Điều kiện áp dụng của việc định giá bất động sản dựa vào chi phí – từ lý thuyết đến thực tiễn

2.2 Các loại chi phí Gồm có 2 loại chi phí khác nhau cho 1 bất động sản: - Chi phí tái tạo - Chi phí thay thế Chi phí tái tạo Chi phí táo tạo là chi phí hiện hành để xây dựng 1 công tr

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH KHOA TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP

BỘ MÔN THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

TIỂU LUẬN KẾT THÚC MÔN HỌC

Đề tài :Điều kiện áp dụng của việc định giá bất động sản dựa vào

chi phí – từ lý thuyết đến thực tiễn

Họ và tên : Nguyễn Thúy Quỳnh Mã sinh viên: 1973402011151 Khóa/Lớp: (Tín chỉ)CQ57/11.01 LT2 (Niên chế): CQ57/11.05

STT: 04 ID phòng thi: 581-058- 3214 Ngày thi: 11-12-2021 Giờ thi: 13h30

Bài thi môn: Định giá tài sản 1 Hình thức thi: Tiểu luận

Mã đề thi:MH 16.11/2021 Thời gian thi: 03 ngày

Hà Nội 2021

Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan bài tiểu luận dưới đây là do tôi độc lập nghiên cứu và tìm hiểu

Ký tên sinh viên thực hiện tiểu luận

Mục lục

Lời mở đầu………3

I.Cơ sở lý luận và nội dung của phương pháp chi phí……… 4

1.Cơ sở lý luận chung……… 4

2 Nội dung……… 4

2.1 Khái niệm……… 4

2.2 Các loại chi phí……… 4

2.3 Hao mòn và sự mất giá của bất động sản………… 4

2.4 Phân biệt giữ hao mòn, khấu hao và giảm giá…… 6

2.4 Các bước tiến hành phương pháp chi phí … …… 6

II.Ưu điểm và hạn chế của phương pháp chi phí… …… 8

III.Điều kiện áp dụng của phương pháp chi phí … …… 8

IV.Áp dụng phương pháp chi phí vào thực tiễn … …… 9

4.1 Tình huống cụ thể……… 9

4.2 Tài liệu về bất động sản………… ……… 9

4.3 Giải quyết tình huống dựa vào phương pháp chi phí 9

V Đánh giá và đưa ra các phương pháp giải quyết tồn đọng cho phương pháp chi phí ……… 12

5.1 Đánh giá chung……… 12

5.2 Đánh giá chi tiết theo các bước……… 12

5.3 Một số biện pháp giải quyết tồn đọng……….12

Kết luận……… 13

Phụ lục tham khảo……… ……… 13

Lời mở đầu

Cùng với bước tiến của nền kinh tế quốc gia, việc thẩm định giá tài sản nói chung hay định giá bất động sản nói riêng ngày càng trở lên phổ biến và khẳng địng được tầm quan trọng của mình

Có nhiều định nghĩa khác nhau về bất động sản và thẩm định giá bất động sản tuy nhiên chúng ta có thể đưa ra những khái niệm cơ bản nhất như sau Bất động sản là

“các tài sản không di dời được” Thẩm định giá bất động sản là “quá trình ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản bằng đơn vị tiền tệ”

Nếu như cách đây nhiều năm chúng ta chưa có đủ kiến thức và công cụ để dịnh giá chính xác giá trị của một bất động sản, chỉ đơn thuần là định giá theo cảm tính cá nhân dẫn đến việc để 1 mức giá quá cao hoặc đôi khi là quá thấp cho tài sản đó Thì hiện nay đã có rất nhiều phương pháp định giá ra đời mà mỗi phương pháp lại phù hợp với 1 hình thức bất động sản khác nhau giúp cho chúng ta dễ dàng hơn trong việc đưa ra 1 con số nhất định cho tài sản của mình Và để làm cụ thể và rõ hơn điều đó,

em xin phép được đi sâu và rõ hơn đề tài : Điều kiện áp dụng của việc định giá bất động sản dựa vào chi phí – từ lý thuyết đến thực tiễn

Mục tiêu của em khi lựa chọn và phân tích đề tài :

- Hiểu rõ được khái niệm, nội dung ,ưu nhược điểm của phương pháp chi phí trong việc định giá bất động sản

- Cách áp dụng và các bước áp dụng của phương pháp chi phí

- Áp dụng được phương pháp chi phí vào việc định giá bất động sản trong thực tiễn

