Quy trình và phương pháp định giá bất động sản công trình xây dựng tại công ty cổ phần thẩm định giá thế kỷ thực trạng và giải pháp

Trong thực tế, khái niệm giá phi thị trường còn nhiều phong phú hơn rất nhiều.Tùy thuộc vào bối cảnh của giao dịch, khả năng về dữ liệu và đặc biệt là tùy thuộc vàoquyền của các chủ thể

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ngành thẩm định giá ở Việt Nam có lịch sử khá muộn so với các nước khác trên thế giới nhưng nó đã phát triển rất nhanh và vượt lên sánh cùng các nước, góp phần vào công cuộc hội nhập quốc tế của đất nước ta Hiện tại Ngành thẩm định đang hình thành rộng khắp các tỉnh, thành trong cả nước Nó là một công cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp, của nền kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả năng cạnh tranh…

Trong quá trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói chung và thẩm địnhgiá Bất động sản nói riêng là một công cụ hỗ trợ đắc lực cho các cơ quan ban ngành,các đơn vị kinh tế thuộc mọi thành phần xác định giá trị cũng như vấn đề quản lý vềgiá Thẩm định giá đưa ra thước đo biểu hiện đúng giá trị của tài sản trên thị trường,tránh tình trạng giá cả của hàng hóa quá cao hoặc quá thấp so với giá trị của hàng hóa.Ngày 03 tháng 8 năm 2005, Chính phủ ban hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP vềthẩm định giá Nghị định này đã tạo nên tiền đề phát triển ngành thẩm định giá ở ViệtNam

Cùng với xu thế đó, Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ đã được thành lập và

có những bước phát triển nhanh chóng, dần khẳng định được vị trí trên thị trường cáccông ty thẩm định giá hiện có ở Việt Nam

Trong quá trình thực tập tại Công ty cổ phần Thẩm định Thế Kỷ, em thấy rằng hoạtđộng định giá Bất động sản là công trình xây dựng còn hạn chế nhất định Nên em

quyết định chọn đề tài : “Quy trình và phương pháp định giá bất động sản công trình xây dựng tại Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ Thực trạng và giải pháp” làm

chuyên đề tốt nghiệp của mình

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Làm rõ hơn cơ sở lý luận của định giá bất động sản là công trình xây dựng.

- Tìm hiểu thực trạng quy trình và phương pháp định giá bất động sản là côngtrình xây dựng tại Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ

- Đưa ra một số giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện quy trình và phươngpháp định giá bất động sản là công trình xây dựng tại Công ty cổ phần Thẩmđịnh giá Thế Kỷ

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Quy trình và phương pháp định giá bất động sản là công

trình xây dựng tại Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ

- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu quy trình và phương pháp định

giá bất động sản là công trình xây dựng tại Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế

Kỷ từ năm 2011 đến nay

4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng một số phương pháp sau:

- Phân tích

- Tổng hợp

- Thu thập

- Đánh giá

5 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản là công trình xây dựng

Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản là công trình xây dựng tại

Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất

động sản là công trình xây dựng tại Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ CÔNG TRÌNH XÂY

DỰNG

1.1 Khái quát chung về công trình xây dựng

1.1.1 Khái niệm công trình xây dựng

Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá phổ biếnnhưng cho đến nay vẫn còn có nhiều quan niệm khác nhau cho đến nay vẫn còn có rấtnhiều quan niệm khác nhau về BĐS Tuy nhiên, có một vài điểm tương đối thống nhất

đó là: BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di rời được

Theo điều 174 của Bộ Luật Dân Sự Việt Nam năm 2005 thì:

Bất động sản là các tài sản, bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở, công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Theo tiêu chuẩn định giá quốc tế 2005 thì BĐS được định nghĩa đất đai và nhữngcông trình do con người tao nên gắn liền với đất

Theo điều 3, Luật xây dựng:

“Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vậtliệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể baogồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước,được xây dựng theo thiết kế”

Quyền của chủ thể đối với công trình xây dựng: Có hai hình thức sở hữu

 Sở hữu vĩnh viễn: khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn các công trình trên khu đấtđó

 Thuê theo hợp đồng: các công trình nằm trên khu đất đó được đem cho thuêtheo hợp đồng

Quyền sở hữu tư nhân về Bất động sản là công trình xây dựng bao gồm quyềnchiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của phápluật Các quyền này có thể bị cưỡng bức bởi pháp luật và bị giới hạn bởi quyền củachính phủ

1.1.2 Đặc điểm của công trình xây dựng.

Công trình xây dựng là đối tượng thuộc bất động sản nên nó mang những đặc điểm của BĐS Những đặc điểm chủ yếu của công trình xây dựng như sau:

Những điều này là rất có lợi cho TĐV, khi định giá cần phải tính đến cả hai yếu tốtuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại củaCTXD đó

 Tính ảnh hưởng lẫn nhau:

Đặc điểm này có thể nói là hệ quả của đặc điểm cố định về vị trí Khi một CTXD này xâydựng có thể sẽ gây ảnh hưởng đến các CTXD xung quanh nó như: xây nhà riêng có thểchắn mất ánh sáng hoặc có thể lún móng nhà bên cạnh Và thấy rõ nét hơn là khi một hệ

thống giao thông thuận lợi được xây dựng thì những CTXD có tuyến đường giao thông đóchạy qua cũng đã thay đổi về mặt cảnh quan và giá trị Điều này khiến cho các TĐV phải

có cái nhìn tổng quát xung quanh đối với CTXD cần thẩm định Và phải thấy được xuhướng thay đổi những BĐS xung quanh CTXD định giá, vì nó có ảnh hưởng đến giá trịCTXD định giá

 Có giá trị lớn:

Giá trị CTXD thường lớn, điều này xảy ra xuất phát từ chi phí xây dựng các công trìnhtrên đất là lớn Do vậy:

 Hoạt động đầu tư kinh doanh đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn

 Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

 Khi định giá trị CTXD phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất định về CTXD

 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chí phí mua, bán giao dịch cao:

