PHÂN TÍCH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CỦA DỰ ÁN
Xuất xứ và các căn cứ pháp lý hình thành dự án
- Luật xây dựng số 50/QH13/2014 ngày 18/06/2014 (Hiệu lực ngày 01/01/2015)
- Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013
- Luật Đầu tƣ công số 49/2013/QH13 ngày 18/06/2014 (Hiệu lực ngày 01/01/2015)
- Nghị định 32/2015/NĐ-CP ngày 25/03/2015 của Chính phủ về Quản lí chi phí đầu tƣ xây dựng công trình
- Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ về Quản lí dự án đầu tƣ xây dựng công trình
- Nghị định 44/2015/NĐ-CP ngày 06/05/2015 của Chính phủ về Quy định chi tiết một số nội dung về Quy hoạch xây dựng
- Nghị định 63/2014/NĐ-CP ngày 26/06/2014 của Chính phủ về Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đấu thầu
- Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/03/2015 của Chính phủ quy định một số điều của Luật đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tƣ
- Nghị định số 37/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng
- Nghị định 46/2015/NĐ-CP của Chính phủ về Quản lý chất lƣợng và bảo trì công trình xây dựng
Thông tư 01/2015/TT-BKH ngày 14/02/2015 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư quy định chi tiết về hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời thầu và hồ sơ yêu cầu dịch vụ tư vấn Đây là văn bản quan trọng giúp các tổ chức, cá nhân hiểu rõ quy trình và yêu cầu chuẩn bị hồ sơ trong quá trình tham gia các dự án đầu tư công Việc nắm rõ nội dung của Thông tư này sẽ hỗ trợ hiệu quả trong từng bước chuẩn bị và thực hiện các thủ tục lựa chọn nhà thầu hoặc dịch vụ tư vấn phù hợp.
- Thông tƣ 03/2015/TT-BKH ngày 06/05/2015 của Bộ kế hoạch đầu tƣ về Quy định chi tiết lập hồ sơ mời thầu xây lắp
- Thông tƣ 05/2015/TT-BKH ngày 16/06/2015 của Bộ kế hoach đầu tƣ về quy định chi tiết lập hồ sơ mời thầu mua sắm hàng hóa
- Thông tư số 01/2015/TT-BXD ngày 20/03/2015 của Bộ xây dựng hướng dẫn xác định đơn giá nhân công
- Thông tư 04/2010/TT-BXD hướng dẫn lập và quản lí chí phí đầu tư xây dựng công trình công trình xây dựng
- Thông tƣ 10/2013/TT-BXD ngày 25/07/2013 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lƣợng công trình
Chỉ thị số 22/CT-UBND của Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh đề cao việc triển khai các Hiệp định Thương mại tự do (FTA), Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) và Cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC) nhằm thúc đẩy sự phát triển bền vững của thành phố Nội dung chính của chỉ thị hướng đến tăng cường công tác tuyên truyền, nâng cao nhận thức của doanh nghiệp và người dân về lợi ích của các hiệp định thương mại tự do TP Hồ Chí Minh xác định các giải pháp cụ thể để tận dụng tối đa các ưu đãi thuế quan và cơ hội hợp tác kinh doanh trong khuôn khổ các hiệp định này, góp phần thúc đẩy các hoạt động xuất nhập khẩu và thu hút đầu tư nước ngoài Việc thực hiện chỉ thị nhằm đảm bảo các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa, có đủ kiến thức và nguồn lực để hội nhập hiệu quả vào thị trường quốc tế, góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của thành phố trên bản đồ kinh tế khu vực và thế giới.
Quyết định số 35/2015/QĐ-UBND, ban hành ngày 14/7/2015 bởi Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 tại TP Hồ Chí Minh Văn bản này nhằm hướng dẫn các thủ tục và xác định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất phù hợp với tình hình thị trường năm 2015 Việc áp dụng hệ số điều chỉnh giúp đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong định giá đất, hỗ trợ các hoạt động liên quan đến chuyển nhượng, đền bù và các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Các quy định trong quyết định này đóng vai trò quan trọng trong quản lý và điều chỉnh giá đất phù hợp với sự biến động của thị trường trong năm 2015.
Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND, ban hành ngày 15/5/2015 bởi Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Văn bản này nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân bị ảnh hưởng khi Nhà nước thu hồi đất, đồng thời xây dựng các chính sách hỗ trợ thích hợp để đảm bảo cuộc sống ổn định cho người dân sau quá trình thu hồi Quy định chi tiết về mức bồi thường, hỗ trợ tái định cư và các thủ tục liên quan nhằm thúc đẩy quá trình thu hồi đất công bằng, minh bạch và hiệu quả.
Quyết định 24/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2025
Quyết định số 1340/2014/QĐ-UBND của UBND TP HCM ban hành quy định quản lý quy hoạch chung đô thị theo đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2025, nhằm đảm bảo phát triển bền vững và đồng bộ của đô thị Quyết định này cụ thể hóa các nguyên tắc, tiêu chuẩn và quy trình quản lý quy hoạch đô thị, phù hợp với định hướng phát triển chính sách của thành phố Việc điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng cho phép thành phố linh hoạt thích nghi với các yêu cầu mới về hạ tầng, môi trường và dân sinh, góp phần thúc đẩy sự phát triển đô thị hài hòa và hiệu quả Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để các dự án, kế hoạch phát triển đô thị được triển khai đúng quy định, đảm bảo phù hợp với tầm nhìn dài hạn của TP HCM đến năm 2025.
