Định giá tài sản kê biên là bất động sản để thi hành án dân sự

Về bản chất, Thi hành án dân sự là quá trình thực tế hóa các quyền và nghĩa vụ theo bản án, quyết định có hiệu lực thi hành, tuy nhiên, tùy theo tính chất của bản án, quyết định, thì việ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

HỒ TRIỀU CHÂU

ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN KÊ BIÊN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

ĐỊNH HƯ NG NG DỤNG

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN KÊ BIÊN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn “Định giá tài sản kê biên là bất động sản để thi hành án dân sự” là kết quả quá trình tự nghiên cứu của riêng tôi, dưới sự hướng dẫn

khoa học của Cô - TS Nguyễn Hải An không sao chép kết quả của bất kỳ luận văn

nào trước đó Nội dung luận văn có tham khảo các tài liệu, thông tin, bản án theo danh mục tài liệu tham khảo thể hiện trong luận văn Số liệu trong luận văn đảm bảo trung thực, có nguồn gốc rõ ràng

Tôi xin cam đoan và hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính chính xác luận văn của mình

TP Hồ Chí Minh, ngày / /2021

Học viên

Hồ Triều Châu

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN KÊ BIÊN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN 6

1.1 Thỏa thuận giá tài sản kê biên 6

1.2 Chủ thể, hình th c đ nh giá tài sản kê biên 11

1.3 Giảm iá, đ nh giá lại tài sản kê biên 17

Kết luận c ươn 1 27

CHƯƠNG 2 VIỆC KÝ HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ V I TỔ CH C THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 28

2.1 Lựa chọn tổ ch c thẩm đ n iá đủ điều kiện 28

2.2 Thời hạn ký hợp đồng d ch vụ thẩm đ nh giá 36

Kết luận c ươn 2 42

KẾT LUẬN 43 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

Về bản chất, Thi hành án dân sự là quá trình thực tế hóa các quyền và nghĩa

vụ theo bản án, quyết định có hiệu lực thi hành, tuy nhiên, tùy theo tính chất của bản án, quyết định, thì việc tổ chức thi hành án dân sự được thực hiện theo các trình

tự, thủ tục có tính đặc thù nhất định về thi hành án dân sự từ khâu thụ lý, ra quyết định thi hành án, tống đạt, động viên đương sự, xác minh điều kiện thi hành án, kê biên, xử lý tài sản, thẩm định giá, bán đấu giá tài sản để thi hành án

Thi hành án dân sự là công việc nhiều khó khăn và phức tạp, trong quá trình thực hiện nhiệm vụ thì đòi hỏi Cơ quan thi hành án và Chấp hành viên luôn phải tác động trực tiếp đến những lợi ích vật chất, đến đời sống của người phải thực hiện việc thi hành án trả tiền cho người khác (gọi là người phải thi hành án) và người được thi hành án Do đó, có rất nhiều trường hợp người phải thi hành án thực hiện hành vi chống đối mà không tự nguyện để thi hành án theo bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án Cơ quan Thi hành án dân sự phải thực hiện các biện pháp như cưỡng chế và bán đấu giá tài sản của người phải thi hành án Đây là một quá trình thể hiện sự nghiêm minh và đảm bảo hiệu lực thi hành của bản án, quyết định của Tòa án Đồng thời, thực hiện khôi phục lại quyền lợi ích hợp pháp cho người được thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Mặt khác, đó là thể hiện sự công bằng, nghiêm minh của pháp luật Vì vậy, yêu cầu phải kiện toàn và hoàn thiện các quy định của pháp luật về thi hành án dân sự, đặc biệt về khâu định giá tài sản kê biên thi hành án là một yêu cầu thiết thực để cơ quan Thi hành án dân sự và Chấp hành viên có căn cứ pháp lý vững vàng, rõ ràng, cụ thể để giải quyết công việc được nhanh chóng, hiệu quả và chính xác

Trong quá trình tổ chức thi hành án dân sự, định giá tài sản là một trong những khâu quan trọng trong quy trình cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản để thi hành

án (đa số các trường hợp là bất động sản) Việc định giá tài sản kê biên là bất động sản nhằm mục đích xác định giá khởi điểm để bán đấu giá, thi hành nghĩa vụ trả tiền của người phải thi hành án Do đó hoạt động này cần phải có quy định rõ ràng, cụ

2

thể tạo cơ sở pháp lý cho Cơ quan Thi hành án dân sự và Chấp hành viên thực hiện nhiệm vụ đúng pháp luật, đảm bảo cho hiệu lực của bản án, quyết định dân sự của Tòa án đã tuyên được thi hành trên thực tế đạt hiệu quả cao nhất có thể

Trong những năm qua, công tác thi hành án dân sự trên địa bàn tỉnh Bình Thuận đạt được một số kết quả tích cực, mặt dù số việc và số tiền thụ lý tổ chức thi hành tương đối lớn, tuy nhiên, hằng năm đều thi hành đạt và vượt so với chỉ tiêu ngành giao Để đạt được kết quả đó, bên cạnh sự cố gắng, nổ lực, quyết tâm của lực lượng làm công tác thi hành án dân sự trong toàn ngành, sự phối hợp hiệu quả với các cơ quan, ban ngành và cả hệ thống chính trị tại địa phương mà còn là việc áp dụng hiệu quả các biện pháp trong tổ chức thi hành án dân sự như: vận động thuyết phục, áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp cưỡng chế thi hành án, trong đó chú trọng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản để thi hành án Việc tổ chức kê biên, cưỡng chế thi hành án dân sự vừa thực hiện nhiệm vụ chính là xử lý xong hồ

sơ thi hành án, vừa có tác dụng răng đe, giáo dục, thể hiện tính nghiêm minh của pháp luật Theo báo cáo kết quả công tác thi hành án dân sự hằng năm tại tỉnh Bình Thuận thì số vụ việc tổ chức cưỡng chế thi hành án tương đối nhiều, cụ thể: năm

2018 tổ chức cưỡng chế 148 trường hợp, năm 2019 cưỡng chế 133 việc, năm 2020 cưỡng chế 142 việc

Do số vụ việc phải cưỡng chế thi hành án dân sự tương đối nhiều, nên đòi hỏi Chấp hành viên phải vận dụng, áp dụng đúng pháp luật về thi hành án dân sự trong tổ chức cưỡng chế kê biên tài sản Qua kiểm tra nội bộ công tác thi hành án dân sự tại địa phương, hằng năm đều có phát hiện một số sai sót trong quá trình tổ chức thi hành

án dân sự của Chấp hành viên, nhưng sai sót không nghiêm trọng và đã chỉ đạo khắc phục Tuy nhiên, hiện nay việc định giá tài sản kê biên là bất động sản để thi hành án dân sự còn nhiều vướng mắc, bấc cập chưa có quy trình chung về thực hiện định giá tài sản trong thi hành án dân sự, cũng như chưa thống nhất về quy định pháp luật và

tổ chức thực hiện, ví dụ như: “ ngay khi kê biên tài sản mà đương sự thỏa thuận được

về giá hoặc tổ chức thẩm định giá” là không rõ ràng; “Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên tài sản, Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá…” điều này thực tế gây rất nhiều khó khăn cho Chấp hành viên bởi vì nhiều

trường hợp sau khi kê biên tài sản, Chấp hành viên vẫn phải chờ kết quả đo đạc từ Văn phòng đăng ký đất đai nên thường không thực hiện đúng thời gian quy định; hay việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá đủ điều kiện, xác định chủ thể định giá, hình thức định giá, định giá lại tài sản kê biên cũng chưa được quy định cụ thể, rõ ràng Dó đó

3

dẫn đến thiếu hiệu quả trong việc định giá tài sản trong Thi hành án dân sự nói riêng

và ảnh hưởng đến hiệu quả công tác thi hành án dân sự nói chung

Từ đó cho thấy, việc nghiên cứu một cách toàn diện và có hệ thống các vấn

đề về định giá tài sản kê biên trong Thi hành án dân sự lúc này là cần thiết.Vì vậy,

tác giả quyết định lựa chọn đề tài “Định giá tài sản kê biên là bất động sản để thi

hành án dân sự” làm luận văn thạc sĩ luật Với mục đích nghiên cứu thực trạng quy

định pháp luật về định giá tài sản kê biên là bất động sản, những khó khăn bấc cập trong thực tiễn công tác Thi hành án dân sự để từ đó có những đề xuất, kiến nghị nhằm xây dựng và hoàn thiện các quy định của pháp luật Thi hành án dân sự góp phần bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân và Nhà nước

2 Tìn ìn n iên c u đề tài

Qua tìm hiểu, tác giả luận văn nhận thấy định giá tài sản kê biên trong thi hành án dân sự có tính cấp thiết về lý luận và thực tiễn cao, tuy nhiên số lượng bài viết, công trình nghiên cứu về định giá tài sản trong Thi hành án dân sự nhìn dưới góc độ pháp luật là không nhiều Thời gian vừa qua đã có một số công trình, sách báo pháp lý nghiên cứu về lĩnh vực này dưới góc độ lý luận và thực tiễn; tiêu biểu là các công trình nghiên cứu của các tác giả:

- Bùi Thị Thu Hiền (2014), Luận văn “Bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự theo pháp luật Việt Nam”, Đại học Quốc gia Hà Nội Đề tài tập trung phân

tích quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự và nêu ra những vướng mắc, bấc cập trong thi hành án và hướng hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự

- Về các bài báo khoa học có các bài tiêu biểu như:

+ Đại học Kiểm sát Hà Nội (2017) “Một số vấn đề về định giá, định giá lại

và bán đấu giá tài sản kê biên để thi hành án”

+ Thu Hằng (2018), “Khó khăn trong định giá tài sản thi hành án”, Báo điện

tử Đảng cộng sản Việt Nam, đăng ngày 04/06/2018;

+ Minh Khuê (2019), “Làm rõ các căn cứ để định giá lại tài sản thi hành án”, Tạp chí tài chính, đăng ngày 05/6/2019

+ Hoàng Thị Thanh Hoa (2019), “Cần hướng dẫn cụ thể về việc xác định giá tài sản kê biên”, Pháp luật Việt Nam, đăng ngày 06/5/2019;

Nội dung nghiên cứu các bài báo khoa học này, các tác giả đã phân tích nhiều khía cạnh pháp lý của việc định giá tài sản trong Thi hành án dân sự, đi sâu nghiên

4

cứu một cách cơ bản về quy định của pháp luật về định giá tài sản kê biên để thi hành án, những hạn chế trong quy định về định giá tài sản Các bài bài nghiên cứu khoa học này thực sự là tài liệu tham khảo hữu ích đối với cá nhân tác giả về định giá tài sản trong thi hành án dân sự Tuy nhiên, các bài viết chỉ dừng ở mức độ lý luận chung mà chưa đi sâu nghiên cứu những vướng mắc, bấc cập trong quá trình thực hiện quy định của pháp luật về định giá tài sản kê biên trong thực tiễn

