Thực trạng về chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án trên địa bàn thị xã cửa lò, tỉnh nghệ an

Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất .... Trong đó, quyền lợi của người sử dụng đất bị thu hồi được bảo đảm

PHẠM THỊ HẢI YẾN

THỰC TRẠNG VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA

LÒ, TỈNH NGHỆ AN

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Vinh, 1/2015

THỰC TRẠNG VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA

LÒ, TỈNH NGHỆ AN

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Giảng viên hướng dẫn : ThS Phạm Vũ Chung Sinh viên thực hiện : Phạm Thị Hải Yến

Vinh, 1/2015

nghiệp, cùng với sự cố gắng của bản thân, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô khoa Địa lý - Quản lý tài nguyên, các bạn sinh viên lớp Quản lý đất đai K51, gia đình cùng các cán bộ thuộc Trung tâm Phát triển quỹ đất thị

xã Cửa Lò Đặc biệt là người đã trực tiếp hướng dẫn tôi tận tình, đầy trách

nhiệm của thầy giáo: ThS Phạm Vũ Chung

Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn, xin cảm ơn các quý cơ quan, đơn vị trong và ngoài trường, cảm

ơn các bạn cùng lớp, gia đình tôi đã tận tình giúp đỡ và động viên tôi hoàn thành bản đồ án này

Tôi xin nhận và chân thành cảm ơn những ý kiến đóng góp, bổ sung cho bản đồ án được hoàn thành

Sinh viên

Phạm Thị Hải Yến

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Nhiệm vụ 2

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 3

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 5

1.1 Cơ sở lý luận 5

1.1.1 Một số khái niệm liên quan 5

1.1.2 Ý nghĩa của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 6

1.1.3 Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng 6

1.1.4 Quy định về việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng 9

1.1.5 Quy trình về việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng 9

1.1.6 Về việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng 13

1.1.7 Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 13

1.1.8 Ảnh hưởng của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội 18

1.2 Cơ sở thực tiễn 19

1.2.1 Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Nghệ An 19

1.2.2 Những thuận lợi và khó khăn khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng 20

2.1.1 Vị trí địa lý 24

2.1.2 Điều kiện tự nhiên 25

2.1.3 Các nguồn tài nguyên 27

2.1.4 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 30

2.1.5 Biến động đất đai 37

2.2 Khái quát chung về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại thị xã Cửa Lò 38

2.2.1 Tình hình chung 38

2.2.2 Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại thị xã Cửa Lò từ năm 2008 đến năm 2010 40

2.3 Thực trạng việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ở một số dự án tại thị xã Cửa Lò 41

2.3.1 Thực trạng chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất tại thị xã Cửa Lò 41

2.3.2 Kết quả chi tiết điều tra, phóng vấn các hộ dân về tình hình thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tại 02 dự án 51

2.3.3 Ảnh hưởng của các chính sách thu hồi đất đến sinh kế của người dân 53

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC HỖ TRỢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI THỊ XÃ CỬA LÒ CHO GIAI ĐOẠN TỚI 66

3.1 Một số giải pháp chung 66

3.1.1 Giải pháp về chính sách 66

3.1.2 Giải pháp về tổ chức thực hiện 67

3.1.3 Giải pháp đảm bảo sinh kế cho người dân có đất bị thu hồi 68

3.2 Một số giải pháp đối với cơ quan có thẩm quyền, nhà đầu tư và người dân 71 3.2.1 Đối với cơ quan, cấp có thẩm quyền 71

1 Kết luận 73

2 Kiến nghị 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

PHỤ LỤC 78

Liên hợp quốc

DANH MỤC BẢNG

Hình 2.1 Vị trí vùng nghiên cứu 24

Bảng 2.1 Tổng hợp về đối tượng, diện tích và đơn giá bồi thường của 02 dự án 44

Bảng 2.2: Tổng hợp về bồi thường thiệt hại về đất của 02 dự án 46

Bảng 2.3 Đánh giá chi tiết tỷ lệ % bồi thường hộ trở và thu hồi đất của các hộ dân bị thu hồi đất 2 dự án 46

Bảng 2.4: Tổng hợp giá trị bồi thường về tài sản, vật kiến trúc, cây cối và hoa màu (chi tiÕt cã b¶ng phô lôc kÌm theo) 48

Bảng 2.5: Tổng hợp kinh phí hỗ trợ giải phóng mặt bằng 02 dự án 48

Bảng 2.6: Kết quả điều tra, phỏng vấn chi tiết bồi thường, hỗ trợ và thu hồi đất của các hộ dân tại 02 dự án 52

Bảng 2.7: Diện tích đất NN bình quân/lao động của các hộ bị thu hồi đất ở 2 dự án 53

Bảng 2.8: Thay đổi cơ cấu thu nhập của người dân ở 02 dự án 56

Bảng 2.9: Thu nhập bình quân của người dân ở 2 dự án 57

Bảng 2.10: Ý kiến của người dân về sự thay đổi thu nhập ở 2 dự án 58

Bảng 2.11: Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn của Dự án I 61

Bảng 2.12: Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn của Dự án II 62

Bảng 2.13: Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng sau khi thu hồi đất 64

Bảng 2.14: Tình hình an ninh trật tự xã hội trước và sau khi thu hồi đất 65

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 2.1: Cơ cấu kinh tế thị xã Cửa Lò 2008 đến 2010 31

Biểu đồ 2.2: Biến động đất đai năm 2008 đến 2010 của thị xã Cửa Lò 37

Biểu đồ 2.3: Cơ cấu diện tích đất thu hồi ở Dự án I 42

Biểu đồ 2.4: Cơ cấu diện tích đất thu hồi ở Dự án II 43

Biểu đồ 2.5: Độ tuổi của lao động nông nghiệp bị thu hồi đất 54

Biểu đồ 2.6: Trình độ học vấn của người dân ở 2 dự án 55

Biểu đồ 2.7: Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân có đất bị thu hồi ở 2 dự án 59

