NH Ữ NG V ẤN ĐỀ CHUNG V Ề ĐIỀ U KI Ệ N GIAO K Ế T H Ợ P ĐỒ NG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG
Khái ni ệm, đặc điể m c ủa điề u ki ệ n giao k ế t h ợp đồ ng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
1.1.1 Khái niệm về điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
Từ điển Tiếng Việt 2008 do Nguyễn Văn Xô chủ biên giải thích từ „điều kiện” theo hai nghĩa chính: thứ nhất là những yếu tố cần phải có như một đòi hỏi, và thứ hai là hoàn cảnh, tình hình khó khăn Trong khi đó, Từ điển Tiếng Việt 2006 của Viện ngôn ngữ học mở rộng nghĩa của „điều kiện” thành ba cách hiểu: thứ nhất, là những yếu tố cần thiết để một hoạt động hoặc một sự kiện xảy ra; thứ hai, là những yêu cầu đặt ra trước khi thực hiện một việc; thứ ba, là các yếu tố tác động đến tính chất, sự tồn tại hoặc sự xảy ra của một hiện tượng, trong đó có hoàn cảnh như thời tiết thuận lợi hoặc xấu.
Theo Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự Để tiến hành giao kết hợp đồng dân sự, các chủ thể cần đáp ứng các điều kiện cơ bản theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015.
“Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủcác điều kiện sau đây:
- Chủ thểcó năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sựđược xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;
Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định, là quy định chung và cơ bản mà các chủ thể tham gia phải đáp ứng Đối với các loại giao dịch khác nhau, sẽ có những điều kiện hình thức phù hợp với đặc điểm của đối tượng giao dịch đó, được quy định trong các văn bản pháp luật khác nhau, chẳng hạn như hợp đồng lao động theo Bộ luật Lao động.
Trong lĩnh vực hợp đồng, lao động, hợp đồng dân sự theo Bộ luật Dân sự (BLDS), hợp đồng kinh tế theo Luật Thương mại đóng vai trò quan trọng trong hoạt động thương mại và dân sự Đặc biệt đối với hợp đồng mua bán ngoài quy định của BLDS năm 2015, các chủ thể còn phải đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các pháp luật liên quan khác để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả của giao dịch.
Hợp đồng này dành riêng cho đối tượng NOTMHTTTL, có đặc điểm riêng biệt chỉ được điều chỉnh trong pháp luật chuyên ngành Do đó, các điều kiện về chủ thể và đối tượng của hợp đồng phải tuân thủ các quy định riêng biệt phù hợp với quy định pháp luật chuyên ngành.
Điều kiện giao kết hợp đồng mua bán NOTMHTTTL được hiểu là các yêu cầu, tiêu chuẩn bắt buộc đối với bên bán, bên mua và nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo các chủ thể đáp ứng trước khi ký kết hợp đồng Những điều kiện này nhằm hỗ trợ quá trình thực hiện hợp đồng, hạn chế tranh chấp sau ký kết, và giúp chọn lọc các chủ thể, đối tượng nhà ở phù hợp với các tiêu chuẩn đặt ra Điều kiện còn giúp loại bỏ các chủ thể hoặc đối tượng chưa đạt yêu cầu, đảm bảo quá trình giao kết hợp đồng được thực hiện một cách chính xác và hiệu quả.
Các loại giao kết khác nhau yêu cầu các bên đáp ứng cả điều kiện chung và điều kiện riêng đặc thù phù hợp với đặc điểm, tính chất của từng loại giao kết Để đảm bảo hợp lệ và hiệu quả, các bên phải thỏa mãn các điều kiện chung về pháp lý, cũng như các điều kiện riêng biệt dựa trên lĩnh vực, loại hình giao kết cụ thể Việc hiểu rõ các điều kiện này giúp các bên thực hiện giao kết đúng quy định, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của từng bên trong quá trình hợp tác.
1.1.2 Đặc điểm của điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
Điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là yêu cầu pháp lý bắt buộc nhằm đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch Các chủ thể tham gia phải đáp ứng các điều kiện nhất định để hạn chế rủi ro và tranh chấp, loại bỏ các đối tượng không đủ tiêu chuẩn hay năng lực giao dịch Vì đây là loại tài sản có giá trị lớn, mang tính rủi ro cao và chưa tồn tại tại thời điểm xác lập giao dịch, pháp luật quy định các điều kiện bắt buộc mà các chủ thể phải tuân thủ khi tham gia giao dịch mua bán.
Theo quy định tại Điều 55 LKDBĐS năm 2014, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện gồm có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt, giấy phép xây dựng nếu cần thiết, và giấy tờ nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp nhằm mục đích để ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng của tòa nhà đó Trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư còn phải gửi thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà đủ điều kiện để bán hoặc cho thuê mua Ngoài ra, theo Điều 56 LKDBĐS năm 2014, trước khi thực hiện giao dịch, chủ đầu tư phải có bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của ngân hàng thương mại có đủ năng lực, nhằm đảm bảo quyền lợi khách hàng trong trường hợp nhà không được bàn giao đúng tiến độ cam kết.
Theo Điều 10 LKDBĐS năm 2014, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng Bên mua nhà cần đáp ứng các điều kiện về năng lực thực hiện giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật Đối với các cá nhân nước ngoài, ngoài các quy định chung, họ còn phải đáp ứng các điều kiện riêng phù hợp với quy định pháp luật liên quan.
