Pháp luật về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại huyện mê linh, thành phố hà nội

Tính cấp thiết của đề tài luận văn Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

ĐỖ THẾ ANH

HÀ NỘI - 2016

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

ĐỖ THẾ ANH

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ NGÀNH: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS ĐINH VĂN THANH

HÀ NỘI - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là đề tài luận văn nghiên cứu của riêng tôi dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Đinh Văn Thanh - Trường Cán bộ Toà án, các luận điểm, dẫn chứng, số liệu nêu trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực

Tác giả luận văn

Đỗ Thế Anh

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Khoa đào tạo sau đại học - Viện Đại học Mở Hà Nội và các thầy cô đã giúp đỡ tôi trang bị kiến thức, tạo môi trường, điều kiện thuận lợi nhất trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn này Với lòng kính trọng và biết ơn, tôi xin được bày tỏ lời cảm ơn tới PGS.TS Đinh Văn Thanh - Trường Cán bộ Toà án, người đã chỉ dẫn tận tình cho tôi trong suốt thời gian thực hiện việc nghiên cứu và hoàn thiện luận văn

Tôi cũng xin cảm ơn Văn phòng đăng ký dất đai chi nhánh Mê Linh, phòng Tài nguyên và Môi trường Huyện Mê Linh đã tạo điều kiện cho tôi được nghiên cứu, hoàn thành luận văn này

Tôi xin gửi lời tri ân sâu sắc đến gia đình và những người bạn đã động viên,

hỗ trợ tôi trong suốt quá trình học tập, làm việc và hoàn thiện luận văn

Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Đỗ Thế Anh

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC HÌNH

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn 1

2 Mục tiêu nghiên cứu: 2

3 Nhiệm vụ nghiên cứu 2

4 Phạm vi nghiên cứu 2

4.1 Phạm vi không gian nghiên cứu: 2

4.2 Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2009 đến tháng 6 năm 2015 2

5 Phương pháp nghiên cứu 2

5.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp: 2

5.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp: 3

5.3 Phương pháp phân tích, so sánh: 3

6 Cấu trúc luận văn: 3

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 4

1.1 Cơ sơ lý luận 4

1.1.1 Quyền sử dụng đất 4

1.1.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

1.1.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất 9

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,cho hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất ở nước ta 10

1.2.1 Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận 10

1.2.2 Mối quan hệ giữa công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai 12

1.2.3 Cơ sở pháp lý về các vấn đề nghiên cứu 14

1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất theo pháp luật hiện hành 16

1.3.1 Nội dung của việc đăng ký đất đai 16

1.3.2 Nội dung của việc đăng ký quyền sử dụng đất, cho hộ gia đình,cá nhân 21

1.3.3 Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất, cho hộ gia đình,cá nhân 25

1.3.4 Nội dung của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất, cho hộ gia đình,cá nhân 26

1.4 Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận 30

CHƯƠNG 2 38

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MÊ LINH, 38

THÀNH PHỐ HÀ NỘI 38

2.1 Khái quát tình hình quản lý nhà nước về đất đai huyện Mê Linh, TP Hà Nội 38

2.1.1 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai 38

2.2 Công tác đăng ký đất đai 39

2.3 Thực trạng việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận giai đoạn 2009-tháng 6/2015 40

2.4 Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện Mê Linh theo cơ chế Văn phòng đăng ký đất đai "một cấp" 55

CHƯƠNG 3 68

ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MÊ LINH, 68

TP HÀ NỘI 68

3.1 Giải pháp về pháp luật, pháp chế, chính sách: 68

3.1.1 Đề xuất các giải pháp điều chỉnh các qui định của thành phố, Chính phủ đối với công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận 68

3.1.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính 76

3.2 Giải pháp về cơ sở vật chất, trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận 78

3.2.1 Giải pháp về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ 78

3.2.2 Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công tác

đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận 79

3.2.3 Giải pháp về tài chính 80

KẾT LUẬN 82

1 Kết luận 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Mê Linh 47Bảng 2.2 Bảng tổng hợp kết quả phiếu điều tra 50Bảng 2.3 Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Mê Linh (giai đoạn 2009-tháng 6/2015) 53Bảng 2 4 Thẩm quyền ký giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai: 56Bảng 2.5 Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận 57

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Quy trình đăng ký đất đai lần đầu 19Hình 1.2 Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4) 29

1

LỜI NÓI ĐẦU



1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn

Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho

hộ gia đình , cá nhân sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận) Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng

sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình , cá nhân sử dung đất, quyền sở hữa nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học

Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng đất của mình và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh bạch đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện nay tiếp tục cần được coi là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp

uỷ, chính quyền, nhân dân thành phố Hà Nội nói chung cũng như huyện Mê Linh nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này Xuất phát từ lý do trên, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ

"Pháp luật về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình , cá nhân sử dụng đất tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội" nhằm góp phần cải cách

thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nước

về đăng ký đất đai, giải quyết được những hạn chế, khó khăn trong công tác đăng

ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Mê Linh , Thành Phố Hà Nội

2

2 Mục tiêu nghiên cứu:

- Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Mê Linh

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Mê Linh

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Khảo sát thực trạng, đánh giá hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, phương tiện, trang thiết bị, máy móc, tài liệu, số liệu, bản đồ các thời kỳ liên quan đến hướng nghiên cứu của luận văn Thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận (đối với đất ở)

4 Phạm vi nghiên cứu

4.1 Phạm vi không gian nghiên cứu:

Đề tài được thực hiện trên phạm vi ranh giới hành chính thuộc huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội

Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các nội dung sau:

+ Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận đối với đất ở tại huyện Mê Linh

+ Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận đối với đất ở trên địa bàn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội

4.2 Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2009 đến tháng 6 năm 2015

5 Phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp:

+ Từ phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Mê Linh: Thu thập số liệu về tình hình quản lý, sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất của địa phương

+ Từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội huyện Mê Linh (trước đây là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Mê Linh) về các số liệu liên quan đến kết quả hoạt động của Văn phòng

3

5.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu số liệu sơ cấp

Thu thập số liệu sơ cấp từ việc điều tra, khảo sát các hộ gia đình, cá nhân thực hiện các thủ tục hành chính có liên quan đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

Thu thập các tài liệu, số liệu, bản đồ, hồ sơ địa chính về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Mê Linh để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài

5.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp:

Trên cơ sở các số liệu, tài liệu khảo sát, thu thập được, tiến hành thống kê, lập bảng biểu tổng hợp số liệu qua các các năm để nắm bắt được tổng quan thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trong giai đoạn 2009- tháng 6 năm 2015

5.4 Phương pháp phân tích, so sánh:

Phân tích và so sánh để đưa ra đánh giá về thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

6 Cấu trúc luận văn:

Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm 3 chương

Chương 1: Khái quát chung về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất trên địa bàn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất trên địa bàn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội

1.1.1 Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng

"Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự)

Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc

sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại

Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng đất Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm

1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất

5

Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho các chủ sử dụng đất Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người

sử dụng đất Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế

xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn Vì thế việc tìm ra một

cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và

xã hội ổn định Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế - xã hội đất nước

Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù hợp với thực tiễn Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan

hệ đất đai tồn tại và phát sinh Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai Đây sẽ là vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra

ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất

6

1.1.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội

Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở Theo Điều 181 Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh

tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi, ) Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở

và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên

Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức Ở Việt nam ta nếu như đối với đất đai được quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu toàn dân, thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thái sở hữu nhà ở

Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:

+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:

Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách của Nhà nước

Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng

+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:

Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động

Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp

+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thức hợp pháp khác

Nhà nước công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo

hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu Hiện nay, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu Giấy chứng nhận là chứng thư có tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước

Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở Nhà nước đóng vai trò là cơ quan quản lý tối cao về nhà ở Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể là:

* Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho

thuê nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ

8

quyền cho người khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo luật định

* Về nghĩa vụ:

Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại UBND cấp có thẩm quyền

Chủ sở hữu nhà ở phải nộp thuế về nhà theo luật định

Chủ sở hữu phải bảo quản và sửa chữa nhà ở Khi cải tạo hay xây dựng mới đều phải xin phép của UBND cấp có thẩm quyền

Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo đảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước

Về phía nhà nước với tư cách là người quản lý có quyền quy định quyền lợi

và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện nghĩa vụ của họ theo luật định Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như trên nhà nước còn thực hiện chế độ quản lý nhà nước về nhà

ở thông qua một số biện pháp như:

- Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết

kế, xây dựng, quản lý nhà ở

- Nhà nước có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nước tổ chức việc cấp phép xây dựng

- Nhà nước lập kế hoạch xây dựng nhà ở

- Nhà nước tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở

- Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở

Với yêu cầu phát triển hiện nay về nhà ở, đường lối chính sách của Đảng cũng như các quy định của Nhà nước ta hiện nay là hoàn toàn hợp lý Việc đa dạng

có nơi còn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng không phép, tranh chấp nhà đất diễn ra thường xuyên Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện hành chưa theo kịp để điều chỉnh Thực tế này đòi hỏi Nhà nước ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban hành và đưa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhưng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở

1.1.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Như đã trình bày ở hai phần trên Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở Đối với mỗi loại đất khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của người được giao đất, cho thuê đất Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhận quyền này là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất Giấy chứng nhận là giấy tờ pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử

Giấy chứng nhận giúp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng nhà đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở như chuyển nhượng nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà để vay vốn đầu tư kinh doanh sản xuất một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật, cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất ở nước ta

1.2.1 Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận

1 Khái niệm đăng ký

Đăng ký là một hoạt động của con người nhằm đưa một lượng cơ sở dữ liệu nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy luật nhất định Có nhiều loại đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thương hiệu, bản quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…

2 Khái niệm đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước

11

giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội Đăng ký đất đai mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ

sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện

3 Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

4 Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, công trình xây dựng, cây lâu năm, … mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định;

Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”

lý Nhà nước về đất đai và nhà ở

- Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà

do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai và nhà ở thì phải thực hiện tốt việc kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở có vai trò quan trọng, cụ thể:

- Kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng hàng đầu

có quan hệ hữu cơ thúc đẩy và hoàn thiện các nội dung nhiệm vụ khác trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở

Công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập nên hệ thống hồ

sơ về nhà đất với đầy đủ các thông tin có liên quan Hệ thống hồ sơ này là sản phẩm của các nội dung quản lý khác của quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, ngược lại

hệ thống hồ sơ này lại là điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung đó thực hiện tốt hơn Cụ thể như:

+ Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà: Các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà giúp cho việc tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tượng, đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà Ngược

13

lại, những phát sinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ

là cơ sở để yêu cầu việc điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn bản pháp lý mới cho phù hợp với yêu cầu thực tế

+ Với công tác điều tra đo đạc đất: Kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế để phục vụ cho công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Ngược lại, quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ là quá trình kiểm tra kết quả đo đạc Nếu phát hiện những sai sót sẽ kịp thời điều chỉnh để đảm bảo tính chính xác của thông tin nhà đất

+ Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở: Kết quả của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển nhà là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất, cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định hợp lý Qua công tác lập quy hoạch, kế hoạch, ta sẽ lập ra bản đồ quy hoạch sử đụng đất để dựa vào đó người quản lý biết được nơi nào được phép cấp giấy chứng nhận, nơi nào không được cấp, nhà ở được xây dựng như thế nào là phù hợp quy hoạch

Ngược lại thông qua việc kê khai đăng ký đất và nhà ở, cơ quan quản lý có thể kiểm kê tình tình sử dụng đất và thống kê quỹ nhà ở hiện có từ đó làm cơ sở cho việc lập quy hoạch sử dụng đất dài hạn (hoặc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp) và lập kế hoạch phát triển nhà trong tương lai sát với nhu cầu thực tế

+ Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của

cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở có thẩm quyền là cao nhất để xác định nguồn gốc hợp pháp của của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận Tuy nhiên, hiện nay nhiều nơi ở nước ta nhân dân tự ý sử dụng đất và xây dựng nhà ở khi chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhà đất sử dụng

từ trước mà không có giấy tờ hợp pháp Đây là tồn tại do lịch sử quản lý đất đai để lại Vì vậy, thông qua việc kê khai đăng ký sử dụng đất và sở hữu nhà ở Nhà nước

14

đối chiếu với quy hoạch sử dụng đất và phát triển nhà hiện có, nếu nhà đất đó phù hợp với quy hoạch thì được Nhà nước tiến hành giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất, đảm bảo hợp pháp hoá toàn bộ đất đai tránh tình trạng đất đai của Nhà nước chưa giao cho chủ sử dụng quản lý cụ thể bị bỏ hoang hoá, bị lấn chiếm trái phép mà Nhà nước không quản lý được

+ Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: Kết quả phân hạng và định giá nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà trước và sau khi kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận, đồng thời cũng là

cơ sở để xác định quyền lợi và trách nhiệm về tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà trong quá trình sử dụng như tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, phá dỡ nhà để phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng như làm đường, xây dựng cầu hay lấy đất cho mục đích an ninh quốc phòng

+ Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: Trong quá trình thực hiện kê khai đăng ký để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp có vai trò rất quan trọng trong việc giúp xác định đúng đối tượng đăng ký, kiểm tra thông tin nhà đất,

xử lý triệt để những tồn tại vướng mắc trong công tác xét duyệt cấp giấy chứng nhận Ngược lại khi đã kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

và quyền sở hữu nhà ở sẽ tạo lập được hệ thống sổ sách hồ sơ nhà đất đầy đủ và rõ ràng giúp cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này một cách nhanh hơn, chặt chẽ hơn

1.2.3 Hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014; Luật Nhà ở năm 2014

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

15

Luật Thủ đô năm 2012;

Bộ Luật Dân sự năm 2005;

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;

Các Nghị định của Chính phủ số: số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất; số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 và số 23/2013/NĐ-

CP ngày 25/3/2013 quy định về lệ phí trước bạ; số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về

lệ phí trước bạ

Các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính; số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;

Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

Các Quyết định của UBND TP Hà Nội: số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố được Luật Đất đai

2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích

sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội; số 94/2014/QĐ-UBND ngày

16

24/12/2014 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều, khoản của quy định ban hành kèm theo Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội số 22/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 ban hành Quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở là một trong những thành phần của bất động sản, theo quy định tại Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005

- Theo quy định của pháp luật dân sự, đất đai và nhà ở thì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải đăng ký

1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia

đình,cá nhân sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

theo pháp luật hiện hành

1.3.1 Nội dung của việc đăng ký đất đai

1.3.1.1 Trình tự đăng ký đất đai

* Kê khai đăng ký đất đai:

- Kê khai đăng ký đất đai là trách nhiệm của 2 chủ thể: Người sử dụng đất và

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Đối với người sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật hiện hành thì những người sử dụng đất quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013

- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai “1 cấp” và các Chi nhánh trực thuộc

17

* Thẩm định hồ sơ

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định, nếu đủ điều kiện thì thực hiện thủ tục đăng ký, nếu hồ sơ còn thiếu thì ban hành văn bản yêu cầu người sử dụng đất bổ sung hồ sơ Nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do bằng văn bản

* Ban hành Giấy Xác nhận đăng ký đất đai

1.3.1.2 Thủ tục, hồ sơ đăng ký đất đai

* Người sử dụng đất làm đơn đăng ký đất đai theo mẫu, hiện nay nội dung đơn xin kê khai đăng ký quyền sử dụng đất được tích hợp vào đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu 04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

Hồ sơ gồm:

a) Đơn đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu 4a/ĐK kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT);

b) Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân

c) Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);

d) Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);

đ) Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);

e) Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ (nếu có);

1.3.1.3 Các hình thức đăng ký đất đai:

18

Tuỳ thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký, đăng ký đất đai được chia thành 2 hình thái

Đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai

a) Đăng ký đất đai ban đầu

Đăng ký đất đai ban đầu là việc người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận đến làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký quyền sử dụng đất theo một quy trình, trình tự, thủ tục nhất định để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất

có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: " Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

* Thủ tục đăng ký đất đai ban đầu

+ Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định

của Luật Đất đai hiện hành và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

+ Quy trình đăng ký đất đai ban đầu :

Quy trình đăng ký đất đai ban đầu được minh hoạ bằng sơ đồ sau:

xây dựng

kế hoạch chuẩn bị vật

tư KINH

chuẩn

bị lực Lượng

tuyên truyền UBND CẤP XÃ

HOÀN

THIỆN TÀI

LIỆU

CHỈNH LÝ BỔ SUNG TÀI LIỆU ĐO ĐẠC

SAO IN BẢN ĐỒ

ĐĂNG KÝ

XÁC MINH ĐẤT, TÊN CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT

LÀM ĐƠN XIN ĐĂNG KÝ

TỔ CHỨC KÊ KHAI ĐĂNG KÝ

ĐỐI CHIẾU KIỂM TRA HỒ SƠ

TRÌNH UBND CẤP HUYỆN QUYẾT ĐỊNH, KÝ CẤP GCN CHO HỒ SƠ ĐỦ

KIỂM TRA CÔNG NHẬN

CẬP NHẬT HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH

THU GIẤY TỜ GỐC

VỀ ĐẤT

20

b) Đăng ký biến động đất đai

Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thường xuyên của cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền mà trực tiếp là tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai) nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: "Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận

sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật"

