Hoàn thiện quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản do công ty cổ phần tập đoàn videc làm chủ đầu tư

1.2 Tổng quan về quản lý dự án đầu tư bất động sản 1.2.1 Quản lý dự án Thực tế hiện nay còn có nhiều quan điểm, khái niệm về QLDA, tuy nhiên trong phạm vi khóa luận này, tác giả xin nêu

TRƯỜNG ĐẠI HỌC HÒA BÌNH KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH

- -

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

HOÀN THIỆN QUY TRÌNH QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DO CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN

VIDEC LÀM CHỦ ĐẦU TƯ

Sinh viên thực hiện

Vũ Thị Minh Đức 519QTK

12 519QTK006 Ths Cù Thị Lan Anh

đỡ em, định hướng cách tư duy và cách làm việc khoa học Đó là những góp ý hết sức quý báu không chỉ trong quá trình thực hiện và hoàn thành khóa luận này mà còn là hành trang tiếp bước cho em trong quá trình học tập và lập nghiệp sau này

Và em xin chân thành cảm ơn Ban Quản lý dự án Công ty CP Tập đoàn VIDEC, các anh chị với các bạn đồng nghiệp đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho em trong suốt quá trình tìm hiểu và hoàn thành khóa luận này

Cuối cùng, em xin chúc sức khỏe và những điều tốt đẹp nhất sẽ luôn đồng hành cùng mọi người

LỜI CAM ĐOAN

Sinh viên: Vũ Thị Minh Đức

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh

Đề tài nghiên cứu: “Hoàn thiện quy trình quản lý dự án đầu tư bất động

sản do Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC làm Chủ đầu tư”

Em xin cam đoan đây là công trình của cá nhân Các số liệu, kết quả trong khóa luận là trung thực và chưa được ai công bố trong bất kỳ công trình nào

Tác giả khóa luận

Vũ Thị Minh Đức

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

LỜI CAM ĐOAN ii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v

DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH, SƠ ĐỒ vi

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 Tổng quan về dự án đầu tư bất động sản 4

1.1.1 Các khái niệm cơ bản 4

1.1.2 Phân loại dự án đầu tư bất động sản 6

1.2 Tổng quan về quản lý dự án đầu tư bất động sản 7

1.2.1 Quản lý dự án 7

1.2.2 Quản lý dự án đầu tư bất động sản 7

1.2.3 Đặc điểm của quản lý dự án đầu tư bất động sản 8

1.2.4 Vai trò của quản lý dự án đầu tư bất động sản 10

1.2.5 Các hình thức quản lý dự án đầu tư bất động sản 12

1.2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng quản lý dự án đầu tư bất động sản 15

1.2.7 Quy trình thực hiện dự án đầu tư bất động sản 17

1.2.8 Quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản 22

1.3 Cơ sở khoa học để quản lý dự án đầu tư bất động sản 24

1.3.1 Cơ sở pháp lý 24

1.3.2 Cơ sở lý thuyết 31

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 32

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DO CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN VIDEC LÀM CHỦ ĐẦU TƯ 33 2.1 Giới thiệu về Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC 33

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 34

2.1.2 Các lĩnh vực, ngành nghề kinh doanh 36

2.1.3 Tầm nhìn, sứ mệnh, giá trị cốt lõi 37

2.1.4 Tổ chức bộ máy 38

2.2 Thực trạng quy trình thực hiện quản lý dự án đầu tư bất động sản tại VIDEC 42

2.2.1 Một số dự án bất động sản do VIDEC đầu tư 42

2.2.2 Quy trình thực hiện quản lý dự án đầu tư bất động sản tại VIDEC Group 43

2.3 Đánh giá quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản tại VIDEC Group 54

2.3.1 Kết quả đã đạt được 54

2.3.2 Tồn tại, hạn chế và nguyên nhân 56

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 63

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ HOÀN THIỆN QUY TRÌNH QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CHO aCÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN VIDEC 64

3.1 Mục tiêu phát triển kinh doanh của VIDEC trong thời gian tới 64

3.1.1 Định hướng phát triển 64

3.1.2 Mục tiêu phát triển quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản của VIDEC 66

3.2 Một số giải pháp điều chỉnh quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản 67

3.2.1 VIDEC Group cần tổ chức, sắp xếp lại bộ máy, nhân sự cho phù hợp hơn 67

3.2.2 Công ty cần xây dựng quy trình quản lý dự án chi tiết hơn và đảm bảo thực hiện nghiêm túc, linh hoạt và thông qua sự phản hồi và thay đổi khi cần thiết 67

3.3.3 Công ty cần hoàn thiện công tác lập kế hoạch tổng quan 79

3.3 Một số kiến nghị 79

3.3.1 Đối với các cơ quan quản lý Nhà nước, cơ quan thực hiện soạn thảo, ban hành, thực thi các văn bản về công tác quản lý dự án đầu tư BĐS 79

3.3.2 Đối với Công ty CP Tập đoàn VIDEC 80

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 82

KẾT LUẬN 83

TÀI LIỆU THAM KHẢO 85

MỘT SỐ HÌNH ẢNH DỰ ÁN DO VIDEC GROUP ĐẦU TƯ 86

DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH, SƠ ĐỒ

Bảng 2.1 Báo cáo kết quả tình hình kinh doanh giai đoạn

Biểu đồ 2 1 Biểu đồ thể hiện kết quả tình hình kinh doanh giai

Hình 1.1 Quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản 22

Hình 2.2 Trụ sở công ty tại Tòa nhà Riverside Garden số 349

Vũ Tông Phan, phường Khương Trung, quận Thanh Xuân, Hà

Nội

35

Hình 7 Khu du lịch biển Matana Resort Quy Nhơn 90 Hình 8 Dự án Khu du lịch biển Casa Marina Island 91

Sơ đồ Trang

Sơ đồ 1.1 Hình thức quản lý dự án của Tổng thầu xây dựng 15

Sơ đồ 1.2 Trình tự thực hiện đầu tư xây dựng công trình 18

Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức bộ máy của Công ty CP Tập đoàn

Sơ đồ 2.2 Quy trình lập kế hoạch chất lượng dự án 47

Sơ đồ 2.4 Quy trình quản lý chất lượng thi công xây dựng 49

Sơ đồ 2.5 Sơ đồ Quy trình nghiệm thu công việc xây dựng 50

Sơ đồ 2.6 Sơ đồ quy trình nghiệm thu giai đoạn thi công xây

Sơ đồ 3.2 Quy trình đàm phán, lập và kiểm soát hợp đồng hợp

Sơ đồ 3.3 Quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận sử dụng đất 73

Sơ đồ 3.4 Quy trình xin phép bán nhà ở hình thành trong tương

Sơ đồ 3.5 Quy trình tổ chức nghiệm thu hoàn thành công trình

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Chính sách thông thoáng của Chính phủ trong lĩnh vực đầu tư bất động sản (BĐS) và các điều kiện phát triển về cơ sở hạ tầng, kinh tế, văn hóa, dân số đã khiến nhu cầu về nhà ở tăng cao và ngày càng có nhiều công ty đầu tư vào BĐS ra đời, trong đó có Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC (VIDEC Group)

Một dự án từ khi được nghiên cứu đầu tư đến khi kết thúc xây dựng, đưa vào

sử dụng có thể được đầu tư từ nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc nguồn vốn tự có của doanh nghiệp, vốn vay, vốn góp Dự án phải hoàn thành nhiều thủ tục pháp lý được quy định như: giới thiệu địa điểm đầu tư dự án, phê duyệt quy hoạch, phê duyệt chủ trương đầu tư dự án, cấp phép, thiết kế, thi công, kiểm định, quyết toán, Thông qua các nội dung này, đồng nghĩa với việc cần một lượng lớn tổ chức, nhân sự để thực hiện dự án hoạt động có hiệu quả Nếu không có quy trình làm việc

cụ thể, quản lý không tốt sẽ dẫn đến tình trạng chồng chéo, không rõ ràng trách nhiệm trong từng công đoạn, cá nhân làm việc thiếu chủ động, tập trung,

Ngoài ra, trong điều kiện kinh tế thị trường, hội nhập kinh tế quốc tế, đặc biệt khi Hiệp định đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) chính thức có hiệu lực đối với Việt Nam từ ngày 14/01/2019 đã tạo ra nhiều cơ hội hợp tác đầu tư, nhưng bên cạnh đó là sự cạnh tranh sản phẩm BĐS không chỉ diễn ra giữa các doanh nghiệp trong nước mà còn giữa các doanh nghiệp trong nước với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Vì vậy, một quy trình triển khai quản lý dự án ĐTBĐS được xây dựng, trong

đó thể hiện đầy đủ các công việc và từng nội dung từ khâu chuẩn bị dự án đến khi kết thúc dự án Quy trình rõ ràng chi tiết các thủ tục và giấy tờ cần thiết, áp dụng mỗi khi văn bản pháp luật của quốc gia quy định là vô cùng cấp thiết

