Qlnn trong công tác quản lý, sử dụng chung cư trên địa bàn thành phố hà nội

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ 1 Hình 1.1: Bộ máy công quyền trong quản lý, sử dụng nhà chung cư ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương 27 2 Bảng 1.1: Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà ch

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các

số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Học viện Hành chính Quốc gia

Tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Học viện Hành chính Quốc gia; Ban Quản

lý đào tạo sau Đại học xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người cam đoan

Trần Việt Thắng

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành Luận văn thạc sĩ, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới Học viện Hành chính Quốc gia; Ban Quản lý đào tạo sau Đại học; PGS TS Mai Ngọc Anh đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu đề tài

“Quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội”

Bên cạnh đó, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo; các nhà khoa học

đã trực tiếp giảng dạy và truyền đạt những kiến thức khoa học chuyên ngành Quản

lý công cho bản thân tôi trong thời gian qua

Tiếp theo, tôi xin gửi tới Bộ Xây dựng; Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội;

Sở Xây dựng Thành phố Hà Nội và các đơn vị liên quan lời cảm ơn sâu sắc đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp tôi thu thập hồ sơ dữ liệu liên quan tới đề tài tốt nghiệp

Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn các cá nhân, tổ chức đã quan tâm đến công tác đào tạo cán bộ chuyên ngành Quản lý công Qua đây, tôi rất mong nhận được sự đóng góp, hướng dẫn của Quý thầy cô, các nhà khoa học, độc giả và các bạn đồng nghiệp

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người cảm ơn

Trần Việt Thắng

MỤC L ỤC

LỜI CAM ĐOAN 1

LỜI CẢM ƠN 2

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 6

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ 7

MỞ ĐẦU 9

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TẠI CÁC THÀNH PHỐ TRỰC THUỘC TRUNG ƯƠNG 15

1.1 Khái quát chung về nhà chung cư 15

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về nhà chung cư 15

1.1.2 Vai trò của nhà chung cư đối với con người và xã hội 18

1.1.3 Phân loại nhà chung cư 19

1.2 Quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương 24

1.2.1 Khái niệm quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương 24

1.2.2 Bộ máy quản lý nhà nước trong quản lý, sử dụng nhà chung cư ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương 26

1.2.3 Mục tiêu quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư tại các thành phố trực thuộc Trung ương 28

1.2.4 Nội dung quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương 29

1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư 38

1.3 Kinh nghiệm quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư tại một số Thành phố trực thuộc Trung ương 40

1.3.1 Kinh nghiệm tại Thành phố Đà Nẵng 40

1.3.2 Kinh nghiệm tại Thành phố Hồ Chí Minh 41

1.3.3 Kinh nghiệm tại Thành phố Hải Phòng 42

Tiểu kết Chương 1 43

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 45

2.1 Khái quát chung về hệ thống nhà chung cư trên địa bàn Thành phố

Hà Nội 45

2.1.1 Sự hình thành và phát triển của hệ thống các nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội 45

2.1.2 Khái quát tình trạng nhà chung cư theo cách phân tổ loại tòa nhà 50

2.1.3 Khái quát tình trạng nhà chung cư theo cách phân tổ về chất lượng 52

2.1.4 Khái quát tình trạng nhà chung cư phân theo tình trạng sử dụng tòa nhà 54

2.2 Thực trạng quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội 56

2.2.1 Bộ máy quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội 56

2.2.2 Thực trạng quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội 61

2.3 Đánh giá thực trạng quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội 89

2.3.1 Những kết quả đạt được 89

2.3.2 Những hạn chế 89

2.3.3 Nguyên nhân của hạn chế 92

Tiểu kết Chương 2 93

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 94

3.1 Quan điểm, định hướng phát triển nhà chung cư của Thành phố Hà Nội đến 2025 94

3.1.1 Định hướng phát triển nhà chung cư của Thành phố Hà Nội 94

3.1.2 Quan điểm phát triển, quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội 98

3.2 Giải pháp quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư tại Thành phố Hà Nội 100

3.2.1 Giải pháp chung 100

3.2.2 Về bộ máy quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội 102

3.2.3 Ban hành các quy định hướng dẫn cụ thể về quản lý, sử dụng nhà chung cư để áp dụng trên địa bàn Thành phố Hà Nội 104

3.2.4 Tổ chức phổ biến, tuyên truyền các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội 105

3.2.5 Tổ chức cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà

chung cư theo quy định pháp luật về nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội 106

3.2.6 Kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật trên địa bàn Thành phố Hà Nội 107

3.3 Kiến nghị 109

3.3.1 Đối với Chính phủ, Bộ Xây dựng 109

3.3.2 Đối với Thành phố Hà Nội 109

Tiểu kết Chương 3 110

KẾT LUẬN 112

DANH MỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ 114

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 114

PHỤ LỤC: 118

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

1 Hình 1.1: Bộ máy công quyền trong quản lý, sử dụng nhà

chung cư ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

27

2 Bảng 1.1: Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trên địa

bàn tỉnh

30

3 Bảng 1.2: Quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư gắn với

vai trò trách nhiệm của các bên liên quan

7 Hình 2.1: Mô hình quản lý nhà nước đối với quản lý, sử dụng

nhà chung cư tại Thành phố Hà Nội

56

8 Bảng 2.4: Số nhân sự phân theo các đơn vị tham qua quản lý

nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư tại

Thành phố Hà Nội

58

9 Bảng 2.5: Đánh giá của chủ sở hữu về năng lực tuyên truyền

của công chức tham gia thực hiện quản lý nhà nước trong quản

lý, sử dụng nhà chung cư

59

10 Bảng 2.6: Đánh giá của đối tượng điều tra về năng lực thực

hiện hoà giải, giải quyết tranh chấp giữa cư dân, Ban quản trị

nhà chung cư dưới sự tham gia của công chức thực hiện quản

lý nhà nước trong quản lý, sử dụng nhà chung cư

60

11 Bảng 2.7: Thực trạng giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung

cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội

63

12 Bảng 2.8: Đánh giá của đối tượng điều tra về mức phí dịch vụ

phải trả hàng tháng trong sử dụng loại nhà chung cư

65

13 Bảng 2.9: Thực trạng phổ biến, tuyên truyền các quy định về

quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội

67

14 Bảng 2.10: Đánh giá của đối tượng điều tra về tính hữu ích từ

hoạt động tuyên truyền

69

15 Bảng 2.11: Thực trạng cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần

sở hữu chung của nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội

đến 2022

71

16 Bảng 2.12: Đánh giá của đối tượng điều tra về chế tài xử phạt

trong giải quyết sai phạm từ thanh tra, kiểm tra

74

17 Bảng 2.13: Kết quả thanh tra, kiểm tra tình trạng tuân thủ quy

định chỗ để xe của nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà

Nội

75

18 Bảng 2.14: Thực trạng khiếu kiện đối với Ban quản trị nhà

chung cư về phần sở hữu chung

77

19 Bảng 2.15: Tình trạng chấp hành quy định luật pháp về số

lượng và thành phần Ban quản trị nhà chung cư

79

20 Bảng 2.16: Tình trạng chấp hành quy định luật pháp về quy

chế hoạt động, thu chi tài chính nhà chung cư

22 Bảng 2.18: Thanh tra, kiểm tra tình trạng giải quyết chấp tại

các toà nhà chung cư

90

23 Bảng 3.1: Quy hoạch về nhà ở của Thành phố Hà Nội đến

2025

95

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài luận văn

Nhu cầu có nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của con người, là một trong những yếu tố góp phần phát triển đất nước Việc chăm lo giải quyết nhà ở cho nhân dân luôn được Đảng và Nhà nước ta quan tâm, xác định là một vấn đề xã hội, một nhiệm vụ trọng tâm phát triển đất nước Trong những năm gần đây, nguồn dân

cư lao động từ các tỉnh, thành tập trung sống, học tập và làm việc tại Thành phố Hà Nội ngày một đông Dân số cơ học ngày một tăng cao Mức độ gia tăng dân số quá nhanh, nhất là việc gia tăng dân số cơ học khiến Thủ đô đang phải chịu áp lực lớn

về nhà ở, điều kiện học tập, y tế, việc làm, môi trường Điều này phần nào đã ảnh hưởng đến giao thông đô thị và chất lượng sống của Thủ đô Chính vì vậy, các dự