Nghị quyết số 28/2013/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân TP Hồ Chí Minh phê duyệt kế hoạch đầu tư xây dựng giai đoạn 2014-2015 và năm 2014, tập trung vào phân bổ nguồn vốn ngân sách nhà nước của thành phố Nội dung nghị quyết hướng đến thúc đẩy phát triển hạ tầng và nâng cao chất lượng các dự án công cộng, đảm bảo sử dụng hiệu quả ngân sách nhà nước trong giai đoạn 2014-2015 Đây là căn cứ pháp lý quan trọng, thể hiện cam kết của chính quyền thành phố trong việc đầu tư phát triển bền vững và đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị.
Quyết định số 56/ 2013/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về giao chỉ tiêu dự toán thu- chi ngân sách nhà nước năm 2014
Nghị định số 56/2013/QĐ-UBND của Hội đồng nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định về kế hoạch đầu tư xây dựng trong giai đoạn 2013-2015, với trọng tâm tập trung vào việc huy động nguồn vốn ngân sách nhà nước của thành phố trong năm 2013 Văn bản này xác định rõ các mục tiêu, dự án ưu tiên và phương thức phân bổ vốn để thúc đẩy phát triển hạ tầng và nâng cao chất lượng cuộc sống người dân Nhờ đó, thành phố có kế hoạch rõ ràng để sử dụng hiệu quả nguồn ngân sách, đáp ứng các nhu cầu phát triển bền vững trong giai đoạn 2013-2015.
Quyết định số 56/2012/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quy định về trật tự thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính dựa trên giá thị trường khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chuyển hình thức sử dụng đất từ thuê đất sang giao đất Quy định này nhằm đảm bảo rõ ràng, minh bạch trong việc tính toán và thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai tại thành phố Hồ Chí Minh Việc áp dụng đúng quy trình và giá thị trường giúp các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân dễ dàng xác định nghĩa vụ tài chính phù hợp với quy định pháp luật Đây là căn cứ quan trọng để đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của các bên trong quá trình sử dụng đất đai tại thành phố phát triển năng động nhất cả nước.
Chỉ thị số 12/2012/CT-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nhằm tăng cường quản lý đầu tư từ nguồn vốn ngân sách nhà nước và vốn trái phiếu chính phủ trên địa bàn thành phố Văn bản này đặt ra các nguyên tắc và quy định chặt chẽ nhằm đảm bảo hiệu quả sử dụng các nguồn lực tài chính công, thúc đẩy phát triển kinh tế và xã hội của thành phố Chỉ thị nhấn mạnh vai trò của quản lý chặt chẽ các dự án đầu tư công, tăng cường kiểm tra, giám sát nhằm tránh thất thoát, lãng phí ngân sách nhà nước Đồng thời, nội dung chính sách còn hướng tới nâng cao trách nhiệm các cơ quan, đơn vị liên quan trong công tác quản lý và thực hiện các dự án đầu tư công, đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình.
Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh ban hành quy chế xây dựng, quản lý và thực hiện chương trình xúc tiến thương mại, đầu tư, du lịch nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế và nâng cao vị thế của thành phố trên thị trường trong nước và quốc tế This regulation provides a comprehensive framework for planning, managing, and executing promotional activities, ensuring effective use of resources and consistent branding Việc xây dựng và quản lý chương trình xúc tiến này góp phần thúc đẩy các hoạt động thương mại, thu hút đầu tư và phát triển du lịch, qua đó góp phần nâng cao hình ảnh của thành phố Hồ Chí Minh như một trung tâm kinh tế, thương mại và du lịch hàng đầu của khu vực.
Quyết định số 53/2011/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân TP.HCM ban hành quy chế tổ chức và phối hợp hoạt động của Trung tâm Xúc tiến Thương mại TP.HCM nhằm nâng cao hiệu quả công tác hỗ trợ doanh nghiệp và thúc đẩy xuất khẩu Quyết định này xác định rõ chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của trung tâm, góp phần phát triển hoạt động xúc tiến thương mại của thành phố Đồng thời, nó tạo khung pháp lý vững chắc để Trung tâm thực hiện các nhiệm vụ về tư vấn, tổ chức hội chợ, triển lãm và các hoạt động xúc tiến thương mại khác Việc ban hành quyết định này thể hiện sự cam kết của thành phố trong việc thúc đẩy môi trường kinh doanh mở, hội nhập quốc tế và nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp TP.HCM.
Quyết định 17/2009/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh ban hành nhằm xác định phương hướng phát triển hệ thống chợ, siêu thị và trung tâm thương mại trên địa bàn thành phố từ năm 2009 đến 2015 Đây là cơ sở để thúc đẩy sự phát triển bền vững của hạ tầng thương mại, nâng cao chất lượng dịch vụ và đáp ứng nhu cầu mua sắm ngày càng cao của người dân Quy hoạch này nhằm thúc đẩy sự phân bố hợp lý các loại hình cửa hàng, tăng cường hoạt động thương mại hiện đại và góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế của thành phố trong giai đoạn mới.
Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành quy định về xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy sự minh bạch và chuyên nghiệp trong lĩnh vực này Văn bản này xác định các chỉ số chính giúp phân tích, đánh giá tình hình thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh, tạo cơ sở để các bên liên quan đưa ra quyết định chính xác Việc công bố các chỉ số này góp phần cung cấp thông tin đầy đủ, khách quan, hỗ trợ công tác quản lý và phát triển bền vững ngành bất động sản thành phố Quyết định là cẩm nang quan trọng cho các nhà đầu tư, doanh nghiệp và cơ quan chức năng trong việc theo dõi, dự báo và nâng cao hiệu quả hoạt động thị trường bất động sản tại Hồ Chí Minh.