Hơn nữa, VIDEC Group đã và đang triển khai nhiều dự án đầu tư, nằm ở các địa điểm khác nhau, trải dài từ Bắc vào Nam, như: Hà Nội, Hải Phòng, Thái Bình,

Hà Giang, Tuyên Quang, Nha Trang, Bình Thuận, Phú Quốc (Kiên Giang), Vì

vậy, để quản lý dự án được hiệu quả cần xây dựng quy trình thực hiện khoa học theo trình tự công việc, tránh lãng phí thời gian và các nguồn lực

Xuất phát từ những vấn đề trên, tác giả chọn Đề tài “Hoàn thiện quy trình

quản lý dự án đầu tư bất động sản do Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC làm chủ đầu tư” làm khóa luận tốt nghiệp của mình

2 Mục tiêu của đề tài

2.1 Mục tiêu chung

Thông qua hệ thống hóa cơ sở lý luận quản lý dự án đầu tư bất động sản, khoá luận tiến hành phân tích thực trạng quản lý các dự án đầu tư, từ đó tìm ra những hạn chế, tồn tại, yếu kém cũng như nguyên nhân để đề xuất những giải pháp hoàn thiện trình tự quản lý dự án đầu tư bất động sản tại VIDEC Group

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Tìm ra những bất ổn, chưa hợp lý trong trình tự thực hiện quản lý dự án ĐTBĐS của VIDEC Group

- Tìm ra những nguyên nhân chậm tiến độ trong quá trình thực hiện quản lý dự

án ĐTBĐS của VIDEC Group

- Kiến nghị những nội dung còn mâu thuẫn trong hệ thống văn bản Quy phạm pháp luật hiện nay trong lĩnh vực đầu tư bất động sản còn tác động, gây khó khăn trong quá trình thực hiện dự án

- Xây dựng giải pháp để hoàn thiện quy trình thực hiện quản lý dự án ĐTBĐS tại VIDEC Group

3 Phương pháp nghiên cứu

Khóa luận sử dụng các phương pháp nghiên cứu phù hợp với đối tượng và nội dung trong hệ thống văn bản và thực tiễn quản lý đầu tư xây dựng ở Việt Nam,

đó là:

- Phương pháp nghiên cứu tổng quan

- Phương pháp điều tra, tổng hợp, phân tích định tính, định lượng, so sánh

- Phương pháp tổng kết thực tiễn

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản do VIDEC Group đầu tư

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Về không gian: Các dự án đầu tư BĐS do Tập đoàn VIDEC làm chủ đầu tư

- Về thời gian: Số liệu thực trạng quy trình thực hiện dự án tại VIDEC Group

từ năm 2003 đến nay

- Về nội dung: Khoá luận tập trung đánh giá thực trạng thực hiện quy trình quản lý dự án đầu tư BĐS, tìm ra điểm mạnh, điểm hạn chế và đề xuất giải pháp hoàn thiện quy trình quản lý dự án do VIDEC Group làm chủ đầu tư

5 Kết cấu khóa luận

Ngoài phần mở đầu, phần kết luận, khóa luận được kết cấu với nội dung 3 chương như sau:

Chương 1: Một số lý luận chung về quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản

Chương 2: Thực trạng quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản do Công ty

Cổ phần Tập đoàn VIDEC làm chủ đầu tư

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản

cho Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH QUẢN LÝ

DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Tổng quan về dự án đầu tư bất động sản

1.1.1 Các khái niệm cơ bản

a Bất động sản

Hiện nay, hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: bất động sản và động sản, nhưng còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể về bất động sản Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được

Ở Việt Nam, theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Bất động sản bao gồm:

+ Đất đai;

+ Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

+ Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

+ Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”

Theo Từ điển thuật ngữ tài chính thì “Bất động sản là một miếng đất và tất cả

các tài sản vật chất gắn liền với đất”

Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng không giống với các tài sản khác, nó không di dời được Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất

Mặc dù với các quan niệm như trên, song việc phân định các tài sản là động sản hay bất động sản thường khá phức tạp Khó khăn này thường làm cho người kinh doanh hoặc định giá bất động sản có cái nhìn sai về giá trị thực của các BĐS cần xem xét

b Đầu tư xây dựng BĐS

Đầu tư xây dựng BĐS là những hoạt động làm hao phí các nguồn lực (nguồn vốn, sức lao động, thời gian) vào lĩnh vực xây dựng các công trình bất động sản nhằm thực hiện được kỳ vọng về các lợi ích trong tương lai

c Dự án đầu tư

Về mặt hình thức, có thể hiểu dự án đầu tư là tập hợp các văn bản, tài liệu

trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được mục tiêu nhất định trong tương lai

Về mặt nội dung, dự án đầu tư chính là một nhóm các hoạt động có liên quan

với nhau được hoạch định nhằm đạt được các mục tiêu cụ thể bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định

Ở góc độ quản lý, dự án đầu tư là công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư và

lao động nhằm tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế, xã hội trong một thời gian dài Theo Luật Đầu tư 2014 quy định: “Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.”

Như vậy, xét trên nhiều khía cạnh, dự án đầu tư có thể được hiểu theo nhiều cách khác nhau Tuy nhiên, tác giả sẽ tổng hợp khái niệm dự án đầu tư như sau:

Dự án đầu tư chính là tập hợp các thông tin, dữ liệu, hoạt động và một số yếu

tố về tài chính, lao động…để thực hiện một kế hoạch đã được lập ra trước đó Mục đích cuối cùng của hoạt động này chính là đưa những sáng kiến, ý tưởng trở thành

sự thật, đúng với mục đích ban đầu đặt ra Đồng thời, dự án đầu tư là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành các biện pháp quản lý, cấp phép đầu tư Nó

là căn cứ để nhà đầu tư triển khai hoạt động đầu tư và đánh giá hiệu quả của dự án

Và đặc biệt quan trọng trong việc thuyết phục chủ đầu tư quyết định đầu tư và tổ chức tín dụng cấp vốn cho dự án

d Dự án đầu tư BĐS

Dự án ĐTBĐS là một chuỗi các hoạt động đầu tư có liên quan và tác động lẫn nhau nhằm từng bước tạo ra sản phẩm của công trình BĐS một cách có kế hoạch

1.1.2 Phân loại dự án đầu tư bất động sản

Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có ý nghĩa quan trọng từ khâu lập dự án, thẩm định dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu

tư BĐS

Việc phân loại dự án đầu tư BĐS có thể theo các hình thức sau:

• Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đầu tư gián tiếp

• Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, đầu tư tái tạo dựng sản phẩm bất động sản (nhà ở, khách sạn, trung tâm thương mại )

• Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư cải tạo để mở rộng các công trình hiện có

• Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ 5 năm đến 10 năm)

Dự án đầu tư bất động sản là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm tạo lập sản phẩm bất động sản trên một khu đất để cung cấp sản phẩm dịch vụ bất động sản, bao gồm:

• Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng

• Dự án căn hộ cho thuê

• Dự án trung tâm thương mại

• Dự án khách sạn, nhà hàng

• Dự án về dịch vụ, nhà ở

• Dự án hạ tầng khu công nghiệp

• Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên

• Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên)

1.2 Tổng quan về quản lý dự án đầu tư bất động sản

1.2.1 Quản lý dự án

Thực tế hiện nay còn có nhiều quan điểm, khái niệm về QLDA, tuy nhiên trong phạm vi khóa luận này, tác giả xin nêu một số khái niệm QLDA hiện được sử dụng nhiều nhất:

+ QLDA là một quá trình gồm các khâu: lập kế hoạch, điều phối thời gian, nguồn lực và giám sát quá trình phát triển của dự án, nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng thời hạn, trong phạm vi ngân sách quy định và đạt được các yêu cầu đã định về kỹ thuật và chất lượng sản phẩm dịch vụ bằng những phương pháp và điều kiện tốt nhất cho phép

+ QLDA là một lĩnh vực hoạt động vừa mang tính nghệ thuật lại vừa mang tính khoa học trong việc phối hợp các yếu tố như con người, thiết bị, vật tư, tiền bạc, trong khuôn khổ tiến độ để hoàn thành một dự án cụ thể đúng thời hạn trong phạm vi chi phí đã được duyệt

+ QLDA là việc điều phối và tổ chức các bên khác nhau tham gia vào một dự

án nhằm hoàn thành dự án đó theo những hạn chế được áp đặt bởi chất lượng, thời gian và chi phí

1.2.2 Quản lý dự án đầu tư bất động sản

Trên thế giới, quản lý dự án BĐS được hiểu là việc quản lý đất đai và các công trình xây dựng gắn liền với nó bằng một loạt các chức năng liên quan đến đất đai và các công trình xây dựng đó, bao gồm thu tiền thuê nhà/đất, thanh toán các chi phí, sửa chữa, bảo dưỡng công trình, cung cấp các dịch vụ kèm theo, bảo hiểm, giám sát công việc của các nhân viên, đàm phán với các khách hàng (thuê hoặc mua) hiện tại

và khách hàng tiềm năng

Luật Kinh doanh BĐS của Việt Nam cũng đưa ra khái niệm: “Quản lý BĐS là

hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng BĐS ủy quyền thực hiện việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản.”