án chung cư của các Tập đoàn kinh tế, của các Tổng công ty, các doanh nghiệp tại nước ta đã được hình thành rất nhiều trong 20 năm qua, nhất là trong vòng 10 năm trở lại đây để phục vụ đời sống và nhu cầu về nhà ở cho người dân tại nước ta Thực

tế cho thấy, các dự án chung cư kết hợp với hệ sinh thái tiện ích xung quanh đã góp phần cải thiện mức sống cho người dân, hình thành nên bộ mặt phát triển mới cho đất nước nói chung và tại Thành phố Hà Nội nói riêng

Nhận thấy tầm quan trọng và tính cấp thiết của vấn đề phát triển các nhà chung cư tại các tỉnh, thành phố trong những năm gần đây, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều Luật, Nghị định, Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư nhằm tìm các giải pháp tháo gỡ việc gia tăng dân số quá nhanh ở khu vực

đô thị, giảm thiểu nạn thiếu nhà ở, đảm bảo đời sống cho người lao động đang sinh sống, học tập và làm việc tại khu vực đô thị trên cả nước nói chung, trong đó có Thủ

đô Hà Nội nói riêng

Thành phố Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cả nước đã xây dựng và thực hiện Chương trình phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhu cầu

về ở cho các đối tượng dân cư trên địa bàn Thành phố Thời gian qua, công tác phát triển nhà chung cư tại Thành phố đã có những bước tiến vượt bậc và vững chắc, giải quyết các nhu cầu bức xúc về nhà ở của Thành phố, nhất là nhà chung cư cho các

đối tượng di dân, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp với các cơ chế, chính sách đa dạng, linh hoạt và phù hợp với điều kiện thực tế của Thành phố Hà Nội (TP Hà Nội)

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được về quản lý nhà nước (QLNN) đối với công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư đã được các cấp, các ngành Thành phố triển khai thực hiện thì công tác trên vẫn còn đang bộc lộ không ít hạn chế như: Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư chưa được thực hiện nghiêm túc; công tác tổ chức hội nghị nhà chung cư, việc bầu và công nhận Ban quản trị nhà chung cư còn chưa được đôn đốc kịp thời và không ít trường hợp chậm so với quy định; việc lựa chọn đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư còn bất cập và hạn chế; tranh chấp sở hữu chung - riêng, khiếu kiện trong quá trình quản lý…

Nhận thấy những tồn tại, hạn chế trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung

cư nên tác giả đã lựa chọn đề tài: “Quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội” làm Luận văn thạc sĩ chuyên

ngành Quản lý công nhằm làm rõ những vấn đề lý luận thực hiện chính sách nhà chung cư Thực trạng việc thực hiện công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện nay tại Thành phố Hà Nội đã giải quyết được đến đâu, còn vướng mắc khó khăn và tồn đọng những gì từ đó đưa ra những đề xuất, giải pháp tăng cường công tác quản

lý nhằm mang lại hiệu quả tối ưu nhất cho việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội trong tương lai

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn

Vũ Đình Bình (2012), Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư và quản lý đối với nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội, Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Kinh tế

xây dựng - Đại học Xây dựng Hà Nội Luận văn tập trung làm sáng tỏ thực trạng và

đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư và quản lý đối với nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội [2]

Hoàng Minh Hiển (2014), Quản lý nhà nước về nhà ở cho người có thu nhập thấp nhìn từ mô hình Hợp tác xã nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội, Luận văn

thạc sĩ Quản lý hành chính công - Học viện Hành chính Quốc gia Luận văn tập trung làm rõ thực trạng, đánh giá, đề xuất một số cơ chế giải pháp để nâng cao, hoàn thiện hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở cho người có thu nhập thấp nhìn từ

mô hình Hợp tác xã nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội [12]

Vũ Khắc Minh (2015), Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác quản lý xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hà Nội, Luận văn

thạc sĩ chuyên ngành Kinh tế xây dựng - Đại học Xây dựng Hà Nội Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng công tác quản lý xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp và đề xuất giải pháp tăng cường công tác quản lý xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hà Nội [17]

Lê Thị Ngọc Anh (2017), Thực thi chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp tại quận Long Biên, Thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ Chính sách công - Học

viện Hành chính Quốc gia Luận văn tập trung phân tích thực trạng thực thi chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp tại quận Long Biên, đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp tại quận Long Biên, Thành phố Hà Nội [1]

Lê Thị Thanh Hiếu (2017), Thực hiện chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ Chính sách công - Học

viện Hành chính Quốc gia Luận văn tập trung làm rõ thực trạng chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hà Nội, đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hà Nội [13]

Những công trình nghiên cứu khoa học trên mới chỉ tập trung vào nghiên cứu QLNN về nhà ở cho người thu nhập thấp nhìn từ mô hình Hợp tác xã nhà ở trên địa bàn TP Hà Nội, QLNN đối với công tác quản lý đất đai, trật tự xây dựng, QLNN bằng pháp luật đối với nhà ở đô thị trên các khía cạnh khác nhau dưới sự điều chỉnh

của Quốc hội (2020), Luật Xây dựng [23], Quốc hội (2013), Luật Đất đai [21], Quốc hội (2014), Luật Nhà ở [22] và các chính sách quản lý đô thị của Nhà nước

Việt Nam, việc thực thi chính sách, quản lý xây dựng, đầu tư nhà ở cho người thu

nhập thấp tại TP Hà Nội và đề xuất giải pháp Chưa hề có công trình nghiên cứu khoa học nào về QLNN đối với công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn

TP Hà Nội, do vậy việc đi sâu nghiên cứu về vấn đề này là rất cần thiết

3 Mục đích và nhiệm vụ của luận văn

- Mục đích:

Luận văn hệ thống hóa cơ sở lý luận, tiến hành đánh giá, phân tích thực trạng QLNN đối với công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội, từ

đó đề xuất phương hướng và giải pháp nâng cao quản lý của nhà nước về quản lý,

sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội

- Nhiệm vụ:

Hệ thống hóa cở sở lý luận QLNN trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung

cư trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;

Phân tích đánh giá thực trạng QLNN trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội, từ đó đưa ra những nhận xét, đánh giá những điểm đạt được, những hạn chế trong công tác QLNN về quản lý, sử dụng nhà chung

cư trên địa bàn TP Hà Nội;

Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường QLNN trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn

- Đối tượng nghiên cứu:

Luận văn tập trung nghiên cứu QLNN trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội và một số Thành phố trực thuộc Trung ương

