Hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá và dịch vụ tài chính hà nội (vfs)

MỤC LỤCLỜI MỞ ĐẦUNỘI DUNG Chương 1: Thực trạng của hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội VFS 1.1.. Trong quá trình học tập tạ

MỤC LỤCLỜI MỞ ĐẦU

NỘI DUNG

Chương 1: Thực trạng của hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công

ty cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội (VFS)

1.1 Giới thiệu chung về công ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính

Hà Nội (VFS)

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty VFS1.1.2 Lĩnh vực hoạt động chính của công ty VFS

1.1.3 Cơ cấu tổ chức của công ty VFS

1.2 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội (VFS)

1.2.1 Các văn bản pháp lý và tài liệu liên quan được sử dụng trong quátrình thẩm định giá BĐS

1.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty VFS1.2.3 Ví dụ về quy trình thẩm định giá Bất động sản tại công ty VFS

1.3 Đánh giá về hoạt động thẩm định giá tại Công ty cổ phần Thẩm định giá

2.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình thẩm định giá BĐS tại công ty cổ phần VFS

2.2.1 Bổ sung thêm bộ phận định giá Bất động sản độc lập

2.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập và xử lý thông tin2.2.3 Hoàn thiện và sử dụng các phương pháp thẩm định giá2.2.4 Tăng cường công tác nghiên cứu thị trường

2.2.5 Nâng cao năng lực chuyên môn cho các nhân viên định giá2.2.6 Đưa ra các nguyên tắc thực hiện công việc

2.2.7 Thống nhất các văn bản pháp lý sử dụng

2.3 Kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá BĐS tại công ty cổ phần VFS

KẾT LUẬN

LỜI MỞ ĐẦU

Bất động sản là tài sản quý giá, lâu bền của mỗi quốc gia nói chung và mỗi cánhân, doanh nghiệp nói riêng, ngoài ra bất động sản còn là yếu tố đầu vào vô cùng quantrọng cho các ngành sản xuất Chiếm đến hơn 40% lượng của cái vật chất của mỗinước, các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nềnkinh tế Do đó, sự lớn mạnh của thị trường bất động sản có tầm ảnh hưởng sâu sắc tới

sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia

Việt Nam trên con đường hội nhập với thế giới, nền kinh tế chúng ta đang tiếnlên mạnh mẽ không ngừng, đầu tư ở mọi lĩnh vực ào ạt tăng trưởng Các nhà đầu tưtrong và ngoài nước đều thừa nhận tiềm năng thành công khi đầu tư vào bất động sảntại Việt Nam là rất lớn Hoạt động của thị trường bất động sản có thể nói chủ yếu dựavào kết quả thẩm định giá đáng tin cậy Vì thế, nhu cầu về công tác thẩm định giá bấtđộng sản để phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như: mua, bán, thanh lý, góp vốn,liên doanh, thế chấp là hết sức cần thiết và góp phần làm minh bạch thị trường bấtđộng sản nước ta Thẩm định giá bất động sản được xem là cơ sở cho các hoạt động củathị trường bất động sản và có vị trí quan trọng trong hoạt động thẩm định giá Điều nàyđược thể hiện ở giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn trong thẩm định giátài sản Hơn thế nữa, thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thịtrường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trườnglao động Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăngtrưởng kinh tế

Thẩm định giá tài sản đặc biệt là bất động sản ở Việt Nam những năm gần đây

đã bắt đầu phát triển Tuy nhiên, công tác thẩm định giá vẫn đang trong giai đoạn đầucủa quá trình hình thành và phát triển do đó không thể tránh khỏi những bất cập.Nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác này là công việc quan trọng và cầnthiết để từ đó đề ra các giải pháp khắc phục những hạn chế, khó khăn Hiện tại cókhoảng 200 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này Trong số đó có Công ty Cổphần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội (VFS) - một trong số những công ty

có uy tín và dẫn đầu về chất lượng trong hoạt động thẩm định giá Với đội ngũ nhânviên có nhiều kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn thẩm định giá, VFS đã thực hiệnnhiều hợp đồng tư vấn thẩm định giá cho các Bộ, Ngành và các doanh nghiệp trên cảnước

Trong quá trình học tập tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân với chuyên ngànhQuản trị kinh doanh Bất động sản, kết hợp thời gian đi thực tập tại Công ty Cổ phầnThẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội, em đã nhận thức được tầm quan trọng củaviệc tìm hiểu và nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá bất động sản Do vậy, em

đã chọn đề tài: “Hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm

định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội (VFS)” để làm chuyên đề tốt nghiệp của mình.

• Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:

- Phân tích, đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phầnThẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội (VFS)

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá bấtđộng sản tại công ty VFS

• Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài:

- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty

- Giải pháp đề xuất: xem xét các giải pháp nhằm giúp cho Công ty Cổ phần

Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội VFS thực hiện tốt hơn về các phương phápthẩm định giá bất động sản

• Phương pháp nghiên cứu:

- Nghiên cứu tài liệu, phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê

- Khảo sát thực tế tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính HàNội VFS

- Tham khảo ý kiến chuyên gia, kế thừa các kết quả đã nghiên cứu

• Kết cấu đề tài:

Ngoài phần mở đầu, kết luận và nội dung, chuyên đề được trình bày ở haichương như sau:

Chương 1: Thực trạng của hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ

phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội (VFS)

Chương 2: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động

thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính HàNội (VFS)

CHƯƠNG 1:

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG

TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH HÀ NỘI (VFS)

1.1 Giới thiệu chung về công ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính

Hà Nội (VFS)

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty VFS

Tên doanh nghiệp Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài

chính Hà Nội

Tên tiếng anh Hanoi Valuation and Finance Services Joint stock

companyTên viết tắt VFS., JSC

Trụ sở chính Số 37 – Lý Thường Kiệt – Hoàn Kiếm – Hà Nội

Điện thoại, fax, web,

email

Tel: 04.39368426 Fax: 04.39368423

Website: www.thamdinhgiahanoi.com.vn

Email: VFS@thamdinhgiahanoi.com.vn

Người đại diện Tổng giám đốc: Nguyễn Quang Hùng

Vốn điều lệ 1.500.000.000 VNĐ (Một tỷ năm trăm triệu đồng)

Số tài khoản 121.10.00.0073967 – Ngân hàng đầu tư và phát triển

Việt Nam – Chi nhánh Hà Thành

Mã số thuế 0102925759

Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội tiền thân là trungtâm tư vấn dịch vụ thẩm vụ thẩm định giá và bán đấu giá tài sản trực thuộc Sở TàiChính Hà Nội.

Thực hiện chương trình cải cách hành chính, để tách bạch chức năng hoạt độngdịch vụ tài chính ra khỏi cơ quan quản lý Nhà nước, Sở Tài chính đã xây dựng đề ánthành lập Trung tâm dịch vụ thẩm định giá và bán đấu giá tài sản.UBND thành phố HàNội đã phê chuẩn và ban hành Quyết định số 40/2005/QĐ-UB ngày 05/04/2005 về việcthành lập Trung tâm dịch vụ thẩm định giá và bán đấu giá tài sản trực thuộc Sở Tàichính Hà Nội

Trung tâm là đơn vị sự nghiệp có thu tự đảm bảo một phần chi phí; Trung tâm

có tư cách pháp nhân, được mở tài khoản tại kho bạc Nhà nước và các ngân hàng; được

sử dụng con dấu riêng theo quy định hiện hành của Nhà nước

Là một đơn vị hoạt động kinh doanh dịch vụ tài chính nhưng ngay từ ngày mớithành lập, Trung tâm đã nhận được nhiều hợp đồng dịch vụ thẩm định giá và bán đấugiá tài sản của khách hàng thuộc mọi thành phần kinh tế Với trách nhiệm và đạo đứcnghề nghiệp, bằng những kết quả hoạt động và những việc làm cụ thể, Trung tâm đã tạođược niềm tin và sự tín nhiệm của khách hàng về chất lượng dịch vụ thẩm định giá vàbán đấu giá tài sản Trung tâm đã xác định giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản khác

để giúp cho các doanh nghiệp Nhà nước chuyển sang cổ phần hóa, chuyển nhượng gópvốn liên doanh; xác định giá trị tài sản, quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để phục vụcho các cơ quan tố tụng trong công tác điều tra xét xử như Công an, Tòa án, Thi hành

án Nhiều hợp đồng dịch vụ thẩm định giá tài sản cho nhiều cơ quan đơn vị trongThành phố và tỉnh ngoài để phục vụ việc đấu thầu, mua sắm tài sản; tổ chức thành côngnhiều phiên đấu giá hàng hóa tài sản, đấu giá cổ phần của các doanh nghiệp cổ phầnhóa, đặc biệt là tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất của Thành phố giao và tăng thu chongân sách Thành phố hàng trăm tỷ đồng

Thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ vàThông tư số 67/2007/TT-BTC ngày 19/06/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn chuyểnđổi các Trung tâm Thẩm định giá, Trung tâm có chức năng thẩm định giá sang hoạtđộng theo hình thức doanh nghiệp thẩm định giá, trung tâm đã xây dựng phương ánchuyển đổi sang hoạt động theo mô hình công ty cổ phần UBND Thành phố Hà Nội đã

có Quyết định 2263/QĐ-UBND ngày 10/06/2008 phê duyệt giá trị doanh nghiệp và

phương án chuyển đổi Trung tâm tư vấn dịch vụ thẩm định giá và bán đấu giá tài sảnsang Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội.