Vì vậy trên cơ sở kế thừa, tác giả tiếp tục nghiên cứu quy định của pháp luật

về định giá tài sản kê biên là bất động sản để Thi hành án dân sự, từ đó đối chiếu thực tiễn áp dụng pháp luật để đánh giá toàn diện, khách quan hoạt động này để tìm

ra những nguyên nhân dẫn đến những hạn chế, bấc cập Qua đó, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hơn nữa hiệu quả công tác định giá tài sản kê biên là bất động sản để Thi hành án dân sự trong thời gian tới

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu:

Để thực hiện mục tiêu trên, luận văn phải hoàn thành các nhiệm vụ sau:

Một là, lý giải một cách hệ thống các quy định pháp luật về định giá tài sản

kê biên là bất động sản để thi hành án dân sự

Hai là, nghiên cứu, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về định giá tài sản kê biên là bất động sản để thi hành án dân sự qua các vụ việc thi hành án cụ thể, để từ

đó chỉ ra những nội dung, những vấn đề còn bấc cập, thiếu sót, chưa phù hợp Từ

đó, kiến nghị để hoàn thiện quy định của pháp luật

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên c u

4.1 Đối tượng nghiên cứu:

Đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích các căn cứ luật định, các căn cứ này được vận dụng nhận định cụ thể trong các hồ sơ thi hành án có liên quan đến việc định giá tài sản kê biên là bất động sản để thi hành án dân sự Đồng thời, đưa ra các kiến nghị, giải pháp nhằm làm rõ các căn cứ để áp dụng một cách thống nhất, hạn chế các vi phạm với các nhận thức chủ quan khác nhau

5

4.2 Phạm vi nghiên cứu:

- Phạm vi nội dung: Tập trung nghiên cứu các quy định của Luật Thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định về định giá tài sản kê biên là bất động sản thi hành án dân sự; Luật Giá năm 2017 và các văn bản hướng dẫn thi hành

- Phạm vi không gian: Đề tài nghiên nghiên cứu các quy định của pháp luật Việt Nam về định giá tài sản kê biên là bất động sản để thi hành án dân sự qua các báo cáo sơ kết, tổng kết Công tác thi hành án dân sự trên địa bàn tỉnh Bình Thuận những năm gần đây

- Phạm vi thời gian: Các quy định của pháp luật Việt Nam về định giá tài sản

kê biên là bất động sản để thi hành án dân sự từ khi ban hành Luật thi hành án dân

sự năm 2008, được sửa đổi bổ sung năm 2014 đến nay

5 P ƣơn p áp n iên c u

- Phương pháp phân tích và tổng hợp được sử dụng để phân tích các nội dung cần nghiên cứu và nhận thức một cách khái quát các nội dung, các vấn đề được nghiên cứu, khái quát kết quả nghiên cứu được thực hiện xuyên suốt luận văn

- Phương pháp chứng minh, nghiên cứu hồ sơ thi hành án cụ thể, điển hình được dùng để phân tích các vấn đề thực tiễn khi áp dụng quy định của pháp luật thi hành án dân sự trong định giá tài sản kê biên áp dụng ở Chương 1 và Chương 2

Trong đó, phương pháp nghiên cứu, phân tích sẽ được tác giả phát huy tác dụng tối ưu nhằm phân tích, xác định các quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật có liên quan đến định giá tài sản kê biên là bất động sản Từ đó, chứng minh cho những luận điểm được nêu ra trong luận văn là có căn cứ, thể hiện những vướng mắc, bấc cập cần được giải quyết kịp thời

6 Kết quả n iên c u

Phát hiện những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn áp dụng pháp luật về định giá tài sản kê biên là bất động sản trong thi hành án dân sự để từ đó kiến nghị sửa đổi, khắc phục nhằm áp dụng thống nhất trên phạm vi cả nước

7 Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn bao gồm 02 (hai) chương:

Chương 1: Về xác định giá tài sản kê biên là bất động sản

Chương 2: Việc ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá tài sản

6

CHƯƠNG 1

VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN KÊ BIÊN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 T ỏa t uận iá tài sản kê biên

Định giá tài sản kê biên là BĐS trong THADS là căn cứ pháp lý để đưa tài sản ra bán đấu giá hoặc để đồng sở hữu tài sản thực hiện quyền ưu tiên mua lại tài sản, nhận tài sản để cấn trừ tiền THA theo quy định của pháp luật Đây là một trong những khâu quan trọng trong quá trình xử lý tài sản để THADS nhằm xác định giá khởi điểm để bán đấu giá tài sản của người phải THA Trong đó, thoả thuận giá tài sản kê biên là một trong những quy định cần thiết của pháp luật nhằm tạo điều kiện cho đương sự thể hiện quyền thoả thuận, định đoạt của mình, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các bên đương sự Tuy nhiên, trong thực tiễn áp dụng quy định về thoả thuận giá tài sản kê biên để THADS, CHV gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, cụ thể:

Sau khi kê biên tài sản là BĐS, CHV phải thực hiện các tác nghiệp cần thiết nhằm xác định giá tài sản đã kê biên để làm căn cứ đưa ra bán đấu giá tài sản, CHV căn cứ vào các quy định sau:

Khoản 1 Điều 98 LTHADS quy định: “Ngay khi kê biên tài sản mà đương sự thỏa thuận được về giá tài sản hoặc về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên lập biên bản về thỏa thuận đó Giá tài sản do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm

để bán đấu giá Trường hợp đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó”

Khoản 1 Điều 6 LTHADS quy định: “Đương sự có quyền thỏa thuận về việc thi hành án, nếu thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội Kết quả thi hành án theo thỏa thuận được công nhận Theo yêu cầu của đương sự, Chấp hành viên có trách nhiệm chứng kiến việc thỏa thuận về thi hành án”

Theo quy định trên, thì ngay khi kê biên tài sản mà đương sự thỏa thuận được

về giá khởi điểm của tài sản kê biên thì trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày đương sự thỏa thuận được về giá tài sản CHV phải ký hợp đồng bán đấu giá với tổ chức bán đấu giá để bán tài sản kê biên

Việc pháp luật quy định “ngay khi kê biên” gây khó khăn cho CHV khi áp dụng, bởi vì CHV không thể xác định chính xác là thời điểm nào? Thời điểm bắt đầu hay kết thúc việc kê biên hay trong ngày kê biên? Bởi vì nhiều trường hợp tài

và bán đấu giá tài sản

Ví dụ 1: Tổ chức thi hành Quyết định số 23/QĐST-KDTM ngày 21/12/2017

của TAND thành phố PT1

(do Chi cục THADS TP Phan Thiết uỷ thác), về việc:

“Tranh chấp hợp đồng tín dụng” Theo đó: Công ty TNHH-TMDV Hoàng Linh

(Do ông Nguyễn Thanh N làm giám đốc- đại diện) phải trả cho Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam số tiền 11.963.564.000đ và lãi chậm thi hành án phát sinh theo hợp đồng

Ngày 27/6/2019, Chi cục THADS đã tổ chức cưỡng chế kê biên tài sản là QSDĐ và tản sản gắn liền với đất của ông Nguyễn Thanh N, bà Trần Thị T (tài sản thế chấp) để thi hành án Trong biên bản kê biên2, CHV đã ghi nhận thoả thuận giữa đại diện Công ty và đại diện Ngân hàng, với nội dung hai bên thống nhất không thoả thuận gì về giá tài sản kê biên là BĐS, cũng như không thoả thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá, tổ chức bán đấu giá tài sản kê biên mà đề nghị CHV Chi cục THADS huyện lựa chọn Như vậy, ngay tại buổi kê biên tài sản, CHV đã lồng ghép nội dung thoả thuận giá tài sản kê biên, đã giải thích và tạo điều kiện cho các bên đương sự thực hiện quyền thoả thuận của mình theo quy định của pháp luật, nhưng các bên đã từ chối việc thoả thuận về giá và các nội dung khác có liên quan

Ví dụ 2: Thi hành Bản án số 26/2015/DS-ST ngày 14/8/2015 của TAND

huyện HTB3

và Bản án số 06/2016/DS-PT ngày 21/01/2016 của TAND tỉnh BT4, về

việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Theo đó: ông

Phạm Văn T, bà Huỳnh Thị B phải trả lại cho ông Nguyễn Văn N, bà Nguyễn Thị L

số tiền 200.700.000đ và lãi chậm THA phát sinh

Qua 02 ví dụ trên nhận thấy, CHV đã linh động trong việc áp dụng quy định

“ngay khi kê biên” bằng cách cho người được THA và người phải THA thoả thuận với

nhau ngay tại buổi kê biên tài sản hay làm thông báo cho đương sự biết để thực hiện quyền thoả thuận giá tài sản kê biên, việc làm này của CHV dựa vào quy định tại

khoản 2 Điều 98 LTHADS: “Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên tài sản, Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên trong các trường hợp sau đây:

a) Đương sự không thỏa thuận được về giá và không thỏa thuận được việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá…”

Như vậy, CHV đã tạo điều kiện cho các bên đương sự thực hiện quyền của mình nhằm hạn chế khiếu nại, tố cáo của đương sự về sau Tuy nhiên, việc làm của

CHV có vi phạm quy định “ngay khi kê biên” không? Và trong trường hợp này phải

hiểu như thế nào? Thời hạn là bao lâu để các bên thoả thuận

Quy định “ngay khi kê biên” là không rõ ràng, điều này dẫn đến khi áp dụng

luật, CHV phải thông báo hoặc cho đương sự thoả thuận ngay lập tức về giá, về tổ chức thẩm định giá mà không phải là sau khi kê biên hoặc thoả thuận một thời hạn nhất định sau khi kê biên

Việc không quy định thời hạn rõ ràng cũng ảnh hưởng đến chất lượng thoả thuận về giá tài sản kê biên là BĐS của đương sự, bởi vì: BĐS mà đặc biệt là QSDĐ có giá biến động, thay đổi từng ngày, từng giờ và sự biến động là rất lớn theo giá thị trường Do vậy nên pháp luật cần quy định cụ thể một khoản thời gian nhất định để đương sự có thể tìm hiểu, tham khảo về giá, để có căn cứ, cơ sở thoả thuận nhằm đạt được kết quả theo mong muốn của họ

Bên cạnh đó, khi tổ chức kê biên tài sản là BĐS để THA, trong đó có QSDĐ thì bản vẽ đo đạc diện tích đất thực tế thường không giống với diện tích ghi trên

9

giấy chứng nhận QSDĐ do Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, do vậy mà sẽ không có căn cứ để các bên thoả thuận về giá tài sản mà phải chờ một khoảng thời gian (phụ thuộc vào cơ quan chuyên môn) để chuyên môn có thẩm quyền cung cấp bản vẽ cho cơ quan THA, để từ đó làm căn cứ thẩm định giá, bán đấu giá tài sản Nên việc CHV tuân thủ đúng quy định về thời gian là rất khó thực hiện

