Thực trạng công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại xã nghi xuân huyện nghi lộc tỉnh nghệ an đồ án tốt nghiệp đại học

Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam được quy định trong Luật Đất Đai 2003, là cơ sở pháp lý để Nhà nước

NGHỆ AN - 2014

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG

NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI XÃ NGHI XUÂN - HUYỆN NGHI LỘC -

TỈNH NGHỆ AN

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

GV hướng dẫn: TS Lương Thị Thành Vinh

SV thực hiện: Mai Lệ Quyên

Lớp: 51K - QLĐĐ

Mã số SV: 1052053138

NGHỆ AN - 2014

trang bị những kiến thức lý thuyết hết sức cơ bản, làm hành trang cho quá trình thực tế sau này

Được sự sự phân công của khoa Địa lý trường Đại học Vinh, cùng với sự hướng dẫn của cô giáo TS Lương Thị Thành Vinh em đã tiến hành nghiên cứu

đề tài: “Thực trạng công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại xã Nghi Xuân - huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An"

Trong quá trình tìm hiểu đề tài, em đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ của cô

TS Lương Thị Thành Vinh đã hướng dẫn tận tình cho em những kiến thức lý thuyết, cũng như các kỹ năng, cách giải quyết vấn đề, đặt câu hỏi; Cô luôn là người truyền động lực trong tôi, giúp em hoàn thành tốt những vấn đề cần nghiên cứu Cho phép em gửi lời cảm ơn sâu sắc tới sự quan tâm giúp đỡ của ban Lãnh đạo và tập thể Cán bộ Ban Địa chính xã Nghi Xuân - huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An, đã tạo điều kiện thuận lợi để em có thể hoàn thành tốt đề tài này theo đúng nội dung đã đề ra

Em cũng xin cảm ơn các thầy cô trong khoa Địa lý và các giảng viên trường Đại học Vinh đã giảng dạy em trong suốt quá trình học tập

Cuối cùng em xin kính chúc các Thầy giáo, các Cô giáo, cùng Lãnh đạo và tập thể cán bộ Ban Địa chính xã Nghi Xuân - huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An luôn luôn mạnh khoẻ, hạnh phúc và đạt được nhiều thành công trong công tác!

Em xin chân thành cảm ơn!

Vinh, tháng 9 năm 2014 Sinh viên

Mai Lệ Quyên

1 Lý do chọn đề tài 1

3 Nhiệm vụ và giới hạn phạm vi nghiên cứu 2

4 Đối tượng nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 3

6 Bố cục của đề tài 6

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 7

Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 7

1.1 Cơ sở lý luận 7

1.1.1 Đất ở 7

1.1.2 Đăng ký đất đai 10

1.1.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 14

1.2 Cơ sở thực tiễn 29

1.2.1 Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ của Tỉnh Nghệ An 29

1.2.2 Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ của huyện Nghi Lộc 31

Chương 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 33

2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường xã Nghi Xuân, huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An 33

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên 33

2.1.2 Các nguồn tài nguyên Error! Bookmark not defined 2.1.3 Thực trạng cảnh quan, môi trường Error! Bookmark not defined 2.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường 37

2.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 37

2.2.1 Tăng trưởng - chuyển dịch cơ cấu kinh tế 37

2.2.5 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 42

2.2.6 Kết luận 46

2.3 Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại xã Nghi Xuân - huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An 47

2.3.1 Công tác đăng ký đất đai 47

2.3.2 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 50

2.3.3 Những kết quả đạt được và những tồn tại, hạn chế của công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSD đất ở 54

Chương 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHĂM ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN XÃ NGHI XUÂN - HUYỆN NGHI LỘC 57

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 63

1 Kết luận 63

2 Kiến nghị 64

TÀI LIỆU THAM KHẢO 65

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con người Nó có vai trò rất quan trọng trong đời sống cũng như trong mọi hoạt động của quá trình sản xuất Đất đai là cơ sở của mọi hình thái sinh vật sống trên lục địa, là cơ sở cho rất nhiều hình thái phục vụ cuộc sống của con người,

là tư liệu sản xuất quan trọng cho ngành nông nghiệp Bên cạnh đó, đất đai còn đóng góp không nhỏ trong quá trình bảo vệ sự sống cho Trái đất, nó như tấm thảm xanh hình thành thể cân bằng năng lượng trái đất, dự trữ nguồn nước mặt, nước ngầm vô tận Đất đai còn là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi nhu cầu sử dụng của con người, là nơi bảo tồn lưu giữ các chứng

cứ lịch sử văn hóa của loài người

Tuy nhiên đất đai là tài nguyên bị giới hạn và mang tính cố định trong không gian Do đó việc quản lý sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả là hết sức quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội, sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa Nhưng cũng chính sự phát triển đó đã tạo ra áp lực rất lớn cho quỹ đất đai của mỗi quốc gia, đặc biệt tốc độ gia tăng dân số nhanh chóng đã ảnh hưởng đến nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích sử dụng Đây chính là thách thức cho công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng

Từ khi thành lập Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa cho đến nay, trải qua nhiều giai đoạn song Nhà nước luôn quan tâm đến vấn đề quản lý đất đai Để nâng cao vai trò quản lý đất đai Nhà nước đã ban hành cũng như đổi mới Luật Đất Đai năm 1988, 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất Đai

1993, luật 1988, luật 2001, đặc biệt là Luật Đất Đai năm 2003 chính thức có hiệu lực ngày 01/07/2004 đã đưa luật đất đai phù hợp với thực tế quản lý và

sử dụng đất Trên cơ sở Luật, các văn bản dưới luật được ban hành là cơ sở vững chắc giúp cho việc nắm chắc quản lý quỹ đất quốc gia cũng như sự phát triển của nền kinh tế đất nước trong thời kỳ đổi mới

Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam được quy định trong Luật Đất Đai 2003, là cơ sở pháp lý để Nhà nước nắm chắc quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai của quốc gia, để người sử dụng yên tâm khi sử dụng, khai thác tiềm năng từ đất mang lại

Do vậy đây là thủ tục bắt buộc do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm cấp giấy chứng nhân cho các đối tượng sử dụng đất hợp pháp, thiết lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm cơ sở cho Nhà nước quản lý đất đai một cách chặt chẽ, bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất, đảm bảo sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp

lý và có hiệu quả

Song trên thực tế việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta còn gặp nhiều khó khăn, nhất là đối với quỹ đất ở Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề và xuất phát từ yêu cầu thực tế cùng với sự hướng dẫn của cô giáo T.s Lương Thị Thành Vinh, em tiến hành nghiên cứu đề tài:

"Thực trạng công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn xã Nghi Xuân - huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An"

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Tìm hiểu và đánh giá công tác thực hiện đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở của xã Nghi Xuân - huyện Nghi Lộc

- Đưa ra một số giải pháp trên cơ sở xem xét những ưu điểm, nhược điểm của công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật, đảm bảo quỹ đất được sử dụng đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

3 Nhiệm vụ và giới hạn phạm vi nghiên cứu

3.1 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Hiểu và vận dụng quy trình về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

- Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Nghiên cứu thực trạng công tác đăng ký và cấp GCNQSD đất ở của xã Nghi Xuân – huyện Nghi Lộc – tỉnh Nghệ An

- Đánh giá những kết quả đạt được và những khó khăn, hạn chế trong công tác đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng đất ở tại xã Nghi Xuân và đề ra một số giải pháp có tính khả thi phù hợp với thực trạng của địa phương

3.2 Giới hạn phạm vi nghiên cứu

3.2.1 Phạm vi lãnh thổ nghiên cứu

Toàn bộ lãnh thổ xã Nghi Xuân có diện tích 616,75 ha

3.2.2 Phạm vi thời gian nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất ở của xã Nghi Xuân - huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An đến 31/12/2013

4 Đối tƣợng nghiên cứu

Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ở trên địa bàn xã Nghi Xuân – huyện Nghi Lộc – tỉnh Nghệ An

5 Quan điểm nghiên cứu

Trong đó, ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ có quan hệ chặt chẽ với nhau tạo thành một hệ thống hoàn chỉnh và thống nhất, giúp nhà nước quản lý tốt quỹ đất

- Quan điểm hệ thống giúp người nghiên cứu hiểu và phân tích một cách chính xác và khách quan các đối tượng trong nghiên cứu phục vụ quy hoạch

và khai thác lãnh thổ

5.2 Quan điểm tổng hợp

Quan điểm tổng hợp là quan điểm truyền thống, khi xem xét, phân tích một đối tượng, chúng ta phải đặt chúng trong mối quan hệ biện chứng giữa các thành phần Đơn vị đất đai được xem như một địa tổng thể tự nhiên không đầy

đủ nên quan điểm nghiên cứu, đánh giá chúng phải là quan điểm tổng hợp Một hệ thống sử dụng đất là sự tổng hợp của một đơn vị đất đai và loại hình

sử dụng đất:

HTSDĐ = ĐVĐĐ + LHSDĐ (Theo Huizing năm 1993)

Các thành phần hợp thành nên cấu trúc sử dụng đất đều nằm trong mối quan

hệ thông qua các lợi ích về kinh tế - xã hội và môi trường

5.3 Quan điểm phát triển bền vững

“Phát triển bền vững là sự phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu của thế hệ hiện tại

mà không làm tổn hại đến khả năng đáp ứng nhu cầu của các thế hệ tương

lai.” (Theo báo cáo Bruntland năm 1987) Nói một cách khác, phát triển bền

vững là các chương trình được thiết kế nhằm nâng cao điều kiện sống của con người trong khi vẫn bảo vệ tốt các nguồn tài nguyên Dưới góc độ sản xuất, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn nên việc sử dụng đất càng phải tuân theo quan điểm phát triển bền vững Dưới góc độ là tư liệu sinh hoạt, địa bàn định

cư của con người thì việc sử dụng đất phải tạo nên một không gian đảm bảo các chỉ số phát triển của một đô thị bền vững