Do CTXD là một tài sản có giá trị cao do vậy việc mua, bán các CTXD phải được cânnhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch kéo dài hơn so với các tài sảnkhác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Đồng thời phát triển đât nướctheo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa, chính sách pháp luật của nhà nước, nhu cầu

sử dụng các CTXD tăng cao để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả đều làm chochi phí mua-bán giao dịch CTXD tăng

 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

CTXD là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, mang lại lợi nhuận cũng lớn,

do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ sởhữu một CTXD nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp cầnbán hoặc thế chấp để chuyển đổi sang tiền cho mục đích khác thì khá khó khăn

 Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ :

Chính vì CTXD có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội nên Nhà nước cần phải

có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc xây dựng, sử dụng, thanh

lý, chuyển nhượng các CTXD Vì vậy, nó chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của

nhà nước

1.1.3 Phân loại công trình xây dựng:

Theo Nghị định về quản lý chất lượng công trình xây dựng số 15/2013/NĐ-CP: Công

trình xây dựng bao gồm các công trình dân dụng; công trình công nghiệp; công trình

giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình văn hoá, công trình thương mại (chợ, siêu thị), công trình y tế

 Công trình y tế: Bệnh viện đa khoa, bệnh viện chuyên khoa từ trung ương đếnđịa phương; các phòng khám đa khoa, khám chuyên khoa khu vực; trạm y tế,nhà hộ sinh; nhà điều dưỡng, phục hồi chức năng, chỉnh hình, nhà dưỡng lão;

 Công trình thương mại và dịch vụ: Trung tâm thương mại, siêu thị, chợ; cửahàng; nhà hàng ăn uống, giải khát và công trình thương mại dịch vụ khác

 Công trình thông tin, truyền thông: Tháp thu, phát sóng viễn thông, truyềnthanh, truyền hình; panô, biển quảng cáo, đường cáp truyền dẫn tín hiệu viễnthông; nhà phục vụ thông tin liên lạc (bưu điện, bưu cục, nhà lắp đặt thiết bị;đèn biển (hải đăng) và hệ thống thông tin, tín hiệu bảo đảm giao thông đườngsông, đường biển

 Nhà ga: Hàng không, đường thủy, đường sắt, bến xe ô tô

 Nhà đa năng, khách sạn, ký túc xá, nhà khách, nhà nghỉ

 Trụ sở cơ quan hành chính nhà nước: Nhà làm việc của Quốc hội, Chính phủ,Chủ tịch nước; nhà làm việc của các Bộ, ngành, Ủy ban các cấp.

 Trụ sở làm việc của các đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp, các tổ chức chính trị

xã hội và tổ chức khác không thuộc Trụ sở cơ quan hành chính nhà nước

1.1.3.2 Công trình công nghiệp

Công trình công nghiệp là nơi mà trong đó diễn ra các quá trình sản xuất côngnghiệp và phục vụ sản xuất, nằm trong các nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, baogồm có nhà (xưởng) sản xuất; nhà điều hành sản xuất; công trình phục vụ sản xuất (y

tế, ăn uống, sinh hoạt, nghỉ ngơi, giải trí, học tập, văn hóa, dịch vụ, kho tàng, giaothông…) và công trình kỹ thuật (điện, cấp - thoát nước, thông gió, xử lý chất thải,phòng cháy chữa cháy )

Công trình công nghiệp được phân loại theo ngành sản xuất, bao gồm các ngànhnghề sau:

a) Công trình sản xuất vật liệu xây dựng: Nhà máy sản xuất xi măng; nhà máy sản xuấtgạch ốp lát (Ceramic, gạch Granit, gạch gốm); nhà máy sản xuất gạch, ngói đất sétnung; nhà máy sản xuất sứ vệ sinh; nhà máy sản xuất kính; nhà máy sản xuất hỗn hợp

bê tông và cấu kiện bê tông; mỏ khai thác vật liệu xây dựng

b) Công trình khai thác than, quặng: Mỏ than hầm lò; mỏ than lộ thiên; nhà máy chọnrửa, tuyển than; mỏ quặng hầm lò; mỏ quặng lộ thiên; nhà máy tuyển quặng, làm giầuquặng; nhà máy sản xuất alumin

c) Công trình công nghiệp dầu khí: Giàn khoan thăm dò, khai thác trên biển; nhà máylọc dầu; nhà máy chế biến khí; kho xăng dầu; kho chứa khí hóa lỏng; tuyến ống dẫnkhí, dầu

d) Công trình công nghiệp nặng: Nhà máy luyện kim mầu; nhà máy luyện, cán thép;nhà máy cơ khí chế tạo máy động lực và máy công cụ các loại; nhà máy chế tạo thiết

bị công nghiệp và thiết bị toàn bộ; nhà máy lắp ráp ô tô; nhà máy sản xuất, lắp ráp xemáy

đ) Công trình năng lượng: Nhà máy (trung tâm) nhiệt điện; nhà máy thủy điện; nhàmáy điện nguyên tử; nhà máy phong điện; nhà máy điện địa nhiệt; nhà máy điện thủytriều; đường dây và trạm biến áp

e) Công trình công nghiệp hóa chất và hóa dầu:

 Công trình sản xuất phân bón và thuốc bảo vệ thực vật: Nhà máy sản xuất Urê,DAP, MPA, SA, NPK phức hợp, nhà máy sản xuất phân lân các loại (supe lân,lân nung chảy), nhà máy sản xuất NPK hỗn hợp, phân vi sinh; sản phẩm thuốcbảo vệ thực vật;

 Công trình sản xuất cao su: Nhà máy sản xuất săm lốp ô tô - máy kéo, ô tô, mô

tô, xe đạp; nhà máy sản xuất băng tải; nhà máy sản xuất cao su kỹ thuật;

 Công trình sản xuất sản phẩm tẩy rửa (kem giặt, bột giặt, nước gội đầu, nước cọrửa, xà phòng ); hóa mỹ phẩm; hóa dược (vi sinh), thuốc;

 Công trình sản xuất sản phẩm điện hóa, sơn, nguyên liệu mỏ hóa chất: Nhà máysản xuất pin; nhà máy sản xuất ắc quy; nhà máy sản xuất sơn các loại/nguyênliệu nhựa alkyd, acrylic; nhà máy sản xuất sản phẩm nguyên liệu mỏ hóa chất(tuyển quặng Apatit);

