Thực trạng công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp tại xã nghi thái huyện nghi lộc tỉnh nghệ an

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; + C

Trang 1

- -

DOÃN HỮU HINH

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TẠI XÃ NGHI THÁI - HUYỆN NGHI LỘC -

TỈNH NGHỆ AN

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGHỆ AN – 2015

Trang 2

- -

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TẠI XÃ NGHI THÁI - HUYỆN NGHI LỘC -

Trang 3

Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường Đại học Vinh, được sự giảng dạy, chỉ bảo của các thầy cô giáo trong trường nói chung và trong khoa Địa Lý nói riêng, em đã được trang bị những kiến thức cơ bản và bổ ích về chuyên môn cũng như đạo đức, làm hành trang vững chắc cho em trong quá trình công tác sau này

Được sự đồng ý của khoa Địa lý trường Đại học Vinh, cùng với sự hướng dẫn của cô giáo TS Hồ Thị Thanh Vân em đã tiến hành nghiên cứu đề

tài: “Thực trạng công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp tại xã Nghi Thái - huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An"

Để hoàn thành khóa luận này, ngoài sự nỗ lực của bản thân em xin

chân thành cảm ơn cô giáo Th.S Hồ Thị Thanh Vân đã tận tình quan tâm,

chỉ bảo, giúp đỡ em trong quá trình thực hiện khoá luận và tập thể Cán bộ Ban Địa chính xã Nghi Thái - huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An, đã tạo điều kiện thuận lợi để em có thể hoàn thành tốt đề tài này theo đúng nội dung đã đề ra

Em cũng xin cảm ơn các thầy cô trong khoa Địa lý và các giảng viên trường Đại học Vinh đã giảng dạy em trong suốt quá trình học tập

Khóa luận chắc chắn sẽ không tránh khỏi những sai sót, em rất mong

sẽ nhận được sự đóng góp, chỉ bảo của các thầy, các cô để bài khóa luận được hoàn thiện hơn

Cuối cùng em xin kính chúc các Thầy giáo,Cô giáo, cùng Lãnh đạo và tập thể cán bộ Ban Địa chính xã Nghi Thái - huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An luôn luôn mạnh khoẻ, hạnh phúc và đạt được nhiều thành công trong công tác cũng như trong cuộc sống!

Em xin chân thành cảm ơn!

Vinh, tháng 5 năm 2015 Sinh viên

Doãn Hữu Hinh

Trang 4

Trang

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ LIỆU

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 2

3 Đối tượng nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu 3

4 Quan điểm và phương pháp nghiên cứu 3

5 Cấu trúc của khóa luận 6

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 7

Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GCNQSDĐ NÔNG NGHIỆP 7

1.1 Cơ sở lý luận 7

1.1.1 Đất nông nghiệp 7

1.1.1.1 Khái niệm đất nông nghiệp 7

1.1.1.2 Phân loại đất nông nghiệp 7

1.1.1.3 Vai trò quản lý Nhà nước đối với đất nông nghiệp 8

1.1.2 Đăng ký đất đai 8

1.1.2.1 Khái niệm đăng ký đất đai 8

1.1.2.2 Đối tượng ĐKĐĐ 11

1.1.2.3 Hồ sơ đăng ký đất đai 12

1.1.3 Cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp 15

1.1.3.1 Khái niệm và vai trò GCNQSDĐ nông nghiệp 15

1.1.3.2 Cơ sở pháp lý cấp GCNQSDĐ nông nghiệp 16

1.1.3.3 Hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp 19

1.1.3.4 Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ nông nghiệp 22

1.1.3.5 Các đối tượng được cấp GCNQSDĐ nông nghiệp 23

1.1.3.6 Quy trình cấp GCNQSDĐ nông nghiệp 26

1.1.3.7 Hồ sơ cấp GCNQSDĐ nông nghiệp 28

1.2 Cơ sở thực tiễn 31

1.2.1 Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ của Tỉnh Nghệ An 31

1.2.2 Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ của huyện Nghi Lộc 32

