Luận văn thạc sĩ phân tích chính sách tái định cư dự án cải tạo chung cư cũ a1, a2 nguyễn công trứ, thành phố hà nội

NGUYỄN VĂN CHIẾN PHÂN TÍCH CHÍNH SÁCH TÁI ĐỊNH CƯ - DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ A1, A2 - NGUYỄN CÔNG TRỨ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP... NGUYỄN VĂN CHIẾN PHÂN TÍCH CHÍN

NGUYỄN VĂN CHIẾN

PHÂN TÍCH CHÍNH SÁCH TÁI ĐỊNH CƯ

- DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ A1, A2

- NGUYỄN CÔNG TRỨ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2012

NGUYỄN VĂN CHIẾN

PHÂN TÍCH CHÍNH SÁCH TÁI ĐỊNH CƯ

- DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ A1, A2

- NGUYỄN CÔNG TRỨ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Chính sách công

Mã số: 603114

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

GS.TS DAVID O DAPICE

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2012

Tôi xin c m đoan luận văn này h àn toàn d tôi thực hiện.Cá trích dẫn và số lệu sử dụntro g luận văn đều đ ợc đ ợc dẫn n uồn và có đ chín xá c o n ất tro g p ạm vi hiểu biết của tôi.

Luận văn này k ô g n ất thiết p ản án q an điểm của Trƣ n Đại Học Kin Tế TPHCM hay Chƣ n trìn Giản dạy Kin tế Fulbrig t

Ký tên

Ng yễn Văn Chiến

Trƣ c hết tôi xin chân thàn cảm ơn Trƣ n Đại Học Kin tế TPHCM, Chƣ n trìnGiản dạy Kin tế Fulbrig t và c c đ n vị đã tài trợ ch chƣ n trìn , để tôi có điều kiện

đ ợc tham gia học tập tại trƣ n

Tôi xin cảm ơn và gửi lời ch c sức k ỏe tới c c thầy giáo,cô giáo,n ữn n ƣ i đã dìu dắt

và hƣ n dẫn,giú đ tôi tro g suốt 2 năm học tập

Tro g q á trìn thực hiện đề tài luận văn “Ph n t ch chín sách tái địn cư – dự á cải tạo

kh ch n cư cũ A1, A2 – Ng yễn Cô g Trứ, Th n p ố Hà Nội”, tôi xin chân thàn cảm ơn: thầy giáo Ng yễn Xuân Thàn , thầy giáo Huỳn Thế Du, thầy giáo Cao Hào Thi và đặc biệt là sự hƣ n dẫn n iệt tn từ cô giáo Trần Thị Quế Gian ,thầy David O.Dapic

từ trƣ n Quản lý n à nƣ c Ken ed th ộc Đại học Harvard.Chín sự hƣ n dẫn tận tncủa c c thầy,cô giáo đã giú tôi h àn thàn luận văn một c ch tốt hơn

Tôi xin cảm ơn c c bạn đ n n hiệp đến từ Cô g ty cổ p ần đầu tƣ xây dựn và p át triển

n à số 7 (HADINCO 7),c c bạn đ n n hiệp Cô g ty cổ p ần tƣ vấn xây dựn Tổn hợp NAGECCO – Bộ Xây Dựn đã giú đ , đ n viên và tạo điều kiện tốt n ất ch tôi tro g suốt q á trìn làm luận văn

Cuối cù g tôi xin bày tỏ lò g biết ơn đ i với gia đìn tôi, n ữn n ƣời lu n n ắc n ở,

đ n viên tôi học tập và p ấn đấu

vụ, ô n iễm môi trư n ở Hà Nội giao ch Chủ đầu tư là Cô g ty cổ p ần đầu tư Xây dựn p át triển n à số 7 (HADINCO 7) đ n ra cải tạo toàn bộ k u ch n cư cũ Ng yễn

Cô g Trứ; thực hiện thí điểm trước dự án N3,nền tản gồm: 2 dãy n à A1 và A2 và p ần đất k u vực lưu k ô g (KVLK) tại k u ch n cư

Chủ đầu tư đ n ra giải q yết cô g tá đền b ,th hồi đất và tái địn cư,có sự giám sát từ ban n àn Cụ thể chủ đầu tư làm (i) đền b p ần tài sản p át sin thêm so với bản thiết kế ban đầu của k u ch n cư theo k u g giá đền b ban hàn của Thàn p ối (i) k i th hồi đất lấn chiếm đ ợc hỗ trợ theo đ n giá 3 % giá đất ban hàn của Thàn p ố ở năm đền b Sau k i xây dựn x n , dự án dàn một p ần diện tch tái địn cư tại chỗ vào cuối năm

2 0 ; n ưn thán 5/2 1 dự án vẫn vư n mắc ở cô g tá đền b ,th hồi đất,tái địn cư.Phân tch n ận thấy chín sá h đền b tài sản theo k u g n à nư c ban hàn thấp, chưa theo kịp thị trư n ,đề x ất đền b tài sản theo bằn chi p í thay thế đầy đ , bất kể tntrạn p áp lý của đất (theo kin n hiệm c c dự án của Ngân hàn thế giới,Ngân hàn p át triển châu Á).Đối với c c hộ “n ảy d ” lấn chiếm đất KVLK k ô g đ ợc đền b về đất là hợp lý,chín sá h hỗ trợ th hồi đất theo đ n giá 3 % giá n à nư c ban hàn là chín sá h tốt,giú dự án n an đạt đ ợc mục têu về chín sá h (theo Ngân hàn thế giới)

Phân tch kiến n hị: Cá hộ tần 1 cũ cần đ ợc tái địn cư đ 1 0% diện tch tần 1 mới

Cá hộ KVLK mặc d k ô g đ ợc tái địn cư,n ưn với cơ chế hỗ trợ th hồi đất và đền

b tài sản theo p ư n p áp thay thế đầy đ ,họ h àn toàn có thể tếp cận mua đ ợc căn hộ tại dự án với giá mua ưu đãi bằn giá bán bìn q ân sàn sử dụn Tất cả c c hộ đều có thể

tếp cận đ ợc căn hộ mới tại dự án,tái địn cư tại chỗ giú giảm thiểu sự xáo đ n về cuộc sốn ,giú c c hộ dân n an ch n p ục hồi cuộc sốn

Đối với dự án N3 hiện vướn mắc với 2 % (4 /2 3 hộ) hộ dân chưa đ n tn về p ư n

án đền b , th hồi đất và tái địn cư.Thời gian gần đây Việt Nam đã xảy ra n iều vấn đề nổi cộm lên q an đến đất đai, tá giả kiến n hị Th n p ố chưa vội á dụn p ư n á

hội địn giá đ c lập,tá h biệt với c c cơ q an hàn chín ,có sự tham gia của đại diện n à

nư c,n à n hiên cứu về địn giá và hội n hề n hiệp,d an n hiệp xã hội

Dựa theo chín sách đền b , tái địn cư, th hồi đ t đ ợc đề xuất; kết q ả thẩm địn :

Dự án hiệu q ả về mặt kin tế,thể hiện tn đú g đắn của chủ trươn cải tạo ch n cư cũ A1,A2 (cũn n ư toàn k u Ng yễn Cô g Trứ) Dự án k ô g vữn mạn về mặt tài chín ,

k ô g đảm bảo k ả năn trả nợ (từ năm 2 1 – 2 3 ), kiến n hị dự án cần dàn ra

1 1,9 6 tỷ VND (năm 2 1 ) để p ục vụ ch việc trả nợ sau này – giá trị này c o hơn

5 ,8 6 tỷ VND (năm 2 1 ) nếu dự án theo đuổi chín sá h tái địn cư hiện hữu

Kết q ả p ân tch cổ đô g (HADINCO 7) k ô g đạt đ ợc mức sin lợi tối thiểu chấp n ận

đ ợc, chín sá h trợ cấp của Thàn p ố ch chủ đầu tư dự án là đú g đắn, mức trợ cấp hợp lý đ i với dự án A1,A2 là 2 ,0 2 tỷ VND (giá năm 2 1 ).Mức trợ cấp này k ô g sai

k á n iều so với mức trợ cấp 2 ,5 5 tỷ VND (năm 2 1 ) theo c c chín sá h mà dự án đan theo đuổi.Do vậy Thàn p ố có thể xem xét thực hiện chín sá h tái địn cư mới vốn

đ ợc áp dụn rộn rãi ở c c nư c p át triển

Dự án tạo ra n oại tá tch cực rất lớn, c c hộ sốn tại ch n cư cũ và KVLK đều n ận

đ ợc lợi ích lớn, đặc biệt là c c hộ tần 1 Tu n iên một p át hiện ở luận văn là các hộ bên n o i mu căn hộ tại dự á đã bị thiệt 4 ,7 1 tỷ VND, ứn với 7,8 triệu/m2 sở hữu