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội,

an ninh - quốc phòng

Trong điều kiện quỹ đất có hạn và sự phát triển mạnh mẽ của quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá cũng như quá trình đô thị hoá đã làm cho đất đai ngày càng có vai trò quan trọng Vấn đề đất đai trở thành vấn đề lớn, bức xúc cả về phương diện lý luận và thực tiễn, ở cấp vi mô lẫn vĩ mô, chính sách

và thực thi chính sách, đối với cả người dân cũng như các cấp chính quyền

Tại Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ

sở hữu và thống nhất quản lý đối với đất đai, thực hiện hoạt động giao đất, cho thuê đất… cho các chủ thể sử dụng đất Quyền sử dụng đất trở thành quyền tài sản của người sử dụng đất Do vậy pháp luật cần giải quyết hài hoà lợi ích của hai chủ thể quan trọng này Khi cần thiết Nhà nước có quyền thu hồi đất để phục vụ nhu cầu của xã hội Tuy nhiên, khi thu hồi đất Nhà nước không chỉ bảo đảm lợi ích của mình mà cần bảo đảm lợi ích của người bị thu hồi đất và người sử dụng đất sau đó Trong đó, quyền lợi của người sử dụng đất bị thu hồi được bảo đảm bởi các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Các quy định này được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2003 và hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành

Việc bồi thường - hỗ trợ và tái định cư - giải phóng mặt bằng là một vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế

- chính trị - xã hội Có thể thấy trên cả nước, việc bồi thường, giải phóng mặt

bằng và công tác tái định cư đều gặp nhiều vướng mắc làm chậm trễ việc khởi công xây dựng và kéo dài tiến độ thi công của các công trình, không những gây thiệt hại cho Nhà nước mà còn là nguyên nhân của những vụ khiếu kiện đông người và kéo dài Điều này khiến ta phải tiến hành tìm hiểu thực trạng

về bồi thường giải phóng mặt bằng, nguyên nhân của vấn đề là ở đâu? Do đó,

để làm tốt công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cần thiết phải phân tích, đánh giá thông qua việc khảo sát thực tế, điều tra nhằm sửa đổi, có biện pháp

và hoàn thiện các nội dung chính sách, đảm bảo lợi ích hợp pháp cho người

có đất bị thu hồi

Xuất phát từ những đòi hỏi đó, nhằm khắc phục những tồn tại nêu trên,

để thị xã Cửa Lò sớm trở thành thành phố du lịch đến năm 2015 có tính đến năm 2020 theo tinh thần Nghị quyết số 05/NQ-TU ngày 26/9/2006 của Ban thường vụ Tỉnh ủy Được sự phân công của khoa Địa trường Đại Học Vinh,

dưới sự hướng dẫn của thầy giáo ThS Phạm Vũ Chung, tôi lựa chọn nghiên

cứu đề tài "Thực trạng về chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng tại

một số dự án trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An"

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Góp phần nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cho toàn Thị xã

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng của 2 dự án trên địa bàn thị xã Cửa Lò

- Thời gian nghiên cứu từ năm 2008 đến năm 2010

5 Phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp điều tra khảo sát

- Lập phiếu điều tra để biết các thông tin về hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất như: Tên, tuổi, địa chỉ thường trú, số khẩu trong gia đình, ở độ tuổi nào, các thông tin về việc thu hồi đất để dựa vao đó đưa ra phướng án tiến hành GPMB, hỗ trợ, TĐC phù hợp hơn

- Các thành phần tham gia lập phiếu điều tra bao gồm các chuyên viên, cán bộ thực hiện bồi thường GPMB, cán bộ địa chính tại địa phương và đối tượng để điều tra là người dân bị thu hồi đất

5.2 Phương pháp phỏng vấn

Thành lập đoàn phỏng vấn bao gồm các chuyên viên của Trung tâm quỹ đất, cán bộ địa chính phường xã và ban cán sự khối tổ chức một buổi phóng vấn về cac hộ dân trong diện được bồi thường, GPMB, tái định cư để

thăm dò ý kiến nguyện vọng của người dân muồn bồi thường bằng hình thức nào? mức độ ra sao? nguyện vọng của người dân ?

5.3 Phương pháp thu thập, phân tích số liệu và xử lý số liệu

- Thu thập các tài liệu, số liệu thứ cấp đã có tại các cơ quan chức năng trong tỉnh, huyện và địa phương

- Đề tài sử dụng chức năng thống kê mô tả của phần mềm Microsoft Excel để thực hiện thống kê diện tích đất bị thu hồi, số tiền đền bù, phân nhóm hộ và lựa chọn hộ điều tra phỏng vấn…

5.2 Phương pháp chuyên gia

Chọn lọc lấy ý kiến của các chuyên viên của các ban quản lý dự án về lĩnh vực quy hoạch, quản lý sử dụng đất, đặc biệt là các chuyên gia trong lĩnh vực GPMB và hỗ trợ TĐC

Bồi thường:

"Bồi thường" hay "Đền bù" có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì mọi hành vi của chủ thể khác Việc đền bù thiệt hại này có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền hoặc bằng vật chất khác) theo đúng qui định của pháp luật hoặc do thoả thuận của các chủ thể

Hỗ trợ:

Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất

là việc Nhà nước giúp đỡ người bị Nhà nước thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới

Bố trí tái định cư:

Người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

Đối với các dự án tái định cư (TĐC) khi Nhà nước thu hồi đất ở và tiến hành phân lô theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt để bố trí lại cho các hộ bị giải tỏa sau khi đã thi công hạ tầng cơ sở thì được gọi là TĐC tại chỗ Việc bố trí lại đất TĐC tại nơi ở mới phải có điều kiện sinh hoạt tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ

1.1.2 Ý nghĩa của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

Trong điều kiện nước ta hiện nay, “Giải phóng mặt bằng” là một trong những công việc quan trọng phải làm trên con đường công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Sự cần thiết triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở hạ tầng, nhiều khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, theo đó các cơ

sở văn hoá giáo dục, thể dục thể thao cũng đuợc phát triển, tốc độ đô thị hoá cũng diễn ra nhanh chóng Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định tiến độ của các dự án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án Có thể nói: “Giải phóng mặt bằng nhanh là một nửa dự án” Việc làm nàykhông chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của người bị thu hồi đất

1.1.3 Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định

Ở khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, mật độ dân cư khác nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó

- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất NN mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả

năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý người dân là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê

1.1.4 Quy định về việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng

Theo Nghị Định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường,

hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Quy định về việc thực hiện bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng bao gồm:

Điều 1 Phạm vi điều chỉnh

1 Nghị định này quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế quy định tại Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

2 Đối với các dự án sử dụng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA), nếu việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo yêu cầu của nhà tài trợ khác với quy định tại Nghị định này thì trước khi ký kết Điều ước quốc tế, cơ quan chủ quản dự án đầu tư phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định

Trường hợp Điều ước quốc tế mà Việt Nam đã ký kết hoặc gia nhập có quy định khác với quy định tại Nghị định này thì áp dụng theo quy định của Điều ước quốc tế đó

3 Các trường hợp không thuộc phạm vi áp dụng Nghị định này:

a) Cộng đồng dân cư xây dựng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng bằng nguồn vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ;

b) Khi Nhà nước thu hồi đất không thuộc phạm vi quy định tại khoản 1 Điều này

Điều 2 Đối tượng áp dụng

1 Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất (sau đây gọi chung là người

bị thu hồi đất)

2 Người bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, được bồi thường đất, tài sản, được hỗ trợ và bố trí tái định cư theo quy định tại Nghị định này

3 Nhà nước khuyến khích người có đất, tài sản thuộc phạm vi thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 1 Điều 1 của Nghị định này tự nguyện hiến, tặng một phần hoặc toàn bộ đất, tài sản cho Nhà nước

Điều 3 Chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1 Nhà nước tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng:

a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Nghị định này được tính vào vốn đầu tư của

định này mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:

1 Bồi thường bằng nhà ở

2 Bồi thường bằng giao đất ở mới

3 Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới

Điều 5 Bồi thường, hỗ trợ Bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định này được quy định như sau:

1 Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi

2 Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi

3 Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất

4 Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư

1.1.5 Quy trình về việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng

Uỷ ban nhân dân tỉnh xây dựng quy trình thực hiện việc kiểm kê bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

- Phòng Tài nguyên - Môi trường chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi theo đúng quy định

2 Lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

- Căn cứ các số liệu, tài liệu về hồ sơ địa chính khu vực đất thu hồi, Ban bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng tiến hành lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo Điều 51 Nghị định 84/2007/NĐ-CP và Điều 8 Quyết định 877/2008/QĐ-UBND để trình Hội đồng

và gửi về phòng Tài chính- Kế hoạch 01 bộ để thẩm định và trình duyệt

3 Thông báo về việc thu hồi đất:

Sau khi phương án tổng thể được xét duyệt, căn cứ Điều 52 Nghị định 84/2007/NĐ-CP và Điều 9 Quyết định 877/2008/QĐ-UBND Ban bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng ra thông báo về việc thu hồi đất cho người đang sử dụng đất biết lý do thu hồi, các chính sách kèm theo

4 Ra quyết định thu hồi đất

- Sau hai mươi (20) ngày, kể từ ngày ra thông báo về việc thu hồi đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tham mưu trình Ủy ban nhân dân quận ra quyết định thu hồi đất theo quy định

- Quyết định thu hồi đất phải được gửi đến người có đất bị thu hồi và được niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân phường nơi có đất bị thu hồi kể từ khi nhận được quyết định đến thời điểm kết thúc việc thu hồi đất

5 Xây dựng khu tái định cư và khu đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp:

Chủ đầu tư phối hợp với chính quyền địa phương điều tra, khảo sát lập phương án xây dựng và thực hiện việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu đất tái định cư, mặt bằng sản xuất, kinh doanh, dịch vụ để đáp ứng nhu cầu tái định cư, giải quyết việc làm cho người có đất thu hồi

6 Thành lập Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng:

Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng được thành lập cho từng dự

án và tự giải thể sau khi hoàn thành việc kiểm kê bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư và bàn giao mặt bằng cho tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

7 Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai:

Sau khi có quyết định thu hồi đất, Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án sẽ thành lập tổ công tác tiến hành việc kê khai, kiểm

kê đất đai, tài sản gắn liền với đất và xác định nguồn gốc đất đai:

- Phát tờ kê khai cho các đối tượng có đất thu hồi tự kê khai, kiểm kê

- Tổ công tác tiến hành thẩm tra, xác định nội dung kê khai và thực hiện việc kiểm kê trực tiếp

- Các trường hợp không phối hợp kiểm kê xử lý theo quy định

- Xác định nguồn gốc sử dụng đất: UBND phường chịu trách nhiệm xác định nguồn gốc sử dụng đất và trình phòng Tài nguyên- Môi trường quận thẩm định đồng thời chịu trách nhiệm về tính chính xác của các tài liệu nguồn gốc đất đã xác nhận

8 Lập, thẩm định, xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

a) Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

b) Lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

c) Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

d) Thẩm định và trình duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

e) Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

9 Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

Căn cứ Điều 57 Nghị định 84/2007/NĐ-CP và khoản 5 Điều 14 Quyết định số 877/2008/QĐ-UBND trong thời hạn không quá 3 ngày kể từ ngày nhận được phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt, tổ công tác có trách nhiệm phối hợp với chính quyền địa phương tiến hành niêm yết công khai và gửi tới đối tượng có đất thu hồi

10 Thực hiện việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư:

- Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có trách nhiệm chi trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi

- Các đối tượng được bồi thường, hỗ trợ phải chấp hành nhận tiền theo phương án đã được phê duyệt Trường hợp người được bồi thường, hỗ trợ uỷ quyền cho người khác nhận thay thì phải làm giấy uỷ quyền được UBND phường xác nhận

- Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có trách nhiệm bàn giao nhà ở, đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sử dụng nhà ở cho người được bố trí tái định cư trước khi giải phóng mặt bằng Nếu có sự thoả thuận về việc nhận nhà đất sau khi giải phóng mặt bằng thì thực hiện theo thoả thuận giữa Hội đồng bồi thường với đối tượng có đất thu hồi

11 Thời điểm bàn giao đất:

Sau 20 ngày kể từ ngày Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chi trả xong tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi theo phương án đã được phê duyệt thì người có đất bị thu hồi phải bàn giao đất cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

12 Cưỡng chế thu hồi đất:

Việc tổ chức cưỡng chế thu hồi đất theo các quy định tại khoản 3 Điều

39 Luật Đất đai, Điều 49, Điều 60 Nghị định 84, Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính ngày 02/7/2002 của Uỷ ban Thường vụ Quốc Hội và các văn bản hiện hành

13 Giải quyết khiếu nại đối với quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc quyết định cưỡng chế:

Việc giải quyết khiếu nại thực hiện theo các Điều 138 Luật Đất đai, Điều 63, Điều 64 Nghị định 84 và các quy định về giải quyết khiếu nại tại Nghị định 136/2006/NĐ-CP

1.1.6 Về việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng

Ngày 15/5/2014, Chính phủ ban hành Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Nghị định gồm 3 chương, 36 điều, trong đó quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, cụ thể như:

- Bồi thường, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng

- Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp vượt hạn mức do nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

- Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất do cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng;

- Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở;

- Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân

- Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh

Ngoài ra trong Nghị định cũng quy định về việc bồi thường về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi và các loại đất khác

1.1.7 Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.7.1 Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng

ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt

lập HSĐC, cấp GCNQSDĐ Hệ thống HSĐC và GCNQSDĐ có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường,

hỗ trợ

Trong công tác bồi thường, GPMB thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường, GPMB

sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn

1.1.7.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH - HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường

Công tác bồi thường, GPMB liên quan mật thiết với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua quyết định thu hồi đất vì:

- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Căn cứ quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương

án bồi thường GPMB

Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng đất nói riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo"

1.1.7.3 Công tác giao đất, cho thuê đất

Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB và TĐC Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác bồi thường

1.1.7.4 Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính

ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế

Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB

đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên, do tích chất chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và môi trường cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp

cơ sở còn rất yếu Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm

vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB

1.1.7.5 Yếu tố giá đất và định giá đất

Hiện nay, ở nước ta giá đất dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2003 là các quy định về giá đất Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì Luật đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau

- Trước khi có Luật đất đai năm 2003:

Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, GPMB, TĐC đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu

hồi đất quy định tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1,2 lần đối với đất nông nghiệp hạng I Do vậy, giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các địa phương

- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; + Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất, bồi thường, GPMB, TĐC đã được quy định khá cụ thể tại Luật đất đai năm 2003 Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường” (khoản 1 Điều 56) Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật đất đai năm 2003, ngày 16/11/2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ - CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới các khiếu kiện của người bị thu hồi đất và gây ách tắc trong khi thực hiện công tác bồi thường, GPMB

1.1.7.6 Thị trường bất động sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển Ngày nay, thị trường bất động sản

đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai

Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường

1.1.8 Ảnh hưởng của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội

1.1.8.1 Phát triển cơ sở hạ tầng

- Về tiến độ dự án:

Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí

và sớm thực hiện dự án và đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội Ngược lại, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí, giảm hiệu quả dự án

- Về kinh tế dự án:

Thực hiện GPMB tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn cho

mở rộng đầu tư Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến

độ dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư

Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được tiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp

Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình

1.1.8.2 Đời sống xã hội

Công tác GPMB góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội ở nước ta thời gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư hầu khắp

các vùng, miền trên cả nước, đặc biệt tại các thành phố lớn đã đóng góp vào

sự thành công bước đầu của công cuộc CNH - HĐH đất nước, thúc đẩy kinh

tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân dân Đạt được kết quả nêu trên công tác bồi thường, GPMB đóng vai trò không nhỏ để các dự án phát huy hiệu quả

1.2 Cơ sở thực tiễn

1.2.1 Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Nghệ An

1.2.1.1 Về diện tích đất nông nghiệp, đất ở bị thu hồi để phát triển các khu công nghiệp, đô thị và công trình công cộng

Trong 5 năm, từ năm 2005 đến năm 2010, tổng diện tích đất NN đã thu hồi là 66,44 nghìn ha (chiếm gần 4% tổng diện tích đất NN của cả nước) Trong đó diện tích đất NN đã thu hồi để xây dựng các khu công nghiệp và cụm công nghiệp là 9,56 nghìn ha, xây dựng đô thị là 2,32 nghìn ha và xây dựng kết cấu hạ tầng là 54.56 nghìn ha

Mặc dù diện tích đất NN, đất ở bị thu hồi tại mỗi tỉnh chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng số diện tích đất tự nhiên của địa phương nhưng lại tập trung vào một số huyện, xã có mật độ dân số cao