Trong pháp luật về nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, quy định sử dụng các từ như “phải” và “điều kiện…được đưa vào kinh doanh” nhằm xác định rõ các tiêu chuẩn và điều kiện bắt buộc để các dự án này có thể hoạt động kinh doanh hợp pháp Những quy định này đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ quy chuẩn pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư và khách hàng Việc đặt ra các điều kiện rõ ràng giúp kiểm soát chất lượng, tiến độ và tiêu chuẩn pháp lý của nhà ở thương mại trong tương lai, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.
“không được” là những từ ngữ mang tính chất bắt buộc, yêu cầu các chủ thể phải đáp ứng trước khi thực hiện giao dịch
Mọi chủ thể và đối tượng tham gia vào quá trình giao kết hợp đồng, đặc biệt là hợp đồng mua bán NOTMHTTTL, đều phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện pháp luật quy định Việc này đảm bảo tính hợp pháp và quyền lợi của các bên liên quan trong giao dịch Đáp ứng các điều kiện pháp luật là yếu tố quan trọng để hợp đồng có hiệu lực pháp lý, tránh rủi ro pháp lý trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán.
Thứ hai, điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng
Khi đặt ra bất kỳ điều kiện nào trong hợp đồng, pháp luật xác định rằng hiệu lực của giao dịch phụ thuộc vào tính chất và tầm ảnh hưởng của điều kiện đó đối với quá trình thực hiện Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện cần thiết, nhằm đảm bảo các chủ thể tham gia nghĩa vụ được thực thi đúng đắn.
- Chủ thểcó năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sựđược xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;
- Hình thức của giao dịch dân sựlà điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định
Trong Bộ luật Dân sự năm 2015, các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu được quy định từ Điều 122 đến Điều 129, trong đó Điều 122 nêu rõ rằng: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện quy định tại Điều 117 thì vô hiệu trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Điều này có nghĩa là các chủ thể tham gia vào hợp đồng dân sự, đặc biệt là hợp đồng mua bán hàng hóa không phù hợp năng lực hành vi dân sự hoặc năng lực pháp luật dân sự sẽ dẫn đến việc hợp đồng bị tuyên vô hiệu Hợp đồng mua bán hàng hóa theo quy định phải được thể hiện bằng văn bản (Theo khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh thương mại năm 2014), còn các trường hợp giao dịch bằng lời nói cũng bị xem là vô hiệu nếu một trong các bên yêu cầu Tòa án có thẩm quyền tuyên bố.
Các điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực phải tuân thủ theo yêu cầu pháp lý khi xác lập và giao kết hợp đồng, nếu thiếu các điều kiện này thì hợp đồng có thể vô hiệu hoặc bị tuyên bố vô hiệu Các chủ thể tham gia giao dịch, đặc biệt là trong các hợp đồng mua bán không thương mại, cần tuân thủ đầy đủ các điều kiện pháp luật đặt ra; vi phạm một trong những điều kiện này có thể dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu, ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên.
Các điề u ki ện chung để giao k ế t h ợp đồ ng mua bán nhà ở thương mạ i hình thành trong tương lai
1.2.1 Điều kiện chung về chủ thể giao kết hợp đồng
Hợp đồng là một loại giao dịch dân sự thể hiện mối quan hệ đối ứng về quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, để hợp đồng có hiệu lực, các chủ thể tham gia phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với nội dung của giao dịch Ngoài ra, việc tham gia hợp đồng còn yêu cầu các bên phải hoàn toàn tự nguyện để đảm bảo tính hợp pháp và đúng quy định của pháp luật.
Chủ thể trong hợp đồng mua bán NOTMHTTTL bao gồm bên bán và bên mua
Chủ thể của hợp đồng là những người tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng, có quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng và phải chịu trách nhiệm về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ đó Trong các giao dịch mua bán nhà ở, theo quy định tại khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014, để trở thành bên bán nhà ở, chủ thể phải là chủ sở hữu hoặc được chủ sở hữu ủy quyền theo quy định của pháp luật Đặc thù của hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đòi hỏi bên bán phải đáp ứng thêm một số điều kiện cụ thể quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014.
3 Lê Minh Hùng (2015), Hi ệ u l ự c c ủ a h ợp đồ ng, Nxb Hồng Đức, tr 62 – tr 63
4 Lê Minh Hùng, tlđd (3), tr 64 Điều 54 LKDBĐS năm 2014 quy định chỉ có chủđầu tư dự án bất động sản mới có quyền bán nhà ởhình thành trong tương lai 5
Các điều kiện bao gồm:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã
- Có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷđồng
Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 LKDBĐS năm 2014, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã Doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định tại Chương IV BLDS năm 2015 được xem là pháp nhân với năng lực pháp luật dân sự đa dạng, bao gồm quyền, nghĩa vụ dân sự và khả năng thực hiện các hoạt động pháp luật, trừ khi có quy định khác trong BLDS hoặc luật liên quan Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân bắt đầu từ thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập hoặc cho phép thành lập, hoặc từ thời điểm ghi vào sổ đăng ký nếu pháp nhân phải đăng ký hoạt động Năng lực này chấm dứt khi pháp nhân bị chấm dứt hoặc kết thúc hoạt động pháp nhân theo quy định của pháp luật.
Năng lực chủ thể là điều kiện quan trọng khi tham gia vào giao dịch dân sự, vì đây là căn cứ xác định khả năng chịu trách nhiệm của chủ thể trong quá trình thực hiện hợp đồng Năng lực này cũng ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng và là yếu tố quyết định trong việc giải quyết hậu quả sau khi ký kết Theo quy định tại khoản 2 Điều 119 LNO năm
Năm 2014, cá nhân tham gia hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật Căn cứ Điều 19 của Bộ luật Dân sự 2015, năng lực hành vi dân sự của cá nhân gồm khả năng tự mình thực hiện các quyền và nghĩa vụ dân sự theo quy định của pháp luật Việc đảm bảo cá nhân có năng lực hành vi dân sự đầy đủ là điều kiện bắt buộc để tham gia các giao dịch mua bán nhà ở một cách hợp pháp.
