Báo cáo công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

Công chứng các hợp đồng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và công chứng các hợp đồng giao dịch khác Chuyên đề: Sau khi hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được công chứng viên chứng nhận, do phát sinh một số bất đồng nên ông A (người trúng đấu giá) và Ngân hàng X (người có tài sản) thống nhất đề nghị huỷ bỏ hợp đồng đã công chứng đó. Là công chứng viên, anh (chị) hãy giải quyết tình huống này? Anh (chị) hãy cho biết những bất cấp trong quy định của pháp luật về huỷ hợp đồng?

HỌC VIỆN TƯ PHÁP

KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC

BÁO CÁO KẾT THÚC HỌC PHẦN

(Kỳ thi chính) Công chứng các hợp đồng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và

công chứng các hợp đồng giao dịch khác

Chuyên đề: Sau khi hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được công chứng viên chứng nhận, do phát sinh một số bất đồng nên ông A (người trúng đấu giá) và Ngân hàng X (người có tài sản) thống nhất đề nghị huỷ bỏ hợp đồng đã công

chứng đó.

Là công chứng viên, anh (chị) hãy giải quyết tình huống này? Anh (chị) hãy cho

biết những bất cấp trong quy định của pháp luật về huỷ hợp đồng?

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 2

NỘI DUNG 3

I Những vấn đề pháp lý liên quan đến công chứng hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 3

1.1 Về hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 3

1.1.1 Khái niệm về hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 3

1.1.2 Công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 4

1.2 Về công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 5

1.2.1 Quy định pháp luật dân sự về hủy bỏ hợp đồng 5

1.2.2 Quy định về hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá theo Luật đấu giá tài sản 2016 6

1.2.3 Thủ tục công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 7

II Thực trạng công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng, giao dịch 10

2.1 Bình luận về tình huống chuyên đề - Hướng xử lý của Công chứng viên 10

2.1 Những mặt đạt được 14

2.2 Những mặt hạn chế 15

III Giải pháp hoàn thiện pháp luật 18

KẾT LUẬN 20

1

MỞ ĐẦU

Đấu giá tài sản là một hình thức mua bán tài sản công khai để cho nhiều người

có thể cùng tham gia trả giá mua một tài sản Ở Việt Nam, bán đấu giá tài sản chínhthức đi vào hoạt động từ năm 1989 và được ghi nhận tại Pháp lệnh Thi hành án dân sự

1989 Sau nhiều năm phát triển, dịch vụ bán đấu giá tài sản đã trở thành một dịch vụpháp lý có ý nghĩa và có vị trí quan trọng trong đời sống xã hội

Trình tự thực hiện mua bán tài sản đấu giá trải qua rất nhiều giai đoạn, và xuấtphát từ tính phức tạp của thủ tục này, cũng như vai trò của công chứng viên – Ngườithẩm phán phòng ngừa rủi ro cho các hợp đồng, giao dịch, việc tham gia quá trình muabán tài sản đấu giá là bất động sản của công chứng viên là cần thiết để đảm bảo hợpđồng mua bán tài sản đấu giá không vi phạm pháp luật cũng như bảo vệ quyền và lợiích của các bên tham gia thoả thuận hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá có giá trị xác nhận việc mua bán tài sảnbán đấu giá, là cơ sở pháp lý để chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản bánđấu giá Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá được sử dụng phổ biến trong thực tiễn

và có những vai trò, ý nghĩa quan trọng Do bản chất của giao dịch dân sự là sự thỏathuận nên pháp luật có nhiệm vụ phải tôn trọng sự thỏa thuận của các bên miễn là sựthỏa thuận đó phù hợp với quy định của pháp luật Theo đó, Các bên có quyền xác lậphợp đồng mua bán tài sản đấu giá thì đương nhiên họ cũng có thỏa thuận hủy hợpđồng khi những lợi ích mà các bên muốn hướng tới không thể đạt được hoặc phát sinhmâu thuẫn trong quá trình thực hiện hợp đồng… Theo quy định tại Điều 51 Luật côngchứng, Việc công chứng hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản chỉ được thực hiện khi có

sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng.Theo đó, một khi hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã được công chứng thì trườnghợp các bên huỷ bỏ, chấm dứt hợp đồng thì cũng cần có sự chứng nhận của côngchứng viên – người được nhà nước ủy thác một phần quyền lực để chứng nhận tínhxác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch

Công chứng Văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là một loạiviệc khá phức tạp Do đó công chứng viên trong quá trình tiếp nhận yêu cầu côngchứng này cần phải chú ý, trang bị những kỹ năng chuyên môn, kiến thức pháp lý cũngnhư những quy định pháp luật nào liên quan để có thể giải thích cho người yêu cầucông chứng hiểu rõ về bản chất của hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, của quy định vềxác lập, công chứng và chấm dứt, huỷ hợp đồng, đặc biệt là trong việc huỷ hợp đồng

đã công chứng Đồng thời đảm bảo tính xác thực, hợp pháp của việc hủy bỏ, hạn chếnhững tranh chấp phát sinh Xuất phát từ tầm quan trọng của kỹ năng công chứng vănbản hủy bỏ hợp đồng đấu giá nói riêng và văn bản hủy bỏ hợp đồng, giao dịch nói

chung, nội dung bài báo cáo sẽ tập trung làm rõ những vấn đề lý luận liên quan đếntình huống đề bài, từ đó đề xuất hướng giải quyết của công chứng viên Đồng thời nêulên quan điểm của mình dưới góc độ của một người hành nghề và nêu ra phươnghướng giải quyết trên cơ sở quy định pháp luật Từ đó đúc kết được những lưu ý củacông chứng viên trong loại hợp đồng này để góp phần đảm bảo chứng nhận và cho ramột văn bản công chứng đầy đủ tính xác thực và tính hợp pháp Đồng thời trên cơ sởthực trạng công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng nói chung, kiến nghị một số giải phápnhằm hoàn thiện quy định pháp luật về công chứng hủy bỏ hợp đồng, nhằm góp phầnnâng cao hiệu quả hoạt động công chứng.

NỘI DUNG

I Những vấn đề pháp lý liên quan đến công chứng hủy bỏ hợp đồng mua

bán tài sản đấu giá

I.1 Về hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

I.1.1 Khái niệm về hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

Pháp luật chưa có quy định cụ thể về khái niệm hợp đồng mua bán tài sản đấugiá Tuy nhiên căn cứ vào các khái niệm hợp đồng, các loại hợp đồng phổ biến theo

Bộ luật Dân sự 2015, trong đó các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản làsát nghĩa nhất với hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Tại Điều 420 Bộ luật Dân sự

2015 quy định như sau: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên,

theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.” Theo đó, ta thấy sự khác biệt ở đây là đối tượng của hợp đồng Đối tượng

của hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có phạm vi hẹp hơn đối tượng của hợp đồngmua bán tài sản, cụ thể được quy định rõ ràng tại Điều 4 Luật đấu giá tài sản 2016 vềtài sản đấu giá, và trong một số trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 1 Nghịđịnh số 17/2010/NĐ-CP

Hơn nữa, căn cứ Điều 46 Luật đấu giá tài sản 2016 quy định về Hợp đồng muabán tài sản đấu giá, phê duyệt kết quả đấu giá tài sản, chúng ta có thể thấy một số đặctrưng của hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là kết quả đấu giá tài sản làm căn cứ kýkết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá; chủ thể của hợp đồng này là người có tài sảnđấu giá, người trúng đấu giá và tổ chức đấu giá; và đề nghị giao kết hợp đồng mua bántài sản đấu giá có hiệu lực từ thời điểm đấu giá viên công bố kết quả (trừ trường hợpkhác)

3

I.1.2 Công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

Theo quy định của pháp luật, công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá,ngoài tuân theo những thủ tục quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Công chứng

2014 thì công chứng viên còn cần tuân thủ thêm những quy định của pháp luật về đấugiá tài sản như sau:

Trước khi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP có hiệu lực, tại điểm 6.3 khoản 6Thông tư số 03/2005/TT-BTP hướng dẫn thực hiện Nghị định số 05/2005/NĐ-CP có

quy định: “ Đối với tài sản đấu giá là bất động sản thì hợp đồng mua bán tài sản đấu

giá phải được cơ quan công chứng nơi có bất động sản chứng nhận.” Tại khoản 3

Điều 35 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định:“Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

được ký kết giữa tổ chức đấu giá và người mua được tài sản đấu giá Đối với những tài sản mà pháp luật quy định hợp đồng mua bán phải có công chứng hoặc phải được đăng ký, thì hợp đồng mua bán tài sản đấu giá phải công chứng hoặc phải được đăng

ký, thì hợp đồng mua bán tài sản đấu giá phải phù hợp với quy định đó.”