Đề tài sử dụng quan điểm này để phục vụ cho công tác ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ một cách tốt nhất nhằm phát triển bền vững trên ba mặt kinh tế -

xã hội – môi trường

5.4 Quan điểm lịch sử

Đặc điểm sử dụng đất được xác lập trên một nền tảng chính trị - xã hội cụ thể

Sự thay đổi hướng sử dụng và khai thác lãnh thổ phản ánh sự lựa chọn của con người phù hợp với quỹ đất, nhu cầu của thị trường, trình độ nhận thức về

chức năng của đất đai, sự thay đổi thể chế chính trị, sự thay đổi về quan hệ sản xuất cũng như phương thức sản xuất Do vậy, để tăng tính khả thi cần phải tìm hiểu các loại hình sử dụng đất trong bối cảnh lịch sử của nó

Các loại đất và loại hình sử dụng chúng không ngừng biến động trong không gian và theo thời gian Sự hình thành và phát triển của các loại hình sử dụng đất cũng là một quá trình luôn vận động và phát triển Hiện trạng sử dụng đất đai hiện tại là sự kế thừa kết quả của các loại hình sử dụng đất trước đây, đồng thời cũng là cơ sở để phát triển trong tương lai Vận dụng quan điểm lịch sử trong nghiên cứu ĐKĐĐ và cấp QCNQSDĐ để xem xét sự biến đổi của nó theo không gian và thơi gian

6 Phương pháp nghiên cứu

6.1 Phương pháp điều tra

- Điều tra nội nghiệp: Nhằm thu thập số liệu, thông tin cần thiết thông qua các phòng, ban trong huyện và Ban Địa chính xã, các phương tiện như sách, báo mạng Internet… các số liệu thu thập được bao gồm: Điều kiện tự nhiên, kinh

tế xã hội của khu vực nghiên cứu, hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý sử dụng đất của xã, các văn bản, nghị quyết…

- Điều tra ngoại nghiệp: là công tác khảo sát thực địa nhằm bổ sung, chính xác hóa các thông tin thu thập trong phòng

6.2 Phương pháp chuyên gia

- Tham khảo ý kiến của các nhà chuyên gia nhằm thu thập thông tin về địa phương nhằm để đi đến giải pháp đẩy nhanh tiến độ công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ

- Đánh giá và đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã

6.3 Phương pháp phân tích, so sánh

Từ những số liệu thu thập được tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh và đánh giá nhằm tìm ra những nguyên nhân tồn tại, những hanj chế và khó khăn trong

công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ tại địa phương thời gian qua Từ đó đề xuất các giải pháp để giải quyết tốt nhất công tác này trong thời gian tới

6 Bố cục của đề tài

Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, thì bố cục đề tài gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn của vấn đề nghiên cứu Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất ở Chương 3: Đề xuất giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Nghi Xuân - huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

Trong Luật Đất Đai 2003 quy định rõ:

Khoản 1, Điều 83: "Đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn bao gồm đất

để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt."

Khoản 1, Điều 84: " Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt."

1.1.1.2 Vai trò quản lý Nhà nước về đất ở

Là một bộ phận trong lĩnh vực đất đai nên quản lý đất ở cũng mang những nội dung quản lý của Nhà nước về đất đai

Thông qua quy hoạch chiến lược, quy định, lập kế hoạch phân bố đất đai cũng như đất ở và phát triển nhà ở có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế - xã hội của đất nước; đảm bảo sử dụng đúng,mục đích, đạt hiệu quả cao và tiết kiệm, đảm bảo xây dựng và phát triển nhà hợp lý, giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp người sử dụng đất có các biện pháp hữu hiệu để bảo vệ và sử dụng đất hiệu quả cao

Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nước nắm chắc toàn bộ quỹ đất đai về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế - xã hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất đai có hiệu quả và xây dựng phát triển đô thị một cách hợp lý

Thông qua việc ban hành những quy định về quan hệ đất đai cũng như chính sách giá cả, chính sách thuế, chính sách đầu tư, Nhà nước muốn kích thích các tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ hợp lý đất đai, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế xã hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái

Thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý sử dụng đất đai, Nhà nước nắm chắc diễn biến sử dụng đất và xây dựng, cải tạo phát triển nhà ở, phát triển những vi phạm và giải quyết các vi phạm về luật đất đai

1.1.1.3 Sự cần thiết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế đã tạo cho nước ta nhiều điều kiện phát triển Bên cạnh các cơ hội phát triển, nó còn mang lại nhiều khó khăn và thách thức lớn, việc đảm bảo chế độ sở hữu Nhà nước về đất đai là hết sức cần thiết