Năm 2015, khả năng của cá nhân trong việc xác lập và thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự được hiểu là dựa trên hành vi của chính họ Theo Điều 20 của Bộ luật Dân sự năm 2015, người từ đủ 18 tuổi trở lên được coi là có đủ năng lực hành vi dân sự, trừ các trường hợp mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, hoặc gặp khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi Trước đó, theo Luật Nhà ở năm 2014, cá nhân phải đủ 18 tuổi trở lên mới bắt buộc đáp ứng điều kiện để tham gia vào các giao dịch mua bán nhà đất Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015, tại khoản 4 Điều 21, quy định rõ các trường hợp đặc biệt liên quan đến năng lực hành vi dân sự của cá nhân.
Theo nghiên cứu của Nguyễn Thị Khánh Ngân (2018), cá nhân từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, trong đó có nhà ở, cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật Nếu kết hợp Điều 19 và Điều 21 của BLDS năm 2015, thì người trong độ tuổi này được xem là có năng lực hành vi chưa đầy đủ nhưng vẫn có thể tham gia các giao dịch liên quan đến nhà ở Tuy nhiên, các quy định pháp luật hiện nay còn mâu thuẫn về điều kiện cá nhân được phép thực hiện các giao dịch về nhà ở, gây khó khăn trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của nhóm đối tượng này.
Khi ký hợp đồng, các bên cần đáp ứng các điều kiện phù hợp theo quy định của luật chuyên ngành để đủ điều kiện tham gia giao dịch, bên cạnh các quy định của Bộ luật Dân sự về năng lực chủ thể Mục tiêu của các bên là đạt được kết quả hợp tác tốt đẹp, tuy nhiên tranh chấp hoặc thiệt hại hoàn toàn có thể xảy ra nếu các điều kiện không được tuân thủ Trong trường hợp vi phạm hợp đồng, các bên phải chịu trách nhiệm pháp lý, và việc đánh giá năng lực của chủ thể là yếu tố then chốt để giải quyết hậu quả, bảo vệ quyền lợi của bên bị ảnh hưởng.
Giao dịch liên quan đến nhà ở ảnh hưởng đáng kể đến nền kinh tế và chính trị quốc gia Để tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở, đặc biệt là với chủ thể là người nước ngoài theo quy định tại khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014, bên mua cần đáp ứng các điều kiện nhất định nhằm đảm bảo tính hợp pháp và ổn định của thị trường bất động sản.
Người dân trong nước cần có năng lực hành vi dân sự đầy đủ để thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự Việc đăng ký thường trú tại địa phương không bắt buộc đối với cá nhân thực hiện các giao dịch nhà ở.
Các cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn thực hiện giao dịch về nhà ở tại Việt Nam cần có đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật Việt Nam Họ phải thuộc đối tượng đủ điều kiện sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, mà không bắt buộc phải đăng ký tạm trú hoặc thường trú tại địa điểm có nhà ở giao dịch.
Bên mua là tổ chức phải có tư cách pháp nhân, không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh hoặc thành lập; đối với tổ chức nước ngoài, cần thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này Nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở, phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản Đối với cá nhân nước ngoài, các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm những người đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật.
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản pháp luật liên quan, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam cần có Giấy chứng nhận đầu tư Đồng thời, nhà ở được xây dựng phải nằm trong phạm vi dự án đã được cấp phép (khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2014).
Người nước ngoài muốn nhập cảnh vào Việt Nam cần có hộ chiếu còn giá trị và phải được cơ quan quản lý xuất nhập cảnh đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh Điều này đảm bảo tuân thủ các quy định về nhập cảnh và thúc đẩy hoạt động du lịch, đầu tư tại Việt Nam.
Việt Nam không nằm trong diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho các cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự và tổ chức quốc tế tại Việt Nam Điều này có nghĩa là các cơ quan này không được hưởng đặc quyền đặc lợi theo quy định của pháp luật Việt Nam Chính sách này nhằm đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các cơ quan, tổ chức quốc tế khi hoạt động tại địa phương Việc không thuộc diện ưu đãi ngoại giao giúp duy trì sự hài hòa trong quan hệ quốc tế và phù hợp với quy định pháp luật Việt Nam.
Các th ủ t ụ c pháp lý ch ủ đầu tư phả i th ự c hi ện trướ c khi ti ế n hành giao
1.3.1 Thông báo đủ điều kiện huy động vốn
Theo quy định tại Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, hợp đồng mua bán NOTMHTTTL giữa chủ đầu tư và khách hàng không bắt buộc phải công chứng tại văn phòng công chứng, mà hai bên có thể tự thỏa thuận thực hiện Việc ký kết hợp đồng hoàn toàn dựa trên sự tự nguyện và chỉ phải thực hiện tại sàn giao dịch bất động sản được phép hoạt động, giúp các bên tiết kiệm thời gian và chi phí Tuy nhiên, việc chủ đầu tư tự ký hợp đồng có thể gây rủi ro nếu họ không đủ điều kiện bán nhà hoặc dự án nhà ở không đảm bảo chất lượng, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người mua Do đó, Luật năm 2014 quy định rằng trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về điều kiện đủ bán Trong vòng 15 ngày, cơ quan quản lý có trách nhiệm phản hồi bằng văn bản, nêu rõ liệu nhà ở có đủ điều kiện để bán hay không, góp phần hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi của người mua.
