Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý bất động sản

Mục tiêu nghiên cứuMục tiêu thường xuyên  Những yêu cầu và nội dung cần thiết trong hợp đồng thuêBĐS  Liệt kê và phân loại các loại hợp đồng thuê BĐS  Các yếu tố cấu thành một hợp đồn

Lời mở đầu

Ngày nay các cao ốc được đầu tư xây dựng ngày càng nhiều và thịtrường kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản hứa hẹn nhiều cơ hội hấpdẫn Dịch vụ cho thuê trở thành một thị trường dịch vụ đặc biệt liên quanđến sự sử dụng BĐS, biểu hiện bằng việc khan hiếm nguồn cung và sự tăngmạnh của nhu cầu thuê văn phòng trong một giai đoạn thị trường cực kì sôiđộng Nhà quản trị các toà nhà hay căn hộ cho thuê đều có ý thức rằng họđang họat động trong thị trường cho thuê mướn, và vì vậy cần chú ý đếnnhững tình trạng “xuất hiện” trên thị trường có tính nguyên tắc Một khiquyết định đưa các BĐS cho thuê ra thị trường cần tuân thủ nguyên tắcchung của thị trường, tôn trọng sự thay đổi của thị trường về cung, cầu, sựthay đổi của thị hiếu và mong đợi từ phía khách hàng tiềm năng, sự thayđổi về mức giá cho thuê Những kết quả thu được từ nghiên cứu thị trườngcho thuê không chỉ là tiền đề cho ra những quyết định cơ bản của nhà quảntrị mà đó còn là nguồn thông tin kiến thức cần thiết để chuẩn bị và kí kếtnhững thương vụ cho thuê Cần phải lưu ý rằng, những thu nhập từ việccho thuê là nguồn thu cơ bản từ những phần Bđs cho thuê Vì vậy chúng,cũng giống như lợi nhuận của công ty là yếu tố thúc đẩy và là khía cạnh cơbản của việc phân tích chi phí và thu nhập, lên kế hoạch và kiểm soát tàichính

Quản trị diện tích là một trong những lĩnh vực căn bản của hoạt độngchuyên nghiệp của nhà quản trị BĐS, xuất phát từ sự quan tâm đặc biệt vềchất lượng và phạm vi dịch vụ tiện ích liên quan tới sự bảo đảm những điềukiện sức khỏe, điều hòa nhiệt độ, giữ ẩm, cảnh quan của diện tích sửdụng, cũng như sự tiếp cận tính năng sử dụng của diện tích chung và riêng,cũng như - bảo đảm những điều kiện cho sự sử dụng hiệu quả những diệntích này Một trong những yếu tố quan trọng nhất của dạng quản trị này đó

là quản trị kí kết và thực hiện những hợp đồng liên quan đến sự sử dụngdiện tích và quản lí việc cho thuê

Việc quản trị các thương vụ như quản lý cho thuê có tính chất đặc biệtkhi nó liên quan đến phạm vi rộng và phức tạp của những trách nhiệm màchủ sở hữu hay nhà quản trị BĐS phải gánh vác Quản trị thuê mướn dựatrên việc lên kế hoạch cơ cấu cho thuê, sự tính toán chi phí và thu nhập từtiền thuê, dựa trên sự đàm phán và kí kết những hợp đồng Quản lý nộidung những bản hợp đồng cho thuê được xem là nội dung quan trọng trongviệc đảm bảo lợi ích của cả bên thuê và bên cho thuê Chính vì lý do đóchuyên đề đã đi sâu và nghiên cứu mảng vấn đề về quản lý nội dung hợpđồng thuê trong quản lý các BĐS

tư Bất động sản vào thị trường Việt Nam trong đó phải kể đến đó là: chung

cư cao cấp, văn phòng cao ốc cho thuê, khu thương mại…tạo ra động lực

vô cùng lớn cho sự phát triển nền kinh tế xã hội, và đã từng ngày làm thayđổi bộ mặt đô thị

Phát triển cao ốc được coi là mục tiêu chiến lược của rất nhiều công tyBĐS trong nước Cùng với đó là sự xuất hiện của rất nhiều các tòa nhà cao

tầng, các cao ốc văn phòng cho thuê đòi hỏi cần có sự quản lý và công tácquản lý phải có tính chuyên nghiệp cao, mới đáp ứng được nhu cầu đó Tuynhiên thực tế hiện nay chúng ta mới chỉ chú trọng đến lĩnh vực đầu tư tạolập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê và cho thuê mua, trong khi

đó thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản còn bỏ trống, đặc biệt làkinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản hiện còn đang là lĩnh vực rất mớitại Việt Nam Hầu hết các công trình và tổ hợp công trình BĐS đều do các

tổ chức nước ngoài quản lý Trong khi đó xu hướng chung hiện nay khôngchỉ có các nhà đầu tư nước ngoài mà các doanh nghiệp Việt Nam cũng có

xu hướng chuyển vào các toà nhà văn phòng cao cấp, để hưởng dịch vụ tốthơn, nâng cao hình ảnh và thương hiệu của mình trước đối tác