Chỉ thị số 18/2012/CT-UBND của Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh quy định về quản lý hoạt động các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Văn bản này nhằm đảm bảo hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản diễn ra minh bạch và đúng quy định pháp luật Chỉ thị yêu cầu các sàn giao dịch bất động sản phải có giấy phép hoạt động và tuân thủ các quy định về quản lý doanh nghiệp, đảm bảo quyền lợi của khách hàng Đồng thời, Ủy ban nhấn mạnh việc nâng cao công tác kiểm tra, giám sát để hạn chế các hoạt động trái phép, góp phần phát triển thị trường bất động sản ổn định, bền vững tại thành phố.
Quyết định số 318/QĐ-SXD-PTN của Sở Xây dựng ban hành quy trình tiếp nhận và giải quyết hồ sơ xác nhận các đối tượng được phân chia nhà ở không qua sàn giao dịch bất động sản Đây là quy trình thực hiện theo điểm d khoản 3 Điều 9 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ Quy định này áp dụng trên địa bàn thành phố nhằm tạo thuận lợi trong việc xác nhận quyền sở hữu nhà ở cho các đối tượng không qua sàn giao dịch bất động sản.
Các yếu tố liên quan đến thực trạng và nhu cầu của dự án
Theo số liệu của Niên giám thống kê thành phố Hồ Chí Minh, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng trên địa bàn thành phố đã ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể, phản ánh khả năng tiêu dùng trong khu vực Các số liệu này cho thấy hoạt động bán lẻ và dịch vụ dịch vụ tiêu dùng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của thành phố Việc theo dõi tổng mức bán lẻ hàng hóa giúp thúc đẩy các chính sách phát triển phù hợp, nâng cao mức sống của người dân.
Bản : D nh h nă ĐVT: Tỷ ồn
Biểu đồ 6: Tổng mức bán lẽ hang hóa dịch vụ
1.2.1 Dự báo nhu cầu trung tâm thương mại trong tương lai
Dựa vào biểu đồ, ta nhận thấy tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tại thành phố Hồ Chí Minh có xu hướng tăng đều đặn theo thời gian Phương pháp dự báo dựa trên mô hình tuyến tính đã được áp dụng thành công, với phương trình đường thẳng phản ánh chính xác xu hướng phát triển này Việc phân tích dữ liệu theo mô hình tuyến tính giúp dự đoán chính xác hơn về sự tăng trưởng trong tương lai của hoạt động bán lẻ và dịch vụ tiêu dùng tại thành phố Hồ Chí Minh.
Bảng 5: Dự báo nhu cầu siêu thị theo pp đường thẳng
Từ bảng tính trên ta xác định các hệ số A B của đường thẳng theo công thức sau:
Bảng 6: Dự báo nhu cầu trung tâm thương mại trong tương lai tại TP Hồ Chí Minh
Dữ liệu dự báo cho thấy tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng ngày càng tăng, chứng tỏ thị trường trung tâm thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh đang phát triển mạnh mẽ.
1.2.2 Phân tích thị trường văn phòng cho thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh 1.2.2.1 Tình hình chung
Theo nguồn CBRE, giá thuê văn phòng trong hai phân khúc A & B tăng nhẹ nhờ diện tích trống giảm dần, cho thấy thị trường đang phục hồi và diện tích văn phòng trống đang lấp đầy Trong quý IV, giá thuê trung bình toàn thị trường đạt khoảng 60 triệu đồng/tháng, phản ánh xu hướng tăng nhẹ của giá thuê văn phòng tại các phân khúc này.
Trong quý 4/2015, giá chào thuê trung bình của các cao ốc hạng A và B đã tăng nhẹ khoảng 2-3% so với quý trước, cho thấy thị trường văn phòng đã thoát khỏi đáy và bắt đầu đi lên Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục cho đến đầu năm 2016 khi nguồn cung mới gia tăng mạnh mẽ Hiện tại, tại TP Hồ Chí Minh, các văn phòng hạng A chủ yếu do các công ty nước ngoài thuê, trong khi các loại văn phòng hạng B và C lại là lựa chọn phổ biến của các doanh nghiệp trong nước.
Theo thống kê của CBRE, diện tích thực thuê mới tăng mạnh so với quý trước, từ 17.133 m² trong quý 4/2015 lên 31.873 m² trong quý 1/2016, cho thấy nhu cầu thuê văn phòng tại TP.HCM đang tăng trưởng Các cao ốc hạng A tại quận 1, như Empress Tower và President Place với tổng diện tích khoảng 35.000 m², đã đạt tỷ lệ thuê trên 50% ngay khi hoàn thành, cho thấy sự hấp dẫn của các dự án mới Ngoài ra, các cao ốc hạng A đang trong giai đoạn hoàn thiện như Lim Tower (22.000 m²) và Times Square (12.704 m²) đã có tỷ lệ cam kết thuê trước khi chính thức khai trương đạt trên 60% và 50%, phản ánh xu hướng cầu văn phòng hạng A tiếp tục tăng mạnh tại thị trường TP.HCM.
Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa nhanh chóng của Việt Nam và sự hội nhập mạnh mẽ vào nền kinh tế toàn cầu, nhu cầu mở rộng hoạt động kinh doanh ngày càng tăng cao Thị trường cao ốc văn phòng tại TP Hồ Chí Minh phát triển sôi động do các doanh nghiệp tìm kiếm địa điểm kinh doanh phù hợp Tuy nhiên, việc thuê căn hộ mặt tiền để làm văn phòng thường không giải quyết triệt để các vấn đề về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và khả năng gửi xe, gây ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh.