Như vậy, về cơ bản quan điểm của nhà nước Việt Nam về quản lý dự án BĐS cũng gần với những khái niệm được đưa ra trên thế giới Về bản chất, quản lý dự án BĐS cũng là một loại dịch vụ trong kinh doanh BĐS Dịch vụ này được cung cấp bởi những công ty chuyên nghiệp và đang ngày càng chứng tỏ ưu thế của mình trong việc kinh doanh các dự án BĐS có vốn đầu tư lớn, nhất là khi nó được cung cấp từ các công ty đã xây dựng được thương hiệu hoặc uy tín cho mình

1.2.3 Đặc điểm của quản lý dự án đầu tư bất động sản

Mỗi ngành nghề, lĩnh vực hoạt động đều có những tính chất, đặc điểm khác nhau, phản ảnh tính độc lập, đặc thù riêng biệt của từng ngành nghề, lĩnh vực đó và cũng chính quá trình nghiên cứu những đặc tính đó chúng ta có thể có được những phương pháp để giảm thiểu rủi ro và phát huy những giá trị vốn có của chúng Đối với công tác triển khai quản lý các DAĐTBĐS có nhiều quy mô, tính chất, sự phức tạp cũng mang nhiều đặc điểm cơ bản như sau:

- Chịu sự tác động mạnh mẽ của quy hoạch, chính sách về lĩnh vực đầu tư

BĐS Nắm được thông tin về địa điểm xây dựng thì chủ đầu tư mới tiến hành lập dự

án đầu tư, xác định quy mô, mục đích đầu tư, tiến độ thực hiện, phương thức huy động vốn, phương thức kinh doanh Thậm chí, trong quá trình khảo sát, lập dự án tại thời điểm A và ở khu vực B thì thiết kế kỹ thuật, biện pháp thi công, dự toán là

C, nhưng khi có một trong các nội dung trên thay đổi thì dự toán C sẽ có thể chuyển thành D

- Thủ tục thực hiện quản lý dự án ĐTBĐS hết sức phức tạp Mặc dù Chính

phủ và các ngành, các cấp đã tăng cường thực hiện việc cải cách thủ tục hành chính nhưng chủ đầu tư vẫn phải trải qua một chuỗi các thủ tục pháp lý phức tạp, kéo dài

từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực hiện dự án cho tới khi kết thúc đầu tư

và đưa dự án vào khai thác sử dụng Riêng giai đoạn chuẩn bị đầu tư hiện nay trung bình mất khoảng 2 năm, tuy nhiên trong nhiều trường hợp còn kéo dài hơn thế Thủ tục pháp lý phức tạp, đội ngũ công chức, quan liêu đã làm cho doanh nghiệp tốn kém rất nhiều thời gian, tiền bạc và cả cơ hội kinh doanh

- Dự án có liên quan đến nhiều nguồn lực khác nhau Triển khai dự án là

một quá trình thực hiện một loạt các đề xuất nhằm đạt được các mục đích nhất định

Do đó, để thực hiện được, cần phải quản lý hiệu quả, huy động nhiều nguồn lực khác nhau, có thể là nguồn lực tài chính, mối quan hệ, nguồn nhân lực, vật lực, cơ

sở vật chất – kỹ thuật, Việc kết hợp hài hòa các nguồn lực đó trong quá trình triển khai là một trong những yếu tố góp phần nâng cao hiệu quả dự án

- Tổ chức thực hiện quản lý dự án ĐTBĐS là một tổ chức tạm thời, được

hình thành để phục vụ dự án trong một thời gian hữu hạn Trong quá trình tồn tại

của dự án, người quản lý dự án thường hoạt động độc lập với các phòng/ban chức năng, sau khi kết thúc dự án đó cần phải tiến hành phân công, sắp xếp lại lao động, máy móc thiết bị

- Các yếu tố về địa chất, địa hình, kinh tế, xã hội có ảnh hưởng không nhỏ

đến quản lý dự án ĐTBĐS Mặc dù mạo hiểm để tạo ra sự khác biệt, mang lại

những công trình hoặc giá trị công trình để đời, nhưng việc đầu tư xây dựng trên nền móng yếu có thể dẫn đến sạt lở đất, vết nứt thường xuyên tại các khu vực nguy hiểm, gần khe núi sâu và đèo núi cao Ngay cả khi các nhà đầu tư quyết tâm đầu tư,

họ dành nhiều thời gian để nghiên cứu thực trạng, và việc xử lý các vấn đề khó khăn này nhưng sẽ rất tốn kém Mặt khác, sự thăng trầm của phát triển kinh tế khiến nhiều cá nhân, doanh nghiệp lâm vào cảnh thua lỗ về tài chính, ảnh hưởng lớn đến nhu cầu ở thực của các cá nhân, nhà đầu tư lớn Vì vậy, trong quá trình đầu tư và quản lý các dự án bất động sản, điều cần thiết là phải điều tra, nghiên cứu kỹ các đặc điểm này để làm cơ sở cho các quyết định đầu tư

- Các DAĐTBĐS đòi hỏi vốn đầu tư lớn, không phải chủ đầu tư nào cũng

đủ khả năng thực hiện Nếu có huy động được, nhưng quản lý không tốt, không

đáp ứng được tiến độ đã định, cùng với những rủi ro từ biến động thị trường, giá cả, nhu cầu, quy định chung, có thể dẫn đến tình trạng dự án phá sản hoặc kéo dài, như vậy nguy cơ vốn đội vốn và nhà đầu tư mất nhiều vốn hơn rất dễ xảy ra

- Thời gian thực hiện đầu tư dài Con số về thời gian thực hiện dự án thường

từ 3-10 năm hay lâu hơn thế, hoặc thực tế là có dự án treo đã trở thành vấn đề nan giải, đáng lo ngại, báo động của rất nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư BĐS Để tháo gỡ gánh nặng đó cho các doanh nghiệp cũng như nhà nước, cá

nhân đầu tư thì việc rút ngắn thời gian bằng kế hoạch đầu tư nghiêm túc, chính sách, thủ tục thông thoáng hơn, là một yêu cầu cấp thiết

- Sản phẩm của dự án BĐS thường tồn tại với thời gian rất dài Do vậy,

công tác quản lý chất lượng công trình trong quá trình thi công là rất quan trọng, là yếu tố quyết định lớn đến tuổi thọ của công trình cũng như uy tín, hình ảnh của chủ đầu tư hay đơn vị thi công, tư vấn giám sát cho dự án

- Hoạt động đầu tư dự án BĐS gặp nhiều rủi ro do khách quan cũng như

chủ quan Bên cạnh đó, việc bảo đảm an toàn công trình, tính mạng con người và

tài sản liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến quá trình xây dựng dự án cũng như việc phòng chống cháy nổ và vệ sinh công trình đều đòi hỏi phải được tuân thủ, xử

lý, nhìn nhận và thực hiện nghiêm túc

- Một dự án dù lớn hay nhỏ đều có khối lượng hồ sơ lớn Bởi để giải quyết

nội dung công việc của từng hạng mục công trình liên quan đến nhiều cấp sở, ban, ngành khác nhau, liên quan đến quy trình, thủ tục đầu tư, quản lý dự án theo quy định của pháp luật Hồ sơ không chỉ phục vụ cho công tác thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, quyết toán mà còn giúp giải quyết các vấn đề tranh chấp, bảo hành, bảo trì, sửa chữa công trình sau này Do vậy, việc quản lý, sắp xếp, tìm kiếm hồ sơ cần phải hết sức khoa học, cẩn thận và logic

1.2.4 Vai trò của quản lý dự án đầu tư bất động sản

Từ năm 2021 trở về trước, tính theo tình hình thực tế cũng như mốc thời điểm Luật Xây Dựng năm 2020 được thông qua và chính thức có hiệu lực, việc đầu tư xây dựng các dự án diễn ra ồ ạt và vấn đề quản lý dự án chưa được quan tâm đúng mức Điều đó dẫn tới tình trạng đầu tư các dự án không đạt được mục tiêu đã đề ra, các dự án kéo dài tiến độ, chất lượng thi công không đảm bảo, đội vốn trong thi công, Mặt khác, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu, sự biến động về vấn đề chính trị, xung đột về an ninh quốc phòng, từ đó gây nhiều khó khăn trong hoạt động sản xuất kinh doanh chung của các doanh nghiệp, sản phẩm hoàn thiện không có đầu ra, gây ứ đọng vốn rất lớn, nhu cầu của khách hàng đối với sản phẩm BĐS dần bị thu hẹp, yêu cầu của khách hàng ngày càng cao hơn Trong khi