 Công trình sản xuất sản phẩm hóa dầu và hóa chất khác: Nhà máy sản xuất hóachất cơ bản; nhà máy sản xuất hóa dầu (PP, PE, PVC, PS, PET, SV, sợi, DOP,Polystyren, LAB, cao su tổng hợp; nhà máy sản xuất khí công nghiệp; nhà máysản xuất que hàn; nhà máy sản xuất hóa chất, vật liệu nổ

f) Công trình công nghiệp nhẹ:

 Công nghiệp thực phẩm: Nhà máy sữa; nhà máy sản xuất bánh kẹo, mỳ ăn liền;kho đông lạnh; nhà máy sản xuất dầu ăn, hương liệu; nhà máy sản xuất rượu,bia, nước giải khát; các nhà máy xay xát, lau bóng gạo; các nhà máy chế biếnnông sản khác

 Các công trình còn lại: Nhà máy dệt; nhà máy in, nhuộm; nhà máy sản xuất cácsản phẩm may; nhà máy thuộc da và sản xuất các sản phẩm từ da; nhà máy sảnxuất các sản phẩm nhựa; nhà máy sản xuất đồ sành sứ, thủy tinh; nhà máy bộtgiấy và giấy; nhà máy lắp ráp điện tử (ti vi, máy tính và sản phẩm tươngđương), điện lạnh (điều hòa, tủ lạnh và sản phẩm tương đương); nhà máy chếtạo linh kiện, phụ tùng thông tin và điện tử (mạch in điện tử, IC và sản phẩmtương đương); nhà máy sản xuất thuốc lá

g) Công trình công nghiệp chế biến thủy hải sản và đồ hộp

 Nhà máy chế biến thủy hải sản

 Nhà máy chế biến đồ hộp

1.1.3.3 Công trình hạ tầng kỹ thuật

a) Cấp nước: Công trình khai thác nước thô, trạm bơm nước thô, công trình xử lý nướcsạch, trạm bơm nước sạch; bể chứa nước sạch; tuyến ống cấp nước; đài nước; tháptăng áp

b) Thoát nước: Tuyến cống thoát nước mưa, thoát nước thải, cống chung; hồ điều hòa;trạm bơm nước mưa; trạm bơm nước thải; công trình xử lý nước thải; công trình xử lýbùn

 Công viên cây xanh

 Nghĩa trang đô thị

 Ga ra ô tô và xe máy (Ga ra ngầm, ga ra nổi)

 Tuy nen kỹ thuật (Đường hầm chứa cáp điện, cáp thông tin, ống cấp nước).1.1.3.4 Công trình giao thông

a) Đường bộ: Đường ô tô cao tốc các loại; đường ô tô, đường trong đô thị; đường nôngthôn

b) Đường sắt: Đường sắt cao tốc; đường tầu điện ngầm; đường sắt trên cao; đường sắtquốc gia thông thường; đường sắt chuyên dụng và đường sắt địa phương

c) Cầu: Cầu đường bộ; cầu đường sắt; cầu vượt các loại

d) Hầm: Hầm đường ô tô; hầm đường sắt; hầm cho người đi bộ

đ) Công trình đường thủy: Bến, ụ nâng tầu cảng biển; cảng bến thủy cho tàu, nhà máyđóng sửa chữa tàu; âu thuyền cho tầu; đường thủy chạy tàu (trên sông, trên kênh đào,trên thềm lục địa)

e) Sân bay

1.1.3.5 Công trình nông nghiệp và phát triển nông

a) Công trình thủy lợi:

 Hồ chứa nước;

 Đập ngăn nước (đập đất, đập đất - đá, đập bê tông);

 Đê - Kè - Tường chắn: Đê chính (sông, biển); đê bao; đê quai;

 Tràn xả lũ, cống lấy nước, cống xả nước, kênh, đường ống kín dẫn nước, đườnghầm thủy công, trạm bơm và công trình thủy lợi khác;

 Hệ thống thủy nông; công trình cấp nước nguồn cho sinh hoạt, sản xuất

b) Công trình lâm nghiệp, diêm nghiệp, thủy sản, chăn nuôi

Mỗi loại công trình được chia thành năm cấp, bao gồm cấp đặc biệt, cấp I, cấp

II, cấp III và cấp IV Cấp công trình được xác định theo từng loại công trình, căn cứvào tầm quan trọng, quy mô, yêu cầu kỹ thuật xây dựng, tuổi thọ của công trình vàmức độ an toàn cho người và tài sản trong công trình đó Cấp công trình được xác địnhcho từng công trình (hoặc từng hạng mục công trình) của một dự án xây dựng

Về phân loại có ý nghĩa rất quan trọng đối với Nhà nước cũng như với các nhà đầu tư:

 Đối với Nhà nước: là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng côngtrình xây dựng một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội

 Đối với các nhà đầu tư: đó là cơ sở đề người ta xem xét các cơ hội đầu tư, đánhgiá một cách hợp lý giá trị của công trình xây dựng, giảm thiểu rủi ro trong các quyếtđịnh đầu tư

1.2 Giá trị công trình xây dựng và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị công trình xây dựng.

1.2.1 Giá trị công trình xây dựng

1.2.1.1 Giá trị thị trường (GTTT)

GTTT là loại giá trị thông dụng nhất được các TĐV sử dụng Tuy vậy, thuật ngữnày là đối tượng của nhiều cách diễn giải Trong ngành định giá, giá thị trường trởthành một thuật ngữ có tính pháp lý đối với các quốc gia và đã được IVSC tiêu chuẩnhóa Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 01 đã định nghĩa khái niệm như sau:

“Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trườngvào thời điểm định giá, giữa bên là người mua sẵn sàng mua và môt bên là người bánsẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiệnthương mại bình thường”

Như vậy, GTTT là mức giá trị được thị trường thừa nhận Nó là một tiêu chuẩn cơ bảncủa giá trị và là căn cứ chủ yếu của hoạt động định giá đối với hầu hết các loại tài sản,

trong đó có công trình xây dựng Trong quá trình định giá, các TĐV cần phải căn cứvào giá trị của thị trường để đánh giá giá trị của công trình xây dựng mục tiêu Tuynhiên, nó cũng là một tiêu chuẩn định tính, vì vậy, để đảm bảo ứng dụng tiêu chuẩnnày một cách đúng đắn, đòi hỏi phải có sự phân tích chi tiết và thận trọng đối với từngthương vụ nhằm xác minh: mức giá cả mà thương vụ hoàn thành có phải là giá thịtrường hay không.

