đánh giá ảnh hưởng của tình trạng hai giá đất đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

Những bất cập trong các quy định pháp luật về giá đất và định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất .... Sự ra đời của Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung đất đai vào các năm 1998

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Đinh Thu Trang

ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA TÌNH TRẠNG HAI GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2012

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Đinh Thu Trang

ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA TÌNH TRẠNG HAI GIÁ ĐẤT

ĐẾN CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

Chuyên ngành: Địa chính

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

GS.TSKH Đặng Hùng Võ

Hà Nội – Năm 2012

43

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5

1.1.Tổng quan về giá đất 5

1.1.1 Lý luận về giá đất trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân 5 1.1.2 Đặc điểm và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 6

1.1.2.1 Đặc trưng của giá đất 7

1.1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 8

1.1.3 Tóm tắt quá trình hình thành pháp luật về giá đất ở Việt Nam 10

1.1.3.1 Giai đoạn 01/01/1988 – 14/10/1993 11

1.1.3.2 Giai đoạn 15/10/1993 – 31/06/2004 11

1.1.3.3 Giai đoạn 01/7/2004 đến nay 12

1.1.4.Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường 13

1.2.Cơ sở pháp lý xác định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 14

1.2.1.Khái niệm định giá 14

1.2.2 Khái niệm định giá đất 15

1.2.3 Các văn bản pháp luật về định giá đất 15

1.2.4.Các phương pháp định giá đất, định giá đất hàng loạt và định giá đất cá biệt 17

1.2.4.1 Nguyên tắc định giá đất và phương pháp định giá đất 17

1.2.4.2 Định giá đất hàng loạt 18

1.2.4.3 Định giá đất cá biệt 21

1.3 Kinh nghiệm định giá đất của Australia và Đài Loan 23

1.3.1 Vấn đề định giá đất phục vụ bồi thường khi chiếm giữ đất đai b ắt buộc tại Australia 23

1.3.2 Vấn đề định giá đất tại Đài Loan Trung Quốc 26

1.4.Cơ sở pháp lý của công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 29

44

1.4.1 Các hình thức chuyển đổi đất đai 29

1.4.2.Các quy định pháp lý chủ yếu trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 31

CHƯƠNG 2ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA TÌNH TRẠNG HAI GIÁ ĐẤT ĐẾN VIỆC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG (Lấy minh chứng tại TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh) 32

2.1 Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là đòi hỏi tất yếu của quá trình phát triển nhưng cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ 32

2.2 Kết quả nghiên cứu thực tra ̣ng giá đất đền bù trong thu hồi đất , giải phóng mặt bằng 37

2.2.1 Địa bàn nghiên cứu điểm 37

2.2.2.1 Tại TP Hà Nội 37

2.2.2.2 Tại TP Hồ Chí Minh 47

2.3 Đánh giá hiê ̣u quả kinh tế – xã hội của việc định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất 51

2.3.1 Đánh giá hiệu quả kinh tế 51

2.3.2 Đánh giá hiệu quả xã hội 53

2.4 Những bất cập trong các quy định pháp luật về giá đất và định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất 55

2.5.Nguyên nhân sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường 59

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT HOÀN CHỈNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐI ̣NH GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT , GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 62

3.1 Quy định về phương pháp xác định giá đất phù hợp thị trường 62

3.2 Đề xuất hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất 63

3.3 Bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện định giá đất 65

45

3.4 Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật

trong thực tế 67

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71

1 KẾT LUẬN 71

2 KIẾN NGHỊ 72

TÀI LIỆU THAM KHẢO 73

1

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Trước Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính, mọi quan hệ đất đai được thực hiện bằng cơ chế xin cho, thu hồi