Về xử lý đối với vấn đề chênh lệch diện tích đất khi kê biên, định giá thì Cục THADS tỉnh Bình Thuận đã có văn bản hướng dẫn nghiệp vụ7

cụ thể như sau: “ Khi

kê biên, diện tích đất có sự chênh lệch, cơ quan THADS phối hợp với cơ quan Tài nguyên và Môi trường để đo đạc trước khi kê biên Trường hợp đã kê biên rồi thì phải tiến hành đo đạc lại Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất liền kề thì áp dụng khoản 5 Điều 97 Luật đất đai để thực hiện Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thây đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ và diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn sẽ áp dụng khoản 20 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP để thực hiện”

Theo hướng dẫn trên thì CHV phải tiến hành đo đạc lại khi có sự khác nhau

về diện tích đất thực tế và đất ghi trên giấy chứng nhận QSDĐ được cấp Việc đo đạc này mất nhiều thời gian và không thể thực hiện trước khi CHV tổ chức cưỡng chế kê biên tài sản, bởi vì người phải THA thường chống đối, không hợp tác nên chỉ thực hiện được khi tổ chức cưỡng chế kê biên và có Hội đồng bảo vệ, có những trường hợp khi kê biên tài sản phải họp bàn nhiều lần với các cơ quan, ban ngành tại địa phương do đương sự chống đối quyết liệt, đương sự là người phải THA thuộc diện gia đình chính sách, gia đình liệt sỹ, người có công … Do vậy, việc quy định

“ngay khi kê biên” là không thể thực hiện được

Ví dụ 3: Tổ chức thi hành quyết định đã nêu tại ví dụ 1, ngày 27/6/2019 CHV

Chi cục THADS tổ chức kê biên tài sản nhưng đến ngày 16/7/2019 cơ quan đất đai mới cung cấp bản đồ đo đạc8; hay tại ví dụ 2, ngày 13/9/2018, CHV Chi cục THADS tổ chức kê biên tài sản nhưng đến ngày 02/10/2018 mới có bản đồ đo đạc9

10

Như vậy, có thể thấy rằng khi kê biên tài sản là QSDĐ mà diện tích đất có chênh lệch giữa diện tích nêu trong giấy chứng nhận QSDĐ và diện tích đất đo đạc thực tế thì rất khó xác định thời gian cụ thể để cơ quan chuyên môn cung cấp kết quả đo đạc, làm căn cứ thẩm định giá, bán đấu giá tài sản, việc này phụ thuộc nhiều vào mối quan hệ công tác và nhiệm vụ của cơ quan chuyên môn Do vậy, nên chăng pháp luật cần quy định một khoảng thời gian cụ thể để cơ quan chuyên môn trả lời kết quả đo đạc thực tế

Để giải quyết vấn đề này, ngày 26/8/2020 Cục THADS tỉnh Bình Thuận và

Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận đã ký ban hành Quy chế phối hợp10

trong THADS Tuy nhiên, nội dung Quy chế chỉ tập trung một số vấn đề như xác minh hiện trạng tài sản, cung cấp thông tin, hồ sơ về đất đai, đo vẽ, xác định hiện trạng, hồ sơ, trình tự thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thời hạn trả lời, cung cấp thông tin xác minh tài sản của người phải THA để THA và các vấn đề khác có liên quan đến giấy chứng nhận QSDĐ nhưng lại chưa quy định cụ thể đối với trường hợp cụ thể là thời gian cung cấp bản vẽ đo đạc hiện trạng trong trường hợp kê biên tài sản là BĐS để THA

Liên quan đến vấn đề thời gian để cơ quan chuyên môn cho ý kiến về giá tài sản kê biên, tại bài viết của Ths Hoàng Thị Thanh Hoa đăng trên báo Pháp luật Việt

Nam ngày 06/5/2019 có tiêu đề: “Cần hướng dẫn cụ thể về việc xác định giá tài sản

kê biên”, có nêu nội dung: “Trường hợp Chấp hành viên không thực hiện được việc

ký hợp đồng thẩm định giá theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật THADS và cũng không thực hiện được việc ký hợp đồng thẩm định giá theo quy định tại khoản 1 Điều 26 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP Theo đó, trường hợp chấp hành viên không thể ký được hợp đồng định giá thì chấp hành viên tham khảo ý kiến của cơ quan tài chính cùng cấp hoặc cơ quan chuyên môn quản lý ngành, lĩnh vực của tài sản kê biên trước khi xác định giá của tài sản kê biên Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được đề nghị của chấp hành viên mà cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn không có ý kiến bằng văn bản thì Thủ trưởng cơ quan THADS có văn bản đề nghị Chủ tịch UBND cùng cấp chỉ đạo các cơ quan chuyên môn có ý kiến để chấp hành viên xác định giá tài sản kê biên

Thực tế trường hợp chấp hành viên không ký được hợp đồng thẩm định giá là

ít khi xảy ra do các tổ chức thẩm định giá hiện nay rất phổ biến, tuy nhiên đối với

10

Quy chế phối hợp số 01/QCPH/CTHADS-STN&MT, ngày 26/8/2020 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Bình Thuận và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận

11

quy định về việc chấp hành viên tự xác định giá theo quy định tại khoản 1 Điều 26 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP vẫn cần xem xét sửa đổi cho phù hợp

Đa số ý kiến cho rằng, quy định thời gian để chờ đợi cơ quan chuyên môn có

ý kiến như trên vẫn là quá dài, bởi trong trường hợp cơ quan chuyên môn không có ý kiến, sau khi có văn bản đề nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp chỉ đạo, chấp hành viên còn phải mất thêm thời gian chờ đợi Do đó cần quy định rút ngắn lại thời hạn này từ 15 ngày xuống còn 5 đến 7 ngày để cơ quan chuyên môn có ý kiến về việc định giá tài sản kê biên Quy định rút ngắn thời hạn này sẽ rút gọn tổng thời gian xin

ý kiến của cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn về việc định giá tài sản kê biên”

Tác giả đồng quan điểm với nội dung bài viết đã nêu cũng như đề xuất kiến nghị có liên quan Tuy nhiên, bài viết chưa đề cập đến các vấn đề mà Luận văn này

đã phân tích từ thực tiễn công tác THADS tại địa phương

Từ những hạn chế, vướng mắc nêu trên và để bảo vệ CHV không vi phạm quy định của pháp luật, nên tác giả đề xuất hướng dẫn thi hành hoặc sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 98, Luật THADS năm 2008 sửa đổi bổ sung năm 2014 theo

hướng như sau: Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên tài sản mà đương sự thỏa thuận được về giá tài sản hoặc về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên lập biên bản về thỏa thuận đó Trường hợp tài sản kê biên là bất động sản mà hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất thì thời hạn thoả thoả giá tài sản kê biên là 03 ngày làm việc, kể

từ ngày cơ quan THADS nhận được bản vẽ hiện trạng mới của cơ quan có thẩm quyền Giá tài sản do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá Trường hợp đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó

1.2 C ủ t ể, ìn t c đ n iá tài sản kê biên

- Về Chủ thể định giá tài sản kê biên theo quy định của pháp luật THADS bao gồm: người được THA, người phải THA và CHV, cụ thể:

Khoản 1 Điều 98 LTHADS quy định: “Ngay khi kê biên tài sản mà đương sự thỏa thuận được về giá tài sản hoặc về tổ chức thẩm định giá thì…”

Điểm a khoản 2 Điều 98 LTHADS quy định: “Đương sự không thỏa thuận được về giá và không thỏa thuận được việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá”

Khoản 2 Điều 101 LTHADS quy định: “Đương sự có quyền thỏa thuận về tổ chức bán đấu giá trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày định giá

12

Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản với tổ chức bán đấu giá do đương sự thỏa thuận Trường hợp đương sự không thỏa thuận được thì Chấp hành viên lựa chọn tổ chức bán đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản”

Khoản 1 Điều 3 LTHADS quy định: “Đương sự bao gồm người được thi hành

án, người phải thi hành án”, người ĐTHA là cá nhân, cơ quan, tổ chức được hưởng

quyền, lợi ích trong bản án, quyết định được thi hành và Người PTHA là cá nhân, cơ quan, tổ chức phải thực hiện nghĩa vụ trong bản án, quyết định được thi hành

Trong quá trình thi hành án, quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan được tôn trọng và được pháp luật bảo vệ theo quy định tại điều 5 LTHADS

Khoản Điều 7b LTHADS quy định: “ Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan

có các quyền sau đây:

a) Được thông báo, tham gia vào việc thực hiện biện pháp bảo đảm, biện pháp cưỡng chế thi hành án mà mình có liên quan;

b) Yêu cầu Tòa án xác định, phân chia quyền sở hữu, sử dụng tài sản; yêu cầu Tòa án giải thích những điểm chưa rõ, đính chính lỗi chính tả hoặc số liệu sai sót; khởi kiện dân sự để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình trong trường hợp

có tranh chấp về tài sản liên quan đến thi hành án;

c) Khiếu nại, tố cáo về thi hành án”

Ngoài ra, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan cũng được tham gia vào quá trình THA Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức THA, CHV thường chú ý đến quyền và nghĩa vụ của người được THA, người phải THA mà quên mất quyền và nghĩa vụ của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, đặc biệt liên quan đến việc

xử lý tài sản bảo lãnh, thế chấp là quyền sử dụng đất để THA, nhằm xác định đúng

tư cách người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan để họ tham gia vào toàn bộ quá trình tổ chức THA giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của mình

Như vậy, Điều 98 Luật THADS quy định đương sự (người được THA và

người phải THA) có quyền thoả thuận về giá tài sản kê biên mà không quy định người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, trong khi tại điểm a khoản 1 Điều 7b LTHADS quy định người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan được tham gia vào việc thực hiện biện pháp cưỡng chế THA mà mình có liên quan

Có thể thấy rằng hai quy định nêu trên dường như chưa có sự thống nhất, đồng bộ trong việc cho phép người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan được phép

13

tham gia vào toàn bộ quá trình cưỡng chế, xử lý tài sản để THA có liên quan đến tài sản của họ, để họ có thể được bảo vệ quyền về tài sản của mình Điều này dẫn đến khó khăn cho CHV khi áp dụng pháp luật để tổ chức THA, đặc biệt là trong định giá tài sản kê biên là BĐS để THA trong trường hợp bảo lãnh, thế chấp bằng tài sản của người thứ ba và có thể ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan

Do đó, nếu chỉ quy định đương sự có quyền thoả thuận sẽ không đảm bảo

quyền và lợi ích của người thứ ba (người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan) trong khi cơ quan THADS đang xử lý tài sản của họ mà họ không được tham gia hoặc không có quyền được ý kiến về việc định giá tài sản THA Đây là điều chưa hợp lý cần được nghiên cứu xem xét sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm đảm bảo lợi ích hài hoà trong khâu định giá tài sản nói riêng và trong việc THADS nói chung