Trang 5

Chương 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN XÃ NGHI

THÁI, HUYỆN NGHI LỘC, TỈNH NGHỆ AN 33

2.1 Khái quát về xã Nghi Thái - huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An 35

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên 35

2.1.1.1 Vị trí địa lý 35

2.1.1.2 Địa hình 33

2.1.1.3 Khí hậu 33

2.1.1.4 Tài nguyên nước 34

2.1.1.5 Tài nguyên đất 34

2.1.2 Đặc điểm dân cư và lao động 37

2.1.3 Đặc điểm kinh tế - xã hội 38

2.1.3.1 Tăng trưởng kinh tế và cơ cấu kinh tế 38

2.1.3.2 Thực trạng phát triển một số ngành kinh tế chính 39

2.1.4 Đánh giá chung 40

2.1.4.1 Thuận lợi 40

2.1.4.2 Khó khăn 41

2.2.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp xã Nghi Thái – huyện Nghi Lộc – tỉnh Nghệ An 46

2.3 Những kết quả đạt được và những tồn tại, hạn chế 49

2.3.1 Những kết quả đạt được 49

2.3.2 Những tồn tại hạn chế 51

Chương 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHĂM ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN XÃ NGHI THÁI - HUYỆN NGHI LỘC – TỈNH NGHỆ AN 53

3.1 Cơ sở đề xuất 53

3.2 Một số giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đăng ký và đất cấp GCNQSDĐ nông nghiệp trên địa bàn xã Nghi Thái – huyện Nghi Lộc – tỉnh Nghệ An 54

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 58

1 Kết luận 58

2 Kiến nghị 59

TÀI LIỆU THAM KHẢO 60

PHỤ LỤC 62

Trang 8

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Lịch sử nhân loại đã chứng minh rằng nền tảng cho sự sống và mọi hoạt

động sản xuất của con người đều bắt nguồn từ đất đai Luật đất đai 1993 của

nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “ Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là điạ bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân

ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập,bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay !".Thực vậy, trong các điều kiện vật chất cần thiết, đất đai giữ vị trí và ý nghĩa đặc biệt quan trọng, là điều kiện đầu tiên, là cơ sở thiên nhiên của mọi quá trình sản xuất, là nơi tìm được công cụ lao động, nguyên liệu lao động và nơi sinh tồn của xã hội loài người

Để khai thác hợp lý và có hiệu quả nguồn tài nguyên đất, vai trò của công tác quản lý nhà nước đối với đất đai là vô cùng quan trọng, trong đó công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam được quy định trong Luật Đất Đai 2003, là cơ sở pháp lý để Nhà nước nắm chắc quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai của quốc gia, để người sử dụng yên tâm khi sử dụng, khai thác tiềm năng từ đất mang lại

Do vậy đây là thủ tục bắt buộc do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm cấp giấy chứng nhận cho các đối tượng sử dụng đất hợp pháp, thiết lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm cơ sở cho Nhà nước quản lý đất đai một cách chặt chẽ, bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất, đảm bảo sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả Mặt khác nó còn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân sử dụng đất ổn định lâu dài, đạt hiệu quả kinh tế cao nhất, điều đó

Trang 9

góp phần ổn định kinh tế, chính trị, xã hội, người dân yên tâm sản xuất đầu tư, tạo được niềm tin cho nhân dân vào Đảng và nhà nước ta

Song trên thực tế hiện nay, công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ nói chung

và công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ nông nghiệp nói riêng còn diễn ra chậm, hiệu quả chưa cao Cùng với quá trình đô thị hóa, diện tích đất nông nghiệp đang ngày một bị thu hẹp và giá trị đất nông nghiệp đang ngày càng cao dưới tác động của nền kinh tế thị trường dẫn tới tình trạng nảy sinh nhiều mâu thuẫn, diễn biến phức tạp trong quan hệ đất đai, ảnh hưởng tới quá trình chuyển đổi đất, công tác “dồn điền đổi thửa” ở các địa phương, qua đó tác động tiêu cực tới công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ

Xã Nghi Thái cũng không nằm ngoài thực tế chung đó, mặc dù thời gian qua đã được sự quan tâm của các cấp, các ngành, song công tác đăng ký, cấp đổi GCNQSDĐ nông nghiệp vẫn còn gặp nhiều hạn chế, khó khăn do nhiều nguyên nhân tác động

Từ thực tế cũng như nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề Đồng thời được sự hướng dẫn của cô giáo Th.s Hồ Thị Thanh Vân, em tiến hành

nghiên cứu đề tài “Thực trạng công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất nông nghiệp tại xã Nghi Thái - huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An"

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

2.1 Mục tiêu nghiên cứu

Đề xuất các giải pháp giúp cho địa phương thực hiện tốt công tác đăng

ký, cấp GCNQSDĐ trong thời gian tới

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Tiếp cận thực tế công việc để nắm được quy trình, trình tự cấp GCNSDĐ nông nghiệp

- Nghiên cứu thực trạng công tác đăng ký và cấp GCNQSDĐ nông nghiệp của xã Nghi Thái – huyện Nghi Lộc – tỉnh Nghệ An

Trang 10

- Đề xuất một số biện pháp có tính khả thi liên quan đến quản lý, sử dụng đất và cấp GCNQSDĐ nông nghiệp trên địa bàn xã

3 Đối tượng nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông

nghiệp trên địa bàn xã Nghi Thái – huyện Nghi Lộc – tỉnh Nghệ An

4 Quan điểm và phương pháp nghiên cứu

4.1 Quan điểm nghiên cứu

4.1.1 Quan điểm hệ thống

- Đất đai là một hệ thống gồm các yếu tố liên kết, tương tác chặt chẽ với nhau Như vậy, sự thay đổi một yếu tố sẽ dẫn tới sự thay đổi của toàn bộ hệ thống

- Lãnh thổ nghiên cứu là một đơn vị hành chính cấp xã, là một bộ phận của huyện Nghi Lộc Vì vậy, nghiên cứu ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ của xã Nghi Thái phải đặt trong thực trạng ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ chung của huyện Nghi Lộc

Trong đó, ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ có quan hệ chặt chẽ với nhau tạo thành một hệ thống hoàn chỉnh và thống nhất, giúp nhà nước quản lý tốt quỹ đất

- Quan điểm hệ thống giúp người nghiên cứu hiểu và phân tích một cách chính xác và khách quan các đối tượng trong nghiên cứu phục vụ quy hoạch và khai thác lãnh thổ

Trang 11

4.1.2 Quan điểm tổng hợp

Quan điểm tổng hợp là quan điểm truyền thống, khi xem xét, phân tích một đối tượng, chúng ta phải đặt chúng trong mối quan hệ biện chứng giữa các thành phần Đơn vị đất đai được xem như một địa tổng thể tự nhiên không đầy đủ nên quan điểm nghiên cứu, đánh giá chúng phải là quan điểm tổng hợp

Việc đăng ký và cấp GCNQSDĐ nông nghiệp liên quan đến nhiều thành phần, yếu tố: Luật, người sử dụng, hệ thống thực thi…

4.1.3 Quan điểm lịch sử

Đặc điểm sử dụng đất được xác lập trên một nền tảng chính trị - xã hội cụ thể Sự thay đổi hướng sử dụng và khai thác lãnh thổ phản ánh sự lựa chọn của con người phù hợp với quỹ đất, nhu cầu của thị trường, trình độ nhận thức về chức năng của đất đai, sự thay đổi thể chế chính trị, sự thay đổi về quan hệ sản xuất cũng như phương thức sản xuất Do vậy, để tăng tính khả thi cần phải tìm hiểu các loại hình sử dụng đất trong bối cảnh lịch sử của nó

