây dựng đều là bất động sản, và không phải tất cả vùng đất đều được xem là bất động sản Những khó khăn này có thể dẫn đến những hiểu lầm về giá trị thực của bất động sản, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh và định giá Để tránh sai lầm trong quá trình đánh giá, cần nghiên cứu các đặc trưng riêng của bất động sản và xác định tiêu chí phân biệt giữa động sản và bất động sản Bất động sản được coi là hợp pháp khi đáp ứng các điều kiện nhất định.
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi;
Với quan điểm như trên, bất động sản thường được phân chia thành những nhóm sau đây:
Đất đai được coi là bất động sản khi là loại đất không di dời được hoặc có thể di dời nhưng không đáng kể, chẳng hạn như đất trồng cây cảnh hay đất làm vật liệu xây dựng không được tính là bất động sản Để được xác định là bất động sản, đất đai cần phải có chủ quyền rõ ràng và được đo lường giá trị dựa trên số lượng và chất lượng của nó.
Nhà ở và công trình xây dựng là những tài sản gắn liền với đất đai, bao gồm các loại hình như nhà cửa cố định, trung tâm thương mại, khách sạn và văn phòng Những công trình này không thể di dời hoặc chỉ di dời không đáng kể Các công trình xây dựng công nghiệp và giao thông như đường xá, cầu cống và sân bay cũng được coi là bất động sản, vì chúng gắn liền với đất Tài sản không thể tách rời khỏi công trình như máy điều hòa trung tâm và cây cảnh trồng cố định cũng thuộc nhóm này Tuy nhiên, những tài sản có thể tháo rời như máy điều hòa di động hay chậu cây cảnh không được xem là bất động sản Để được công nhận là bất động sản, các công trình phải có khả năng đo lường và lượng hóa giá trị theo tiêu chuẩn nhất định; các công trình tôn giáo hay di sản văn hóa không thể lượng hóa giá trị không được coi là bất động sản.
Các tài sản gắn liền với đất đai bao gồm vườn cây lâu năm, công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao, cùng với một số công trình khai thác hầm mỏ và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.1.1.2 Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản
Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, bất động sản còn có những đặc điểm cụ thể sau:
Bất động sản có vị trí cố định về địa lý và không thể di dời, gắn liền với đất đai có giới hạn về diện tích Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào vị trí cụ thể, được đánh giá qua khoảng cách đến các trung tâm và dịch vụ công cộng như thương mại, văn hóa, y tế và giáo dục Khi các yếu tố này thay đổi, tính vị trí của bất động sản cũng sẽ thay đổi Do đó, khi đầu tư và định giá bất động sản, cần dự tính các thay đổi này và đồng thời phát triển hạ tầng giao thông, điện nước, y tế và giáo dục để cải thiện khả năng tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm.
Bất động sản có đặc điểm cố định về vị trí, vì vậy giá trị và lợi ích của nó chịu ảnh hưởng rõ rệt từ các yếu tố vùng và khu vực Những yếu tố này bao gồm yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường Trong số đó, một số yếu tố vùng là cố định, trong khi những yếu tố khác có thể thay đổi, dẫn đến sự biến động trong tác động của chúng đến bất động sản.
Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền, gắn liền với sự trường tồn của đất đai, tài sản tự nhiên không thể tiêu hủy Các công trình xây dựng thường có tuổi thọ cao, có thể lên tới hàng trăm năm, và ngay cả trong nông nghiệp, như vườn cây lâu năm, cũng có thời gian tồn tại lâu dài Tuy nhiên, tính lâu bền của bất động sản được thể hiện qua cả tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế, trong đó tuổi thọ vật lý thường dài hơn Do đó, khi đầu tư xây dựng, cần tính toán tuổi thọ kinh tế để tránh lãng phí Việc đánh giá bất động sản cần xem xét cả hai yếu tố này, vì tuổi thọ ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản Trong bối cảnh kinh tế phát triển, một khu chung cư có kết cấu bền chắc nhưng thiết kế cũ có tuổi thọ kinh tế ngắn hơn, trong khi đó, vườn cây lâu năm có thể có tuổi thọ kinh tế dài hơn tuổi thọ vật lý.
Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản, lợi ích kinh tế thường giảm dần vào cuối chu kỳ kinh tế do chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập giảm Việc so sánh giá trị kinh tế với chi phí duy trì và chi phí cơ hội là cần thiết để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý bất động sản.
Một công thức đơn giản để đánh giá nên đào thải, cải tạo hay tiếp tục duy trì bất động sản là:
P = (I1 – C1) – (I2 – C2 – K.r) Trong đó: r – lãi suất tiền vay;
C- tổng chi phí kinh tế.
Nếu P > 0, thì nên tiếp tục duy trì, nếu P < 0 nên cải tạo xây dựng lại.
HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1 Khái niệm, đặc điểm đầu tư bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm đầu tư bất động sản Đầu tư BĐS là quá trình bỏ vốn để phát triển các loại BĐS nhằm thu được những lợi ích lớn hơn trong tương lai dưới dạng giá trị (thu nhập hoặc lợi nhuận).
Nhu cầu mua nhà và đất ngày càng tăng do đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế và gia tăng dân số, khiến đầu tư bất động sản trở thành lựa chọn an toàn và sinh lợi cao Tuy nhiên, trong một số giai đoạn, thị trường có thể chững lại hoặc đóng băng, dẫn đến việc các nhà đầu tư tài chính yếu gặp khó khăn và phải chịu lỗ để trả nợ Khác với các thị trường tài chính, tiền tệ hay chứng khoán, đầu tư bất động sản không yêu cầu nhiều kiến thức chuyên môn, vì vậy nhiều người lựa chọn lĩnh vực này để đầu tư.
Lợi nhuận từ đầu tư bất động sản rất hấp dẫn, thu hút nhiều nhà đầu tư và dẫn đến sự sốt giá trên thị trường Tuy nhiên, khi lợi nhuận giảm, nhà đầu tư có xu hướng rút lui, khiến thị trường yếu đi và có thể dẫn đến tình trạng đóng băng Do đó, những nhà đầu tư thông minh thường chọn thời điểm thích hợp để thoát khỏi thị trường Đầu tư bất động sản là lĩnh vực nhạy cảm, đòi hỏi nhà đầu tư phải nắm bắt thông tin và hiểu biết sâu sắc về thị trường Để thành công, nhà đầu tư nên liên kết với các trung tâm môi giới bất động sản uy tín và có kinh nghiệm Trước khi quyết định đầu tư, cần dựa trên các tiêu chí phản ánh chất lượng hoạt động đầu tư.
Mức độ an toàn của vốn đầu tư là yếu tố quan trọng hàng đầu đối với các nhà đầu tư, với mục tiêu giảm thiểu rủi ro mất mát Trong bối cảnh này, đầu tư vào bất động sản và cổ phiếu thường có mức độ rủi ro cao hơn so với các tài sản an toàn như trái phiếu và chứng chỉ tiền gửi.
Thu nhập đều đặn là yếu tố quan trọng cho việc chi tiêu hàng ngày và được nhiều nhà đầu tư ưu tiên Khi nhà đầu tư chỉ dựa vào một tài sản để đáp ứng chi phí thường xuyên, tính chất ổn định của khoản thu nhập từ tài sản đó trở nên cực kỳ cần thiết.
Đầu tư vào bất động sản thường gặp bất lợi so với các hình thức đầu tư khác do chi phí và thời gian mua bán cao Điều này làm cho việc mua và bán lại kết quả đầu tư trở nên khó khăn hơn, ảnh hưởng đến tính linh hoạt và hiệu quả của quá trình đầu tư.
Có thể mua hoặc bán một phần của kết quả đầu tư bất động sản Khi cần tiền cho các hoạt động khác, nhà đầu tư có thể chia nhỏ tài sản để bán từng phần Đây là một trong những điểm yếu của hình thức đầu tư này.
Bất động sản ít bị ảnh hưởng bởi lạm phát vì giá trị của chúng thường tăng cùng hoặc nhanh hơn tốc độ lạm phát Điều này xuất phát từ việc bất động sản gắn liền với đất đai, mà giá đất thường có xu hướng tăng trưởng mạnh mẽ.
