Nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch kế hoạch, đúng mục đích sử dụng đất theo pháp luật đất đai việt nam từ thực tiễn thành phố hà nội

Còn nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng là tổng thể các quan điểm, tư tưởng mang tính chủ đạo định hướng xuyên suốt trong quá trình xây dựng và thực hiện ph

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả

số liệu nêu trong Luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, chính xác của các

cơ quan chức năng đã công bố Những kết luận khoa học của luận văn là mới và chưa

có tác giả công bố trong bất cứ công trình khoa học nào

Vậy tôi viết lời cam đoan này đề nghị khoa Luật xem xét để tôi có thể được bảo

vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn

Hà Nội, ngày …… tháng … năm 20…

Tác giả luận văn

Nguyễn Bích Thủy

LỜI CẢM ƠN

Luận văn này được thực hiện tại Trường đại học Mở Hà Nội Để hoàn thành được luận văn này tôi đã nhận được rất nhiều sự động viên, giúp đỡ của các thầy cô giáo trong trường

Trước hết, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS Bùi Đức Hiển đã hướng dẫn tôi thực hiện nghiên cứu của mình

Xin cùng bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo, người đã đem lại cho tôi những kiến thức bổ trợ, vô cùng có ích trong thời gian học vừa qua

Cũng xin gửi lời cám ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa Đào tạo sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình học tập Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè, đồng nghiệp, những người đã luôn bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu của mình

Hà Nội, ngày …… tháng … năm 20…

Tác giả luận văn

Nguyễn Bích Thủy

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG ĐẤT ĐÚNG QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH, ĐÚNG MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT 7 1.1.Khái niệm, đặc điểm của nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích

sử dụng đất 7

1.1.1 Khái niệm nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất 7 1.1.2 Đặc điểm của nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất 13

1.2 Vai trò của nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất

và mối quan hệ với các quy hoạch khác 15

1.2.1 Vai trò của nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất 15 1.2.2 Mối quan hệ giữa nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử

dụng đất với nguyên tắc khác 15 1.3 Nội dung điều chỉnh pháp luật về nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất và các tiêu chí đánh giá thực trạng quy định và thực tiễn thực hiện pháp luật về vấn đề này 16 1.4 Sơ lược quá trình phát triển của nguyên tắc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch,

kế hoạch, mục đích sử dụng đất 17

1.4.1 Pháp luật về sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất tại Việt Nam trước những năm 1986 17 1.4.2 Pháp luật về sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất tại Việt Nam trong thời kỳ từ năm l987 đến năm 2013 18

CHƯƠNG 2:THỰC TRẠNG ÁP DỤNG NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG ĐẤT ĐÚNG QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH, ĐÚNG MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI HIỆN NAY 21

2.1 Thực trạng các quy định pháp luật về nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch,

kế hoạch, đúng mục đích sử dụng đất 21

2.1.1 Các quy định về cơ sở pháp lý cho sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất 21 2.1.2 Các quy định về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất 28 2.1.3 Các quy định về nghĩa vụ sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích của người sử dụng đất 38

2.1.4 Các quy định về khiếu nại, tố cáo, khởi kiện và xử lý các hành vi vi phạm quy hoạch,

kế hoạch, mục đích sử dụng đất 39

2.2 Thực tiễn áp dụng nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích

sử dụng đất tại thành phố Hà Nội 43

2.2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, lịch sử, văn hóa, dân số của thành phố

Hà Nội và tác động của các yếu tố này đến thực hiện nguyên tắc dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất 43 2.2.2 Thực tiễnáp dụng nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích

sử dụng đất trong của thành phố Hà Nội 45

CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG ĐẤT ĐÚNG QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH VÀ MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT 66 3.1.Định hướng hoàn thiện pháp luật đất đai phù hợp với nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất 66 3.2 Giải pháp hoàn thiện các quy định về sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất 68 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện nguyên tắc sử dụng đất nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 71 KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Thứ nhất, xuất phát từ thực trạng các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất Theo thống kê trước khi Quốc hội ban hành Luật Quy hoạch năm 2017, Việt Nam

có 95 Luật, Pháp lệnh điều chỉnh về hoạt động quy hoạch; 72trong số 95 luật, pháp lệnh đó là quy định trực tiếp về quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực, sản phẩm Tính đến năm 2016 có ít nhât 73 Nghi định và nhiều văn bản ướng dẫn thi hành khác[14] Qua đó có thể thấy các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có nhiều mâu thuẫn còn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo với các quy hoạch khác từ hệ thống quy hoạch, trình tự, thủ tục, thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất Không chỉ mâu thuẫn về hình thức quy hoạch mà còn mâu thuẫn cả về nội dung quy hoạch Ví dụ: quy hoạch sử dụng đất rừng có thể tìm thấy trong quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch bảo vệ môi trường, quy hoạch bảo tồn đa dạng sinh học, quy hoạch lâm nghiệp,…

Thứ hai, về thực tiễn thực hiện quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất Như

chúng ta biết quy hoạch sử dụng đất là cơ sở đặc biệt quan trọng cho quản lý nhà nước về đất đai, là căn cứ để nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở còn nhiều bất cập Cụ thể vai trò của HĐND cấp huyện, cấp tỉnh trong lập, thẩm định, phê duyệt còn rất mờ nhạt; thực tiễn cấp tỉnh và cấp huyện vẫn còn một số công việc chưa được thực hiện hoặc thực hiện chưa đầy đủ hoặc chưa đúng yêu cầu, như: (1) Cấp tỉnh chưa thực hiện kiểm tra điều kiện hoạt động của các đơn vị tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong tỉnh; kiểm tra hàng năm việc công khai, quản lý, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các cấp huyện, xã; (2) Việc rà soát để điều chỉnh nội dung sử dụng đất trong quy hoạch của các ngành, các lĩnh vực cho phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở các cấp thực hiện chưa đầy đủ; (3) Việc rà soát hàng năm để hủy bỏ hoặc điều chỉnh các dự án, công trình đã công bố thu hồi đất nhưng chưa thực hiện ở cấp huyện, chưa được thực hiện thường xuyên; v.v

Thứ ba, xuất phát từ thực trạng sử dụng đất ở tại thành phố Hà Nội hiện nay còn

rất nhiều bất cập, rất nhiều trường hợp sử dụng đất không thực hiện, thực hiện không đúng quy hoạch, kế hoạch cũng như mục đích sử dụng đất Theo quy định của pháp luật hiện hành, đất đai được chia thành ba nhóm đất cơ bản là nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng Khi người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng thì việc đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phải được sự đống ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Tuy nhiên, thực

tiễn cho thấy ở thành phố Hà Nội việc người sử dụng đất tự ý xây dựng nhà cửa trên đất nông nghiệp là không hiếm, thậm chí biến đất rừng phòng hộ thành đất ở tự phát không được sự cho phép của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xảy ra khá phổ biến,… những việc làm này đã phá vỡ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Thứ tư, xuất phát từ quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về việc hoàn thiện

các quy định pháp luật về quy hoạch nói chung, quy hoạch sử dụng đất nói riêng trong Nghị quyết Đại hội XII và bối cảnh Việt Nam đã ban hành Luật Quy hoạch năm

2017 Các quan điểm và quy định về quy hoạch đã có nhiều đổi mới từ các loại quy hoạch, hệ thống quy hoạch, trình tự, thủ tục, thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch nhằm đảm bảo tính thống nhất trong thực hiện các quy hoạch và tính khả thi, tính hiệu quả trong sử dụng đất Do vậy, việc hoàn thiện quy hoạch về sử dụng đất cũng phải hoàn thiện theo

Thứ năm, xuất phát từ thực tiễn nghiên cứu các nguyên tắc cơ bản của Luật Đất

đai nói chung, nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, đúng mục đích, còn chưa nhiều nên việc nghiên cứu chủ đề này sẽ góp phần bổ sung các cơ sở lý luận và đánh giá thực tiễn sẽ góp phần nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai và ngày càng đảm bảo hơn quyền của người sử dụng đất

Xuất phát từ tầm quan trọng của vấn đề nghiên cứu về nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong hệ thống pháp luật đất đai, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay khi chúng ta tiến tới sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, việc

nghiên cứu đề tài: "Nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, kế hoạch,

đúng mục đích sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hà Nội"có

ý nghĩa lí luận và thực tiễn

2 Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

Nghiên cứu về quy hoạch nói chung, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và pháp luật về sử dụng đất đúng quy hoạch, KH, MĐ SDĐ nói riêng là những vấn đề quan trọng được nhiều ngành quan tâm như xây dựng, tài nguyên môi trường, luật học, kiến trúc… Ở nước ngoài cũng có nhiều công trình tiêu biểu của các tác giả nghiên cứu về về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Ở nước ta lĩnh vực này có rất nhiều công trình tiêu biểu nghiên cứu vấn đề này, một số tác phẩm như sau:

- Doãn Hồng Nhung (2012), Pháp luật về quy hoạch không gian xây dựng đô thị, Nxb xây dựng, Hà Nội Công trình này tác giả phân tích những vấn đề lý luận pháp luật về quy hoạch không gian đô thị, thực tiễn thực hiện quy hoạch không gian

đô thị ở Việt Nam và đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực hiện quy hoạch không gian đô thị ở Việt Nam Bên cạnh đó, về vấn đề này tác giả Hồ Thị Thu Hiền trong công trình Pháp luật về quy hoạch đô thị ở Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2012 cũng đã

có nghiên cứu về vấn đề này, tuy nhiên tác giả tập trung vào phân tích các quy định pháp luật về quy hoạch đô thị