Số doanh nghiệp hoạt động trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
Biểu đồ 8: Số doanh nghiệp hoạt động trên địa bàn
Bảng 7: Số doanh nghiệp hoạt động trên địa bàn Năm 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Theo số liệu thống kê, số lượng doanh nghiệp thành lập mới đã không ngừng tăng trưởng nhanh chóng trong nhiều năm gần đây Mặc dù kinh tế gặp nhiều khó khăn trong năm 2015, nhưng theo báo cáo cập nhật của Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh, hoạt động doanh nghiệp vẫn duy trì đà phát triển ổn định, thể hiện sự phục hồi và xu hướng tích cực của doanh nghiệp tại thành phố.
Năm 2015, số doanh nghiệp thành lập mới trên địa bàn TP Hồ Chí Minh vẫn nhiều hơn số doanh nghiệp phá sản, giải thể Tháng 5-2015, đã có 795 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới, thể hiện xu hướng tích cực về sự phát triển doanh nghiệp tại thành phố Những dữ liệu này góp phần thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng để đáp ứng dịch vụ làm việc của các doanh nghiệp mới thành lập.
Triển vọng thị trường văn phòng cho thuê
TP Hồ Chí Minh hiện là thị trường mới nổi thu hút làn sóng đầu tư sau khi Việt Nam gia nhập WTO, mở ra nhiều cơ hội phát triển kinh tế Các dự án mới trong khu vực đang thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng ngày càng tăng cao, đặc biệt tại trung tâm miền Nam Để đáp ứng xu hướng này, nhiều tòa nhà văn phòng cho thuê mới thành lập đã xuất hiện, góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh và phát triển thị trường bất động sản thương mại tại TP Hồ Chí Minh.
Bảng 8: Văn phòng cho thuê 1
Số doanh nghiệp hoạt động trên địa bàn
STT Tên Văn Phòng Giá Diện Tích Địa chỉ
Grand Building – Cao ốc văn phòng cho thuê Thỏa thuận Không xác định
Cho thuê mặt bằng tại trung tâm thành phố 30triệu/tháng 159m2
Cho thuê văn phòng ảo
Cho thuê văn phòng số
10 chung cƣ A TP Hồ Chí Minh
Tòa nhà office building for lease chánh bổn building
Thỏa thuận Không xác định
Cần share mặt bằng làm văn phòng Thỏa Thuận Không xác định
Cho thuê nhà nguyên căn
Cho thuê mặt bằng làm văn phòng Thỏa thuận 200m2
Cho thuê mặt bằng làm văn phòng Lạc Long Quân – Hồ Chí Minh
Thỏa thuận Không xác định
Văn phòng cao cấp Hồ
Cho thuê nhà nguyên căn
Cho thuê văn phòng- tòa nhà VCN KĐT Vĩnh Điềm Trung
Cho thuê mặt bằng kinh doanh hoặc mở văn phòng
Cho thuê nhà làm văn phòng mặt tiền Thống Nhất – 4 tầng DTKV
Cho thuê mặt bằng Nguyễn Thị Minh Khai 5.5 triệu/tháng 30m2
Cho thuê mặt khu phố Tây Hồ Chí Minh 31.845 triệu/tháng 40m2
Cho thuê nhà làm văn phòng mặt tiền Quang Trung
Cho thuê mặt bằng TTTP
Lê Qúy Đôn 4.5 triệu/tháng 30m2
Cho thuê nhà ở hoặc làm văn phòng tại khu đô thị Phước Long
12 triệu/tháng Không xác định
Hiện tại, các đối thủ cạnh tranh đã cung cấp một lượng lớn mặt bằng văn phòng cho thuê, đặt ra thách thức đáng kể cho dự án White Palace khi đi vào hoạt động kinh doanh Tuy nhiên, với tốc độ phát triển kinh tế của TP hiện nay, nhu cầu thuê văn phòng để phục vụ hoạt động kinh doanh dự kiến sẽ ngày càng tăng Trung tâm đô thị của thành phố ngày càng được mở rộng, tạo cơ hội lớn cho thị trường văn phòng trong tương lai.
Dự án White Palace được xây dựng dựa trên việc lựa chọn vị trí kinh doanh phù hợp và tận dụng thế mạnh cung cấp văn phòng căn hộ hiện đại Với tiêu chí chất lượng cao, tiện nghi đầy đủ, giá cả cạnh tranh hợp lý và chính sách marketing tối ưu, dự án hứa hẹn thu hút khách hàng và đáp ứng nhu cầu thiếu hụt văn phòng trong tương lai White Palace còn cạnh tranh mạnh mẽ với các đối thủ hoạt động cùng khu vực, mang lại lợi thế lớn cho khách hàng lựa chọn.
1.2.3 Dự báo nhu cầu văn phòng cho thuê trong tương lai
Số lượng doanh nghiệp đầu tư vào thành phố ngày càng tăng đã thúc đẩy nhu cầu sử dụng văn phòng tăng cao Để dự báo chính xác về nhu cầu trong tương lai, chúng tôi dựa vào phân tích số liệu quá khứ của các giai đoạn trước đó nhằm ước lượng số lượng doanh nghiệp hoạt động trên địa bàn thành phố trong những năm tới.
Dựa vào biểu đồ, số doanh nghiệp hoạt động tại thành phố Nha Trang có xu hướng tăng đều đặn theo thời gian Phân tích này sử dụng phương pháp dự báo dựa trên mô hình tuyến tính, với phương trình đường thẳng thể hiện rõ xu hướng tăng trưởng ổn định trong số doanh nghiệp trên địa bàn Điều này cho thấy sự phát triển tích cực của cộng đồng doanh nghiệp tại Nha Trang trong những năm gần đây.