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Về không gian: Luận văn tập trung nghiên cứu QLNN trong công tác quản

lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội

+ Về thời gian: Luận văn được tiến hành nghiên cứu trong giai đoạn từ 2018 -

2022

+ Nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu QLNN trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội đề xuất giải pháp đến năm 2025, tầm

nhìn năm 2030

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của luận văn

- Phương pháp luận: Luận văn sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa

duy vật biện chứng và duy vật lịch sử

- Phương pháp nghiên cứu: sử dụng phương pháp nghiên cứu hiện đại

thông qua tiến hành xây dựng bảng hỏi, tiến hành điều tra đánh giá từ phía các đối tượng chịu sự quản lý từ hoạt động quản lý của chính quyền các cấp thuộc TP Hà Nội trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Luận văn tiến hành sưu tập các dữ liệu sơ cấp, thứ cấp, tiến hành lập các bảng biểu, sơ đồ làm cơ sở để

so sánh - phân tích và đánh giá Hệ thống các tư liệu văn bản gồm: Luật, Nghị định, Nghị quyết, Quyết định, Chỉ thị, Thông tư; Báo cáo của: Bộ Xây dựng, Thành ủy

Hà Nội, HĐND Thành phố Hà Nội, UBND Thành phố Hà Nội (UBND TP Hà Nội),

Sở Xây dựng Thành phố Hà Nội (SXD TP Hà Nội) và của các ngành có liên quan đến quản lý và sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội Luận văn sử dụng phương pháp thu thập số liệu, phương pháp khảo sát điều tra phát ra tổng cộng 163 phiếu điều tra, sử dụng phương pháp thu thập kết quả bằng phần mềm Google Form, chạy mô hình định lượng bằng phần mềm Excel

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Đề tài “Quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội” là một đề tài còn mới, chưa có nghiên cứu nào từng thực hiện đến khía cạnh này

Về mặt lý luận, hệ thống hóa cơ sở lý luận về công tác quản lý, sử dụng nhà

chung cư tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Về mặt thực tiễn, đánh giá được thực trạng, đề xuất một số giải pháp nhằm

tăng cường công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn nghiên cứu Luận

văn có thể sử dụng làm tài liệu nghiên cứu, tham khảo trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư tại các các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể là tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên, nhà

nghiên cứu ngành quản lý công quan tâm đến nội dung về công tác quản lý, sử dụng

nhà chung cư tại các các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, danh mục bảng biểu, sơ đồ (nếu có), kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, luận văn được kết cấu gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về nhà chung cư

Chung cư thường xuất hiện ở những nơi dân cư đông đúc như thành phố lớn, thị trấn hay các khu công nghiệp Căn hộ chung cư chính là những căn hộ trong các khu chung cư hay còn gọi là các tòa nhà chung cư Ở Việt Nam trước thời điểm năm 2005, chung cư còn được gọi là nhà tập thể Theo đó, khái niệm chung cư được

phát biểu như sau: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư” Tuy nhiên đến thời điểm hiện nay “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ,

có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh” (Quốc hội 2014, Luật Nhà ở) [22]

Nhà chung cư có mục đích để ở là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng chỉ

sử dụng cho mục đích để ở Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và kết hợp với các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại

Cụm nhà chung cư là tập hợp từ hai tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch, hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

và có cùng hình thức một chủ sở hữu hoặc nhiều chủ sở hữu

Tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp Chính vì vậy, Nhà nước chủ trương khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở chung cư cao tầng theo dự án Đến nay đã xuất

hiện nhiều mô hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dần đáp ứng một phần nhu cầu ngày càng tăng lên về ở của nhân dân Nhà ở chung cư cao tầng theo dự án được xây dựng đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, sự đồng bộ về cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấp nhận Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hội cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật, tạo nguồn ngân sách lớn cho Nhà nước Nhà chung cư được thiết kế dựa trên tế bào của nó là căn nhà Mỗi căn nhà là một chuỗi tập hợp các không gian, diện tích phục vụ đời sống sinh hoạt độc lập khép kín của một gia đình Gia đình vốn khác nhau về mặt cấu trúc nhân khẩu, về mối quan hệ giữa các thành viên, về nghề nghiệp xã hội, cho nên để thiết kế tốt nhà chung cư thì người thiết kế phải nắm được tỉ lệ cấu trúc các loại hộ gia đình khác nhau trong đốỉ tượng dân cư mình phục vụ tại khu ở tương lai (Hoàng Mạnh

Nguyên, 2016) [20]

Trong từng khu nhà, tỉ lệ các loại căn hộ phải phù hợp hoặc gần phù hợp với thực tế lúc khai thác sử dụng (cần dựa trên các số liệu điều tra và dự báo) Nếu như trong các căn nhà bình thường, ít tầng, kiến trúc sư thiết kế dựa theo đơn đặt hàng của chủ nhân các gia đình sẽ đến ỏ trong tương lai, thì trong mảng nhà ở chung cư này, người kiến trúc sư phải dựa trên những nghiên cứu tiếp thị, điều tra xã hội, những thông kê về dân số, gia đình để đưa ra những thông số hợp lý Tiêu chuẩn diện tích ở, các tiện nghi đời sống phải được nghiên cứu, đáp ứng, căn cứ trên điều kiện kinh tế xã hội của đất nước theo những quy phạm hiện hành nhằm bảo đảm cho đại bộ phận những người nghèo, thu nhập thấp có khả năng toại nguyện mưu cầu về chỗ ở Nói cách khác, loại hình nhà ở này phải tuân theo những định hướng và khống chế của chính sách nhà ở

Thiết kế phải đáp ứng được điều kiện xây dựng phổ cập với quy mô lớn (nhanh, nhiều, tốt, rẻ) Thông thường, người ta sử dụng phương pháp xây dựng công nghiệp hóa, xây dựng hàng loạt theo hướng những thiết kế mẫu, thiết kế điển hình, sử dụng lặp đi lặp lại nhiều lần một sêri mẫu Tuy nhiên vể giải pháp mặt bằng

- không gian thì chung cư nhiều tầng và cao tầng như nhau, có khác là chỉ ở nút giao thông đứng, có hay không có thang máy

Nhà chung có 2 phần là phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng

Một là, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó

Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư

Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng

Hai là, phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại (1); nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư

Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư Bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, lối thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, kim thu sét, cứu hỏa

và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư

đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án

đã được phê duyệt

Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung

dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt

1.1.2 Vai trò của nhà chung cư đối với con người và xã hội

Trong các đô thị hiện đại không thể thiếu hình ảnh của các tòa nhà cao tầng

Có thể nói các tòa nhà cao tầng và đô thị có mối quan hệ mật thiết với nhau Nhiều người cho rằng nhà cao tầng có tác động tích cực về môi trường đô thị như là tăng hiệu quả sử dụng đất, giảm lưu lượng giao thông và lượng khí thải carbon dioxide,… Theo dòng lịch sử, có nhiều ý kiến khác nhau về lý do ra đời của các tòa nhà cao tầng Thế hệ đầu tiên của nhà cao tầng ra đời chính là do sự khan hiếm đất

và giảm chi phí đất xây dựng Khi một số đô thị cao tầng được xây dựng với sự hấp dẫn của nó đã khiến hình thành trào lưu xây dựng công trình cao tầng tại khu vực