Phạm Hương Lan chủ biên (2017), Bình luận Luật Đất đai năm 2013, Hà Nội Đây là công trình đầu tiên của Việt Nam Bình luận về các điều luật trong Luật Đất đai năm 2013, trong đó bình luận khá kỹ các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Trần Trọng Hanh, (2016) Cải cách hệ thống quy hoạch ở Việt Nam, Báo cáo tham luận, Hà Nội Nội dung báo cáo đã trình bày hệ thống quy hoạch ở Việt Nam, chỉ ra những bất cập, hạn chế của hệ thống quy hoạch này và đưa ra các kiến giải nhằm cải cách hệ thống quy hoạch ở Việt Nam thúc đẩy phát triển đất nước

- PGS.TS Trần Trọng Hanh (2009), “Công tác thực hiện quy hoạch xây dựng

đô thị”, Giáo trình, NXB Xây dựng, Hà Nội Công trình này đã đánh chỉ ra những vấn đề lý thuyết liên quan đến công tác thực hiện quy hoạch xây dựng đô thị, đánh giá thực trạng thực hiện quy hoạch xây dựng đô thị và đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện quy hoạch xây dựng đô thị ở Việt Nam

- PGS.TS Phạm Kim Giao (2007) Giáo trình “Quản lý nhà nước về đô thị”, chủ biên, NXB Khoa học kỹ thuật, Hà Nội Công trình này đã trình bày về quản lý nhà nước về đô thị dưới giác độ kinh tế kỹ thuật và đưa ra những giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về vấn đề này

Bên cạnh đó, dưới giác độ kinh tế, kỹ thuật, pháp lý cũng có một số công trình, bài viết nghiên cứu liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến quy hoạch sử dụng đất như: Lương Văn Hinh (chủ biên) (2003), Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất, NXB Nông nghiệp; Nguyễn Minh Hòa (2012), Đánh giá lại tiến trình đô thị hóa ở Việt Nam trong mối quan hệ với tam nông, Tạp chí Quy hoạch đô thị, số 11/2012; Nguyễn Trọng Hòa, PGS.TS.KTS Nguyễn Quốc Thông (2012), Thực trạng quy hoạch, quản

lý quy hoạch xây dựng đô thị Việt Nam, Tạp chí Kiến trúc số 2008-2012; Phạm Thị Huyên (2015), Pháp luật về quy hoạch kế hoạch sử dụng đất trong quản lí đô thị ở Việt Nam; Doãn Hồng Nhung (2005), Quy hoạch đất đai với việc bảo vệ môi trường tại làng nghề nông thôn Việt Nam, Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội, số 3/2005, trang 31 - 37 41; Phạm Sỹ Liêm (2012), Xu hướng hiện đại trong phát triển

đô thị, Tạp chí Kiến trúc, số 210-10-2012; Bùi Đức Hiển, (2017) Mấy vấn đề pháp lý

về đất nông nghiệp ở Việt Nam hiện nay, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2017, Số 6 (260), tr 9-11; Bùi Đức Hiển, Cao Thị Lê Thương (2018) Luật Đất đai năm 2013 sau hơn bốn năm triển khai thực hiện, Tạp chí nghiên cứu Lập pháp, số 23 (375), tr 52-57…;

Qua khảo cứu có thể thấy, ở chừng mực nhất định, các công trình nghiên cứu, bài viết đã tập trung làm rõ một số vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến quy

hoạch, kế hoạch nói chung; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và pháp luật về quy hoạch, kế hoạch nói riêng Đánh giá bước đầu về thực trạng quy định và thực hiện quy hoạch, kế hoạch ở Việt Nam và đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực hiện quy hoạch, trong đó có quy hoạch sử dụng đất Tuy nhiên, qua khảo cứu của tác giả hầu như chưa có/rất ít công trình nghiên cứu về việc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch và mục đích qua thực tiễn tại thành phố Hà Nội

Vì vậy, trong quá trình nghiên cứu, tác giả sẽ kế thừa các kết quả nghiên cứu trong các công trình bài viết trên Đồng thời tác giả tiếp tục tập trung nghiên cứu, sâu hơn vào đánh giá thực trạng quy định và thực tiễn sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất tại thành phố Hà Nội

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

- Mục đích nghiên cứu:

Luận văn tập trung nghiên cứu làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận, pháp lý và thực tiễn về sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất tại thành phố Hà Nội Từ đó đề xuất nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất, góp phần khắc phục những hạn chế

mà pháp luật trong lĩnh vực này hiện đang gặp phải nâng cao hiệu quả quản lý, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở Việt Nam trong thời gian tới

- Nhiệm vụ nghiên cứu:

+ Làm rõ khái niệm, đặc điểm, nội dung, vai trò của nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và sử dụng đất đúng quy hoạch

+ Chỉ ra mối quan hệ nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, đúng mục đích sử dụng đất với các nguyên tắc khác của luật đất đai;

+ Làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm, nội dung, vai trò của pháp luật về sử dụng đất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

+ Làm rõ các tiêu chí để đánh giá thực trạng quy định và thực hiện nguyên tắc

sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất;

+ Đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về sử dụng đất đúng quy hoạch,

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu:

Luận văn nghiên cứu nguyên tắc, các quy định pháp luật về sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng và đúng mục đích và nghiên cứu thực tiễn thực hiện nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch và đúng mục đích trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Phạm vi nghiên cứu:

Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định và thực hiện pháp luật về sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích trong Luật Đất đai năm 2013, Luật Thủ đô năm 2012, Luật Quy hoạch năm 2017 và các Nghị định, Thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành, và các vấn đề pháp lý liên quan

Phạm vi đánh giá thực tiễn thực hiện nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch,

kế hoạch và mục đích sử dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình tiếp cận, giải quyết các vấn đề mà luận văn đặt ra, tác giả dựa trên cơ sở phép duy vật biện chứng và duy vật lịch sử để nghiên cứu Luận văn được thực hiện trên cơ sở phân tích, bình luận các quy định pháp luật quốc gia và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Luận văn được thực hiện dựa trên việc áp dụng các phương pháp nghiên cứu như phân tích, tổng hợp, quy nạp, diễn giải, các quy định của pháp luật, phỏng vấn chuyên gia trong lĩnh vực này

- Phương pháp phân tích: được sử dụng trong tất cả các chương để phân tích, đánh giá các tài liệu, số liệu phục vụ cho việc nghiên cứu;

- Phương pháp thống kê: được sử dụng để tập hợp, xử lý các tài liệu, số liệu để phục vụ cho công tác nghiên cứu của luận văn;

- Phương pháp so sánh luật học, tổng hợp được áp dụng trong quá trình nghiên cứu để so sánh, đối chiếu, đánh giá các quy định pháp luật về sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử, mục đích với các nguyên tắc khác của Luật đất đai Từ đó làm luận cứ cho các đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Việt Nam;

6 Ý nghĩa lí luận và thực tiễn của công trình nghiên cứu

Luận văn làm rõ một số vấn đề lý luận và thực tiễn về nguyên tắc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Luận văn là tài liệu tham khảo hữu ích cho công tác nghiên cứu, giảng dạy, học tập cũng như góp phần hoàn thiện pháp luật đất đai

7 Cơ cấu của luận văn:

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm có 3 chương, như sau:

Chương 1 Một số vấn đề lý luận pháp luật về nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất

Chương 2 Thực trạng áp dụng nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay

Chương 3 Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực hiện nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất

1.1.1.1 Khái niệm quy hoạch, kế hoạch

“Đất đai” là một phần lãnh thổ nhất định, có vị trí hình thể, diện tích với những tính chất tự nhiên theo thời gian hoặc mới tạo thành ( đặc tính thổ nhưỡng, điều kiện địa hình, địa chất thảm thực vật … ) tạo ra những điều kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau.Muốn sử dụng đất phù hợp với từng mục đích phải trải qua một quá trình nghiên cứu lao động sáng tạo, nhằm xác định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử dụng đất nhất định, đó cũng là nội dung của quy hoạch sử dụng đất đai

Theo Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất của Trường đại học Nông nghiệp 1 Hà

Nội (2005), Nxb Nông nghiệp, Hà Nội, đất đai được hiểu là: “một phần diện tích cụ

thể của bề mặt trái đất, bao gồm cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đất như khí hậu, thổ nhưỡng, dạng địa hình, địa mạo, nước mặt (hồ, sông, suối, đầm lầy ) các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, xây dựng hồ chứa nước, hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa)

Trong cuốn sách Đổi mới quan hệ sở hữu đất đai: lý luận và thực tiễn, Nxb

Chính trị Quốc gia, PGS.TS Trần Quốc Toản cho rằng đất đai được hiểu trên các phương diện chủ yếu sau: (1) Đất đai là lãnh thổ quốc giá, tài nguyên không thể thay thế được, là không gian sinh tồn của cả một dân tộc; (2) Đất đai là khu vực hành chính, địa vực sinh sống của một cộng đồng dân cư nhất định; (3) Đất đai là không gian sống- sản suất- sinh tồn và phát triển của mỗi gia đình có tính cha truyền con nối Do đó, đất đai còn mang nặng dấu ấn tinh thần, đạo lý đời sống của các hộ nông dân và nông thôn, nếu giải quyết không đúng sẽ dẫn đến suy thoái không chỉ kinh tế,

mà suy thoái cả tinh thần, đạo đức con người và xã hội; (4) Đất đai là điều kiện, là tiền đề sản suất nông nghiệp Với tính cách là tư liệu sản xuất, đất đai phải là kết quả đầu tư lao động, vốn của người lao động cụ thể, của các hộ gia đình từ thế hệ này đến thế hệ khác Như vậy, đất đai nói chung không đống nhất với tư liệu sản xuất, nó phải gắn với người chủ cụ thể, người lao động cụ thể; (5) Đất đai - tư liệu sản xuất trong nền kinh tế tự cung tự cấp là điều kiện sinh tồn, còn đất đai - tư liệu sản suất trong nền kinh tế hàng hóa đã có bản chất mới: là điều kiện và yếu tố của sản xuất

hàng hóa; (6) Đất đai - tư liệu sản xuất với tính cách là điều kiện sản xuất hàng hóa không hoàn toàn đồng nhất với bản thân đất đai là hàng hóa