Tuy nhiên hiện nay, theo quy định tại Điều 46 của Luật Đấu giá tài sản 2016:

“Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết giữa người có tài sản đấu giá với người trúng đấu giá hoặc giữa người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản nếu các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật

về dân sự.” và “Trình tự, thủ tục, thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.”

Như vậy, hiện tại, việc xác định hợp đồng mua bán tài sản đấu giá công chứnghay không công chứng phải dựa vào quy định của pháp luật dân sự Về cơ bản, vănbản đấu giá khi đã được công chứng sẽ có những giá trị pháp lý tương tự một văn bảncông chứng như sau:

Trước hết, việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là bảo vệ quyền

và lợi ích hợp pháp của các bên, phòng ngừa được rủi ro và tranh chấp và nhằm ổnđịnh quan hệ giữa các bên tham gia trong hợp đồng Nhờ đó, khi phát sinh mâu thuẫngiữa các bên mà không giải quyết được dựa trên các thỏa thuận của hợp đồng mua bántài sản đấu giá công chứng; bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thìbên kia có quyền yêu cầu Tòa giải quyết theo quy định của pháp luật

Về phía công chứng viên, tại khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng 2014 ghi rõ:

“Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp

bị Tòa án tuyên bố vô hiệu.” Với chế định văn bản hợp đồng được công chứng có giá

trị chứng cứ, công chứng viên cần nâng cao tinh thần trách nhiệm của mình trong quátrình thực hiện công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Bởi qua hoạt động công

chứng, nếu phát hiện ra sai phạm pháp luật, dấu hiệu tội phạm thì văn bản lưu lại vănphòng công chứng xem là nguồn chứng cứ không cần phải chứng minh cho cơ quan cóthẩm quyền hoặc cho các bên nếu có tranh chấp xảy ra.

Cuối cùng, tại khoản 4 Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định: “Bản dịch

được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch.” Việc quy định

như trên là hoàn toàn hợp lý, khi mà văn bản công chứng đã được công chứng viênkiểm tra, đối chiếu tính xác thực với bản chính một cách đầy đủ, chính xác; đã ghi lờilàm chứng của mình, ký tên, đóng dấu để khẳng định điều đó thì bản dịch được côngchứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch Tạo điều kiện thuận lợi chongười có nhu cầu công chứng có thể đạt được kết quả mà họ mong muốn.1

I.2 Về công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

I.2.1 Quy định pháp luật dân sự về hủy bỏ hợp đồng

Bộ luật Dân sự 2015 quy định huỷ bỏ hợp đồng tại Điều 422 là một trường hợplàm chấm dứt hợp đồng tức làm cho hợp đồng không còn giá trị thực hiện hay hiệu lựcpháp luật giữa các bên tham gia trong hợp đồng hợp đồng Điều này được quy định rõ

tại khoản 1 Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015: “Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng

không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.”

Theo quy định trên của Bộ luật Dân sự 2015, việc huỷ bỏ hợp đồng này đượcchia thành hai loại:

Thứ nhất là huỷ bỏ hợp đồng do các bên cùng thỏa thuận Theo quy định của

Bộ luật dân sự, các bên xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mìnhtrên nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏa thuận không

vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với cácbên và phải được chủ thể khác tôn trọng Do đó các bên có quyền thỏa thuận về việchủy bỏ hợp đồng, nếu việc thỏa thuận hủy bỏ này không trái pháp luật và đạo đức xãhội, không gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi íchhợp pháp của cá nhân, tổ chức

Thứ hai là huỷ bỏ hợp đồng do một trong các bên đơn phương hủy bỏ thì quyđịnh về vấn đề này khá phức tạp Theo quy định tại khoản 1 Điều 423 Bộ luật Dân sự

2015, một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại khi:

“a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận; b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

1 Phòng Công chứng số 1, cong-chung-54069 , tham khảo ngày 17/3/2020.

https://sotp.laichau.gov.vn/view/huong-dan-nghiep-vu/gia-tri-phap-ly-cua-van-ban-5

c) Trường hợp khác do luật quy định.”