1.1.2 Lĩnh vực hoạt động chính của công ty

Theo nội dung giấy phép đăng ký kinh doanh do phòng đăng ký kinh doanh của

Sở Kế hoạch và đầu tư Thành phố Hà Nội cấp, VFS hoạt động trên các lĩnh vực sau:

- Thẩm định giá trị hàng hóa, tài sản, máy móc thiết bị (bao gồm cả đánh giá chấtlượng của tài sản), thẩm định giá thương hiệu; thẩm định giá trị bất động sản (bao gồm

cả đánh giá chất lượng nhà cửa, vật kiến trúc); thẩm định giá đất đai; thẩm định giádoanh nghiệp; thẩm định quyết toán dự án đầu tư, công trình xây dựng cơ bản; thẩmđịnh phương án đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các dựán

- Tư vấn về giá cho các tổ chức và cá nhân có nhu cầu

- Đấu giá các hàng hóa, tài sản, bất động sản, cổ phần, dịch vụ môi giới BĐS,dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch vụđấu giá BĐS, dịch vụ quảng cáo BĐS, dịch vụ quản lý BĐS

- Thực hiện dịch vụ đào tạo bồi dưỡng về nghiệp vụ về kinh tế, thị trường giá cả,kinh tế tài chính theo quy định của pháp luật

- Thực hiện dịch vụ về mua, bán chuyển nhượng tài sản cho các tổ chức cánhân…

Công ty cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội ra đời nhằm đápứng nhu cầu của thị trường thẩm định giá trong nước và khu vực, từng bước đáp ứngnhu cầu cho việc hội nhập quốc tế trong lĩnh vực thẩm định giá

Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội là thành viên củaHội thẩm định giá Viêt Nam

1.1.3 Cơ cấu tổ chức của công ty

1.1.3.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty

ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG

Phòng Kế toán Tài vụ

Phòng Dịch

vụ bán đấu giá

1.1.3.2 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban

• Chủ tịch hội đồng quản trị của công ty

- Lập chương trình công tác và phân công các thành viên thực hiện việc kiểm tragiám sát hoạt động của công ty

- Ký các văn bản, quy định, thỏa thuận thuộc thẩm quyền của Hội đồng quản trị

và được Hội đồng quản trị thông qua

- Được ủy quyền và chịu trách nhiệm về sự ủy quyền của mình

- Các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của điều lệ

• Tổng giám đốc công ty

- Nghiên cứu vận dụng các chế độ chính sách liên quan đến hoạt động kinh doanhcủa công ty đặc biệt là chính sách liên quan đến công tác thẩm định giá, đấu giá tài sản

- Tổ chức thực hiện các quyết định của Hội đồng quản trị

- Tổ chức thực hiện kế hoạch kinh doanh và phương án đầu tư của công ty

- Trực tiếp theo dõi chỉ đạo một phòng nghiệp vụ hoặc điều hành một lĩnh vựcchuyên môn cụ thể

- Thường xuyên theo dõi, đôn đốc, kiểm tra công việc chung của công ty, đảmbảo không gây phiền hà và ách tắc công việc

- Báo cáo Hội đồng quản trị về tình hình công tác quý, năm về phương hướng vàkết quả kinh doanh của công ty

- Giải quyết các vấn đề khiếu nại, tố cáo đối với cổ đông, người lap động hoặc cơquan pháp luật trong quá trình thực thi nhiệm vụ của mình

- Thực hiện các nhiệm vụ khác theo quy định của luật doanh nghiệp

• Phó tổng giám đốc công ty

- Nghiên cứu các chế độ chính sách liên quan đến quá trình điều hành kinh doanhhoạt động của công ty trong lĩnh vực được phân công phụ trách

- Giúp việc cho tổng giám đốc, chịu trách nhiệm toàn bộ trước tổng giám đốc về

tổ chức, chỉ đạo, điều hành kinh doanh, kiểm tra thực hiện các mặt công tác được giaotheo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn nhất định, đảm bảo công việc không bị ách tắc,chậm trễ và xử lý theo đúng quy định của pháp luật

- Giải quyết các vấn đề khiếu nại, tố cáo đối với cổ đông, người lao động hoặc cơquan pháp luật trong quá trình thực thi nhiện vụ của mình

• Phòng thẩm định giá

- Tìm kiếm các đối tác và khai thác các nguồn hàng liên quan đến thẩm định giácác loại hàng hóa, tài sản, bất động sản, cổ phần, thẩm định quyết toán vốn đầu tư,thẩm định xác định giá trị doanh nghiệp đê cổ phần hóa các tổ chức cá nhân nhằm đảmbảo kế hoạch kinh doanh của công ty

- Theo dõi cập nhật thông tin giá cả đối với một số mặt hàng thiết yếu do Nhànước quy định ban hành, nắm bắt thông tin thị trường để phục vụ cho công tác thẩmđịnh giá về:

+ Thẩm định giá trị bất động sản

- Được tham gia vào việc xây dựng kế hoạch của công ty.

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Tổng giám đốc giao

• Phòng dịch vụ bán đấu giá

- Tìm kiếm đối tác và khai thác các nguồn hàng liên quan đến các loại hàng hóa,tài sản, bất động sản, cổ phần, môi giới bất động sản của các tổ chức các nhân nhằmđảm bảo kế hoạch kinh doanh của công ty

- Phối hợp với phòng kế toán tài vụ triển khai ký kết các hợp đồng bán dấu giácác loại hàng hóa, tài sản, bất động sản, cổ phần, môi giới bất động sản cho các tổ chức

cá nhân

- Ban hành quy chế, thông báo bán hàng, đưa tin trên phương tiện thông tin đạichúng