đó Trước Thế kỷ 20, lý do tồn tại chính của các tòa nhà cao tầng chính là thể hiện sức mạnh kinh tế và quyền lực Đến Thế kỷ 20, cùng với sự phát triển của các lý thuyết đô thị, nhiều quan điểm về nhà cao tầng được đặt ra Có ý tưởng cho rằng nhà cao tầng có thể là công cụ để tái tổ chức lại sử dụng đất đô thị, có thể là thành

tố quan trọng để tạo nên những đô thị lý tưởng Le Corbusier trong trào lưu kiến trúc hiện đại (Modern Moverment) đã đưa ra quan điểm về đô thị theo chiều đứng (vertical city) - Nơi mà cảnh quan đô thị với các tòa nhà cao tầng sẽ giải phóng con người khỏi những đường đầy tiếng ồn và ô nhiễm của những đô thị truyền thống, góp phần tạo ra những điều kiện sống tốt hơn cho con người và xây dựng một xã hội tiến bộ hơn Sang Thế kỷ 21, nhà ở cao tầng không chỉ dừng lại ở sự phô trương

mà còn có vai trò quan trọng trong việc định hình diện mạo đô thị và xu hướng phát triển bền vững cho đô thị đó Điều này thể hiện trong các văn bản: “Tuyên bố về môi trường sống và phát triển” và “Chương trình nghị sự cho thế kỷ 21” được thông qua tại Hội nghị của Liên Hợp quốc họp tại Rio de Janeiro năm 1992 với nội dung nêu ra ý tưởng coi “phát triển bền vững” như một hướng phát triển chiến lược của

xã hội loài người trong tương lai

Nhà chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại, bởi vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cư đông đúc chính là lúc nảy sinh vấn đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện ích công cộng khác, ) Sự phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành

xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau

Sự phát triển của các đô thị, khu công nghiệp kéo theo sự tập trung cư dân đông đúc từ nhiều nơi chuyển về để làm việc và sinh sống tại đó Chính vì thế sẽ nảy sinh vấn đề về nhà ở, giá cả thuê nhà ở cũng tăng, cộng thêm các chi phí phát sinh khác đã làm cho nhiều bức xúc xảy ra Lúc này người dân có nhu cầu sử dụng căn hộ để có thể làm việc lâu dài, ổn định và cho cả thế hệ tương lai có điều kiện phát triển tốt Do đó, nhiều các dự án bắt đầu phát triển và các căn hộ chung cư bắt đầu ra đời Sự ra đời chung cư giúp ích rất nhiều cho cả cư dân và xã hội Về mặt xã hội thì các căn hộ ra đời đã giải quyết được vấn đề về nhà ở cho các hộ dân và quản

lý dễ dàng được vấn đề môi trường, nước và an ninh trật tự Về phía người có nhu cầu thì căn hộ chung cư giải quyết được vấn đề về nhà ở mà không mất nhiều chi phí như mua một mảnh đất riêng rồi chi phí xây dựng (Bộ Xây dựng, 2019) [6]

1.1.3 Phân loại nhà chung cư

Thứ nhất, theo mục đích sử dụng: nhà chung cư được chia thành 2 loại:

chung cư để ở và chung cư có mục đích hỗn hợp

Nhà chung cư có mục đích để ở: được thiết kế và xây dựng chỉ để ở

Nhà chung cư có mục đích hỗn hợp: được thiết kế và xây dựng có thể sử dụng để ở hoặc phục vụ cho mục đích thương mại, làm văn phòng

Thứ hai, theo chất lượng xếp hạng: các tiêu chuẩn để phân loại nhà chung

cư theo chất lượng xếp hạng gồm: Nhóm tiêu chuẩn quy hoạch - kiến trúc; Nhóm tiêu chuẩn hệ thống, thiết bị kỹ thuật; Nhóm tiêu chuẩn dịch vụ, hạ tầng xã hội; Nhóm tiêu chuẩn chất lượng, quản lý, vận hành Dựa theo những tiêu chuẩn trên,

căn hộ chung cư được phân thành 3 hạng (A, B và C) (Bộ Xây dựng, 2016) [4]

Một là, chung cư hạng A - chung cư cao cấp:

Chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 dưới đây (Tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 01 Thông tư số 31/2016/TT-BXD):

a Về quy hoạch - kiến trúc

Nằm ở vị trí có mạng lưới hạ tầng giao thông thuận tiện Gần hệ thống giao

thông thuận tiện, cách đường phố chính dưới 0,5 km, cách các điểm giao thông công cộng như trạm dừng xe buýt, tàu điện trên cao, ga tàu, tàu điện ngầm, bến đỗ… dưới 0,5 km

Mật độ xây dựng không vượt quá 45% tổng diện tích

Sảnh nằm tách biệt với lối vào của khu vực thương mại, khu vực dịch vụ, nhà

để xe của tòa nhà, đồng thời có quầy lễ tân

Hành lang căn hộ có độ rộng tối thiểu 1,8 m

Diện tích căn hộ trung bình tính trên số phòng ngủ tối thiểu 35 m2

Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của các căn hộ tối thiểu bằng 0,7

Tải trọng mỗi thang máy không quá 40 căn hộ

Mỗi căn hộ có tối thiểu 01 chỗ để ô tô được thiết kế mái che

b Về hệ thống, thiết bị kỹ thuật

Có máy phát điện dự phòng đảm bảo đủ công suất Hệ thống cấp điện đáp ứng đủ nhu cầu sinh hoạt bên trong căn hộ và các hoạt động của các thiết bị, hệ thống chiếu sáng chung trong trường hợp tòa nhà xảy ra sự cố mất điện

Bể chứa nước dùng cho sinh hoạt của căn hộ tính trên tổng số các căn hộ có dung tích tối thiểu 1.600 lít để đảm bảo cung cấp 200 lít/người/ngày-đêm trong 02 ngày

Mọi căn hộ đều được trang bị hệ thống truyền hình cáp tốc độ cao và internet Mỗi căn hộ và khu công cộng của tòa nhà được trang bị hệ thống chữa cháy

tự động

c Về dịch vụ, hạ tầng xã hội

Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong vòng bán kính 01 km

Có 2 trong những tiện ích: phòng tập gym, sân tennis, sân chơi trẻ em, bể bơi… thuộc tổng thể quy hoạch hoặc dành riêng trong công trình

Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 200 m

Có phòng khám, bệnh viện trong bán kính 0,5 km

Trường mầm non, tiểu học nằm trong bán kính 0,5 km

d Về chất lượng, quản lý, vận hành

Đèn chiếu sáng công cộng, thiết bị báo cháy, chữa cháy, máy bơm, máy phát điện, thang máy, điều hòa, cấp nước nóng, cấp gas… còn trong thời hạn bảo hành của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung ứng thiết bị Trong trường hợp đã hết hạn bảo hành thì không quá 10 năm kể từ thời điểm hết hạn bảo hành, đồng thời phải được kiểm định để đảm bảo chất lượng, vận hành tốt, công trình được hoàn thiện (sơn, trát, lát, ốp…) đạt chất lượng cao

Được quản lý, vận hành bởi đơn vị chuyên nghiệp, khu vực công cộng thường xuyên được quét dọn, lau chùi, cây xanh, sân vườn được chăm sóc, đường nội bộ đảm bảo sạch đẹp

Được trang bị hệ thống camera ở sảnh, hành lang, cầu thang, bãi đỗ xe, kiểm soát ra vào bằng vân tay, thẻ từ, mã điện tử…

Hai là, chung cư hạng B - chung cư trung cấp:

Chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 dưới đây (Tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 02 Thông tư số 31/2016/TT-BXD):

a Về quy hoạch - kiến trúc

Nằm ở vị trí có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (cấp khu vực, cấp đô thị) dưới 0,5 km, trong phạm vi dưới 01 km có các tiện ích giao thông đô thị như trạm dừng xe buýt, tàu điện trên cao, ga, bến đỗ…

Mật độ xây dựng không quá 55%

Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập với khu dịch vụ, thương mại, khu