Có thể giải thích bằn c ch đ i với n ười sở hữu căn hộ tại dự án thì lợi ích mà họ cảm

n ận đ ợc là lớn hơn n iều so với thực tế,họ sẵn sàn bỏ ra n iều hơn 7,8 triệu/m2 so với nền kin tế để đ ợc sở hữu căn hộ,giải thích ch sở thích sở hữu n à của n ư i Việt Nam hơn c c hìn thức k á (n ư th ê n à); cũn có thể d n u ên n ân tn trạn b n b n

về giá n à tại Hà Nội tro g n ữn năm gần đây, đã giải thích ch n ữn thiệt hại của đ i

tư n sở hữu căn hộ

LỜI CAM ĐOAN i

-LỜI CẢM ƠN - i -

TÓM TẮT LUẬN VĂN - i -

MỤC LỤC - v -

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU,CHỮ VIẾT TẮT - vi -

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU - ix -

DANH MỤC CÁC HÌNH - x -

CHƯƠNG 1.GIỚI THIỆU 1

-1.1.Đặt vấn đề 1

-1.2.Mục têu của đề tài 3

-1.3.Phư n p áp n hiên cứu 3

-1.3.1.Cơ sở dữ lệu 3

-1.3.2.Phư n p áp n hiên cứu 4

-1.4.Phạm vi của đề tài 4

-1.5.Bố cục luận văn 4

-CHƯƠNG 2.KHUNG PHÂN TÍCH VÀ TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ 6

-2.1.Phư n p áp p ân tch kin tế 6

-2.2.Phư n p áp p ân tch tài chín 8

-2.3.Cá têu chí d n tro g p ân tch 9

-2.3.1.Giá trị hiện tại rò g NPV 9

-2.3.2.Suất sin lợi nội tại IRR 9

-2.3.3.Khả năn trả nợ DSCR 9

-2.4.Chi p í sử dụn vốn - 1

-2.4.1.Chi p í sử dụn vốn nợ vay rD - 1

-2.4.2.Chi p í sử dụn vốn chủ sở hữu rE - 1

-2.4.3.Chi p í sử dụn vốn bìn q ân trọn số WACC - 1

-2.4.4.Chi p í vốn kin tế - 1

-3.1.1.Cơ sở p áp lý dự án - 1

-3.1.2.Phạm vi dự án - 1

-3.2.Đặc điểm của dự án - 1

-3.2.1.Đặc điểm 2 k ối n à A1,A2 và k u vực lưu k ô g - 1

-3.2.2.Đặc điểm dự án n à N3 - 1

-3.3.Cá th n số d n ch việc thẩm địn dự án - 1

-3.3.1.Cá th n số tài chín tro g giai đoạn xây dựn - 1

-3.3.2.Cá th n số tài chín tro g giai đoạn vận hàn - 1

-3.3.3.Lạm p át - 1

-3.3.4.Giá ch th ê k u thư n mại,th ê n à ở,giá bán n à - 1

-a.Giá ch th ê k u thư n mại - 1

-b.Giá bán căn hộ ở tại ch n cư mới - 2

-c.Giá ch th ê căn hộ ở,ch n cư cũ - 2

-d.Giá ch th ê căn hộ ở,ch n cư mới - 2

-CHƯƠNG 4.CÔNG TÁC ĐỀN BÙ,THU HỒI ĐẤT VÀ TÁI ĐỊNH CƯ - 2

-4.1.Kh n p ân tch chín sá h và p áp lý - 2

-4.1.1.Pháp luật Việt Nam về việc đền b ,th hồi đất và tái địn cư - 2

-4.1.2.Cá n hiên cứu về chín sá h đền b ,giải p ó g mặt bằn ,tái địn cư - 2

-4.1.3.Tiêu chí để đán giá chín sá h TĐC tốt - 2

-4.2.Phư n án tái địn cư của dự án N3 - 2

-4.3.Đán giá chín sá h tái địn cư của dự án N3 - 2

-4.3.1.Đán giá về cô g tá th hồi đất - 2

-4.3.2.Đán giá về cô g tá đền b tài sản - 2

-4.3.3.Đán giá về cô g tá tái địn cư - 2

-4.3.4.Đán giá về cô g tá tạm cư - 2

-4.3.5.Nhìn n ận q a hệ thốn p áp lý - 2

-4.4.Kết luận và kiến n hị chín sá h tái địn cư - 3

-5.2.Lịch đầu tư - 3

-5.3.Dò g tền kin tế của dự án - 3

-5.4.Kết luận - 3

-CHƯƠNG 6.PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,PHÂN PHỐI DỰ ÁN - 3

-6.1.Kế h ạch vay vốn - 3

-6.2.Dò g tền tài chín của dự án - 3

-6.2.1.Ngân lưu tài chín vào - 3

-6.2.2.Ngân lưu tài chín ra - 3

-6.3.Phân tch kết q ả thẩm địn - 3

-6.3.1.Phân tch trên q an điểm tổn mức đầu tư - 3

-6.3.2.Phân tch trên q an điểm chủ đầu tư - 3

-6.4.Phân tch p ân p ối - 4

-CHƯƠNG 7.KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ - 4

-TÀI LIỆU THAM KHẢO - 4

-PHỤ LỤC - 5

-PHỤ LỤC BẢNG KHẢO SÁT - 7

-ADB Ngân hàn p át triển châu Á (Asia Develo ment Ban )

EIU Tổ chức n hiên cứu triển vọn q ốc tế (Eco omist Inteligenc Uni) EOCK Chi p í vốn kin tế (Eco omic Op ortu iy Cost of Capial)

HADINCO 7 Cô g ty CP đầu tƣ xây dựn và p át triển n à số 7 IRR Suất sin lợi nội tại (nternal Rate of Return)

MARR Suất sin lợi tối thiểu chấp n ận đ ợc (Minimum Atra tve Rate of

Return)

WACC Chi p í vốn bìn q ân trọn số (Weig ted Average Cost of Capial)

Bảng 2.1.Ngân lưu kin tế của dự án 7

-Bảng 2.2.Suất đầu tư xây dựn cô g trìn n à ở năm 2 1 (theo QĐ 2 5/BXD n ày 2 thán 3 năm 2 1 ) 8

-Bảng 2.3.Ngân lưu tài chín của dự án 8

-Bảng 3.1.Tổn mức đầu tư dự án n à ở N3 (tỷ VND),giá thực 2 1 - 1

-Bảng 3.2.Giá trô g giữ ô tô,xe máy,xe đạp - 1

-Bảng 3.3.Giá chào bán căn hộ ở,tại ch n cư mới (triệu/m2 /hán ),thán 1 /2 1 - 2 -Bảng 3.4.Giá chào th ê căn hộ ở,tại ch n cư cũ (triệu/m2 /hán ),thán 1 /2 1 - 2 -Bảng 3.5.Giá chào th ê căn hộ ở,tại ch n cư mới (triệu/m2 /hán ),thán 1 /2 1 - 2 -Bảng 4.1.Tổn hợp lợi ích n ư i BAH (trư c và sau k i có dự án) - 2 –

Bảng 5.1.Lịch đầu tư tro g chi p í xây dựn - 3 –

Bảng 5.2.Kết q ả thẩm địn kin tế của dự án - 3

-Bảng 6.1.Kế h ạch vay vốn (tỷ VND) - 3

-Bảng 6.2.Ngân lưu chi p í xây dựn ,giá dan n hĩa (tỷ VND) - 3

-Bảng 6.3.Kết q ả thẩm địn tài chín của dự án - 3

-Bảng 6.4.Kết q ả thẩm địn dự án theo q an điểm chủ đầu tư - 4

-Bảng 6.5.Phân p ối lợi ích giữa c c n óm đ i tư n (tỷ VND) - 4

-Hình 1.1.Hìn ản k u ch n cƣ Ng yễn Cô g Trứ 1

-Hình 2.1.Min họa lợi ích kin tế tạo ra bởi dự án 6

-Hình 2.2.Cơ cấu vốn của dự án N3 - 1

-Hình 3.1.Vị trí k u ch n cƣ Ng yễn Cô g Trứ và dự án N3 - 1

1.1 Đặt v n đề

Hà Nội đã ch xây d n c c k u ch n cư đầu tên d ới sự giú đ của c c ch yên gia

n ớc n oài n ay từ 1 5 Toàn Thàn p ố Hà Nội hiện đan tồ tại h n 4 6 k u ch n

cư cũ trên 8 0 k u ch n cư cũ c n c i tạo tro g c n ớc 1

Kh ch n cư Ng yễn Cô g Trứ đ ợc xây d n từ năm 1 5 ,q y mô n ỏ từ 3 – 5 tần

Kh ch n cư từ g là niềm tự hào của n ư i dân th đ ,n i cư n ụ ch n iều c n b

cô g ch c n à n ớc, lão thàn c ch mạn Trải q a

ch n cư đã bị x ố g c p

về chất lư n kết c u cô g trìn , có thể gây sụ đ bất

cứ lúc nào Môi tru n ở

su giảm d q á tải về cô g suất p ục v 2,ô n iễm môi

2 3 ),n oài xây mới c c k u đ thị thì Hà Nội c n tập tru g c i tạo c c k u ch n cư cũ theo h ớ g hiện đại.