- Tổ chức tiếp nhận hồ sơ khách hàng tham gia đấu giá

- Tổ chức bán đấu giá, lập biên bản đấu giá, thảo quyết định bán hành hóa, tài sản,

cổ phần… đấu giá bất động sản trình Ban giám đốc ký ban hành

- Phối hợp với các tổ chức cá nhân, cá nhân thuê đấu giá giao tài sản cho kháchhàng trúng giá

- Mở sổ theo dõi đăng ký đấu giá và kết quả đăng ký đấu giá, lưu giữ hồ sơ đấugiá theo quy định

- Thực hiện các dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản,dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quảng cáo bất động sản, dịch vụ quản lý bất độngsản

- Tham mưu cho Ban giám đốc công ty xây dựng quy trình, quy chế bán đấu giá,xây dựng mức thu dịch vụ về môi giới, quảng cáo, quản lý bất động sản để trình Bangiám đốc quyết định

- Thực hiện các nghĩa vụ khác do Tổng giám đốc giao

- Phối hợp với phòng dịch vụ bán đấu giá trong việc soạn thảo và thanh lý các hợpđồng dịch vụ trong lĩnh vực bán đấu giá, tư vấn môi giới bất động sản, thu tiền đặt cọccủa khách hàng, theo dõi đôn đốc các tổ chức cá nhân thanh quyết toán các khoản tiền

đã thực hiện hợp đồng, thanh lý với công ty

- Soạn thảo các hợp đồng kinh tế khác liên quan đến nhiệm vụ hoạt động củacông ty

- Phối hợp với phòng hành chính tổ chức kiểm tra, giám sát việc sử dụng cơ sởvật chất, trang bị làm việc của cả các phòng, tài sản chung của công ty

- Tham mưu cho Ban giám đốc xây dựng quy chế quản lý tài chính, quy chế chitiêu nội bộ, quy chế trả tiền lương, tiền thưởng

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Tổng giám đốc giao

- Nghiên cứu tiếp thu kịp thời các chế độ chính sách liên quan đến công việc đượcgiao

- Thực hiện công tác quản lý lao động tiền lương, bảo hiểm bao gồm: tuyển dụng,nâng lương, đề bạt, miễn nhiệm cán bộ, xây dựng quỹ lương, quản lý sổ bảo hiểm…

- Tham mưu cho Ban giám đốc công ty xây dựng quy chế quản lý lao động, tiềnlương, quy định nhiệm vụ quyền hạn và chế độ trách nhiệm của người lao động

- Thực hiện các nhệm vụ khác do Tổng giám đốc giao

1.2 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội (VFS)

1.2.1 Các văn bản pháp lý và tài liệu liên quan được sử dụng trong quá trình thẩm định giá BĐS

1.2.1.1 Các văn bản pháp quy được áp dụng trong thẩm định giá Bất động sản

• Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10, ngày 26/04/2002 của Ủy banThường vụ Quốc Hội khóa X quy định về thẩm định giá

• Nghị định 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiếtthi hành một số điều của Pháp lệnh giá

• Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/06/2008 v/v sửa đổi bổ sung một số điềucủa Nghị định số 170/NĐ-CP ngày 25/12/2003

• Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá

• Thông tư số 13/LB-TT, ngày 18/08/1994 của liên Bộ Xây dựng - Tài chính - Vậtgiá Chính phủ về việc hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở trongbán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê

• Thông tư 15/2004/TT-BTC ngày 09/03/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thựchiện Nghị định 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ

• Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 03 năm 2006 hướng dẫn thực hiệnNghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 08 năm 2005 của Chính phủ về Định giá

• Quyết định 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 V/v ban hành chế độ quản lý,

sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định

• Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 và Quyết định số BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài chính V/v ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giáViệt Nam

77/2005/QĐ-• Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Trưởng Bộ Tài chính

về việc ban hành 06 Tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3)

• Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000 - Nhà xuất bản thành phố HồChí Minh – 2003

1.2.1.2 Các văn bản pháp quy về đất

Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003

• Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006

• Nghị định số 61-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanhnhà ở

• Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành LuậtĐất đai

• Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

• Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sửdụng đất chính phủ

• Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/11/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổsung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

• Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ v/v sửa đổi, bổsung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương phápxác định giá đất và khung giá các loại đất

• Nghị định số 153/NĐ - CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về quy định chi tiết

và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản

• Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thựchiện Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định số123/2007/NĐ - CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ

• Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫnthực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 củaChính phủ

• Quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND Thành phố HàNội về việc ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm2011

1.2.1.3 Các văn bản pháp quy về xây dựng

• Thông tư số 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 của Bộ Tài chính về trích khấuhao tài sản cố định.