để xe và các khu vực công cộng khác

Hành lang có độ rộng tối thiểu 1,5 m

Trung bình diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu là 30 m2 Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của các căn hộ tối thiểu là 0,5

Tổng số căn hộ chia cho tổng số thang máy phục vụ căn hộ không quá 50

Tối thiểu 2 căn hộ có 01 chỗ để ô tô (có mái che)

b Về hệ thống, thiết bị kỹ thuật

Được trang bị máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp điện đảm bảo hoạt động cho chiếu sáng chung và các thiết bị khác của tòa nhà trong trường hợp mất điện lưới

Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số căn hộ tối thiểu là 1.200 lít để có thể đảm bảo cấp 150 lít/người/ngày-đêm trong 02 ngày

Được trang bị hệ thống cung cấp dịch vụ internet tốc độ cao, truyền hình cáp, điện thoại đến từng căn hộ

Được trang bị hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động tại khu vực công cộng

c Về dịch vụ, hạ tầng xã hội

Có siêu thị hoặc trung tâm thương mại trong bán kính 1,5 km

Có 01 trong các tiện ích phục vụ thể thao: sân tennis, bể bơi, phòng tập gym, sân thể thao khác… dành riêng, nằm trong công trình hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 0,5 km

Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 0,5 km

10 năm kể từ thời điểm hết thời hạn bảo hành, đồng thời phải được kiểm định đảm bảo chất lượng, vận hành tốt

Được quản lý, vận hành bởi đơn vị chuyên nghiệp

Có hệ thống camera ở sảnh, hành lang, cầu thang, bãi đỗ xe

Ba là, chung cư hạng C - chung cư bình dân:

Chung cư được xếp hạng C khi không đáp ứng được các tiêu chí của chung

cư hạng A, hạng B như đã nêu trên Thông thường, chung cư hạng C vẫn cần đảm bảo các yếu tố về quy hoạch, kiến trúc như:

Có quy hoạch giao thông thuận tiện, cảnh quan đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành, môi trường đảm bảo vệ sinh

Cơ cấu căn hộ đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành Diện tích căn hộ tùy thuộc vào quy mô thiết kế nhưng phải đảm bảo từ 50 m2 trở lên, diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 12 m2

Có chỗ để xe đảm bảo tiêu chuẩn và được trông giữ an toàn

Tuy nhiên, cách phân hạng chung cư này không áp dụng với các chung cư được xây dựng trước năm 1994

Thứ ba, phân loại nhà chung cư theo phạm vi điều chỉnh:

a) Nhà chung cư thương mại: Nhà ở thương mại hay chung cư thương mại là những căn hộ, nhà ở do các tổ chức, hoặc cá nhân đầu tư xây dựng nhằm mục đích bán hoặc cho thuê lâu dài Chung cư thương mại là phân khúc căn hộ hướng tới khách hàng mục tiêu là những người có thu nhập ổn định Với loại hình chung

cư thương mại, người mua sẽ được hỗ trợ vay vốn lên đến 70 % giá trị căn hộ và được trả trong một khoảng thời gian 20 - 30 năm

b) Nhà chung cư xã hội: là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở Nhà ở xã hội là nhà chung cư khi tuân theo các điều kiện sau: Căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; Tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2, tối đa là 70 m2, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

c) Nhà chung cư phục vụ tái định cư; là công trình xây dựng được nhà nước hoặc một chủ đầu tư lớn quy hoạch xây dựng Công trình sau khi hoàn thành sẽ được giao lại cho chính quyền để làm quỹ nhà phục vụ công tác giải phóng mặt bằng Nhà chung cư tái định cư dành cho những người đã từng ở chung cư cũ trước

đó, nhưng những công trình này được thu hồi do quá cũ để quy hoạch Không phải khách hàng cá nhân hoặc hộ gia đình nào cũng có quyền được cấp nhà chung cư

trong diện tái định cư Chỉ những người nằm trong khu vực bị giải phóng mặt bằng,

bị thu hồi đất để thực hiện quy hoạch mới được ưu tiên mua nhà tái định cư để ổn định cuộc sống Những người không có nhu cầu ở nhà chung cư được cấp có thể bán lại những người có nhu cầu Mức giá sẽ được hai bên thống nhất cụ thể Giá một căn chung cư chỉ khoảng 800-1.200 triệu đồng (thấp hơn khoảng 20-30% so với các căn hộ thương mại có cùng diện tích) Ngoài ra, nhà chung cư cho người tái định cư có chính sách thanh toán tiền đợt đầu khoảng 10-20% giá trị căn hộ là đã được nhận nhà Người mua có thể vào ở ngay mà không cần lo lắng điều gì Khách hàng cũng được áp dụng chính sách cho vay rất ưu đãi từ ngân hàng (khoảng 5-7%/tháng) Đối tượng thuộc diện mua nhà tái định cư có thể trả góp số tiền còn nợ trong vòng 10 năm

d) Nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước đã được cải tạo, xây dựng lại

1.2 Quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

1.2.1 Khái niệm quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Chung cư là nơi sinh hoạt của rất nhiều hộ gia đình đến từ nhiều nơi khác nhau Một tòa chung cư có thể lên đến hàng trăm hộ gia đình cùng sinh sống đồng thời nhu cầu đáp ứng dịch vụ rất đa dạng, đồng thời với một cộng đồng có nhiều người cùng sinh sống việc phát sinh những mâu thuẫn là không thể tránh khỏi, chính vì vậy cần một đơn vị quản lý cung cấp tất cả những dịch vụ chung như: dịch

vụ an ninh - bảo vệ, dịch vụ vệ sinh, dịch vụ sửa chữa - bảo dưỡng thiết bị… đồng thời giải quyết những mâu thuẫn khiếu nại của cư dân trong quá trình sinh sống (Trịnh Hồng Việt, 2022) [39] Đối với từng chung cư riêng lẻ, việc quản lý tòa nhà chung cư mang đến rất nhiều lợi ích cho cư dân và chủ đầu tư, cụ thể là:

- Bảo đảm an toàn bằng việc áp dụng hệ thống an ninh tiên tiến, cũng như thường xuyên kiểm tra bảo dưỡng máy móc thiết bị định kỳ, áp dụng các quy trình hoạt động theo tiêu chuẩn quốc tế và được xây dựng riêng theo tính đặc thù của từng dự án

- Thay chủ đầu tư quản lý vận hành mọi hoạt động của tòa nhà, giúp quá trình vận hành thống nhất đạt hiệu quả quản lý tốt nhất

- Trung hòa lợi ích giữa chủ đầu tư và cư dân: lắng nghe, thấu hiểu và đưa ra các giải pháp nhằm tư vấn, đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho cả chủ đầu tư và cư dân

- Gia tăng giá trị của chung cư: không ngừng cải tiến dịch vụ để đáp ứng nhu cầu thị trường luôn không ngừng thay đổi, cũng như không ngừng cải tiến khoa học

kỹ thuật hiện đại, điều này là giúp công trình có thêm điểm cộng không nhỏ trong mắt khách hàng, chính vì thể điều này đều có lợi cho chủ đầu tư và chủ sở hữu căn