1.2.1.2 Về đời sống, lao động và việc làm của các hộ nông dân bị thu hồi đất

Theo báo cáo của Sở Nông nghiệp cho thấy việc thu hồi đất NN trong 5 năm qua đã tác động đến đời sống của trên 27.000 hộ gia đình với khoảng 50.000 lao động và 0,5 triệu người Trung bình mỗi ha đất bị thu hồi ảnh hưởng tới việc làm của trên 10 lao động NN Mặc dù quá trình thu hồi đất, các địa phương đã ban hành nhiều chính sách cụ thể đối với người dân bị thu hồi đất về các vấn đề như bồi thường, hỗ trợ, đào tạo chuyển đổi nghề, hỗ trợ, TĐC Tuy nhiên, trên thực tế có tới 67% lao động NN vẫn giữ nguyên nghề

cũ sau khi bị thu hồi đất, 13% chuyển sang nghề mới và khoảng 20% không

có việc làm hoặc có việc làm nhưng không ổn định

Trước khi bị thu hồi đất, phần lớn người dân đều có cuộc sống ổn định

vì họ có đất sản xuất, có tư liệu sản xuất mà đất sản xuất, tư liệu sản xuất đó được để thừa kế từ thế hệ này cho các thế hệ sau Sau khi bị thu hồi đất, đặc biệt là những hộ nông dân bị thu hồi hết đất sản xuất, điều kiện sống và sản xuất của họ bị thay đổi hoàn toàn Mặc dù nông dân được giải quyết bồi thường bằng tiền, song họ vẫn chưa định hướng ngay được những ngành nghề hợp lý để có thể ổn định được cuộc sống Sau khi bị thu hồi đất, chỉ có 32,3%

số hộ đánh giá là đời sống có tốt hơn trước, 42,3% số hộ cho rằng đời sống không có gì cải thiện, và số hộ còn lại khẳng định đời sống của họ kém đi so với trước khi bị thu hồi đất Như vậy, có đến 67,7% số hộ dân được điều tra khẳng định đời sống của họ kém đi hoặc không có gì cải thiện hơn sau khi Nhà nước thu hồi đất để chuyển sang xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị mới và các dự án khác về phát triển kinh tế - xã hội tại các địa phương [4]

1.2.2 Những thuận lợi và khó khăn khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng

1.2.2.1 Những mặt đạt được

- Đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh; việc triển khai bồi thường, hỗ trợ, TĐC khá thuận lợi và ít gặp trở ngại từ phía người có đất bị thu hồi

- Các quy định về thu hồi đất, bồi thường, TĐC ngày càng phù hợp hơn với quy luật kinh tế, quan tâm nhiều hơn đến lợi ích của người có đất bị thu hồi; trình tự, thủ tục thu hồi đất ngày càng rõ ràng hơn

- Nhiều địa phương đã vận dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC thỏa đáng nên việc thu hồi đất tiến hành bình thường hầu như không có hoặc

có rất ít khiếu nại

- Việc bổ sung quy định về tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư cần đất với người sử dụng đất đã giảm sức ép từ các cơ quan hành chính trong việc thu hồi đất

1.2.2.2 Những nguyên nhân gây khó khăn khi thực hiện bồi thường, GPMB trên địa bàn

a) Đối với cơ quan, cấp có thẩm quyền:

- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước với tư cách

là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai và quyền của người sử dụng đất được pháp luật công nhận Đặc biệt là trong việc định giá đất bồi thường, xử lý mối tương quan giữa giá đất thu hồi với giá đất TĐC

- Chưa giải quyết tốt việc làm cho người có đất bị thu hồi, nhất là đối với nông dân không còn hoặc còn ít đất sản xuất hoặc những người không còn việc làm như nơi ở cũ

- Việc xác định tính hợp thức về quyền sử dụng đất để tính toán mức bồi thường, hỗ trợ, TĐC đang là một vấn đề nổi cộm trong thực tế Một mặt, tính hợp thức chưa được quy định rõ trong Nghị định số 22/1998/NĐ - CP trước đây Mặt khác, việc áp dụng pháp luật ở các địa phương để giải quyết vấn đề này cũng khác nhau, nhiều trường hợp mang tính chủ quan, không công bằng trong xử lý giữa những trường hợp có cùng điều kiện

- Tại nhiều dự án, các cơ quan có trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC để GPMB chưa thực hiện đúng trình tự, thủ tục từ khi công khai quy hoạch, thông báo kế hoạch, quyết định thu hồi… cho tới khâu cưỡng chế

- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế hoặc xây dựng công trình công cộng nhưng một thời gian sau lại quyết định sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở hoặc phân lô bán nền

- Nhiều dự án chưa có khu TĐC đã thực hiện thu hồi đất ở Nhìn chung, các địa phương chưa coi trọng việc lập khu TĐC chung cho các dự án tại địa bàn, một số khu TĐC đã lập nhưng không bảo đảm điều kiện tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, có trường hợp người có đất bị thu hồi phải đi thuê nhà ở 5 năm nay mà vẫn chưa được bố trí vào khu TĐC

- Việc thay đổi chính sách cùng với việc thiếu sự vận dụng cụ thể, linh hoạt tại các dự án mức bồi thường khác nhau do sự thay đổi chính sách đã dẫn

tới sự so bì và khiếu kiện kéo dài của người có đất bị thu hồi Vì vậy, việc GPMB để thực hiện một số dự án không bảo đảm tiến độ

- Một số địa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật; hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc GPMB bị dây dưa, kéo dài nhiều năm

- Đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, GPMB gồm các thành viên được trưng tập từ các ngành khác nhau, thiếu kinh nghiệm, chưa am hiểu sâu chính sách, pháp luật về đất đai, lúng túng trong việc giải thích chính sách pháp luật cho nhân dân, thậm chí làm trái quy định của pháp luật, dẫn tới khiếu nại và phải tạm dừng việc GPMB

b) Đối với nhà đầu tư (Doanh nghiệp)

- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích giữa nhà đầu tư cần sử dụng đất với người có đất bị thu hồi Việc quy định giá đất quá thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tuy có tác động tích cực tới việc việc khuyến khích nhà đầu tư nhưng lại gây ra những phản ứng gay gắt của những người có đất bị thu hồi

- Những cam kết hứa với dân không thực hiện theo đúng thời gian

- Nhiều nhà đầu tư không đủ khả năng về tài chính để bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi Việc ngân hàng rút bỏ cam kết, không cho vay vốn khi thị trường nhà đất chững lại cũng ảnh hưởng đến việc huy động vốn của nhà đầu tư để triển khai dự án

c) Đối với người dân:

- Tiền bồi thường đất NN thường không đủ để chuyển sang làm ngành nghề khác Những trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường trong nhiều trường hợp không đủ để nhận chuyển nhượng lại đất ở tương đương hoặc nhà

ở mới tại khu TĐC vì vậy mà người dân không chịu đồng tình và hợp tác giải phóng mặt bằng

- Trong nhiều trường hợp, việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC đã được giải quyết đúng pháp luật, thoả đáng nhưng người sử dụng đất hoặc do không hiểu pháp luật, cố ý trì hoãn để được bồi thường, hỗ trợ thêm nên không chấp hành quyết định thu hồi đất, thậm chí liên kết khiếu nại đông người, gây áp lực với cơ quan nhà nước Trong khi đó, cơ chế về giải quyết đơn thư khiếu nại còn nhiều bất cập đã làm cho việc giải quyết khiếu nại kéo dài, gây ách tắc cho việc GPMB

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN

TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA LÒ

2.1 Khái quát về thị xã Cửa Lò

2.1.1 Vị trí địa lý

Thị xã Cửa Lò nằm ven biển của tỉnh Nghệ An, có tọa độ địa lý từ

các đảo Ngư (156 ha) và đảo Mắt (300 ha)

Hình 2.1 Vị trí vùng nghiên cứu

+ Phía Bắc giáp huyện Nghi Lộc;

+ Phía Nam giáp Sông Lam và tỉnh Hà Tĩnh;

+ Phía Đông giáp Biển Đông;

+ Phía Tây giáp huyện Nghi Lộc

Thị xã có 07 đơn vị hành chính là 07 phường: Nghi Tân, Nghi Thuỷ, Thu Thuỷ, Nghi Thu, Nghi Hương, Nghi Hoà và Nghi Hải (phường Nghi Thu

và Phường Nghi Hương được thành lập năm 2010)

2.1.2 Điều kiện tự nhiên

Thị xã Cửa Lò là một trong hai mươi đơn vị hành chính cấp huyện của

(2781,43 ha) chiếm 1,2% diện tích tự nhiên của toàn Tỉnh Mặc dù có quy mô diện tích nhỏ nhưng thị

xã Cửa Lò lại có vị trí tương đối đặc biệt

2.1.2.1 Địa hình, địa mạo

Cửa Lò thuộc đồng bằng ven biển, địa hình khá đa dạng, có hướng dốc

từ Tây sang Đông Về tổng thể, có thể chia Cửa Lò thành 2 vùng: Vùng bán sơn địa phía Tây và Tây Bắc (khu vực núi Gươm và núi Lô Sơn), vùng đồng bằng ven biển thuộc Đông Nam và trung tâm Thị xã, đây là khu vực thuận lợi cho phát triển NN và du lịch

Bờ biển dài, thoải (từ độ sâu 40 m trở vào), ngoài khơi là quần thể các đảo nhỏ, trong đó có hai đảo lớn là Đảo Ngư và Đảo Mắt Đảo Ngư cách bờ 4

km, có diện tích khoảng 156 ha với độ sâu từ 8m đến 12 m Đảo Ngư có 2 đỉnh núi thấp cao 133 m và 88 m, phong cảnh đẹp có thể trở thành một quần thể du lịch hấp dẫn Đảo Mắt có diện tích khoảng 300 ha hay còn gọi là núi Quỳnh Nhai cao 218 m, cách bờ biển Cửa Lò 18 km, biển xung quanh đảo có

độ sâu trung bình 24m Diện tích rừng trên đảo còn khá lớn, có nhiều loại động, thực vật như các loài chim biển, khỉ, dê, lợn rừng… Cùng với truyền thuyết nàng Tố Nương, Đảo Mắt là một điểm du lịch sinh thái lý tưởng, có thể thu hút nhiều khách đến thăm quan, nghỉ dưỡng

Biển, Đảo Cửa Lò ngoài ý nghĩa về quốc phòng còn có ý nghĩa lớn về kinh tế, đặc biệt là du lịch Bãi biển nông, cát mịn, trắng, nước biển trong

xanh, có độ mặn thích hợp, môi trường khí hậu sạch, kết hợp cảnh quan thiên nhiên ven biển như cây xanh, thảm cỏ, núi non, hang động, có đảo gần bờ, tất

cả đã tạo cho Cửa Lò lợi thế về phát triển du lịch

2.1.2.2 Đặc điểm khí hậu, thời tiết

Thị xã Cửa Lò có khí hậu nhiệt đới gió mùa, đồng thời là Thị xã ven biển nên thường hứng chịu những đợt gió bão nặng nề

Chế độ nhiệt: Có hai mùa rõ rệt, mùa nóng từ tháng 5 đến tháng

bình năm là 1.637 giờ

Chế độ mưa: Lượng mưa trung bình hàng năm 1.900 mm, lớn nhất khoảng 2.600 mm, nhỏ nhất 1.100 mm Lượng mưa phân bố không đều trong năm tập trung từ nửa cuối tháng 8 đến tháng 10, nhiều khi dẫn đến lũ lụt Lượng mưa thấp nhất từ tháng 01 đến tháng 4, chiếm khoảng 10% lượng mưa

Những đặc trưng về khí hậu của thị xã Cửa Lò là: Biên độ nhiệt giữa các mùa trong năm lớn, chế độ mưa tập trung trùng vào mùa bão, mùa nắng nóng có gió mùa khô nóng, đó là những nguyên nhân chính gây nên xói mòn huỷ hoại đất Nhất là trong điều kiện rừng bị chặt phá và sử dụng đất không hợp lý