Để kết nối giữa các nhà đầu tư kinh doanh văn phòng cho thuê và cáckhách hàng muốn tìm cho mình một văn phòng lý tưởng thì ngoài các biệnpháp quảng cáo, marketing nhà quản lý BĐS phải đặc biệt quan tâm đếnviệc soạn thảo nội dung hợp đồng cho thuê sao cho chặt chẽ và hợp lý, phùhợp với từng dạng BĐS mà mình quản lý Đây là một công việc hết sứcquan trọng trong nhiệm vụ của những nhà quản lý chuyên nghiệp làm sao

để quản lý tốt những bản hợp đồng cho thuê cho chủ nhà hạn chế đượcnhững rủi ro gặp phải trong quá trình thực hiện hợp đồng

Để hiểu rõ hơn về công tác soạn thảo nội dung hợp đồng-một mắt xích

quan trọng trong quản lý BĐS, em đã thực hiện chuyên đề: “Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý Bất Động Sản ”

Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu thường xuyên

 Những yêu cầu và nội dung cần thiết trong hợp đồng thuêBĐS

 Liệt kê và phân loại các loại hợp đồng thuê BĐS

 Các yếu tố cấu thành một hợp đồng thuê BĐS

 Phát triển và mở rộng phạm vi, quyền hạn của người thuê

Mục tiêu chiến lược

Phương pháp nghiên cứu

Chuyên đề sẽ sử dụng phương pháp tiếp cận trong nghiên cứu là:Nghiên cứu và tham khảo tài liệu Những mẫu tài liệu về hợp đồng thuê BĐS,các tư liệu trong nước và nước ngoài được sưu tập phân tích, nghiên cứu vàtổng hợp để hệ thống hoá những nội dung về mảng hợp đồng thuê có liên quan

Phạm vi nghiên cứu

Trong quản trị việc cho thuê mướn bao gồm rất nhiều nhiệm vụ cụthể đặt ra cho nhà quản trị bao gồm: Lập kế hoạch cơ cấu ngườithuê, định hướng đạt được kết quả điều hòa và ổn định cơ cấungười thuê; Kí kết hợp đồng thuê mướn; Quản lý tiền thuê; Theodõi việc thực hiện các hợp đồng thuê mướn Phạm vi bài viết chỉ

đề cập đến nội dung của mảng quản lý hợp đồng trong quản lý chothuê Bất động sản

Bố Cục Đề Tài

Mục lục

Lời mở đầu

Phần I: Các khái niệm cơ bản

PhầnII: Quy định của pháp luật về hợp đồng giao dịch Bđs

Phần II: Yêu cầu và nội dung cơ bản của hợp đồng cho thuê BĐS Phần IV: Đề xuất mẫu hợp đồng cho thuê BĐS

Kết luận

Tài liệu tham khảo

Phụ lục

Phần I: Các khái niệm cơ bản

I Khái niệm về hợp đồng cho thuê BĐS

1 Khái niệm

Hợp đồng cho thuê BĐS là hợp đồng có giới hạn về thời gian và đượctạo ra khi chủ sở hữu hay quản lý BĐS (được coi như là đại lý của chủ sởhữu) cung cấp cho người thuê quyền chiếm hữu BĐS trong một thời giannhất định để nhận được một vài hình thức đã được xem xét (tiền cho thuê) Hợp đồng cho thuê quy định các cam kết có hiệu lực và trách nhiệmcủa cả hai bên cung cấp quyền sở hữu tạm thời cho người thuê, nhưngkhông cung cấp quyền sở hữu

1.1 Quyền và nghĩa vụ của chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý)

a Quyền của chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý)

 Chủ BĐS có đầy đủ quyền kiểm soát công trình cho thuê vànguyên vẹn giá trị công trình cho thuê cũng như thu tiền thuê để đảm bảonguồn thu nhập ổn định từ việc cho thuê

 Chủ BĐS có thể sẽ nhận được tiền bồi thường khi người thuêkhông đáp ứng đủ các yêu cầu của hợp đồng hoặc thu hồi lại BĐS, chấmdứt hợp đồng nếu người thuê không thanh toán tiền thuê hay vi phạm cácđiều khoản trong hợp đồng

b Nghĩa vụ của chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý)

Cung cấp BĐS và dịch vụ theo đúng thoả thuận giữa hai bên như giaoBĐS đúng hạn, bảo dưỡng tài sản

1.2 Quyền và nghĩa vụ của người thuê

a Quyền của người thuê

 Quyền sử dụng

Trong hợp đồng thuê, quyền sử dụng đương nhiên được trao chongười thuê mà không có bất cứ sự tranh cãi nào Tuy vậy quyền sử dụngnày bị hạn chế qua việc chỉ định mục đích sử dụng công trình để đảm bảotiện nghi sử dụng mong muốn hợp với mặc định sử dụng của BĐS