Thông báo đủ điều kiện huy động vốn là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra lại điều kiện được phép thực hiện giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai (NOTMHTTTL) của chủ đầu tư Việc này nhằm kiểm soát và hạn chế những chủ đầu tư chưa đáp ứng đủ tiêu chuẩn nhưng đã ký hợp đồng với khách hàng, gây rủi ro và thiệt hại cho người mua nhà Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần cung cấp đầy đủ hồ sơ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn, đảm bảo minh bạch và tuân thủ quy định pháp luật trong quá trình bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Sau khi có giấy phép xây dựng và văn bản thông báo về việc bảo lãnh dự án từ ngân hàng đủ năng lực, cùng biên bản nghiệm thu hoàn thành phần cơ sở hạ tầng và nghiệm thu phần móng đối với nhà chung cư, chủ đầu tư cần thực hiện thủ tục thông báo đủ điều kiện huy động vốn nhằm chuẩn bị mở bán dự án Thủ tục này bao gồm việc gửi văn bản đến Sở Xây dựng và nộp các hồ sơ liên quan đến dự án, đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật về mở bán dự án bất động sản Ví dụ, dự án chung cư cao tầng Marina do Công ty TNHH Đầu tư Sài Gòn Việt Mỹ làm chủ đầu tư đã gửi Văn bản số 12/CV-SGVM ngày để thông báo đủ điều kiện huy động vốn trước khi tiến hành mở bán dự án.
Vào ngày 22/02/2019, chủ đầu tư dự án chung cư cao tầng Marina đã đến Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương để xin xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai Chủ đầu tư đã cung cấp các hồ sơ liên quan, trong đó có thông báo về việc đủ điều kiện huy động vốn dự án Sau khi nhận được văn bản và hồ sơ đính kèm từ chủ đầu tư, Sở Xây dựng Bình Dương đã xác nhận chính thức về việc dự án đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai, đảm bảo quyền lợi khách hàng và tuân thủ các quy định pháp luật.
Công ty TNHH Đầu tư Sài Gòn Việt Mỹ đã công bố thông báo đủ điều kiện huy động vốn số 12/CV-SGVM ngày 22/02/2019 theo Phụ lục 1, liên quan đến điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai Đồng thời, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương đã có công văn phản hồi về vấn đề này, đảm bảo đầy đủ các quy định pháp luật và minh bạch trong hoạt động huy động vốn dự án bất động sản.
Việc chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện để giám sát chất lượng công trình là yếu tố quan trọng giúp Sở Xây dựng cấp văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn, đảm bảo tính hợp pháp của việc bán nhà ở hình thành trong tương lai Đây là bước kiểm tra đánh giá năng lực, chất lượng và tính khả thi của dự án ở giai đoạn đầu, nhằm ngăn chặn các dự án chưa đủ điều kiện pháp luật vẫn mở bán, giảm thiểu thiệt hại cho người mua nhà.
Theo khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, chủ đầu tư khi gửi thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đính kèm giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thỏa thuận giữa bên mua và bên nhận thế chấp về việc không cần giải chấp và quyền mua bán, trừ trường hợp dự án không có thế chấp thì phải cam kết trách nhiệm rõ ràng trong văn bản gửi Sở Xây dựng Tuy nhiên, thực tế hiện nay, Sở Xây dựng chỉ dựa vào văn bản đồng ý mở bán của ngân hàng nhận thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai mà không xem xét đến sự thỏa thuận giữa bên mua và bên nhận thế chấp, như đúng quy định của luật.
Trong lĩnh vực bất động sản, việc đạt được sự thống nhất của tất cả các bên mua trước khi gửi văn bản cho Sở Xây dựng là điều rất khó khăn do số lượng khách hàng lớn và không thể tập hợp ý kiến đồng thuận của họ Thêm vào đó, tại thời điểm mở bán, nhiều căn hộ vẫn chưa có khách hàng đặt mua, khiến việc tổ chức sự đồng thuận chung trở nên phức tạp Thực tế, Sở Xây dựng chỉ dựa vào văn bản chấp thuận của ngân hàng và các văn bản liên quan để quyết định việc mở bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngày 15/3/2019, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương đã ban hành Văn bản số 873/SXD-QLN hướng dẫn về việc huy động vốn dựa trên hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhằm thúc đẩy phát triển bất động sản và quản lý chặt chẽ các dự án nhà ở.
Văn bản số 59/2019/CV-SHB.HCM phê duyệt việc mở bán dự án chung cư Marina (Phú Đông Premier) ngày 20/02/2019 của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn – Hà Nội xác nhận dự án đang được thế chấp tại ngân hàng và đã được ngân hàng cho phép mở bán Theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư có nghĩa vụ cung cấp văn bản xác nhận của Sở Xây dựng về việc mở bán dự án để người mua có thể tiếp cận trước khi ký hợp đồng Hiện tại, thông tin này đã được đăng tải trên website của Sở Xây dựng, giúp người mua nắm rõ và tự đưa ra quyết định có tiếp tục ký hợp đồng hay không Khi người mua đồng ý ký kết hợp đồng, điều đó đồng nghĩa họ hiểu rõ dự án đang trong quá trình thế chấp và chấp nhận rủi ro liên quan Việc yêu cầu chủ đầu tư phải có sự đồng thuận của cả bên mua và bên nhận thế chấp khi gửi hồ sơ dự án tới Sở Xây dựng là khó khả thi, do đó quy định này không phù hợp với thực tiễn pháp lý và quá trình kinh doanh bất động sản.