đó, việc QLDABĐS được triển khai như thế nào để đạt hiệu quả lại là câu hỏi mà

không phải cơ quan, tổ chức nào cũng giải đáp được đúng, nhanh và ngắn nhất, mà

có thể là sai, thất bại hoặc phải đi theo đường vòng mới tìm ra được kết quả

Cho đến nay, bất kỳ doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức nào cũng đánh giá đúng mức hơn về công tác QLDAĐTBĐS cũng như xây dựng các quy trình để thực hiện quản lý, bởi họ nhận thức rõ những tác động, vai trò của công tác quản lý này, như:

- Giúp cho doanh nghiệp nắm bắt được cơ hội đầu tư; tận dụng, tối ưu hóa

được các nguồn lực; đồng thời các doanh nghiệp định hướng được chiến lược sản

xuất kinh doanh nhằm phát triển và đứng vững trong giai đoạn kinh tế nhiều khó khăn, biến động hiện nay

- Giúp doanh nghiệp nâng cao vị thế cạnh tranh không chỉ trong nước mà

hướng tới hội nhập kinh tế quốc tế Bởi nếu quản lý DAĐTBĐS tốt, hiệu quả đồng

nghĩa với lợi nhuận kinh tế, tài chính thực tế của chủ đầu tư tăng, uy tín của chủ đầu

tư được khẳng định trên thị trường và đây chính là đòn bẩy để chủ đầu tư mở rộng đối tượng cung cấp sản phẩm BĐS, phát triển thị trường mang tính chiến lược, trở thành đối thủ cạnh tranh, đối tác hợp tác với nhiều doanh nghiệp khác

- Hoạt động của công tác này phản ánh được chất lượng của sản phẩm

BĐS Điều này đã được minh chứng rất nhiều qua thực tế khách hàng sử dụng sản

phẩm Thực hiện, quản lý tốt có nghĩa sản phẩm đầu ra không chỉ kịp hoặc hoàn thành vượt tiến độ mà còn mang tới sự hài lòng cho khách hàng về những thiết kế tối ưu diện tích, tiện lợi, nội ngoại thất sản phẩm bền, đẹp theo thời gian

- Quyết định việc thành công và mang tính cấp thiết đối với quá trình lập,

triển khai thực hiện các dự án tiếp theo Quản lý dự án không tốt đồng nghĩa với

dự án bị kéo dài thời gian thực hiện, tăng cao các chi phí không cần thiết, lãng phí nguồn nhân lực để xử lý những tồn tại, khó bố trí các nguồn lực để thực hiện các dự

án tiếp theo

- Các quy trình chính là công cụ, cơ sở, căn cứ, hành lang giúp bộ máy hoạt

động chung của các doanh nghiệp không bị chồng chéo, mà tạo ra sự rõ ràng,

trách nhiệm, trôi chảy, đồng thời giúp các đơn vị, cá nhân thực hiện, phối hợp thực hiện công việc được tự tin, chủ động, hiệu quả và chất lượng hơn

- Thực hiện quản lý DAĐTBĐS thúc đẩy sự trưởng thành nhanh chóng của

các nhân tài chuyên ngành Mỗi dự án khác nhau lại đòi hỏi phải có các nhân tài

chuyên ngành khác nhau Tính chuyên ngành dự án đòi hỏi tính chuyên ngành của nhân tài Vì thế, quản lý dự án thúc đẩy việc sử dụng và phát triển nhân tài, giúp các nhân tài có đất để dụng võ

Nhìn chung, việc thực hiện quản lý DAĐTBĐS ngày càng trở nên quan trọng

và có ý nghĩa trong đời sống kinh tế Do vậy, hoàn thiện quy trình quản lý DABĐS yêu cầu doanh nghiệp phải hoàn thiện bộ máy quản lý, hoàn thiện hệ thống quy định, quy trình, đồng thời có giải pháp nâng cao trình độ, kỹ năng của cán bộ chuyên môn, nâng cao cách thức tư duy, tiếp cận với phương thức quản lý tiên tiến của thế giới, đầu tư cơ sở vật chất phục vụ công tác quản lý dự án

1.2.5 Các hình thức quản lý dự án đầu tư bất động sản

Với sự đa dạng về năng lực hoạt động của chủ đầu tư, quy mô, tính chất, đặc điểm của dự án, sự phong phú của nhiều hình thức hợp tác thực hiện dự án, đã tạo

ra nhiều hình thức quản lý dự án phù hợp Việc xác định, lựa chọn đúng hình thức quản lý dự án sẽ làm nâng cao hiệu quả đầu tư, giảm được chi phí và dự án được thực hiện trôi chảy hơn Hiện nay đã và đang hình thành, phát triển một số hình thức quản lý dự án như:

(1) Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành, Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng khu vực

Theo quy định, Ban quản lý dự án chuyên ngành, Ban quản lý dự án khu vực

có tư cách pháp nhân đầy đủ, được sử dụng con dấu riêng, được mở tài khoản tại kho bạc nhà nước và ngân hàng thương mại theo quy định; thực hiện các chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chủ đầu tư và trực tiếp tổ chức quản lý thực hiện các dự

án được giao; chịu trách nhiệm trước pháp luật và người quyết định đầu tư về các hoạt động của mình; quản lý vận hành, khai thác sử dụng công trình hoàn thành khi được người quyết định đầu tư giao

Ban quản lý dự án chuyên ngành, Ban quản lý dự án khu vực được thực hiện

tư vấn quản lý dự án cho các dự án khác trên cơ sở bảo đảm hoàn thành nhiệm vụ quản lý dự án được giao, có đủ điều kiện về năng lực thực hiện

(2) Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng một dự án

Chủ đầu tư quyết định thành lập Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng một dự án

để quản lý thực hiện dự án quy mô nhóm A có công trình xây dựng cấp đặc biệt, dự

án áp dụng công nghệ cao được Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ xác nhận bằng văn bản, dự án về quốc phòng, an ninh có yêu cầu bí mật nhà nước, dự án sử dụng vốn khác

Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng một dự án là tổ chức sự nghiệp trực thuộc chủ đầu tư, có tư cách pháp nhân độc lập, được sử dụng con dấu riêng, được mở tài khoản tại kho bạc nhà nước và ngân hàng thương mại theo quy định để thực hiện các nhiệm vụ quản lý dự án được chủ đầu tư giao; chịu trách nhiệm trước pháp luật

và chủ đầu tư về hoạt động quản lý dự án của mình

Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng một dự án phải có đủ điều kiện năng lực, được phép thuê tổ chức, cá nhân tư vấn có đủ điều kiện năng lực để thực hiện một

số công việc thuộc nhiệm vụ quản lý dự án của mình

(3) Thuê tư vấn quản lý dự án

Trường hợp Ban quản lý dự án chuyên ngành, Ban quản lý dự án khu vực không đủ điều kiện năng lực để thực hiện một số công việc quản lý dự án đầu tư xây dựng thì được thuê tổ chức, cá nhân tư vấn có đủ điều kiện năng lực theo quy định để thực hiện

Tổ chức tư vấn quản lý dự án có thể đảm nhận thực hiện một phần hoặc toàn

bộ các nội dung quản lý dự án theo hợp đồng ký kết với chủ đầu tư Tổ chức tư vấn quản lý dự án được lựa chọn phải thành lập văn phòng quản lý dự án tại khu vực thực hiện dự án và phải có văn bản thông báo về nhiệm vụ, quyền hạn của người đại diện và bộ máy trực tiếp quản lý dự án gửi chủ đầu tư và các nhà thầu có liên quan Chủ đầu tư có trách nhiệm giám sát việc thực hiện hợp đồng tư vấn quản lý dự án,

xử lý các vấn đề có liên quan giữa tổ chức tư vấn quản lý dự án với các nhà thầu và

chính quyền địa phương trong quá trình thực hiện dự án Chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu đơn vị tư vấn thực hiện sai quy định của pháp luật

về xây dựng

(4) Chủ đầu tư trực tiếp thực hiện quản lý dự án

Trong điều kiện kinh tế phát triển như hiện nay, có nhiều nhà đầu tư vừa thực hiện là chủ đầu tư, vừa là đơn vị thực hiện quản lý, thi công dự án, do vậy hình thức quản lý dự án này hiện đang là xu hướng của thị trường BĐS

Chủ đầu tư sử dụng tư cách pháp nhân của mình và bộ máy chuyên môn trực thuộc để trực tiếp quản lý các dự án CĐT có thể thành lập Ban Quản lý dự án và Ban Quản lý dự án sẽ đại diện chủ đầu tư quản lý toàn bộ dự án Cá nhân tham gia quản lý dự án làm việc theo chế độ kiêm nhiệm và phải có chuyên môn nghiệp vụ phù hợp với công việc đảm nhận Hoặc CĐT được thuê tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực để giám sát thi công và tham gia nghiệm thu hạng mục, công trình hoàn thành Chi phí thực hiện dự án phải được hạch toán riêng theo quy định của Pháp luật