* Thủ tục, trình tự, hồ sơ đăng ký biến động đất đai

+ Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định

của Luật Đất đai hiện hành đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có biến động và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Người sử dụng đất có một trong 5 loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

có tên sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đang cấp hiện hành), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (theo Nghị định 60/CP, Nghị định 61/CP), Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng (theo Nghị định 95/CP) Sau khi làm thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, chuyển đổi quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành người sử dụng đất mới Hay Nhà nước thu hồi một phần diện tích đất, thửa đất bị sạt lở tự nhiên, tách thửa, hợp thửa,… thì người sử dụng đất phải đem Giấy chứng nhận và hồ sơ kèm theo đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký biến động đất đai

21

1.3.2 Nội dung của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở

1.3.2.1 Trình tự đăng ký quyền sở hữu nhà ở

Kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở Kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở là trách nhiệm của 2 chủ thể: Người sở hữu nhà ở và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Đối với người sở hữu nhà ở: Những người có quyền sở hữu nhà ở có trách nhiệm phải kê khai vào đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo mẫu Tập hợp tất

cả những Giấy sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở, Giấy chứng minh nhân dân, hay hộ chiếu hoặc quyết định thành lập đơn vị (nếu người sở hữu nhà ở là tổ chức), các biên lai thực hiện nghĩa vụ tài chính Đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký quyền sở hữu nhà ở

* Xét duyệt hồ sơ

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký xét duyệt, nếu đủ điều kiện thì làm tiếp thủ tục đăng ký, nếu thiếu điều điều kiện thì yêu cầu người sở hữu nhà ở bổ sung hồ sơ bằng văn bản Nếu không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ cho người sở hữu nhà ở và thông báo rõ lý do bằng văn bản

* Xác nhận người sở hữu nhà ở đã được đăng ký quyền sở hữu nhà ở

* Lưu trữ hồ sơ và chuyển sang Chi cục thuế cấp huyện để tính nghĩa vụ tài chính bằng phiếu chuyển thông tin địa chính theo quy định tại Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ, Bộ Tài chính

và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trường cấp tỉnh

1.3.2.2 Thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở

22

Người sở hữu nhà ở làm đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở, sau đó ra trụ

sở Ủy ban nhân dân cấp xã xin xác nhận vào đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở Cán bộ Văn phòng một cửa của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận

hồ sơ, viết phiếu biên nhận hồ sơ có hẹn ngày trả kết quả, sau đó chuyển đến người

có thẩm quyền giải quyết

1.3.2.3 Hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà ở

* Hồ sơ để xác định xem nhà ở có đủ điều kiện kê khai đăng ký hay không Các Giấy tờ về nhà ở gồm:

Hồ sơ đăng ký của 8 đối tượng nhà ở khác nhau có yêu cầu khác nhau, sau đây là quy định chi tiết:

Đối tượng 1: Cá nhân trong nước có nhà ở được tạo lập từ trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực (trước ngày 01 tháng 7 năm 2006) thi hành

Đối tượng 2: Cá nhân trong nước có nhà ở được tạo lập từ ngày Luật Nhà ở

có hiệu lực thi hành đến nay

Đối tượng 3: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

Đối tượng 4: Tổ chức trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài

Đối tượng 5: Các trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở

Đối tượng 6: Tổ chức, cá nhân bị mất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Đối tượng 7: Tổ chức, cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bị hư hỏng, rách nát hoặc đã ghi hết trang xác nhận thay đổi

23

Đối tượng 8: Tổ chức, cá nhân đã kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trong quá trình sử dụng mà có sự thay đổi về diện tích, tầng cao, kết cấu chính của nhà ở; tách, nhập thửa đất

Ngoài một trong những Giấy tờ quy định của 8 đối tượng nêu trên, người sở hữu nhà ở phải nộp kèm đơn kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo mẫu

* Hồ sơ để xác định xem người sở hữu nhà ở có đủ điều kiện kê khai đăng ký hay không

- Nếu là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì khi đi đem theo Sổ hộ khẩu gia đình, Giấy chứng minh thư nhân dân, hay hộ chiếu Đem theo bản chính và bản phô

tô có chứng thực sao y bản chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Sau khi đối chiếu bản chứng thực sao y bản chính đúng với bản chính cán bộ Văn phòng một cửa trả lại bản chính cho hộ gia đình, cá nhân bản chính và ký xác nhận vào bản chứng thực sao y bản chính đã đối chiếu

- Nếu là pháp nhân (các tổ chức là người có quyền sở hữu nhà ở) thì nộp quyết định thành lập có chứng thực sao y bản chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Cán bộ Văn phòng một cửa cũng thực hiện thủ tục như quy định trên