Bảng 9: Dự báo nhu cầu văn phòng cho thuê theo pp đường thẳng
Từ bảng tính trên ta xác định các hệ số A B của đường thẳng theo công thức sau:
Với: + Quy ƣớc số lƣợng Doanh nghiệp hoạt động là Y + Quy ƣớc năm là X =1 2 …n
+ YC : là số lƣợng doanh nghiệp hoạt động trên địa bàn tỉnh trong những năm tới
Ta có số lƣợng doanh nghiệp dự báo trong những năm tới:
Bảng 10: Bản dự báo số lượng Doanh nghiệp hoạt động trên tỉnh trong tương lai
Biể ồ 9:Số d nh n hiệp h ạ ộn r n ư n i
Theo dự báo, số lượng doanh nghiệp hoạt động tại tỉnh sẽ tăng mạnh, đạt 229.735 doanh nghiệp vào năm 2025, gấp 2,3 lần so với năm 2013 (401 doanh nghiệp) Nhu cầu về văn phòng sẽ ngày càng gia tăng để phục vụ sự phát triển này Dự án White Palace được ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu cấp thiết về không gian làm việc và giải pháp văn phòng trong tương lai, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh doanh tại địa phương.
Tiê h ẩn r n hư n ại h hạn
Trung tâm thương mại hạng I
Kết luận về sự cần thiết phải đầu tƣ dự án
Dựa trên các kết quả khảo sát và nghiên cứu, dự án đã đề xuất quy hoạch phát triển mạnh mẽ mạng lưới trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê một cách toàn diện, phù hợp với sự phát triển đến năm 2020 Đồng thời, dự án cũng trình bày các giải pháp và chính sách thúc đẩy sự phát triển của các trung tâm thương mại dịch vụ và văn phòng, nhằm đạt được các mục tiêu đã đề ra Quy hoạch này là công cụ quản lý hiệu quả cho các cơ quan nhà nước, đóng vai trò nền tảng quan trọng trong công tác đầu tư và phát triển bất động sản thương mại và văn phòng trong khu vực.
Mục tiêu dầu tƣ của dự án
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 không chỉ là bước cụ thể hoá các mục tiêu phát triển mà còn nâng cao năng lực công tác tổ chức, quản lý và điều hành hoạt động thương mại theo hướng văn minh, hiện đại Điều này góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thành phố qua từng giai đoạn, đáp ứng yêu cầu của thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Việc đầu tư xây dựng trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê là chủ trương đúng đắn, phù hợp với xu hướng phát triển chung của thành phố Theo đề án “Phát triển du lịch thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2015, tầm nhìn đến năm 2020” của UBND thành phố, mục tiêu là xây dựng Hồ Chí Minh trở thành trung tâm thương mại, du lịch của khu vực miền Nam, cả nước, ASEAN và thế giới Dự án này góp phần chỉnh trang bộ mặt thành phố ngày càng văn minh, hiện đại Khi hoàn thành và đi vào hoạt động, trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê sẽ giúp giảm bớt nhu cầu thuê phòng khách sạn tại Đà Nẵng và Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh ngành khách sạn ngày càng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế.
Ngành kinh doanh văn phòng cho thuê đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của thị trường bất động sản và thương mại Đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của các doanh nghiệp cao cấp về chất lượng dịch vụ văn phòng, việc đầu tư xây dựng trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê là chiến lược hợp lý và cần thiết Việc này giúp nâng cao giá trị dịch vụ, thu hút khách hàng và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản thương mại.
Dự án Trung Tâm Thương Mại và Văn Phòng Cho Thuê không chỉ mang lại lợi ích về mặt xã hội như tăng thu ngân sách nhà nước, tạo công ăn việc làm, giảm thất nghiệp mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế ổn định Mặc dù đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế hiện nay, ban lãnh đạo dự án vẫn nhận thấy tiềm năng lớn của TP.HCM trong tương lai, đặc biệt là nhu cầu mua sắm và thuê văn phòng của người dân và doanh nghiệp Quyết tâm thực hiện dự án này sẽ mang lại hiệu quả kinh tế cao, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội của thành phố, hướng tới mục tiêu xây dựng TP.HCM trở thành trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê hàng đầu khu vực miền Nam và cả nước.
Dự án Trung Tâm Thương Mại và Văn Phòng Cho Thuê thể hiện rõ quá trình đầu tư của các thành phần kinh tế vào hạ tầng của thành phố Hồ Chí Minh, góp phần phát triển không gian đô thị Dự án tạo ra một không gian mới, hiện đại, phù hợp cho hoạt động mua sắm và thuê văn phòng, mở rộng khu vực đô thị xung quanh thành phố Với kiến trúc hài hòa, cơ sở hạ tầng đồng bộ với các dự án khác trong khu vực, dự án góp phần nâng cao cảnh quan đô thị, phản ánh hình ảnh một Hồ Chí Minh văn minh và phát triển Trang bị cơ sở vật chất tiện nghi, dự án đáp ứng nhu cầu đa dạng và ngày càng cao của khách du lịch trong và ngoài nước Đồng thời, dự án còn góp phần nâng cao bộ mặt của quận Lộc Thọ, thúc đẩy sự phát triển kinh tế và hạ tầng địa phương.