- Về hình thức định giá tài sản được quy định cụ thể tại Điều 98 LTHADS

như sau: “Ngay khi kê biên tài sản mà đương sự thỏa thuận được về giá tài sản hoặc về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên lập biên bản về thỏa thuận đó Giá tài sản do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá Trường hợp đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày

kê biên tài sản, Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên trong các trường hợp sau đây:…”

Điều 99 LTHADS quy định: “Việc định giá lại tài sản kê biên được thực hiện trong các trường hợp sau đây…”

Điều 104 LTHADS quy định: “Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo của tổ chức bán đấu giá về việc tài sản đưa ra bán đấu giá lần đầu nhưng không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì Chấp hành viên thông báo và yêu cầu đương sự thỏa thuận về mức giảm giá tài sản Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, nếu đương sự không thỏa thuận hoặc thỏa thuận không được về mức giảm giá thì Chấp hành viên quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá”

Về định giá tài sản kê biên theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 98 LTHADS được Tổng cục Thi hành án dân sự có văn bản hướng dẫn11

14

sau: Khoản 2 Điều 98 LTHADS quy định: “trong thời hạn 05 ngày làm việc, CHV

ký hợp đồng … trong các trường hợp sau đây: … c) Thi hành phần bản án, quyết định quy định tại khoản 1 Điều 36 của Luật này” (đây là những trường hợp thi hành

án chủ động: cơ quan THADS chủ động ban hành quyết định THA đối với các khoản phải THA như: án phí, tịch thu sung quỹ nhà nước, tiêu huỷ tang vật, thu hồi tiền, tài sản cho Nhà nước…) Tuy nhiên, tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LTHADS, Điều 36 đã được sửa đổi, trong đó có việc sắp xếp lại thứ tự khoản 1 và khoản 2 (những trường hợp THA chủ động quy định tại khoản 1 được chuyền thành khoản 2 và những trường hợp THA theo đơn quy định tại khoản 2 thì được chuyển thành khoản 1) nhưng Điều 98 LTHADS vẫn giữ nguyên, nên việc áp dụng pháp

luật khi viện dẫn tại khoản 2 Điều 98 “ phần bản án, quyết định quy định tại khoản

1 Điều 36 của Luật này” không còn phù hợp

Như vậy, pháp luật THADS quy định cụ thể các hình thức định giá tài sản đó là: hình thức định giá tài sản theo thoả thuận của đương sự, hình thức ký hợp đồng thẩm định giá, hình thức CHV xác định giá, hình thức định giá lại tài sản và hình thức giảm giá tài sản Tuy nhiên, trong thực tế tổ chức THA, CHV vẫn gặp một số khó khăn, vướng mắc như sau:

- Về chủ thể định giá tài sản:

Thực tiễn tổ chức THADS tại tỉnh Bình Thuận, qua kết quả công tác kiểm tra, kiểm sát hồ sơ THA cho thấy, nhiều vụ việc CHV Chi cục THADS áp dụng quy định của pháp luật đối với việc xác định tư cách, quyền và nghĩa vụ của người có tài sản thế chấp, bảo lãnh chưa chuẩn xác, dẫn đến việc thực hiện thủ tục cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh là QSDĐ có nhiều thiếu sót, làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các bên đương sự như: đương sự không được thông báo việc THA, không được tham gia vào quá trình cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản để THA như: thoả thuận giá tài sản kê biên, thoả thuận mức giảm giá, thoả thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá hay tổ chức bán đấu giá tài sản tài sản kê biên

Ví dụ 4: Tổ chức thi hành Quyết định số 08/2013/QĐST-KDTM ngày

23/5/2013 của TAND huyện HTB12, về vệc: bà Nguyễn Thị Ngọc G phải trả cho Ngân hàng NN-PTNT Việt Nam số tiền 980.231.250đ cùng tiền lãi phát sinh Trong trường hợp bà G không trả được nợ cho Ngân hàng thì phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ, tài sản thế chấp gồm:

12

Quyết định số 08/2013/QĐST-KDTM, ngày 23/5/2013 của TAND huyện Hàm Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận

chỉ thể hiện nội dung các bên đồng ý đưa tài sản thế chấp ra xử lý, sau đó CHV đã ban hành Quyết định cưỡng chế14

và tiến hành kê biên xử lý tài sản đảm bảo để THA Tuy nhiên, sau khi kê biên tài sản CHV đã tiến hành thẩm định giá và đưa tài sản ra bán đấu giá mà không làm việc với người có tài sản thế chấp (người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan) Điều này đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ, họ không được tham gia vào quá trình xử lý tài sản của CHV, không được thể hiện ý chí của mình trong việc xử lý tài sản Do đó, pháp luật về THADS cần quy định rõ hơn về người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan tại các Điều 98, Điều

99, Điều 104 Luật THADS

- Về hình thức định giá tài sản:

Trong thực tiễn áp dụng pháp luật THADS có liên quan đến định giá tài sản

kê biên là BĐS để THA, CHV còn gặp phải một số trường hợp khó khăn, vướng mắc như:

Định giá theo thoả thuận của đương sự: điều này hầu như không thể thực hiện được, bởi vì liên quan đến thời hạn ký hợp đồng bán đấu giá tài sản, cụ thể: Ngay khi kê biên, đương sự thoả thuận về giá tài sản và giá tài sản do đương sự thoả thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá và theo quy định là CHV phải ký hợp đồng bán đấu giá tài sản trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày định giá mà như đã viện dẫn

tại ví dụ 1 và ví dụ 2 thì tài sản kê biên là BĐS mà đặc biệt là QSDĐ thì hiện trạng

16

thực tế tại thời điểm kê biên thường thay đổi so với giấy chứng nhận QSDĐ và CHV phải ký hợp đồng với tổ chức đo vẽ để đo vẽ lại hiện trạng thực tế Sau khi có bản đo vẽ, CHV mới ký được hợp đồng bán bán đấu giá tài sản và thời gian này thường kéo dài trên 10 ngày

Ngoài ra, việc thoả thuận về giá tài sản kê biên là BĐS hầu như đương sự

không thực hiện được còn bởi lý do: họ không nắm bắt được giá thị trường, giá trị thực tế của tài sản, người được THA thì muốn giá thấp để bán nhanh, người phải THA thì mong muốn giá cao để bảo vệ quyền lợi về vật chất cho mình, còn nhiều trường hợp người được THA và người phải THA mâu thuẫn sâu sắc đến mức CHV không thể mời cả hai bên đến cùng làm việc, thoả thuận vì các bên không đồng ý Điều này phần nào gây khó khăn trong việc tổ chức THADS và họ thường không muốn thoả thuận với nhau hoặc thoả thuận không đạt kết quả

Đối với hình thức ký hợp đồng dịch vụ thẩm định giá: Ngay khi kê biên, nếu đương sự không thoả thuận được về giá khởi điểm nhưng thoả thuận được tổ chức thẩm định giá thì CHV ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá do đương sự thoả thuận Tuy nhiên, Luật THADS và các văn bản hướng dẫn thi hành không có quy định thời hạn cụ thể để CHV ký hợp đồng thẩm định giá với tổ chức thẩm định giá

do đương sự thoả thuận, trong khi tại khoản 2 Điều 98 LTHADS chỉ quy định:

“Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên tài sản CHV ký hợp đồng với

tổ chức thẩm định giá … trong các trường hợp: đương sự không thoả thuận được về giá và không thoả thuận được việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá…”, mà không

quy định cụ thể thời hạn CHV ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá trong trường hợp đương sự thoả thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá, nên nhiều trường hợp CHV áp dụng không đúng, có CHV sẽ ký hợp đồng ngay, có CHV ký hợp đồng trong thời hạn 03, hoặc 05 ngày, điều này dẫn đến sự thiếu thống nhất trong việc áp dụng pháp luật và có thể dẫn đến sai phạm cho CHV

Bài báo khoa học “một số vấn đề về định giá, định giá lại và bán đấu giá tài sản kê biên để thi hành án”, Đại học Kiểm sát Hà Nội (2017) đã nêu một số vướng

mắc trong việc định giá, định giá lại, lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản kê biên,

trong đó có nội dung: “… cần bổ sung thêm quy định về việc chọn tổ chức thẩm định giá tài sản trong trường hợp yêu cầu định giá lại của đương sự được chấp nhận, vì hiện nay mặc dù Luật Thi hành án dân sự quy định cho đương sự có quyền yêu cầu định giá lại tài sản Tuy nhiên, vẫn chưa có quy định cụ thể việc chọn tổ chức thẩm định giá tài sản trong trường hợp này được tiến hành như thế nào và do ai chọn tổ

17

chức thẩm định giá Theo chúng tôi, để việc định giá tài sản được khách quan, tránh trường hợp một trong các bên đương sự thông đồng với tổ chức thẩm định giá, vì thế nên áp dụng lại quy định tại Điều 98 Nghĩa là, các bên đương sự có quyền thỏa thuận với nhau về việc chọn tổ chức thẩm định giá, nếu các bên không thỏa thuận được thì Chấp hành viên tự lựa chọn tổ chức thẩm định giá để ký hợp đồng dịch vụ”

Tác giả đồng ý với quan điểm bài báo đã nêu và cần phải sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật cho phù hợp

- Từ các vướng mắc đã nêu trên, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền và nghĩa vụ liên quan (nếu có), tác giả đề xuất hướng dẫn thi hành Điều 98, Điều 99, Điều 104 LTHADS theo hướng quy định tại Nghị định hoặc

Thông tư nội dung: Bổ sung người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có) được quyền tham gia thoả thuận giá tài sản hoặc tổ chức thẩm định giá, tổ chức bán đấu giá; thoả thuận mức giảm giá

- Để đảm bảo về mặt thời gian cụ thể cho CHV khi ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá tài sản kê biên, theo tác giả cần hướng dẫn cụ thể tại Nghị định hoặc

Thông tư nội dung: Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên nếu đương

sự không thoả thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá thì CHV phải ký hợp đồng dịch

vụ với tổ chức thẩm định giá để xác định giá khởi điểm của tài sản kê biên Nếu đương sự có thoả thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá thì trong thời hạn 01 ngày làm việc, kể từ ngày thoả thuận, CHV phải ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá do đương sự chọn để xác định giá khởi điểm của tài sản kê biên

1.3 Giảm iá, đ n iá lại tài sản kê biên

Sau khi đã kê biên tài sản là BĐS để THA, CHV sẽ tiến hành các bước tiếp theo theo quy định của pháp luật để thẩm định giá tài sản kê biên, làm căn cứ cho việc ký hợp đồng bán đấu giá tài sản kê biên để THA Tuy nhiên, nhiều trường hợp tài sản bán đấu giá không có người tham gia đấu giá, trả giá, bán đấu giá không thành nên CHV phải căn cứ vào các quy định của pháp luật để giảm giá, định giá lại tài sản kê biên

Điều 99 LTHADS quy định:

“1 Việc định giá lại tài sản kê biên được thực hiện trong các trường hợp sau đây: a) Chấp hành viên có vi phạm nghiêm trọng quy định tại Điều 98 của Luật này dẫn đến sai lệch kết quả định giá tài sản;

b) Đương sự có yêu cầu định giá lại trước khi có thông báo công khai về việc bán đấu giá tài sản Yêu cầu định giá lại chỉ được thực hiện một lần và chỉ được