• Quyết định số 411/QĐ-BXD ngày 31/03/2010 của Bộ Xây dựng về việc công bốtập suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2009

• Quyết định số 32/2010/QĐ-UBND ngày 04/08/2010 của UBND Thành phố HàNội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xácđịnh giá trị bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố

1.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty VFS

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu cần thẩm định giá bất động sản của khách hàng:

a Thẩm định viên tiếp nhận đề nghị thẩm định giá từ phía khách hàng: Cán bộ tiếp nhận phải kiểm tra hồ sơ pháp lý bất động sản thẩm định giá (bản foto) Hồ sơ bất động sản phải đầy đủ theo quy định của pháp luật Cụ thể:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình, hợp đồng muabán, hợp đồng chuyển nhượng, quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất:

+) Đối với bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà: những nội dung Giấy chứng nhận bao gồm số lô đất, tên địa phương và tênnước, ngày cấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản

+) Đối với bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vàquyền sở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làmgiấy tờ chuyển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo

+) Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề

+) Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất động sản đangcho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ người thuê bấtđộng sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện…

- Giấy phép xây dựng

- Hồ sơ dự toán, thiết kế

- Biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành

- Bản vẽ thiết kế, hoàn công, hiện trạng, vị trí

- Hồ sơ quyết toán (nếu có)

b Thẩm định viên vào sổ tiếp nhận, ghi rõ ngày giờ nhận hồ sơ, ngày hẹn đi thẩm định, ngày trả hồ sơ và tiến hành phân tich sơ bộ:

- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật, các quyền tài sản hoặcquyền lợi của bất động sản cần thẩm định giá thông qua những thông tin và giấy tờpháp lý mà khách hàng cung cấp cho thẩm định viên

- Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải căn cứ theo yêu cầu của kháchhàng, xác định và nhận thức mục đích thẩm định giá của khách hàng để nêu rõ trongbáo cáo thẩm định giá

- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng (về mục đích thẩm định giá, thờiđiểm thẩm định giá, tài sản cần thẩm định giá, thời gian cho kết quả thẩm định giá…),những người sử dụng kết quả thẩm định giá như: tên, địa chỉ, giấy phép kinh doanh(nếu có)…

- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá: Thẩm địnhviên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu

và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giátrị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu sửdụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên theo hợp đồng thẩm định giá

+ Khách hàng và các bên liên quan chịu trách nhiệm về tính chính xác của cácthông tin và tài liệu liên quan tới bất động sản cần thẩm định giá đã cung cấp cho công

ty trong quá trình thẩm định giá

- Xác định thời điểm thẩm định giá: Thẩm định viên sẽ căn cứ, xuất phát từ yêucầu của khách hàng xem họ yêu cầu bất động sản được thẩm định giá vào thời điểm nào

để tiến hành xác định thời điểm thẩm định bất động sản cho phù hợp

- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá: dựa vào ngân hàng thôngtin và dữ liệu của công ty

Trong bước tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, công ty đã hầu như

bỏ qua việc phân tích sơ bộ những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩmđịnh giá cũng như đưa ra những giả thiết và những điều kiện hạn chế đối với yêu cầu vàmục đích thẩm định giá của khách hàng, giới hạn về tính pháp lý và thông tin sử dụng

để đưa ra kết quả Ví dụ như: nguồn thông tin không đầy đủ, tính chính xác không cao,hay do tính chủ quan của người thẩm định giá sẽ ảnh hưởng như thế nào đến kết quảthẩm định giá bất động sản của khách hàng

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá:

a Căn cứ theo hợp đồng thẩm định giá bất động sản được kí kết giữa công ty và khách hàng yêu cầu thẩm định, tổ thẩm định giá sẽ tiến hành thẩm định hiện trạng,

khảo sát thị trường thành phố Hà Nội, tham khảo bảng giá đất thuộc địa bàn có liênquan tới tài sản cần thẩm định giá mà khách hàng yêu cầu, pháp lý tài sản thẩm địnhnhư: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về ngày cấp, cơ quan cấp, nguồn gốc sử dụng,mục đích sử dụng và thời hạn

b Căn cứ vào mục đích thẩm định giá và đặc điểm của bất động sản cần thẩm định, tổ thẩm định sẽ tiến hành xác định cơ sở giá trị thẩm định giá, nguyên tắc trong

thẩm định giá, các căn cứ (văn bản pháp luật quy định) và lựa chọn phương pháp thẩmđịnh giá phù hợp Cụ thể: Trong hoạt động thẩm định giá của mình, Công ty Cổ phầnThẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội thường sử dụng 4 phương pháp là: phươngpháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư đểthẩm định giá bất động sản:

- Phương pháp so sánh được công ty sử dụng khá nhiều trong hoạt động thẩmđịnh giá bất động sản, thường được sử dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất, bởitính đơn giản của phương pháp và khả năng thuyết phục được khách hàng cao do cácthông tin để thẩm định giá thường mang tính thị trường

- Phương pháp chi phí thường được công ty sử dụng để thẩm định giá các bất

động sản ít khi xảy ra giao dịch mua bán trên thị trường; khó dự đoán được các khoảnthu nhập của các bất động sản này hoặc sử dụng để xác định giá trị công trình xây dựngtrên đất

Thực tế khi sử dụng phương pháp chi phí, công ty thường sử dụng kết hợp vớicác phương pháp khác như phương pháp so sánh Theo đó giá trị bất động sản là tổng

của giá trị quyền sử dụng đất (sử dụng phương pháp so sánh) với giá trị còn lại củacông trình xây dựng trên đất (phương pháp chi phí).