vì Luật Đất đai chưa cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chưa thừa nhận đất đai có giá Khi nền kinh tế nước ta chuyển sang cơ chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, có sự điều tiết quản lý của Nhà nước thì quan hệ đất đai cũng chịu sự chi phối của cơ chế thị trường Sự ra đời của Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung đất đai vào các năm 1998, 2001 và đặc biệt là Luật Đất đai năm 2003 đã tạo ra một hành lang pháp lý cho giao dịch dân sự về đất đai và thừa nhận đất có giá và là một loại hàng hóa đặc biệt (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ) và là một công cụ không thể thiếu trong việc thực hiện các quan hệ tài chính về đất đai Bên cạnh đó, thị trường bất động sản có những bước phát triển mạnh mẽ cả về quy mô, cơ cấu, góp phần tích cực vào việc thúc đẩy kinh tế – xã hội cả nước phát triển, phát huy các nguồn vốn trong xã hội, thu hút đầu tư nước ngoài, làm thay đổi bộ mặt kinh tế đất nước, rút ngắn khoảng cách giữa nông thôn và thành thị, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước…

Song do phát triển chủ yếu là tự phát, chưa có sự quản lý chặt chẽ nên thị trường bất động sản đã bộc lộ nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến nền kinh tế đất nước; đặc biệt là những cơn “sốt giá”, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo tạo ra giá

ảo, giá nhà đất bị thả nổi, không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu trên thị trường Nhưng cũng có thời kỳ thị trường bất động sản “lạnh” gần như “đóng băng” làm cho các đối tượng tham gia thị trường phải băn khoăn lo lắng, các nhà hoạch định chính sách cũng phải lúng túng trong việc đề ra các chính sách quản lý cho phù hợp Thực tế

đã tồn tại hai loại giá đất là giá giao dịch trên thị trường và giá do Nhà nước quy định Giá đất thị trường thì biến động liên tục và chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố (yếu tố tâm lý , chính trị , pháp luật và giới đầu cơ đất đai ) Song song tồn tại là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành ổn định trong năm đó Điều 56, Luật Đất đai 2003 đã ghi rõ giá đất do Nhà nước quy định phải “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường“ Tuy nhiên, thâ ̣t khó để xác đi ̣nh thế nào là điề u kiê ̣n bình thường khi mà giá đất thay đổi

2

liên tục? Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thường chỉ bằng 20-70% giá đất trên thị trường Sự chênh lệch lớn giữa hai loại giá đất đã gây ra không ít những khó khăn trong công tác quản lý, quy hoạch sử dụng đất, phát triển kinh tế - xã hội và thu hút đầu tư Đặc biệt là việc áp đặt mức giá đền bù thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh,lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng khiến cho các hộ gia đình không đồng ý với phương án bồi thường, dẫn đến làm chậm tiến độ GPMB Khi tiền đền bù mà người dân nhận được không đủ để trang trải cuộc sống và kiếm kế sinh nhai sau khi bị thu hồi đất trong trở thành một vấn nạn xã hội Ngoài ra, sự chậm trễ trong GPMB đã gây ra thiệt hại không nhỏ cho chủ đầu tư, từ đó làm giảm tính hấp dẫn của môi trường kinh doanh

Xuất phát từ những vấn đề bất cập trong lĩnh vực quản lý đất đai như trên, tôi

đã nghiên cứu và thực hiện đề tài “Đánh giá ảnh hưởng của tình trạng hai giá đất đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng” đối với loa ̣i đất ở và đất sản xuất nông nghiê ̣p ta ̣i đô thi ̣, cụ thể là tại TP.Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh

* Mục tiêu:

- Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về giá đất và đánh giá ả nh hưởng của tình trạng hai giá đất đến công tác thu hồi đất trong GPMB ta ̣i các đô thi ̣

- Đề xuất quy định về định giá đất cá biệt nhằm áp dụng trong công tác thu hồi đất, GPMB

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

- Đối tượng nghiên cứu : Giá đất đền b ù và giá giao dịch trên thị trường đối với đất ở đô thi ̣ và đất sản xuất nông nghiê ̣p ; từ đó đánh giá ảnh hưởng do sự chênh lê ̣ch giữa hai loa ̣i giá đất tới công tác thu hồi đất, GPMB

- Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứ u giá đất tại một số dự án ở TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh

Nội dung nghiên cứu:

- Nghiên cứu tổng quan về giá đất, định giá đất, công tác thu hồi đất;

- Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế về việc định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất và rút ra bài ho ̣c kinh nghiê ̣m;

3

- Nghiên cứu thực trạng giá đền bù đất ở và giá đất giao di ̣ch trên thị trường tại TP.Hà Nội và TP Hồ Chí Minh;

- Đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất

Phương pháp nghiên cứu:

- Phương pháp phân tích, so sánh: Được sử dụng trong quá trình nghiên cứu

nguồn gốc, cơ sở pháp lý, xác định nguyên nhân hình thành của hai loại giá đất, rà soát lại các văn bản pháp luật có liên quan đến việc xác định giá đất So sánh để tìm ra sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường

- Phương pháp điều tra, khảo sát thực tế: Điều tra về giá đất đền bù, giá đất do

Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tại một số dự án có thu hồi đất bắt buộc trên địa bàn TP Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh

- Phương pháp thu thập, thống kê và xử lý thông tin: Sau khi thu được số liệu

điều tra cần tiến hành thống kê, phân tích và chiết xuất thông tin nhằm minh chứng cho những luận điểm của đề tài

- Phương pháp chuyên gia: Vì đề tài đòi hỏi lý luận sâu sắc, phân tích thực tiễn

và tầm nhìn chiến lược nên cần tham vấn ý kiến của các chuyên gia có kinh nghiệm lâu năm và chuyên sâu trong ngành

Kết cấu luâ ̣n văn:

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, luận văn gồm 3 phần chính sau: Chương 1: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu

Chương 2: Đánh giá ảnh hưởng của tình trạng hai giá đất đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng (Lấy minh chứng tại TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh)

Chương 3: Đề xuất hoàn chỉnh quy đi ̣nh pháp luâ ̣t về đi ̣nh giá đ ất phục vụ công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

Nghiên cứu ta ̣i TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh:

Tác giả đã lựa chọn điều tra tại một số dự án ở TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh

để minh chứng cho những lập luận của luận văn Lý do lựa chọn vì đó là 2 thành phố

4

đươ ̣c xếp vào loa ̣i đô thi ̣ đă ̣c biê ̣t, là các trung tâm kinh tế – văn hóa – chính trị lớn của đất nước Đặc biệt, đây là khu vực có tốc đô ̣ phát triển kinh tế ma ̣nh mẽ với tốc đô ̣ tăng trưởng GDP năm 2010 của TP.Hà Nội là 11% và TP.Hồ Chí Minh là 11,5% Đây cũng là địa bàn thực hiện rất nhiều dự án xây dựng khu công nghiệp , khu đô thi ̣, cơ sở

hạ tầng,… phu ̣c vu ̣ cho công cuô ̣c phát triển kinh tế Tuy vâ ̣y , công tác thu hồi đất , GPMB đã và đang trở thành vấn đề bức xúc cho xã hô ̣i bởi rất nhiều bất câ ̣p đã nảy sinh Đề tài giới hạn việc khảo sát về các khía cạnh sau:

(1) Điều tra giá đất đền bù tại một số dự án trên địa bàn thành phố (dựa trên khung giá của UBND thành phố quy định ) và mức giá giao di ̣ch thực tế trên thị trường tại cùng thời điểm Từ đó, đề tài phân tích những hệ quả của việc

áp dụng mức giá đền bù theo khung giá đất hiện nay;

(2) Đánh giá hiệu quả cuả việc chi trả đền bù theo giá thị trường

Kết quả khảo sát cho thấy , giá đất đền bù thường chỉ bằng khoảng 15% đến 20% giá đất trên thị trường tại vị trí 1 có khả năng sinh lợi rất cao Còn tại vị trí 2 và 3 (đườ ng An Dương Vương và Xã Đàn ) và giá đất đền bù chiếm khoảng 50% đến 30% giá thị trường Và qua các năm thì sự chênh lệch này ngày càng tăng lên trong khi giá đất do UBND thành phố quy đi ̣nh thường điều chỉnh tăng rất ít còn giá thi ̣ trường có

xu hướng tăng nhanh

Mă ̣c dù áp du ̣ng hê ̣ số k = 1,2 và k =1,5 nhân với khung giá của UBND thành phố để đền bù ta ̣i hai con đường Thanh Nhàn và An Dương Vương nhưng cũng không cải thiện được nhiều mức chênh lệch với giá thị trường Thực tế đã cho thấy, các dự án

có thu hồi đất theo khung giá đều gặp ách tắc trong khâu GPMB Hầu hết các dự án bi ̣ ngừng trê ̣ và châ ̣m tiến đô ̣ nhiều năm liền do người dân khiếu na ̣i tố cáo đă ̣c biê ̣t về mức đền bù đất đai không hợp lý