Năm 2 0 Chín p ủ ban hàn n hị q yết 3 /2 0 /NQ – CP “ ề một số giải p á để th c hiện việ cải tạ , xây d n lại các kh ch n cư cũ” và năm 2 0 Thàn p ố Hà Nội ban hàn q yết địn số 4 /2 0 /QĐ – UBND về “b n h n q y chế xây d n lại các kh

ch n cư bị h h n , xu n cấ trên địa b n Th n p ố Hà Nội” đã tạo cơ sở p áp lý chviệ xây d n mới h ặ c i tạo lại c c k u ch n cư cũ

Thàn p ố giao ch Ch đầu tư – Cô g ty cổ p ần đầu tư Xây d n p át triển n à số 7 (HADINCO 7) đ n ra th c hiện d án c i tạo toàn b k u ch n cư Ng yễn Cô g Trứ

Ch đầu tư (CĐT) sẽ th c hiện c i tạo thí điểm trư c một p ần k u ch n cư,nền tản là 2 dãy n à ở A1 và A2 và diện tch p ần đất lưu k ô g 4.CĐT đ n ra giải q yết c c cô g

tá lên q an đến giải p ó g mặt bằn Cụ thể CĐT th c hiện đền b (i) n ữ g tài sản p át sin thêm so v i bản thiết kế ban đầu (đ i v i c c h dân tại k u ch n cư và c k u v c

lư k ô g (KVLK) ,(i) h trợ thêm k i th h i đất đ i v i p ần đất lấn chiếm v i đ n giá

3 % giá đất d Thàn p ố ban hàn tại năm đền b ,th h i đất

Sau k i xây d n x n d án,tái địn cư (TĐC) sẽ đ ợc th c hiện ch tất c c c h dân ở

k u ch n cư A1,A2.Cá h dân tần 1 đ ợc TĐC p ần diện tch th ơ g mại – diện tch

ch đầu tư tự p ân ra,p ần cò lại sẽ là p ần diện tch ở; c c h dân tần 2,3 và 4 sẽ đ ợc TĐC p ần diện tch ở; và c c h dân ở KVLK sẽ đ ợc mua 1 c n h v i giá mua ư đãi

3 Theo báo cáo Hội nghị hội quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam của liên danh PPJ (2010) “Quy hoạch chung thủ đô Hà

Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050”, tại http://hanoi.org.vn/planning/archives/36

4 Phần đất lưu không gồm (i) phần mà các hộ tầng 1(tại A1, A2) đã lấn chiếm, cơi nới thêm khi sử dụng (ii) phần mà các hộ khác ở bên ngoài tự vào lấn chiếm khu vực xung quanh A1, A2

chiếm ở KVLK c c h ch a hài lò g về mức h trợ k i th h i đất (i) chín sá h đền btài sản p át sin theo k u g n à n ớc ban hàn theo c c h dân là thấp; (i ) c c h dân tần 1 ch a đ n ý về chín sá h TĐC,h mu n đ ợc tái địn cư 1 0% tại k u v c kin

d an ; (iv) c c h dân KVLK cũ g có yêu c u đ ợc TĐC

Đề tài đi vào p ân tch chín sá h TĐC mà d án đan áp d n ,so sán v i c c chín sá h TĐC mà c c d án tư n tự ở Hà Nội đã thàn cô g và c c chín sá h TĐC mà Ngân hàn thế giới (WB) và n ân hàn p át triển châu Á (ADB) hay áp d n Từ đ đề tài p ân

tch,đề x ất chín sá h TĐC nên đ ợc áp d n tại d án

Với chín sá h TĐC đề x ất, đề tài sẽ p ân tch tn hiệu q ả kin tế k i th c hiện d án

Đề tài p ân tch và đán giá tn v n mạn về mặt tài chín của d án,đán giá về chín

sá h trợ c p hiện nay của Thàn p ố ch CĐT và đán giá lợi ích của c c đ i tư n đ ợc

h ở g n ờ d án

Để làm sán tỏ mục têu n hiên cứ ,đề tài sẽ p ải trả lời 4 c u h i sau:

p ù h p thì d án c n p ải có biện p áp gì để tháo g ?

Câu hỏi 2: Với chín sá h tái địn cư nêu trên, d án có hiệu q ả về mặt kin tế hay

k ô g?

Đán giá k ả năn trả n của d án?

k ô g? Nếu chín sá h trợ c p là h p lý thì mức trợ c p cụ thể (k u ến n hị) là bao

n iêu? Lợi ích man lại ch c c bên lên q an k i th c hiện d án là n ư thế nào?

1.3.1 Cơ sở dữ l ệu

ở Tru g Qu c.Cá d lệu từ c c websie và cô g ty n hiên cứ thị trư n (CBRE).Luận văn cò sử d n d lệu th c p th n q a k ảo sát bằn p ỏ g vấn trực tếp và điện th ại.

1.3.2 Phương phá nghiên cứu

Luận văn sử d n p ư n p áp thẩm địn d án; k ảo sát về giá th n q a p ỏ g vấn q a điện th ại đ i v i n ân viên môi giới của c c cô g ty bất đ n sản tại Hà Nội và c c websie lên q an.Luận văn cũ g sử d n p ươ g p áp p ân tch,p ư n p áp tổ g h p

về c c chín sá h b i th ờ g, th h i đất và tái địn cư của Tru g Qu c, Ngân hàn thế giới, Ngân hàn p át triển châu Á, d án c i tạo ch n cư cũ tư n tự ở Hà Nội kết h p

v i k ảo sát th c tế,th c hiện p ỏ g vấn trực tếp n ằm xá địn về tn trạn p áp lý của

k u đất lấn chiếm ở KVLK,mức đ th n tn về chín sá h c i tạo và chín sá h tái địn

Luận văn đ ợc chia thàn 7 ch ơ g.Cụ thể n ư sau:

p áp n hiên cứ ; p ạm vi n hiên cứ của đề tài,sơ lư c b cục luận văn

và c c chi p í sử d n v n d n tro g p ân tch

x ất p ư n án TĐC tại d án.

đ đề tài lư n h a c c d n n ân lư kin tế vào/ ra của d án,và đán giá tn hiệu q ả kin tế

đán giá tn v n mạn về tài chín của d theo c c chỉ têu NPV,IRR Phân tch d án trên q an điểm của ch đầu tư,đán giá chín sá h trợ c p của Thàn p ố

Kết h p p ân tch kin tế,tài chín ,sẽ đán giá p ân p ối lợi ích giữa c c bên lên q an

Ch ơ g 2 luận văn thảo luận về k u g p ân tch kin tế,p ân tch tài chín ; đề c p tới c c chi p í sử d n v n,têu chí đán giá sử d n tro g thẩm địn d án.

Ph ơ g p áp p ân tch kin tế d n để đán giá hiệu q ả kin tế của d án; n hiên cứ

d a trên p ân tch lợi ích,chi p í kin tế theo mô hìn chiết k ấu n ân lư ; trên cơ sở so sán giữa: có d án và k ô g có d án Giả sử trư c k i có d án thì n u c u về n à ở là

đ ờ g c u (D),đ ờn cu g ứ g v i thị trườ g n à ở là (S0),giá mua n à là C0,v i lượ g giao dịch Q0

Khi có d án N3 làm tăn cu g từ (S0) lên (S1), đ ờ g cu g dịch ch yển san bên p ải,làm giảm giá mua n à từ C0 x ố g C1.Dự án ra đ i tạo ra 2 tá đ n thay thế và tá đ ntăn thêm,tổ g 2 tá đ n sẽ là tổ g lợi ích kin tế

Khi có d án,tá đ n thay thế lư n c u Q0 đ i v i c c d án k á ch yển san sử d nQ0 từ d án N3.Khi d án h àn thàn , d án cũ g giải q yết n u c u ở tăn thêm (Q1 – Q0).Tổ g lợi ích kin tế tăn thêm là hìn than YC0C1Z, tro g đ tá đ n thay thế đã

tết kiệm đ ợc chi p í YC0C1X,tá đ n tăn thêm sẽ tết kiệm đ ợc chi p í XYZ.Xem Hình 2.1

Hình 2.1

Ng ồ : Glen P.J n ins, “Ph n ch ợi ch chi p í ch các q y t địn đ u ư”,

bản dịch r.1 ,ch.9, Đại h c Harvard

đ n nào là tá đ n thay thế/ tăn thêm.Quá trìn lư n h a q a c ch làm n ư vậy k á

k ó k ăn

Lợi ích kin tế của d án đ ợc đ bằn mức sẵn lò g chi trả của n ư i dân số g ở k u

ch n cư mới N3 - ở đây có 2 đ i tư n : c c h số g tại k u ch n cư cũ và c c h bên

n oài mua n à tại d án.Mức sẵn lò g chi trả của n ư i dân đ ợc xá địn bằn tền th ê

mà n ười th ê n à sẵn sàn th ê để ở,cũ g là mức th ê mà thị trư n chấp n ận.Giả địncủa bài p ân tch c c h tại ch n cư cũ chỉ chấp n ận đ ợc mức giá th ê bằn 9 % giá

th ê của thị trư n Chi p í kin tế là toàn b c c chi p í mà nền kin tế đã b ra,bao g m c c d n n ân lư : chi p í đầu tư; chi p í giai đ ạn vận hàn ,bảo trì theo giá kin tế và chi p í cơ h i của đất (d tn dãy n à chỉ tồ tại đ ợc 5 năm n a, đ n th i sau 5 năm n a c c dãy n à cu i

cù g ở k u ch n cư cũ sẽ đ ợc c i tạo, d c i tạo trư c N3 p á d dãy n à A1 và A2 đã làm mất đi một p ần lợi ích kin tế).Tổ g h p lợi ích/ chi p í kin tế xem Bản 2.1 sau:

Chi p í đ u tư (kin tế) g m chi p í xây lắp,chi p í thiết bị,chi p í th ê n à của n à n ớc