Như vậy có thể thấy, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là đối tượng của các mối quan hệ sản xuất trong các lĩnh vực sử dụng đất đai Nó giữ vai trò rất quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội, nó gắn chặt chẽ với quá trình phát triển kinh tế xã hội Đất đai là địa điểm, là nền tảng, là cơ sở cho mọi hoạt động phát triển kinh tế xã hội của đất nước Vì vậy, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai sẽ là một hiện tượng kinh

tế xã hội có những đặc tính riêng của nó

Từ Luật Đất đai năm 1987, Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được

“luật hóa” và bắt đầu được triển khai chính thức Trong 25 năm qua, các quy định của pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không ngừng được bổ sung, hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý ngày càng đầy đủ hơn để triển khai thực hiện, phục vụ kịp thời những yêu cầu khác nhau của từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Cho đến thời điểm hiện nay, có rất nhiều các công trình nghiên cứu đã

bàn luận về “khái niệm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” để nỗ lực tìm ra cơ sở

lí luận nhằm ngày càng hoàn thiện Luật Đất đai Vì vậy, dưới góc độ nghiên cứu, khi bàn về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã còn nhiều cách hiểu không giống nhau [9]

Xét về mặt thuật ngữ, theo Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng năm 2009, quy hoạch nói chung được hiểu là “sự bố trí sắp xếp toàn bộ theo một trình tự hợp lý trong từng thời gian, làm cơ sở cho việc lập kế hoạch dài hạn”

Theo Bách khoa toàn thư mở Wikipedia, thuật ngữ kế hoạch được hiểu là một tập hợp những hoạt động, công việc được sắp xếp theo trình tự nhất định để đạt được mục tiêu đã đề ra Lập kế hoạch là chức năng đầu tiên trong bốn chức năng của quản

lý là lập kế hoạch, tổ chức, lãnh đạo và kiểm tra Lập kế hoạch là chức năng rất quan trọng đối với mỗi nhà quản lý bởi vì nó gắn liền với việc lựa chọn mục tiêu và chương trình hành động trong tương lai Kế hoạch, điều thách thức lớn với hầu hết các nhà quản lý, đặc biệt là với các doanh nghiệp

Có thể thấy, quy hoạch, kế hoạch nói chung được hiểu là một khâu thuộc nội dung quản lí nói chung và quản lí nhà nước nói riêng Đó là việc xác định một trật tự nhất định bằng những hoạt động như: phân bổ, bố trí, sắp sếp, tổ chức trong một khoảng thời gian nhất định để dạt được mục tiêu và chương trình hành động trong tương lai [9] Hay quy hoạch có thể được hiểu là quá trình sắp xếp, bố trí các đối tượng quy hoạch vào một không gian nhất định nhằm đạt được mục tiêu của kế hoạch

của nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả cao thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu quả sản

xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi trường [17]

Dưới giác độ pháp lý, khoản 1 Điều 3 Luật Quy hoạch năm 2017 định nghĩa Quy hoạch là việc sắp xếp, phân bố không gian các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh gắn với phát triển kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên lãnh thổ xác định để sử dụng hiệu quả các nguồn lực của đất nước phục

vụ mục tiêu phát triển bền vững cho thời kỳ xác định Cũng theo Luật quy hoạch năm

2017, quy hoạch chung nhất được chia thành quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch không gian biển quốc gia, quy hoạch vùng và quy hoạch cấp tỉnh Quy hoạch tổng thể quốc gia là quy hoạch cấp quốc gia, mang tính chiến lược theo hướng phân vùng và liên kết vùng của lãnh thổ bao gồm đất liền, các đảo, quần đảo, vùng biển và vùng trời; hệ thống đô thị và nông thôn; kết cấu hạ tầng; sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường; phòng, chống thiên tai, ứng phó với biến đổi khí hậu, bảo đảm quốc phòng, an ninh và hội nhập quốc tế [38].Quy hoạch ngành quốc gia là quy hoạch cấp quốc gia, cụ thể hóa quy hoạch tổng thể quốc gia theo ngành trên cơ sở kết nối các ngành, các vùng có liên quan đến kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên, bảo vệ môi trường và bảo tồn đa dạng sinh học (khoản 3 Điều 3) [38].Vùng là một bộ phận của lãnh thổ quốc gia bao gồm một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lân cận gắn với một số lưu vực sông hoặc có sự tương đồng về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, lịch sử, dân cư, kết cấu hạ tầng và có mối quan hệ tương tác tạo nên sự liên kết bền vững với nhau Quy hoạch vùng là quy hoạch cụ thể hóa quy hoạch tổng thể quốc gia ở cấp vùng về không gian các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, hệ thống đô thị và phân bố dân cư nông thôn, xây dựng vùng liên tỉnh, kết cấu hạ tầng, nguồn nước lưu vực sông, sử dụng tài nguyên và bảo

vệ môi trường trên cơ sở kết nối các tỉnh [38].Quy hoạch tỉnh là quy hoạch cụ thể hóa quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch vùng ở cấp tỉnh về không gian các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, hệ thống đô thị và phân bố dân cư nông thôn, kết cấu hạ tầng, phân bố đất đai, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên cơ sở kết nối quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn (khoản 8 Điều 7) [38]

Về mặt logic, thì chiến lược mang tầm dài hạn hơn có thể dài đến 50 năm, 100 năm và Chiến lược được thực hiện thông qua các quy hoạch 10 năm, 20 năm, 30 năm,… Quy hoạch được thực hiện thông qua các kế hoạch có thể là kế hoạch hàng năm (1 năm) và kế hoạch 5 năm Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Theo Luật Đất đai năm 2013, hệ thống quy hoạch sử dụng đất được thiết kế gồm ba cấp là quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và quy hoạch sử dụng đất cấp huyện Hiện nay hiểu thế nào là quy hoạch sử dụng đất cũng có nhiều

quan điểm được ghi nhận trong các văn bản pháp lý khác nhau

Có quan điểm cho rằng, về mặt bản chất cần được xác định dựa trên quan điểm nhận thức đất đai là đối tượng của các mối quan hệ sản xuất trong lĩnh vực sử dụng đất đai (gọi là các mối quan hệ đất đai) và việc tổ chức sử dụng đất (coi đất đai như

là tư liệu sản xuất đặc biệt) gắn chặt với phát triển kinh tế - xã hội Mọi hoạt động sản xuất sinh hoạt của con người đều gắn với một đơn vị lãnh thổ nhất định Điều này cũng đồng nghĩa với quy hoạch sử dụng đất đai là một hiện tượng kinh tế xã hội thể hiện đồng thời ba tính chất kinh tế, kỹ thuật và pháp chế Tính kinh tế, thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất Tính kỹ thuật, bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật trong điều tra khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định xử lý số liệu Tính pháp lý, xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất theo quy hoạch nhằm đảm bảo

sử dụng và quản lý đất đai theo đúng pháp luật Từ cách tiếp cận như vậy có thể hiểu:

“Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế

của nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả caonhất thông qua việc phân bổ quỹ đất đai ( khoanh định cho các mục đích

và các ngành ) và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất ( các giải pháp sử dụng

cụ thể ) nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường…” [67] Như vậy, thực chất quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình

thành các quyết định để đưa đất đai vào sở dụng bền vững mang lại lợi ích cao nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt

Dưới giác độ pháp lý, Luật Quy hoạch năm 2017 không luận giải cụ thể thế nào

là quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, nhưng lại đưa ra cách hiểu về quy hoạch sử dụng đất quốc gia, theo đó Quy hoạch sử dụng đất quốc gia được hiểu là quy hoạch cấp quốc gia, cụ thể hóa quy hoạch tổng thể quốc gia về phân bổ và khoanh vùng đất đai cho các ngành, lĩnh vực và các địa phương trên cơ sở tiềm năng đất đai (khoản 4 Điều 3 [38]

Theo quy định Điều 4, Luật Đất đai năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này Bên cạnh đó, Luật Đất đai xác định một trong nhựng nội dung quản lý nhà nước về đất là: "Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất " (Điều 21, Luật đất đai năm 2013) Đồng thời Luật Đất đai năm

2013 cũng đã đưa ra cách hiểu về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, theo

đó: “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian

sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”(khoản 2 Điều 4) [39] Còn “kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy

hoạch sử dụng đất” (khoản 3 Điều 3[39]

Tóm lại, quy hoạch sử dụng đất là ý đồ sử dụng đất của nhà nước được ghi nhận,

thể hiện dưới hình thức văn bản; còn kế hoạch sử dụng đất là các biện pháp được xác định theo từng thời gian cụ thể để thực hiện đúng ý đồ sử dụng đất đã được thể hiện trong quy hoạch Vì vậy, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là công việc của tất cả các

cơ quan quản lí đất đai và tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất của Nhà nước,

có ý nghĩa to lớn trong công tác quản lí và việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1.1.1.2 Khái niệm, phân loại mục đích sử dụng đất

Về mục đích sử dụng đất Dưới giác độ ngữ nghĩa “mục” có nghĩa là “nhìn chăm chú”, “đích” có nghĩa “cái chỗ ngắm vào để bắn” Từ nghĩa gốc trên, “mục đích” được chuyển sang sử dụng theo nghĩa ẩn dụ Theo Từ điển tiếng Việt (Hoàng Phê chủ biên), mục đích là “cái vạch ra làm đích nhằm đạt cho được” Tuy nhiên, trong quá trình hành chức, So với mục tiêu về tính chất, “mục đích” thường mang tính trừu tượng Còn “mục tiêu” thường mang tính cụ thể Do đó, mục đích có thể mơ hồ, trừu tượng nhưng mục tiêu bao giờ cũng rõ ràng với những bước đi, hành động, phương