- Rút ra được những thiếu sót của phương pháp và cách khắc phục

Để đạt được mục tiêu đó, bài tiểu luận của em gồm có 3 phần như sau “

Phần 1: Cơ sở lý luận và nội dung của phương pháp chi phí

Phần 2: Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp chi phí

Phần 3: Điều kiện áp dụng của phương pháp chi phí trong thẩm định gióa bất động sản

Phần 4: Áp dụng phương pháp chi phí vào thực tiễn

Phần 5: Đánh giá và đưa ra cách giải quyết cho các hạn chế còn tồn đọng

I Cơ sở lý luận và nội dung của phương pháp chi phí

1 Cơ sở lý luận chung

Phương pháp chi phí được xây dựng được dựa trên việc tuân thủ theo nguyên tắc thay thế

Gía trị của bất động sản mục tiêu tương đương với chi phí làm ra 1 bất động sản giống như vậy và coi đây như 1 vật thay thế Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý người ta sẽ không bao giờ trả giá cho 1 bất động sản lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự

2 Nội dung

2.1 Khái niệm

Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các chi phí hợp lý tạo ra bất động sản đó

2.2 Các loại chi phí

Gồm có 2 loại chi phí khác nhau cho 1 bất động sản:

- Chi phí tái tạo

- Chi phí thay thế

Chi phí tái tạo

Chi phí táo tạo là chi phí hiện hành để xây dựng 1 công trình thay thể gióng hệt mục tiêu, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của nó

Chi phí tái tại cho giá trị chính xác hơn, nhưng thiếu tính hiện thực, vì các công trình rất đa dạng về sự lỗi thời

Chi phí thay thế

Chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng mới 1 công trình có giá trị sử dụng tương đương với vật liệu, phương pháp hiện đại

Thông thường chi phí thay thế cho giá trị thấp hơn chi phí tái tạo, vì không tính đến các chi phí tái tạo cho bộ phận lỗi thời và được tính toán dựa trên việc sử dụng vật liệu kĩ thuật hiện đại Chi phí thay thế mang tính thực tiễn cao, nên trong thực tế thường được sử dụng nhiều hơn chi phí tái tạo

Các khoản mục chi phí tái tạo, chi phí thay thế bao gồm:

+ Các chi phí trực tiếp

+ Các chi phí chung

+ Lợi nhuận, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật Lợi nhuận nhà thầu trong phương pháp chi phí mang tính chất như chi phí bù đắp rủi ro, chi phí

cơ hội của nhà thầu xây dựng

2.3 Hao mòn và sự mất giá của bất động sản

Hao mòn đối với tài sản nói chung và bất động sản nói riêng là hiện tượng mất giá

và giảm sút các tính năng sử dụng sau 1 thời gian nhất định

Hao mòn hữu hình là hao mòn vật lý gây ra do các yếu tố tự nhiên( thời tiết, khí hậu…) Và do cường độ sử dụng làm giảm giá trị tài sản

Gía trị hao mòn là mức độ mất giá của tài sản do tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh, do được sử dụng theo mục đích của tài sản , do bào mòn các yếu tố tự nhiên, do các yếu tố kĩ thuật… trong quá trình hoạt động

Gía trị hao mòn lũy kế của tài sản (hao mòn tích lũy) là tổng mức giảm giá của tài sản gây ra do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình tính đến thời điểm cần thẩm định giá

Dựa vào nguyên nhân gây ra hao mòn người ta phân chia hao mòn thành hao mòn

tự nhiên, hao mòn do lỗi thời chức năng và hao mòn do tác động từ các yếu tố bên ngoài

2.3.1 Hao mòn tự nhiên

Hao mòn tự nhiên là hiện tượng bất động sản bị giảm giá do các nguyên nhân:

- Bất động sản bị hư hỏng do cường độ sử dụng Thông thường cường độ sử dụng càng cao thì bất động sản mất giá càng nhanh

- Bất động sản bị hư hỏng do tác động của các yếu tố như: Thời gian sử dụng,

sử phá hủy của mối mọt, nhiệt độ, độ ẩm, hóa chất… Đây là những hư hỏng do những nguyên nhân trực tiếp có liên quan đến dộ bề của vật liệu Nó sảy ra cả khi không được sử dụng

- Bất động sản bị hư hỏng do không biết dùng, không quản lý được

Hao mòn tự nhiên chia thành 2 loại : Hao mòn tự nhiên có thể sử lý được và hao mòn tự nhiên không sử lý được

2.3.2 Hao mòn do lỗi thời chức năng

Hao mòn do lỗi thời chức năng là hiện tượng bất động sản bị giảm giá do các nguyên nhân như : thiết kế sai, thừa, thiếu, bị lỗi ảnh hưởng đến chức năng của bất động sản có thể phát huy tác dụng đối với người sử dụng , cụ thể :