- Đối với hệ thống các tòa nhà chung cư, việc QLNN trong công tác quản lý,

sử dụng nhà chung cư tại các thành phố lớn được thực hiện bởi cơ quan công quyền, đứng đầu là Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương với

sự tham mưu của Sở Xây dựng (SXD); ngoài ra UBND cấp huyện, UBND cấp xã theo phân quyền của Chủ tịch UBND tỉnh cũng tham gia quản lý sử dụng nhà chung

cư QLNN trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có thể được tiếp cận theo quy trình quản lý, từ lập kế hoạch, tổ chức thực hiện kế hoạch đến kiểm soát thực hiện kế hoạch Tuy nhiên, QLNN trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong nghiên cứu này được nghiên cứu theo các chức năng

mà cơ quan công quyền được giao nhiệm vụ, cụ thể là (i) ban hành các văn bản về quản lý, sử dụng nhà chung cư; (ii) ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; (iii) phổ biến, tuyên truyền các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn (iv) tổ chức cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở; (v) kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc đề nghị UBND tỉnh xử lý các hành vi vi

phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật

1.2.2 Bộ máy quản lý nhà nước trong quản lý, sử dụng nhà chung cư ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

QLNN trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực chất là hoạt động của các cơ quan công quyền đối với việc quản lý, sử dụng nhà chung cư của các toà nhà chung cư trên địa bàn tình/thành phố trực thuộc Trung ương Các cơ quan công quyền ở đây bao gồm UBND các cấp, SXD và Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng Bộ máy các cơ quan công quyền có trách nhiệm khác nhau trong quản lý, sử dụng nhà chung cư ở các thành phố trực thuộc Trung ương Cụ thể là:

UBND cấp tỉnh:

Ban hành quy định hướng dẫn cụ thể việc quản lý, sử dụng nhà chung

cư để áp dụng trên địa bàn;

Chỉ đạo triển khai thực hiện các quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn;

Ban hành khung giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở;

Tổ chức cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung

cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn;

Chỉ đạo cơ quan chức năng của địa phương tiếp nhận công trình, hệ thống kết cấu hạ tầng trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo nội dung dự án đã được phê duyệt và văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền;

Xem xét, quyết định việc quản lý dân cư của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư theo quy định của pháp luật;

Tổ chức kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc đề nghị

cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật;

Thực hiện các trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật

Hình 1.1: Bộ máy công quyền trong quản lý, sử dụng nhà chung cư ở các tỉnh,

thành phố trực thuộc Trung ương

Nguồn: (Bộ Xây dựng, 2016a) [5]

Sở Xây dựng (SXD):

SXD có trách nhiệm giúp UBND tỉnh thực hiện chức năng QLNN về quản lý,

sử dụng nhà chung cư trên địa bàn; báo cáo BXD về tình hình quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn theo định kỳ 06 tháng, hàng năm hoặc theo yêu cầu đột xuất

Kiểm tra công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư; xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm quy định về quản lý,

sử dụng nhà chung cư trên địa bàn;

Thực hiện các trách nhiệm khác do UBND tỉnh giao và theo quy định của pháp luật

Phối hợp, tạo điều kiện để đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện cung cấp các dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn;

Tổ chức hội nghị nhà chung cư và tham dự cuộc họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo ủy quyền của UBND huyện;

Thực hiện các trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng:

Hướng dẫn, đôn đốc việc thực hiện Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; Kiểm tra việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong phạm vi toàn quốc và đề xuất cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư;

Phối hợp với các cơ quan liên quan tổ chức tập huấn, phổ biến, tuyên truyền các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên phạm vi cả nước; Tổng hợp ý kiến phản ánh của các tổ chức, cá nhân có liên quan về các vấn

đề vướng mắc phát sinh và đề xuất sửa đổi, bổ sung Quy chế này cho phù hợp; Thực hiện các nhiệm vụ khác liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung

cư theo quy định của Quy chế này hoặc theo chỉ đạo của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; Trong quá trình thực hiện, nếu gặp khó khăn, vướng mắc, đề nghị phản ánh kịp thời về BXD để hướng dẫn hoặc sửa đổi, bổ sung cho phù hợp

1.2.3 Mục tiêu quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư tại các thành phố trực thuộc Trung ương

Đảm bảo các chỉ tiêu trong quy hoạt phát triển nhà ở của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được thực hiện theo đúng lộ trình

Đảm bảo các đối tượng thực thi nhiệm vụ QLNN trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, cũng như cư dân, Ban quản trị nhà chung cư tiếp cận được các quy định của Nhà nước về QLNN trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Đảm bảo thực thi thanh tra, kiểm tra hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung

cư và có những điều chỉnh hợp lý, xử lý kịp thời khi phát thiện sai phạm

1.2.4 Nội dung quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

a) Ban hành các văn bản về quản lý, sử dụng nhà chung cư

Để thực hiện QLNN trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, cơ quan QLNN trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành các văn bản quy định, hướng dẫn trong thực hiện quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành bởi cơ quan công quyền trên địa bàn tỉnh liên quan đến các khía cạnh từ lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư; đến tổ chức hội nghị nhà chung cư, bàn giao kinh phí bảo trì, bàn giao diện tích chung, riêng…; nguyên tắc xác định kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư; rồi tăng cường hiệu lực công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Theo đó dựa vào các văn bản ban hành các chủ sở hữu, đơn vị quản trị nhà chung

cư và cư dân biết quyền lợi, trách nhiệm, và nghĩa vụ trong quản lý, sử dụng nhà chung cư Các văn bản quản lý của cơ quan công quyền trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư còn là căn cứ để các tổ chức công trên địa bàn có căn cứ thực thi QLNN đối với công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Các văn bản QLNN trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có thể do UBND tỉnh trực tiếp ban hành hay do SXD tham mưu ban hành hoặc trực tiếp ban hành

b) Ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do SXD đề xuất khung giá dịch

vụ rồi trình UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định dựa trên hướng dẫn của BXD về cách tính giá dịch vụ quản lý, sử dụng nhà chung cư Giá

dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương do đó được xác định dựa trên các hợp phần:

Một là, chi phí điện dùng cho máy móc thiết bị, hệ thống sử dụng chung của tòa nhà; chi phí nước sử dụng trong khu vực công cộng, tưới cây; chi phí dầu do vận hành máy phát điện dự phòng phục vụ cho khu vực công cộng; đèn chiếu sáng hành lang, đèn chiếu sáng thang thoát hiểm; điện sử dụng thang máy, máy bơm nước sinh hoạt, bơm nước thải;

Hai là, chi phí dịch vụ an ninh, bảo vệ (bao gồm dụng cụ hỗ trợ: bộ đàm, đèn pin, );

Ba là, chi phí dịch vụ vệ sinh công cộng (bao gồm dụng cụ, hóa chất, ); dịch

vụ chăm sóc cây xanh, phân bón và tưới cây; diệt côn trùng định kỳ; chi phí thu gom vận chuyển rác sinh hoạt hàng tháng;

Bốn là, chi phí sách báo tại sảnh; chi phí điện thoại, internet, văn phòng phẩm cho hoạt động của Ban quản trị; chi phí liên lạc với chính quyền sở tại khi có yêu cầu; chi phí trang trí các dịp lễ, tết;

Năm là, chi phí hóa chất xử lý thông cống, rãnh, bể phốt; chi phí diễn tập phòng cháy, chữa cháy nội bộ định kỳ hàng năm;

Sáu là, chi phí kiểm tra mẫu nước sinh hoạt định kỳ; súc rửa bể nước ngầm,

bể nước sinh hoạt (nếu có);

Bảy là, chi phí cho đơn vị quản lý vận hành như chi phí trang thiết bị văn phòng Ban quản trị (bàn ghế, máy tính, máy in, ) và dụng cụ kỹ thuật; chi phí đồng phục nhân viên Ban quản trị, chi phí tiền công tiền lương, phụ cấp, bảo hiểm xã hội phúc lợi xã hội cho nhân viên thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư này