Dự án được thiết kế hoàn chỉnh với kiến trúc đẹp ấn tượng kết hợp hệ thống trang thiết bị kỹ thuật hiện đại, nằm tại vị trí quan trọng trong khu đô thị mới Công trình góp phần tạo điểm nhấn kiến trúc ấn tượng thu hút du khách khi đến thành phố du lịch này, đồng thời góp phần cải thiện cảnh quan môi trường đô thị trong quá trình hiện đại hóa thành phố Hồ Chí Minh.
Việc xây dựng trung tâm thương mại mang lại lợi nhuận ổn định cho doanh nghiệp và tạo công ăn việc làm cho toàn thể nhân viên Đồng thời, trung tâm thương mại còn giúp nâng cao uy tín của thương hiệu trên thị trường Đây là bước đệm quan trọng để doanh nghiệp phát triển bền vững trong tương lai.
Các doanh nghiệp vừa và nhỏ, được thành lập với vốn đầu tư nhỏ, thường mong muốn có một văn phòng đại diện cố định để thuận tiện cho các đối tác và khách hàng liên lạc Văn phòng đại diện nằm tại các khu trung tâm, trong các cao ốc lớn, tạo điều kiện thuận lợi và chuyên nghiệp cho các cuộc họp với đối tác, khách hàng quan trọng Việc có một không gian làm việc chuyên nghiệp tại vị trí đắc địa giúp nâng cao hình ảnh doanh nghiệp và thúc đẩy các hợp đồng lớn, nhấn mạnh tầm quan trọng của phòng làm việc và phòng họp trong hoạt động kinh doanh.
Dịch vụ cho thuê văn phòng ra đời và ngày càng được cải tiến liên tục để đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp trong bối cảnh nền kinh tế cạnh tranh gay gắt hiện nay Việc nắm bắt xu hướng này giúp các doanh nghiệp có thể tìm kiếm các giải pháp thuê văn phòng linh hoạt và hiệu quả, nâng cao tính cạnh tranh và thúc đẩy sự phát triển bền vững.
Dịch vụ cho thuê văn phòng giúp doanh nghiệp tiết kiệm tối đa chi phí, phù hợp đặc biệt cho các công ty mới thành lập Các doanh nghiệp mới thường không có văn phòng đẹp hoặc phải thuê văn phòng ở xa trung tâm thành phố, gây tốn kém Với dịch vụ này, doanh nghiệp chỉ cần thuê địa chỉ đăng ký kinh doanh và giao dịch tại trung tâm thành phố, giúp giảm thiểu chi phí thuê mặt bằng Điều này giúp doanh nghiệp yên tâm tập trung vào hoạt động kinh doanh chính mà không phải lo lắng về các vấn đề liên quan đến không gian văn phòng.
CÁC THÔNG TIN CỦA DỰ ÁN
Sơ lƣợc về chủ đầu tƣ
Tên công ty: Công ty cổ phần đầu tư xây dựng thương mại dầu khí IDICO
Tên giao dịch: Công ty cổ phần đầu tư xây dựng thương mại dầu khí- IDICO (PVC-IDICO)
PVC-IDICO là tên viết tắt của Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng và Đô thị IDICO, có triết lý phát triển bền vững trong lĩnh vực xây dựng và đô thị Trụ sở chính đặt tại số 67 Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 1, TP Hồ Chí Minh, với số điện thoại liên hệ 0839259975 và fax 0839259976 Website chính thức của công ty là www.pvcidico.vn, liên hệ email để cập nhật thông tin và dịch vụ là info@pivls.vn Vốn điều lệ của PVC-IDICO đạt 827.222.120.000 đồng, phản ánh quy mô và tiềm lực tài chính vững mạnh của doanh nghiệp trong các dự án phát triển hạ tầng và đô thị tại Việt Nam.
Trong 4 năm hình thành và phát triển, công ty đã xây dựng đội ngũ cán bộ, nhân viên có trình độ chuyên môn vững vàng, năng lực và kinh nghiệm để đáp ứng các yêu cầu sản xuất và kinh doanh Tập thể cán bộ nhân viên đoàn kết, năng động, nhiệt tình trong công tác, góp phần thúc đẩy sự phát triển của công ty Đồng thời, công ty đã trang bị đầy đủ các cơ sở vật chất và trang thiết bị hiện đại nhằm đảm bảo hoạt động sản xuất kinh doanh diễn ra suôn sẻ và hiệu quả.
Kể từ thành lập, Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Thương mại Dầu khí - IDICO (PVC-IDICO) đã đạt được thành tựu vượt bậc trong lĩnh vực đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu đô thị và các dự án bất động sản quan trọng tại các tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, Long An Công ty cũng tích cực hợp tác và góp vốn đầu tư cùng các đối tác uy tín trong và ngoài ngành, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của nền kinh tế địa phương.
Với kết quả sản xuất kinh doanh từ năm 2009/2010 và đầu năm 2011, Công ty PVC-IDICO đã thể hiện sự phát triển vững chắc và ổn định Thông qua thành tích này, công ty đang từng bước khẳng định rõ thương hiệu của mình trong lĩnh vực Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản, hướng tới mở rộng thị trường và nâng cao uy tín trong ngành.
Hình thức đầu tƣ
Dưới quyết định của Chủ tịch UBND Thành phố Hồ Chí Minh về việc phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng khu trung tâm thương mại và cho thuê văn phòng, dự án "trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê" được xây dựng dựa trên nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng nhằm đáp ứng nhu cầu mua sắm và thuê văn phòng của khách hàng Chủ đầu tư đã đưa ra các hình thức đầu tư đa dạng, phù hợp với nhu cầu phát triển của khu vực Quyết định này góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương, góp phần nâng cao cơ sở hạ tầng thương mại và dịch vụ văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh.