2.1.2.3 Đặc điểm thuỷ văn

Thị xã Cửa Lò nằm giữa hai cửa biển với hai con sông lớn là sông Lam

và sông Cấm Sông Lam chảy ở phía Nam, là ranh giới giữa tỉnh Nghệ An và tỉnh Hà Tĩnh, đổ ra biển ở Cửa Hội Sông Cấm ở phía Bắc, đến Nghi Lộc có tên là sông Cửa Lò và đổ ra biển Bên cạnh đó, Thị xã còn chịu ảnh hưởng của chế độ thuỷ văn của một số sông của huyện Nghi Lộc, chế độ thuỷ văn của Biển Đông và đặc biệt là chế độ xâm nhập mặn của thuỷ triều

2.1.3 Các nguồn tài nguyên

2.1.3.1 Tài nguyên đất

Về Thổ nhưỡng, toàn Thị xã có hai nhóm đất chính và được chia thành

3 đơn vị đất như sau:

Cồn cát trắng:

Diện tích cồn cát trắng khoảng 1.324 ha, chiếm 47,08 % diện tích tự nhiên của Thị xã Đây là loại đất xấu, khả năng giữ nước rất thấp, nghèo về mùn, đạm lân, kali Đạm tổng số 0,11 - 0,14 % Cồn cát phân bố chủ yếu ở các phường ven biển như Nghi Tân, Nghi Thu, Nghi Hương được sử dụng để trồng rừng phòng hộ, chắn cát

Đất cát biển:

Diện tích 1.168 ha, chiếm 41,54% diện tích tự nhiên của Thị xã Đây là loại đất có giá trị trong sản xuất NN của thị xã Cửa Lò, diện tích lớn, thích hợp cho trồng các loại rau màu, cây công nghiệp hàng năm như rau cải, ngô, lạc, vừng

Đất xói mòn trơ sỏi đá:

Diện tích 21 ha, chiếm 0,75 % diện tích tự nhiên của Thị xã Được hình thành do quá trình rửa trôi, bào mòn mạnh tại dãy núi lô sơn ở phường Nghi Tân và Nghi Thuỷ Hiện tại phần lớn diện tích đã được trồng rừng để phủ xanh, phần còn lại tiếp tục được trồng cây, nâng cao độ che phủ

Nhìn chung, đất Thị xã chất lượng kém so với nhiều nơi trong tỉnh Nhưng có một số diện tích thích hợp trồng các loại cây có giá trị kinh tế như lúa, rau, cây công nghiệp ngắn ngày, cây ăn quả

2.1.3.2 Tài nguyên nước

Nguồn nước mặt:

Nguồn nước mặt của Thị xã khá dồi dào, bao gồm hai hệ thống sông Cấm, sông Lam và một số hồ ở Nghi Hương, Nghi Thu cung cấp nước cho sản xuất NN, cho sinh hoạt chống nhiễm mặn cho đồng ruộng Nguồn nước sông Cấm khá dồi dào nhưng do ảnh hưởng của xâm nhập mặn nên sử dụng khá hạn chế Hiện nay, đập Nghi Quang, Nghi Khánh (thuộc huyện Nghi Lộc) phát huy tác dụng đã ngọt hoá được phần nào nước sông Cấm

Nguồn nước ngầm phân bố khá rộng, nước ngầm ngọt phân bố chủ yếu

ở các tầng chứa nước Pleitoxen, Pliocen, Miocen ở độ sâu 100 - 300m, nhưng

có nơi 20 - 50 m đã có nước ngầm, chất lượng khá tốt, đáp ứng nhu cầu sản xuất và sinh hoạt

2.1.3.3 Tài nguyên rừng

Tiềm năng đất lâm nghiệp của Thị xã chủ yếu là rừng trồng sản xuất và phòng hộ, bên cạnh đó còn có một số loại cây trồng chính như phi lao, keo và cây bóng mát trong khu đô thị Nhìn chung, tài nguyên rừng của thị xã Cửa

Lò ngoài ý nghĩa về phòng hộ ven biển, còn có vai trò quan trọng là tạo bóng mát, góp phần tích cực vào việc điều hoà khí hậu, giữ gìn nguồn nước, tạo cảnh quan môi trường sinh thái phục vụ cho du lịch

2.1.3.4 Tài nguyên biển và ven biển

Thị xã có nguồn lợi hải sản khá phong phú (bao gồm cả khai thác và nuôi trồng) Do có hai sông lớn đổ ra biển kèm theo nhiều phù sa, phù du từ trong lục địa nên có nguồn hải sản phong phú, gồm nhiều loại có giá trị kinh

tế cao như: cá chim, cá thu, tôm, mực, vẹm, ngao Đặc biệt khu vực Cửa Hội

là khu vực hội tụ nhiều yếu tố thuận lợi cho phát triển nghề cá

Bờ biển của Thị xã đã tạo ra tiềm năng rất lớn để phát triển du lịch biển cho Thị xã, đặc biệt hơn cả là Đảo Ngư, Đảo Mắt, cảng Cửa Lò là động lực thúc đẩy giao lưu, phát triển kinh tế, nhất là trong giai đoạn hiện nay, Đảng và Nhà nước ta đang quan tâm nhiều đến khai thác kinh tế biển của đất nước

2.1.3.5 Tài nguyên khoáng sản

Tài nguyên khoáng sản trên địa bàn không nhiều, chủ yếu là vật liệu xây dựng như cát, quặng Titan ở Nghi Hải Tuy nhiên trữ lượng thấp, phân

bố rải rác ở các phường, tiềm năng khai thác ít, phù hợp với quy mô khai thác vừa và nhỏ

2.1.3.6 Tài nguyên nhân văn

Trải qua quá trình chinh phục, cải tạo thiên nhiên và đấu tranh chống giặc ngoại xâm hàng ngàn năm đã tạo cho vùng đất, con người Cửa Lò khá nhiều giá trị văn hóa trong nếp sống, cách ứng xử và quan hệ xã hội Với cốt cách con người xứ Nghệ có tính chặt chẽ, nghiêm khắc song tính trội của con người ở đây vẫn là lòng trung thực, sống nhiệt tình và đoàn kết cộng đồng cao Các di tích lịch sử như Đền thờ Nguyễn Sư Hồi, Đền Vạn Lộc, Đền Ông