án cụ thể Về giới hạn thời gian, mục đích thường dài hạn và có thể không có giới hạn thời hạn Còn mục tiêu thường ngắn hạn và có giới hạn thời gian Ta chỉ nói “mục đích của đời” và “mục tiêu về doanh số trong quý 1” chứ không ai nói ngược lại.Về khả năng định lượng, mục đích thường không hoặc khó đo lường được (vì mang tính trừu tượng) Còn mục tiêu thì thường phải đo được bằng một đơn vị nào đó (vì mang tính cụ thể) [68]

Còn quyền sử dụng đất vấn đề này xuất phát từ bản chất quan hệ pháp luật đất đai đó là chế độ sở hữu về đất đai Về chế độ sở hữu đất đai trên thế giới có thể xếp thành ba mô hình chính, gồm: mô hình thứ nhất là đất đai thuộc sở hữu tư nhân (đa

số tồn tại ở các nước phương Tây và Hoa Kỳ), ở mô hình này quyền sử dụng đất là một thành tố cấu thành quyền sở hữu của người sử dụng đất là cá nhân, tổ chức; mô hình thứ hai là đất đai thuộc sở hữu nhiều thành phần, trong đó có sở hữu của nhà nước, sở hữu của tập thể, sở hữu của tư nhân (tồn tại chủ yếu ở các quốc gia theo mô hình chuyển đổi ở Đông Âu Mô hình thứ ba, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, mô hình này tồn tại ở một số nước và vùng lãnh thổ như Trung Quốc, Đài Loai, Cu Ba, Lào, Triều Tiên và Việt Nam Ở Việt Nam, từ năm 1945 đến nay, chế độ sở hữu về đất đai được thể hiện qua các bản hiến pháp, tùy theo tính hình từng thời kỳ mà các hiến pháp

có quy định không giống nhau về chế độ sở hữu đất đai Hiến pháp năm 1945 ghi nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân Sở dĩ như vậy là do thời kỳ này Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa mới ra đời còn trong trứng nước, ngàn cân treo sợi tóc, ngân khố quốc gia trống rỗng; giặc đói, giặc dốt hoành hành; đặc biệt là đất nước đối diện với giặc ngoại xâm 20 vạn quân Tưởng ở miền Bắc; 2 vạn quân Anh – Pháp ở miền Nam Trong tình thế này cần phải có sự đoàn kết tất cả các giai tầng, đặc biệt là giai

cấp tư sản và tiểu tư sản Do vậy, việc ghi nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân để bảo

vệ quyền sở hữu của họ là cần thiết tạo ra sức mạnh và nguồn lực kinh tế giúp cách mạng phát triển Hiến pháp năm 1959 chúng ta ghi nhận đất đai thuộc sở hữu nhiều thành phần, theo đó đất đai thuộc sở hữu nhà nước, thuộc sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Sở dĩ chúng ta ghi nhận chế độ sở hữu nhiều thành phần do hoàn cảnh thời kỳ này đã thay đổi, sau khi ký Hiệp định Gionevo, lấy vĩ tuyến 17 làm ranh giới miền bắc đã độc lập Do vậy, để tạo cơ sở chính trị pháp lý cho việc xây dựng chủ nghĩa

xã hội ở miền Bắc và tạo sự thống nhất, nguồn lực cho đấu tranh giải phóng miền Nam nê Hiến pháp năm 1959 đã quy định như trên Sau khi đất nước được hòa bình thống nhất năm 1975, để tạo cơ sở chính trị pháp lý cho cả nước tiến lên xây dựng chủ nghĩa xã hội trong phạm vi cả nước Hiến pháp năm 1980 đã ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân Tuy nhiên, do quy định chưa xác định rõ được quyền của nhà nước với đất đai nên thời kỳ từ năm 1980 đến trước ngày 1 tháng 7 năm 2004, quan

hệ pháp luật đất đai có nhiều biến động, bất ổn,…Để khắc phục điểm yếu này Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai Do vậy, bắt đầu từ đây Nhà nước chính danh trong việc thay mặt nhân dân thực hiện quyền sở hữu đất đai, theo đó Nhà nước có quyền chiếm hữu đất đai, Nhà nước có quyền sử dụng đất đai và Nhà nước có quyền định đoạt đất đai Với tư cách là đại diện cho toàn dân trong thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước có quyền thống nhất quản

lý đất đai, nhà nước có quyền sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nhà nước có quyền định đoạt về đất đai thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất Với tư cách là chủ thể của quyền lực công cộng, Nhà nước có quyền quản lý đất đai thông quy định về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy định về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất; thời hạn giao đất, cho thuê đất, đặc biệt Nhà nước

có quyền quy định về mục đích sử dụng đất Vậy mục đích sử dụng đất là gì và khi nào phải sử dụng đất đúng mục đích

Luật Đất đai năm 2013 không giải thích thế nào là mục đích sử dụng đất, tuy nhiên tại Điều 10 của Luật Đất đai năm 2013 lại căn cứ theo mục đích sử dụng đất chia đất đai thành ba nhóm chính là: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp

và nhóm đất chưa sử dụng, theo đó những chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai khi sử dụng đất phải thực hiện đúng các mục đích được nhà nước quy định Qua

đó, tác giả đồng ý với quan điểm cho rằng, mục đích sử dụng đất là cách thức nhà nước phân loại đất đai và yêu cầu người quản lý phải tuân thủ các quy định khi giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đúng mục đích đất được giao ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất

c Khái niệm nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử

dụng đất

Về nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất Pháp luật đất đai hiện hành chưa có định nghĩa về vấn đề này, tuy nhiên ở góc độ chung nhất nguyên tắc được hiểu là những quan điểm tư tưởng mang tính chủ đạo, định hướng xuyên suốt quá trình xây dựng và thực hiện pháp luật Còn nguyên tắc

sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng là tổng thể các quan điểm,

tư tưởng mang tính chủ đạo định hướng xuyên suốt trong quá trình xây dựng và thực hiện pháp luật về quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất, theo đó các cơ quan nhà nước, chủ thể có trách nhiệm phải tuân thủ đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất và người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch ghi trong pháp luật và đúng mục đích được giao ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất

1.1.2 Đặc điểm của nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích

sử dụng đất

Nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng

đất mang tính lịch sử - xã hội Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch sử dụng đất đai Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một phương thức sản xuất của xã hội thể hiện theo hai mặt là lực lượng sản xuất và quan

hệ sản xuất Trong quy hoạch sử dụng đất đai, luôn nảy sinh quan hệ giữa người với đất đai và quan hệ giữa người với người Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy nó luôn là một bộ phận của phương thức sản xuất của xã hội.Ở nước ta, quy hoạch sử dụng đất đai phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất

và quyền lợi của toàn xã hội Nó góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản xuất ở nông thôn, nhằm sử dụng, bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trường, quy hoạch sử dụng đất đai góp phần giải quyết các mâu thuẫn giữa lợi ích kinh tế với lợi ích xã hội và môi trường - sinh thái nảy sinh trong quá

trình sử dụng đất

Thứ hai, nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng

đất mang tính tổng hợp.Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất đai biểu hiện chủ yếu ở chỗ, đối tượng của quy hoạch sử dụng đất là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ toàn bộ tài nguyên đất đai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân Quy hoạch sử dụng đất đai cũng đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và xã hội như: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, môi trường sinh thái Với đặc điểm này, quy hoạch có trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất, điều hoà các mâu thuẫn về đất đai của các ngành,

lĩnh vực Quy hoạch sử dụng đất còn xác định và điều phối phương hướng, phương thức phân bố sử dụng đất phù hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội, bảo đảm cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững, đạt tốc độ cao và ổn định

Thứ ba, nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng

đất mang tính dài hạn Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế - xã hội quan trọng như sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp , từ đó xác định quy hoạch trung hạn và dài hạn về sử dụng đất , đề ra các phương hướng, chính sách và biện pháp có tính chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm và ngắn hạn.Quy hoạch sử dụng đất dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu về đất để phát triển lâu dài kinh tế - xã hội Cơ cấu và phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng bước trong thời gian dài cùng với quá trình phát triển dài hạn kinh tế - xã hội cho đến khi đạt được mục tiêu dự kiến Thời hạn của quy hoạch sử dụng đất đai thường từ trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn, có những quốc gia thời hạn quy

hoạch còn lên đến 60, 70 năm

Thứ tư, nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng

đất mang tính quyền lực Bởi quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành và bảo đảm thực hiện bằng quyền lực nhà nước, khi chủ thể tham gia vào quan hệ sử dụng đất vi phạm pháp luật thì sẽ phải chịu trách nhiệm pháp lý

Thứ năm, nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng

đất mang tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô Với đặc tính trung và dài hạn, quy hoạch

sử dụng đất đai chỉ dự kiến trước được các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu,

cơ cấu và phân bố sử dụng đất mang tính tổng thể, không dự kiến được các hình thức

và nội dung cụ thể, chi tiết của sự thay đổi Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính phương hướng và khái lược về sử dụng đất của các ngành Do khoảng thời gian dự báo tương đối dài, chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố kinh tế - xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu quy hoạch càng khái lược hoá, quy hoạch sẽ càng ổn định

Thứ năm, nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng

đất mang tính chính trị.Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện tính chính trị Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách, quy định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ thể trên mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch kinh tế - xã hội Quy hoạch tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi trường sinh thái

Thứ sáu, nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng

đất mang tính khả biến Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trước, theo nhiều phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải

pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất định Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của quy hoạch sử dụng đất đai không còn phù hợp Việc chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện quy hoạch và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết Điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch Quy hoạch sử dụng đất đai luôn là quy hoạch động, một quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc "quy hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc chỉnh lý - tiếp tục thực hiện " với chất lượng, mức độ hoàn thiện và tính phù hợp ngày càng cao