- Hình thức quản lý dự án: chủ đầu tƣ tự quản lý
- Hình thức đầu tƣ: dự án đƣợc xây dựng trên khu đất sẵn có nên hình thức đầu tƣ là xây dựng mới hoàn toàn
Quy mô của dự án
Diện tích sử dụng đất
TT Thành phần sử dụng đất đai Diện tích (m 2 ) Tỷ lệ (%)
1 Đất xây dựng công trình 830 61.02
2 Đất sân bãi cây xanh 95 6.98
Cơ cấu sản ph m dự án
Hoạt động của công trình bao gồm các dịch vụ sau :
- Kinh doanh bán khu dịch vụ trung tâm thương mại 2537 64 (m 2 sàn)(30%)
- Kinh doanh căn hộ văn phồng cho thuê 5921,16 (m 2 sàn)(70%)
Hình 1: Biểu đồ thể hiện cơ cấu sản ph m dự án
Cơ cấu sản phẩm dự án
Dự án có nguồn thu từ việc bán 7 tầng căn hộ văn phồng cho thuê , tổng diện tích căn hộ là 5921 16 m 2 , và 2537,64 m 2 diện tích dịch vụ thương mại.
Vị trí địa điểm xây dựng của dự án
Dự án trung tâm thương mại và dịch vụ văn phòng cho thuê tọa lạc ngay tại khu đất trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường Thủ Thiêm, Quận 1, TP Hồ Chí Minh Công trình này nhằm đáp ứng nhu cầu mua sắm, làm việc và kinh doanh của cư dân cũng như doanh nghiệp trong khu vực Với vị trí đắc địa, trung tâm thương mại Thủ Thiêm hứa hẹn là điểm đến lý tưởng cho hoạt động thương mại sầm uất và phát triển bền vững.
- Phía Bắc giáp: Giáp đất quy hoạch
- Phía Nam giáp: Đại lộ Mai Chi Thọ
- Phía Đông giáp: Đường Qua Hồ Trung Tâm
- Phía Tây giáp: Giáp đất quy hoạch
Hình 2:Hình vị trí xây dựng công trình phương án 1
Khu trung tâm thương mại và dịch vụ văn phòng cho thuê tại Khu Đô Thị mới Thủ Thiêm, Quận 1, TP Hồ Chí Minh, được xây dựng trên khu đất rộng lớn tại phường Thủ Thiêm Dự án mang lại cơ hội kinh doanh và làm việc hiệu quả trong một vị trí đắc địa của trung tâm thành phố Với quy mô hiện đại và tiện ích đa dạng, công trình hứa hẹn trở thành điểm nhấn thương mại quan trọng tại khu vực Thủ Thiêm.
- Phía Bắc giáp: Đường Bình Trưng số đường 42
- Phía Nam giáp: Đường Bình Trưng
- Phía Đông giáp: Đường Lê Văn Thịnh
- Phía Tây giáp: Đất quy hoạch
Hình 3: Hình vị trí xây dựng phương 2
So sánh các phương án xây dựng
Bảng 4 : So sánh phương án xây dựng
TT Đia điểm 1 Địa điểm 2
Mặt bằng quy hoạch rộng đây là khu dân cƣ mới tiện cho công tác xây lắp và bố trí các hạng mục sau này của dự án
Mặt bằng dự án rộng tiện cho công tác xây lắp và bố trí các hạng mục sau này của dự án
Nằm ở vị trí có nhiều đầu mối giao thông quan trọng (đường Lê Đức Thọ gần cầu Thuận Phước) thuận tiện cho việc lưu thông di chuyển
Khu đất nằm ở góc ngã ba đường có hai mặt tiếp xúc với đường quy hoạch rộng tạo sự bề thế hơn cho công trình
Nằm gần trường học chợ thuận tiện cho đời sống sinh hoạt của dân cƣ sau này
TT Đia điểm 1 Địa điểm 2
Khu đất gần trung tâm quận 1, thành phố Hồ Chí Minh, là khu vực có mật độ dân cư đông đúc Mặt tiền của khu đất nằm trên đường Võ Văn Kiệt rộng rãi, giúp giao thông thuận tiện và kết nối dễ dàng với các khu vực lân cận Đây là vị trí lý tưởng cho các dự án phát triển bất động sản và kinh doanh nhờ vào tiện ích và khả năng kết nối vượt trội.
Tại vị trí này chƣa có nhiều dự án tương tự tập trung nên thuận lợi hơn trong cạnh tranh
Khu đất nằm về phía Đông cầu Sài Gòn, gần khu thể thao Tuyên Sơn, giúp thu hút các nhà đầu tư kinh doanh dịch vụ Vị trí thuận lợi này mang lại tiềm năng phát triển mạnh mẽ cho các hoạt động thương mại và dịch vụ trong tương lai.
6 Nằm xa khu trung tâm trong khu tai định cƣ nên giá đất thấp hơn
II Nhƣợc điểm Nhƣợc điểm
Nằm hơi xa vị trí trung tâm thành phố ít Doanh nghiệp hoạt động trên địa bàn này
Nằm tại vị trí đông dân cƣ khó khăn trong việc thi công đảm bảo an toàn
2 Không nằm trên tuyến giao thông chính quốc lộ
Gần trung tâm hành chính quận nên khó đƣợc phê duyệt
Việc lựa chọn địa điểm phù hợp đóng vai trò quan trọng giúp hoạt động kinh doanh đạt được thành công Khu Đô Thị mới Thủ Thiêm tại phường Thủ Thiêm, Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh, có dân số 16.960 người, bao gồm 3.387 hộ gia đình chia thành 11 khu dân cư và 58 tổ dân phố Khoảng 80% dân cư sinh sống chủ yếu dựa vào nghề đánh bắt hải sản, trong khi số còn lại sống bằng hoạt động kinh doanh dịch vụ và buôn bán nhỏ lẻ Hiện tại, phường Thủ Thiêm đang trong quá trình di dời, giải tỏa và chỉnh trang đô thị để nâng cao bộ mặt kinh tế của khu vực.