1.2.1.2 Giá trị phi thị trường

GTTT căn cứ chủ yếu của hoạt động định giá đối với hầu hết các loại tài sản Tuynhiên, trên thực tế, có nhiều loại tài sản cần được định giá nhưng chúng lại rất ít đượcmua bán, thậm chí không có thị trường đối với chúng như: nhà thờ, trường học, bệnhviện,…Để đánh giá giá trị đối với những loại tài sản này, người ta dựa vào những yêu

tố phi thị trường chi phối đến giá trị của tài sản Giá trị được ước tính như vậy gọi làgiá trị phi thị trường tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 02 định nghĩa giá trị phi thịtrường như sau:

“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứkhác với GTTT hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánhtheo thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá tình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảohiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanhnghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tínhthuế,

Theo đó việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹthuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thịtrường của tài sản đó

Trong thực tế, khái niệm giá phi thị trường còn nhiều phong phú hơn rất nhiều.Tùy thuộc vào bối cảnh của giao dịch, khả năng về dữ liệu và đặc biệt là tùy thuộc vàoquyền của các chủ thể đối với lợi ích mà tài sản có thể mang lại, TĐV phải xác địnhcho phù hợp , đảm bảo công việc thẩm định có thể ước tính một cách hợp lý nhất giátrị tài sản

1.2.1.3 Giá trị của công trình xây dựng

Giá trị của công trình xây dựng có tầm quan trọng như là thước đo kinh tế củachính công trình xây dựng đó

Giá cả của công trình xây dựng là biểu hiện bằng tiền của giá trị công trình xâydựng đó.

Giá trị thị trường của công trình xây dựng thể hiện là giá bán có thể thực hiệnđược tốt nhất của công trình xây dựng, hoặc là mức giá thịnh hành dưới những điềukiện thị trường xác định hoặc là mức giá mà hầu hết người mua chấp nhận

1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của công trình xây dựng.

 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với CTXD

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay

ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị CTXD

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những CTXD nằm ở những vùng

thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…)làm cho giá trị CTXD bị sút giảm và ngược lại

 Nhóm các yếu tố kinh tế

- Khả năng mang lại thu nhập từ CTXD: mức thu nhập hàng năm từ CTXD manglại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của CTXD đó Khi khả năng tạo rathu nhập từ CTXD càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngượclại

- Những tiện nghi gắn liền với CTXD: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoànhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càngtốt thì càng làm cho giá trị CTXD càng gia tăng.

 Các yếu tố pháp lý liên quan đến CTXD

Tình trạng pháp lý của CTXD: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sở hữu, giấyphép xây dựng, hợp đồng thuê v.v hiện có

Các quy định về xây dựng và kiến trúc của CTXD, sở hữu công trình xây dựng:tình trạng cho thuê, thế chấp, sở hữu, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xâydựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3tầng…)

 Các yếu tố chung bên ngoài

- Các yếu tố chính trị pháp lý

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương

có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu

tư vào các CTXD nói riêng Cụ thể là:

- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoàivào địa phương có thể làm tăng nguồn vốn đầu tư vào các CTXD

- Các chính sách tác động trực tiếp như:

+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư

+ Các chính sách thuế của Nhà nước

 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

- Tình hình thị trường bất động sản

- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấpđiện, thông tin liên lạc…)

- Mức độ tăng trưởng nền kinh tế

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,trung bình hay thấp) so với các vùng khác

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;

- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

- Mức độ lạm phát chung

- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trongvùng

- Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị CTXD Một khu vực mà mật độ dân sốcao thì nhu cầu về xây dựng sẽ tăng cao từ đó số lượng các CTXD gia tăng và làm ảnhhưởng đến giá trị của các CTXD

1.3 Định giá công trình xây dựng

1.3.1 Khái niệm định giá công trình xây dựng

1.3.1.1 Khái niệm định giá

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tínhpháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắnliền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thứcphân tích kinh tế ứng dụng Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau:

- Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằnghình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (GS.W.Sealrooke -viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh)

- Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể củamột tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả cácđặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản củathị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (GS Lim Lan Yuan – khoaxây dựng và BĐS - đại học quốc gia Singapore)

1.3.1.2 Khái niệm định giá công trình xây dựng.

Định giá công trình xây dựng là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất

về lợi ích mà công trình xây dựng có thể đem lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểmnhất định

1.3.2 Mục đích của Định giá Công trình xây dựng

Mục đích định giá công trình xây dựng phản ánh nhu cầu sử dụng công trìnhxây dựng cho một công việc nhất định Mục đích của định giá quyết định đến mụcđích sử dụng công trình xây dựng đó vào việc gì Nó phản ánh những đòi hỏi về mặtlợi ích mà công trình xây dựng cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay

giao dịch đã xác định Trong nền kinh tế thị trường, mục đích của định giá công trìnhxây dựng thường là:

- Chuyển giao công trình xây dựng: giúp người bán, người mua xác địnhgiá bán, giá mua…

- Tài chính và tín dụng: cho mục đích cẩm cố, thế chấp, hợp đồng bảohiểm

- Xác định số tiền thuê theo hợp đồng: xác định mức tiền thuê/ cho thuê vàxây dựng các điều khoản trong hợp đồng thuê…

- Phát triển tài sản và đầu tư: so sánh các cơ hội đầu tư và quyết định khảnăng thực hiện đầu tư

- Xác định giá trị tài sản của doanh nghiệp: xử lý tài sản trên báo cáo tàichính cho các mục đích mua bán, hợp nhất, góp vốn liên doanh, xử lý nợ,giải thể doanh nghiệp…

- Định giá làm cơ sở bồi thường: trong việc đền bù giải phóng mặt bằng,bồi thưởng thiệt hại cho người bị thiệt hại khi có sự cố do người khác gâyra…