 Quyền lựa chọn dạng tiền thuê

Sự lựa chọn dạng tiền thuê có ý nghĩa căn bản để hình thành quan hệgiữa người cho thuê và người thuê Có hai dạng tiền thuê :tiền thuê uỷ thác

và tiền thuê cố định

Nếu tiền thuê dưới dạng uỷ thác thì người cho thuê cũng chịu mộtphần rủi ro liên quan đến những hoạt động của người thuê

b Nghĩa vụ của người thuê

 Người đi thuê phải bảo quản các bất động sản đã được thuê, tiếnhành sửa chữa các hư hại gián tiếp hoặc trực tiếp gây ra và tuân thủ theocác lụât lệ và nguyên tắc đã ghi trong hợp đồng Ngưòi đi thuê không đượcphép làm hư hại đến tài sản đang thuê, hoặc không được phép để cho ngườikhác làm như vậy đối với bất động sản đó và phải đảm bảo tính yên tĩnhcho những người thuê khác

 Người thuê không được phép sửa chữa bất cứ thứ gì mà khôngđược sự đồng ý chính thức của chủ sở hữu

 Người thuê phải nộp tiền đặt cọc cho người cho thuê Không cómột quy định chung về tiền đặt cọc nên số lượng và loại hình đặt cọc cũngnhư điều kiện trả lại được quy định tuỳ theo thoả thuận giữa các bên thamgia Tiền đặt cọc có thể được trả bằng tiền mặt, các chứng khoán hoặc tráiphiếu chính phủ Nếu chủ sở hữu hay người quản lý nắm giữ một phầnhoặc tất cả tiền đặt cọc thì phải có chứng từ về việc sử dụng số tiền đó

2 Phân loại hợp đồng cho thuê

a Phân loại theo thời gian thuê

BĐS cho thuê theo năm

BĐS cho thuê theo năm tức là nó xác định được thời điểm bắt đầu vàkết thúc Kết thúc hợp đồng thuê, các bên tham gia hợp đồng không cầnthông báo là hợp đồng thuê dã hết hiệu lực, người thuê sẽ trả lại BĐS chochủ BĐS BĐS cho thuê theo năm không bị gián đoạn nếu người thuê hoặcchủ BĐS chết Nếu điều này xảy ra, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên sẽđược chuyển tiếp thành quyền thừa kế

Do BĐS thuê theo năm có thời điểm kết thúc, nếu chủ BĐS muốnngười thuê có kế hoạch chuyển sang giai đoạn kết thúc, thì cần phải ghigiai đoạn đó trong hợp đồng

BĐS thuê theo giai đoạn

Hợp đồng cho thuê heo giai đoạn là một hợp đồng mà có thể tự độnggia hạn nếu như một trong hai bên không đưa ra thoả thuận Thời gian cóthể thay đổi ít nhất từ một tuần đến tối đa là sáu tháng trước khi kết thúchợp đồng

BĐS thuê tuỳ ý

Việc thuê BĐS tuỳ ý không xác định thời gian thuê Hợp đồng đối vớiloại BĐS này chỉ có giá trị khi nào hai bên đều muốn BĐS thuê còn tiếptục

Không giống như thuê BĐS theo năm và theo từng giai đoạn, việcthuê BĐS tuỳ ý kết thúc khi một trong hai bên tham gia hợp đồng bị chết

BĐS thuê quá hạn

Loại hợp đồng này xảy ra khi người thuê có quyền chiếm hữu BĐSmột cách hợp pháp nhưng vẫn nắm giữ BĐS mà không cấn sự đồng ý củachủ sở hữu khi đã hết hạn hợp đồng.

Người thuê BĐS trong trường hợp này không có quyền sở hữu Việcthuê BĐS quá hạn này sẽ tiếp tục cho tới khi người chủ sở hữu có các hoạtđộng một cách hợp pháp hoặc tự rời bỏ hợp đồng một cách tự nguyện

b Phân loại theo phương thức thanh toán hợp đồng thuê

Hợp đồng thuê toàn bộ

Loại hình này còn được gọi là hợp đồng thuê trực tiếp Người thuê trảmột khoản tiền thuê cố định và người chủ sở hữu BĐS sẽ trả tất cả các chiphí liên quan đến BĐS đó

Hình thức phổ biến của cho thuê toàn bộ là hợp đồng cho thuê nhà ởdân cư

Hợp đồng cho thuê ròng

Theo loại hình này, người thuê có thể trả trước một số hoặc tất cả mọichi phí phát sinh khi sử dụng BĐS ngoài tiền thuê đã được ấn định trước.Theo lý thuyết, có 3 biến tướng của hợp đồng cho thuê ròng: hợp đồngcho thuê ròng, hợp đồng cho thuê ròng thuần túy và hợp đồng cho thuêròng ròng thuần túy