- Do sai sót trong thiết kế

- Do thếu sót trong kết cấu

- Do thừa quá mức các kết cấu

- Các thiết bị đã lỗi thời

Hao mòn do lỗi thời chức năng được chia thành 2 loại: Hao mòn do lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được và hao mòn do lỗi thời chức năng không thể sửa chữa được

2.3.3 Hao mòn do tác động từ bên ngoài

Hao mòn do tác động từ bê ngoài là sự giảm giá bất động sản do các nguyên nhân thay đổi về môi trường, như :

- Các mối nguy hiểm và phiền toái xung quanh

- Quy định mới về xây dựng về xây dựng và quy hoạch làm giảm tinh hữu ích cuả bất động sản

- Sự thay đổi dân số, suy thoái kinh tế hoặc yếu tố khác làm giảm giá trị bất động sản

Hao mòn do tác động từ bê ngoàicòn được gọi là mất giá do lỗi thời bên ngoài va được xếp vào hao mòn không sửa chữa được

2.4 Phân biệt giữ hao mòn, khấu hao và giảm giá

Chỉ tiêu Hao mòn Giảm giá Khấu hao

1.Khái niệm Là hiện tượng mất

giá và giảm sút các tính năng sử dụng sau 1 thờ gian nhất định

Là hiện tượng mất mát giá trị vì bất cứ

lý do nào, dẫn đến

sự khác nhau giữ giá thị trường và chi phí thay thế mới của mọi BĐS tại thời điểm thẩm định

Là biểu hiện bằng tiền

về mức độ hao mòn của TSCĐ được hạch toán trong quá trình kinh doanh

2.Thông tin

cần thiết

Tình trạng hiện tại của bất động sản

Gía trị tham khảo Cần gi chép nguyên

giá ban đầu- chi phí lịch sử của TSCĐ 3.Mục đích Xác định giá trị

hiện tại của BĐS

Xác định giá trị hiện hành của các quyền nhận được thu nhập tạo ra từ BĐS cho việc ước tính GTTT của BĐS

Để hoàn vốn

2.5 Các bước tiến hành phương pháp chi phí

Bước 1: Ưoc tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đói là

bãi đất chống đang được sử dụng trong điều kiện tối nhất và hiệu quả nhất

- Xác định đơn giá đất khi chưa có đầy đủ pháp lí (thông qua 1 bất động sản tương tự)

- Xác định giá trị mảnh đất khi có đầy đủ pháp lí

Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại những công trình cần có

trên đất

Thẩm định viên có thể lựa chọn các phương pháp

a Phương pháp thống kê chi tết của nhà xây dựng

Ưu điểm Nhược điểm

+Phương pháp này dùng để tính phí của

công trình xây dựng có quy mô lớn ,

công việc hoàn thành phù hợp với các kế

hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng

+Đây là phương pháp ước tính chi phí

cho kết quả chính xác

+Tốn nhiều thời gian công sức

+Cần các chuyên gia có kinh nghiệm

b Phương pháp so sánh thị trường

+Cho kết quả nhanh, dùng để kiểm tra với

các phương pháp khác

+Khó kiếm được công trình giông nhau để so sánh

+Cần phải tính toán các chi phí tiêu chuẩn

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế của công trình có

trên đất

Mức độ giảm giá công trình = Tỉ lệ giảm giá x Chi phí xây dựng mới

a Phương pháp do manh tính kỹ thuật

- Tuổi thọ của BĐS thường tính theo năm

Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình:

H= Tuổi đời hiệu quả Tuổi đời kinh tế x 100 Trong đó: H là hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỉ lệ %

Hao mòn tự nhiên thường được tinh toán căn cứ vào sự hư hỏng của các kế cấu chính để tính hao mòn của công trình

𝐻 = ∑ Hki 𝑥 Tki

𝑛 𝑖=1

∑𝑛𝑖=1Tki

Trong đó:

H: hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỉ lệ %

Hki : hao mòn kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %

Tki: tỷ trọng của hao mòn kết cấu chính thứ i tính theo tỷ trọng của công trình

n : Số kết cấu chính trong công trình

b Phương pháp đo giảm giá dựa vào thị trường

- Dùng để tính tổng mức giảm giá đối với bất động sản , không phân biệt cho từng loại nguyên nhân khác nhau