Việc quản lý Nhà nước về sử dụng đất ở hết sức phức tạp, tình trạng xây dựng trái phép, sử dụng sai mục đích diễn ra thường xuyên Người sử dụng đất ở muốn làm gì cũng được không theo quy định chung, dẫn đến tình trạng quản

lý thấp, nên xảy ra các vụ kiện tụng, khiếu nại, tố cáo diễn ra thường xuyên đòi hỏi Nhà nước giải quyết kịp thời, dứt điểm Do đó, công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ngày càng cấp thiết Là cơ sở pháp

lý để các cơ quan chức năng của Nhà nước quản lý được hiện trạng sử dụng đất ở nhằm xác lập hồ sơ pháp lý, giúp chính quyền các cấp quản lý chặt chẽ đất ở, chống lấn chiếm đất, giải quyết các tranh chấp, quản lý được các chuyển dịch về đất ở, tạo điều kiện thu đúng thu đủ các khoản nghĩa vụ nộp ngân sách Nhà nước (thuế nhà đất, tiền sử dụng đất, tiền chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ) Đồng thời là cơ sở quản lý việc cải tạo, xây dựng,

ngặn chặn và xử lý kịp thời các trường hợp xây dựng trái phép vi phạm quy hoạch Tạo điều kiện để các chủ sử dụng thực hiện những quyền lợi và nghĩa

vụ theo quy định của pháp luật về quyền chuyển đổi, chuyện nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp

Mặt khác, một điểm mới là hoạt động đất ở nước ta là thị trường bất động sản Đây là một loại hình thị trường mới còn non trẻ, nên chưa được sự quan tâm chú ý của Nhà nước, chưa có quan niệm đúng đắn trong nhân dân Do đó nó diễn ra một cách tự phát, chưa thống nhất Để thị trường bất động sản tham gia vào thị trường một cách đồng bộ đảm bảo sự phát triển hiệu quả và bền vững thì Nhà nước phải quan tâm đặc biệt đến lĩnh vực này bằng cách đề ra chính sách pháp luật cụ thể, đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSD đất ở, xác định chủ sử dụng đất ở là cần thiết Thông qua đó Nhà nước nắm được tình hình sử dụng đất ở và những kết quả đạt được, những tồn tại khó khăn Từ đó có những chính sách thiết thực để khuyến khích các hoạt động về lĩnh vực bất động sản đi theo đúng quỹ đạo của nó Tạo điều kiện khai thác các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và điều tiết thu nhập của xã hội

Kê khai đăng ký, cấp GCNQSD đất ở là cơ sở cần thiết và tạo tiền đề cho việc thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai Kết quả kê khai đăng ký, cấp GCNQSD đất ở cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá, đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quan trọng về đất đai Thông qua công tác kê khai đăng ký, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người chủ sở dụng đất phát hiện và chỉnh lý hoàn thiện

Kết quả đăng ký, cấp GCNQSD đất ở được pháp lý hóa gắn với quyền của người sử dụng đất và trở nên thiết thực trong thực tiễn quản lý đất đai Nó có

ý nghĩa quan trọng và tích cực trong điều kiện nền kinh tế thị trường nhiều thành phần có sự điều tiết của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa,

tạo điều kiện để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được hưởng các quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật

1.1.2 Đăng ký đất đai

1.1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

ĐKĐĐ: “ Là thủ tục hành chính nhằm thiết lập Hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp GCNQSDĐ cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất làm cơ sở quản lý chặt chẽ, nắm chắc toàn bộ đất đai theo pháp luật”

Công tác này cần đáp ứng đầy đủ ba yêu cầu cơ bản là:

- Đảm bảo chặt chẽ về pháp lý: Đăng ký đúng đối tượng, diện tích trong hạn mức được giao, đúng mục đích sử dụng, đúng quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật Thực hiện đầy đủ thủ tục đúng thẩm quyền quy định của Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường)

- Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo đúng quy định của Tổng cục Địa chính với chất lượng cao nhất các loại thông tin về: Diện tích, hình thể, kích thước từng thửa đất và hạng đất

- Thức hiện triệt để kịp thời, đăng ký biến động đất đai dưới mọi hình thức, không để thiếu sót bất kỳ một trường hợp nào, đảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai trên toàn bộ lãnh thổ

ĐKĐĐ có hai loại đó là: ĐKĐĐ ban đầu và ĐKĐĐ biến động quyền sử dụng đất

- ĐKĐĐ ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ba đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCNQSDĐ cho tất cả chủ sử dụng đủ điều kiện

- Đăng ký biến động quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện đối với người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ hoặc có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 - Luật đất đai 2003 mà có thay đổi về quyền sử dụng đất hay nội dung sử dụng đất mà pháp luật quy định

+ Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

+ Người sử dụng đất được phép đổi tên

+ Có những thay đổi về hình dạng, kích thước và diện tích thửa đất

+ Chuyển mục đích sử dụng đất

+ Thay đổi thời hạn sử dụng đất

+ Chuyền từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang giao đất có thu tiền

+ Có thay đổi và những hạn chế quyền của người sử dụng đất

+ Nhà nước thu hồi đất Việc ĐKĐĐ được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.1.2.2 Các đối tượng ĐKĐĐ và người chịu trách nhiệm

Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất theo Điều 9 và Điều 107 Luật Đất đai năm 2003 bao gồm:

- Các tổ chức trong nước

- Các hộ gia đình, cá nhân trong nước

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp và công trình tín ngưỡng)

- Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam (đăng ký theo tổ chức kinh tế là pháp nhân Việt Nam)

Các đối tượng này thức hiện đăng ký trong trường hợp:

- Người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ;

- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất đã có GCNQSDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi ranh giới thửa đất;

- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

Riêng với trường hợp Người thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, nhận khoán các tổ chức, thuê hoặc mượn đất của người khác để sử dụng cả trường hợp tổ chức, cộng đồng dân cư được giao đất để quản lý thì không thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 điều 39 Nghị định 181 người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký gồm có:

- Người đứng đầu tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất;

- Thủ trưởng đơn vị quốc phòng, an ninh;

- Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng;

- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất;

Những người chịu trách nhiệm đăng ký đều có thể ủy quyền cho người khác theo quy định của pháp luật

1.1.2.3 Hồ sơ đăng ký đất đai

Để được cấp GCNQSD đất ở, người sử dụng đất cần phải đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để kê khai đăng ký quyền sử dụng đất Hồ sơ đăng

ký đất đai do người sử dụng lập, gồm:

- Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất;

- Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất được UBND xã chứng thực;

- Biên bản xác nhận ranh giới, mốc ranh giới thửa đất sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật;

- Văn bản ủy quyền kê khai đăng ký quyền sử dụng đất (trường hợp có ủy quyền)

1.1.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

1.1.3.1 Khái niệm

Pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước trao quyền sử dụng cho người dân và quyền sử dụng đó được thừa nhận trên cớ sở pháp lý Để chứng nhận cho người sử dụng đất là họ được quyền khai thác, sử dụng mảnh đất và cũng phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai mà GCNQSDĐ ra đời

Theo Luật đất đai năm 2003 thì: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là một chứng thư pháp lý xác nhận quyền hạn hợp pháp giữa Nhà nước và người

sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất trong quá trình quản lý và

sử dụng đất đai"

GCNQSD đất ở thể hiện ý chí của Nhà nước đối với chức năng nắm quyền lực trong tay đồng thời đảm bảo, tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền của người có đất ở theo pháp luật Nhà nước quy định Hiện nay trong mối quan hệ chuyển đổi, chuyển nhượng đất, cho thuê đất trong điều kiện cơ chế thị trường, GCNQSD đất ở có giá trị như một ngân phiếu

1.1.3.2 Căn cứ pháp lý cấp GCNQSD đất ở

Việc cấp GCNQSD đất ở tại đô thị được căn cứ vào các văn bản sau:

- Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam

- Luật Đất đai 1993 ngày 14/07/1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 2/12/1998 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều luật đất đai ngày 29/6/2001

Từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, để nhanh chóng áp dụng Luật Đất đai vào thực tế đảm bảo có hiệu quả, các cơ quan Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn thi hành Luật:

- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trong năm 2005

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003

- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền

sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật Đất đai, về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp GCNQSDĐ

- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ

về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của VPĐKQSĐ và tổ chức phát triển quỹ đất

- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai

- Thông tư số 30/2005/TT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ

- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/6/2006 của Thủ tướng Chính phủ về việc khắc phục những yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất đai; trong đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp GCNQSDĐ trong năm 2006

- Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn, sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ thay thế cho Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004

Để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ và nhiều vấn đề khác; ngày 25/5/2007, Chính phủ ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai Sau đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện Nghi định số 84/2007/NĐ-CP như sau:

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP

- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP

- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP

- Nghị định 88/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2010 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 17/2010/TT-BTNMT ngày 21/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trên đây là những văn bản chủ yếu của các cơ quan Nhà nước ban hành quy định và hướng dẫn về công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ Hệ thống văn bản

đã ban hành và điều chỉnh kịp thời, thể hiện tính tập trung thống nhất từ Trung ương đến cơ sở Đó là những căn cứ pháp lý quan trọng để các địa phương triển khai thực hiện công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ đạt kết quả tốt hơn

Ngoài ra, UBND các cấp tỉnh, huyện, xã cũng ban hành công văn, quyết định nhằm triển khai thực hiện công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ theo đúng quy định của pháp luật, như:

- Quyết định số 146/2007/QĐ-UBND tỉnh Nghệ An về việc ban hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đất vườn, ao trong cùng thửa đất với đất ở

- Công văn số 955/UBND ngày 31/12/2008 của UBND huyện Nghi Lộc về việc hướng dẫn lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ

Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở:

Hiện nay, GCNQSDĐ tồn tại 4 loại mẫu giấy Đối với giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị do Bộ xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ và theo Luật đất đai năm 1993 Giấy chứng nhận có hai màu: Màu hồng giao cho chủ

sử dụng đất và màu xanh lưu tại Sở địa chính (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường) trực thuộc

Mẫu giấy theo Nghị định số 88/2008/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ

và Thông tư 17/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.3.3 Các đối tượng được cấp GCNQSD đất ở

Theo Điều 49, 50 của Luật đất đai 2003 quy định đối tượng và điều kiện cấp GCNQSDĐ cụ thể đối với đất ở như sau:

4 Người nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất

5 Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cớ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

6 Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đất thầu dự án sử dụng đất

7 Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

8 Người được Nhà nước thanh lý hoặc hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở

Điều 50: Cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất:

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có thẩm quyền cấp theo quy định thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1 điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có tất cả chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND

xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất

3 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1 điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi

có quy hoạch sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toàn án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan chức năng thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì cấp GCNQSDĐ và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