Hợp đồng cho thuê theo phần trăm

Loại hình này còn được gọi là cho thuê phần dư, được sử dụng cho cácBĐS nhỏ lẻ Theo hợp đồng này người đi thuê phải thanh toán một khoảntiền thuê cố định cộng với % trong tổng thu nhập của ngưòi thuê vượt quálượng tiền bán tối thiểu đã được xác định trước

II Sự cần thiết quản lý nội dung hợp đồng thuê BĐS

Thứ nhất: Để đạt được mục tiêu của chủ sở hữu và thực hiện tốt nhiệm

vụ của mình, nhà quản lý BĐS cần đảm bảo sự thoải mái dựa trên nhữngthỏa thuận chung của các bên quan tâm, sự thân thiện hài lòng của kháchhàng trong toàn bộ thời gian hiệu lực của hợp đồng thuê Trên thực tế,những đòi hỏi hay mong đợi của người thuê thường xuyên thay đổi haykhông minh bạch, rõ ràng, rất khó thực hiện Vì vậy nội dung hợp đồngthuê BĐS mang ý nghĩa thực tế căn bản trong xác định tính chính xác, chặtchẽ trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của các bên thông qua các điều khoảntrong hợp đồng Từ đó tránh được những tranh chấp về pháp lý ảnh hưởngđến uy tín của chủ nhà và hình ảnh của BĐS cho thuê

Hợp đồng thuê trước hết mang tính chất điều chỉnh nội dung củachúng cho phù hợp với dạng BĐS và trở thành công cụ cơ bản để làm tối

ưu cơ cấu những người thuê Hợp đồng thuê không chỉ điều chỉnh quan hệqua lại giữa người cho thuê và người thuê, mà còn xác định những yếu tốcùng tồn tại của người thuê

Thứ hai: Thu nhập từ việc cho thuê là nguồn thu cơ bản của nhữngBĐS cho thuê do đó trong quản trị cho thuê cần tính toán mức giá cho thuêmột cách đúng đắn, nhất thiết phải xác định mức giá mong đợi, mức giá tốithiểu cho mỗi đơn vị diện tích Mức giá tối thiểu bảo đảm cho sự ổn định

về tài chính BĐS Tuy nhiển trong thực tế thường xảy ra xu hướng không

có lợi từ mức giá tối thiểu Vì vậy cần làm sáng tỏ nguyên nhân của những

xu hướng của những bất lợi này là rất cần thiết cho việc rá soát lại nhữnghợp đồng thuê đến từng thời điểm, hay tiến hành một cách cụ thể và toàndiện hơn việc mổ xẻ lại những dự án để trả lại sự ổn định tài chính choBĐS Hơn nữa việc tính toán mức giá cho thuê hợp lý sẽ giúp giảm nhữngtác động ngoại biên của thị trường như lạm phát, biến động giá cả làm tăng

chi phí duy trì BĐS, đảm bảo triển vọng năng lực tài chính trong tương laicủa BĐS Tiền cho thuê ròng lúc đó sẽ bị giảm bớt tương đương với sựtăng giá trung bình hàng hóa và dịch vụ được mua bởi nhà quản trị BĐS Thứ ba: Sự quản lý chặt chẽ nội dung hợp đồng thuê cũng như kiểmsoát các điều khoản xác định việc bảo hiểm tài sản và trách nhiệm pháp lícho việc hỏng hóc do người thuê gây ra, sự thỏa thuận phân chia chi phí sửdụng BĐS giữa người cho thuê và người thuê Những vấn đề này liên quanchặt chẽ với việc xác định tiền thu nhập của chủ nhà, mà trong đó nó cầnđược xem xét đến sự phân chia chi phí sử dụng, cũng như trách nhiệm giữacác bên Bản hợp đồng cần được xác định một cách chính xác nhất có thể,những quyền và trách nhiệm của các bên, các dạng thanh toán tài chínhgiữa các bên, và những dạng thay đổi nội dung trong hợp đồng Đặc biệt làphần trách nhiệm của người thuê trong việc chịu chi phí sửa chữa.

Tóm lại việc quản lý nội dung của hợp đồng thuê sẽ giúp nhà quản trị lập

kế hoạch cơ cấu người thuê, quản lý một cách hiệu quả BĐS cho thuê vềkhía cạnh kinh tế là quản lý tốt quan hệ với khách hàng, đảm bảo khảnăng tạo thu nhập đều đặn và trọn vẹn của BĐS, ổn định cơ cấu ngườithuê Về khía cạnh pháp lý, việc quản lý chặt chẽ các điều khoản sẽ giúphạn chế những tranh chấp, kiện tụng giữa các bên làm ảnh hưởng đếnhình ảnh và khả năng tạo thu nhập của BĐS trong tương lai

Phần II: Quy định của pháp luật về hợp đồng giao

dịch BĐS

 Căn cứ vào mục 7-Bộ Luật Dân sự sửa đổi bổ sung được Quốc Hội thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005 quy định về hợp đồng dân sự

Điều 402 Luật Dân sự sửa đổi quy định:

Nội dung của hợp đồng dân sự

Tuỳ theo từng loại hợp đồng, các bên có thể thoả thuận về những nộidung sau đây:

1 Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làmhoặc không được làm;

2 Số lượng, chất lượng;

3 Giá, phương thức thanh toán;

4 Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;

5 Quyền, nghĩa vụ của các bên;

2 Trong trường hợp phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với nội dung

của điều khoản trong hợp đồng thì điều khoản này không có hiệu lực, trừtrường hợp có thỏa thuận khác Trong trường hợp các bên chấp nhận phụlục hợp đồng có điều khoản trái với điều khoản trong hợp đồng thì coi nhưđiều khoản đó trong hợp đồng đã được sửa đổi.