- Phù hợp khi có nhiều bất động sản tương tự da được đánh giá

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ hao mòn lũy kế

khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Cộng giá trị bước 1 với chi phí giảm trừ bước 4, sẽ được giá trị ước tính

của bất động sản cần định giá

II Ưu điểm và hạn chế của phương pháp chi phí

Ưu điểm Nhược điểm

-Sử dụng được khi không có các bằng

chứng thị trường để so sánh, khi các

phương pháp khác không sử dụng được

-Phương pháp này thích hợp khi định giá

bất động sản cho mục đích giao dịch và

mục đích riêng biệt

-Những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp đúng với phương pháp chi phí

-Tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

-Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện -Người định giá phải có nhiều kinh

nghiệm và đặc biệt phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

III Điều kiện áp dụng của phương pháp chi phí

- Phương pháp chi phí thường được sử dụng để định giá đối với các bất động sản

sử dụng với các mục đích riêng biệt như trường học, bệnh viện, thư viện, Đình, Chùa, bến tàu, bến cảng…

- Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác

- Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu

- Vận dụng trong trường hợp người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết , thích hợp để tạo ra giá trị của bất động sản

- Phương pháp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác

IV Áp dụng phương pháp chi phí vào thực tiễn

4.1 Tình huống cụ thể

Một ngôi nhà cổ trong ngõ Chợ Khâm Thiên hiện đang xuống cấp cần phải tu sửa

lại Yêu cầu định giá bất động sản nói trên

4.2 Tài liệu về bất động sản

- Diện tích đất là 50 m2, có đầy đủ pháp lí về quyền sử dụng đất

- Công trình xây dựng trên đất: Nhà 2 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng là 45m2

- Hao mòn kết cấu chính : mái 70%, tường 55%, móng 32%, cầu thang 60%, sàn 40%

- Một lô đất trống bên cạnh có diện tích 40m2 không có giấy tờ hợp lệ về quyền

sử dụng đất, không có tranh chấp về đất đai, đã sử dụng ổn định sau ngày 13/12/2000 vừa được bán với giá 3.200 triệu đồng

- Gía đất của nhà nước quy định tại vị trí tương tự là 25,416 triệu đồng

- Tỉ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình : Mái 7%, tường 16%, móng 10%, cầu thang 8%, sàn 15%

- Đơn giá xây dựng đối với nhà ở có kết cấu tương tự là 4,5 triệu đồng / m2

- Chí phí khắc phục lạc hậu về đường điện là 25.000.000 đồng

- Tiền thu sử dụng đất hoàn chỉnh về pháp lý tính bằng 100% giá đất Nhà nước quy định

4.3 Xử lý tình huống theo phương pháp chi phí

Bước 1: Ưoc tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là

bãi đất chống đang được sử dụng trong điều kiện tối nhất và hiệu quả nhất

Số tiền phải nộp để hợp pháp hóa lô đất chứng cớ là:

40m2 x 25.416.000 đ/m2 =1.016.640.000 đồng Gía trị thực tế ước tính khi đã hoàn chỉnh về quyền sử dụng lô đất trên:

3.200.000.000 + 1.016.640.000 = 4.216.640.000 đồng Gía 1m2 đất chứng cớ khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý về quyền sử dụng đất:

4.216.640.000 đ / 40m2 = 105.416.000 đ/m2 Giá thị trường đối với mảnh đất mục tiêu:

105.416.000 đ/m2 x 50m2 = 5.270.800.000 đồng

Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại những công trình cần có

trên đất

Xác định chi phí xây mới lại công trình:

45m2 x 2 x 4.500.000 = 405.000.000 đồng

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế của công trình có

trên đất

Tỉ lệ giảm giá của công trình :

𝐻 = ∑ Hki 𝑥 Tki

𝑛 𝑖=1

∑𝑛𝑖=1Tki Trong đó:

H: hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỉ lệ %

Hki : hao mòn kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %

Tki: tỷ trọng của hao mòn kết cấu chính thứ i tính theo tỷ trọng của công trình

n : Số kết cấu chính trong công trình

Theo số liệu cụ thể ta sẽ thu được

Tg = H = 70% 𝑥 7% + 55% 𝑥 16% +32% 𝑥 10% + 60% 𝑥 8% + 40% 𝑥 15%

Mức độ giảm giá của công trình

Mức độ giảm giá công trình = Tỉ lệ giảm giá x Chi phí xây dựng mới

49,28% x 405.000.000 =199.584.000 đồng Giảm giá do lỗi thời chức năng : 25.000.000 đồng

Giảm giá tích lũy :

199.584.000 + 25.000.000 =224.584.000 đồng

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ hao mòn lũy kế

khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Gía trị của công trình xây dựng :

405.000.000 - 224.584.000 = 180.416.000 đồng