Về cơ bản, hai loại huỷ bỏ hợp đồng vẫn có chung quy định pháp luật về hậu

quả của huỷ bỏ hợp đồng, được quy định tại Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015 “Các bên

phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.” Các bên cũng có thể thỏa thuận thời gian, địa điểm trả lại tài sản mà

không nhất thiết phải giao trả ngay khi ký văn bản huỷ bỏ

Tuy nhiên, không phải hợp đồng nào cũng có thể huỷ bỏ bởi trong trường hợptài sản là động sản, tiền hoặc tài sản nhà nước không bắt buộc phải đăng ký quyền sởhữu thì không được phép huỷ bỏ hợp đồng tương tự như việc sửa đổi, bổ sung hợp

đồng vì lợi ích của người thứ ba trừ trường hợp người thứ ba đồng ý: “Khi người thứ

ba đã đồng ý hưởng lợi ích thì dù hợp đồng chưa được thực hiện, các bên giao kết hợp đồng cũng không được sửa đổi hoặc hủy bỏ hợp đồng, trừ trường hợp được người thứ

ba đồng ý.” (Điều 417 Bộ luật Dân sự 2015).

I.2.2 Quy định về hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá theo Luật đấu

giá tài sản 2016

Theo Luật đấu giá tài sản 2016, quy định về hợp đồng dịch vụ mua bán tài sản

đấu giá được tập trung tại Điều 46 Theo đó, “người trúng đấu giá được coi như chấp

nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá”(khoản 3 Điều 46 Luật đấu giá tài sản 2016); quyền và nghĩa vụ

của các bên được thực hiện từ thời điểm này theo quy định của pháp luật về dân sự vàquy định khác liên quan Luật đấu giá tài sản 2016 chỉ xác định thời điểm giao kết hợpđồng mua bán tài sản đấu giá có hiệu lực và áp dụng pháp luật dân sự là quy phạmpháp luật chính xử lý các tình huống trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Theoquy định tại Điều 72 Luật đấu giá tài sản năm 2016 ( Luật Đấu giá tài sản) thì kết quảđấu giá tài sản bị hủy trong các trường hợp sau đây:

Một là: Theo thỏa thuận giữa người có tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản vàngười trúng đấu giá về việc hủy kết quả đấu giá tài sản hoặc giữa người có tài sản đấugiá và người trúng đấu giá về việc hủy giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, hủy

bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, trừ trường hợp gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởngđến lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức;

Hai là: Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bịTòa án tuyên bố vô hiệu theo quy định của pháp luật về dân sự trong trường hợp người

trúng đấu giá có hành vi vi phạm quy định tại điểm b khoản 5 Điều 9 của Luật Đấu giátài sản;

Ba là: Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản bị hủy bỏ theo quy định tại khoản 6Điều 33 của Luật Đấu giá tài sản;

Bốn là: Người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá,

tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên có hành vi thông đồng, móc nối, dìm giá trong quátrình tham gia đấu giá dẫn đến làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá hoặc hồ sơ thamgia đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản

Năm là: Theo quyết định của người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chínhtrong trường hợp đấu giá tài sản nhà nước khi có một trong các căn cứ quy định tạikhoản 6 Điều 33 của Luật Đấu giá tài sản

Về hình thức hủy kết quả bán đấu giá, có thể thấy pháp luật về đấu giá tài sản

đã ghi nhận hai hình thức hủy kết quả bán đấu giá tài sản để thi hành án, theo đó kếtquả đấu giá tài sản sẽ bị hủy khi:

(i) Theo thỏa thuận giữa người có tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản vàngười trúng đấu giá

(ii) Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bị Tòa

án tuyên vô hiệu hoặc hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản bị hủy bỏ;