- Nếu là cá nhân nước ngoài thì nộp hộ chiếu có chứng thực sao y bản chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, và các Giấy tờ theo quy định của Nghị định

số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở Cán bộ Văn phòng một cửa cũng thực hiện thủ tục như quy định trên

Cũng giống như quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cũng có hai hình thái đăng ký đó là hình thái đăng ký ban đầu và đăng ký biến động

24

1.3.2.4 Đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu (lần đầu)

* Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu là việc chủ sở hữu nhà ở có đủ Giấy tờ chứng minh là mình có quyền sở hữu nhà ở nhưng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho đăng ký quyền sở hữu nhà ở lần nào và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật

* Việc đánh số nhà ở và gắn biển số nhà ở

Để phục vụ cho việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu được tốt và đúng pháp luật, thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải tổ chức đánh số nhà và gắn biển số nhà trước khi tổ chức đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu Việc đánh số nhà ở và gắn biển số nhà ở được thực hiện theo quy định tại Quy chế đánh số và gắn biển số nhà ban hành kèm theo Quyết định số 05 /2006/QĐ-BXD ngày 08 tháng 03 năm 2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng

* Trình tự, thủ tục, hồ sơ của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu Trình tự, thủ tục, quy trình và hồ sơ của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu cơ bản giống như trình tự, thủ tục, quy trình và hồ sơ của việc đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu

1.3.2.5 Đăng ký quyền sở hữu nhà ở biến động

Khi người sở hữu nhà ở đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (đã được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) mà thực hiện các quyền của người sở hữu nhà ở, như bán, tặng, cho, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý, nhận thừa kế, thế chấp, thế chấp, góp vốn hình thành người sở hữu nhà ở mới, thiên tai, tháo dỡ, cải tạo đến mức phải xin Giấy phép xây dựng, thì đều phải đến cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền để đăng ký biến động quyền sở hữu nhà ở

Việc đánh số nhà với những thửa đất trống nay có nhà xây mới, hay chia tách nhà ở theo pháp luật, thì số nhà được đánh chèn bằng cách thêm A, B, C vào số ả rập như 1A, 1B, 1AB, 1BC,

hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”

Từ ngày 10 tháng 12 năm 2009 ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì tất cả các quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất được Nhà nước cấp vào chung một Giấy và thống nhất trong cả nước và có tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.3.3.2 Khái niệm về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở cho người có quyền sở hữu nhà ở”

1.3.3.3 Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở theo quy định của Pháp luật

26

- Xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người sở hữu nhà ở cũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai, nhà ở

- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa chính và hệ thống địa chính (Tài nguyên và Môi trường) điện tử, trong mô hình Chính phủ điện tử

- Làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền

sử dụng đất, thị trường nhà ở; Thúc đẩy nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển

1.3.3.4 Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Đối với Nhà nước: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh chóng, chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của người sử dụng đất, người

sở hữu nhà ở Đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch

- Đối với người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở: Xuất trình đầy đủ tất cả các Giấy tờ nhà, đất và các Giấy tờ liên quan, kê khai đầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế Coi việc làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa

vụ

- Đối với các cơ quan hữu quan: Phúc đáp nhanh chóng, đầy đủ và kịp thời thông tin phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo yêu cầu của cơ quan Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền

1.3.4 Nội dung của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.3.4 1 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ

sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

+ Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

28

với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

+ Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo

số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này

Ngoài ra, Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp Giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng

29

* Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;

* Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

* Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

* Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

* Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận

Hình 1.2 Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4)

1.3.4 3 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất ởt

30

* Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

* Chỉ có Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mới có thẩm quyền ủy quyền cho Sở tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất Chính phủ quy định cụ thể điều kiện được ủy quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.4 Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận

1.4.1 Vị trí

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, đem lại hiệu quả cao nhất Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Người sử dụng được quyền lợi và phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất nhằm đảm bảo lợi ích chung cho Nhà nước, cho toàn xã hội trong quá trình khai thác sử dụng đất

Đối với nhà ở, Nhà nước cần nắm rõ số lượng chất lượng quỹ nhà ở hiện có

để có kế hoạch quản lý, định hướng và phát triển nhà ở thống nhất và hợp lý cho tương lai, đảm bảo cho mọi người dân đều có thể có chỗ ở ổn định

Thông qua việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận Nhà nước có thể nắm rõ thông tin về sở hữu nhà ở và sử dụng đất trong dân cư để lập hồ sơ địa chính và hồ sơ nhà Hồ sơ địa chính và hồ sơ nhà thu thập chính xác toàn bộ thông tin về sử dụng đất