để tạm cư,chi p í q ản lý d án,chi p í tư vấn đầu tư xây d n ,chi p í k á và chi p í d

p ò g Kh ản chi p í giải p ó g mặt bằn , h trợ tái địn cư đ ợc coi là n ữ g k oản

ch yển giao,k ô g nằm tro g chi p í kin tế

Cá sản p ẩm đầu vào p ục v ch xây d n d án đều đ ợc sản x ất ở tro g n ớc, dvậy c c chi p í k ô g c n p ải điều chỉn theo hàn n oại th ơ g.Dò g n ân lưu chi p í đầu tư đ ợc điều chỉn bằn c ch trừ đi lợi ích d n oại tá lao đ n

Lợi ợi ích kinh tếích kinh tế (ngân ngân lưu vào)lưu vào)

• Lợi ích kinh tế đối với các hộ bên ngoài mua nhà tại chung cư mới

Lợi ích kinh tế đối với các hộ bên ngoài mua nhà tạichung cư mới

• Lợi ích kinh tế đối với các hộ sống tại chung cư cũ chuyển sang sống tại chung cư mới

Lợi ích kinh tế đối với các hộ sống tại chung cư cũchuyển sang sống tại chung cư mới

• Lợi ích kin tế th đ ợc từ ch th ê k u th ơ g mại

• Lợi ích kin tế th đ ợc từ dịch v g i xe Chi hi phí kinh tếphí kinh tế

(ngân ngân lưu ra)lưu ra)

• Chi Chi phí đầu tư (kinh tế)phí đầu tư (kinh tế)

• Chi p í vận hàn ,bảo trì (kin tế)

• Chi p í cơ h i của đất

Bảng 2.2.Suất đầu tư xây d n cô g trìn n à ở năm 2 1 (theo QĐ 2 5/BXD n ày 2thán 3 năm 2 1 )

Dự án Nhà ở c o tần N3 (có 2 tần n i và 3 tần hầm) thì tỷ lệ chi p í k á (n ân cô g) trên chi p í xây d n và chi p í thiết bị 1,1 /(7,0 + 0,8 ) = 0,1 8 Giả địn 8 % số lao

đ n sử d n trên cô g trườ g là lao đ n giản đ n, thì tỷ lệ n ân cô g giản đ n trên chi

p í xây d n và chi p í thiết bị 0,1 8 * 8 % = 0,1 8 = 1 ,8%

Ng ài ra k i p ân tch kin tế b q a tá đ n của th ế VAT, coi n ư k oản th ế VAT đầu vào và đầu ra đ ợc k ấu trừ ch n au.Phân tch c n đ ợc đán giá trên 2 kịch bản: (i) kịch bản 1: theo chín sá h tái địn cư ban đầu; (i) kịch bản 2: theo chín sá h tái địn cư

đ ợc đ a ra ở Ch ơ g 4

Ph ơ g p áp p ân tch tài chín n ằm đán giá tn v n mạn về mặt tài chín ; n hiên

cứ d a trên p ân tch lợi ích,chi p í về mặt tài chín của d án theo mô hìn chiết k ấu

n ân lư Phân tch trên q an điểm tổ g mức đầu tư,tn toán c c d n n ân lưu tài chínvào/ra hàn năm, từ đ xá địn đ ợc n ân lư tài chín rò g của d án Phân tch cũ g

đ ợc đán giá trên 2 kịch bản 1 và kịch bản 2 nêu trên

Chi p í k á(triệu/m2)

Lợi ợi ích tài chính (ngân lưu vào)ích tài chính (ngân lưu vào)

• Doanh Doanh thu từ bán căn hộ ởthu từ bán căn hộ ở

• Doan th từ tền th ê k u th ơ g mại

• Doan th từ tền th ê dịch v g i xe Chi hi phí tài chính (ngân lưu ra)phí tài chính (ngân lưu ra)

• Chi Chi phí đầu tư (tài chính)phí đầu tư (tài chính)

• Chi p í vận hàn ,bảo trì (tài chín )

• Th ế th n ập d an n hiệp

Chi p í đ u tư (tài chín ) g m chi p í xây lắp,chi p í thiết bị,chi p í giải p ó g mặt bằn

và tái địn cư,chi p í q ản lý d án, chi p í tư vấn đầu tư xây d n , chi p í k á và chi

p í d p ò g

Tín k ả thi của d án về mặt tài chín và k ả năn trả n đ ợc đán giá bằn c c têu chí thẩm địn (mục 2.3.1; 2.3.2; 2.3.3)

Dự án cò đ ợc đán giá trên q an điểm của cổ đ n Ngân lưu ch đầu tư (cổ đ n đ ợc

h ở g) bằn n ân lư rò g của d án (theo q an điểm tổ g mức đầu tư) trừ đi n ân lư nvay.Dựa trên c c têu chí thẩm địn sẽ đán giá đ ợc tn p ù h p của chín sá h trợ c p

mà Hà Nội dàn ch ch đầu tư hiện nay

Dự án đ ợc đán giá trên 3 têu chí cơ bản,cụ thể:

2.3.1 Giá trị hiện tại ròng NPV

Giá trị hiện tại rò g NPV là giá trị hiện tại của tất c c c d n n ân lư rò g đ ợc chiết

k ấu v i chi p í sử d n v n r

∑

= ++

NPV

1 0

)1

2.3.2 S ất sinh lợi nội tại IRR

Suất sin lợi n i tại IRR là giá trị suất sin lợi mà tại đ NPV = 0 IRR là n hiệm r của p ươ g trìn :

C0 – Chi p í đầu tư ban đầu

CFi – Ngân lưu rò g tại năm th i Tiêu ch ẩn đán giá: d án k ả thi k i IRR ≥ MARR,MARR là suất sin lợi tối thiểu chấp

a Xác địn tỷ lệ D/E

Theo Phụ lục 1Phụ lục 1,tỷ lệ n vay/v n ch sở h u (D/E) của cô g ty lu n giảm q a từ g năm.Năm 2 0 có tỷ lệ D/E = 3,0 k á c o,sau đ giảm dần D/E = 1,0 (năm 2 1 ); n ư vậy

cô g ty đan giảm dần tỷ trọ g n vay tro g cơ c u v n q a c c năm

Th c tế ở d án Nhà ở c o tần N3 sẽ đ ợc Thàn p ố Hà Nội ch vay v i tổ g n vay bằn 7 % tổ g chi p í xây d n và chi p í thiết bị.Tư n ứ g v i tỷ lệ D/E tại d án gần bằn 1,1 (theo tn toán từ mô hìn tài chín )

Nh vậy p ân tch sẽ lấy tỷ lệ D/E của cô g ty = 1,0 ,hệ số này v a p ản án p ù h p v i

x thế giảm dần tỷ lệ n vay ở cô g ty,v a p ản án gần đ n v i tỷ lệ th c tế gần đ n

đ i v i d án Nhà ở c o tần N3

b Xác địn hệ số β

HADINCO 7 là d an n hiệp h ạt đ n về bất đ n sản, hiện cổ p iếu của cô g ty ch a

đ ợc niêm yết trên sàn,d vậy hệ số β của cô g ty đ ợc xá địn gián tếp th n q a một

cô g ty bất đ n sản k á tư n tự và h ạt đ n ở Hoa Kỳ

Hệ số beta βU của d an n hiệp k ô g vay n

6 Xem Quyết định 2090/ UBND TP Hà Nội “Phê duyệt các nhóm đối tượng cho vay và khung lãi suất cho vay vốn từ Quỹ

đầu tư phát triển TP.Hà Nội”

*)1(

1+ − c

E t

Tro g đ : βLH = 1,2 – hệ số beta vay n của d an n hiệp bất đ n sản ở Hoa Kỳ (xem Phụ lục 3

β = *[1+(1− VN)*( )VN =1,01*[1+(1−25%)*1,08=1,83=

c U

VN L

E

D t

Tro g đ : tcV = 2 %,th ế th n ập d an n hiệp của d an n hiệp ở Việt Nam

(D/E)V = 1,0 ( xem mục 2.4.2.a)

c Chi p í sử d n vố ch sở h u r E

Chi p í v n ch sở h u rE đ ợc tn theo cô g th c:

RPe RPc R

Xác địn E(Re) H trực tếp theo mô hìn CAPM v i th n tn sẵn có về suất sin lợi p i rủi

ro,hệ số bêta và mức b rủi ro thị trư n ở Hoa Kỳ

Suất sin lợi p i rủi ro Hoa Kỳ = Lợi suất trái p iếu CPHK k hạn 1 năm, 1 /3/2 1 = 0,1 %/năm (xem Phụ Phụ lục 4lục 4)

Suất sin lợi dan mục thị trư n Hoa Kỳ = Suất sin lợi tru g bìn cổ p iếu,1 2 -2 1 =

1 ,2 %/năm (xem Phụ Phụ lục 5lục 5) Suất sin lợi p i rủi ro lch sử Hoa Kỳ = Suất sin lợi tru g bìn trái p iếu, 1 2 -2 1 = 5,4 %/năm (xem Phụ Phụ lục 5lục 5)

Hệ số beta bìn q ân áp d n = 1,8 (xem mục 2.4.2.b) Chi p í v n cổ p ần của cô g ty tươ g tự HADINCO 7 h ạt đ n tại Hoa Kỳ= E(Re)H = 0,1 % + 1,8 * ,7 % = 1 ,7 %