18

chấp nhận nếu đương sự có đơn yêu cầu trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo về kết quả thẩm định giá và phải nộp ngay tạm ứng chi phí định giá lại tài sản

2 Việc định giá lại tài sản kê biên được thực hiện theo quy định tại khoản 2

và khoản 3 Điều 98 của Luật này

3 Giá thẩm định lại được lấy làm giá khởi điểm để bán đấu giá theo quy định”

Khoản 1 và khoản 5, Điều 104 LTHADS quy định:

“1 Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo của tổ chức bán đấu giá về việc tài sản đưa ra bán đấu giá lần đầu nhưng không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì Chấp hành viên thông báo và yêu cầu đương sự thỏa thuận về mức giảm giá tài sản

Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, nếu đương sự không thỏa thuận hoặc thỏa thuận không được về mức giảm giá thì Chấp hành viên quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá

5 Mỗi lần giảm giá theo quy định tại các khoản 1, 3 và 4 Điều này không quá 10% giá khởi điểm của lần bán đấu giá liền kề trước đó”

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 99 LTHADS thì đương sự chỉ được quyền yêu cầu định giá lại tài sản một lần trước khi có thông báo công khai về bán đấu giá tài sản

Như vậy, pháp luật đã quy định cụ thể các căn cứ, các trường hợp định giá lại, giảm giá tài sản kê biên Tuy nhiên, trong thực tế tổ chức THADS tại địa phương, có một số trường hợp vướng mắc phát sinh mà chưa có quy định pháp luật

cụ thể để điều chỉnh như: sau khi kê biên, thẩm định giá tài sản làm giá khởi điểm

để bán đấu giá tài sản thì tài sản kê biên, định giá là BĐS đặc biệt là QSDĐ có sự biến động lớn làm tăng hay giảm diện tích đất, vậy trong trường hợp này tài sản đã được ký hợp đồng bán đấu giá có tạm dừng không, dừng theo căn cứ nào, có căn cứ

để kê biên lại không và việc thẩm định giá lại tài sản đã kê biên được thực hiện theo quy định nào, ai phải chịu các chi phí phát sinh có liên quan

Ví dụ 5: Tổ chức thi hành Quyết định số 43/2013/QĐST-DS, ngày 19/11/2013

của TAND huyện HTB15, về việc: “Tranh chấp về hợp đồng vay tài sản” Theo đó bà

Nguyễn Thị Mỹ H phải trả cho bà Đặng Thị Q số tiền 98.000.000đ (Ngoài ra, bà H

15

Quyết định số 43/2013/QĐST-DS, ngày 19/11/2013 của TAND huyện Hàm Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận

19

còn phải trả nợ cho một số người khác theo các quyết định khác) và lãi chậm THA phát sinh

Sau khi thụ lý thi hành, CHV đã tiến hành xác minh tài sản của bà H để THA,

cụ thể bà H có QSDĐ ở diện tích 202m2, thuộc thửa đất số 244, tờ bản đồ số 7, theo giấy chứng nhận QSDĐ số BK 684260 do UBND huyện B cấp ngày 26/4/2012 Ngày 12/4/2017 CHV đã tổ chức kê biên tài sản trên để THA, tài sản kê biên là QSDĐ hiện trạng 131,5m2

đất ở, trên đất có căn nhà xây diện tích 78,8m2 (diện tích

so với giấy chứng nhận giảm 70,5m2

)

Đến ngày 04/8/2017, sau khi có thông tin về việc diện tích đất kê biên tiếp tục có sự biến động, CHV đã lập Hội đồng để xác định lại diện tích thửa đất16, tại hiện trạng đo đạc mới diện tích đất còn 101,5m2

(giảm 30m2) Diện tích đất giảm trước đây là do bà H có hiến đất để làm đường, sau đó đường lại tiếp tục nâng cấp,

H để THA, dẫn đến vụ việc bị kéo dài

Qua vụ việc trên cho thấy, trong nhiều trường hợp sau khi kê biên, thẩm định giá và ký hợp đồng bán đấu giá tài sản là BĐS để THA thì tài sản thường khó bán được, không có người tham gia đấu giá nên CHV phải nhiều lần giảm giá tài sản kê biên, việc THA kéo dài Trong thời gian này thì có thể phát sinh các trường hợp bất khả kháng như QSDĐ bị thu hồi một phần do làm đường, thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội tại địa phương nhưng pháp luật về THADS hiện nay chỉ quy định về kê biên QSDĐ tại Điều 89 LTHADS, Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP, giải toả kê biên tại Điều 105 LTHADS mà không

có quy định các trường hợp kê biên lại, và các căn cứ giải toả kê biên cũng không quy định trường hợp diện tích tài sản kê biên có sự thay đổi Đồng thời, việc định giá lại tài sản kê biên được quy định tại Điều 99 LTHADS cũng không

Như vậy, CHV không có căn cứ để tiếp tục xử lý tài sản của người phải THA

để thi hành, mặc dù họ có điều kiện THA, dẫn đến việc THA kéo dài, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người được THA và trách nhiệm của CHV

- Đối với các trường hợp quy định tại Điều 104 LTHADS, tại khoản 5 quy

định: “Mỗi lần giảm giá theo quy định tại các khoản 1, 3 và 4 Điều này không quá 10% giá khởi điểm của lần bán đấu giá liền kê trước đó” Tại khoản 1 quy định: “ Trong thời hạn 05 ngày làm việc, … thì CHV thông báo và yêu cầu đương sự thoả thuận về mức giảm giá tài sản”

Theo quy định trên có thể hiểu, mỗi lần giảm giá tài sản đều không quá 10% giá khởi điểm của lần bán đấu giá liền kề trước đó, bất kể việc giảm giá đó là do CHV ra quyết định giảm giá hay do các bên đương sự thoả thuận Như vậy, việc quy định đương sự thoả thuận về mức giảm giá tài sản mỗi lần không quá 10% là không hợp lý, cũng như mâu thuẫn với quy định tại Điều 6 LTHADS, Điều 5 Bộ

Luật tố tụng dân sự năm 2015: “trong quá trình giải quyết vụ việc dân sự, đương

sự có quyền … thoả thuận với nhau một cách tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội”, đồng thời làm ảnh hưởng đến quyền và lợi

ích của các bên, làm hạn chế quyền tự định đoạt của đương sự Bởi vì, trong nhiều trường hợp các bên muốn giảm giá tài sản kê biên là BĐS cao hơn 10% để tài sản được xử lý nhanh, thu hồi nợ nhanh, tạo cơ sở, điều kiện để cá nhân, doanh nghiệp

có thể giải quyết nợ và nhanh chống huy động vốn mới để sử dụng vào mục đích kinh doanh

Ví dụ 6: Tổ chức thi hành Quyết định số 23/2017/QĐST-KDTM ngày 21/12/2017 của TAND thành phố PT (tại ví dụ 1), CHV đã tiến hành cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản là BĐS để THA, sau nhiều lần giảm giá tài sản (lần 9) mà không

có người tham gia đấu giá Trong khi đó, bên phải THA và bên được THA đều mong muốn nhanh chống xử lý tài sản và hạ giá sâu tài sản để ký hợp đồng bán đấu giá tài sản Tuy nhiên, do bị hạn chế về mức giảm giá tối đa 10%, nên CHV đã định

21

hướng đương sự thoả thuận mức giảm cao nhất là 10% thông qua biên bản làm việc ngày 11/5/202118, căn cứ biên bản thoả thuận, CHV đã ban hành quyết định giảm giá tài sản19

(lần 10) ngày 11/5/2021, với mức giảm giá lần 10 là 10%, giá tài sản

sau khi giảm là 6.163.444.000đ Sau khi giảm giá, CHV đã ký hợp đồng bán đấu giá tài sản và tài sản được bán với giá 6.226.000.000đ

Với mức giá tài sản thẩm định ban đầu là 11.348.625.000đ, nếu pháp luật có quy định cho phép các bên được thoả thuận mức giảm giả tài sản cao hơn 10%, thì có thể tài sản đã sớm bán được, rút ngắn thời gian THA, tạo điều kiện thuận lợi cho các bên trong việc thu hồi nợ cũng như trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp

Bên cạnh đó, có một số trường hợp giá tài sản kê biên đã ở mức rất thấp, trong khi các bên đương sự không mong muốn hạ giá vì ảnh hưởng đến số tiền thu hồi cũng như làm giảm giá trị tài sản, các bên yêu cầu giữ nguyên giá tài sản và tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá để bán tài sản THA Tuy nhiên, pháp luật lại không có quy định cụ thể về trường hợp giữ nguyên giá khi xử lý tài sản không có người tham giá đấu giá, bán đấu giá không thành Việc này cũng phần nào ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, ảnh hưởng đến tiến độ xử lý hồ

sơ THADS được dứt điểm

- Đối với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 99 LTHADS: “Đương sự có yêu cầu định giá trước khi có thông báo công khai về việc bán đấu giá tài sản Yêu cầu định giá lại chỉ được thực hiện một lần và chỉ được chấp nhận nếu đương sự có đơn yêu cầu trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo về kết quả thẩm định giá và phải nộp ngay tạm ứng chi phí định giá lại tài sản”

Như vậy, theo quy định này thì đương sự chỉ được yêu cầu định giá lại tài sản một lần trước khi có thông báo công khai về bán đấu giá tài sản Thủ tục định giá lại theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 98 LTHADS, đó là đương sự thoả thuận

về giá, thoả thuận về tổ chức thẩm định giá Nếu đương sự không thoả thuận hoặc thoả thuận không được về giá hoặc tổ chức thẩm định giá thì CHV sẽ chỉ định một

tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản kê biên để ký hợp đồng dịch vụ thẩm định giá Giá thẩm định lại được lấy làm giá khởi điểm để bán đấu giá theo quy định Tuy nhiên, điều kiện để cơ quan

Bên cạnh đó, một số trường hợp định giá lại theo yêu cầu của đương sự dẫn đến tình trạng giá thẩm định lại cao hơn giá đã định trước đó rất nhiều, dẫn đến tài sản kê biên đến nay vẫn chưa bán được, dẫn đến kéo dài việc THA

- Đối với quy định tại khoản 1 Điều 104 LTHADS: “Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo của tổ chức bán đấu giá về việc tài sản đưa ra bán đấu giá lần đầu nhưng không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì Chấp hành viên thông báo và yêu cầu đương sự thỏa thuận về mức giảm giá tài sản Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, nếu đương sự không thỏa thuận hoặc thỏa thuận không được về mức giảm giá thì Chấp hành viên quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá”