- Phương pháp thu nhập thường được công ty sử dụng để thẩm định giá các bấtđộng sản tạo ra được thu nhập ròng trong tương lai (có thể biết trước hoặc có thể dựbáo một cách khá chính xác khoản thu nhập mà bất động sản mang lại trong tương lai)

- Phương pháp thặng dư thường được công ty sử dụng để đánh giá các bất độngsản có tiềm năng phát triển

c Xác định tài liệu cần thu thập về thị trường, bất động sản và tài liệu so sánh.

Tổ thẩm định đề ra kế hoạch thu thập thông tin cụ thể như:

- Xác định các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình đánh giá, bao gồm:các tài liệu về tài sản mục tiêu, các căn cứ so sánh, các văn bản pháp lý, các tài liệu vềbất động sản so sánh, động thái thị trường

- Xác định các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp các nguồn tàiliệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng được

- Lập chương trình, thời gian biểu công tác, gồm:

+) Lập danh mục và sắp thứ tự các công việc: thu thập và phân tích số liệu thuthập được Phân công số lượng thẩm định viên cho từng nhiệm vụ (04 nhân viên phụtrách khảo sát hiện trạng và thu thập thông tin thị trường về bất động sản cần thẩmđịnh, kiểm tra đối chiếu hồ sơ pháp lý 02 thẩm định viên tiến hành phân tích thông tin,xem xét các thông tin và so sánh ước tính kết quả )

+) Xác định những phần việc có thể ủy nhiệm

Trong bước lập kế hoạch thẩm định giá, công ty đã không chú ý nhiều đến việclập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làmcũng như thời gian thực hiện từng bước hay toàn bộ thời gian cho công tác thẩm địnhgiá Tuy đây chỉ là một bước chuẩn bị những cũng đóng một vai trò khá quan trọngtrong việc sắp xếp và rút ngắn thời gian, tiến độ nghiên cứu cần thiết cho quá trìnhthẩm định giá của công ty

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin:

a Nghiên cứu hồ sơ tài liệu do khách hàng cung cấp để tiến hành thẩm định hiện trạng và ghi chép tình trạng thực tế, lập biên bản xác định tài sản Cụ thể về:

- Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá: vị trí, hướng, diện tích,hiện trạng sử dụng, công trình trên đất, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp,thoát nước, viễn thông, điện, đường…), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổiđời, tình trạng duy tu, sửa chữa…

- Đối với công trình xây dựng dở dang, tổ thẩm định sẽ kết hợp khảo sát thực địavới báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

- Thông tin về các bất động sản so sánh như: vị trí, quy mô tài sản, giá giao bán

đã bao gồm công trình trên đất, giá thương lượng đã bao gồm công trình trên đất, tổngdiện tích đất, tổng diện tích sàn, giá trị công trình trên đất, giá chuyển nhượng quyền sửdụng đất, đơn giá đất, vị trí trên bản đồ địa chính, đơn giá sau khi điều chỉnh…

b Phân tích, đánh giá tình trạng thực tế tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá, tiến hành chiếu chụp hiện trạng tài sản và tham khảo, nghiên cứu, so sánh giá trị thị trường bất động sản tại thời điểm thẩm định giá.

Có thể thấy trong bước khảo sát thị trường và thu thập thông tin, tổ thẩm định giá

đã tiến hành một các quy củ, bài bản, cẩn thận và đúng trình tự Điều này không nhữnggóp phần nâng cao tính chính xác của các kết quả thẩm định giá mà còn đem lại hiệuquả cao cho công tác thẩm định giá và đảm bảo uy tín của công ty với khách hàng

Bước 4: Phân tích thông tin, lên kết quả sơ bộ và trình duyệt người soát xét

về giá trị của bất động sản thẩm định giá:

Trên cơ sở thông tin điều tra và thu thập được, các thành viên thẩm định giá tiếnhành phân tích những thông tin thu thập từ việc khảo sát thực tế hiện trường như: tìnhtrạng thực tế của bất động sản cần thẩm định giá và thông tin về các bất động sản sosánh để tiến hành so sánh, ước tính giá trị của bất động sản và ứng dụng các phươngpháp thẩm định giá bất động sản đã lựa chọn

Sau khi điều chỉnh và tính toán mức giá cho bất động sản cần thẩm định giá,thẩm định viên sẽ trình duyệt cho người soát xét về giá trị của bất động sản thẩm địnhgiá

Trong bước này, nhờ việc kiểm tra lại các hồ sơ bất động sản, các số liệu liênquan đến bất động sản cũng như tính xác thực của các thông tin cần so sánh đã giúp cho

kết luận thẩm định giá của công ty thể hiện đúng những thông tin theo thực tế, mangtính mô tả, dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của bất động sản cầnthẩm định giá Kết quả thẩm định giá có được cũng dựa trên những thông tin được trìnhbày theo một trình tự khá logic và hợp lý nên tính chính xác tương đối cao.