1.2 Vai trò của nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất và mối quan hệ với các quy hoạch khác

1.2.1 Vai trò của nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất

Thứ nhất, nguyên tắc sử dụng đất đúng QH, KH, MĐ SDĐ là cơ sở để các cơ

quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc quản lý đất đai thống nhất, đồng bộ, hiệu quả

Thứ hai, nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch sử dụng đất đai tạo ra sự ổn

định về mặt pháp lý cho việc quản lý Nhà nước về đất đai, làm cơ sở cho việc giao đất, cho thuê đất, đầu tư phát triển kinh tế xã hội, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh

tế, bảo đảm an ninh lương thực quốc gia và thực hiện nhiệm vụ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước Quy hoạch sử dụng đất đai tạo nhiều điều kiện xác lập cơ chế điều tiết một cách chủ động việc phân bổ quỹ đất đai cho các mục đích sử dụng phát triển nông nghiệp, công nghiệp, đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế – xã hội

Thứ ba, nguyên tắc sử dụng đất đúng QH, KH, MĐ SDĐ sử dụng đất sẽ hạn

chế được tình trạng sử dụng đất tự phát không theo quy hoạch, gây nên những hậu quả lãng phí về sức người sức của góp phần ổn định quan hệ đất đai thúc đẩy phát triển thị trường quyền sử dụng đất

Thứ tư, nguyên tắc sử dụng đất đúng QH, KH, MĐ SDĐ giúp cho Nhà nước

nắm chắc quỹ đất đã giao, cho thuê công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và xây dựng chính sách sử dụng đất đai đồng bộ có hiêụ quả cao, hạn chế sự chồng chéo trong quan lý đất đai, ngăn chặn các hiện tượng chuyển mục đích sử dụng đất đai tuỳ tiện, hiện tượng tiêu cực, tranh chấp lẫn chiếm, huỷ hoại đất đai, phá vỡ cân bằng sinh thái

1.2.2 Mối quan hệ giữa nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất với nguyên tắc khác

Có thể thấy các thành tố trong nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch sử dụng đất bao giờ cũng gắn liền với kế hoạch sử dụng đất và mục đích sử dụng đất cũng có mối quan hệ chặt chẽ với nhau Bởi vì kế hoạch sử dụng đất chính là việc xác định các biện pháp, thời gian để sử dụng đất theo quy hoạch và tùy theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước sẽ quy định mục đích sử dụng đất tương ứng Ví dụ:

quy hoạch sử dụng đất đô thị, thì khu vực đó nhà nước sẽ quy định về mục đích sử dụng đất chủ yếu sẽ là đất phi nông nghiệp, Do vậy trong nhiều trường hợp, quy hoạch sử dụng đất đã bao gồm kế hoạch sử dụng đất

Bên cạnh đó, trong mối quan hệ với các nguyên tắc khác, nguyên tắc sử dụng đất đai đúng QH, KH, MĐ SDĐ có mối quan hệ chặt chẽ với các nguyên tắc khác của luật đất đai, như: nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu; nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, nguyên tắc ưu tiên bảo vệ quỹ dất nông nghiệp, nguyên tắc thường xuyên cải tạo, bồi bổ đất đai

Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân là nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất của luật đất đai nó chi phối hầu hết các quan hệ pháp luật đất đai Nguyên tắc này cũng là cơ sở để nhà nước có quyền ban hành ra các quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất và người sử dụng đất phải tuân thủ nguyên tắc này Ngược lại nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích giúp nhà nước giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất góp phần bảo đảm vai trò của nhà nước vừa với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai vừa với tư cách là cơ quan thống nhất quản lý nhà nước về đất đai

Trong quan hệ giữa nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích

sử dụng đất với nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính khả thi của việc sử dụng đất Bên cạnh đó, trong mối quan

hệ này cũng nhấn mạnh việc thực hiện nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả cũng phải tuân thủ nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất Khi sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch là sẽ góp phần thúc đẩy nâng cao hiệu quả sử dụng đất

1.3 Nội dung điều chỉnh pháp luật về nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch,

kế hoạch, mục đích sử dụng đất và các tiêu chí đánh giá thực trạng quy định và thực tiễn thực hiện pháp luật về vấn đề này

Nguyên tắc là những quan điểm, tư tưởng mang tính chủ đạo, định hướng xuyên suốt cho quá trình xây dựng và thực hiện pháp luật Về lý thuyết khi đã coi sử dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nguyên tắc của Luật Đất đai thì trong quá trình xây dựng và thực hiện các quy định pháp luật về đất đai phải thể hiện nguyên tắc này Để thực hiện nguyên tắc sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất, pháp luật đất đai cần làm rõ những nội dung sau:

Thứ nhất, các quy định về nguyên tắc, căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất; nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; trình tự, thẩm quyền xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Lập quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất); Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Xét duyệt, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); công bố và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất; quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Thứ hai, nguyên tắc sử dụng đất đai đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử

dụng đất thể hiện qua hoạt động của các cơ quan nhà nước, chủ thể có thẩm quyền trong thực hiện giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, thu hồi đất Đặc biệt là việc thanh tra, kiểm tra giám sát, quản lý sử dụng đất cũng cần căn cứ theo nguyên tắc này

Thứ ba, nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng

đất được thể hiện qua hoạt động của Người sử dụng đất (cá nhân, hộ gia đình; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo; tổ chức trong nước; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao) như hoạt động sử dụng đất, hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất; hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê,…phải theo đúng quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất

Thứ tư, các quy định về bảo đảm cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân quản lý

sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất, như các quy định

về xử lý vi phạm trách nhiệm hành chính, trách nhiệm hình sự, trách nhiệm kỷ luật, khiếu nại, tố cáo, khởi kiện

Ở góc độ chung nhất tác giả nhận thấy, có các yếu tố sau có thể ảnh hưởng đến điều chỉnh pháp luật về nguyên tắc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất, bao gồm: yếu tố chính trị; yếu tố kinh tế; yếu tố khoa học, công nghệ; yếu tố nguồn lực vật chất; yếu tố nguồn lực con người; yếu tố hợp tác và hội nhập song phương, khu vực và quốc tế,… Cụ thể: (1) Yếu tố chính trị, thể hiện qua quan điểm của Đảng cầm quyền về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,…; (2) Yếu kinh tế là cơ sở quan trọng có đầu tư cần thiết các nguồn lực cho thực hiện nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoach, kế hoạch, mục đích sử dụng đất; (3) Yếu tố khoa học – công nghệ

Bên cạnh đó, các quy định về nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất cần đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ, tính dể hiểu, dễ tiếp cận, tính khả thi, tính công khai, tính minh bạch, tính hiệu quả Bên cạnh đó, để đánh giá thực tiễn thực hiện nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích

sử dụng đất cần đảm bảo tính nhanh chóng, kịp thời; tính hiệu quả; tính chi phí thấp

1.4 Sơ lược quá trình phát triển của nguyên tắc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bản thân nó mang tính lịch sử như đã phân tích ở phần trên, vì vậy pháp luật xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Việt Nam cũng có qúa trình phát triển qua các thời kỳ

1.4.1 Pháp luật về sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất tại Việt Nam trước những năm 1986

Điều 12 Hiến pháp 1946 ghi: “Quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam

được bảo đảm” Tiếp đó Điều 11 Hiến pháp 1959 quy định: “Ở nước Việt Nam dân

chủ cộng hòa trong thời kỳ quá độ, các hình thức sở hữu chủ yếu về tư liệu sản xuất hiện nay là: hình thức sở hữu của Nhà nước tức là của toàn dân, hình thức sở hữu của hợp tác xã tức là hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao động, hình thức sở hữu của người lao động riêng lẻ, và hình thức sở hữu của nhà tư sản dân tộc” Điều

12 Hiến pháp 1959 quy định: “Các hầm mỏ, sông ngòi và những rừng cây, đất hoang,

tài nguyên khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc quyền sở hữu của toàn dân” Các Điều 14, 15, 16, 18, 19 Hiến pháp 1959 quy định: Nhà nước Việt

Nam chiếu theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu đất đai, các tư liệu sản xuất khác, của cải, thu nhập hợp pháp, quyền về thừa kế tài sản tư hữu của nông dân, người làm nghề thủ công, người lao động riêng lẻ, nhà tư sản dân tộc, công dân… Hiến pháp năm

1980 lần đầu tiên ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân

Tóm lại, có thể thấy chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam có sự thay đổi từ thừa nhận sở hữu tư nhân năm 1946, sở hữu nhiều thành phần năm 1959 và sở hữu toàn dân năm 1980, nhưng từ năm 1986 trở về trước chưa có một đạo luật nào quy định

cụ thể về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thực tế thời kỳ này chưa có Luật chuyên ngành điều chỉnh về quan hệ đất đai Mặc dù vậy, thực tiễn công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tiến bộ về chất lượng, tính khả thi có cao hơn song nó vẫn chưa phải là một công tác độc lập mà vẫn chỉ là một phần trong sơ đồ phân bố lực lượng sản xuất của các tỉnh, pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vì vậy cũng chưa được quan tâm xây dựng

1.4.2 Pháp luật về sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất tại Việt Nam trong thời kỳ từ năm l987 đến năm 2013

Thời kỳ này cơ sở pháp lý cho việc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đã bước đầu được hình thành, thể hiện qua Luật Đất đai đầu tiên năm

1987 và tiếp đó là Luật Đất đai năm 1993 Điều 11, Luật Đất đai năm 1987 cụ thể hóa Hiến pháp năm 1980 đã quy định quy hoạch, kế hoạch hóa việc sử dụng đất là một trong các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai (khoản 2 Điều 9)[38a] Thời kỳ này công tác quy hoạch đã có được cơ sở pháp lý quan trọng Triển khai một thời gian ngắn, sau đó lại trầm lắng, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vẫn chưa được xúc tiến như luật định Công tác quy hoạch cấp xã trong giai đoạn này nổi lên như một vấn đề cấp bách về giao đất, cấp đất Mặc dù còn nhiều hạn chế song công tác quy hoạch thời kỳ này được xem như bước khởi đầu và tồn tại độc lập với các công tác quy hoạch khác và đã được ghi nhận trong các văn bản pháp luật