Sửa đổi hợp đồng dân sự

1 Các bên có thể thoả thuận sửa đổi hợp đồng và giải quyết hậu quảcủa việc sửa đổi, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

2 Trong trường hợp hợp đồng được lập thành văn bản, được côngchứng, chứng thực, đăng ký hoặc cho phép thì việc sửa đổi hợp đồng cũngphải tuân theo hình thức đó

Chấm dứt hợp đồng dân sự

Hợp đồng chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1 Hợp đồng đã được hoàn thành;

2 Theo thoả thuận của các bên;

3 Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấmdứt mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đó thựchiện;

4 Hợp đồng bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

5 Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồngkhông còn và các bên có thể thoả thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồithường thiệt hại;

6 Các trường hợp khác do pháp luật quy định

Huỷ bỏ hợp đồng dân sự

1 Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt

hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoảthuận hoặc pháp luật có quy định.

2 Bên huỷ bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việchuỷ bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường

3 Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thờiđiểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu khônghoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền

4 Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị huỷ bỏ phải bồi thường thiệt hại

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự

1 Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếucác bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định

2 Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngaycho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gâythiệt hại thì phải bồi thường

3 Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấmdứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt Các bên khôngphải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêucầu bên kia thanh toán

4 Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi

thường thiệt hại

Các điều trên được trích trong các điều 423,424,425,426 Bộ Luật Dân

sự sửa đổi bổ sung thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005

 Căn cứ vào Chương V-Luật Kinh doanh BĐS được Quốc Hội thôngqua ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định về hợp đồng kinh doanh bđs và

hợp đồng kinh doanh dịch vụ bđs.

Điều 72 Luật kinh doanh BĐS quy định:

Hợp đồng thuê bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:

1 Tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên thuê;

2 Các thông tin về bất động sản theo quy định tại khoản 3 Điều 11 củaLuật này;

3 Giá thuê bất động sản;

4 Phương thức và thời hạn thanh toán;

5 Thời hạn cho thuê bất động sản; thời hạn giao, nhận bất động sản;

6 Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7 Yêu cầu sử dụng và trách nhiệm sửa chữa, cải tạo (nếu có);

8 Xử lý các tài sản trên đất thuê (nếu có);

9 Yêu cầu về tình trạng bất động sản khi trả lại bên cho thuê;

10 Giải quyết tranh chấp;

11 Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định

Phần III: Yêu cầu và nội dung cơ bản của HĐ cho thuê

BĐS Yêu cầu cơ bản của hợp đồng cho thuê Bđs

Có thể nói trên thực tế thì những thay đổi xuất phát từ những quan hệhợp đồng đã và sẽ giúp tạo thuân lợi cho vấn đề phân định việc quản trịthuê mướn Vậy sự thay đổi đó là gì? Đó chính là các dạng hợp đồng ngàycàng trở nên cụ thể và phức tạp hơn chứ không còn là những hợp đồng đơngiản, mang tính truyền thống nữa Một hợp đồng thuê Bđs phần lớn là kếtquả của những sự thỏa thuận trước đó của hai bên với những điểm xác định

cụ thể tạo thành các điểm trong hợp đồng, ví dụ mục đích và những điềukiện sử dụng, mức giá thuê, hình thức giải thể hợp đồng, phần trách nhiệmcủa người thuê và người cho thuê Cả người thuê và người cho thuê cânphải quan tâm đến sự bền vững của hợp đồng ký kết Vì vậy hợp đồng cần

dự đoán trước giới hạn nhất định của sự bền vững và việc thưởng phạt đốivới mỗi bên vi phạm hoặc giải thể quá sớm hợp đồng hay những điều kiệncủa nó

Hợp đồng thuê Bđs ngày nay cần tiến tới đạt được những tính chấtsau:

 Tính linh động trong các quan hệ hợp đồng và khả năng sửa đổichúng sau này

 Tính chính xác trong việc lam thích ứng nội dung của hợp đồngvới dạng Bđs hiện tại

Ngoài ra hợp đồng cần đảm bảo sự rõ ràng và tính chính xác trong việc quyđịnh rõ những trách nhiệm của các bên trong phạm trù rủi do phải chịu Sựphân bổ rủi do giữa các bên của hợp đồng thuê trở thành yếu tố điều chỉnhthứ hai trong hợp đồng (dưới góc độ hiệu lực của nó) sau khi đã tính toán

khoản tiền trả cho việc thuê mướn Nó bao gồm không chỉ việc chịu chi phírủi do hiện tại, mà cả những trách nhiệm bảo hiểm trước những rủi do tàisản và con người khác nhau.