Ki ế n ngh ị : Tác giả kiến nghị Chính phủ sửa đổi Nghị định số 99/2015/NĐ-
Điều kiện về tiến độ xây dựng thực tế đối với dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được quy định tại điểm b khoản 2 Điều 19, nhằm đảm bảo tiến độ thi công và khả năng hoàn thành dự án đúng hạn Nội dung sửa đổi liên quan đến CP tại điểm b sẽ được điều chỉnh phù hợp trong kiến nghị ở mục 3.2.1 về các tiêu chuẩn và yêu cầu mới về tiến độ xây dựng dự án Việc cập nhật này nhằm tăng cường minh bạch, nâng cao hiệu quả thực hiện các dự án nhà ở thương mại trong tương lai.
1.3.2 Xác định số lượng căn hộ được phép bán cho người nước ngoài
Năm 2014, luật nhà ở (LNO) lần đầu tiên cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam trong một số trường hợp, đánh dấu bước tiến đáng chú ý trong chính sách thu hút đầu tư và hội nhập quốc tế Chính sách này nhằm tạo điều kiện thu hút các chuyên gia, nhà đầu tư nước ngoài nhằm phục vụ phát triển kinh tế của đất nước Tuy nhiên, để đảm bảo an ninh quốc phòng và phân bổ nguồn lực hợp lý, Chính phủ giới hạn số lượng người nước ngoài có thể mua nhà tại các dự án trong một khoảng thời gian nhất định, theo quy định tại khoản 3, 4 Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ trong mỗi tòa nhà chung cư Trong trường hợp có nhiều tòa nhà chung cư tại cùng một địa bàn, nơi có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường, thì họ chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà và không vượt quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư đó.
4 Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau đây: a) Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó; b) Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn; c) Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án”.
Dự án phát triển nhà ở thương mại nằm trong khu vực an ninh, quốc phòng không được phép bán cho người nước ngoài, theo quy định tại Điều 75 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Bộ Quốc phòng và Bộ Công an có trách nhiệm xác định các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương, sau đó thông báo cho UBND cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo các hoạt động liên quan.
Thành l ậ p doanh nghi ệ p kinh doanh b ất độ ng s ả n có d ự án nhà ở thương mại đưa vào kinh doanh
2.1.1 Chủ đầu tư dự án phải thành lập doanh nghiệp đủ điều kiện kinh doanh bất động sản
Chủ đầu tư là người bỏ vốn để thực hiện dự án, có thể là Nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp phi nhà nước hoặc các hình thức thương nhân, tùy thuộc vào mục tiêu của dự án Trong đa số trường hợp, mục tiêu chính của tổ chức kinh tế khi trở thành chủ đầu tư là hướng tới lợi ích và sinh lời Theo quy định tại Điều 3 của Luật Xây dựng năm 2014, chủ đầu tư là cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng.
Theo Điều 10 LKDBĐS năm 2014, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã để hợp pháp hóa hoạt động kinh doanh Ngoài ra, theo khoản 7 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2014, quy định rõ rằng các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phải tuân thủ các quy định về thành lập và hoạt động của doanh nghiệp nhằm đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong ngành nghề này.
Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, được đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh doanh Các loại hình doanh nghiệp gồm có công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và doanh nghiệp tư nhân Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật hợp tác xã năm 2012, hợp tác xã là tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu, có tư cách pháp nhân, do ít nhất 07 thành viên tự nguyện thành lập và hợp tác hỗ trợ lẫn nhau trong hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm đáp ứng nhu cầu chung của thành viên Hợp tác xã vận hành dựa trên nguyên tắc tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bình đẳng và dân chủ trong quản lý.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là pháp nhân thương mại theo quy định tại Điều 75 Bộ luật Dân sự 2015, với mục tiêu chính là tìm kiếm lợi nhuận và chia thưởng cho các thành viên Hoạt động kinh doanh bất động sản giúp các doanh nghiệp tối ưu hóa lợi nhuận từ việc mua bán, cho thuê, và phát triển bất động sản Tuy nhiên, không phải ngành nghề nào trong hoạt động kinh doanh đều yêu cầu phải thành lập doanh nghiệp, vì nhiều hoạt động được phép thực hiện bởi cá nhân theo quy định pháp luật Việc hiểu rõ quy định về thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giúp các nhà đầu tư và doanh nghiệp cùng đảm bảo tuân thủ pháp luật hiệu quả.
Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, pháp luật quy định bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã do đặc điểm của doanh nghiệp và pháp nhân Theo Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014, bên bán là tổ chức tham gia vào giao dịch về nhà ở phải có tư cách pháp nhân, ngoại trừ các trường hợp tặng nhà tình nghĩa, tình thương Ngoài ra, Điều 74 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định một tổ chức được công nhận là pháp nhân khi đáp ứng các điều kiện nhất định, đảm bảo quyền và nghĩa vụ pháp lý trong các hoạt động kinh doanh.
- Được thành lập theo quy định của pháp luật dân sự, luật khác có liên quan;
- Có cơ cấu tổ chức theo quy định tại Điều 83 của Bộ luật này;
- Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình;
- Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập.
Doanh nghiệp được xem là một pháp nhân có đầy đủ các đặc điểm của pháp nhân, chịu sự kiểm soát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Để trở thành doanh nghiệp hợp pháp, doanh nghiệp phải đăng ký thành lập tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, có mã số riêng, và sở hữu cơ cấu tổ chức độc lập gồm các bộ phận, phòng ban, cấp quản lý nhằm đảm bảo hoạt động diễn ra trôi chảy Đồng thời, doanh nghiệp có tài sản riêng biệt, độc lập với tài sản của các cá nhân và tổ chức khác, giúp dễ dàng quản lý và kiểm soát nguồn tài chính, từ đó tránh thất thoát tài sản và trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước.