Việc thỏa thuận hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã được ký kết có thểxảy ra khi đã quá thời hạn nhưng người mua trúng đấu giá không nộp tiền hoặc tài sản

đã bán đấu giá thành không còn hoặc bị hư hỏng, giảm giá trị đáng kể hoặc quá trìnhđịnh giá tài sản có vi phạm dẫn đến việc không thể giao tài sản hoặc nếu giao sẽ phátsinh hậu quả nghiêm trọng không thể khắc phục được

Đồng thời đối với việc thụ lý yêu cầu công chứng hủy hợp đồng mua bán tàisản đấu giá, công chứng viên cần lưu ý đến các nghĩa vụ phát sinh, quyền và lợi íchhợp pháp của các bên và bên thứ ba có liên quan cũng như hạn chế đến mức tối đa việclàm phát sinh tranh chấp do hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

I.2.3 Thủ tục công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

Thực tế đây là loại việc công chứng có tính phức tạp, dễ phát sinh tranh chấp

Vì vậy việc công chứng văn bản huỷ bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá cần đượccông chứng viên tiến hành một cách cẩn trọng Về vấn đề áp dụng pháp luật, côngchứng viên cần áp dụng quy định của Luật đấu giá tài sản 2016, Bộ luật dân sự 2015

và các văn bản hướng dẫn thi hành khác về đấu giá tài sản Trình tự thủ tục chi tiết ápdụng đối với công chứng viên thực hiện như sau:

Bước 1: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ:

7

Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng:

+ Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định củapháp luật thì công chứng viên sẽ thụ lý và ghi vào sổ công chứng

+ Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng chưa đầy đủ: Công chứng viên ghiphiếu hướng dẫn và yêu cầu bổ sung

+ Trường hợp hồ sơ không đủ cơ sở pháp luật để giải quyết: Công chứng viêngiải thích rõ lý do và từ chối tiếp nhận hồ sơ

Bước 2: Công chứng viên kiểm tra hồ sơ, nếu đầy đủ thì thụ lý và ghi vào sổ

công chứng:

“Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn

đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng” (khoản 5 Điều 40 Luật Công chứng 2014).”

Bước 3: Soạn thảo và ký văn bản:

Công chứng viên soạn thảo và ký văn bản theo thủ tục quy định tại Điều 40Luật Công chứng 2014 nếu hợp đồng đã được soạn thảo sẵn và theo thủ tục quy địnhtại Điều 41 Luật Công chứng 2014 nếu do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị củangười yêu cầu công chứng

Bước 4: Đọc văn bản huỷ bỏ:

Công chứng viên áp dụng khoản 7 Điều 40 Luật Công chứng 2014: “Người yêu

cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.”

+ “Trường hợp người yêu cầu công chứng không đọc được thì phải có người

làm chứng, người làm chứng phải bảo đảm quy định về người làm chứng” (khoản 2

Điều 47 Luật Công chứng 2014)

+ Trong một số trường hợp còn phải tuân thủ điều kiện về người làm chứng tạicác văn bản pháp luật khác (ví dụ: Điều 632 Bộ luật Dân sự 2015 về người làm chứngtrong việc lập di chúc) Trong trường hợp này, công chứng viên là người đọc hoặcngười làm chứng đọc cho người yêu cầu công chứng nghe Trường hợp người yêu cầucông chứng không thông thạo tiếng Việt thì phải có người phiên dịch (điều kiện vềngười phiên dịch được quy định lại khoản 3 Điều 47 Luật Công chứng 2014), người

phiên dịch sẽ là người dịch toàn bộ nội dung của văn bản sửa đổi, bổ sung cho ngườiyêu cầu công chứng nghe.2

Bước 5: Người yêu cầu công chứng ký văn bản huỷ bỏ:

Nguyên tắc để người yêu cầu công chứng ký văn bản huỷ bỏ là ký từng trangvăn bản huỷ bỏ (nguyên tắc bắt buộc) được quy định tại:

+ Khoản 8 Điều 40 Luật Công chứng 2014: “Người yêu cầu công chứng đồng ý

toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.”