Bước 5: Lập hồ sơ báo cáo, chứng thư thẩm định giá:

- Thẩm định viên tiến hành lập báo cáo, chứng thư thẩm định giá Báo cáo kết quảthẩm định giá sẽ thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựatrên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của tài sản qua việc thẩm định giá.Những thông tin này được tổ thẩm định giá trình bày theo một trình tự logic, hợp lý, từ

mô tả về tài sản đến những yếu tố tác động tới giá trị thị trường của tài sản, phân tíchnhững dữ liệu thu thập trên thị trường để có được kết quả thẩm định giá Báo cáo kếtquả thể hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quátrình thẩm định giá và giải thích một cách rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động đếngiá trị tài sản Nội dung chi tiết trong báo cáo kết quả thẩm định giá có thể thay đổi theođối tượng thẩm định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu củakhách hàng Tuy nhiên, báo cáo và chứng thư thẩm định giá vẫn có đầy đủ những nộidung cơ bản đã quy định tại Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 04 (TCTĐGVN04)

- Thẩm định viên kiểm tra, đánh giá chất lượng kết quả thẩm định giá thông qualãnh đạo của công ty

Bước 6: Cung cấp kết quả thẩm định và tiếp nhận ý kiến phản hồi của khách hàng:

- Sau khi được lãnh đạo công ty phê duyệt, cán bộ đơn vị thẩm định giá bàn giaokết quả thẩm định giá cho khách hàng yêu cầu thẩm định giá Việc bàn giao sẽ ghi rõngày, giờ bàn giao

- Khách hàng nhận kết quả thẩm định giá phải ký nhận vào sổ theo dõi

- Sau đó công ty sẽ tiếp nhận ý kiến của khách hàng

Bước 7: Phát hành báo cáo, chứng thư và hoàn thành việc thẩm định giá:

- Sau khi tiếp nhận ý kiến khách hàng, nếu không còn gì cần sửa đổi trong kếtquả thẩm định giá, đơn vị thẩm định giá phát hành biên bản bàn giao chứng thư (chứngthư thẩm định giá được lập thành 03 bản, có giá trị pháp lý như nhau, 02 bản bàn giao

cho khách hàng, 01 bản lưu tại hồ sơ thẩm định giá của công ty), biên bản thanh lý hợpđồng, hóa đơn giá trị gia tăng.

- Lưu hồ sơ thẩm định giá Hồ sơ thẩm định giá được lưu trữ tại nơi lưu trữ hồ

sơ và ban hành chứng thư thẩm định giá với thời hạn lưu giữ là 10 năm

Từ các bước lập hồ sơ báo cáo, chứng thư thẩm định giá, cung cấp kết quả thẩmđịnh giá, tiếp nhận phản hồi từ phía khách hàng cho đến việc phát hành báo cáo, chứngthư hoàn thành việc thẩm định giá, nhìn chung công ty đã thực hiện đầy đủ trình tự theoquy định trong hệ thống tiểu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

1.2.3 Ví dụ về quy trình thẩm định giá Bất động sản tại công ty VFS

Quy trình thẩm định giá Trung tâm thương mại Bắc Tràng Tiền.

Bước 1: Xác định tổng quát về bất động sản thẩm định giá và cơ sở thẩm định giá:

- Bất động sản thẩm định: Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà vật kiến trúctrến đất tại số 06 Trần Hưng Đạo - Phường Tuy Hòa - Thành phố Huế - Tỉnh ThừaThiên Huế

- Khách hàng yêu cầu: Công ty cổ phần Đầu tư Bắc Trường Tiền

- Địa chỉ: Số 06 Trần Hưng Đạo - Phường Tuy Hòa - Thành phố Huế - TỉnhThừa Thiên Huế

- Số điện thoại: 0543.764.513

- Mục đích thẩm định giá: Kết quả thẩm định giá để Công ty Cồ phần đầu tư BắcTrường Tiền tham khảo, làm cơ sở để xác định giá trị tài sản đảm bảo tiền vay đối với

tổ chức tín dụng

- Thời điểm thẩm định giá: Tháng 7 năm 2009

- Công ty thẩm định giá: Công ty cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính

- Hợp đồng thuê đất số 113/HĐTĐ ngày 13/07/2007 giữa UBND tỉnh ThừaThiên Huế với Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Trường Tiền.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AP036913 ngày 17/04/2009 của UBNDTỉnh Thừa Thiên Huế về việc cho Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Trường Tiền thuê đất

để xây dựng Trung tâm Thương mại Bắc Trường Tiền

- Quyết định số 54/QĐ-HĐQT của HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc TrườngTiền về việc thành lập Ban quản lý Dự án Xây dựng Trung tâm Thương mại BắcTrường Tiền

- Công văn số 63/UBND-KT ngày 16/01/2006 của UBND Thành phố Huế vềviệc hỗ trợ chi phí đền bù của Dự án Trung tâm Thương mại Bắc Trường Tiền

- Quyết định ngày 29/07/2006 của HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc TrườngTiền về việc phê duyệt hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công và tổng mức dự toán xây lắpcông trình để đầu tư xây dựng Trung tâm Thương mại Bắc Trường Tiền

- Quyết định số 22/QĐ/HĐQT-CT của Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu

tư Bắc Trường Tiền về việc phê duyệt Dự án xây dựng Trung tâm Thương mại BắcTrường Tiền

- Báo cáo thẩm định thiết kế cơ sở số 452/TĐ-SXD ngày 23/11/2005 của Sở Xâydựng Tỉnh Thừa thiên Huế về việc thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đầu tư