Các yếu tố cơ bản của hợp đồng

Cả hai bên tham gia ký kết hợp đồng cần phải có đủ năng lực pháp lý

để đi đến thoả thuận và đạt được sự nhất trí từ hai phía Bất cứ hợp đồngnào thì mục tiêu phải hợp pháp, các chứng từ phải có ngày tháng rõ ràng vàđưa ra các khoản mục cần thiết Các yếu tố cơ bản của một hợp đồng nhưsau:

1 Tên và chữ ký

Một hợp đồng cho thuê bao gồm cả việc chuyển nhượng lợi ích trongBĐS, do đó phải đầy đủ tên của người thuê và người cho thuê và phải đượcchủ sở hữu hoặc người đại diện pháp lý của chủ sở hữu ký

Nếu hợp đồng không có chữ ký của người đi thuê hoặc các bên có liênquan sẽ gặp rắc rối theo các quy định của Hợp đồng Cần phải lưu ý và đảmbảo rằng người đi thuê sẽ không có quyền chiếm hữu BĐS cho đến khi hợpđồng được ký kết

Nếu người đi thuê là một tổ chức hay tập đoàn, thì hợp đồng cho thuêphải được ký kết bởi người có thẩm quyền trong công ty, tổ chức đó vàđóng dấu công ty

2 Miêu tả BĐS

Nếu BĐS cho thuê bao gồm đất đai, trong trường hợp cho thuê chomục đích thương mại hoặc công nghiệp, các thoả thuận trong hợp đồngphải bao gồm mô tả pháp lý BĐS đó Một hợp đồng thuê các phần khônggian chia nhỏ trong một toà nhà như văn phòng hoặc căn hộ cần phải được

mô tả chính xác ranh giới của khoảng không gian đó Còn phần cho thuêmặt đất bắt buộc phải mô tả chính xác trong hợp đồng cho thuê đất

Tốt nhất là trong hợp đồng cho thuê nên bao gồm cả phần mô tả BĐShay không gian và phần ghi rõ quyền sử dụng BĐS của người đi thuê đốivới các yếu tố thông thường như cầu thang, thang máy, sảnh…Một bảng

mô tả và liệt kê toàn bộ đồ dùng, các tài sản cá nhân và tình trạng củachúng cần được kèm theo trong hợp đồng nếu có liên quan đến tiền thuê.Bất kỳ khoảng không gian phụ nào khác đề cập đến trong hợp đồng nhưgara, nhà kho… cũng cần được xác định

3 Thời hạn hợp đồng

Một hợp đồng cho thuê cần phải xác định rõ ngày bắt đầu thực hiện vàkết thúc hợp đồng cũng như toàn bộ giai đoạn cho thuê

Nhà quản lý và chủ sở hữu BĐS cũng cần cân nhắc một cách cẩn thận

về sự nhượng quyền của chủ sở hữu lựa chọn để gia hạn hợp đồng Do việcgia hạn hợp đồng thường có lợi cho người thuê, chủ sở hữu thường đòi hỏi

tỷ lệ tiền thuê cao hơn nếu như điều khoản này được thực hiện

4 Khoản tiền thuê

Tất cả các hợp đồng thuê phải chứa đựng một số xem xét về các loạigiá trị và có hiệu lực Tiền thuê được trả toàn bộ hay theo phần trăm, sốlượng và thời gian trả tiền thuê phải được chỉ ra một cách rõ ràng

5 Chiếm hữu BĐS

Chủ sở hữu BĐS bắt buộc phải trao cho người thuê quyền chiếm hữuthực tế BĐS đã ghi trong hợp đồng

6 Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên

Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên tham gia trong hợp đồng cần đượcquy định và nêu rõ trong hợp đồng tránh các mâu thuẫn và tranh cãi khôngđáng có

Ngoài ra còn có thể bao gồm thêm các khoản::

-Những điều kiện khi thay đổi, huỷ và giải thể hợp đồng

-Sự thưởng phạt pháp lý và tài chính khi không tuân thủ những điềukiện của hợp đồng

-Sự phân chia chi phí rủi ro liên quan đến việc sử dụng BĐS

Các điều khoản của hợp đồng cần phải được xác định trong các thỏathuận Các hợp đồng phải bao gồm việc quy định về tiền thuê, số lượng vàthời gian thanh toán phải được xác định rõ ràng và nên đưa vào các điềukhoản dự phòng bổ sung

Hợp đồng cần cũng cần phải được viết rõ ràng và cẩn thận thời gian,địa điểm và phương thức thanh toán tiền thuê