Trong thực tế, các giao dịch liên quan đến công trình xây dựng và mục đích củađịnh giá là rất đa dạng, tùy theo mục đích định giá sẽ quyết định đến loại hay tiêuchuẩn giá trị , quyết định tới quy trình và phương pháp định giá Và mục đích định giá

là yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan, ảnh hưởng có tính quyết định tới việc xácđịnh các tiêu chuẩn về giá trị, đến việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp vớicông trình xây dựng cẩn thẩm định Chính vì vậy, thẩm định viên cần phải xác định vàthỏa thuận với khách hàng ngay từ đầu về mục đích của việc định giá, trước khi xétđến các yếu tố có khách quan tác động đến giá trị của công trình xây dựng mục tiêu

1.3.3 Căn cứ và nguyên tắc của Định giá công trình xây dựng.

1.3.3.1Căn cứ của Định giá công trình xây dựng:

 Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo nên công trình xây dựng

- Lao động: số lượng, chất lượng lao động

- Tư liệu lao động: số lượng và trình độ của tư liệu lao động

- Các nguồn lực khác: vật tư sản phẩm và tư liệu sản suất khác.

 Căn cứ vào sự thay đổi trong nền kinh tế

- Sự biến động của thị trường BĐS

- Sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hoá tinh thần của người dân

- Sự thay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng

 Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của công trình xây dựng vào khu vực

- Sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư

- Sự phù hợp giữa các bộ phận cấu thành trong công trình xây dựng và giữacông trình xây dựng với quần thể công trình xây dựng xung quanh

- Sự đóng góp của công trình xây dựng làm tăng giá trị của các công trình xâydựng xung quanh

 Căn cứ vào yếu tố cấu thành tạo nên giá trị công trình xây dựng

- Đảm bảo tính cân bằng giữa các bộ phận cấu thành tạo nên công trình xâydựng

 Căn cứ vào các lợi ích trong tương lai mà CTXD sẽ mang lại

- GTTT của công trình xây dựng là giá trị hiện tại của các lợi ích trong tươnglai của công trình xây dựng đó

- Dự kiến giá trị tương lai cần được tính đến trong định giá

1.3.3.2 Nguyên tắc của Định giá công trình xây dựng:

 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Một CTXD được đánh giá là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất nếu tại thời điểm địnhgiá cho thấy CTXD đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập rònglớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớnnhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảngthời gian nhất định

Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọngnhất của định giá CTXD:

- Theo nguyên tắc này thì CTXD có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau

và đem lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được thừa nhận hayxác định nó được sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất

- Sử dụng cao nhất, tốt nhất có nghĩa là: CTXD đó phải sử dụng hợp pháp chothu nhập dòng hiện tại và tương lai là lớn nhất và kéo dài liên tục.

- CTXD sử dụng hợp pháp tức là hợp pháp về mục đích sử dụng và hợp pháp cả

về luồng thu nhập, CTXD phải đảm bảo phù hợp mặt pháp lý và hiện hữu củaCTXD đặc biệt là những quy định về khai thác CTXD

- Giá trị hiện tại các luồng thu nhập ròng của tất cả các yếu tố cấu thành CTXD

là lớn nhất ở đây thu nhập dòng (phải) mang lại phải cao nhất đối với toàn bộCTXD

- Thu nhập mang tính ổn định và kéo dài Căn cứ vào các yếu tố: Lãi xuất, Hợpdồng cho thuê, Tuổi thọ kinh tế của CTXD

- Thỏa mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến, phù hợp với nhiều người (tiếc lànhững yếu tố vật chất cấu thành CTXD phải phù hợp với nhiều người và mangtính phổ biến trong xã hội

 Nguyên tắc cung – cầu:

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung

và cầu Khi định giá chúng ta phải sử dụng giá cả của các CTXD khác để tham chiếutrong điều kiện cân bằng cung - cầu thì mới chính xác Nếu các giá cả này được hìnhthành không phải trên điều kiện cân bằng cung - cầu thì phải điều chỉnh Giá trị củaCTXD được xác định bởi mối quan hệ cung - cầu về CTXD đó trên thị trường

 Nguyên tắc thay đổi :

Trong đó giá trị của CTXD thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố cấu thành nêngiá trị của nó Do vậy định giá phải dự báo trước những thay đổi này

- Phù hợp với các yếu tố trong bản thân CTXD

- Phù hợp với các yếu tố bên ngoài của CTXD: hạ tầng, sân vườn, bãi đỗ xe…

- Phù hợp với quan niệm tập quán sử dụng khai thác CTXD

 Nguyên tắc thay thế:

Các CTXD có thể thay thế cho nhau vì vậy khi định giá phải xem xét đến giá trịcủa các CTXD khác nhau có thể thay thế cho nó Do vậy khi định giá người ta căn cứvào sản phẩm tương đồng giống nhau, thay thế cho nhau hoặc những sản phẩm khôngtương đồng, không giống nhau nhưng có thể thay thế cho nhau được.

 Nguyên tắc cân đối( cân bằng ):

Các yếu tố của công trình CTXD phải cân đối và tương đồng với nhau mới phát huytác dụng bởi thế khi định giá CTXD phải xem xét tính cân đối hài hoà giữa các yếu tốvới các yếu tố liên quan tới CTXD:

- Cân đối giữa nhà - đất

- Cân đối với các yếu tố bên ngoài công trình xây dựng: bãi đỗ xe, cây xanh …

- Cân đối giữa cấp độ CTXD và cấp độ thiết bị trong công trình

 Nguyên tắc đóng góp:

Khi định giá người ta xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố trong CTXD vào cấuthành giá trị của CTXD Khi thay đổi các yếu tố mới thì giá trị của CTXD sẽ thay đổibao nhiêu theo phần đóng góp đó, đóng góp CTXD của vào vùng, khu vực mà CTXD

đó tồn tại Đây chính là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu

tư bổ sung vào CTXD khi định giá viên xác định mức sử dụng CTXD tốt nhất và hiệuquả nhất

 Nguyên tắc cạnh tranh:

Giá trị của CTXD phải đảm bảo trong bối cảnh cạnh tranh chứ không phải là độcquyền, nếu CTXD nằm trong môi trường cạnh tranh người ta căn cứ vào giá hìnhthành trên thị trường Nếu CTXD không nằm trong môi trường cạnh tranh người địnhgiá cần sử dụng những biện pháp chuyên biệt để định giá

 Nguyên tắc nhất quán:

Người định giá phải nhất quán tuân thủ những điều kiện những quy định, những rằngbuộc đặt ra trong quá trình định giá Nhất quán trong cách đánh giá CTXD bên ngoài:môi trường, xã hội, xu hướng phát triển Kinh Tế - Xã Hội Mỗi CTXD và các bộ phậncủa nó phát huy tác dụng cho một mục đích thống nhất, không thể tách riêng từng bộphận để định giá cho mục đích của bộ phận đó không liên quan đến bộ phận khác

 Nguyên tắc thực tế:

Phải dựa vào khả năng thực tế của CTXD có dự báo nhưng không suy diễn, dựa vàotập quán quan niệm thực tế trong mua bán trao đổi, dựa vào kết quả thực tế đã được thịtrường thừa nhận.

1.3.4 Quy trình định giá công trình xây dựng

Việc định giá các công trình xây dựng được thực hiện theo các bước như sau:

- Bước 1: Xác định tổng quát về công trình xây dựng cần định gia bao gồm:việc xem xét các thông tin liên quan đến công trình xây dựng cần định giá(loại công trình gì, diện tích, hình dáng, kiến trúc ), mục đích của định giánhà là gì (mua bán, thế chấp, đền bù )

- Bước 2: Lên kế hoạch định giá: các công việc phải làm để ước tính đượcgiá trị thị trường của công trình xây dựng (bao gồm nhận biết các loại tàiliệu, thông tin liên quan đến công trình xây dựng, thiết kế chương trình, kếhoạch phải làm )

- Bước 3: Thu thập thông tin liên quan đến công trình công dựng cần địnhgiá, bao gồm các thông tin về thị trường liên quan đến công trình xây dựng,các dữ liệu như chi phí xây dựng, khấu hao, thu nhập công trình xây dựngmang lại (ví dụ thuỷ lợi phí đối với các công trình thủy lợi), giá cho thuêcông trình xây dựng

- Bước 4: Phân tích thông tin thu thập được thông qua việc phân tích thôngtin về chi phí, thu nhập, thông tin thị trường

- Bước 5: Sử dụng các phương pháp định giá: tuỳ vào điều kiện cụ thể vềloại công trình xây dựng, thông tin thị trường, thông tin thu thập được đểlựa chọn phương pháp định giá phù hợp

- Bước 6: Ước lượng mức giá và báo cáo kết quả cho khách hàng

1.3.5 Phương pháp định giá công trình xây dựng

Khác với các bất động sản khác, các công trình xây dựng thường có qui mô xâydựng lớn (sử dụng nhiều đất đai), có tính đặc thù và chuyên dùng cao, vì thế ít giaodịch hoặc thậm chí không có giao dịch trên thị trường (ví dụ các công trình an ninh,công trình văn hoá) Chính vì vậy, cần thiết phải lựa chọn những phương pháp địnhgiá phù hợp

Về nguyên tắc, có thể áp dụng tất cả các phương pháp định giá để định giá công trình

xây dựng Tuy nhiên, trên thực tế, các phương pháp định giá được sử dụng phổ biếnnhất là phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận vàphương pháp thặng dư.

1.3.5.1 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá công trình xây dựng dựa trên cơ

sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khaithác, sử dụng công trình xây dựng để ước tính giá trị thị trường của công trình xâydựng cần định giá

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá các loại công trìnhxây dựng tạo ra thu nhập như các công trình thuỷ lợi (thu phí thuỷ lợi), các công trìnhgiao thông (thu phí cầu đương, bến bãi), công trình thương mại (phí thuê diện tích kinhdoanh )

Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp

- Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp vốn hóa trực tiếp: là một dạng của phương pháp thu nhập, thông

qua quá trình chuyển đổi dòng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện tại (tại thờiđiểm thẩm định giá) của tài sản theo công thức sau:

V =

Trong đó : - V là giá trị tại sản cần định giá,

- I là thu nhập ròng do tài sản mang lại (trong 1 năm),

- R là tỷ lệ vốn hóa

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là một dạng của phương pháp thu nhập, thông

qua kỹ thuật chuyển đổi dòng thu nhập (dự tính) trong tương lai thành giá trị hiện tạicủa tài sản Phương pháp dòng tiền chiết khấu áp dụng thích hợp để thẩm định giánhững tài sản mang lại thu nhập ổn định hoặc không ổn định hàng năm, trong tươnglai

- Trường hợp thu nhập ròng hàng năm là những khoản tiền thay đổi CFt (không bằng nhau hàng năm) thì giá trị thị trường của tài sản được xác định như sau:

n : Thời gian của dự án

i : Lãi suất chiết khấu

- Trường hợp thu nhập ròng hàng năm là một khoản tiền không đổi C (bằng nhau hàng năm), thì giá trị thị trường của tài sản được xác định như sau

 Các bước thực hiện phương pháp thu nhập để định giá các công trình xây dựngđược thực hiện theo các bước trong phần phương pháp định giá, cụ thể:

- Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm do công trình xây dựngmang lại (ví dụ thuỷ lợi phí, tiền cho thuê, phí cầu đương ), có tính đến tất cảcác yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

- Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm,như: các khoản thuế , sửa chữa, bảo hành, vận hành

- Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thểdựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các công trình xây dựng tương tự, hoặc tỉsuất lợi nhuận bình quân ngành

- Bước 4: Áp dụng công thức vốn hoá, hoặc công thức chiết khấu dòng tiềnđịnh giá công trình xây dựng

 Ưu, nhược điểm của phương pháp thu nhập

 Ưu điểm:

- Công thức tính toán rõ ràng, dễ hiểu

- Có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin chính xác

 Nhược điểm:

- Nhiều số liệu phải ước tính, điều chỉnh, vì vậy đòi hỏi kỹ thuật điều chỉnhcao, thông tin đầy đủ