Các loại đất và loại hình sử dụng chúng không ngừng biến động trong không gian và theo thời gian Sự hình thành và phát triển của các loại hình sử dụng đất cũng là một quá trình luôn vận động và phát triển Hiện trạng sử dụng đất đai hiện tại là sự kế thừa kết quả của các loại hình sử dụng đất trước đây, đồng thời cũng là cơ sở để phát triển trong tương lai Vận dụng quan điểm lịch

sử trong nghiên cứu ĐKĐĐ và cấp QCNQSDĐ để xem xét sự biến đổi của nó theo không gian và thời gian

4.1.4 Quan điểm phát triển bền vững

“Phát triển bền vững là sự phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu của thế hệ hiện tại mà không làm tổn hại đến khả năng đáp ứng nhu cầu của các thế hệ tương

lai.” (Theo báo cáo Bruntland năm 1987) Nói một cách khác, phát triển bền

vững là các chương trình được thiết kế nhằm nâng cao điều kiện sống của con người trong khi vẫn bảo vệ tốt các nguồn tài nguyên Dưới góc độ sản xuất, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn nên việc sử dụng đất càng phải tuân theo quan điểm phát triển bền vững Dưới góc độ là tư liệu sinh hoạt, địa bàn định cư của

Trang 12

con người thì việc sử dụng đất phải tạo nên một không gian đảm bảo các chỉ số phát triển của một đô thị bền vững

Đề tài sử dụng quan điểm này để phục vụ cho công tác ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ một cách tốt nhất nhằm quản lý tài nguyên đất và phát triển bền vững trên ba mặt kinh tế - xã hội – môi trường

4.2 Phương pháp nghiên cứu

4.2.1 Phương pháp thu thập tư liệu

- Thu thập nội nghiệp: Nhằm thu thập số liệu, thông tin cần thiết thông qua các phòng, ban trong huyện và Ban Địa chính xã, các phương tiện như sách, báo mạng Internet… các số liệu thu thập được bao gồm: Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của khu vực nghiên cứu, hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý sử dụng đất của xã, các văn bản, nghị quyết…

- Thu thập ngoại nghiệp: là công tác khảo sát thực địa nhằm bổ sung, chính xác hóa các thông tin thu thập trong phòng

4.2.2 Phương pháp thống kê, xử lý thông tin

Tiến hành thống kê các số liệu, tài liệu địa chính, các tài liệu liên quan về diện tích, vị trí, mục đích sử dụng… đã được thu thập thông qua quá trình điều tra

Trên cơ sở các số liệu thu thập được dùng phương pháp xử lý thông tin

để loại bỏ các số liệu, thông tin không chính xác, sai sự thật Đảm bảo có những thông tin chính xác nhất, phản ánh trung thực hiện trạng đăng ký, cấp

GCNQSDĐ trên địa bàn xã Nghi Thái

4.2.3 Phương pháp so sánh

So sánh tình hình đăng ký, cấp GCNQSDĐ nông nghiệp, kết quả đạt được qua các xóm trên địa bàn, từ đó rút ra những hiệu quả đạt được sau khi thực hiện, nguyên nhân va đề xuất biện pháp

4.2.4 Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến của các nhà chuyên gia nhằm thu thập thông tin về

địa phương nhằm để đi đến giải pháp đẩy nhanh tiến độ công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ

Trang 13

5 Cấu trúc của khóa luận

Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, thì cấu trúc khóa luận gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác đăng ký và cấp GCNQSDĐ nông nghiệp tại xã Nghi Thái - huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất nông nghiệp tại xã Nghi Thái – huyện Nghi Lộc – tỉnh Nghệ An Chương 3: Đề xuất giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn xã Nghi Thái - huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An

Trang 14

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC

ĐĂNG KÝ, CẤP GCNQSDĐ NÔNG NGHIỆP 1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1 Đất nông nghiệp

1.1.1.1 Khái niệm đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp được định nghĩa là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng

1.1.1.2 Phân loại đất nông nghiệp

Căn cứ vào mục đích sử dụng, theo khoản 1 điều 10 LDD 2013, đất nông nghiệp được phân loại như sau:

Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

g) Đất làm muối: Là đất các ruộng để sử dụng vào mục đích sản xuất muối

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi,

Trang 15

nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

1.1.1.3 Vai trò quản lý Nhà nước đối với đất nông nghiệp

Là một bộ phận trong lĩnh vực đất đai nên quản lý đất nông nghiệp cũng mang những nội dung quản lý của Nhà nước về đất đai

Thông qua công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nông nghiệp, các quy hoạch phân khu được cấp có thẩm quyền phê duyệt…nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất nông nghiệp đảm bảo sử dụng đúng mục đích, đạt hiệu quả cao và tiết kiệm Các

Sở, ngành, quận, huyện công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đẩy mạnh công tác đăng ký biến động và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm quản lý đất quy hoạch sử dụng đất đúng mục đích, quy hoạch được duyệt, ngăn chặn kịp thời và xử lý theo quy định của pháp luật các hành vi lấn chiếm, mua bán, hủy hoại, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất công trái phép

Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nước nắm chắc toàn bộ quỹ đất đai về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế

- xã hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất đai có hiệu quả và xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp một cách hợp lý Thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý sử dụng đất đai, Nhà nước nắm chắc diễn biến sử dụng đất, hiệu quả sử dụng đất, đưa ra các phương án, giải pháp cải tạo, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp, phát hiện và xử

lý kịp thời những vi phạm về pháp luật đất đai

1.1.2 Đăng ký đất đai

1.1.2.1 Khái niệm đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất; là việc ghi nhận về QSDĐ đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính, đồng thời cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người

Trang 16

SDĐ; đồng thời chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ phải thực hiện của người SDĐ; làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng quy định của pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

Đăng ký đất đai bao gồm hai loại đăng ký là đăng ký lần đầu và đăng ký

biến động

* Đăng ký lần đầu Đăng ký lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính Theo quy định tại khoản 3 Điều 95 của LDD 2013 thì đăng ký QSDĐ lần đầu được thực hiện trong các trường hợp:

+) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

+) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

+) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

+) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

Đăng ký lần đầu có đặc điểm:

- Tính chất công việc là Nhà nước xem xét công nhận QSDĐ đối với trường hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của người sử dụng đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê Vì vậy, quá trình thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra xác định rõ nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy định của pháp Luật đất đai để công nhận và xác định chế độ sử dụng đối với thửa đất

- Kết quả của đăng ký QSDĐ lần đầu được ghi vào hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đủ điều kiện

* Đăng ký biến động đất đai Đăng ký biến động đất đai là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy

Trang 17

định của pháp luật, được thực hiện đối với thửa đất đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ có thay đổi về nội dung đã ghi trên giấy chứng nhận QSDĐ Theo khoản 4, điều 95 LDD 2013, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

+) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

+) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

+) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

+) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; +) Chuyển mục đích sử dụng đất;

+) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

+) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này +) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

+) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

+) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp

có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ;

Trang 18

quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

+) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

+) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

Đăng ký biến động về QSDĐ là thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng đất cụ thể; sự thay đổi bất kì nội dung nào liên quan đến QSDĐ hay chế độ sử dụng đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật; do đó tính chất công việc của đăng ký biến động xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định của pháp luật

1.1.2.2 Đối tượng ĐKĐĐ

Được quy định tại điều 5 và điều 170 Luật đất đai năm 2013, bao gồm:

- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân,

tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương

tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của

tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ

Trang 19

chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư

1.1.2.3 Hồ sơ đăng ký đất đai

a Đối với đăng ký đất đai lần đầu: Theo điều 8 Thông tư 24/2014/TT BTNMT-Quy định về hồ sơ địa chính:

* Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai gồm:

+) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

+) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

+) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm; Chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng)

+) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

* Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý gồm có:

+) Đơn đăng ký theo Mẫu số 04/ĐK;

+) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất để quản lý (nếu có);