(5) Quản lý dự án của tổng thầu xây dựng

Theo quy định cũng như trên thực tế, Tổng thầu xây dựng thực hiện hợp đồng EPC, hợp đồng chìa khóa trao tay có trách nhiệm tham gia quản lý thực hiện một phần hoặc toàn bộ dự án theo thỏa thuận hợp đồng với chủ đầu tư và phải có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng theo quy định và các quy định khác của Pháp luật có liên quan để thực hiện công việc do mình đảm nhận

Nội dung tham gia quản lý thực hiện dự án của tổng thầu xây dựng gồm: + Thành lập Ban điều hành để thực hiện quản lý theo phạm vi công việc của hợp đồng đã được thông qua

+ Quản lý tổng mặt bằng xây dựng công trình

+ Quản lý công tác thiết kế xây dựng, gia công chế tạo và cung cấp vật tư, thiết bị, chuyển giao công nghệ, đào tạo vận hành

+ Điều phối chung về tiến độ thực hiện, kiểm tra, giám sát công tác bảo đảm

an toàn, vệ sinh lao động, bảo vệ môi trường tại công trường xây dựng

+ Tổ chức nghiệm thu các hạng mục, công trình hoàn thành để bàn giao cho chủ đầu tư

+ Quản lý các hoạt động xây dựng khác theo yêu cầu của chủ đầu tư

Dưới đây là sơ đồ của hình thức quản lý dự án của Tổng thầu xây dựng

Sơ đồ 1 1 Hình thức quản lý dự án của Tổng thầu xây dựng

(Nguồn: Tác giả tổng hợp)

Trong số những hình thức quản lý dự án kể trên, hình thức CĐT trực tiếp thực hiện quản lý dự án đã và đang được sử dụng nhiều hơn cả Bởi, hiện nay hầu hết các CĐT khi được thành lập cơ bản đều được chuẩn bị, nghiên cứu thị trường, định hướng, kế hoạch rất rõ ràng và kỹ càng, hơn nữa họ có điều kiện tài chính, năng lực, kinh nghiệm và sự tự tin trong giao dịch, do vậy họ có đủ cơ sở để thực hiện tốt các bước, nội dung công việc của hoạt động đầu tư các dự án BĐS

1.2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng quản lý dự án đầu tư bất động sản Đầu tiên, phải kể đến yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến chất lượng quản

lý dự án đầu tư bất động sản đó là yếu tố pháp luật Cơ sở pháp lý để quản lý dự án đầu tư bất động sàn: nhà nước ban hành hệ thống văn bản pháp luật để làm cơ sở quản lý dự án đầu tư bất động sản Các văn bản hệ thống pháp luật này chi phối trực

Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở, các luật thuế liên quan,… cùng với hệ thống văn bản dưới luật như các pháp lệnh, nghị định, thông tư, chỉ thị… cụ thể hoá

và hướng dẫn thi hành các luật trên Các chính sách, giải pháp, hệ thống các định chế hỗ trợ quản lý dự án đầu tư bất động sản như các chính sách tài chính thuế đối với đăng ký bất động sản, các chính sách đền bù cho việc giải phóng, giải toả mặt bằng trong thu hồi đất, các trái phiếu về nhà đất, ban hành các quy định về đăng kí kinh doanh nghề các loại dịch vụ bất động sản

Yếu tố thứ hai là các chiến lược, kế hoạch phát triển dự án đầu tư bất động

sản: Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội là định hướng chiến lược và cụ thể hoá các định hướng đó Chúng chính là một trong những công cụ quản lý chủ yếu của Nhà nước về quản lý dự án đầu tư bất động sản; là căn cứ, là cơ sở quan trọng cho sự phát triển thị trường bất động sản Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải dựa vào đó để phát triển thị trường Nhờ quy hoạch, kế hoạch hệ thống bất động sản mà thị trường bất động sản mới được đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và hiệu quả

Tiếp theo là ảnh hưởng của các đặc điểm thị trường bất động sản tới công việc

quản lý Vì hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt nên nơi giao dịch bất động sản tách biệt với hàng hoá bất động sản Thị trường bất động sản phải được giao dịch tại các sàn giao dịch bất động sản, thực chất các sàn này là các chợ bất động sản, các chợ giao dịch bất động sản này thường diễn ra một cách tự phát thiếu sự quản lý của Nhà nước, do đó thiếu minh bạch và không thể kiểm soát Vậy nên Nhà nước cần có các biện pháp để đưa các giao dịch bất động sản đó lên các sàn giao dịch nằm trong sự quản lý của Nhà nước Để các sàn giao dịch theo định hướng xã hội hoá, cung cầu gặp nhau, đảm bảo yêu cầu giao dịch đảm bảo hiệu quả, để các thị trường tiềm năng thành hiện thực

Yếu tố cuối cùng là bộ máy quản lý của Nhà nước liên quan đến quản lý dự án

đầu tư bất động sản Phải tổ chức bộ máy quản lý của Nhà nước sao cho thống nhất

từ trung ương đến địa phương, tránh sự chồng chéo không đáng có Tổ chức bộ máy Nhà nước chuyên về quản lý dự án đầu tư bất động sản, tổ chức các dịch vụ trong

việc hoàn thành các giấy tờ liên quan đến mua bán trên thị trường Đào tạo đội ngũ cán bộ có chuyên môn cao, có năng lực và kiến thức về thị trường

1.2.7 Quy trình thực hiện dự án đầu tư bất động sản

Trình tự thực hiện đầu tư dự án BĐS là một chuỗi hoạt động đầu tư dự án liên tiếp nhau từ khi lập dự án đến khi kết thúc đầu tư, bàn giao đưa dự án vào

sử dụng Trình tự thực hiện đầu tư công trình xây dựng theo Luật Xây dựng Việt Nam năm 2020 được mô tả bằng sơ đồ như sau:

Sơ đồ 1 2 Trình tự thực hiện đầu tư xây dựng công trình

(Nguồn: Điều 4 Nghị định 15/2021/NĐ-CP)

Giai đoạn chuẩn bị dự án

Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có); Lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế kỹ thuật đầu tư xây dựng để xem xét, quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án

Giai đoạn thực hiện dự án

Thực hiện việc giao đất hoặc thuê đất (nếu có);

Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có);

Khảo sát xây dựng;

Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng;

Cấp phép xây dựng (đối với công trình theo quy định phải có giấ phép xây dựng;

Tổ chức lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng;

Thi công xây dựng công trình;

Giám sát thi công xây dựng;

Tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành;

Nghiệm thu công trình xây dựng hoàn thành;

Bàn giao công trình hoàn thành đưa vào sử dụng;

Vận hành, chạy thử và thực hiện các công việc cần thiết khác

Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng

- Quyết toán hợp đồng xây dựng;

- Bảo hành công trình xây dựng

a Đối với giai đoạn chuẩn bị dự án

Như sơ đồ trên, tất cả các dự án đầu tư trước khi thực hiện đều phải trải qua giai đoạn chuẩn bị dự án Trước hết, CĐT tìm kiếm, phát hiện khu đất để lập phương án đầu tư hoặc căn cứ vào quy hoạch phát triển ngành, lãnh thổ, quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn cũng như phân tích những thông tin thu thập được qua hoạt động thăm dò thị trường để xác định nhu cầu, sự cần thiết phải đầu tư vào và quy mô dự án, từ đó thực hiện thủ tục xin giới thiệu địa điểm Công vệc này thực hiện tốt sẽ giúp loại bỏ những dự án không khả thi, tránh tốn kém cho công tác lập

dự án và thực hiện dự án sau này

Tiếp đó, CĐT chuẩn bị hồ sơ đề xuất dự án đầu tư với các nội dung như: nhà đầu tư thực hiện dự án, mục tiêu, quy mô, vốn đầu tư, phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư, nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án

Hơn nữa, tùy theo quy mô dự án, giai đoạn chuẩn bị dự án còn cần thực hiện nhiều thủ tục quan trọng khác theo trình tự như: thỏa thuận thuê địa điểm, đề xuất nhu cầu sử dụng đất; lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất; lập, thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư và quyết định đầu tư; lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500; lập dự án đầu tư xây dựng công trình; thông báo thu hồi đất; thông tin hoặc thỏa thuận về cấp nước, thoát nước, cấp điện; thẩm duyệt thiết kế PCCC; chấp thuận đầu tư dự án; thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường; thẩm định dự án và thiết kế cơ sở; điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng, thiết kế cơ sở (nếu có); quyết định giao đất, cho thuê đất; trích đo bản đồ địa chính; công khai và thực hiện phương án đền bù GPMB; điều tra số liệu, lập, phê duyệt, công khai phương án đền bù GPMB; thu hồi đất

b Đối với giai đoạn thực hiện dự án

Sau khi dự án đầu tư được thẩm định, phê duyệt, thì giai đoạn chuẩn bị đầu tư kết thúc và giai đoạn thực hiện dự án đầu tư chính thức bắt đầu Giai đoạn này có một số nội dung cơ bản như sau:

- Thiết kế xây dựng công trình và tổng dự toán

Việc thiết kế xây dựng gồm các bước: Thiết kế sơ bộ (trường hợp lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi), thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và các bước thiết kế khác (nếu có) theo thông lệ quốc tế do người quyết định đầu tư quyết định

Nội dung phê duyệt thiết kế xây dựng bao gồm các thông tin chung về công trình như: tên công trình, hạng mục công trình; chủ đầu tư, nhà thầu thiết kế xây dựng công trình; địa điểm xây dựng, diện tích sử dụng đất; quy mô, công nghệ, các thông số kỹ thuật và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu của công trình; quy chuẩn

kỹ thuật quốc gia và các tiêu chuẩn chủ yếu được áp dụng; các giải pháp thiết kế chính của hạng mục công trình và toàn bộ công trình; dự toán xây dựng công trình

Hồ sơ thẩm định nội dung này bao gồm: Tờ trình thẩm định; thuyết minh thiết

kế, các bản vẽ thiết kế, các tài liệu khảo sát xây dựng liên quan; bản sao quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế cơ sở được phê duyệt hoặc phê duyệt chủ trương đầu tư xây dựng công trình; bản sao hồ sơ về điều kiện năng lực của các chủ nhiệm, chủ trì khảo sát, thiết kế xây dựng công trình, văn bản thẩm duyệt PCCC, báo cáo đánh giá tác động môi trường; báo cáo tổng hợp của chủ đầu

tư về sự phù hợp của hồ sơ thiết kế so với quy định hợp đồng; dự toán xây dựng công trình

- Lựa chọn nhà thầu

Hiện nay, các dự án có sử dụng nguồn vốn ngân sách hay vốn vay, vốn tự có thì công tác lựa chọn nhà thầu đều phải thực hiện theo các quy định trong Luật Đấu thầu Thủ tục khi lựa chọn nhà thầu cơ bản là: chủ đầu tư phải lập và trình cơ quan

có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà thầu, tổ chức xét duyệt hồ sơ dự thầu, thương thảo hợp đồng, lựa chọn nhà thầu Việc lựa chọn nhà thầu là một lợi thế đối với các chủ đầu tư, bởi thông qua hoạt động này có thể tìm kiếm được các đối tác thực hiện dự án chất lượng với giá thành cạnh tranh

- Ký kết hợp đồng thi công, giám sát, bảo hiểm

Sau khi có quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu, chủ đầu tư hoàn thiện hợp đồng làm cơ sở ký kết hợp đồng theo quyết định phê duyệt kết quả lựa

chọn nhà thầu Nội dung hợp đồng phải đúng những điều khoản quy định tại Nghị định 50/2021/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng, nhất là những ràng buộc về nghĩa vụ, trách nhiệm giữa chủ đầu tư và nhà thầu, đồng thời tôn trọng kết quả lựa chọn nhà thầu đã được phê duyệt

- Phê duyệt biện pháp thi công

Biện pháp thi công được xây dựng tốt không chỉ tiết kiệm được chi phí, nhân lực, thời gian thi công công trình mà còn đảm bảo an toàn cho người lao động, thể hiện trình độ, năng lực quản lý, thi công của chủ đầu tư và nhà thầu Do vậy, trước khi khởi công xây dựng, nhà thầu thi công xây dựng phải lập, phê duyệt thiết kế biện pháp thi công theo quy định, trong đó phải thể hiện được các biện pháp đảm bảo an toàn cho người lao động, thiết bị thi công, công trình chính, công trình tạm, công trình phụ trợ, công trình lân cận, phòng chống cháy nổ và bảo vệ môi trường

- Triển khai thực hiện dự án

Sau khi biện pháp thi công được phê duyệt, tổ chức thi công xây dựng công trình, quản lý, giám sát thi công, chất lượng, tiến độ, khối lượng thi công, chi phí đầu tư, an toàn lao động, môi trường xây dựng công trình; tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành; nghiệm thu công trình xây dựng hoàn thành theo quy định của hợp đồng

c Đối với giai đoạn kết thúc xây dựng và đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng

Giai đoạn cuối cùng của toàn thể quá trình đầu tư xây dựng là kết thúc hoạt động đầu tư, nhà thầu bàn giao dự án cho chủ đầu tư và chủ đầu tư bàn giao cho đơn

vị quản lý sử dụng (nếu có); kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán hợp đồng và quyết toán dự án hoàn thành Hoạt động đầu tư xây dựng chỉ được kết thúc khi đã xây lắp hoàn chỉnh theo thiết kế được duyệt, vận hành đúng theo yêu cầu kỹ thuật

và nghiệm thu hoàn thành đạt yêu cầu chất lượng

Hiện nay, tùy theo điều kiện cụ thể của từng dự án, trong quá trình xây dựng

có thể tiến hành bàn giao tạm thời từng phần công việc, từng hạng mục công trình hoàn thành thuộc dự án hoặc dự án thành phần để khai thác, sử dụng

Khi toàn bộ dự án hoàn thành, chủ đầu tư phải lập hồ sơ dự án hoàn thành, lưu trữ hồ sơ, tiến hành bàn giao dự án kèm toàn bộ hồ sơ dự án hoàn thành, những tài liệu về các vấn đề có liên quan đến dự án, tài liệu hướng dẫn sử dụng, quản lý, chế

độ duy tu, bảo dưỡng công trình cho đơn vị sử dụng và quyết toán dự án hoàn thành, trình người quyết định đầu tư phê duyệt trong thời hạn Bộ Tài chính quy định Sau khi quyết toán phê duyệt, nhiệm vụ quản lý của chủ đầu tư kết thúc

1.2.8 Quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản

Việc quản lý dự án đầu tư xây dựng theo quy trình giúp ban lãnh đạo kiểm soát xuyên suốt tiến độ, thời gian thực hiện từng hạng mục trong dự án từ khi bắt đầu đến khi kết thúc Nghị định số 15/2021/NĐ-CP cũng nêu rõ, khi đầu tư xây dựng công trình phải có giải pháp kỹ thuật và biện pháp quản lý nhằm sử dụng hiệu quả năng lượng, tiết kiệm tài nguyên, bảo vệ môi trường

(Nguồn: Internet)

Sau đây là mô tả chi tiết các bước trong quy trình để quản lý dự án đầu tư bất động sản:

a Lên ý tưởng

Đây là giai đoạn phác thảo ý tưởng và hoạch định mục đích của việc triển khai

dự án Ý tưởng sẽ được xuất phát từ nhà đầu tư hoặc người có thẩm quyền đầu tư Giai đoạn khởi đầu này sẽ theo xuyên suốt cả quá trình thực hiện dự án

b Khởi động

- Trình bày ý tưởng với cơ quan chức năng để được phê duyệt vốn đầu tư

- Xin phép chủ trương thông qua bản đề cương, tờ trình, cơ quan có thẩm quyền ban hành

Hình 1.1 Quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản

c Chuẩn bị

- Chọn đơn vị đầu tư và tiến hành triển khai lập dự án thi công xây dựng

- Lập báo cáo xây dựng cụ thể để xin phép đầu tư

- Lập dự án đầu tư xây dựng, báo cáo kỹ thuật và kinh tế xây dựng rõ ràng

- Cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định và phê duyệt dự án

d Thực hiện dự án

- Xin cấp giấy phép đầu tư

- Chuẩn bị trước xây lắp

- Thẩm định, phê duyệt đấu thầu

- Thẩm định, phê duyệt tiến độ dự án

- Chọn đơn vị tư vấn thiết kế công trình, thiết kế bản vẽ, cung cấp các thiết bị công nghệ

- Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế được đưa ra

- Dự toán và tổng dự toán chi phí xây dựng dự án

- Tiến hành khởi công - thi công

- Thực hiện xây lắp công đoạn

- Lắp đặt thiết bị công trình

- Thực hiện quy trình quản lý thi công dự án đầu tư xây dựng về chất lượng,

- Quản lý hợp đồng và quản lý chi phí xây dựng

f Đóng dự án xây dựng

- Bàn giao sử dụng công trình

- Thanh toán công trình

- Nghiệm thu, hoàn công

- Tiến hành kiểm định lại chất lượng công trình

- Bàn giao đưa vào sử dụng

- Báo cáo và kiểm tra quyết toán hoàn thành dự án

- Bảo hành công trình xây dựng

Các bước thực hiện dự án đầu tư xây dựng có thể tiến hành đồng thời Hoặc cũng có thể tiến hành trước một số công đoạn Và mỗi dự án khác nhau có công việc và các bước thực hiện khác nhau cho phù hợp