- Độ chính xác có thể bị hạn chế, do thông tin dự đoán dễ bị cảm tính

- Khó thuyết phục khách hàng, do các số liệu đã bị điều chỉnh, ít liên quan đếnbằng chứng có thể nhìn thấy ngay được

1.3.5.2 Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp định giá công trình xây dựng trên cơ sởchi phí tạo ra một công trình xây dựng tương tự công trình xây dựng cần định giá đểước tính giá trị thị trường công trình xây dựng cần định giá

Phương pháp chi phí được áp dụng phổ biến trong định giá các công trình xâydựng mới hoặc đã qua sử dụng, do tính đặc thù của các công trình xây dựng là ít hoặc

không có mua, bán phổ biến trên thị trường Ngoài ra, các dữ liệu, thông tin áp dụngcho phương pháp này là tương đối dễ thu thập, do các công trình xây dựng đều có bảnthiết kế và báo cáo quyết toán xây dựng hoặc các ghi chép về chi phí xây dựng, chi phígiải phóng mặt bằng, thuê đất

 Các bước tiến hành định giá:

- Bước 1: Ước tính giá trị thị trường đất Để ước tính giá trị thị trường đất củacông trình xây dựng cần định giá, phải giả định đó là đất trống và ước tínhtrên cơ sở sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Bước 2: Ước tính giá trị xây dựng mới của công trình xây dưng Nếu côngtrình xây dựng mới, các chi phí xây dựng căn cứ vào báo cáo quyết toán, vàđiều chính thích hợp Nếu công trình xây dựng là công trình cũ, thì ước tínhviệc xây dựng một công trình mới tương đương là bao nhiêu Việc ước tínhgiá trị xây dựng mới phải tuân thủ quy định của nhà nước và so sánh với mặtbằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công…)

- Bước 3: Ước tính giá trị hao mòn thực tế của công trình xây dựng, nếu côngtrình xây dựng cần định giá đã qua sử dụng hoặc đã xây dựng và chưa sửdụng trong thời gian dài Hao mòn của công trình xây dựng bao gồm: haomòn hữu hình và hao mòn vô hình

- Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của công trình xây dựng theo công thức:Giá trị thị trường của công trình xây dựng = Giá trị thị trường của lô đất trống cộng(+) chi phí xây dựng công trình trừ (-) hao mòn

 Những lưu ý khi áp dụng phương pháp chi phí

 Lưu ý 1: Các loại chi phí xây dựng mới công trình có thể là chi phí tái tạo hoặc làchi phí thay thế

- Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thếgiống hệt với công trình đang được định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗithời của công trình xây dựng cần định giá đó Nghĩa là, công trình tái tạo làbản sao chính xác của công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, thiết kế,cách trang trí và chất lượng tay nghề, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm củathiết kế và tính không hiệu quả hoặc lỗi thời của nó

- Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giátrị sử dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúng nhữngtiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành, bao gồm:

+ Các nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụngtrong việc xây dựng công trình;

+ Tất cả các bộ phận có chức năng lỗi thời đều bị loại bỏ

Thông thường chi phí thay thế cho giá trị thấp hơn chi phí tái tạo, vì không tínhđến các bộ phận lỗi thời không cần thiết, mà được tính toán trên việc sử dụng vật liệu

và kỹ thuật hiện đại Việc sử dụng chi phí thay thế trong tính toán được coi là có tínhthực tiễn cao, nên trong thực tế thường được sử dụng nhiều hơn so với chi phí tái tạo

 Lưu ý 2: Các loại chi phí xây dựng mới công trình bao gồm:

- Các chi phí trực tiếp:

+ Lao động làm thuê cho các chủ thầu chính và phụ;

+ Các nguyên vật liệu đã được sử dụng vào công trình từ lúc bắt đầu tới lúc kếtthúc;

+ Thiết bị đi thuê hoặc sở hữu;

+ Dịch vụ điện tạm thời

- Các chi phí gián tiếp:

+ Các phí dịch vụ như kiến trúc, giám sát

+ Lãi vay xây dựng;

+ Các chi phí cho công tác quản lý tài sản;

+ Các phí quản lý công trình;

+ Tiền thuê đất theo hợp đồng (nếu có);

+ Thuế bất động sản

 Lưu ý 3: Các phương pháp ước tính chi phí bao gồm:

- Phương pháp thống kê chi tiết: Phương pháp này được sử dụng bởi cácchuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm, khi ước tính chi phí của công trìnhxây dựng có quy mô lớn, được hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chitiết kỹ thuật xây dựng Trong phương pháp này, việc ước tính chi phí chi tiếtđược làm cho mỗi yếu tố chi phí hoặc cho từng cấu phần của công trình

- Phương pháp khảo sát số lượng là phương pháp tính chi phí thông qua các chi

phí xây dựng của tất các nhà thầu phụ Phương pháp này tương đối đơn giản.

- Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành: Theo phương phápnày, chi phí của mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng được nhà thầu chính hạngmục hoá và tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ; chẳng hạn, chi phí bê tôngđược tính theo đơn vị m3, mái theo đơn vị m2

- Phương pháp so sánh thị trường: Phương pháp này được sử dụng do yêu cầuđòi hỏi có kết quả nhanh Theo phương pháp này, các chi phí đơn vị (theo m2hoặc m3) của công trình xây dựng mới được ước tính bằng cách chia tổng sốchi phí xây dựng của công trình tương tự hoàn thành mới đây cho khối lượngm2 hoặc m3 trong kết cấu đó Tổng chi phí phí công trình mới sẽ bằng chi phíđơn vị nhân với khối lượng công việc

 Lưu ý 4: Các loại hao mòn tài sản xây dựng trên đất bao gồm hao mòn hữu hình

và hao mòn vô hình

- Hao mòn hữu hình bao gồm các hao mòn do tình trạng vật lý của công trìnhxây dựng trên đất như: hỏng hóc hoặc xuống cấp của mái, hệ thống nước,tường, sàn, nội thất, điện

- Hao mòn vô hình là những hao mòn do lỗi thời, thiết kế không tiện dụng, cũ,thiếu các bộ phận chức năng

 Ưu, nhược điểm của phương pháp chi phí

- Việc ước tính hao mòn tài sản nhiều khi phụ thuộc vào chủ quan của người

định giá Trên thực tế, chưa có một phương pháp cụ thể nào chính xác trongviệc ước tính hao mòn.