Trang 20

+) Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất được giao quản lý (nếu có)

b Đối với đăng ký biến động đất đai: Theo điều 9 Thông tư BTNMT-Quy định về hồ sơ địa chính:

24/2014/TT-“Điều 9 Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất”:

* Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa” được nộp chung cho các hộ gia đình,

cá nhân chuyển đổi đất nông nghiệp gồm có:

+) Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK của từng

hộ gia đình, cá nhân;

+) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng; +) Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

+) Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã đã được Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh phê duyệt;

+) Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án “dồn điền đổi thửa” (nếu có)

* Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:

+) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định

Trang 21

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế; +) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

+) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất

* Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do thay đổi thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận (đổi tên hoặc giấy tờ pháp nhân, giấy tờ nhân thân, địa chỉ); giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận gồm có:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:

+) Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;

+) Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ

hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;

Trang 22

+) Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và

sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận; +) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức đã ghi trên Giấy chứng nhận;

+) Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên;

+) Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiên đối với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự nhiên;

+) Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người

sử dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;

+) Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn

chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy

chứng nhận đối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của người có quyền lợi liên quan, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; +) Bản sao một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận

1.1.3 Cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp

1.1.3.1 Khái niệm và vai trò GCNQSDĐ nông nghiệp

- Khái niệm:

Theo khoản 16, điều 3-LDD 2013 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để

Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn

Trang 23

liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”

- Vai trò GCNQSDĐ:

+ Đối với Nhà nước: Tiến độ cấp và mức độ hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản lý tài sản đất đai thuộc sở hữu của mình, giúp Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách thuận tiện Thông qua GCNQSDĐ nhà nước xác lập quyền và quy định nghĩa vụ của người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, đồng thời quản lý nguồn tài nguyên đất của Quốc Gia một cách hợp

lý, tiết kiệm và hiệu quả

+ Đối với người sử dụng đất: GCNQSDĐ là cơ sở để họ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền

mà pháp luật đã trao cho người sử dụng đất, cụ thể và quan trọng nhất là các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất

1.1.3.2 Cơ sở pháp lý cấp GCNQSDĐ nông nghiệp

Việc cấp GCNQSDĐ nông nghiệp được căn cứ vào các văn bản sau:

- Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam

- Luật Đất đai 1993 ngày 14/07/1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 2/12/1998 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều luật đất đai ngày 29/6/2001

- Chỉ thị số 02 ngày 05/4/2001 của BTV Tỉnh ủy Nghệ An về công tác chuyển đổi ruộng đất trên địa bàn tỉnh

- Luật Đất đai 2003 được Quốc hội khóa VI thong qua ngày 26/11/2003

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003

- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật Đất đai, về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp GCNQSDĐ

Trang 24

- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm

vụ, quyền hạn và tổ chức của VPĐKQSDĐ và tổ chức phát triển quỹ đất

- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định

181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai

- Thông tư số 30/2005/TT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ

- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/6/2006 của Thủ tướng Chính phủ

về việc khắc phục những yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất đai; trong đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành

cơ bản việc cấp GCNQSDĐ trong năm 2006

- Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn, sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của

Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ thay thế cho Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai Sau đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện Nghi định số 84/2007/NĐ-CP như sau:

Trang 25

và Môi trường hướng dẫn một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP

- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP

- Nghị định 88/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2010 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Luật đất đai 2013 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt

Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013

- Nghị định 43/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 05 năm

2014 quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày ngày 15 tháng

05 năm 2014 quy định về giá đất

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định 46/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trang 26

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về bản đồ địa chính Trên đây là những văn bản chủ yếu của các cơ quan Nhà nước ban hành quy định và hướng dẫn về công tác cấp GCNQSDĐ Hệ thống văn bản đã ban hành và điều chỉnh kịp thời, thể hiện tính tập trung thống nhất từ Trung ương đến cơ sở Đó là những căn cứ pháp lý quan trọng để các địa phương triển khai thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ đạt kết quả tốt hơn