Trong quá trình phát triển của văn hoá xã hội, an ninh chính trị ngày càng được đảm bảo vững chắc Nhờ đó, các chỉ tiêu pháp lệnh của quận giao hàng năm đã được thực hiện thành công, góp phần duy trì môi trường ổn định và phát triển bền vững của địa phương.
Vị trí công trình nằm trên tuyến đường chính của phường, Nguyễn Trung Trực, là trung tâm của hoạt động kinh doanh và giao thông Gần sát chợ Nại Hiên – trung tâm thương mại sầm uất của phường – giúp khu đất trở thành địa điểm lý tưởng để xây dựng chung cư Vị trí thuận lợi này đáp ứng nhu cầu ở và sinh hoạt của người dân địa phương.
Dự án nằm gần các công trình quy mô lớn gặp phải thách thức về cạnh tranh cao, đòi hỏi phải thu hút khách hàng bằng giá mềm và dịch vụ chất lượng cao để đáp ứng đầy đủ nhu cầu về ăn uống, nghỉ ngơi và giải trí Việc nâng cao vẻ kiến trúc mỹ quan giúp tạo ấn tượng tích cực, kích thích sự hứng thú của khách hàng Dù là dự án chung cư thu nhập thấp, nhưng nhờ công nghệ xây dựng hiện đại, nó sẽ nâng cao hiệu quả bán căn hộ và khu thương mại, đồng thời mang lại cuộc sống tiện nghi, thoải mái cho người dân Nại Hiên Điều này không chỉ thúc đẩy năng suất làm việc của cư dân mà còn góp phần mang lại lợi ích kinh tế cho chủ đầu tư và xã hội cho nhà nước.
Dựa trên hai phương án địa điểm, phương án thứ nhất nổi bật với nhiều ưu điểm, đặc biệt là khả năng thuận lợi trong phát triển Trong bối cảnh kinh tế của thành phố Hồ Chí Minh ngày càng mở rộng và phát triển, dự án tại Khu đất đầu tư xây dựng Trung Tâm Thương Mại và văn phòng cho thuê 11 tầng tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường Thủ Thiêm, Quận 1 là lựa chọn hợp lý Đây là vị trí chiến lược phù hợp với xu hướng mở rộng quy mô của thành phố trong những năm tới.
Khu đất dự án có địa hình bằng phẳng và hiện trạng là khu đất trống, tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng So sánh với các vùng dân cư xung quanh, khu vực này có mật độ dân số tương đối đông, cho thấy tiềm năng phát triển thị trường bất động sản cao.
- Khu vực xây dựng tại đây nằm trên nền đất đƣợc cấu tạo bởi 6 lớp đất chính nhƣ sau:
+ Lớp đất số 1: Cát đắp mịn lẫn bột, dày 1,2m + Lớp đất số 2: Đất sét lẫn bột màu xám, trạng thái mềm, dày 1.5m
+ Lớp đất số 3: Đất sét hữu cơ xám đen trạng thái rất mềm, dày 1.8m + Lớp đất số 4: Đất sét pha cát vàng, trạng thái cứng, dày 5m
+ Lớp đất số 5: Cát mịn trạng thái chặt, dày khoảng 7m + Lớp đất số 6: Cát mịn có bột, trạng thái rất chặt, dày khoảng 20m
3.5.5 Điều kiện về hạ tầng kỹ thuật
- Giao thông: Dự án nằm trên đường Đại Mai Chí Thọ cách biển Hầm Thủ Thiêm chỉ vài chục mét, cách cầu song Sài Gòn khoảng 1km
Trong những năm qua, thành phố Hồ Chí Minh đã nâng cấp hệ thống điện, bao gồm việc cải tạo lưới điện chiếu sáng công cộng và hệ thống lưới điện đến từng hộ gia đình, nhằm đảm bảo an toàn sử dụng điện và nâng cao cảnh quan đô thị Điện được cung cấp chủ yếu qua trạm biến áp 110/220KV của khu công nghiệp thành phố Hồ Chí Minh, góp phần phục vụ phát triển kinh tế và công nghiệp khu vực.
Hệ thống cấp nước chính của thành phố được cung cấp bởi hai nguồn nước chủ đạo là Nhà máy nước Sơn Trà và Nhà máy nước Cầu Đỏ, đảm bảo nguồn nước sạch và ổn định cho sinh hoạt của người dân.
Hệ thống thoát nước và vệ sinh môi trường đóng vai trò quan trọng trong việc xử lý nước thải sinh hoạt Nước thải được dẫn qua các đường cống rồi chuyển đến hai trạm xử lý hiện đại đặt tại vịnh Phước Mỹ và sông Hàn Các trạm xử lý này đảm bảo xử lý hiệu quả để bảo vệ môi trường trước khi nước thải được phép thải ra môi trường tự nhiên.
Khu đất hiện tại là đất trống, nằm xung quanh các tuyến đường và giáp nhiều công trình lân cận, không ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng Mặt bằng khu đất chủ yếu là cỏ dại và bụi rậm, giúp việc giải phóng mặt bằng trở nên dễ dàng hơn Đây là vị trí thuận lợi để tiến hành các dự án xây dựng hoặc phát triển hạ tầng trong tương lai.