+ Khoản 2, 3 Điều 48 Luật Công chứng 2014: Nếu người yêu cầu công chứngkhông tự ký được thì có thể điểm chỉ Việc điểm chỉ có thể được thực hiện đồng thờitrong việc công chứng sửa đổi, bổ sung di chúc hoặc theo yêu cầu của người yêu cầucông chứng hoặc công chứng viên thấy cần thiết để bảo vệ quyền lợi cho người yêucầu công chứng Ví dụ: Trong trường hợp người yêu cầu công chứng là pháp nhân, tổchức thì người đại diện theo pháp luật hoặc người đại diện theo uỷ quyền là người kývào văn bản (khoản 1 Điều 47 Luật Công chứng 2014)

+ Trường hợp có người làm chứng, người đại diện, người phiên dịch thì nhữngngười này cũng phải ký vào văn bản Luật Công chứng 2014 không quy định rõ ngườiphiên dịch, người làm chứng phải ký vào từng trang của văn bản nhưng nếu phân tích

về địa vị pháp lý, tính chịu trách nhiệm của từng người thì rõ ràng người làm chứng,người phiên dịch cũng phải ký vào từng trang của văn bản sửa đổi, bổ sung hợp đồng,giao dịch3 và cũng tương tự đối với văn bản huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch

Bước 6: Công chứng viên ký chứng nhận và tổ chức hành nghề công chứng

đóng dấu vào văn bản huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch:

Căn cứ theo khoản 8 Điều 40 Luật Công chứng 2014, công chứng viên yêu cầungười yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại khoản 1Điều 40 Luật Công chứng 2014 để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trangcủa hợp đồng

2 Học viện Tư pháp, tlđd (2), tr.319

3 Học viện Tư pháp, tlđd (2), tr.319.

9

II Thực trạng công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng, giao dịch

II.1 Bình luận về tình huống chuyên đề - Hướng xử lý của Công chứng viên

“Sau khi hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được công chứng viên chứng nhận, do phát sinh một số bất đồng nên ông A (người trúng đấu giá) và Ngân hàng

X (người có tài sản) thống nhất đề nghị huỷ bỏ hợp đồng đã công chứng đó.

Là công chứng viên, anh (chị) hãy giải quyết tình huống này? Anh (chị) hãy cho biết những bất cập trong quy định của pháp luật về huỷ hợp đồng?”

Tình huống chuyên đề trên đưa ra một vấn đề còn mới và nhiều vướng mắctrong hướng giải quyết, đặc biệt những chi tiết khác liên quan đến hợp đồng mua bántài sản đấu giá đã công chứng, quyền và nghĩa vụ các bên không được đề cập Việcnhầm lẫn giữa hủy bỏ hợp đồng và hợp đồng vô hiệu có thể xảy ra Vì vậy trước khitiến hành các bước công chứng văn bản huỷ bỏ hợp đồng, công chứng viên cần xemxét kỹ các trường hợp theo pháp luật dân sự

Đối với tình huống trên, công chứng viên khi thực hiện công chứng văn bảnhuỷ bỏ hợp đồng cần xác định tính xác thực, hợp pháp của yêu cầu công chứng trên cơ

sở áp dụng Luật Công chứng 2014, Bộ luật Dân sự 2015 và Luật đấu giá tài sản 2016

về công chứng hủy hợp đồng và thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giánhư sau:

Vấn đề thứ nhất: Yêu cầu công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có thuộc thẩm quyền của công chứng viên hay không?

Không chỉ đối với tình huống trên mà đối với bất kỳ việc công chứng nào, mộttrong những vấn đề mà công chứng viên cần xác định khi tiếp nhận yêu cầu côngchứng là việc công chứng hợp đồng, giao dịch có thuộc thẩm quyền của công chứngviên hay không Trước hết theo quy định tại Khoản 2 Điều 51 Luật Công chứng 2014,việc công chứng hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng phải được thực hiệntại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứngviên tiến hành Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc côngchứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứngviên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việcsửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch

Do đó, công chứng viên cần hướng dẫn người yêu cầu công chứng đến đúng tổchức hành nghề công chứng để thực hiện việc công chứng nếu nhận thấy hợp đồngmua bán tài sản đấu giá giữa Ngân hàng X và ông A được công chứng bởi công chứngviên của tổ chức hành nghề công chứng khác