5 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ theo quy định tại khoản 1 điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành, nay được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp GCNQSDĐ và phải nộp tiền theo quy định của pháp luật

6 Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê từ 15/10/1993 đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCNQSDĐ thì được cấp GCNQSDĐ Trong trường hợp chưa thực hiện nghĩa

vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

7 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà có các công trình là đình đền, miếu,

am, từ đường, nhà thờ họ được cấp GCNQSDĐ khi có các điều kiện sau:

- UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCNQSD đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

- Giám đốc sở địa chính, trưởng phòng đại chính cấp huyện, quận có thầm quyền chứng nhận biến động lên GCNQSD đất ở đã cấp thuộc quyền của UBND cung cấp

- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSD đất ở cho các đối tượng nào thì có thẩm quyền thu hồi GCNQSD đất cho đối tượng đó

- Chính phủ đủ điều kiện được ủy quyền cấp GCNQSD

1.1.3.5 Nội dụng GCNQSD đất ở

Tên chủ sử dụng đất Thửa đất được quyền sử dụng

- Thửa đất số: được quy định duy nhất theo sổ mục kê, còn sổ địa chính được đánh số theo tên chủ sử dụng) là số thửa đất

- Tờ bản đồ: số thứ tự của tờ bản đồ, đối với mảnh đất chưa lấy được bản đồ thì ký hiệu:"00" Đối với thửa đất sử dụng bản đồ, sơ đồ khác thì ghi số hiệu bản đồ đó vào

- Diện tích thì có nhiều số lẻ sau số thập phân nhưng chỉ lấy (làm tròn) một chữ số sau số thập phân Diện tích đất quy định làm nhà thì phải ghi trong ngoặc

- Địa chỉ thửa đất: Địa chỉ chính xác nơi có thửa đất ấy thuộc xã nào, thôn nào, quận nào, huyện nào

- Mục đích sử dụng:

Trường hợp có quyết định cho thuê đất, giao đất ghi theo quy định

Trường hợp đất sử dụng ổn định phải ghi theo hiện trạng sử dụng đất và được công nhận

Đất sử dụng nhiều mục đích thì ghi kết quả các mục đích chính ghi trước, mục đích phụ ghi sau và cụ thể từng thửa đất bao nhiêu

- Hình thức sử dụng: Nếu sử dụng chung thì đánh dấu vào ô chung, sử dụng riêng thì đánh dấu vào ô sử dụng riêng, nếu cả hai thì đánh dấu vào hai ô nhưng phải ghi rõ bao nhiêu diện tích chung, bao nhiêu diện tích riêng

- Nguồn gốc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê thì ghi được Nhà nước giao, cho thuê theo quyết định nào, ngày tháng năm nào, cơ quan nào cấp; còn do thừa kế thì phải ghi lại thừa kế từ ai

- Thời hạn sử dụng đất tương ứng với mục đích sử dụng đất

Tài sản gắn liền với đất: Có tài sản gì thì ghi tài sản đó (tài sản gắn liền với đất); trường hợp nhà chung cư thì ghi diện tích sàn

Ghi chú: thêm những thông tin cần thiết đối với các thông tin trên Mục sơ đồ thửa đất: Để cả trang vẽ sơ đồ thửa đất lên và ghi chú giáp ranh

Yêu cầu:

- Thể hiện đúng kích thước, đọc đúng hướng so với hướng bắc, đúng hình thể

và ghi chiều dài các kích thước dọc theo các cạnh của thử đất và ở đỉnh ghi tọa độ đỉnh

- Vẽ vị trí của cây lâu năm và các công trình khác trên thửa đất

- Vẽ chỉ giới quy hoạch sử dụng đất

- Vẽ vị trí nhà, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ công trình liên quan đến thửa đất

- Ghi tỷ lệ của sơ đồ này

Mục số vào sổ cấp GCNQSDĐ: Nếu huyện cấp thì ghi là H, nếu tỉnh cấp ghi

là T

Những thay đổi sau khi cấp GCNQSD, gồm một bảng có ba cột:

- Nếu tháng năm có quyết định thay đổi, biến động, xác nhận thay đổi, nội dung thay đổi

- Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý

- Xác nhận của cơ quan có thẩm quyền

1.1.3.6 Quy trình cấp GCNQSD đất ở

Theo Quyết định 420/TNMT-ĐKTK mới nhất của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An về quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Căn cứ Luật Đất đai 2003, các Nghị định của Chính phủ cũng như Nghị định 181/2004/NĐ-CP; căn cứ các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường số 01/2005/TT-BTNMT; căn cứ vào thông tư liên tịch của Bộ Tài chính số 14/2008/TT-BTC-BTNMT; căn cứ vào Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT, căn cứ Chỉ thị 02/CT-TƯ; căn cứ Quyết định 146/2007/QĐ-UB thực hiện thông báo số 45/TB-UBND trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình,

cá nhân đang sử dụng đất tại xã, thị trấn như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân nộp đơn tại UBND xã 01 bộ hồ sơ gồm có:

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) quy định tại điều

50 của Luật đất đai năm 2003;

+ Văn bản ủy quyền xin cấp GCNQSDĐ (nếu có);

- UBND xã có trách nhiệm như sau:

+ UBND xã có trách nhiệm thẩm tra vào đơn xin cấp GCNQSDĐ tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất Trường hợp người đang sử dụng đất không

có một trong các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật thì thẩm tra, xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch đất đai đã được phê duyệt;

+ Công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ tại trụ sở UBND xã trong thời gian là 15 ngày;

+ Xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp GCNQSDĐ; + Gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm:

+ Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn xin cấp GCNQSDĐ;

+ Làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính;

+ Gửi số liệu địa chính đến các cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

+ Gửi hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài nguyên và Môi trường

- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình UBND cùng cấp quyết định cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất

Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ xem xét, ký cấp GCNQSDĐ

- Thời gian kể từ ngày UBND xã nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tời ngày người sử dụng đất nhận GCNQSDĐ không quá 55 ngày làm việc

Việc quy định trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cũng được nêu rõ tại điều 123 Luật đất đai năm 2003 và được cụ thể hóa tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai

Theo Điều 123 Luật đất đai năm 2003 quy định như sau:

1 Việc nộp hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ được quy định như sau:

a Người xin cấp GCNQSDĐ nộp hồ sơ tại VPĐK quyền sử dụng đất Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn xin cấp GCNQSDĐ thì nộp tại UBND

xã nơi có đất để chuyển cho VPĐk quyền sử dụng đất

b Hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ gồm đơn xin cấp GCNQSDĐ, giấy tờ về sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và điều 50 của luật này (nếu co), văn bản

ủy quyền xin cấp GCNQSDĐ (nếu có)

2 Trong thời gian không quá 50 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp

lệ, VPĐK quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến cơ quan quản

lý đất đai thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ để thực hiện các thủ tục cấp GCN; trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; trường hợp không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do cho người xin cấp GCNQSDĐ biết

3 Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa

vụ tài chính, người được cấp GCNQSDĐ đến nơi đã nộp hồ sơ để nhận GCNQSDĐ

1.1.3.7 Hồ sơ cấp GCNQSD đất ở

Đối với loại hồ sơ cấp GCNQSD đất ở lần đầu: Đây là loại hồ sơ của những thửa đất ở chưa được cấp giấy chứng nhận lần nào

- Hồ sơ xin cấp GCN bao gồm:

+ Đơn đề nghị cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ờ và tài sản gắn liền với đất (theo mẫu 01/ĐK-GCN Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT);

+ Các loại giấy tờ quy định tại Điều 50 Luật Đất đai 2003 hoặc phiếu lấy ý kiến khu dân cư - mẫu 01-TT06 (đối với trường hợp không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất);

+ Bản sao CMND, hộ khẩu thường trú của người sử dụng đất (có công chứng);

+ Trích lục hoặc trích đo thửa đất (kèm theo Biên bản xác định ranh giới mốc giới hoặc thông báo hộ giáp ranh liền kề);

+ Danh sách công khai các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCN;

+ Bản họp Hội đồng ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ kèm theo danh sách đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCN;

+ Thông báo kết quả xét duyệt của Hội đồng ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ kèm theo danh sách đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCN;

+ Biên bản kết thúc công khai kết quả xét duyệt của Hội đồng ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ kèm theo danh sách đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCN;

+ Tờ trình của UBND xã kèm theo danh sách đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCN;

+ 02 tờ kê khai lệ phí trước bạ nhà đất (Mẫu 01/LPTB - nếu có);

+ 02 tờ kê khai tiền sử dụng đất (Mẫu 01-05/TSDĐ - nếu có)

+ 02 tờ kê khai thuế thu nhập cá nhân (Mẫu 11/TK-TTCN - nếu có);

+ 02 bản giấy tờ khác có liên quan đến việc miễn giảm nộp thuế sử dụng (nếu có);

+ Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc GCN (nếu có)

Đối với loại hồ sơ cấp GCNQSD đất ở biến động tức là loại hồ sơ đã có GCNQSD đất ở nhưng do phát sinh các trường hợp mà phải cấp lại GCNQSD đất ở, các trường hợp đó có thể như sau:

a Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở giữa chủ sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hồ sơ gồm:

- Bên chuyển nhượng (chủ sử dụng) quyền sử dụng đất:

+ Bản chính + bản sao công chứng nhận quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng hoặc bản sao giấy tờ hợp lệ về đất;

+ CMND, hộ khẩu thường trú của người sử dụng đất;

+ Bản chính + bản photo sơ đồ thửa đất;

+ Bản chính + bản photo: Chứng từ nộp tiền thuế đất;

+ Bản chính + bản photo: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp lệ tương ứng

- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm hồ sơ xin cấp GCNQSD đất ở, gồm:

+ Đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu 03/ĐK-GCN);

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng chứng thực: 02 bản chính;

+ CMND, hộ khẩu thường trú của bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các giấy tờ có liên quan theo đúng quy định của pháp luật theo Điều 50 Luật Đất đai 2003: 02 bản (01 bản chính và 01 bản sao có chứng thực);