1.1.3.3 Hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp

a Hạn mức giao đất nông nghiệp Được quy định tại điều 129 Luật đất đai 2013:

- Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau: +) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

+) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác

- Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi

- Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất:

+) Đất rừng phòng hộ;

+) Đất rừng sản xuất

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 héc ta

Trang 27

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức giao đất rừng sản xuất không quá 25 héc ta

- Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không quá hạn mức giao đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này và không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại các khoản 1,

2 và 3 Điều này

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Hạn mức giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối thuộc vùng đệm của rừng đặc dụng cho mỗi hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2,

3, 4 và 5 Điều này

- Đối với diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ngoài xã, phường, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng, nếu là đất được giao không thu tiền sử dụng đất thì được tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp của mỗi hộ gia đình,

cá nhân

Cơ quan quản lý đất đai nơi đã giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân gửi thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi hộ gia đình, cá nhân đó đăng ký hộ khẩu thường trú để tính hạn mức giao đất nông nghiệp

Trang 28

- Diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân do nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người khác, nhận khoán, được Nhà nước cho thuê đất không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều này

b Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp Theo điều 125, 126 của Luật đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được quy định:

- Đất nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài có các trường hợp:

+) Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 Luật đất đai 2013: Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán của các dân tộc; Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm bảo vệ đất được giao, được sử dụng đất kết hợp với mục đích sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản, không được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác

+) Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên

- Đất nông nghiệp sử dụng có thời hạn +) Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với

hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này +) Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất

+) Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm

Trang 29

cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở

dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh

tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm

+) Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm

1.1.3.4 Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ nông nghiệp

Được quy định tại các khoản1, 3, 4, 5 Điều 98-LDD 2013:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

Trang 30

gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và

họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi

cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với

số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này

1.1.3.5 Các đối tượng được cấp GCNQSDĐ nông nghiệp

Theo khoản 1 Điều 99-LDD 2013, các đối tượng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm:

Trang 31

1) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ điều 18- nđ84

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ

cũ cấp cho người sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,

Trang 32

tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

nhận trong trường hợp đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản

1 Điều 50 của Luật Đất đai: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc nhóm đất nông nghiệp mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và không thuộc một trong các trường hợp

sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều này, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau:

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) chuyển sang thuê đất của Nhà nước;

thì được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng

Trang 33

Đối với đất nông nghiệp trên cùng thửa đất có nhà ở mà không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận như trường hợp quy định tại điểm a khoản này”

2) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

3) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất

để thu hồi nợ;

4) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành

án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,

tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; 6) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

7) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCN bị mất

1.1.3.6 Quy trình cấp GCNQSDĐ nông nghiệp

Căn cứ Luật đất đai 2003, căn cứ Điều 144, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2003 quy định về trình tự, thủ tục cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo Quyết định 420/TNMT-ĐKTK mới nhất của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An về quy trình cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất Căn cứ Luật đất đai 2013, căn cứ điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP… trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã, thị trấn như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân nộp đơn tại UBND xã 01 bộ hồ sơ gồm có:

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) quy định tại điều 100 của Luật đất đai năm 2013;

Trang 34

+ Văn bản ủy quyền xin cấp GCNQSDĐ (nếu có);

- Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

+ Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch

+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ

sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm:

+ Thẩm tra hồ sơ;

+ Làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính;

+ Xác nhận vào đơn xin cấp, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật;

+ Gửi trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính kèm theo hồ sơ xin cấp, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến cơ quan tài nguyên

và môi trường cùng cấp;

+Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

+ Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

Tiêu đề	Thực trạng công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp tại xã Nghi Thái - huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An
Tác giả	Doãn Hữu Hinh
Người hướng dẫn	GVC.Th.S Hồ Thị Thanh Vân
Trường học	Trường Đại học Vinh
Chuyên ngành	Quản lý đất đai
Thể loại	Khóa luận tốt nghiệp
Năm xuất bản	2015
Thành phố	Nghệ An

Định dạng
Số trang	69
Dung lượng	678,2 KB