Mức b rủi ro q ốc gia là chên lệ h lãi suất mà chín p ủ Việt Nam p ải trả k i đi vay

n bằn đ n USD và lãi suất mà chín p ủ Hoa Kỳ p ải trả k i đi vay n bằn đ n USD trên thị trư n

Hàn năm Mo d ’s đán giá hạn mức tn n iệm vay n của c c q ốc gia, mức b rủi ro

q ốc gia cũ g là chên lệ h giữa lợi suất tư n ứ g v i mức tn n iệm vay n và lợi suất trái p iếu chín p ủ Hoa Kỳ Hiện nay Mo d ’s đan đán giá hạn mức tn n iệm của Việt Nam đan là B1 và của Hoa Kỳ là Aa 7,và theo Phụ Phụ lục 2lục 2 thì mức b rủi ro q ốc gia của Việt Nam là 4,0%

Mức b rủi ro n o i h i là k oản chên lệ h giữa suất sin lợi của một k oản đầu tư bằn

n i tệ so v i suất sin lợi của một k oản đầu tư bằn đ n USD, cũ g chín là k oản chên lệ h giữa lãi suất tền g i VND và lãi suất tền g i USD tại n ân hàn

Thán 5/2 1 lãi suất tền g i VND và USD k hạn 1 năm tư n ứ g là 1 % và 2%8, ta tính được mức bù rủi ro ngoại hối là 9%

8, tatính được mức bù rủi ro ngoại hối là 9%

Chi p í vố cổ p ầ rE = 1 ,7 %+ 4% + 9% = 2 ,7 %

2.4.3 Chi phí sử dụ g vốn bình quân trọng số WACC

WACC = E / (D + E)* rE + D / (D + E)* rD

E,D là v n ch sở h u,n vay của d án,cụ thể là d án Nhà ở c o tần N3 WACC = 4 ,1 % * 2 ,7 % + (1 0% - 4 ,1 %) * 3,6% = 1 ,9 %

7 Nguồn Damodaran Online, truy cập ngày 15/03/2012 tại địa chỉ http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/

8 Nguồn Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV), truy cập tại địa chỉ http://bidv.com.vn/Tra-cuu-lai-suat.aspx ngày 30/05/2012

Theo Ng yễn Phi Hù g (2 1 ),“ Ước t n chi p í vố kin tế ở Việt Nam” - Luận văn c o

h c MPP,chi p í v n kin tế EOCK (theo giá th c) Việt Nam là 6,6 % (năm 2 0 ),8,2 % (năm 2 0 ) và 7,2 % (năm 2 0 )

Khi thẩm địn d án ở Việt Nam – d án cô g ty đ ờ g Tale & Lyle Ng ệ An lấy chi p í

v n kin tế EOCK theo giá th c c n lớ h n h ặ bằn 1 % theo yêu c u của Cô g ty tài chín q ốc tế IFC th ộc Ngân hàn thế giới 9.Cá n ớc x n q an tư n tự Việt Nam

cũ g có n ữ g n hiên cứu về giá trị chi p í v n kin tế n ư năm 1 9 Ngân hàn p át triển châu Á (ADB) đã tn đ ợc chi p í v n kin tế của Phiip ins là 1 ,5% 10 (theo giá

th c) Ng iên cứ của Glen P.Jen ins và Ch n – Yan Ku (1 9 ) cũ g ch thấy chi p í

v n kin tế EOCK tru g bìn của Phi p ins h ớ g đến 1 % (theo giá th c)11.Dựa trên c c th n số về tham k ảo c c giá trị chi p í v n kin tế k á n au, tá giả đề

x ất lấy giá trị chi p í v n kin tế EOCK là 8%, p ù h p v i n hiên cứ về tn h ố g Việt Nam của Ng yễn Phi Hù g (2 1 ) và c c n hiên cứ tư n tự của c c tá giả k á

9 Nguyễn Xuân Thành (2012), “Nghiên cứu tình huống Công ty đường Tale & Lyle Nghệ An Việt Nam” , Chương trình

giảng dạy kinh tế Fulbright

10 Nguồn ADB, “Guidelines for the Economic analysis of Projects – Appendix 20: Economic Opportunity Cost of

Capital”

11 Glenn P.Jenkins, Chun – Yan Kuo (1998), “Estimation of the National Parameters for Economic Cost – Benefit

Analysis for the Philippins – Concluding Remarks”

Ch ơ g 3 luận văn sẽ tập tru g đi vào giới thiệu d án, mô tả c c số lệu tn toán đ ợc

d n ch mục đích thẩm địn

3.1.1 Cơ sở phá lý dự án

Ch đầu tư d án là Cô g ty CP đầu tư xây d n và p át triển n à số 7 (HADINCO 7) –

cô g ty co trực th ộc Tổ g cô g ty đầu tư p át triển n à Hà Nội 12 Ch đầu tư (CĐT)

đ ợc giao đ n ra điều tra xã h i h c,k ảo sát,đán giá hiện trạn ,lập q y h ạ h chi tết

và c i tạo,xây d n lại toàn b k u ch n cư Ng yễn Cô g Trứ

Năm 2 0 Chín p ủ ra n hị q yết 3 /2 0 /QĐ – CP “ ề một số giải p á để th c hiện việ cải tạ , xây d n lại các kh ch n cư cũ” và năm 2 0 Thàn p ố Hà Nội ban hàn

q yết địn số 4 /2 0 /QĐ – UBND “ ề b n h n q y chế xây d n lại các kh ch n cư

bị h h n , xu n cấ trên địa b n Th n p ố Hà Nội” là cơ sở tạo tền đề ch việ th c hiện c c d án c i tạo ch n cư cũ ở Hà Nội

3.1.2 Phạm vi dự án

Kh ch n cư cũ Ng yễn Cô g Trứ nằm ở p ư n Ph Huế,q ận Hai Bà Trưn ,Hà Nội

Vị trí toàn k u ch n cư giới hạn b i Phía Bắ giáp p ố Ng yễn Cô g Trứ, p ía Nam giáp p ố Trần Cao Vân,p ía Đô g giáp p ố Lê Gia Địn và p ía Tây giáp p ố Yên Bái,bện viện b u điện

Dự án n à ở c o tần N3 th ộc một p ần ch n cư cũ Ng yễn Cô g Trứ, đ ợc th c hiện

c i tạo thí điểm trư c.Vị trí d án nằm ở p ía Đô g Nam của k u,p ía Đô g giáp đ ờ g

Lê Gia Địn , p ía Nam giáp n à CT6,p ía Tây giáp n à N2B và p ía Bắ giáp n à HH2;

q y mô c i tạo d kiến g m 2 k ối n à A1,A2 và KVLK q an A1,A2

12 Công ty cổ phần đầu tư xây dựng phát triển nhà số 7 Hà Nội (HADINCO 7), truy cập tại địa chỉ

http://www.handico7.com/?vportal=abouts&cm=495 ngày 14/3/2012 Theo báo cáo tài chính HADINCO 7 có vốn điều lệ 35 tỷ VND (năm 2010) và có kết quả hoạt động kinh doanh tốt, có lợi nhuận ròng dương trong suốt từ năm 2007 đến 2010.

(Ng ồ : hìn ả h ch p ừ g o le earth)

3.2.1 Đặc điểm 2 khối n à A1, A2 và kh vực lưu không

Có 1 2 h (1 5 n ân k ẩu) đan sin số g tại ch n cư cũ A1,A2 (c o 4 tần ) và có 3

h (1 4 n ân k ẩu) đan số g ở KVLK.Có 5 % số h dân dân tần 1 và KVLK tham gia kin d an b ô bán,cò lại c c h chỉ sử d n ch mục đích ở

Tổ g diện tch đất bị th h i 4 3 m2; có 1 5 m2 (n à A1 và A2), 1 0 m2 (diện tch lư

k ô g) và 1 7 m2 (k u v c sân ch i,giao th n ).Tổ g diện tch sàn xây d n A1,A2 là

6 2 m2,diện tch c c h dân tự cơi n i 2 7 m2

3.2.2 Đặc điểm dự án n à N3

Dự

án N3

k u ở; tần 2 là tần k th ật).Tổ g diện tch sàn sử d n k oản 1 1 8 m2 v i 3 0 c n

h Cá th n số cụ thể xem Phụ Phụ lục 6lục 6 và Phụ Phụ lục 7lục 7

3.3.1 Các thông số tài chín trong giai đ ạn x y dựng

Xá địn tổ g mức đầu tư theo c c điều k oản của Luật xây d n số 1 /2 0 /QH1 n ày

2 /0 /2 0 của Qu c h i k óa XI k h p th 4; Th n tư số 0 /2 1 /TT – BXD n ày

2 /5/2 1 của Bộ Xây Dựn ; và Qu ết địn 9 7/QĐ/BXD n ày 2 /9/2 0 của Bộ Xây Dựn về “Cô g b địn mức chi p í q ả lý d á và tư vấ đ u tư xây d n cô g trìn ”,tất c c c th n số về giá đã đ ợc điều chỉn v i đ n giá thán 1 / 2 1 và đã trừ đi th ế VAT.Kết q ả tn toán thể hiện ở Bảng Bảng 3.13.1.Chi tết xem Phụ Phụ lục 8lục 8:

13 Theo tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam, chung cư thường được thiết kế với khả năng chịu lực thời hạn 50 năm

+ Chi p í h trợ th h i đ t các h tầ g 1 triệu VND 7,1 5

+ Chi p í h trợ th h i đ t 3 h KVLK triệu VND 1 ,3 1

+ Chi p í đền b tài sả p át sin thêm tầ g 1,2,3 triệu VND 4,3 0

+ Chi p í đền b tài sả p át sin thêm tầ g 4 triệu VND 5,1 0

+ Chi p í đền b tài sả p át sin thêm KVLK triệu VND 4,6 0

+ Chi p í th ê n à củ n à n ớc (p ục vụ ch TĐC) triệu VND 2,4 3

Chi p í k á Gk (có kể lãi vay tro g th i gian xây d n ) triệu VND

+ Lãi vay tro g th i gia xây d n (theo tn toán)

+ Chi p í kh c(kh n k lãi vay tro g th i gia xây

+ Chi p í d p ò g d p át sin kh i lư n (theo tn toán)

+ Chi p í d p ò g d trư t giá (theo tn toán)

Giai đ ạn vận hàn CĐT d kiến có 9 n ư i tham gia vào cô g tá q ản lý ở tần hầm và

k u th ơ g mại của CĐT.Đối v i k u v c sở h u ch n thì CĐT cù g v i c c h dân lập

ra ban q ản lý,vận hàn trên n u ên tắ c n bằn th chi 14.Do vậy c c chi p í và lợi ích

p át sin tro g giai đ ạn bảo hàn chỉ c n xem xét đ i v i tần hầm và k u th ơ g mại của CĐT,giai đ ạn vận hàn d kiến bảo trì là 5 năm/ần

Tần hầm sẽ đảm bảo ch 1 8 xe ô tô, 1 3 xe máy và 3 0 xe đạp đ ợc g i Giá g i xe

mà d án n ận đ ợc sẽ bị điều chỉn theo Qu ết địn 4 /2 1 /QĐ – UBND “ ề việ th

p í trô g giữ x đ p, x máy và ô tô trên địa b n Th n p ố Hà Nội” ra n ày 2 /1 /2 1 ,

đ ợc áp d n từ năm 2 1 Giá g i xe th ờn đ ợc n à n ớc điều chỉn 2-3 năm/1 lần

Cụ thể giá trô g giữ xe đ ợc thể hiện ở Bản 3.2 sau:

Th c tế hiện c c điểm tro g giữ xe cò thiếu,lu n tro g tn trạn q á tải về p ục v ,mức giá trô g giữ xe th ờ g c o h n mức p í mà n à n ớc ban hàn 15 Theo khảo sát mức phí trông xe thường cao hơn nhiều so với mức quy định của Hà Nội, giả định mức phí thị trường cung cấp bằng 1,5 lần mức phí ban hành

15 Theo khảo sát mức phítrông xe thường cao hơn nhiều so với mức quy định của Hà Nội, giả định mức phí thịtrường cung cấp bằng 1,5 lần mức phí ban hành

hàn thế giới (WB) cũ g n ận địn lạm p át Việt Nam năm 2 1 sẽ ở vào k oản

1 ,5%17, WB đề c p mức lạm p át ổ địn của Việt Nam k oản 5 – 6% Ph Thị Kim Chi và n óm n hiên cứu (2 1 ) “Dự b o triển vọ g kin tế Việt Nam n m 2 1 ”, Tru g tâm Th n tn và Dự báo KT-XH Qu c gia, Bộ Kế h ạ h và Đầu tư – d báo n iều k ả năn lạm p át Việt Nam 2 1 là 9% - mức lạm p át 9% h àn toàn k ả thi k i theo Tổ g cục th n kê cô g b lạm p át 3 thán đầu năm tăn 2,5 % so v i thán 1 /2 1 Phân

tch đề x ất sử d n chỉ têu lạm p át năm 2 1 là 9%, và c c năm từ 2 1 – 2 1 là 7,8%,c c năm cò lại mức lạm p át đ ợc lấy 5%

3.3.4 Giá cho th ê khu thương mại, th ê n à ở, giá b n n à

Dữ lệu về giá đ ợc lấy từ c c websie lên q an đến bất đ n sản, báo c o của tổ ch c có

u tn n ư CBRE – tổ ch c d y n ất đã đán giá và cô g b th n tn đầy đ về thị trư nbất đ n sản hàn q ý

a Giá ch th ê kh th ơ g mại

Giá ch th ê k u th ơ g mại đ ợc p ân tch d a trên d lệu k ảo sát của tổ ch c CBRE

cô g b vào từ g q ý của năm 2 1 Chi tết xem thêm Phụ Phụ lục 9lục 9

Kh th ơ g mại tại d án N3 giố g n ư tru g tâm th ơ g mại q y mô n ỏ.Mức giá chào

th ê đ ợc lấy theo giá chào th ê tru g bìn – n oài k u tru g tâm,d k u th ơ g mại nằm tại vị trí kém tện lợi về giao th n nên chỉ p ục v tốt tại địa bàn bao q an d án, n oài

ra h ạt đ n th ơ g mại kết h p v i k u ở thì k ô g thể h ạt đ n ch yên n hiệp, sự

b Giá b n că h ở tại ch n cư mới

Giá chào bán c n h tại ch n cư mới tại vị trí gần d án N3 đ ợc k ảo sát từ websie của

c c cô g ty bất đ n sản.Th n tn chi tết giá xem Phụ Phụ lục 10lục 10.Bản 3.3 thể hiện kết q ả

th n kê mô tả d lệu

Giá chào bán tru g bìn c n h ch n cư mới là 5 ,6 5 triệu/m2, giá chào bán tru g vị là

5 triệu/m2 và giá chào bán hay xảy ra (yếu vị) là 6 triệu/m2.Cá d án k ảo sát hiện vẫn đan xây d n ,cu i năm 2 1 sẽ bàn giao n à

Giá bán c n h đ ợc giao dịch bằn 0,8 lần giá chào bán tru g bìn c n h (xem BảngBảng khảo sát 1

khảo sát 1),tư n ứ g v i mức giá 4 ,1 triệu/m2,tn ch cu i năm 2 1 Mức tăn giá bán c n h đ ợc điều chỉn bằn lạm p át hàn năm

c Giá ch th ê că h ở, ch n cư cũ

Giá chào th ê c n h ở, tại ch n cư cũ đ ợc k ảo sát thán 1 /2 1 Th n tn chi tết xem Phụ Phụ lục 11lục 11.Bản 3.4 thể hiện kết q ả th n kê mô tả d lệu

Giá chào th ê tru g bìn c n h ch n cư cũ 0,1 3 triệu/m2/hán ,giá chào th ê tru g vị là 0,1 triệu/m2 và giá chào th ê hay xảy ra (yếu vị) là 0,1 triệu/m2/hán Giá th ê th c tế bằn 0,9 lần giá chào th ê tru g bìn (xem thêm Bảng Bảng khảo sát 1khảo sát 1),tư n ứ g v i mức giá 0,1 2 triệu/m2/hán ,giá tn ch năm 2 1 Mức tăn giá th ê c n h ch n cư cũ đ ợc điều chỉn bằn lạm p át hàn năm.

d Giá ch th ê că h ở, ch n cư mới

Giá chào th ê c n h ở,tại ch n cư cũ đ ợc th c hiện k ảo sát vào thán 1 /2 1 Th n

tn chi tết giá xem thêm Phụ Phụ lục 12lục 12.Bản 3.4 thể hiện kết q ả th n kê mô tả d lệu

Giá chào th ê tru g bìn c n h ch n cư mới 0,2 0 triệu/m2/hán ,giá chào th ê tru g vị

là 0,2 4 triệu/m2 và giá chào th ê hay xảy ra (yếu vị) là 0,2 8 triệu/m2/hán Giá th ê

th c tế bằn 0,9 lần giá chào th ê tru g bìn (xem thêm Bảng Bảng khảo sát 1khảo sát 1),tư n ứ g v i mức giá 0,1 8 triệu/m2/hán , giá tn ch năm 2 1 Mức tăn giá th ê c n h ch n cư mới đ ợc điều chỉn bằn lạm p át hàn năm

Ch ơ g 4 luận văn p ân tch cô g tá đền b , th h i đất và tái địn cư,tm hiểu n u ên

n ân làm ch d án chậm bàn giao mặt bằn Luận văn đ a ra g i ý đẩy n an tến đ đền

b ,th h i đất và tái địn cư d án

4.1.1 Phá luật Việt Nam v việ đền bù, thu hồi đ t và tái định cư

Quá trìn đền b ,th h i đất và tái địn cư (TĐC) hiện đ ợc điều chỉn b i n iều văn bản

p áp luật.Theo Ngân hàn thế giới (WB) (2 1 )19 thì Việt Nam đã ban hàn : Luật đất đai

2 0 ; Ng ị địn 1 1 n ày 2 /1 /2 0 về việ thi hàn luật đất đai Ng ị địn 1 7 n ày

0 /1 /2 0 về việ b i th ờ g,h trợ tái địn cư k i n à n ớc th h i đất Ng ị địn 1 8