Phần IV: Đề xuất mẫu hợp đồng cho thuê BĐS

I Đánh giá nội dung một số hợp đồng

Nhằm tìm hiểu rõ xu hướng hiện đại trong những quan hệ thuê mướnchúng ta cần xem xét một số bản hợp đồng, ví dụ:

1.Hợp đồng kinh tế về việc thuê diện tích làm trụ sở văn phòng giao dịch

BÊN A: CÔNG TY TNHH SẢN XUẤT THƯƠNG MẠI HOÀNGDƯƠNG

BÊN B: CÔNG TY PHÂN PHỐI FPT

-Tiện nghi và dịch vụ : Điều này cần có trong hợp đồng để biết Bên B

sẽ được phép sử dụng các tiện nghi và dịch vụ do Bên A cung cấp haykhông Nếu có thì chi phí sử dụng đã được tính trong giá thuê hay chưa.Bên A sẽ cung cấp toàn bộ dịch vụ Bên B cần hay chỉ đáp ứng một phần.Căn cứ vào điều khoản đó, Bên B sẽ quyết định có phải ký hợp đồng cungcấp dịch vụ với đơn vị khác hay không

-Đặt cọc: Cần quy định Bên B sẽ giao cho Bên A một khoản tiền gọi

là tiền đặt cọc để đảm bảo tuân thủ và thực hiện nghĩa vụ của Bên B đãđược ghi rõ trong hợp đồng Tiền đặt cọc không được dùng để khấu trừ chiphí phát sinh hay thay thế tiền thuê tháng cuối trước khi kết thúc hợp đồng

- Sửa chữa BĐS: Cần quy định ai sẽ chịu trách nhiệm sửa chữa BĐS -Gia hạn hợp đồng: Quy định trước một khoảng thời gian nhất định

trước khi kết thúc hợp đồng, Bên A có gửi cho Bên B Thư mời gia hạn hợp

đồng hay không.

-Điều khoản về quyền cho thuê lại

Cần quy định người thuê không được quyền cho thuê lại BĐS cho bất

cứ bên nào hoặc chuyển quyền chiếm hữu, sử dụng không gian đã đượcthuê theo hợp đồng này cho bất cứ cá nhân, hãng hoặc tổ chức nào màkhông được sự cho phép của chủ sở hữu, nếu vi phạm sẽ bị rút lại quyềnđược thuê

Trong các trường hợp người thuê muốn cho thuê lại phải tuân thủ cácđiều khoản sau:

Cho thuê lại hơn 50% BĐS

Trong trường hợp người thuê muốn cho thuê lại tất cả hoặc hơn 50%BĐS, người thuê phải thông báo cho chủ sở hữu biểt Trong vòng 90 ngàysau khi nhận được thông báo của người thuê, người chủ sở hữu có quyền:

- Kết thúc hợp đồng vào ngày do người chủ sở hữu và người thuê bàn bạc

- Với sự cho phép của chủ sở hữu

+ Để kết thúc hợp đồng thuê và bắt đầu hợp đồng mới với người thuê

về tỷ lệ BĐS đó, người thuê có thể bảo lưu hợp đồng với sự thoả thuận củahai bên

+ Để cho người mới thuê lại từ người thuê đầu tiên cùng một mức tỷ lệthuê phần BĐS mà người thuê mong muốn từ bỏ

Cho thuê lại dưới 50% BĐS:

Trong trường hợp người thuê muốn cho thuê lại dưới 50% BĐS, ngườithuê phải thông báo cho chủ sở hữu biết trước Trong vòng 60 ngày kể từkhi nhận được thông báo của người thuê, chủ sở hữu có quyền cho thuê lạicùng một mức tỷ lệ mà người thuê mong muốn cho thuê lại Ngày hiệu lựccủa hợp đồng cho thuê lại do hai bên tự thỏa thuận

Trong trường hợp có bất cứ sự chuyển nhượng cho thuê lại BĐS hoặc

ủy quyền của hợp đồng cho người thuê, có hoặc không có sự cho phép củachủ sở hữu, người thuê vẫn phải chịu trách nhiệm với người chủ sở hữu vềthanh toán tiền thuê quy định theo hợp đồng, theo tất cả các điều khoản vàđiều kiện hợp đồng

- Điều chỉnh mức tiền thuê:

+ Nếu người thuê nộp tiền không đúng hạn, cần có các biện pháp xử lý

để tránh tái phạm và điều chỉnh mức tiền thuê là một trong các biện phápthường được sử dụng

+ Nếu thời hạn thuê dài sẽ xảy ra các biến động dẫn đến sự thay đổi vềgiá cả Bên A cần quy định rõ điều này trong hợp đồng để điều chỉnh mứctiền thuê phù hợp với các biến động

Có thể điều chỉnh mức tiền thuê theo các phương pháp cụ thể sau:

1 Các điều khoản trả chậm

Nếu phí thuê và các khoản thanh toán khác không được thanh toán chochủ sở hữu đúng thời hạn, người thuê sẽ phải trả thêm tiền phí cho việc

chậm trễ sẽ là …% của tổng số thanh toán Khoản phí này sẽ do các bênthỏa thuận khi ký kết hợp đồng.