Từ Cửa Lò đã minh chứng về con người, về một vùng đất giàu truyền thống đấu tranh cách mạng

2.1.3.7 Tài nguyên du lịch

Thị xã Cửa Lò đã trở nên nổi tiếng về du lịch, trên địa bàn có bờ biển dài, thoải, cát mịn, trắng, nước trong, cảnh quan đẹp… đã hình thành được nhiều bãi tắm đẹp nổi tiếng cả nước như: bãi tắm Thu Thuỷ, Thu Hương và Hải Hoà Ngoài ra, đây là một điểm có các danh lam thắng cảnh xung quanh như: Núi Lò, đảo Lan Châu, Mũi Rồng, Hòn Ngư, Hòn Mắt và nhiều di tích khác đã được xếp hạng Đây cũng là một trong những điểm thuận lợi chính cho việc phát triển du lịch sinh thái và nghỉ mát Đặc biệt những năm gần đây

đã thu hút một lượng du khách đáng kể Trên địa bàn thị xã có nhiều di tích lịch sử văn hóa được xếp hạng, giao thông thuận lợi… là điều kiện để phát triển du lịch, đặc biệt là du lịch sinh thái, du lịch văn hóa và nghỉ dưỡng

* Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên của Thị

xã Cửa Lò

a) Thuận lợi:

- Hệ thống giao thông rất thuận lợi, có địa hình trải dài theo hướng Tây Bắc - Đông Nam lại gần kề thành phố Vinh, đường sắt Bắc Nam, quốc lộ 1A

và sân bay Vinh, thị xã Cửa Lò có vị trí hết sực thuận lợi trong tiến trình phát triển giao lưu kinh tế, văn hóa - xã hội

- Địa hình khá bằng phẳng dễ dàng cho việc bố trí các loại cây trồng cũng như xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho phát triển nông nghiệp nông thôn, nhất là các loại cây rau màu, cây công nghiệp ngắn ngày, nuôi trồng thủy sản Bước đầu đã hình thành các vùng sản xuất thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế xã hội nói chung và nông nghiệp và nông nghiệp nông thôn thị xã nói riêng theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa

- Đã có nhiều mô hình hộ gia đình sản xuất kinh tế giỏi, nhiều mô hình trồng trọt chăn nuôi có thu nhập và hiệu quả kinh tế cao, nhiều đơn vị làm ăn

có hiệu quả tạo ra sản phẩm có chất lượng cao và đầu ra ổn định

b) Khó khăn:

- Khí hậu thời tiết khu vực Thị xã mang đặc điểm của khí hậu ven biển Miền Trung, tác động lớn đến sản xuất nông nghiệp, công tác thủy lợi hoàn toàn phụ thuộc vào thiên nhiên

- Rất nhiều hộ nông dân chưa quen với sản xuất hàng hóa, lao động phần lớn không được đào tạo, trình độ thâm canh hạn chế, chậm thích nghi với cơ chế thị trường, đời sống của hộ nông dân còn nhiều khó khăn

- Do quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ nên đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, đất phân tán manh mún gây khó khăn cho việc tổ chức sản xuất, đầu tư thâm canh

- Đặc điểm của Thị xã Cửa Lò là đất cát pha, độ phì thấp, giữ nước kém

và dễ bốc hơi, không thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp

2.1.4 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

2.1.4.1 Khái quát về thực trạng phát triển kinh tế

Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân hàng năm giai đoạn 2005 - 2010 đạt 19,3%/năm Quy mô kinh tế được mở rộng nhanh chóng Năm 2005, GDP tính theo giá so sánh 94 đạt 317 tỷ đồng và năm 2010 đạt 775 tỷ đồng tăng gấp 2,4 lần so với năm 2005

(Năm)

Nhìn lại toàn bộ quá trình phát triển của Cửa Lò, khu vực dịch vụ luôn luôn đóng vai trò chủ đạo So với năm 2005, GDP năm 2010 tăng 2,4 lần về quy mô, trong đó tỷ lệ đóng góp của khu vực dịch vụ là 54 - 55%, công nghiệp - xây dựng 42 - 43%, còn lại 3 - 4% do khu vực nông lâm - ngư - nghiệp Những năm có nhịp độ tăng trưởng kinh tế cao thường có đóng góp lớn của khu vực dịch vụ, đặc biệt là du lịch Đối với tỉnh Nghệ An, nếu tỷ lệ đóng góp của Cửa Lò cho tăng trưởng kinh tế của Tỉnh tăng từ 2,7% năm

2006 lên 6,3% năm 2010, thì của riêng khu vực dịch vụ đối với dịch vụ toàn tỉnh từ 5,3% lên 7,9% trong cùng thời kỳ

Cơ cấu kinh tế Cửa Lò đã chuyển dịch theo hướng tích cực, giảm tỷ trọng các ngành nông - lâm - ngư nghiệp, tăng tỷ trọng khu vực phi NN Tuy nhiên, 5 năm đầu sau khi được thành lập, kinh tế thị xã vẫn thiên về sản xuất nông - lâm - ngư nghiệp nên tỷ trọng của khu vực này liên tục duy trì ở mức

23 - 24% Từ năm 2009 bắt đầu giảm dần do sự phát triển lấn lướt của khu vực công nghiệp và dịch vụ, năm 2010 tỷ trọng nông - lâm - ngư nghiệp chỉ còn 8,1%

0 10 20 30 40 50 60

Công nghiệp - Xây dựng 34.7 35.2 35.8 Dịch vụ 56.5 56.2 56.1 Nông, lâm, thuỷ sản 8.8 8.6 8.1

2008 2009 2010

Biểu đồ 2.1: Cơ cấu kinh tế thị xã Cửa Lò 2008 đến 2010

(Nguồn: Niên giám thống kê 2008 đến 2010)

(%)