4.1.2 Các nghiên cứu v chín sách đền bù, giải phóng mặt b ng, tái địn cư

Quá trìn p át triển kin tế xã h i lu n kéo theo sự thay đ i về ch ở, p át sin c c cô g

tá th h i đất,đền b và TĐC.Theo Jo n Biz r, To Ragsdale (1 9 ) Tru g Qu c đã rất thàn cô g tro g chín sá h TĐC – hìn mẫu ch sự thàn cô g ch c c d án có sự tham gia của Ngân hàn thế giới (WB) và Ngân hàn p át triển châu Á (ADB) Theo kin

n hiệm một chín sá h TĐC tốt p ải (i) đảm bảo có số n ư i TĐC là thấp n ất, chín

sá h TĐC đ ợc p ân tch n ay từ giai đ ạn tền k ả thi của d án; (i) chín sá h b i

th ờn đầy đ ch n ư i BAH; (ii) đảm bảo ch n ười BAH k ôi p ục đ ợc th n ập

19 Tổng hợp từ báo cáo “Dự án quản lý thủy lợi phục vụ phát triển Nông thôn vùng Đồng bằng sông Cửu Long”, Ngân

hàng thế giới

và CĐT Theo chín sá h b i th ờ g đất thì n ư i BAH đ ợc trả lại một p ần đất n n

n hiệp và n ận trợ c p thêm 1 k oản bằn tền.Khi n ận thấy n ư i BAH sử d n tền b i

th ờ g mua TV, xe máy… thì n ay lập tức CĐT và chín q yền địa p ươ g yêu c u

n ư i BAH k á k i n ận tền p ải sử d n vào p ục v sản x ất.Chín sá h b i th ờ g tài sản (c y trồ g, vật kiến trúc) đ ợc xá địn bằn chi p í thay thế (k ô g tn k ấu hao),b i theo CĐT c ch tn theo k u g n à n ớc v n dĩ mơ h và giá th ờ g k á thấp

Đặ biệt, chín sá h p ục h i cu c số g và th n ập là v cù g q an trọ g Mục têu

ch n cố gắn giữ n u ên vẹn cu c số g mới theo c c q an hệ cộ g đ n làn xã n ư trước k i có d án,giú tăn thêm k ả năn h a n ập tro g cu c số g mới c c dịch v hạ tần , trư n h c,bện viện,tếp c n đ ờ g giao th n tốt h n.Ng ời BAH cò đ ợc làm việ tại c c d an n hiệp, làm dịch v lâm n ư n hiệp h ặ đ ợc đào tạo x ất k ẩu lao

đ n , đào tạo n hề Cu i cù g CĐT tham gia đán giá tn k ả thi và rủi ro của c c

p ư n án p ục h i th n ập để có điều chỉn ch p ù h p Theo k ảo k ảo sát sau k i TĐC thì đa số n ư i BAH đều p ục h i đ ợc th n ập so v i trư c kia

Năm 2 1 WB ch Việt Nam vay v n ưu đãi để th c hiện d án xây d n và c i tạo hệ

th n th át n ớc thị xã Bỉm Sơn, Than Hóa WB yêu c u CĐT tn toán giảm tối thiểu

c c tá đ n TĐC và th h i đất Dự án p ải th h i 5 2 0m2 đất tại 8 p ư n xã của thị

xã Bỉm Sơ ,WB yêu c u c n xem xét b i th ờ g th a đán ,kể c n ữn đ i tư n k ô g

có q yền sử d n đất.Biện p áp giảm thiểu tá đ n đ ợc xem xét n ay từ k âu thiết kế

và lập báo c o đầu tư,và có sự tham gia của chín q yền địa p ư n ,c c h dân BAH vào

cô g tá h ạ h địn và ch ơ g trìn TĐC.Ng ài ra n ữ g n ư i BAH c n đ ợc h trợ kế sin n ai,í n ất k ôi p ục đ ợc mức đ cu c số g trư c k i di d i

Theo Lê Quan Tố (2 1 ) tại d án mở rộ g k u kin tế Du g Quất thì một chín sá h TĐC thàn cô g c n p ải có sự tham gia n iều h n của n ư i dân vào toàn b q y trìn ,

20 Nguồn ADB(2006), “Project Case Studies in the People’s Republic of China”, Asian Development Bank’s Involuntary

Resettlement Safeguards

n ư i già,trẻ n ỏ,n ư i k ô g có đất,để ch h k ô g rơi vào trạn thái đ i n hèo.

4.1.3 Tiêu chí để đ nh giá chín sách TĐC tốt

Tổ g h p c c n hiên cứu về chín sá h TĐC và Lê Quan Tố (2 1 ), một chín sá h tốt

c n p ải (i) số n ư i TĐC p ải đảm bảo thấp n ất,q á trìn TĐC p ải đ ợc tham vấn đầy

đ n ư i BAH n ay từ q á trìn lập báo c o tền k ả thi, q á trìn th c hiện,sự giám sát đầy đ từ n ười BAH và chín q yền; (i) chín sá h TĐC c n giảm thiểu p á v cu c

số g theo c u trúc cộ g đ n làn xã so v i trư c k i có d án, tền đề giú n ư i dân dễ

h a n ập v i cu c số g mới (i ) chín sá h đền b th a đán ; có thể xem xét h trợ th

h i đất đ i v i n ữn k u đất k ô g có q yền sử d n đất, để đạt đ ợc mục têu chín

sá h; giá trị tài sản đ ợc đền b theo chi p í thay thế theo giá thị trư n (k ô g tn k ấu hao); (iv) đảm bảo cu c số g n ư i BAH sau q á trìn TĐC sẽ tốt h n h ặ bằn cu c

số g trước k i có d án,cu c số g mới c n đ ợc cu g c p đầy đ cơ sở hạ tần ,giáo d c,

y tế và gắn v i tạo việ làm,đào tạo n hề,giú n ư i BAH k ôi p ục th n ập tốt h n; ; (v) c n q an tâm n iều h n đến c c đ i tư n dễ bị tổ th ơ g n ư n ư i già, trẻ n ỏ,

n ữ g n ư i k ô g có đất và n ư i bị tàn tật,k ô g để h rơi vào v n luẩn q ẩn của đ i

n hèo

Năm 2 0 Hà Nội có ch trươ g c i tạo ch n cư cũ Ng yễn Cô g Trứ,bắt đầu thí điểm

d án N3.Ban đền b giải p ó g mặt bằn đ ợc thàn lập g m CĐT và chín q yền địa

p ư n CĐT đ n ra điều tra xã h i h c,cô g b ch n ư i dân về d địn th c hiện d

án,p ư n án đền b ,th h i đất và TĐC.CĐT th c hiện cô g tá đền b giá trị tài sản

p át sin thêm so v i hiện trạn ban đầu v i sự giám sát của chín q yền.Đối v i đất lấn chiếm ở k u v c lư k ô g (KVLK),c c h đ ợc h trợ thêm k i th h i đất v i đ n giá

là 3 % 21 theo k u g giá đất ban hàn hàn năm của Thàn p ố.Tro g q á trìn xây d n

21 Báo cáo dự án đầu tư Công trình nhà ở cao tầng N3 – HADINCO 7

cò đ ợc CĐT h trợ cu c số g tạm cư 3 triệu đ n / thán /h Th n tn xem thêm ở Phụ Phụ

lục 14

lục 14

Sau k i th c hiện x n d án,c c h dân sẽ đ ợc TĐC và k ô g p ải trả tền.TĐC dàn

ch tất c c c c n h tại k u ch n cư cũ A1 và A2.Theo ch trư n hiện tại,c c h tần

1 k u cũ đ ợc TĐC một p ần diện tch th ơn mại – là c c kios d CĐT tự p ân ra,p ần

cò lại sẽ dàn ch TĐC diện tch ở.Cá h tần 2,3 và 4 chỉ đ ợc TĐC p ần diện tch ở

Cá h sẽ p ải trả thêm tền đ i v i p ần diện tch tăn thêm n oài diện tch TĐC v i giá mua ư đãi bằn suất đầu tư bìn q ân của sàn sử d n Diện tch TĐC đ ợc xá địnbằn 1,4 lần diện tch n à h p p áp cũ,có điều chỉn thêm hệ số ch yển tần K22 (xem chi

tết Phụ Phụ lục 15lục 15 ).Cá h ở KVLK k ô g đ ợc TĐC,đ ợc xem xét mua 1 c n h diện tch

n ỏ tại ch n cư mới v i giá mua ư đãi.Giá mua ư đãi đ ợc xá địn bằn 1.2 lần suất đầu tư bìn q ân của sàn sử d n Tổ g h p lợi ích c c h đ ợc thể hiện ở Bản 4.1 sau:

22 Xem Điều 7, QĐ 48/2008 – QĐ.UBND về việc “Ban hành quy chế cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng

trên địa bàn TPHN” và báo cáo dự án đầu tư Công trình nhà ở cao tầng N3

Diện tch sàn theo sổ đ

Tái địn cư sàn (ở và kios th ơ g mại)

v i diện tch = 1,4 lần diện tch cũ

Ch a xá địn đ ợc diện tch kios Diện tch sàn tại KVLK Hỗ trợ thban hàn h i đất v i giá 3 % giá đất