+ Trích lục và đo vẽ bổ sung bản đồ địa chính thửa đất (đối với trưởng hợp chuyển nhượng một phần thửa đất): 02 bản (01 bản chính và 01 bản sao có chứng thực);

+ Tờ khai lệ phí trước bạ - mẫu đơn 01/LPTB (nếu có): 02 bản;

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân - Mẫu 11/TK-TNCN (nếu có): 02 bản;

+ Giấy tờ khác có liên quan đến việc miễn giảm nộp thuế sử dụng (nếu có): 02 bản

b Trường hợp kế thừa quyền sử dụng đất:

- Những trường hợp được thừa kế:

Điều 734 Bộ luật Dân sự khẳng định: Cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại phần thứ tư của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai

Như vậy, khi người đứng tên trên GCNQSDĐ đã chết thì QSDĐ đó được chuyển giao cho những người thừa kế của họ, quy định tại Điều 676 Bộ luật Dân sự: Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

+ Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

+ Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

+ Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cô ruột, cậu ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế trong trường hợp không còn

ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền được hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản

- Hồ sơ gồm có:

+ Đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu 03/ĐK-GCN);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người đã mất (bản chính);

+ Bản sao Giấy khai sinh của người thừa kế nếu là con của người chết hoặc bản sao Giấy đăng ký kết hôn nếu người nhận thừa kế là vợ (chồng) của người chết làm cơ sở để miễn nộp nghĩa vụ tài chính;

+ Giấy chứng tử có công chứng chứng thực;

+ Di chúc (theo mẫu 27/DC), biên bản phân chia thừa kế (Mẫu 28/VBPC), quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực;

+ Bản khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và bản khai nộp lệ phí trước bạ;

+ Trích lục hoặc trích đo;

+ Tờ khai lệ phí trước bạ - mẫu đơn 01/LPTB (nếu có): 02 bản;

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân - Mẫu 11/TK-TNCN (nếu có): 02 bản;

c Trường hợp tặng, cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);

+ Đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu 03/ĐK-GCN);

+ Trích lục hoặc trích đo;

+ Tờ khai lệ phí trước bạ - mẫu đơn 01/LPTB (nếu có): 02 bản;

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân - Mẫu 11/TK-TNCN (nếu có): 02 bản;

+ Hợp đồng tặng cho cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc văn bản cam kết tặng cho quyền sử dụng đất (có chứng thực);

+ Các giấy tờ khác có liên quan (nếu có)

d Trường hợp tách thửa, hồ sơ gồm:

+ Đơn xin tách thửa của người sử dụng đất;

+ CMND, hộ khẩu thường trú của bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại điều 50 Luật Đất đai 2003

+ Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có yêu cầu)

Đối với trường hợp tách thửa do chuyển nhượng thì cần thêm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

+ CMND, hộ khẩu của cả hai bên chuyển nhượng, tặng cho (03 bản phôt công chứng):

+ Các giấy tờ khác: Đăng ký kết hôn, biên bản thỏa thuận về tài sản cảu vợ chồng, giấy khai sinh…(nếu có yêu cầu) Biên bản tự chọn vị trí đất ở, đất khuôn viên (đối với những thửa đất có diện tích vượt hạn mức đất ở theo quy định),…

e Trường hợp cấp lại GCNQSD đất ở do chủ sử dụng đất làm mất (do mất cắp, hỏa hoạn, thiên tai, ) cần công nhận lại hạn mức đất ở Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn trình bày lý do mấy GCNQSDĐ (có xác nhận của UBND xã, nơi chủ

sử dụng đất thường trú);

+ Đơn xin cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ (Mẫu TT 09);

+ Thông báo của VPĐK QSDĐ về việc mất GCNQSDĐ, giấy bị mục nát không rõ nội dung (30 ngày);

+ Biên bản kết thúc Thông báo VPĐK QSDĐ do UBND xã lập;

+ Báo cáo kết quả mất, mục nát GCNQSDĐ của VPĐK QSDĐ với UBND huyện;

+ Biên bản thẩm định của VPĐK QSDĐ;

+ Tờ trình của UBND xã về việc cấp lại GCNQSDĐ;

+ CMND, hộ khẩu thường trú của chủ sử dụng đất;

+ Trích lục hoặc trích đo thửa đất;

+ Trường hợp có giảm diện tích hoặc tăng diện tích (bổ sung giấy tờ chuyển nhượng hoặc tặng cho - nếu có)

+ Giấy tờ thỏa thuận của gia đình, giấy tờ chứng minh quan hệ của người đứng tên chủ đất (nếu có);

Thuế, phí và lệ phí

- Thuế:

+ Thuế TNCN = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng) + Thuế ĐK lần đầu = tiền sử dụng đất (nếu có) + 2% thuế thu nhập cá nhân (nếu có) + 0,5% LPTB (lệ phí đất) + 1% lệ phí nhà (nếu có) + 0,15% lệ phí địa chính

Miễn lệ phí cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn

1.2 Cơ sở thực tiễn

1.2.1 Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ của Tỉnh Nghệ An