- Giấy phép xây dựng số 223/GPXD ngày 29/03/2006 của UBND Thành phốHuế cấp cho Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Trường Tiền

b Vị trí và cơ cấu sử dụng đất của dự án:

Vị trí và hiện trạng Bất động sản:

Tài sản cần thẩm định là Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, vật kiến trúctrên đất tại số 06 Trần Hưng Đạo - Phường Phú Hòa - Thành phố Huế - Tỉnh ThừaThiên Huế

- Diện tích đất: 6.535,6 m2 tại số 06 Trần Hưng Đạo - Phường Phú Hòa - Thànhphố Huế - Tỉnh Thừa Thiên Huế:

+) Phía Đông Bắc giáp Bến Xe Đông Ba

+) Phía Tây Bắc giáp đường Trần Hưng Đạo

+) Phía Đông Nam giáp Sông Hương.

+) Phía Tây Nam giáp cầu Trường Tiền

Hiện trạng Bất động sản: Trung tâm Thương mại

Mật độ xây dựng (m 2 )

DT sàn xây dựng (m 2 )

DT sàn sử dụng

để kinh doanh (dự kiến) (m 2 )

Mật độ xây dựng (m 2 )

DT sàn xây dựng (m 2 )

DT sàn sử dụng

để kinh doanh (dự kiến) (m 2 )

c Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường.

“Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm địnhgiá giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua,sau một quá trình tiếp thị công khai mà tại đó các bên hành động một cách khách quan,

hiểu biết và không bị ép buộc (Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp, TS Nguyên Minh Hoàng, Hà Nội, T02/2006, [37])”.

d Nguồn thông tin khảo sát thị trường:

- Khảo sát thông tin về giá cho thuê văn phòng, siêu thị, khu vực để xe tại khuvực lân cận tài sản thẩm định giá

Bước 2: Lập kế hoạch và lựa chọn phương pháp thẩm định:

Việc lập kế hoạch thẩm định thuộc về Trưởng phòng thẩm định giá, sau đó giaonhiệm vụ cho từng cán bộ thẩm định giá thực hiện trong đó có quy định thời gian đốivới từng nghiệp vụ

a Phương pháp thẩm định giá được sử dụng:

Các văn bản pháp quy về thẩm định giá

- Căn cứ vào pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/02/2004 của

Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa X;

- Căn cứ Nghị định số 170/2003/NĐ-CP, ngày 25/12/2003 của Chính phủ quyđịnh chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá; Nghị định 75/2008/NĐ-CP ngày09/06/2008 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số170/2003/NĐ-CP và Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 09/03/2004 của Bộ Tài chínhhướng dẫn thực hiện Nghị định 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của chính phủ;Thông tư số 104/2008/TT-BTC ngày 03/11/2003 của Chính phủ; Thông tư số104/2008/TT-BTC ngày 03/11/2008 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiệnNghị định 75/2008/NĐ-CP ngày 09/06/2008 của Chính phủ;

- Căn cứ Nghị định số 101/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ vềThẩm định giá và Thông tư 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 của Bộ Tài chính hướngdẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 13/03/2005 của Chính phủ

- Căn cứ Quyết định 21/2004/QĐ-BTC ngày 24/02/2004 của Bộ Tài Chính vềviệc ban hành Quy chế cấp, sử dụng và quản lý thẻ Thẩm định viên về giá;

- Căn cứ Quyết định của Bộ Tài chính về việc ban hành 12 tiêu chuẩn thẩm địnhgiá Việt Nam;

- Căn cứ Quyết định số 06/2005/QĐ-BTC ngày 18/01/2005 của Bộ Tài chính vềviệc ban hành quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ

b Lựa chọn phương pháp Thẩm định giá:

Theo hướng dẫn tại Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tàichính có 4 phương pháp thẩm định được áp dụng là: Phương pháp so sánh; Phươngpháp thu nhập; Phương pháp chiết khấu; Phương pháp thặng dư

Căn cứ vào đặc điểm Bất động sản thẩm định giá là quyền sử dụng đất và côngtrình xây dựng trên đất: Phương pháp được Công ty cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụtài chính Hà Nội lựa chọn là phương pháp thu nhập kết hợp với phương pháp so sánh

Bước 3 Khảo sát thị trường và thu thập thông tin

Việc khảo sát thị trường nhằm kiểm tra xem vị trí thực tế của Bất động sản với

vị trí trên Bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến Bất động sản và xem xétchi tiết bên ngoài và bên trong Bất động sản, bao gồm: Diện tích đất và công trình kiếntrúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, giaothông…), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời

Tiến hành chụp ảnh tài sản thẩm định để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩmđịnh

a Thu thập thông tin về giá cho thuê siêu thị gần Bất động sản thẩm định:

Sau khi khảo sát thị trường siêu thị cho thuê, thẩm định viên đã tìm được một sốthông tin phù hợp để thực hiện so sánh:

Địa chỉ

Tầng trệt của Trường Tiền Plaza

Tầng 1 của Trường Tiền Plaza

Tầng 3 của siêu thị Big C, 2 mặt thoáng

Giá cho thuê

Thời điểm khảo sát Tháng 7/2009 Tháng 7/2009 Tháng 7/2009

b Thông tin về giá cho thuê văn phòng