Khi áp dụng quy định trên trong thực tiễn tổ chức THA hiện nay gặp một số khó khăn, vướng mắc, đó là điều luật chỉ quy định: Trong thời hạn 05 ngày làm việc,

kể từ ngày nhận được thông báo của tổ chức bán đấu giá về việc tài sản đưa ra bán đấu giá lần đầu nhưng không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì CHV thông báo và yêu cầu đương sự thỏa thuận về mức giảm giá tài sản Như vậy, chỉ trong trường hợp tài sản đưa ra bán đấu giá lần đầu nhưng không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì CHV thông báo cho đương sự biết và yêu cầu đương sự thoả thuận về mức giảm giá tài sản Còn những lần giảm giá từ lần thứ hai, thứ ba trở đi khi mà tài sản bán đấu không có người tham gia đấu giá, trả giá, bán đấu giá không thành thì CHV có thông báo cho đương sự biết

để họ thực hiện quyền thoả thuận giảm giá tài sản hay không, hay CHV ra quyết định giảm giá tài sản mà không phải thông báo cho đương sự biết

Vấn đề này, LTHADS và các văn bản hướng dẫn hiện hành không có quy định cụ thể Nhưng trong thực tế, để đảm bảo quyền lợi của các bên đương sự, CHV

23

vẫn thông báo cho đương sự biết việc tài sản không có người tham gia đấu giá, trả giá, bán đấu giá không thành để đương sự thực hiện quyền thoả thuận theo quy định của pháp luật, thiết nghĩ, đây là điều mà pháp luật cần phải có quy định cụ thể và cần thiết phải ưu tiên cho các bên đương sự trong suốt quá trình tổ chức THA đó là quyền thoả thuận, định đoạt của đương sự

Ví dụ 7: Tổ chức thi hành Quyết định số 23/2017/QĐST-KDTM ngày 21/12/2017 của TAND thành phố PT (tại ví dụ 1), CHV đã tiến hành cưỡng chế kê

biên, xử lý tài sản là BĐS để THA Sau khi hạ giá lần thứ 7 và ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản nhưng tài sản vẫn không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành, CHV đã ban hành thông báo20

về việc không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành để các bên đương sự biết và thực hiện quyền thoả thuận theo quy định

Trong trường hợp đương sự thoả thuận được mức giảm giá tài sản thì CHV

có ban hành quyết định giảm giá tài sản hay không, hay chỉ cần biên bản thoả thuận

về mức giảm giá tài sản là tiếp tục đưa tài sản ra bán đấu giá Vấn đề này, do pháp luật về THADS chưa có quy định cụ thể, thống nhất nên hiện nay cũng có các quan điểm trái chiều

Quan điểm thứ nhất cho rằng: khi đương sự thoả thuận được mức giảm giá tài sản thì CHV tiếp tục ký hợp bán đấu giá mà không cần phải ban hành quyết định giảm giá tài sản

Quan điểm thứ hai cho rằng: Căn cứ vào biên bản thoả thuận mức giảm giá của đương sự, CHV ban hành quyết định giảm giá tài sản

Trong thực tiễn tổ chức THA, quan điểm thứ hai thường được áp dụng và cần thiết CHV phải ban hành quyết định giảm giá tài sản Bởi Thông tư số 01/2016/TT-BTP ngày 01/02/2016 của Bộ Tư pháp đã quy định rõ các loại biểu mẫu trong THADS trong đó có mẫu quyết định giảm giá tài sản Việc ban hành quyết định giảm giá tài sản không chỉ là thể thức bắt buộc trong THADS mà nó còn là căn cứ để người được THA

có cơ sở nhận tài sản THA để cấn trừ nợ, đồng thời nó còn là căn cứ pháp lý trong trường hợp tài sản có người mua đấu giá thành, để làm cơ sở tính thuế, phí các loại

Ví dụ 8: Tổ chức thi hành Quyết định số 23/2017/QĐST-KDTM ngày 21/12/2017 của TAND thành phố PT (tại ví dụ 1), CHV đã tiến hành cưỡng chế kê

20

Thông báo số 1328/TBCCTHADS ngày 07/12/2020 của Chấp hành viên Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hàm Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận

24

biên, xử lý tài sản là BĐS để THA, sau nhiều lần giảm giá tài sản (lần 9) mà không có

có người tham gia đấu giá CHV đã Thông báo cho các bên đương sự biết việc tài sản không có người tham giá đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành Tại biên bản làm việc ngày 11/5/2021, các bên đương sự đã thống nhất thoả thuận mức giảm giá tài sản là 10% Căn cứ biên bản thoả thuận, CHV đã ban hành quyết định giảm giá tài sản

(lần 10) số 32/QĐ-CCTHADS ngày 11/5/2021, với mức giảm giá lần 10 là 10% Như

vậy, có thể thấy rằng CHV đã tạo điều kiện cho các bên đương sự thoả thuận việc THA, việc thoả thuận này xuyên suốt quá trình tổ chức THA Tuy nhiên, pháp luật lại chưa có quy định cụ thể, thống nhất để CHV có căn cứ khi áp dung quy định trên

- Đối với quy định tại khoản 3 Điều 99 LTHADS: “Giá thẩm định lại được lấy làm giá khởi điểm để bán đấu giá theo quy định”

Tuy nhiên, tại khoản 1 Điều 32 Luật giá năm 2012 quy định: “Kết quả thẩm định giá được sử dụng làm một trong các căn cứ để cơ quan, tổ chức, cá nhân là chủ sở hữu hoặc là người được sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật và các bên xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá đối với tài sản”

Như vậy, với các quy định nêu trên, giữa LTHADS và Luật giá có sự quy định khác nhau về giá khởi điểm, do đó tác giả đề xuất cần nghiên cứu, sửa đổi các quy định trên sao cho phù hợp, thống nhất

Với những khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức THADS nêu trên, tác giả đề xuất xem xét sửa đổi, bổ sung một số nội dung, cụ thể như sau:

- Để đảm bảo cho việc THA, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, tạo hành lang pháp lý cần thiết cho CHV trong việc xử lý tài sản để THADS trong trường hợp có sự thay đổi hiện trạng tài sản kê biên, tác giả kiến nghị cần có nghị định hoặc thông tư hướng dẫn, bổ sung Điều 89, Điều 99 LTHADS, Điều 24 NĐ số 62 nội

dung: Trong trường hợp có biến động diện tích tài sản kê biên là bất động sản (do khách quan) thì Chấp hành viên tổ chức kê biên lại tài sản theo trình tự thủ tục quy định tại Điều 88, 89 LTHADS đồng thời tiến hành định giá, ký hợp đồng bán đấu giá tài sản theo quy định Chi phí cho việc kê biên tài sản do Ngân sách Nhà nước chịu

- Đối với trường hợp thoả thuận mức giảm giá tài sản khi xử lý tài sản không

có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành Theo tác giả cần sửa đổi, bổ sung hoặc có quy định hướng dẫn thực hiện khoản 5, Điều 104

LTHADS nội dung: Mỗi lần giảm giá theo quy định tại các khoản 1, 3 và 4 Điều này không quá 10% giá khởi điểm của lần bán đấu giá liền kề trước đó, trừ trường hợp do các bên đương sự thoả thuận về mức giảm hoặc không giảm giá tài sản

25

- Về quy định tại điểm b khoản 1 Điều 99 LTHADS, tác giả đề xuất hướng

dẫn trong Thông tư hoặc Nghị định với nội dung như sau: Đối với đương sự là người thuộc diện chính sách, thuộc hộ nghèo thì Ngân sách nhà nước tạm ứng chi phí định giá lại tài sản

Bên cạnh đó, khi có yêu cầu định giá lại tài sản kê biên, người yêu cầu phải

nêu ra được các lý do chính đáng Ví dụ: khi người phải THA cho rằng giá tài sản kê

biên đã định là thấp và gây thiệt hại cho họ, thì họ phải có căn cứ chứng minh là giá

đã thẩm định là thấp hơn giá thị trường và thấp hơn bao nhiêu phần trăm Tương tự như vậy, khi họ cho rằng việc thẩm định giá tài sản kê biên như vậy là không khách quan thì họ cũng phải đưa ra được các bằng chứng chứng minh cho việc định giá đó

là không khách quan

Do vậy, Pháp luật cần có quy định cụ thể để CHV có cơ sở chấp nhận hoặc không chấp nhận yêu cầu của đương sự nhằm hạn chế tối đa việc đương sự lợi dụng quyền yêu cầu định giá lại tài sản để gây khó khăn, cản trở công tác THADS Đồng thời cần bổ sung thêm quy định về việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản trong trường hợp yêu cầu định giá lại tài sản kê biên của đương sự được chấp nhận, vì hiện nay, mặc dù LTHADS quy định cho đương sự có quyền yêu cầu định giá lại tài sản kê biên nhưng chưa có quy định cụ thể việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá

Về vấn đề định giá lại tài sản kê biên, tác giả Minh Khuê đã có bài viết đăng

trên Tạp chi Tài Chính ngày 05/6/2019, tiêu đề: “làm rõ các căn cứ để định giá lại tài sản thi hành án”, trong đó tác giả đã nêu một số vướng mắc như:

- Một trong các căn cứ để định giá lại tài sản kê biên là: Chấp hành viên có

vi phạm nghiêm trọng quy định tại Điều 98 của Luật THADS dẫn đến sai lệch kết quả định giá tài sản Tuy nhiên, hiện chưa có quy định cụ thể nội dung này Do vậy cần xem xét bổ sung quy định về việc xác định thế nào là “vi phạm nghiêm trọng dẫn đến sai lệch kết quả định giá tài sản”

- Hiện tại, trong quá trình chờ cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung Luật THADS, từ quy định của Điều 98 Luật THADS thì có thể coi khi có một trong các trường hợp sau là vi phạm nghiêm trọng làm căn cứ thẩm định giá lại tài sản như: Nội dung hợp đồng không phản ánh đúng sự thật khách quan của tài sản kê biên cần thẩm định giá Chấp hành viên xác định giá không đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục

- Cùng với đó, cần nghiên cứu xem có cần thiết quy định việc chứng minh có hậu quả “làm sai lệch kết quả định giá” thuộc trách nhiệm của người có yêu cầu

26

định giá lại hay không Có cần quy định việc xác định các hành vi vi phạm phải được kết luận bằng văn bản hay không, nếu có thì những văn bản nào? Trường hợp đương sự cung cấp giá thẩm định mới có được chấp nhận hay không?

- Trong trường hợp giá của tài sản không phù hợp, bên cạnh quyền yêu cầu định giá lại như hiện hành thì Luật Giá cũng như Luật THADS quy định chưa rõ quyền khiếu nại của đương sự Do vậy, trong thời gian tới cần nghiên cứu về quyền khiếu nại này được thực hiện như thế nào, ai có thẩm quyền giải quyết, thủ tục giải quyết ra sao…?

Tác giả đồng quan điểm với một số vướng mắc mà bài viết đã nêu ra và đề nghị cần có hướng dẫn, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Tuy nhiên, trong Luận văn này tác giả đã nêu ra những vướng mắc, bấc cập khác từ thực tiễn công tác THADS tại địa phương

Để việc định giá tài sản kê biên được khách quan, tránh trường hợp một trong các bên đương sự thông đồng với tổ chức thẩm định giá, vì thế nên áp dụng các quy định tại Điều 98 LTHADS, nghĩa là các bên đương sự có quyền thoả thuận với nhau

về việc chọn tổ chức thẩm định giá, nếu các bên không thoả thuận được thì CHV tự lựa chọn tổ chức thẩm định giá để ký hợp đồng dịch vụ thẩm định giá tài sản kê biên là BĐS để THA

- Đối với quy định khoản 1 Điều 104 LTHADS, theo tác giả đề xuất cần

hướng dẫn rõ trong Nghị định hoặc Thông tư theo hướng sau: kể từ lần bán đấu giá thứ hai trở đi mà tài sản bán đấu giá không có khách hàng tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành, Chấp hành viên cần phải thông báo cho đương

sự biết để họ thực hiện quyền thoả thuận mức giảm giá tài sản trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày thông báo, nếu hết thời hạn thông báo mà các bên đương sự không thoả thuận hoặc không thoả thuận được mức giảm giá thì Chấp hành viên quyết định mức giảm giá để tiếp tục đưa tài sản bán đấu giá Mỗi lần giảm giá không quá 10% giá khởi điểm của lần bán đấu giá liền kề trước đó Trường hợp các bên đương sự thoả thuận được mức giảm giá tài sản thì Chấp hành viên ra quyết định giảm giá tài sản theo mức giảm do đương sự thoả thuận

- Đối với việc ban hành quyết định giảm giá trong trường hợp đương sự thoả thuận được mức giảm giá tài sản Theo tác giả là cần thiết, đồng thời trong thời gian tới, đề nghị Bộ Tư pháp, Tổng cục THADS cũng cần có hướng dẫn thống nhất để

Cơ quan THADS áp dụng chung trên toàn quốc

27

Kết luận c ƣơn 1

Qua thực tiễn công tác thi hành án dân sự tại địa phương đã phát sinh một số khó khăn, vướng mắc trong việc vận dụng luật, các văn bản hướng dẫn thi hành về thi hành án dân sự, đặc biệt là trong việc áp dụng biện pháp cưỡng chế, kê biên xử

lý tài sản để thi hành án, việc định giá tài sản kê biên là bất động sản cũng phát sinh nhiều vấn đề cần nghiên cứu, xem xét để tạo hành lang pháp lý thống nhất, an toàn cho Chấp hành viên khi áp dụng như các vấn đề: thoả thuận giá tài sản kê biên; chủ thể, hình thức định giá tài sản kê biên; giảm giá, định giá lại tài sản kê biên như đã trình bầy

Nguyên nhân của những hạn chế nêu trên phần nào do pháp luật về thi hành

án dân sự còn nhiều bất cập, chưa thật sự chi tiết, còn nhiều vấn đề chưa quy định

cụ thể, rõ ràng có thể dẫn đến cách hiểu khác nhau hoặc sử dụng những quy định tương tự hay điều luật thay thế để xử lý vấn đề, điều này có thể dẫn đến hậu quả pháp lý không mong muốn Đồng thời, một số điểm chưa có sự đồng bộ giữa pháp luật về Thi hành án dân sự và pháp luật có liên quan Bên cạnh đó là việc người phải thi hành án thường xuyên cản trở, chống đối, gây khó khăn nhằm kéo dài thời gian thi hành án cũng phần nào làm cho việc định giá tài sản kê biên là bất động sản

để thi hành án dân sự còn gặp nhiều khó khăn

Để giải quyết vấn đề trên, người viết đã nêu một số đề xuất, kiến nghị nhằm hạn chế, khắc phục và tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong khâu thẩm định giá tài sản kê biên là bất động sản để thi hành án dân sự Tuy nhiên, cần có định hướng lâu dài của cơ quan thẩm định, ban hành pháp luật nhằm hoàn thiện pháp luật về thi hành án dân sự nói chung và thẩm định giá tài sản kê biên là bất động sản nói riêng để đảm bảo bản án, quyết định của Toà án được thi hành nghiêm minh, đúng pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của Nhà nước

và công dân

28

CHƯƠNG 2 VIỆC KÝ HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ V I TỔ CH C

THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 2.1 Lựa c ọn tổ c c t ẩm đ n iá đủ điều kiện

Sau khi kê biên tài sản là BĐS để THADS, CHV phải thực hiện bước tiếp theo là tiến hành các thủ tục thẩm định giá tài sản đã kê biên Trong trường hợp các bên đương sự không có thoả thuận về giá, không thoả thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản kê biên thì CHV có trách nhiệm và nghĩa vụ tiến hành các trình tự, thủ tục theo quy định để lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản Tổ chức thẩm định giá được thành lập và hoạt động phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật, cụ thể:

Điều 38 Luật giá 2012 quy định về điều kiện thành lập và hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá, cụ thể:

“1 Doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập theo quy định của Luật doanh nghiệp

2 Doanh nghiệp thẩm định giá được hoạt động khi Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật”

Điều 39 Luật giá 2012 quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, cụ thể:

“1 Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:

a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;

b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó phải có thành viên là chủ sở hữu;

c) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp

2 Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:

d) Phần vốn góp của thành viên là tổ chức không được vượt quá mức vốn góp do Chính phủ quy định Người đại diện của thành viên là tổ chức phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp

3 Công ty hợp danh khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:

a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;

b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó tối thiểu phải có 02 thành viên hợp danh;

c) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty hợp danh phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp

4 Doanh nghiệp tư nhân khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:

a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;

b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó có 01 thẩm định viên là chủ doanh nghiệp tư nhân;

c) Giám đốc doanh nghiệp tư nhân phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp

5 Công ty cổ phần khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:

a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;

b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó tối thiểu phải có 02 cổ đông sáng lập;

30

c) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty

cổ phần phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp;

d) Phần vốn góp của thành viên là tổ chức không được vượt quá mức vốn góp do Chính phủ quy định Người đại diện của thành viên là tổ chức phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp

6 Chính phủ quy định trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá”

Điều 9 Nghị định 89/2013/NĐ-CP, ngày 06 tháng 08 năm 2013 của Chính

phủ quy định về tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá

“1 Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về hội và quy định của pháp luật về thẩm định giá

2 Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được tổ chức đào tạo, cấp chứng chỉ bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ về thẩm định giá và thực hiện những nhiệm vụ liên quan đến hoạt động về thẩm định giá sau: …”

Tổ chức thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật

Doanh nghiệp

Điều 25 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 được sửa đổi bổ sung

Nghị định số 33/2020/NĐ-CP ngày 17/3/2020 của Chính phủ, quy định: “Trường hợp đương sự có thoả thuận về tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên hoặc tổ chức thẩm định giá trên địa bàn khác thì CHV ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn”

Pháp luật về THADS không có quy định cụ thể về tổ chức thẩm định giá đủ điện kiện để CHV ký hợp đồng dịch vụ thẩm định giá tài sản kê biên là BĐS để THA Điều 25 NĐ 62 đã quy định trường hợp đương sự thoả thuận được tổ chức thẩm định giá để ký hợp đồng dịch vụ thì CHV ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn Như vậy, trong trường hợp đương sự không thoả thuận được tổ chức thẩm thẩm giá hoặc tổ chức thẩm định giá từ chối ký hợp đồng dịch

vụ thẩm định giá thì CHV toàn quyền ký hợp đồng dịch vụ thẩm định giá tài sản kê biên với tổ chức thẩm định giá đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

Điều này dẫn đến nhiều khó khăn cho CHV, bởi vì doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo quy định tại Luật giá và Luật doanh nghiệp, được Bộ Tài chính cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định

Để khắc phục vấn đề này, Tổng cục THADS đã ban hành Quyết định số 1079/QĐ-TCTHADS, ngày 25/128/2020, về việc ban hành Quy trình lựa chọn tổ chức thẩm định giá, đấu giá tài sản để thi hành án21 Việc ban hành quy trình này đã phần nào khắc phục được một số khó khăn cho CHV, làm cơ sở, căn cứ cho CHV khi lựa chọn tổ chức thẩm định giá

Ví dụ như: tại Điều 2 Quy trình quy định Nguyên tắc lựa chọn tổ chức thẩm

định giá, Điều 8 quy định về Lựa chọn tổ chức thẩm định giá, tại phụ lục số 1 có quy định Bảng tiêu chí đánh giá, chấm điểm các tổ chức thẩm định giá tài sản

Tuy nhiên, Quy trình này cũng chưa phải là căn cứ pháp luật, chưa quy định

cụ thể như thế nào là tổ chức thẩm định giá đủ điều kiện, trong khi nếu chỉ căn cứ vào hồ sơ năng lực do tổ chức thẩm định giá cung cấp thì hầu như tất cả các tổ chức thẩm định giá được thành lập đều đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật

Thực tiễn đặt ra trong việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá đủ điều kiện, năng lực, có đủ chức năng thẩm định giá theo quy định của pháp luật là vấn đề khó đối với CHV Hiện nay, trên địa bàn tỉnh có khá nhiều tổ chức thẩm định giá đủ điều kiện theo quy định và đã được Cục THADS tỉnh Bình Thuận phối hợp cùng Sở Tư pháp tỉnh rà soát, banh hành Công văn hướng dẫn22

Tuy nhiên, theo quy định thì sau khi kê biên tài sản là BĐS để THA, CHV phải tiến hành lựa chọn, chấm điểm và ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá đạt

32

yêu cầu và do vậy, CHV phải thực hiện thao tác “lựa chọn” trước khi tiến hành ký hợp đồng, bởi không chỉ đơn thuần xác định, lựa chọn tổ chức thẩm định giá có đủ điều kiện không chỉ căn cứ vào cơ quan liên quan đó là Sở Kế hoạch và Đầu tư, nơi cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, mà còn phải căn cứ vào các quy định của pháp luật khác có liên quan, vì thẩm định giá là một loại hình kinh doanh, dịch vụ

có điều kiện, điều kiện thành lập và hoạt động của nó được quy định cụ thể tại Luật Doanh nghiệp và Luật giá

Vì vậy, ngoài việc CHV xác định tại Sở Kế hoạch và Đầu tư, còn phải xác định được tổ chức thẩm định giá đó được Bộ Tài chính cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá thì mới đủ điều kiện khẳng định tổ chức đó

có đủ điều kiện thực hiện chức năng thẩm định giá Tuy nhiên, để xác định được tổ chức thẩm định giá nào có đủ điều kiện, năng lực để thực hiện việc định giá tài sản

kê biên hiện nay đang là vấn đề còn bỏ ngõ, bởi vì hiện nay, trên địa bàn tỉnh có rất nhiều tổ chức thẩm định giá hoặc có những tổ chức thẩm định giá ngoài địa bàn tỉnh nhưng có văn phòng đại diện tại tỉnh, và khi cơ quan THADS thông báo lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản kê biên là bất động sản để thi hành án, các tổ chức này đều gởi hồ sơ năng lực để CHV lựa chọn