Cụ thể hóa Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, tại Điều 13 quy định một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai là quy hoạch, kế hoạch hóa việc sử dụng đất Từ Điều 16 đến Điều 18, Luật Đất đai năm 1993 quy định về thẩm quyền lập, xét duyệt, nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đặc biệt, trên tinh thần kế thừa Luật Đất đai năm 1993 và các luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai 2003 lần đầu tiên đã quy

định về nguyên tắc, căn cứ lập quy hoạch, nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nguyên tắc này tiếp tục được thể hiện cụ thể từ Điều 21 đến Điều 30, Mục II Chương II Luật Đất đai năm 2003; từ Điều 12 đến Điều 29, Chương III, Nghị định 181/2003/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003; Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

về hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Thông tư

số 04/2006/TT-BTNMT ngày 22/5/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Hướng dẫn phương pháp tính đơn giá dự toán, xây dựng dự toán kinh phí thực hiện lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quyết định số 04/2005/QĐ-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 30 tháng 6 năm 2005 Ban hành Quy trình lập

và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,…

Nhằm đáp ứng yêu cầu công tác quản lý, sử dụng đất trong thời kỳ mới, thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phù hợp với xu thế hội nhập kinh

tế quốc tế, bên cạnh việc kế thừa các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong hệ thống pháp luật đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ sử dụng đất đai đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nguyên tắc cơ bản của Luật Đất đai và trên cơ sở đó nguyên tắc này đã được cụ thể hóa trong điều luật cụ thể của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp lý liên quan, như: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn một số điều của Luật Đất đai năm 2013 và sửa một số Nghị định liên quan

Tóm lại, qua trình bày trên có thể thấy sử dụng đất đai đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất với tư cách là một nguyên tắc được quy định trong pháp luật đất đai không sớm, nhưng các quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở nước ta đã có trước đó rất lâu và không ngừng được đổi mới, hoàn thiện Các quy định này đã đem lại nhiều thành tựu đáng kể, góp phần quan trọng vào quá trình quản lý và sử dụng đất hiệu quả, bền vững đồng thời thúc đẩy sự phát triển một cách tích cực của nền sản xuất xã hội, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa

và đến nay sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất đã trở thành nguyên tắc của Luật Đất đai năm 2013

Tiểu kết Chương 1

Chương 1 đã phân tích và làm sáng tỏ những vấn đề lý thuyết cụ thể như sau: Thứ nhất, phân tích làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm, vai trò của nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng;

Thứ hai, phân tích chỉ ra nội dung điều chỉnh pháp luật về nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng theo đó chỉ ra gồm: các quy định về

cơ sở pháp lý để sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng; các quy đinh về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất đúng quy hoạch,

kế hoạch, sử dụng đất; các quy định về việc bảo đảm thực hiện các quyền của người

sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng;

Thứ ba, đưa ra các yếu tố ảnh hưởng đến điều chỉnh pháp luật về sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng; các tiêu chí đánh giá thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng;

Thứ tư, khái quát lược sử hình thành phát triển các quy định pháp luật về sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng Từ đó chỉ ra sự tiến bộ các quy định về vấn đề này qua các thời kỳ

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG ÁP DỤNG NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG ĐẤT ĐÚNG QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH, ĐÚNG MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI HIỆN NAY

2.1 Thực trạng các quy định pháp luật về nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, đúng mục đích sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2013 hiện hành đã dành toàn bộ Chương IV với 17 điều (từ Điều 35 đến Điều 51) quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đồng thời Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai đã dành toàn bộ Chương III với 06 điều, quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Ngày 02 tháng 6 năm 2014

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Luật Quy hoạch

năm 2017; Luật Thủ đô năm 2012,… trong đó: thứ nhất, quy định cụ thể về cơ sở pháp lý để sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng; thứ hai, quy

định về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

đúng quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất; thứ ba, quy định về thực hiện các quyền của Người sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng; thứ

tư, quy định về thanh tra, kiểm tra, giám sát thực hiện các quy định pháp luật về sử

dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất

2.1.1 Các quy định về cơ sở pháp lý cho sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất

2.1.1.1 Các quy định về cơ sở pháp lý cho sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Để tạo cơ sở pháp lý cho việc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2013 quy định khá cụ thể về nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; kỳ quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất; căn cứ, nội dung Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện và Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh; chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp; trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; việc lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thẩm định và thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thực hiện và việc báo cáo

thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, theo đó:

Việc việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần đảm bảo nguyên tắc phải phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới

phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã; Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả; Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng với biến đổi khí hậu; Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; Dân chủ và công khai; Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường; Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt

Kế hoạch sử dụng đất là để nhằm cụ thể hóa quy hoạch, vì vậy nó không được trái với quy hoạch đã được xét duyệt

Về hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, khác với Luật Đất đai năm 2003 thừa nhận cả quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã (với những xã không thuộc diện quy hoạch đô thị) Luật Đất đai năm 2013 quy định hệ thống quy hoạch kế hoạch sử dụng đất 3 cấp được thiết kế theo đơn vị hành chính là Quy hoạch sử dụng đất quốc gia; Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện Bên cạnh

đó, để đảm bảo đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh và tránh các bất cập xảy ra trong quá trình quản lý, sử dụng đất, Nhà nước quy định 3 cấp quy hoạch trên còn có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh Ngoài ra, pháp luật hiện hành quy định tùy theo từng cấp quy hoạch thì thẩm quyền, trình tự, thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là không giống nhau

Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia

Pháp luật quy định Chính phủ tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia Sau khi lập xong quy hoạch này sẽ được thẩm định tại một Hội đồng thẩm định do Thủ tướng Chính phủ thành lập Tiếp đó Chính phủ sẽ trình Quốc hội để xem xét phê duyệt

Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia bao gồm: a) Định hướng sử dụng đất 10 năm; b) Xác định các chỉ tiêu sử dụng đất đối với nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng; trong đó xác định diện tích một số loại đất gồm đất trồng lúa, đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất quốc phòng, đất

an ninh, đất khu công nghiệp, đất khu chế xuất, đất khu công nghệ cao, đất khu kinh

tế, đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất đô thị và đất bãi thải, xử lý chất thải; c) Xác định diện tích các loại đất quy định tại điểm b khoản này của kỳ quy hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp tỉnh và vùng kinh tế - xã hội; d) Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và các vùng

kinh tế - xã hội; đ) Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất

Theo Luật Quy hoạch năm 2017, quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia là quy hoạch cấp quốc gia, cụ thể hóa quy hoạch tổng thể quốc gia về phân bổ và khoanh vùng đất đai cho các ngành, lĩnh vực và các địa phương trên cơ sở tiềm năng đất đai

Đối với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh

UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dưới sự hỗ trợ của Sở Tài nguyên và Môi trường Sau khi lập xong, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh sẽ được thẩm định tại Hội đồng thẩm định do Bộ trưởng

Bộ Tài nguyên và Môi trường thành lập; thẩm định xong UBND tỉnh sẽ trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét góp ý thông qua Sau khi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh vẫn chưa có hiệu lực mà UBND cấp tỉnh phải trình lên Chính phủ để phê duyệt

Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh bao gồm: a) Định hướng sử dụng đất

10 năm; b) Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất cấp tỉnh; c) Xác định các khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng; d) Xác định diện tích các loại đất quy định tại điểm b khoản này đến từng đơn vị hành chính cấp huyện; đ) Lập bản

đồ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; e) Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất Trong Luật Quy hoạch năm 2017, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh là cụ thể hóa quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia ở cấp tỉnh Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh được tích hợp vào quy hoạch tỉnh Trong quy hoạch tỉnh thể hiện không gian các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, hệ thống đô thị và phân bố dân cư nông thôn, kết cấu hạ tầng, phân bố đất đai, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên cơ sở kết nối quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn

Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện

UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện dưới sự hỗ trợ của Phòng Tài nguyên và Môi trường, sau khi lập xong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện sẽ được thẩm định tại Hội đồng thẩm định do Chủ tịch UBND cấp tỉnh thành lập Sau khi thẩm định xong, UBND cấp huyện sẽ trình Hội đồng nhân dân cấp huyện xem xét thông qua Sau khi HĐND cấp huyện xem xét thông qua, UBND cấp huyện sẽ trình UBND cấp tỉnh xem xét phê duyệt Đối với quận đã có quy hoạch đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không lập quy hoạch sử dụng đất, nhưng phải lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm; trường hợp quy hoạch đô thị của quận không phù hợp với diện tích đã được phân

bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thì phải điều chỉnh quy hoạch đô thị cho phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh

Theo Luật Quy hoạch năm 2017, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được coi là quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành, là quy hoạch cụ thể hóa quy hoạch

cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh

Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, Bộ Quốc phòng sẽ tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; Bộ Công an sẽ tổ chức lập quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất an ninh Sau khi quy hoạch, kế hoạch được lập xong, sẽ được thẩm định qua Hội đồng thẩm định do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thành lập Sau khi thẩm định xong, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ được trình Chính phủ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, đất an ninh

Nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh bao gồm: a) Định hướng

sử dụng đất quốc phòng, an ninh; b) Xác định nhu cầu sử dụng đất quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch sử dụng đất phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh

tế - xã hội, quốc phòng, an ninh và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia; c) Xác định vị trí, diện tích đất quốc phòng, an ninh để giao lại cho địa phương quản

lý, sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội; d) Giải pháp thực hiện quy hoạch

sử dụng đất quốc phòng, an ninh

Như vậy, những căn cứ và nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong các trường hợp nêu trên cơ bản kế thừa những quy định đã được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2003 và cụ thể hóa với từng trường hợp cá biệt Song, có hai điểm đổi mới có tính đột phá trong nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể như sau:

Một là, bổ sung quy định như: “Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều

62 của Luật Đất đai năm 2013 trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp

xã Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh” (Điểm c Khoản 4 Điều 40) và “Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Điểm đ Khoản 4 Điều 40)" Điểm mới có tính đột phá trong nội

dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2013 là quy định

kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện làm cơ sở thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất gắn với nhu cầu sử dụng đất trong năm của các ngành, lĩnh vực, của các cấp, phù hợp với khả năng đầu tư và huy động nguồn lực, khắc phục lãng phí trong việc giao đất cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Hai là, để tránh chồng chéo trong quy hoạch, Luật đất đai năm 2013 đã quy

định mối liên kết giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị trên địa bàn quận

tại Khoản 5 Điều 40, cụ thể là: “Đối với quận đã có quy hoạch đô thị được cơ quan

nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không lập quy hoạch sử dụng đất, nhưng phải lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm; trường hợp quy hoạch đô thị của quận không phù hợp với diện tích đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thì phải

điều chỉnh quy hoạch đô thị cho phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh” Đây

là quy định thể hiện mối liên hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị trên địa bàn quận Điểm mới này sẽ tránh chồng chéo, đảm bảo tính thống nhất trong quy hoạch

Về kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là thời gian vật chất để các chủ thể có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Theo quy định của pháp luật hiện hành kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm Còn kỳ kế hoạch sử dụng đất, pháp luật đất đai hiện hành có sự phân biệt Với kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, hoặc kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh, để thực hiện quy hoạch sử dụng đất, pháp luật quy định kế hoạch sử dụng đất

là 5 năm Với kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp huyện để phù hợp với thực tiễn, pháp luật đất đai quy định là hàng năm (01 năm) Như vậy, Luật đất đai năm 2013 vẫn quy định thì kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là mười năm; kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh là 5 năm Mặc dù vậy, đối với kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm (1 năm)

Mặt khác, pháp luật đất đai hiện hành còn quy định khá cụ thể về lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, theo đó:

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện sau khi được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai Trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định như sau:

- Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường UBND cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh UBND cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện và công bố công khai nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến phường, thị trấn tại trụ sở UBND phường, thị trấn Việc công bố công khaiđược thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt (Điều 48, Luật Đất đai 2013).Việc công bố công khai được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt Việc công khai được thực hiện trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Tài liệu công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2, Điều 6 Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau đây gọi tắt là (Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT), bao gồm:Nghị quyết hoặc quyết định phê duyệt;Báo cáo thuyết minh tổng hợp;Bản đồ quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất

Về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Pháp luật hiện hành quy định Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia Thủ tướng Chính phủ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trên cơ sở các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia đã được Quốc hội quyết định.UBND cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương UBND phường, thị trấn

có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn phường, thị trấn.Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh

Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật

Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy

bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người

sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều 49 - Luật Đất đai 2013 Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất

kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt Tiếp đó vấn đề này được quy định cụ thể tại Điều 11- NĐ 43/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013

Về lưu trữ hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đối với hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia được lưu trữ 01 bộ tại Văn phòng Quốc hội, 01 bộ tại Văn phòng Chính phủ, 02 bộ tại Bộ Tài nguyên và Môi trường;Hồ sơ quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất cấp tỉnh được lưu trữ 01 bộ tại Văn phòng Chính phủ, 02 bộ tại Bộ Tài nguyên và Môi trường và 01 bộ tại UBND cấp tỉnh, 01 bộ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;Hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lưu trữ 01 bộ tại UBND cấp tỉnh, 01 Sở Tài nguyên và Môi trường, 01 UBND cấp huyện, 01 Phòng Tài nguyên và Môi trường.Hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để lưu trữ phải gồm bản in trên giấy và bản dạng số của các tài liệu: Nghị quyết hoặc quyết định phê duyệt; Báo cáo thuyết minh tổng hợp;Bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;Bản

đồ chuyên đề (Điều 7, Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT)

Về quy trình lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, gồm: Lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; Quy trình lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tỉnh; Quy trình lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện

2.1.1.2 Về cơ sở pháp lý cho việc sử dụng đất đúng mục đích

Như trình bày ở phần trên, sở dĩ Nhà nước có quyền quy định về mục đích sử dụng đất là xuất phát từ nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Pháp luật đất đai hiện hành chưa có định nghĩa cụ thể thế nào là mục đích sử dụng đất cũng như sử dụng đất đúng mục đích là gì Tuy nhiên, pháp luật hiện hanh cũng có quy định về phân loại đất theo mục đích sử dụng và chủ thể quản lý sử dụng đất trong quá trình tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai phải tuân thủ nguyên tắc trên Người sử dụng đất chỉ được sử dụng đất theo mục đích pháp luật quy định

và Nhà nước cấp được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 coi sử dụng đất đúng mục đích là nguyên tắc của Luật Trên cơ sở quy định này, dựa trên mục đích sử dụng đất, Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, đã phân loại đất thành ba nhóm chính là: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa

sử dụng Cụ thể:

Thứ nhất, nhóm đất nông nghiệp bao gồm:

- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

- Đất trồng cây lâu năm;

Thứ hai, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm:

- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

- Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử

lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

- Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh màcông trình đó không gắn liền với đất ở;

Thứ ba, nhóm đất chưa sử dụng, gồm các loại đất chưa xác định mục đích

sử dụng

Quy định về mục đích sử dụng đất giúp nhà nước quản lý hiệu quả đất đai theo mục đích sử dụng và là cơ sở để nhà nước thực hiện quản lý đất đai được hiệu lực, hiệu quả

2.1.2 Các quy định về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất

Thứ nhất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải Nhà nước căn cứ theo quy

hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất để giao đất

Xuất phát từ nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ

sở hữu và thống nhất quản lý nên Nhà nước có quyền thay mặt nhân dân thực hiện quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với đất đai Chính bởi nguyên tắc đặc thù này mà ở Việt Nam hình thành hai thị trường về quyền sử dụng đất là thị trường sơ cấp (cấp 1) là thị trường mà quyền sử dụng đất được chuyển từ Nhà nước

sang cho người sử dụng đất dưới hình thức giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất có được quyền từ nhà nước thì quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau sẽ hình thành thị trường về quyền sử dụng đất thứ cấp (cấp 2), tức là quyền sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn, bảo lãnh, cho thuê giữa những người sử dụng đất với nhau Với thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp để quan hệ giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dung đất giữa nhà nước với người

sử dụng đất diễn ra phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì pháp luật quy định các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 53 Luật Đất đai năm 2013)

Theo quy định của pháp luật thẩm quyền giao đất cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được phân cấp theo người sử dụng đất, cụ thể: UBND cấp huyện có quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư Còn UBND cấp tỉnh có quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao UBND nhân dân cấp xã không có quyền giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng

có quyền cho thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích và thời hạn cho thuê không quá 5 năm và tiền cho thuê được cũng được đầu tư trở lại cho mục đích công ích (Điều 59 Luật Đất đai năm 2013)

Trên cơ sở đó, các cơ quan quyền lực nhà nước, các tổ chức chính trị xã hội, cộng đồng sẽ giám sát việc giao đất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem có thực hiện đúng các quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất được phê duyệt hay không

Thứ hai, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch,

mục đích sử dụng để cho thuê đất

Đối với đất sử dụng cho mục đích nông nghiệp Theo quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được cho thuê đất nếu đất đó thuộc trường hợp được phép cho thuê; người sử dụng đất thuộc trường hợp được thuê đất

và việc cho thuê này phù hợp với quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất, mà mặc dù cũng một nhóm đất, nhưng loại đất khác nhau thì nhà nước cũng sẽ áp dụng hình thức sử dụng đất khác nhau Ví dụ: đất nông nghiệp, nhưng nếu cho hộ gia đình,

cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong hạn mức thì Nhà nước sẽ giao cho hộ gia đình, cá nhân chư không phải cho thuê Nhưng nếu diện tích đất nông nghiệp đó vwotj quá hạn mức thì Nhà nước sẽ cho thuê phần diện tích vượt quá đó Hay cũng

là đất nông nghiệp nhưng sử dụng cho mục đích phi lợi nhuận vì lợi ích công cộng, Nhà nước sẽ sử dụng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, còn nếu sử dụng cho mục đích lợi nhuận thì nhà nước sẽ giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Hơn nữa, đối với đất được quy hoạch sử dụng vào mục đích đất công ích thì ngoài việc tuân thủ quy định tại Điều 56, Điều 59 thì còn phải đáp ứng quy định tại Điều

132 Luật Đất đai năm 2013, theo đó: đất công ích được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn gồm công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng; Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.Đối với diện tích đất công ích chưa sử dụng vào thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm.Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.Đặc biệt Luật cũng nhấn mạnh quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Đối với đất sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp Pháp luật hiện hành cũng quy định rất rõ những trường hợp nào cơ quan nhà nước có thẩm quyền được phép cho thuê đất phi nong nghiệp tùy theo mục đích sử dụng đất cụ thể Ví dụ: cũng là đất phi nông nghiệp, nhưng sử dụng cho mục đích để ở thì nhà nước lại không sử dụng hình thức cho thuê đất mà sử dụng hình thức giao đất Còn nếu sử dụng cho mục đích kinh doanh thương mại thì Nhà nước lại có thể cho người sử dụng đất lựa chọn sử dụng đất dưới hình thức được giao đất hoặc cho thuê đất Hay đất sử dụng cho mục đích xây dựng các cơ sở ngoại giao, lãnh sự thì nhà nước cũng chỉ cho sử dụng đất dưới hình thức duy nhất là cho thuê đất,