Ngoài việc thành lập doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư cần đáp ứng điều kiện về vốn pháp định theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Vốn là yếu tố quan trọng hàng đầu quyết định khả năng gia nhập thị trường của nhà đầu tư, đặc biệt đối với các quốc gia phát triển kinh tế thị trường Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là ngưỡng tối thiểu về vốn để cho phép nhà đầu tư tham gia thị trường vẫn cần được các quốc gia cân nhắc điều chỉnh phù hợp với quy định pháp luật doanh nghiệp. -Hỗ trợ bạn tối ưu nội dung pháp lý và SEO cho bài viết bất động sản, giúp thu hút nhà đầu tư hiệu quả hơn.
21 Trần Huỳnh Thanh Nghị (2011), “Quy định về vốn pháp định trong pháp luật doanh nghiệp Việt Nam dưới góc nhìn so sánh”, T ạ p chí Lu ậ t h ọ c, số 10, tr 30
Ngoài điều kiện phải thành lập doanh nghiệp, để hoạt động kinh doanh bất động sản doanh nghiệp phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng
Vốn pháp định theo Luật Doanh nghiệp năm 2005 là mức vốn tối thiểu bắt buộc phải có để thành lập doanh nghiệp, nhưng đến Luật Doanh nghiệp năm 2014, khái niệm này không còn được đề cập rõ ràng, tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng bắt buộc có vốn pháp định mà tùy thuộc vào lĩnh vực, ngành nghề kinh doanh Trong các ngành kinh doanh có điều kiện hoặc mang tính rủi ro cao, vốn pháp định thể hiện mức vốn tối thiểu cần thiết để thực hiện hoạt động phù hợp quy định pháp luật Đặc biệt, đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, mức vốn pháp định tối thiểu hiện nay là 20 tỷ đồng, theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ, dựa trên vốn điều lệ của doanh nghiệp hoặc hợp tác xã Các doanh nghiệp thành lập trước ngày 1/7/2016 mà có vốn pháp định dưới 20 tỷ đồng cần bổ sung vốn để tiếp tục hoạt động trong lĩnh vực này Như vậy, từ thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản bắt buộc phải có vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng để đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật.
Vốn điều lệ theo quy định tại khoản 29 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2014 là tổng giá trị tài sản do các thành viên đã góp hoặc cam kết góp khi thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; hoặc là tổng giá trị mệnh giá cổ phần đã bán hoặc đã đăng ký mua khi thành lập doanh nghiệp đối với công ty cổ phần Đối với doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, mức vốn điều lệ tối thiểu không được thấp hơn 20 tỷ đồng, tăng hơn ba lần so với quy định năm 2006 Cụ thể, theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp và hợp tác xã kinh doanh bất động sản cần có vốn pháp định là 6 tỷ đồng Việt Nam, đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật về vốn điều lệ trong lĩnh vực này.
Hiện nay, có nhiều ý kiến trái chiều về việc quy định vốn pháp định đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Các chuyên gia cho rằng, việc đặt ra mức vốn pháp định giúp nâng cao năng lực tài chính và đảm bảo sự minh bạch của lĩnh vực bất động sản Tuy nhiên, một số ý kiến lo ngại rằng quy định này có thể tạo ra rào cản gia nhập thị trường, làm giảm tính cạnh tranh và hạn chế sự phát triển của các doanh nghiệp nhỏ và vừa Chính phủ đang xem xét cân nhắc để ban hành hướng dẫn phù hợp, nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản một cách bền vững và minh bạch.
Năm 2014, có ý kiến cho rằng mức vốn pháp định 6 tỷ đồng là quá thấp và đề xuất duy trì hoặc tăng mức vốn này Tuy nhiên, cũng có ý kiến đề nghị loại bỏ điều kiện về vốn pháp định, vì nhà nước đã quy định quy mô vốn và doanh nghiệp tự biết nhu cầu vốn của mình, việc ấn định vốn pháp định vô hình chung hạn chế quyền tự do lựa chọn mô hình và quy mô kinh doanh của nhà đầu tư Việc doanh nghiệp không sử dụng hết nguồn vốn bắt buộc dẫn đến lãng phí, gây thiệt hại cho chính doanh nghiệp.
Mọi nhà đầu tư khi thành lập doanh nghiệp cần có năng lực tài chính rõ ràng để đảm bảo tính chính xác và trung thực về vốn đăng ký Trong các ngành nghề không bắt buộc chứng minh năng lực tài chính theo quy định của Nhà nước, vốn của doanh nghiệp do nhà đầu tư đăng ký chịu trách nhiệm về tính xác thực Hiện nay, mức vốn pháp định được xác định dựa trên vốn điều lệ của doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật doanh nghiệp và pháp luật về hợp tác xã, và không cần phải làm thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn pháp định như trước đây (theo Điều 4 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP).
Doanh nghiệp và hợp tác xã không cần phải làm thủ tục xác nhận về mức vốn pháp định và vốn điều lệ mà các thành viên góp vốn cũng không phải chứng minh, khiến quy định về vốn pháp định 20 tỷ đồng không phù hợp với thực tế Mặc dù có quy định hàng loạt ngành nghề yêu cầu vốn pháp định, nhưng việc giám sát và quản lý vốn trong các ngành này vẫn còn nhiều bất cập, và cơ quan nào có chức năng giám sát vẫn chưa rõ ràng, làm giảm hiệu quả của quy định Thực tế, nhiều doanh nghiệp đăng ký mức vốn điều lệ cao nhưng số vốn góp thực tế chưa đạt yêu cầu, dẫn đến quy định về tăng vốn pháp định trở nên thiếu ý nghĩa trong thực tiễn.