Sự gia tăng giá trị của kết quả đầu tư là một yếu tố quan trọng, phản ánh khả năng sinh lời của tài sản Để đánh giá, cần xem xét liệu giá có tăng cao hơn tỷ lệ lạm phát hay không, từ đó xác định giá trị thực của khoản đầu tư có tăng lên theo thời gian hay không.
Các loại tài sản khác nhau đáp ứng các yêu cầu đầu tư với mức độ khác nhau, thường có sự đánh đổi giữa những lợi thế của từng loại tài sản và những hạn chế đi kèm.
1.2.1.2 Đặc điểm của đầu tư bất động sản
Hoạt động đầu tư bất động sản có những đặc điểm tương tự như đầu tư phát triển, bao gồm khối lượng vốn đầu tư lớn và thời gian dài để thu hồi lợi nhuận Tuy nhiên, đầu tư bất động sản còn có những đặc điểm riêng biệt, như tính thanh khoản thấp và sự ảnh hưởng của các yếu tố thị trường, đòi hỏi nhà đầu tư phải có chiến lược và kiên nhẫn để vượt qua những biến động rủi ro trong suốt quá trình đầu tư.
Hoạt động đầu tư bất động sản cần tuân thủ kế hoạch và quy hoạch phát triển của Nhà nước và địa phương, đảm bảo sự phù hợp về địa lý và hạ tầng cơ sở Đồng thời, cần chú trọng đến sự đồng bộ trong kiến trúc và chất lượng công trình.
Đầu tư bất động sản là hoạt động phức tạp, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố kinh tế và xã hội Nó không chỉ liên quan đến các yếu tố kinh tế mà còn bị tác động bởi tâm lý, thói quen và tập quán của người dân.
- Hoạt động đầu tư bất động sản diễn ra ngoài trời, thời gian kéo dài vì thế phụ thuộc nhiều vào yếu tố thời tiết, khí hậu.
Bảng 1.1 so sánh giữa đầu tư bất động sản với đầu tư cổ phiếu sẽ thấy rõ hơn đặc điểm của đầu tư bất động sản.
Bảng 1.1: So sánh đầu tư bất động sản và đầu tư chứng khoán, đầu tư trái phiếu
Chứng khoán Trái phiếu Bất động sản
1.An toàn Thấp Cao Cao
2.Thu nhập đều Thấp Cao Trung bình
3.Dễ giao dịch Cao Cao Thấp
4 Ảnh hưởng bởi lạm phát Trung bình Cao Thấp
5 Tỷ suất lợi nhuận Cao Thấp Cao
Bảng 1.2: So sánh đầu tư bất động sản và đầu tư cổ phiếu
Bất động sản Cổ phiếu
Thường có giá trị lớn Các cổ phiếu có giá trị
Tính không đồng nhất Cổ phiếu hoàn toàn đồng nhất.
Sở hữu bất động sản yêu cầu quản lý hiệu quả, do đó, các chủ sở hữu cổ phiếu thường lựa chọn dịch vụ quản lý chuyên nghiệp Đầu tư vào bất động sản có thể được tối ưu hóa bằng cách tăng cường vốn đầu tư và thực hiện các biện pháp quản lý chủ động.
Chủ sở hữu cổ phiếu không thể làm gì để nâng cao chất lượng hoạt động của công ty
Không có thị trường tập trung cho BĐS.
Các thị trường mang tính địa phương Thời gian mua và bán thường dài hơn so với CP.
CP và TP được giao dịch trên thị trường tập trung, nơi mà người bán và người mua tương tác trực tiếp, từ đó tạo ra một mức giá thị trường thống nhất.
Các thông tin về thị trường thường không Tất cả các thông tin đều được công đầy đủ và được giữ kín khai.
Dòng thu nhập thường ổn định trong một khoảng thời gian dài trước khi có sự xem xét lại hợp đồng thuê.
Thu nhập từ cổ tức có thể thay đổi liên tục theo tình trạng hoạt động của công ty (Thường 6 tháng 1 lần)
BĐS gắn liền với đất đai Trong khi giá đất thường tăng lên theo thời gian thì giá
BĐS thường giảm đi do hao mòn vô hình và hữu hình.
Giá trị cổ phiếu tăng (giảm) dưới tác động của nhiều nhân tố trong đó có các nhân tố làm tăng (giảm) khả năng sinh lời của công ty.