Bảng 1.1: Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn tỉnh

Đối tượng khách hàng Mức giá (đồng/m2/tháng) Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

đối với khu căn hộ

Giá dịch vụ tối thiểu (Min) và giá dịch vụ tối đa (Max) được Quy định tại Thông tư của Bộ Xây dựng theo từng thời điểm áp dụng

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

đối với khu văn phòng, dịch vụ và thương

mại (nếu có khu chức năng này)

Giá dịch vụ quản lý vận hành đối với khu

vực tầng hầm thuộc sở hữu riêng dùng làm

nơi để xe ô tô (diện tích tầng hầm là: )

Nguồn: (Bộ Xây dựng, 2016a) [5]

c) Phổ biến, tuyên truyền các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn

Phổ biến là việc thông báo, phát hành, truyền đưa thông tin thông qua các phương tiện khác nhau đến cơ quan, tổ chức, cá nhân sử dụng thông tin

Tuyên truyền là một trong những hoạt động quan trọng của công tác tư tưởng, có nhiệm vụ truyền bá hệ tư tưởng, chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước đến các đối tượng thụ hưởng quần chúng nhân dân Phổ biến, tuyên truyền các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là việc chính quyền tỉnh phổ biến, tuyên truyền chính sách của chính quyền Trung ương, chính quyền tỉnh về quản lý,

sử dụng nhà chung cư trên địa bàn đến các đối tượng thụ hưởng gồm ban quản trị nhà chung cư, chủ sở hữu và các cư dân của các toà nhà chung cư Bên cạnh đó, chính quyền quận/huyện, chính quyền phường/xã cũng là những đối tượng của hoạt động phổ biến, tuyên truyền các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa

bàn của chính quyền cấp trên Hoạt động phổ biến, tuyên truyền các quy định về

quản lý, sử dụng nhà chung cư không chỉ giúp các đối tượng quản lý nhà chung cư hiểu được quyền hạn và trách nhiệm của mình trong quản lý, sử dụng nhà chung cư;

phổ biến, tuyên truyền các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư còn giúp cho

cư dân hiểu được quyền lợi và trách nhiệm của bản thân trong vai trò là chủ sở hữu nhà chung cư

Công tác phổ biến, tuyên truyền các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung

cư trên địa bàn được tiến hành thông qua nhiều hình thức thông qua các cơ quan báo, đài, các phương thức truyền thông trực quan với pano, appich, hội nghị, hội thảo, hệ thống truyền thanh,…

Bảng 1.2: Quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư gắn với vai trò trách

nhiệm của các bên liên quan

Chủ đầu tư

Ban quản trị

Chủ sở hữu Lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư X

Phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung X X

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư X

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư X X

Quyền và trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân

trong quản lý, sử dụng nhà chung cư

Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm trong quản

lý, sử dụng nhà chung cư

Nguồn: (Bộ Xây dựng, 2016a) [5]

d) Tổ chức cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở

Tổ chức cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung

cư được thực hiện trong các trường hợp sau:

Thứ nhất, cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì đối với trường hợp chủ đầu tư

không bàn giao kinh phí đã thu được chính quyền địa phương thực hiện khi:

(a) Chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị UBND tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu

tư bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định

(b) Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản trị

nhà chung cư, UBND tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì cung cấp thông tin về số tài khoản, số tiền trong tài khoản Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của UBND tỉnh,

tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì có trách nhiệm cung cấp thông tin cho UBND tỉnh về tình trạng tài khoản của chủ đầu tư (c) Căn cứ vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp, UBND tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư Quyết định cưỡng chế này được gửi đến SXD, chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản để thực hiện chuyển giao kinh phí bảo trì

(d) Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được Quyết định cưỡng chế của UBND tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì có trách nhiệm chuyển kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập

để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở

(đ) Sau khi chuyển kinh phí bảo trì sang tài khoản của Ban quản trị nhà chung cư, tổ chức tín dụng phải có văn bản thông báo cho UBND tỉnh, SXD, chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư biết

Thứ hai, cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì từ tài khoản kinh doanh của chủ

đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư không còn tiền hoặc còn tiền nhưng không đủ để bàn giao được thực hiện như sau:

(a) Trường hợp trong tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì không còn đủ hoặc không còn kinh phí để bàn giao thì UBND tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng cung cấp thông tin về tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư và số tiền trong tài khoản này Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của UBND tỉnh, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan cho UBND tỉnh (b) Căn cứ vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp, UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư

để chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư Quyết định cưỡng chế này được gửi đến SXD, chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư

mở tài khoản để thực hiện

(c) Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được Quyết định cưỡng chế, tổ chức tín dụng có trách nhiệm chuyển tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản của Ban quản trị nhà chung cư theo đúng số tiền ghi trong Quyết định cưỡng chế Sau khi hoàn tất việc chuyển tiền, tổ chức tín dụng phải có văn bản thông báo đến UBND cấp tỉnh, SXD, chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư biết

Thứ ba, cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu tư đối với trường hợp không

có kinh phí để bàn giao được thực hiện như sau:

(a) Trường hợp chủ đầu tư có tài khoản kinh doanh nhưng không còn tiền hoặc không còn đủ tiền để khấu trừ thì UBND tỉnh chỉ đạo SXD chủ trì, phối với cơ quan Công an và cơ quan liên quan kiểm tra, xác định cụ thể diện tích nhà, đất của chủ đầu tư tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tại dự án khác để thực hiện việc kê biên và tổ chức bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì Trường hợp chủ đầu tư không

có diện tích nhà, đất hoặc có diện tích nhà, đất để kê biên nhưng không đủ giá trị để bán thu hồi kinh phí bảo trì thì thực hiện xác định tài sản khác của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi đủ kinh phí chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư

UBND tỉnh chỉ thực hiện kê biên diện tích nhà, đất hoặc tài sản khác có giá trị tương đương với số kinh phí bảo trì phải thu hồi để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư và chi phí cho việc tổ chức thi hành cưỡng chế, bán đấu giá tài sản này

(b) Trên cơ sở diện tích nhà, đất hoặc tài sản khác của chủ đầu tư đã được xác định theo quy định tại điểm a khoản này, trong thời hạn 10 ngày, SXD phải có văn bản báo cáo UBND tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu

tư để bán đấu giá thu hồi kinh phí bảo trì nhà chung cư Trong Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản phải nêu rõ căn cứ ban hành Quyết định, tên, trụ sở của chủ đầu

tư thực hiện kê biên tài sản, số kinh phí bảo trì phải thu hồi, chủng loại, số lượng tài sản phải kê biên và địa điểm kê biên tài sản

(c) Trình tự, thủ tục thực hiện kê biên tài sản, định giá tài sản kê biên, bán đấu giá tài sản kê biên để thu hồi kinh phí bảo trì được thực hiện theo quy định của

pháp luật về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, pháp luật

về kê biên, bán đấu giá tài sản và pháp luật khác có liên quan

(d) Việc bàn giao kinh phí bảo trì sau khi bán đấu giá tài sản phải lập thành biên bản có chữ ký xác nhận của các bên có liên quan Trường hợp số tiền bán đấu giá tài sản nhiều hơn số kinh phí bảo trì phải bàn giao và chi phí cho việc thực hiện cưỡng chế bán đấu giá tài sản thì trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bán đấu giá tài sản, SXD có trách nhiệm phối hợp với tổ chức bán đấu giá tài sản làm thủ tục trả lại phần giá trị chênh lệch cho chủ đầu tư có tài sản bị kê biên bán đấu giá

e) Tổ chức kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc đề nghị UBND tỉnh xử lý các hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật

Nguyên tắc kiểm tra, xử lý kỷ luật trong thi hành pháp luật về xử lý vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư:

Khách quan, công khai, minh bạch, đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục pháp luật quy định

Bảo đảm sự phối hợp giữa các cơ quan liên quan, không trùng lặp với hoạt động thanh tra, kiểm tra khác đối với một đơn vị trong cùng thời gian; không gây cản trở, ảnh hưởng đến hoạt động bình thường của đối tượng được kiểm tra

Kết hợp giữa việc tự kiểm tra của đối tượng được kiểm tra với việc kiểm tra của cơ quan, người có thẩm quyền

Kết luận kiểm tra phải được đối tượng được kiểm tra, cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan chấp hành đầy đủ và đúng thời hạn Các sai phạm, kiến nghị, yêu cầu trong kết luận kiểm tra phải được xử lý kịp thời, nghiêm minh, đúng người, đúng việc và tương ứng với tính chất, mức độ vi phạm

Kết luận kiểm tra phải được người có thẩm quyền kiểm tra theo dõi, đôn đốc, kiểm tra việc thực hiện

Chủ thể có thẩm quyền kiểm tra và đối tượng được kiểm tra được xác định trên cơ sở nguyên tắc của hoạt động QLNN theo ngành, lĩnh vực và theo địa bàn, lãnh thổ

Phương thức kiểm tra đối với quản lý, sử dụng nhà chung cư

Phương thức kiểm tra định kỳ, theo địa bàn, chuyên đề hoặc theo ngành, lĩnh vực được tiến hành trên cơ sở kế hoạch kiểm tra hằng năm,

Phương thức kiểm tra đột xuất được tiến hành trên cơ sở yêu cầu quản lý và tình hình thực tế

Quyền hạn, trách nhiệm của người có thẩm quyền ban hành quyết định kiểm tra quản lý, sử dụng nhà chung cư

(1) Người ban hành quyết định kiểm tra có quyền:

Xử lý theo thẩm quyền hoặc kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý kịp thời đối với các cơ quan, tổ chức, cá nhân không thực hiện hoặc thực hiện không đúng quy định pháp luật về xử lý vi phạm hành chính;

Trường hợp phát hiện quy định pháp luật về xử lý vi phạm hành chính không đầy đủ, không thống nhất, đồng bộ, thiếu khả thi hoặc có sai trái thì xử lý theo thẩm quyền hoặc kịp thời kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, xử lý; Khen thưởng theo thẩm quyền hoặc kiến nghị cơ quan có thẩm quyền khen thưởng kịp thời đối với các cơ quan, tổ chức, cá nhân thực hiện hiệu quả, đúng quy định pháp luật về xử lý vi phạm hành chính

(2) Người ban hành quyết định kiểm tra có trách nhiệm:

Thông báo về kế hoạch, nội dung, thời gian kiểm tra; gửi kết luận kiểm tra cho đối tượng được kiểm tra;

Kịp thời chỉ đạo, xử lý theo thẩm quyền các tình huống phát sinh trong quá trình kiểm tra và sau khi kết thúc kiểm tra theo báo cáo, kiến nghị của trưởng đoàn kiểm tra;

Chịu trách nhiệm trước Thủ trưởng cấp trên trực tiếp và trước pháp luật về việc ban hành quyết định kiểm tra và toàn bộ hoạt động kiểm tra theo quyết định kiểm tra

Đoàn kiểm tra quản lý, sử dụng nhà chung cư

Đoàn kiểm tra được thành lập để thực hiện nhiệm vụ kiểm tra theo quyết định kiểm tra của người có thẩm quyền Đoàn kiểm tra phải có từ 05 thành viên trở lên,

bao gồm: Trưởng đoàn; 01 Phó trưởng đoàn; Các thành viên

Thành viên của đoàn kiểm tra phải không trong thời gian chấp hành kỷ luật hoặc bị tạm đình chỉ công tác theo quy định của pháp luật Thành viên của đoàn kiểm tra không được tham gia đoàn kiểm tra trong trường hợp có vợ, chồng, con,

bố, mẹ, anh ruột, chị ruột hoặc em ruột của mình, của vợ hoặc chồng mình là đối tượng được kiểm tra hoặc giữ chức vụ lãnh đạo, quản lý của tổ chức là đối tượng được kiểm tra trực tiếp

Nội dung kiểm tra việc áp dụng pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính về quản lý, sử dụng nhà chung cư

Tổng số vụ vi phạm; tổng số vụ vi phạm bị xử phạt vi phạm hành chính; số

vụ vi phạm bị xử phạt vi phạm hành chính trong từng lĩnh vực quản lý; số vụ chuyển cơ quan tố tụng để truy cứu trách nhiệm hình sự; số vụ việc cơ quan tố tụng chuyển để xử phạt vi phạm hành chính;

Việc thực hiện các quy định pháp luật về thẩm quyền, thủ tục lập biên bản vi phạm hành chính và ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, quyết định tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính, quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả trong trường hợp không ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, quyết định cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính; Tình hình, kết quả thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, quyết định tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính, quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả trong trường hợp không ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, quyết định cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính;

Việc thực hiện các quy định pháp luật về giải trình;

Việc thực hiện các quy định pháp luật về thẩm quyền, thủ tục áp dụng các biện pháp ngăn chặn và bảo đảm xử phạt vi phạm hành chính;

Việc quản lý tiền thu từ xử phạt vi phạm hành chính, chứng từ thu nộp tiền phạt;

Việc lưu trữ hồ sơ xử phạt vi phạm hành chính

Nội dung kiểm tra việc áp dụng pháp luật về các biện pháp xử lý hành chính trong quản lý, sử dụng nhà chung cư

Tổng số đối tượng bị lập hồ sơ đề nghị áp dụng biện pháp xử lý hành chính;

số đối tượng bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính;

Việc thực hiện các quy định pháp luật về lập hồ sơ đề nghị áp dụng biện pháp

xử lý hành chính;

Tình hình, kết quả thi hành quyết định áp dụng biện pháp xử lý hành chính; Việc áp dụng các biện pháp ngăn chặn và bảo đảm thi hành quyết định xử lý hành chính;

Những dấu hiệu vi phạm pháp luật của người có thẩm quyền áp dụng pháp luật về các biện pháp xử lý hành chính và việc giải quyết khiếu nại, tố cáo trong áp dụng biện pháp xử lý hành chính;

Việc lưu trữ hồ sơ áp dụng biện pháp xử lý hành chính

1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư

a) Nhân tố chủ quan

Cơ chế, chính sách của Nhà nước, đặc biệt là chính quyền Trung ương có ảnh hưởng rất quan trọng, quyết định đến hoạt động QLNN đối với quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Dựa trên cơ sở của Hiến pháp và Pháp luật, Nhà nước ban hành ra các chính sách, quy định đối với quản lý, sử dụng nhà chung cư áp dụng chung cho cả nước Chủ trương của Nhà nước là tập trung nâng cao, phát triển nhà chung cư không chỉ về số lượng mà còn

cả chất lượng Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà chung cư với sự hỗ trợ của Nhà nước qua các cơ chế chính sách Nhà nước quy định chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền của các cơ quan đối với quản lý, sử dụng nhà chung cư Nhà nước ban hành các cơ chế, chính sách ưu đãi cho các thành phần kinh tế tư nhân tham gia phát triển nhà ở chung cư và nhà nước cũng đóng vai trò là nhà quản lý, giám sát, thanh tra, kiểm tra để phát triển nhà chung cư được theo đúng định hướng