Tài sản p át sin thêm trên c n h

Đền b v i giá trị tài sản (có k ấu hao),địn giá theo k u g n à n ớc

Diện tch đất lưu k ô g

Hỗ trợ th h i đất v i giá 3 % giá đất ban hàn ,đ ợc mua c n h giá ư đãi

Dự án c i tạo ch n cư cũ Ng yễn Cô g Trứ tá đ n đến 1 0% c c h dân, h đều là

n ữ g n ư i BAH b i chín sá h, k ô g thể giảm thiểu tối đa n ữ g n ư i BAH k i c i tạo ch n cư cũ Ng yễn Cô g Trứ Sau đây p ân tch sẽ đi sâu vào đán giá về cô g táđền b ,th h i đất và TĐC

4.3.1 Đán giá v công tác th hồi đ t

Cá h số g tần 2,3,4 tại k u ch n cư hiện h u đều có sổ sá h h p p áp về diện tch ở,

k i th h i c n h h chỉ có v ớn mắ về đ n giá đền b tài sản mà k ô g có v ớn mắnào lên q an đến đất đai

Cô g tá th h i đất của c c h dân tần 1 và c c h số g KVLK diễn ra p ức tạp d c c

h lấn chiếm đất p ục v ch h ạt đ n ở.Tu n iên theo n u ên trạn q y h ạ h ban đầu

k u ch n cư thì KVLK đã tồ tại và vị trí KVLK là vị trí sân ch i, hàn lan an toàn, d

th i gian sử d n c c h tự ý lấn chiếm bất h p p áp,và h k ô g p ải đ n bất cứ k oản

p í nào về đất đai lên q an đến k u v c sử d n bất h p p áp (xem thêm Bảng khảo sátBảng khảo sát 2) Theo chín sá h WB (2 1 ),“Dự á n u n lợi v n biển vì sự p át triển bền vữn ” tại

2 tn ven biển ở Việt Nam, d án n ằm h trợ n hề c p át triển bền v n : đ i v i

n ữ g n ư i BAH sử d n đất k ô g h p p áp, d án vẫn xem xét h trợ k i th h i đất

để đạt đ ợc mục têu chín sá h Tu n iên theo ADB (2 0 ), tại “Dự á p át triển to n diện kin tế xã h i Th n p ố Th n Hó ”, đ i v i n ư i BAH k ô g có ch n n ận sử

d n đất, n ư i th ê đất, n ư i n ảy d sẽ k ô g b i th ờ g và h trợ th h i đất, có thể xem xét h trợ đ i v i c c h dễ bị tổ th ơ g, h n hèo Đối v i d án N3 tại Ng yễn

Cô g Trứ,CĐT đ a ra mức h trợ dàn ch c c h 3 % theo giá đất ban hàn của Thàn

p ố, tươ g đ ơ g mức h trợ 7,2 triệu/m2 (tại năm 2 1 ) đ i v i đất lấn chiếm KVLK,

d vậy theo đán giá ch q an thì đây mức h trợ chấp n ận đ ợc; xét cụ thể mức h trợ trên cò c o h n c mức q y địn theo Ng ị địn 3 của Chín p ủ năm 2 0 và Qu ết địn 4 của UBND Thàn p ố Hà Nội năm 2 0 về cơ chế c i tạo ch n cư cũ,q y địn

k ô g c n p ải h trợ về đất đai đ i v i trư n h p cơi n i và lấn chiếm KVLK

4.3.2 Đán giá v công tác đền bù tài sản

của c c d án n i ch n cò thấp và ch a p ù h p v i th c tế 23 Theo chín sá h của ADB (2 0 ),“Dự á p át triển to n diện th n p ố Th n Hó ” h ặ WB (2 1 ),“Dự á xây d n , cải tạ hệ th n th át n ớc thị xã Bỉm S n – Th n Hó ” hay kin n hiệm thàn cô g ở Tru g Qu c gắn lền v i chín sá h n ư i BAH n ận đ ợc đền b về mất mát ở chi p í thay thế (k ô g tn k ấu hao),bất kể ở c c tn trạn p áp lý của k u đất ở,

k ô g p ân biệt thàn thị và n n th n Cá h th c xá địn p ư n th c đền b q a chi

p í thay thế sẽ giú đ ợc n ư i BAH n ận đ ợc lợi ích sau k i có d án tốt h n h ặ bằn

so v i trư c d án Theo điều tra xã h i h c của ch đầu tư,có 1 /3 h đan số g tro g

c c c n n à c p 4 bán kiên cố, chỉ có 5/3 h là đan ở c n n à 2,5 tần , n ư vậy p ần

đ n cu c số g của c c h ở KVLK dễ bị tổ th ơ g h n b i chín sá h c i tạo.Mức đền

b tài sản theo k u g ban hàn thấp, sẽ k ó có thể tạo điều kiện ch c c h dân có đ ợc một c n n à sau k i có d án,ản h ở g tới cu c số g sau k i sau này

4.3.3 Đán giá v công tác tái định cư

Chín sá h TĐC ch c c h dân ở n ay tại vị trí cũ,việ TĐC cơ bản k ô g p á v cu c

số g của c c cư dân tại k u ch n cư cũ Ng yễn Cô g Trứ.Cơ sở hạ tần , giáo d c, y tế

và c c mối q an hệ k á vẫn đ ợc giữ v n so v i trước k i có d án.Ng ời dân sẽ k ô g

p ải mất th i gian làm q en v i cu c số g mới, gia tăn k ả năn p ục h i th n ập và

cu c số g sau TĐC.Ng ài ra:

Đối với các h d n ở tầ g 2,3,4, chín sá h TĐC k ô g gặp v ớ g mắ ,b i lẽ diện tch TĐC bằn 1,4 lần diện tch h p p áp cũ, cũ g đảm bảo sau k i TĐC thì n ười dân số g tro g 1 c n h rộ g h n và chất lư n cu c số g tốt h n hẳn so v i trư c k i có d án

Đối với các h d n tầ g 1,theo chín sá h TĐC c c h đ ợc n ận 1 kios bán hàn ,p ần

cò lại đ ợc b trí TĐC k u v c ở Diện tch c c kios d CĐT chia ra, tn đến thán

23 Theo “tổng kết công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư tại Quảng Ngãi 2005 – 2010” – UBND tỉnh Quảng Ngãi (2011) thì đơn giá một số loại cây trồng, hoa màu, vật kiến trúc còn bất hợp lý, thiếu sót, chậm thay đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tế

án lựa ch n TĐC; chín sá h TĐC của CĐT dàn ch c c h tần 1 ch a rõ ràn ,dẫn đến lợi ích mà c c h dân ch a rõ mìn th c sự n ận đ ợc là bao n iêu.

Kin n hiệm từ một d án c i tạo ch n cư cũ B7, B1 Kim Liên tại q ận Đố g Đa năm

2 0 , tươ g tự d án N3 Ng yễn Cô g Trứ.Theo cơ chế TĐC ban đầu c c c n h tần 1

cũ đ ợc ư tên th ê lại 1 kios ở tần 1 mới có diện tch tư n đ ơ g v i diện tch cũ,

đ ợc n ận thêm 1 c n h TĐC tươ g đ ơ g v i v i diện tch c n h cũ, và có thể đ ợc xem xét mua thêm 1 c n h từ tần 5 trở lên theo giá ư đãi.Thán 4/2 0 cô g tá TĐC bắt đầu,n ư g chỉ có 2 h dân vào ở,hàn trăm h k ô g chịu vào ở TĐC vì CĐT tăngiá bán,c c h dân tần 1 k ô g chịu cơ chế TĐC ban đầu 24.Năm 2 0 Thàn p ố chỉnsửa cơ chế TĐC, kết q ả hầu hết c c h dân hài lò g v i cơ chế mới này Theo kế h ạ h TĐC mới,c c h dân đ ợc TĐC đ n vị trí tần cũ của mìn Cá h dân tần 1 cũ đ ợc

n ận lại diện tch TĐC tại tần 1 mới tư n đ ơ g,c c h tần cò lại đ ợc n ận diện tch TĐC lớ h n 1.4 lần so v i diện tch h p p áp cũ.Xem thêm Bảng Bảng khảo sát 3khảo sát 3

Theo p ư n án TĐC tại d án N3 đ ợc đ a ra thì có 1 h dân tần 1 ch a chấp n ận,h

mu n tăn thêm diện tch TĐC tại k u th ơ g mại,sự đ i h i diễn ra kéo dài su t từ năm

2 0 đến nay và làm chậm tến đ d án Phân tch xét thấy p ư n án TĐC chấp n ận

đ ợc là CĐT b trí TĐC toàn b diện tch h p p áp cũ vào k u th ơn mại (theo kin

n hiệm thàn cô g từ d án Kim Liên), n ư thế cũ g đảm bảo ch lợi ích c c h n ận

đ ợc k i TĐC tốt h n trư c đ

Đối với các h d n KVLK,hiện c c h này k ô g đ ợc TĐC, c c h chỉ đ ợc mua ư đãi

1 c n h diện tch n ỏ v i giá mua bằn 1.2 lần suất đầu tư bìn q ân sàn sử d n , theo

tn toán thì thấy đ ợc kết h p tền h trợ đất và đền b tài sản theo chi p í thay thế sẽ

k ô g đảm bảo ch c c h dân có thể mua đ ợc 1 c n h tại k u TĐC mới (xem chi tết

24 Xuân Thu (2005), “Bao giờ các hộ dân được vào ở?” ,