Tất cả việc cho thuê đất này, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đều phải thực hiện đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng, nếu thực hiện không đúng thì phải chịu trách nhiệm pháp lý

Thứ ba, nhà nước căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng để cho

phép chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 10 Luật Đất đai chia đất theo mục đích sử dụng thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng Ngay trong các nhóm đất này cũng được chia thành các loại đất khác nhau tùy theo mục đích sử dụng đất Ví dụ: đất nông nghiệp lại chia thành đất trông cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm; đất trồng cây hàng năm lại chia thành đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm

khác, Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hay cho người sử dụng đất thuê đất đều phải dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đều xác định rõ mục đích

sử dụng với từng loại đất được giao cho thuê Ví dụ: giao đất ở sử dụng lâu dài; cho thuê đất sản xuất kinh doanh; giao đất nông nghiệp 50 năm,…Khi người sử dụng đất được giao, cho thuê loại đất gì thì về nguyên tắc phải sử dụng đúng mục đích, nếu sử dụng sai mục đích có thể bị xử lý vi phạm tùy theo mức độ, thậm chí có thể bị nhà nước thu hồi đất,…

Người sử dụng đất khi đã được giao, cho thuê đất sử dụng cho mục đích nhất định mà có nhu cầu chuyển sang mục đích khác thì tùy theo mục đích sử dụng và mục đích muốn chuyển, người sử dụng đất sẽ phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền hoặc nếu không thuộc trường hợp phải được sự đồng ý của các cơ quan trên thì phải báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền Cụ thể Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

Một là, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ

quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải

là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch

vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp Đồng thời khi chuyển mục đích sử dụng đất theo các trường hợp trên thì người

sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng

Hai là, chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc trường hợp nêu trên thì không

cần phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải báo cho

cơ quan nhà nước có thẩm quyền biết

Về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều

59 Luật Đất đai năm 2013, theo đó chủ thể nào có quyền giao đất cho ai thì chủ thể

đó có quyền cho người đó chuyển mục đích sử dụng đất Ví dụ: UBND cấp huyện có quyền chuyển mục đích sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư; UBND cấp tỉnh có quyền chuyển mục đích sử dụng đất cho tổ chức trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, cơ sở tôn giáo Đương nhiên quá trình xem xét cho phép chuyển mục đích trên các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện đúng thẩm quyền, trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật và phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng Việc quy định về mục đích sử dụng đất nhằm thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân của nhà nước, nhưng có nhiều bất cập

Một là, việc quy định mục đích sử dụng đất gắn với giá trị quyền sử dụng đất

nên đất sử dụng cho mục đích nông nghiệp sẽ khác so với đất ở về giá trị quyền sử dụng đất,… Do vậy, dẫn tới hiện tượng chỉ bằng một quyết định hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có thể đẩy giá đất lên rất cao, điều này dẫn tới sự phi thị trường trong thị trường bất động sản và dẫn tới nhiều trường hợp lợi dụng các quy định về mục đích sử dụng đất lập dự án xin chuyển mục đích sử dụng để tư lợi cá nhân hoặc lợi ích nhóm2

Hai là, thực tiễn quy định về chuyển mục đích sử dụng đất chưa rõ ràng nên

nhiều địa phương cán bộ, quản lý đất đai chưa phân biệt rõ chuyển mục đích sử dụng đất với chuyển đổi giống cây trồng vật nuôi gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người

sử dụng đất

Vấn đề này được hướng dẫn cụ thể tại Điều 11, Điều 12, Điều 16 Nghị định

số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất3 và Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai Điều 69 Nghị định 43 được hướng dẫn chi tiết tại Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định

số 43 và Nghị định số 44 Về vấn đề thu tiền để bảo vệ, phát triển đất trồng lúa được quy định cụ thể trong Nghị dịnh số 35/2015/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 18/2016/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định này

Thứ tư, nhà nước căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng để xác

định hình thức sử dụng đất của người sử dụng đất và xác định các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất hoặc không phải nộp tiền sử dụng đất, hoặc miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Theo pháp luật đất đai hiện hành nhà nước có thể chuyển quyền sử dụng đất đến người sử dụng đất bằng một trong ba hình thức là giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất Giao đất thì có thể là giao không thu tiền sử dụng đất (Điều 54 Luật Đất đai năm 2013) hoặc giao đất có thu tiền sử dụng

đất (Điều 55 Luật Đất đai năm 2013) Còn cho thuê đất thì có thể cho thuê dưới hình thức trả tiền thuê hàng năm hoặc cho thuê trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê (Điều

56 Luật Đất đai năm 2013) Điều này được hướng dẫn cụ thể tại Điều 2 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai Khoản 3, khoản 4 Điều 68 Nghị định 43 được hướng dẫn cụ thể hơn tại Điều 4, Điều

7 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất Còn khoản 6 Điều 68 Nghị định 43 được chi tiết hóa trong Thông tư liên tịch số 14/TTLT-BTNMT-BTP quy định về tổ chức, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

Hơn nữa, theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê quyền của người sử dụng đất sẽ nhiều hơn4 so với thuê đất trả tiền hàng năm Người thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê có quyền thế chấp, góp vốn, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, còn người sử dụng đất thuê đất trả tiền hàng năm thì có quyền rất hạn chế đối với đất, mà chủ yếu là có quyền với tài sản trên đất Tuy nhiên, người thuê đất trả tiền cho cả thời hạn thuê phải nộp cho toàn bộ thời hạn thuê nên số tiền nộp sẽ nhiều hơn so với thuê năm nào nộp tiền năm đó

Có thể thấy, việc Nhà nước và người sử dụng đất lựa chọn hình thức sử dụng đất nào cũng phụ thuộc vào quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng Ví dụ: đối với đất sử dụng cho mục đích nông nghiệp trong hạn mức hay nhà nước sẽ thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng đất; còn đối với đất ở nhà nước cũng giao đất, nhưng là giao đất có thu tiền sử dụng đất,… hay đối với đất để các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng cho mục đích ngoại giao thì nhà nước sẽ lựa chọn hình thức cho thuê đất Đất sử dụng cho mục đích kinh doanh thì nhà nước có thể cho người sử dụng đất lựa chọn hình thức là giao đất hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê hoặc cho trả tiền thuê hàng năm,

Như vậy có thể thấy việc lựa chọn hình thức sử dụng đất không phải trong mọi trường hợp có thể tùy ý lựa chọn mà phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, mục đích

sử dụng (Điều 54, Điều 55, Điều 56 Luật Đất đai năm 2013)

Thứ năm, nhà nước căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng để cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định từ Điều 97 đến Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 và được hướng dẫn trong Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ

và các văn bản pháp lý liên quan Theo đó ngoài việc đáp ứng các điều kiện về cấp

4 Ví dụ: người sử dụng đất có quyền tặng cho, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất; trong khi đó thuê đất trả tiền hàng năm, người sử dụng đất chỉ có các quyền trên đối với tài sản được tạo ra trên đất, như các công trình xây dựng trên đất, nhà xưởng, máy móc,…

giấy chứng nhận đối với trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc trường hợp không có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý ghi nhận quyền sử dụng đất của một người với một mảnh đất cụ thể là có căn cứ và hợp pháp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đấttheo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý

và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ các thông tin về người sử dụng đất, về số tờ bản đồ, số thửa, diện tích, hình thức sử dụng đất, thời hạn

Thứ sáu, nhà nước căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng để thu

hồi đất và bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất Vấn đề thu hồi đất và bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, được quy định từ Điều 61 đến Điều 94 Luật Đât đai năm 2013, trong đó quy định cụ thể về các trường hợp thu hồi đất, trình tự, thủ tục, thời hạn, thẩm quyền thu hồi đất Như chúng ta biết việc thu hồi đất xâm phạm rất nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Pháp luật đất đai hiện hành xác định rõ việc thu hồi đât phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nếu không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì không được phép thu hồi Hơn nữa, hiện nay về lý luận vẫn còn nhiều tranh luận về vấn đề thu hồi đất, bởi xét dưới quan hệ pháp luật dân sự quyền sử dụng đất là một quyền tài sản và khi chủ thể khác muốn có được quyền tài sản này cần phải dựa trên cơ sở bình đẳng, thỏa thuận ngang giá Tuy nhiên, dưới giác độ luật đất đai thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước là đại diện chủ sở hữu do vậy nhà nước có quyền giao đất thì nhà nước có quyền thu hồi đất Hiện nay, Luật Đất đai chia thành hai dạng trường hợp

thu hồi đất nếu trường hợp thuộc Điều 61, Điều 62, Điều 64, 65 Luật Đất đai năm

2013 thì Nhà nước có quyền thu hồi đất, còn trường hợp thuộc Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được quyền thỏa thuận với chủ đầu tư về việc chuyển quyền sử dụng đất này

Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 thì:

Một là, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch

sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật

Hai là, diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã

được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất

mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích

sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất khôngđiều chỉnh, hủy

bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người

sử dụng đất không bị hạn chế về quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều chỉnh kỳ kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện từ 5 năm thành kế hoạch sử dụng đất hàng năm (1 năm), coi kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện là căn cơ sở để bảo đảm quyền sử dụng đất hay hạn chế quyền sử dụng đất của người dân khi quyền sử dụng đất của họ nằm trong quy hoạch

sử dụng đất Theo đó, nếu Luật Đất đai năm 2003 quy định đất nằm trong quy hoạch

sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ bị hạn chế quyền: không được xây dựng nhà ở mới, không được trồng cây lâu năm, không được xây dựng các công trình khác, không được đầu tư bất động sản, muốn sửa thì phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp quy hoạch sử dụng đất

đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụngvà được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật (tức là không bị hạn chế quyền của mình) Quyền của người sử dụng đất nằm trong quy hoạch chỉ bị hạn chế trong trường hợp đất nằm trong quy hoạch, đồng thời đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch Lúc này người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của