Đối với các dự án thu hồi đất nông nghiệp, mức giá đền bù được áp dụng theo khung giá đất nông nghiệp do UBND cấp tỉnh quy định Ví dụ tại dự án xây dựng đường nhánh N12 (đi qua thị trấn Phùng, xã Đan Phượng, xã Thượng Mỗ và Hạ Mỗ,

và dự án xây dựng nhà máy chế biến xử lý rác thải thành nhiên liệu (ở xã Phượng Đình) Người dân bị thu hồi đất nông nghiệp được đền bù theo Quyết định số:

5

59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2011 Theo đó, giá đền bù

là 162.000 đồng/m2

đất trồng cây hàng năm và 189.000 đồng/m2 đất trồng cây lâu năm Chính vì mức giá đền bù thấp như vậy nên công tác GPMB thường xuyên bị chậm trễ do người dân không chấp nhận giá đền bù Bởi sau khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp, đầu tư cơ sở hạ tầng thì giá đất tại đây có thể lên đến vài chục triệu/m2 Sự so sánh giá trị hiện tại với giá trị trong tương lai khiến cho người nông dân cảm thấy không được đền bù xứng đáng Hệ quả sau khi bị thu hồi đất, hầu hết người dân đều bị đặt vào tình cảnh khó khăn hơn trước Họ lo ngại rằng với số tiền đền bù như vậy, họ sẽ không đủ để mua một căn nhà tại nơi ở khác có điều kiện tương đương về vị trí thuận lợi và hạ tầng kiến trúc Đặt trong hoàn cảnh bị xáo trộn về nơi ở, nếu nằm trong diện bị thu hồi đất nông nghiệp thì còn mất cả công ăn việc làm, những người bị thu hồi đất lâm vào hoàn cảnh thực sự khó khăn để nuôi sống gia đình Thậm chí số tiền đền bù đó còn không đủ để họ mua nhà tái định cư (nguyên nhân vì được đền bù thấp và diện tích nhà tái định cư có thể lớn hơn diện tích bị thu hồi)

Tại TP Hồ Chí Minh , theo khảo sát của đề tài có thể thấy 3 dự án Bình Lợi – Tân Sơn Nhất, cải tạo đường Lê Văn Linh và mở rộng đường Đặng Trần Côn có mức giá đất đền bù tương đối sát với giá thị trường (bằng khoảng 85 – 90% giá thị trường)

Cụ thể, giá đền bù được Hội đồng bồi thường GPMB các quận lập, căn cứ vào giá chuyển nhượng đất thực tế đã thực hiện thành công tại thời điểm 2009 và do Trung tâm thẩm định giá miền Nam thực hiện Giá đền bù trên cũng đã được Hội đồng thẩm định giá thành phố xem xét thông qua và đã được UBND thành phố chấp thuận Trên

cơ sở mức giá tương đối phù hợp với giá thị trường nên việc thuyết phục, vận động người dân cũng trở nên đỡ phức tạp hơn

Dự án xây dựng đường cao tốc TP.Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây và

Dự án chống sạt lở kênh Thanh Đa sử dụng hệ số 2,4 và 2 nhân với khung giá đất ở do UBND thành phố quy định Kết quả khảo sát cho thấy, mức giá đền bù này chỉ bằng khoảng 50-60% mức giá thị trường

Thực tế cho thấy, tại các dự án đền bù theo giá thị trường được người dân chấp nhận phương án đền bù nhanh chóng hơn, ít xảy ra khiếu kiện khiến cho công tác