Bài viết của Phan Huy Hồng và Bùi Thị Thanh Thảo (2014) tập trung vào việc đổi mới quy định pháp luật về điều kiện hoạt động kinh doanh bất động sản, nhằm nâng cao tính hợp pháp, minh bạch và hiệu quả của thị trường bất động sản Tác giả phân tích những hạn chế, bất cập hiện nay trong các quy định pháp luật cũng như đề xuất các giải pháp hoàn thiện để thúc đẩy phát triển bền vững lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam Công trình này góp phần nâng cao nhận thức về việc cần thiết phải điều chỉnh các quy định pháp luật để phù hợp với thực tiễn phát triển kinh doanh bất động sản.
23 Trần Huỳnh Thanh Nghị (2009), “Quy định về vốn pháp định trong thành lập và hoạt động của doanh nghiệp”, T ạ p chí Nghiên c ứ u l ậ p pháp số 1, tr 31
24 Trần Huỳnh Thanh Nghị , tlđd (23), tr 50
Để thúc đẩy sự phát triển bền vững trong lĩnh vực bất động sản, việc nâng mức vốn pháp định cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ lợi ích của người tiêu dùng và các chủ nợ là điều cần thiết Hoạt động mua bán bất động sản là hoạt động có giá trị lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của người tiêu dùng, do đó, quy định về vốn pháp định nhằm đảm bảo tính minh bạch và an toàn trong thị trường này Để thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hợp pháp, các chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện về vốn điều lệ, ký quỹ và các yêu cầu liên quan khác, đặc biệt trong giai đoạn đề xuất dự án như đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, đăng ký đầu tư dự án Các điều kiện này đều được kiểm soát chặt chẽ bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi doanh nghiệp được phép ký kết hợp đồng mua bán bất động sản, nhằm đảm bảo hoạt động kinh doanh diễn ra minh bạch và đúng quy định.
2.1.2 Có dự án nhà thương mại hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh
Có đủ năng lực tài chính theo quy đị nh pháp lu ậ t
Trong quá trình thực hiện các dự án phát triển nhà ở thương mại, doanh nghiệp cần đảm bảo năng lực tài chính vững mạnh và chứng minh điều này với cơ quan nhà nước có thẩm quyền Bí quyết thành công trong kinh doanh bất động sản nằm ở việc chọn đúng địa điểm và sử dụng nguồn vốn của người khác một cách hiệu quả, đồng thời phải tuân thủ chặt chẽ các quy định về năng lực tài chính do nhà nước quản lý Nếu không đáp ứng yêu cầu này, doanh nghiệp có thể gây thiệt hại cho khách hàng, đặc biệt là những đối tượng yếu thế, thông qua việc lợi dụng các quy định pháp luật.
Trong năm 2014, điều kiện này không được đề cập đến khi tiến hành giao kết hợp đồng Tuy nhiên, để tiến đến việc ký kết hợp đồng, chủ đầu tư cần có năng lực tài chính đủ để đáp ứng các yêu cầu triển khai dự án Việc đảm bảo năng lực tài chính của chủ đầu tư là một phần quan trọng trong quá trình thương thảo và ký kết hợp đồng, vì vậy tác giả đã đưa yếu tố này vào để nghiên cứu trong phần điều kiện của chủ thể hợp đồng.
2.2.1 Điều kiện về vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư
Tài chính đóng vai trò thiết yếu trong mỗi dự án, giúp đánh giá khả năng thực hiện của chủ đầu tư Tuy nhiên, việc quản lý chi phí dự án luôn là thách thức lớn, đặc biệt khi số tiền bỏ ra không nhỏ Trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư có thể huy động vốn thông qua hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp lý và quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Điều 56 LKDBĐS năm 2014, bảo lãnh là việc một ngân hàng thương mại đủ năng lực cam kết thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng Ngân hàng chỉ đứng ra bảo lãnh khi khả năng tài chính của chủ đầu tư đủ mạnh để thanh toán các khoản nợ liên quan đến dự án Trách nhiệm của ngân hàng rất lớn nếu chủ đầu tư không thể thực hiện nghĩa vụ, do đó, để được ngân hàng bảo lãnh, chủ đầu tư phải chứng minh năng lực tài chính và tính khả thi của dự án.
Việt Nam được xem là thị trường bất động sản dễ tiếp cận và có nhiều tiềm năng phát triển hơn so với các quốc gia khác, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực này Theo Hữu Công, Việt Nam không gặp nhiều trở ngại trong hoạt động kinh doanh bất động sản, giúp các nhà đầu tư dễ dàng tham gia và mở rộng thị trường Chính sách và môi trường đầu tư tích cực đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của ngành bất động sản tại Việt Nam Thị trường này cũng ghi nhận tốc độ tăng trưởng nhanh, thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Theo Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê phải đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính nhằm đảm bảo tiến độ sử dụng đất theo quy định pháp luật về nhà ở Chủ đầu tư cần có vốn sở hữu tối thiểu 20% tổng mức đầu tư cho các dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 hecta, và ít nhất 15% tổng mức đầu tư đối với các dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 hecta trở lên.