- Người định giá phải thông thạo kỹ thuật, đồng thời phải am hiểu về tài chínhmới đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp định giá này

1.3.5.3 Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinhlợi của việc sử dụng công trình xây dựng để ước tính giá trị thị trường của công trìnhxây dựng cần định giá

Phương pháp lợi nhuận cũng được sử dụng rất phổ biến trong định giá các côngtrình xây dựng, đặc biệt là đối với các công trình xây dựng tạo ra khả năng sinh lời cáccông trình thương mại, công trình dân dụng nhà ở, rạp chiếu bóng,…

 Các bước tiến hành định giá theo phương pháp lợi nhuận:

- Bước 1: Ước tính tổng lợi nhuận ròng của công trình xây dựng

- Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc tạo ra lợi nhuận bao gồm khoảnlãi trên vốn, tiền công cho nhà điều hành, tiền thưởng cho người lao động…

- Bước 3: Xác định lãi suất vốn hóa

- Bước 4: Ước tính giá trị của tài sản theo công thức vốn hóa thu nhập

 Ưu nhược điểm của phương pháp lợi nhuận

dụng để định giá đối với những công trình xây dựng tạo ra lợi nhuận Phươngpháp này không đòi hỏi ước tính giá trị cụ thể của công trình xây dựng, nóthích hợp với những công trình xây dựng có cơ sở là thu nhập của một loạihình kinh doanh cụ thể đạt được trong đó có sự đóng góp từ công trình.

1.3.5.4 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá công trình xây dựng trên cơ sởước tính giá trị công trình xây dựng sau khi đã phát triển (cải tạo, sửa chữa hoặc xâylại mới) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong định giá công trình xâydựng có tiềm năng phát triển, cải tạo lại

Các bước tiến hành định giá theo phương pháp này được thực hiện theo các bước cụthể:

- Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của công trình xây dựngcần định giá, có tính đến những qui định hiện hành về sử dụng công trình xâydựng và những hạn chế khác

- Bước 2: ước tính toàn bộ giá trị của việc cải tạo/phát triển, sử dụng phươngpháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư

- Bước 3: ước tính tổng số chi phí cải tạo/phát triển, bao gồm các chi phí đầu

tư, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và các phí có liên quan

- Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để ước lượnggiá trị thị trường của công trình xây dựng

 Ưu nhược điểm của phương pháp thặng dư

- Khó khăn trong việc xác định được việc sử dụng cao nhất và tốt nhất.

- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiệncủa thị trường

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ CÔNG TRÌNH

XÂY DỰNG TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ 2.1 Giới thiệu chung về công ty thẩm định giá Thế kỷ.

2.1.1 Lịch sử hình thành và mục tiêu của CTCP Thẩm Định Giá Thế Kỷ

(CENVALUE)

CENVALUE là một trong những doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp vàhàng đầu tại Việt Nam, được thành lập theo nghị định số 101/NĐ-CP ngày 03/08/2005của chính phủ CENVALUE đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn hết sức khắt khe vềnhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật được đặt ra đối với mộtdoanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp

Ngay từ khi thành lập, CENVALUE đã nhanh chóng tham gia và hòa nhập vớicộng đồng các doanh nghiệp thẩm định giá của Việt Nam, khu vực và thế giới.CENVALUE hiện là thành viên tích cực của Hội thẩm định giá Việt Nam

Mục tiêu phấn đấu trở thành doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp vàhàng đầu của Viêt Nam và từng bước hội nhập thế giới, CENVALUE không ngừng nỗlực nâng cao đội ngũ TĐV có trình độ năng lực, kinh nghiệm, hiểu biết sau chuyênmôn nghiệp vụ Đội ngũ TĐV thường xuyên được huấn luyện đào tạo trong và ngoàinước nhằm nâng cao trình độ nghiệp vụ và đáp ứng các tiêu chuẩn của Việt Nam vàQuốc tế đối với đội ngũ TĐV

2.1.2 Giới thiệu về công ty thẩm định giá Thế Kỷ

 Tên Công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ

 Địa chỉ trụ sở chính:

Địa chỉ: 137 Nguyễn Ngọc Vũ, Cầu Giấy, Hà Nội

Điện thoại: (04) 6275 2517 - Fax: (04) 6281 4049

Email: thamdinhgia@cengroup.vn

 Chi nhánh:

Địa chỉ: 36 Bùi Thị Xuân , P Bến Thành, Q.1, TP.HCM

Điện thoại: (08) 39 256 973 - Fax: (08) 39 256 955

Email: thamdinhgiatheky@cengroup.vn

và hòa nhập với cộng đồng các doanh nghiệp Thẩm định của cả nước và khu vực.

2.1.3 Lĩnh vực hoạt động

Công ty Cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản và tưvấn trong nhiều lĩnh vực đáp ứng cho nhiều mục đích khác nhau của khách hàng, cụthể như sau:

 Nghiên cứu thị trường:

 Tư vấn, định giá bán hàng hóa - dịch vụ của doanh nghiệp chuẩn bị gia nhập thịtrường mới, một kênh phân phối mới

 Xác định giá trị doanh nghiệp, thương hiệu doanh nghiệp

 Thẩm định các dự án đầu tư

2.1.4 Cơ cấu tổ chức công ty

2.1.5 Mức độ bao phủ thị trường

 Miền Bắc: Hà Nội, Bắc Giang, Bắc Ninh, Cao Bằng, Điện Biên, Hà Giang, HàNam, Hải Dương, Hải Phòng, Hòa Bình, Hưng Yên, Lai Châu, Lạng Sơn, LàoCai, Nam Định, Ninh Bình, Phú Thọ, Quảng Ninh, Sơn La, Thái Bình, TháiNguyên, Tuyên Quang, Vĩnh Phúc

 Miền Trung: Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị, Đà Nẵng,Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Thuận

 Miền Nam: TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận: Bình Dương, Tây Ninh, LongGiang, Tiền Giang, Đồng Nai, Biên Hòa