1.3 Cơ sở khoa học để quản lý dự án đầu tư bất động sản

1.3.1 Cơ sở pháp lý

Hệ thống văn bản pháp lý thường mang đậm dấu ấn của từng thời kỳ phát triển kinh tế cũng như thể chế chính trị, xã hội trong từng giai đoạn đó Do vậy, các văn bản quy định, hướng dẫn thực hiện pháp luật chính là phương tiện để thể chế hóa những chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước và ý chí nguyện vọng của nhân dân, trong đó đối tượng chịu sự tác động của các quy định này rất đa dạng và hoạt động đầu tư BĐS cũng không nằm ngoài những tác động đó

Hoạt động thực hiện quản lý dự án ĐTBĐS chịu sự ảnh hưởng, tác động, điều chỉnh của rất nhiều quy định của Nhà nước từ khâu xác định chủ trương đầu tư, vốn đầu tư, chuẩn bị đầu tư, đền bù giải phóng mặt bằng, thực hiện đầu tư xây dựng và kết thúc đầu tư xây dựng, kinh doanh, đưa dự án vào vận hành khai thác,… Do vậy, bên cạnh việc quy định, tuân thủ thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ, sứ mệnh, quy

mô của CĐT thì các CĐT cũng cần tìm hiểu, cập nhật, nắm vững các quy định của Nhà nước về lĩnh vực đầu tư BĐS và việc hệ thống, xâu chuỗi các văn bản này cũng

chính là một trong những biện pháp cần thiết để nâng cao hiểu biết, thực hiện tốt pháp luật về công tác quản lý đầu tư BĐS

Một số văn bản pháp lý cơ bản có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động thực hiện quản lý dự án ĐTBĐS hiện nay như:

(1) Luật Xây dựng số 62/2020/QH14 ngày 17/06/2020, có hiệu lực thi hành

từ ngày 01/01/2021

Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 được ban hành đã khắc phục được những tồn tại, hạn chế của Luật Xây dựng năm 2014 và phù hợp hơn với thực tế cuộc sống tại thời điểm Luật được ban hành Khi Luật đi vào cuộc sống đã tỏ rõ một số ưu điểm cho lợi cho chủ đầu tư, nhà đầu tư cũng như các cơ quan Nhà nước dễ dàng thực hiện hơn như: Luật đã tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư có cơ sở triển khai các dự án đầu tư xây dựng, qua đó huy động được một lượng lớn nguồn vốn trong xã hội cho đầu tư phát triển cũng như là công cụ để các nhà quản lý nhà nước thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng; quy định cụ thể hơn cơ quan chủ trì thẩm định

dự án đầu tư là cơ quan chuyên môn về xây dựng, phù hợp với yêu cầu cắt giảm thủ tục hành chính của Chính phủ; tăng cường vai trò của công tác kiểm soát, giám sát, quản lý chất lượng công trình;…

Bên cạnh đó, để quy định, hướng dẫn thi hành Luật, Chính phủ cũng như các

bộ, ngành cũng đã ban hành một số văn bản như:

Các Nghị định của Chính phủ gồm: Nghị định 50/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị

định 37/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng; Nghị định 15/2021/NĐ-CP hướng dẫn một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng; Nghị định 06/2021/NĐ-CP hướng dẫn về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng; Nghị định 21/2020/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở; Nghị định

119/2015/NĐ-CP quy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng

Các Thông tư của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính: Thông tư

14/2021/TT-BXD hướng dẫn xác định chi phí bảo trì cá công trình xây dựng; Thông tư 13/2021/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định các chỉ tiêu kinh tế

kỹ thuật và đo bóc khối lượng công trình; Thông tư 06/2021/TT-BXD quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng; Thông tư 01/2021/TT-BXD về QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng; Thông tư 10/2020/TT-BTC quy định về quyết toán dự án hoàn thành sử dụng nguồn vốn nhà nước; Thông tư 20/2019/TT-BXD

hướng dẫn xác định, quản lý chi phí quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị

Tuy nhiên, đến nay sau 3 năm được chính thức ban hành, Luật Xây dựng năm

2020 đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế, ôm đồm, gây ra tình trạng ùn tắc, đùn đẩy trách nhiệm, chồng chéo, thất thoát, lãng phí đối với các chủ đầu tư công trình BĐS cũng như nền kinh tế của đất nước nói chung Chẳng hạn: Đối với thủ tục giới thiệu địa điểm xây dựng trong giai đoạn hình thành dự án chưa có sự đồng nhất giữa Luật Xây dựng với Luật Đầu tư Nếu như Luật Xây dựng quy định cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng cho các nhà đầu

tư khi có yêu cầu, thì Luật Đầu tư yêu cầu các nhà đầu tư phải nộp đề xuất dự án đầu tư, trong đó có nội dung về địa điểm đầu tư, như vậy nhà đầu tư phải có địa điểm đầu tư trước khi thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư; Hoặc vấn đề khác đó là, Luật Xây dựng năm 2020 chưa quy định về điều kiện năng lực của tổng thầu E, P, C, EC,…trong khi rất nhiều công trình do tổng thẩu đảm nhận nhưng họ chỉ làm quản lý, các công việc P, C đều do các nhà thầu phụ của họ thực hiện;…Những hạn chế nảy sinh trong quá trình thực tế thực hiện quản lý DAĐTBĐS tiếp tục đòi hỏi sự sửa đổi, thống nhất không chỉ của nội dung Luật Xây dựng mà còn rất nhiều điều Luật khác liên quan hoặc văn bản kèm theo

(2) Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2015

Bên cạnh việc sửa đổi những điểm còn khuyết thiếu, chưa phù hợp của Luật Nhà ở năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014 đã xây dựng, bổ sung những điều khoản mới phù hợp hơn với xu hướng phát triển của xã hội Ví dụ: Trong Luật đã mở rộng

đối tượng áp dụng cũng như đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở Việt Nam; hoặc nếu chưa nhận nhà thì người mua chỉ phải trả tối đa 70% giá trị hợp đồng; bổ sung nhiều nguồn huy động vốn, hình thành hệ thống tài chính nhà ở đầy đủ và hiệu quả; bổ sung hình thức giao dịch nhà ở; thống nhất xác định lại thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở;…

Một số văn bản liên quan quy định, hướng dẫn thi hành Luật như: Nghị định 44/2022/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; Thông tư 03/2021/TT-BXD về QCVN 04:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư; Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Nghị định 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS; Thông tư 31/2016/TT- BXD quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư; Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở; Thông tư 02/2016/TT-BXD Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

(3) Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013 có hiệu lực thi hành

từ ngày 1/7/2014

Luật Đấu thầu năm 2013 được đánh giá là đã cơ bản tiệm cận với thông lệ quốc tế, phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội trong nước và thế giới, có những điểm đột phá, cởi mở và tác động hỗ trợ mạnh mẽ cho các doanh nghiệp nhỏ và siêu nhỏ Luật đã thể hiện được tính minh bạch với quy trình tổ chức đấu thầu được mẫu hóa, không gây bị lúng túng cho các nhà đầu tư hay các bên liên quan trong quá trình tham gia hoạt động đấu thầu; bước thương thảo hợp đồng trong hoạt động đầu tư thực sự coi trọng và có ý nghĩa hơn; khắc phục được tình trạng bỏ thầu giá rẻ nhưng không đủ năng lực, tạo cơ hội cho các chủ đầu tư nghiêm túc, đúng và chất lượng Một số văn bản quy định, hướng dẫn thi hành Luật như: Nghị định số 63/2014/NĐ-CP ngày 26/6/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà thầu; Thông tư số 03/2015/TT-BKHĐT ngày 06/5/2015

về việc hướng dẫn hồ sơ mời thầu thi công xây lắp; Thông tư số BKHĐT ngày 27/11/2015 về việc quy định chi tiết lập Báo cáo thẩm định trong quá

19/2015/TT-trình tổ chức lựa chọn nhà thầu; Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư…

(4) Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được ban hành ngày 29/11/2013 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2014

Luật này đã có những quy định hoàn chỉnh, đầy đủ hơn trong các nội dung: chính sách đất đai đối với khu vực đất nông nghiệp, hoàn thiện hơn quy định về chế

độ sử dụng đất cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm, thống nhất cho các loại đất nông nghiệp; trường hợp nhà đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một

sổ đỏ hoặc cấp chung một sổ đo và trao cho người đại diện;…

Một số văn bản quy định, hướng dẫn được Chính phủ, các cơ quan bộ, ngành ban hành để cụ thể hóa, thi hành Luật Đất đai năm 2013 như: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều quy định thi hành Luật Đất đai; Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm; Thông tư 11/2022/TT-BTNMT sửa đổi một số Thông tư liên quan đến hoạt động kinh doanh thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước; Thông tư 11/2021/TT-BTNMT về Định mức kinh tế - kỹ thuật lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