Ví dụ 8: Tổ chức thi hành Bản án số 41/2020/DSPT ngày 17/7/2020 của

TAND tỉnh B23, về việc: “Tranh chấp hợp đồng vay tài sản”, theo đó, ông Kiều Văn

S, bà Lê Thị Yến L phải trả nợ cho bà Nguyễn Thị H số tiền 437.625.600đ và lãi chậm thi hành án phát sinh

Sau khi thụ lý tổ chức thi hành, CHV đã mời các bên đương sự đến làm việc, giải thích, tác động nhưng các bên không thoả thuận được việc THA, người phải THA mặc dù có tài sản, có điều kiện THA nhưng không tự nguyện thi hành Do vậy, CHV đã tiến hành kê biên tài sản là BĐS của ông S, bà L để THA, tài sản kê biên xử lý gồm: QSDĐ diện tích 301,4m2

đất ở đô thị, theo giấy chứng nhận QSDĐ

số AP 153689 do UBND huyện HTB cấp ngày 19/8/2005 và tài sản trên đất là ngôi nhà xây cấp 4, diện tích 107m2

cùng hệ thống điện nước đi kèm Sau khi kê biên, các bên đương sự không có thoả thuận về giá tài sản kê biên, cũng không có thoả thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản kê biên

Để đảm bảo thực hiện đúng quy trình lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản, CHV đã ban hành Thông báo số 64/TB-CCTHADS, ngày 20/01/2021 về việc lựa

23

Bản án số 41/2020/DSPT, ngày 17/7/2020 của TAND tỉnh Bình Thuận

33

chọn tổ chức định giá tài sản Sau đó, CHV đã nhận được một số hồ sơ của các tổ chức thẩm định giá gửi về như: Chi nhánh công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn bất động sản Mạnh Đạt; Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư và thẩm định giá Sao Việt; Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam, chi nhánh Bình Thuận CHV đã tiến hành xem xét, phân tích, đánh giá và nhận thấy hai công ty đảm bảo uy tín, chất lượng, đủ điều kiện để ký hợp đồng dịch vụ thẩm định giá tài sản kê biên

đó là Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư và thẩm định giá Sao Việt; Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam, chi nhánh Bình Thuận Cuối cùng CHV đã lựa chọn ký hợp đồng với Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư và thẩm định giá Sao Việt, các căn cứ để CHV lựa chọn đó là: hồ sơ đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật, Công ty đã hoạt động nhiều năm, có uy tín trên địa bàn và các cơ quạn THADS trên địa bàn cũng thường xuyên ký hợp đồng với Công ty này

Do vậy, có thể thấy rằng, việc lựa chọn và ký hợp động dịch vụ thẩm định giá với Công ty thẩm định giá của CHV gặp nhiều khó khăn, đôi khi còn mang nặng cảm tính, bởi vì CHV rất khó xác định được Công ty thẩm định giá nào đủ điều kiện, Công ty nào tốt hơn, bởi vì các Công ty được cấp phép thành lập và hoạt động như nhau, đáp ứng đầy đủ các tiêu chí theo quy định của pháp luật, có thể chỉ khác nhau ở một vài khía cạnh như: năng lực hoạt động, uy tín, đóng góp của công ty tại địa phương, tuy nhiên, sự khác biệt này là không thật sự rõ ràng Vì vậy, dễ dẫn đến việc lựa chọn của CHV mang tính cảm tính, nhiều khi thông đồng với nhau

Khi CHV căn cứ vào phụ lục 1, Quy trình lựa chọn tổ chức thẩm định giá, đấu giá tài sản để thi hành án24

thì cũng gặp một số vướng mắt nhất định như:

Khoản 1, Điều 8 của Quy trình quy định: “Trường hợp chỉ có 01 tổ chức thẩm định giá nộp hồ sơ và đáp ứng được điều kiện theo quy định của pháp luật và quy trình thì Chấp hành viên lựa chọn tổ chức đó” Trong trường hợp này thật ra

CHV không có sự lựa chọn nào khác, bởi vì, chỉ có một tổ chức thẩm định giá đăng

ký và CHV phải ký hợp đồng dịch vụ thẩm định giá với tổ chức này mà không được lựa chọn, ký hợp đồng với tổ chức khác, làm hạn chế quyền tự định đoạt, lựa chọn của CHV

Khoản 2, Điều 8 của Quy trình quy định: “ Trường hợp có từ 02 tổ chức thẩm định giá trở lên nộp hồ sơ và đáp ứng điều kiện của pháp luật và Quy trình này thì

24

Phụ lục 1, ban hành kèm theo Quyết định số 1079/QĐ-TCTHADS, ngày 25/12/2020 của Tổng cục trưởng Tổng cục Thi hành án dân sự

34

Chấp hành viên căn cứ kết quả đánh giá, chấm điểm tại khoản 4 Điều 7 Quy trình

để lựa chọn…” Trong trường hợp này CHV phải căn cứ vào phụ lục I bảng tiêu chí

để chấm điểm, trong đó có các mục gây khó khăn cho CHV trong việc chấm điểm như: thẩm tra hồ sơ đã thẩm định giá trong thời hạn 06 tháng gần nhất tương tự với

tài sản kê biên, đã phát hành báo cáo thẩm định giá (trên 30 hồ sơ đạt 15 điểm, dưới

20 hồ sơ đạt 13 điểm), mức độ tuân thủ pháp luật trong lĩnh vưc thẩm định giá (không bị xử phạt hành chính, có kết luận vi phạm nhưng chưa đến mức bị xử phạt,

bị xử phạt nhưng đã chấp hành, đang trong thời hạn bị xử phạt), ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý hoạt động thẩm định giá (có hệ thống phần mềm quản

lý giá đang hoạt động, có thể trích xuất dữ liệu 10 điểm, không có 0 điểm), kết quả

đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá năm liền kề của doanh nghiệp thẩm định giá do Bộ Tài chính công bố, doanh thu bình quân từ dịch vụ thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá trên báo cáo tài chính 03 năm gần nhất

Với các quy định như trên, CHV không thể nào rà soát, kiểm tra, cũng như phối hợp với các cơ quan liên quan để xác nhận, xác minh thông tin một cách chính xác, đồng thời còn phải đảm bảo thời hạn ký hợp đồng dịch vụ thẩm định giá được

quy định trong luật (05 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên) Trong thời gian này

CHV phải thông báo lựa chọn tổ chức thẩm định giá, xem xét hồ sơ năng lực của các tổ chức thẩm định giá đã nộp hồ sơ để tiến hành chấm điểm, lựa chọn tổ chức

đủ điều kiện Nếu thực hiện theo trình tự trên đòi hỏi phải có một khoảng thời gian dài nếu không thì CHV không thể thực hiện được

Bên cạnh đó CHV còn phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 8

Quy trình: “Trường hợp Thủ trưởng Cơ quan Thi hành án dân sự nhất trí với đề xuất thì Chấp hành viên tiến hành ký hợp đồng dịch vụ thẩm định giá với tổ chức thẩm định giá đã được lựa chọn Trường hợp không nhất trí, Chấp hành viên có trách nhiệm báo cáo, giải trình để Thủ trưởng Cơ quan Thi hành án dân sự xem xét, quyết định” Việc CHV phải báo cáo, đề xuất xin ý kiến Thủ trưởng Cơ quan

THADS trong việc lựa chọn và ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá

đủ điều kiện có thể làm kéo dài thời gian THA vì Thủ trưởng phải kiểm tra, xem xét trình tự thủ tục THA, toàn bộ quá trình tổ chức THADS của CHV và hồ sơ của các tổ chức thẩm định giá mới có thể cho ý kiến, đồng thời việc Thủ trưởng cho ý kiến và quyết định phần nào không phù hợp với quy định tại Điều 17 và Điều 20 LTHADS quy định về CHV và nhiệm vụ, quyền hạn của CHV Trong

35

đó đã quy định rõ: CHV là người được Nhà nước giao nhiệm vụ thi hành các bản

án, quyết định theo quy định tại Điều 2 của Luật này; Kịp thời tổ chức thi hành

vụ việc được phân công; Quyết định áp dụng biện pháp bảo đảm, biện pháp cưỡng chế thi hành án

Bên cạnh đó, khi chấm điểm còn xem xét quy định về tiêu chí khác (10 điểm) như: doanh nghiệp mới khởi nghiệp, vai trò đóng góp xã hội của doanh nghiệp, điều kiện đặc thù của địa phương … Các tiêu chí này gần như cảm tính, khó xác định được hiệu quả hoạt động cũng như năng lực của doanh nghiệp thẩm định giá

Về vấn đề này, tác giả Thu Hằng đã có bài viết đăng trên báo điện tử Đảng

Cộng sản Việt Nam ngày 04/6/2018 với tiêu đề: “Khó khăn trong định giá tài sản thi hành án”, trong đó có nêu: “Đáng chú ý, trong công tác thực hiện đấu giá tài sản, hiện nay, chưa có tiêu chí cụ thể để đánh giá chất lượng của các tổ chức thẩm định giá, việc lựa chọn các tổ chức thẩm định giá để ký hợp đồng chủ yếu dựa trên cảm tính nên vẫn còn tồn tại hiện tượng các tổ chức đưa ra giá quá cao hoặc quá thấp dẫn đến đương sự khiếu nại về giá hoặc tài sản phải giảm giá nhiều lần nhưng không bán được

Trong khi đó, việc quy định lựa chọn tổ chức thẩm định giá thực hiện sau quá trình kê biên dẫn đến việc chênh lệch đáng kể về giá tài sản kê biên Thực tế cho thấy nhiều chính quyền địa phương thiếu sự hỗ trợ cho tổ chức bán đấu giá thực hiện các thủ tục niêm yết, đi xem xét hiện trạng tài sản ” Từ đó, tác giả kiến

nghị sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về thi hành án cho phù hợp với Luật Đấu giá tài sản; nâng cao năng lực, trách nhiệm của Chấp hành viên trong quá trình tổ chức thi hành án, kiên quyết xử lý nghiêm các chấp hành viên có hành vi sai phạm

Bài viết đã nêu ra được khó khăn trong định giả tài sản để thi hành án đặc biệt là khâu lựa chọn tổ chức thẩm định giá đủ điều kiện để ký hợp đồng dịch vụ thẩm định giá tài sản và kiến nghị sửa đổi pháp luật cho phù hợp Tuy nhiên, bài viết chưa nêu được các vấn đề pháp lý còn vướng mắc, khó khăn một cách cụ thể, kiến nghị cũng mang tính chất chung chung

Do vậy, để đảm bảo có căn cứ pháp lý cho CHV trong việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá đủ điều kiện để ký hợp đồng dịch vụ thẩm định giá tài sản kê biên là BĐS để THADS, tránh trường hợp làm phát sinh nhiều công việc, nhiệm vụ khác cho CHV mà bản thân CHV không có đủ thời gian, kinh nhiệm, năng lực, trình độ