Trong quá trình nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ đầu tư cho dự án mới, chủ đầu tư phải chứng minh năng lực tài chính qua nguồn tiền thực có phù hợp với quy định tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hoặc bằng báo cáo tài chính hai năm gần nhất Báo cáo tài chính thể hiện nguồn vốn thực có của chủ đầu tư qua các tài sản khác nhau, làm căn cứ để xác định khả năng thực hiện dự án, thanh toán chi phí thi công, mua vật liệu và nhân công Việc này giúp đánh giá chính xác năng lực tài chính của chủ đầu tư dựa trên các chỉ số tài chính trong hai năm gần nhất, từ đó xác định xem nguồn vốn tự có có đáp ứng khả năng triển khai dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai hay không.
Nhiều dự án đầu tư gặp phải sự trì trệ do các lý do khách quan như biến động kinh tế, ảnh hưởng của thị trường bất động sản, và năng lực hạn chế của các nhà đầu tư Một số dự án đã được giải phóng mặt bằng nhưng vẫn chưa được triển khai, dẫn đến tình trạng bỏ hoang và sử dụng đất sai mục đích, thậm chí cho thuê trái phép Công tác thu hồi đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất gặp khó khăn, làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng và triển khai dự án theo kế hoạch Nguyên nhân còn do năng lực tài chính hạn chế của nhiều chủ đầu tư khiến họ không đủ khả năng thực hiện dự án đúng quy định Sự phối hợp giữa các cấp, ngành, quận, huyện và thị xã trong quản lý dự án còn hạn chế, chưa thực sự hiệu quả, cộng thêm chế tài xử lý còn bất cập gây khó khăn trong việc giải quyết các vấn đề tồn đọng.
Năng lực tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tiến độ của dự án bất động sản Thực tế cho thấy nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn do tài chính còn yếu hoặc chưa đủ khả năng tài chính để triển khai dự án một cách liên tục Ngoài ra, trong quá trình thực hiện, các vấn đề ngoài ý muốn có thể phát sinh, gây chậm tiến độ so với cam kết ban đầu với khách hàng Do đó, năng lực tài chính vững mạnh là yếu tố then chốt để đảm bảo dự án hoàn thành đúng tiến độ và giữ uy tín trên thị trường bất động sản.
Vụ việc: 29 Về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ của TAND Thành phố
Hồ Chí Minh là vụ tranh chấp giữa nguyên đơn ông Hồ Chí Thánh và bà Vũ Thị Hà Châu với bị đơn là Công ty Cổ phần Lê Minh MC (Công ty MC), liên quan đến thời gian bàn giao căn hộ chung cư Hợp đồng mua bán căn hộ giữa các bên được ký kết vào ngày 20/10/2010, trong đó quy định rõ thời gian bàn giao căn hộ thô Tranh chấp này tập trung vào việc Công ty MC có thực hiện bàn giao căn hộ đúng thời hạn hay không, ảnh hưởng đến quyền lợi của nguyên đơn.
Dự án căn hộ dự kiến hoàn thành và bàn giao vào ngày 30/6/2011, với thời gian bàn giao trễ tối đa là đến ngày 31/12/2011 Tuy nhiên, đến tháng 2 năm 2012, bị đơn vẫn chưa bàn giao căn hộ cho nguyên đơn do gặp khó khăn về tài chính.
Trong vụ việc này, Tòa án đã xác định bị đơn vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ cho nguyên đơn Tòa án nhấn mạnh rằng, dù bị đơn trình bày lý do gặp khó khăn tài chính, nhưng điều này không đủ lý do để trì hoãn việc bàn giao căn hộ theo quy định pháp luật.
Thanh tra đã phát hiện nhiều vi phạm trong quản lý và triển khai Dự án xây dựng nhà ở khu dân cư Phước Long – Vĩnh Trường tại Nha Trang do Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Locus làm chủ đầu tư Cụ thể, chủ đầu tư không đáp ứng đủ năng lực tài chính theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, khi báo cáo tài chính năm 2015 cho thấy vốn chủ sở hữu chỉ đạt 17,203 tỷ đồng, tương đương 14,79% tổng mức đầu tư tối thiểu (yêu cầu ít nhất 20%), cho thấy thiếu năng lực tài chính để thực hiện dự án đúng quy định.
Theo bài viết từ Thái San (2019), đề xuất của các chủ đầu tư không đủ năng lực bán lại dự án gây ra nhiều khó khăn trong quá trình thực thi dự án bất động sản Các nhà đầu tư thiếu khả năng tài chính và quản lý chặt chẽ dẫn đến rủi ro cho thị trường và gây ảnh hưởng tiêu cực đến các bên liên quan Việc này làm rõ nhu cầu cần có các tiêu chuẩn chặt chẽ hơn đối với năng lực của chủ đầu tư để đảm bảo dự án được quản lý hiệu quả và tránh tình trạng bán lộn xộn hoặc thất thoát tài chính.
29 Bản án số 219/2013/DS-PT ngày 04/02/2014 về việc tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ của TAND Thành phố Hồ Chí Minh, tại Phụ lục 2
Bảo Anh đưa tin về việc Công ty Locus không đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án, theo thông tin từ Thanh tra Chính phủ ngày 28/09/2019 Công ty Locus gặp nhiều vấn đề pháp lý và không đáp ứng các tiêu chí cần thiết để xác nhận tư cách chủ đầu tư dự án Thông tin này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc kiểm tra năng lực pháp lý và tài chính của các doanh nghiệp trước khi giao dự án lớn Việc không đủ điều kiện làm chủ đầu tư có thể ảnh hưởng đến tiến trình dự án và gây rủi ro cho các bên liên quan (Nguồn: Thanh tra Chính phủ, 2019)
2.2.2 Khả năng huy động vốn của chủ đầu tư