(5) Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 ngày 17/11/2020 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2022

Để tạo đòn bẩy cho đất nước phát triển bền vững, tạo môi trường sống tích cực cho mọi người dân, đồng thời góp phần giảm nhẹ thiên tai, biến đổi khí hậu,…việc ban hành và thực hiện Luật Bảo vệ môi trường là điều rất cần thiết Thực hiện tốt những quy định về bảo vệ môi trường sạch, đẹp, xây dựng những công trình xanh đang là xu hướng được nhiều chủ đầu tư cũng như nhà đầu tư BĐS lựa chọn Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, mật độ xây dựng tăng cao, loại hình xây dựng phong phú đã tạo ra những đại công trường khổng lồ nhất là các đô thị lớn như Hà Nội hay Tp.Hồ Chí Minh Do đó, để không gây ra ô nhiễm do tiếng ồn, khói bụi,

cho nguồn nước, không khí,… nhiều chủ đầu tư, nhà thầu thi công đã lựa chọn các giải pháp, vật liệu xây dựng phù hợp, thân thiện với môi trường, bên trong và bên ngoài công trình cũng được thiết kế thông thoáng và đầu tư nhiều không gian xanh, trồng thảm thực vật nhiều tầng để tận dụng tối ưu không gian, diện tích,…

Những văn bản quy định, hướng dẫn cụ thể, chi tiết thi hành Luật như: Nghị định 18/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015 của Chính phủ Quy định về Quy hoạch bảo

vệ môi trường, đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và Kế hoạch bảo vệ môi trường; Thông tư 27/2015/TT-BTNMT ngày 29/5/2015 của Chính phủ về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và kế hoạch bảo vệ môi trường; Nghị định số 45/2022/NĐ-CP Quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bảo vệ môi trường, …

(6) Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội, có hiệu lực từ ngày 01/7/2015

Từ khi có hiệu lực thi hành, Luật Kinh doanh bất động sản cũng đã giúp định hướng, tạo ra hành lang pháp lý cho các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các chủ đầu tư và thúc đẩy sự hoạt động sôi động, minh bạch, công khai của thị trường bất động sản Hàng hóa BĐS cũng phát triển ngày càng đa dạng, đáp ứng nhu cầu

về cơ sở vật chất của xã hội, tăng khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp, là một trong những động lực tích cực đối với các ngành kinh tế khác, tạo việc làm cho người lao động, góp phần tăng ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, những hạn chế, bất cập của Luật này cũng dần bộc lộ trong quá trình thực hiện, đặc biệt trong điều kiện phát triển kinh tế - xã hội nhanh chóng của trong nước và nước ngoài như ngày nay, gây ra sự bất lợi cho các chủ đầu tư hoặc nảy sinh tư tưởng lách luật để thực hiện đầu tư Chẳng hạn như quy định về các chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê mua nhà

ở hình thành trong tương lai với điều kiện tiên quyết là phải được tổ chức tài chính

ký hợp đồng bảo lãnh để phòng ngừa rủi ro cho người mua nhà, nhưng đây chính là rào cản đối với các nhà đầu tư Bởi, các chủ đầu tư phải phụ thuộc ngân hàng cả về cấp tín dụng bảo lãnh, cả về hiệu quả của giao dịch BĐS trong dự án do chính mình

đầu tư;…

Một số văn bản đã được ban hành để chi tiết hóa, thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như: Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS; Thông tư số 11/2015/TT-BXD quy định v/v cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS, điều hành sàn giao dịch BĐS; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch BĐS; Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng; Nghị định 79/2016/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định điều kiện kinh doanh dịch vụ đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản

(7) Luật Phòng cháy và Chữa cháy: Luật số 40/2013/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy 2001 (có hiệu lực thi hành

từ ngày 01/7/2014)

Những công trình gặp sự cố cháy nổ không chỉ gây thiệt hại lớn cho nền kinh

tế nhà nước, cho các chủ đầu tư về mặt hình ảnh, kinh tế, mà hơn hết đó là nỗi lo lắng của người dân đối với sản phẩm BĐS Do vậy PCCC là điều kiện bắt buộc đối với các công trình xây dựng, đặc biệt là những dự án nhà cao tầng Công trình có điều kiện PCCC đảm bảo tạo được uy tín đối với doanh nghiệp, mà đó cũng chính

là một trong những tiền đề quan trọng đối với các dự án tiếp theo; tạo được niềm tin, sự an tâm đầu tư của khách hàng; tránh gây thiệt hại, lãng phí đối với ngân sách quốc gia;…

Một số văn bản đã được ban hành để chi tiết hóa, thực hiện Luật như: Nghị định số 79/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Phòng cháy

và Chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật PCCC; Thông tư số 36/2018/TT-BCA ngày 05/12/2018 của Bộ Công an về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 66/2014/TT-BCA ngày 16/12/2014 về quy định chi tiết thi hành một điều của Nghị định số 79/2014/NĐ-CP ngày 31/7/2014 của Chính phủ; Nghị định 97/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 23/2018/NĐ-CP

Ngoài một số văn bản cơ bản trên, công tác quản lý dự án đầu tư còn có sự tác động của một số quy định trong các văn bản quy phạm khác như: Bộ luật Dân sự,

Bộ luật Hình sự, Luật Doanh nghiệp, Nhưng việc thường xuyên thay đổi hệ thống luật cũng như các văn bản hướng dẫn kèm theo, đồng thời nội dung một công việc muốn thực hiện được cần có sự đan xen giữa một số văn bản quy định khác nhau,

đã gây ra nhiều phiền toái, khó khăn, cản trở đối với hoạt động của doanh nghiệp và triển khai dự án Do vậy, hệ thống văn bản đòi hỏi cần được xây dựng hoàn chỉnh, chặt chẽ, toàn diện hơn, để đảm bảo là công cụ hữu dụng nâng cao hiệu quả hoạt động của lĩnh vực đầu tư bất động sản Đồng thời, đây cũng chính là một trong những vấn đề cấp thiết đặt ra đối với việc xây dựng quy trình thực hiện quản lý dự

án ĐTBĐS

1.3.2 Cơ sở lý thuyết

Bên cạnh việc quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản, còn có hoạt động quản lý BĐS của các chủ đầu tư dự án BĐS hoặc các công ty đứng ra quản lý BĐS thay mặt cho chủ đầu tư một dự án

Ở Việt Nam, nói đến quản lý dự án đầu tư BĐS trước đây người ta chỉ nghĩ tới việc quản lý của Nhà nước bằng các chính sách, biện pháp áp dụng đối với bất động sản và việc kinh doanh BĐS (mà chủ yếu là đất đai) Tuy nhiên, sau khi thực hiện chính sách mở cửa, thu hút đầu tư của nước ngoài vào thị trường bất động sản, khái niệm quản lý dự án BĐS ngày càng trở nên phổ biến đối với các nhà đầu tư BĐS Khi nhiều dự án bất động sản thương mại được xây dựng và đưa vào hoạt động thì nảy sinh nhu cầu quản lý vận hành những BĐS này, vì phần lớn chúng được đem vào bán hoặc cho thuê Do đó, trên thị trường BĐS, cùng với việc tăng lên của số lượng các nhà đầu tư và các dự án BĐS, các tập đoàn, công ty quản lý và tiếp thị BĐS cũng ra đời và ngày càng mở rộng hoạt động của mình

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Như vậy, thông qua tìm hiểu tổng quát những vấn đề về khái niệm, đặc điểm, vai trò, các yếu tố ảnh hưởng liên quan đến công tác thực hiện quản lý dự án ĐTBĐS có thể thấy đây sẽ là cơ sở, là bản lề cho việc xây dựng quy trình của các nội dung công việc thực hiện quản lý dự án được hoàn chỉnh, chất lượng Giúp chủ đầu tư, người quản lý xác định được những vấn đề cơ bản trong hoạt động thực hiện quản lý dự án ĐTBĐS nhằm góp phần hạn chế những mặt tồn tại và đảm bảo tính chủ động, nâng cao năng lực của CĐT, tăng tính khả thi, chất lượng thực hiện trong quá trình thi công dự án Thông qua quá trình tìm hiểu, nghiên cứu, đánh giá, nhìn nhận những vấn đề cơ bản về công thác thực hiện quản lý dự án ĐTBĐS, tác giả có thể thấy công tác này hết sức phức tạp Do vậy, có khả năng về tài chính là chưa đủ,

mà VIDEC Group cũng như nhiều CĐT khác cần nắm bắt được một cách tổng thể hoạt động đầu tư dự án, từ đó có các cơ sở lý luận cơ bản nhằm bổ sung, xây dựng được các quy trình thực hiện nội dung công việc để triển khai dự án đầu tư đúng, đầy đủ, thống nhất và hiệu quả hơn, tránh được những sai sót, rủi ro không đáng có, nâng cao vị thế, uy tín của doanh nghiệp và chất lượng của sản phẩm BĐS