2 Điều chỉnh theo mức tiền thuê theo biến động của thị trường

Hợp đồng càng dài thì các chi phí phát sinh càng lớn như thuế, lạmphát, và các chi phí khi sử dụng tài sản trong suốt quá trình đó Do đó cácđiều khoản này phải được ghi trong hợp đồng cho thuê dài hạn và cho phépđiều chỉnh tỷ lệ tiền thuê khi các bên đưa ra thỏa thuận Tỷ lệ đó có thểđược điều chỉnh theo một vài phương pháp sau:

 Phương pháp tăng dần

Theo phương pháp này, mức tiền thuê đã ban đầu sẽ tăng sau mộtthời gian nhất định đã thỏa thuận Điều khoản này thường áp dụng cho hợpđồng cho thuê toàn bộ hoặc hợp đồng cho thuê ròng Các loại hợp đồng nàycòn gọi là hợp đồng leo thang hay lũy tiến

 Điều chỉnh mức tiền thuê theo tỷ lệ %

Phương pháp này thường áp dụng đối với BĐS cho thuê là các cửahàng kinh doanh Hợp đồng này cho phép tăng tỷ lệ tiền thuê theo sự tănglên của thu nhập ròng hoặc tổng thu nhập của người đi thuê

 Hợp đồng cho thuê theo chỉ số

Do thu nhập từ các doanh nghiệp dịch vụ, các văn phòng chuyênnghiệp, các tổ chức tài chính, các nhà môi giới thường không phù hợp vàthích ứng với phương thức thanh toán tiền thuê theo tỷ lệ phần trăm, việctăng hay giảm tiền thuê của các tổ chức này thường được tính theo chỉ sốcủa các điều kiện kinh tế Do đó các hợp đồng này được gọi là hợp đồngcho thuê theo chỉ số Chỉ số được áp dụng trong điều khoản lũy tiến phảiđảm bảo độ tin cậy và công khai thường xuyên bởi một công ty độc lập và

có uy tín Nó phải có mối liên hệ mật thiết với bản chất kinh doanh củangười đi thuê Các chỉ tiêu được sử dụng thường xuyên nhất là chỉ số giátiêu dùng và chỉ số giá bán buôn hàng loạt.

 Điều khoản lũy tiến

Điều khoản lũy tiến có thể bị ràng buộc bởi các yếu tố khác ngoàicác chỉ số về kinh tế Việc trả thuế, mức độ thỏa dụng và tổng chi phí hoạtđộng nói chung đối với BĐS là các yếu tố kiểm soát thông thường nhất.Khi các chi phí hoạt động được sủ dụng như là cơ sở của điều khoản lũytiến, người đi thuê chỉ phải chịu trách nhiệm đối với các khoản chi phí vượtquá số tiền đã được thỏa thuận/m2 Điều khoản này được sử dụng phổ biếntrong các hợp đồng cho thuê văn phòng

 Hợp đồng cho thuê đánh giá lại

Tại các giai đoạn đã được thiết lập, hoặc tại thời điểm kết thúc hợpđồng theo thỏa thuận, các bên chấp nhận một tỷ lệ tiền thuê trên thị trường

có thể do các bên tự làm hoặc do các nhà định giá độc lập quyết định

 Thuế và bảo hiểm

Hợp đồng cho thuê càng dài nảy sinh rủi ro và thuế BĐS có thể tăng

Do đó, nhiều hợp đồng cho thuê thường bao gồm các điều khoản quy định

và thuế Các điều khoản này yêu cầu người đi thuê phải trả thêm vào tiềnthuê hàng tháng một tỷ lệ tiền thuê đối với năm cơ sở đã định trước

Những vấn đề được liệt kê ở trên thường là nguyên nhân tiềm ẩn củanhững tranh cãi mà hợp đồng phải loại bỏ chúng Sự thiếu đầy đủ trong cácđiều khoản hợp đồng có thể xảy ra quá phức tạp trong quan hệ đến nhữngdịch vụ cung cấp trong thực tế Việc xác định không rõ ràng các điều khoảntrong hợp đồng sẽ tạo sự tranh cãi xuất phát từ cơ sở bất thuận và thường

dẫn đến việc giải quyết theo con đường toà án Hơn thế nữa, ngay sự thấtvọng của người thuê về các dịch vụ là sự bất lợi đặc biệt, khi nó bao trùmlên sự đánh giá toàn bộ chất lượng dịch vụ được cung cấp và trở thành yếu

tố để cân nhắc độ tin tưởng cũng như tính lâu dài của quan hệ hợp đồngđược kí kết

II Đề xuất mẫu hợp đồng cho thuê BĐS

Dựa trên những kiến thức đã học và thông qua tìm hiểu thực tế về quản

lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS, em xin đề xuất một mẫuhợp đồng cho thuê văn phòng như sau: