Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý và sừ dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện phú xuyên, thành phố hà nội

Điều 33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượn

- Tôi cũng cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ

rõ nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn

Tác giả luận văn

Phạm Quang Đạo

Trước tiên tôi xin bầy tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Đỗ Văn Nhạ người đã tận tình hướng dẫn và đóng góp những ý kiến quý báu trong quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của UBND huyện Phú Xuyên, phòng Tài nguyên & Môi trường, phòng Kinh tế, Chi cục Thống kê huyện Phú Xuyên đã tạo điều kiện về thời gian và cung cấp số liệu cho đề tài này

Tôi xin chân thành cảm ơn các bạn đồng nghiệp đã giúp đỡ trong quá trình học tập và thực hiện luận văn này

Tác giả luận văn

Phạm Quang Đạo

1.1 Cơ sở lý luận về quản lý đất đai của các tổ chức 4

1.2 Cơ sở pháp lý trong quản lý sử dụng đất của các tổ chức 81.3 Tổng quan chính sách quản lý đất đai trên thế giới và Việt Nam có liên

1.3.1 Chính sách quản lý đất đai của một số nước trên thế giới 11

1.4 Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội 34

2.2.1 Nghiên cứu, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội cảnh quan

2.2.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Phú Xuyên 37

2.3 Phương pháp nghiên cứu 38

2.3.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu 38

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phú Xuyên 40

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường 493.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Phú Xuyên 50

Kết luận 78

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG

3.1 Tình hình dân số và lao động của huyện Phú Xuyên qua một số năm 473.2 Phân bố lao động trong huyện giai đoạn 2005 - 2014 473.3 Tình hình nguồn lao động, chất lượng nguồn lao động 2005 - 2014 483.4 Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Xuyên năm 2014 573.5 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Phú Xuyên 593.6 Diện tích đất của các tổ chức phân theo đơn vị hành chính huyện Phú

3.7 Tình hình giao đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Phú Xuyên 613.8 Các tổ chức được giao đất trên địa bàn huyện Phú Xuyên 623.9 Tình hình cho thuê của các tổ chức trên địa bàn huyện Phú Xuyên 633.10 Các tổ chức thuê đất trên địa bàn huyện Phú Xuyên 643.11 Tình hình sử dụng đúng mục đích được giao, được thuê của các tổ

3.12 Tình trạng tự ý chia đất làm nhà ở sai mục đích của các tổ chức được

giao, cho thuê trên địa bàn huyện Phú Xuyên 663.13 Các tổ chức sử dụng sai mục đích, tự ý xây dựng nhà trái phép trên địa

DANH MỤC HÌNH

3.1 Tốc độ tăng trưởng và cơ cấu kinh tế của huyện Phú Xuyên giai đoạn

3.6 Cơ cấu sử dụng đất của các tổ chức tại huyện Phú Xuyên năm 2014 59

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai có một vị trí quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng Đất đai có ý nghĩa hàng đầu về kinh tế, chính trị - xã hội, thể hiện trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc Điều khác biệt khiến đất đai không giống bất kì một tư liệu sản xuất nào, nó vừa

là đối tượng lao động vừa là tư liệu lao động Đất đai là nền tảng, là nơi tàng trữ và cung cấp nguồn nước, nguyên vật liệu, khoáng sản, là không gian của sự sống, bảo tồn

sự sống, do vậy đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong mọi ngành sản xuất Việc sử dụng đất có ý nghĩa quyết định tới sự phát triển về kinh tế và ổn định chính trị, phát triển xã hội của cả trước mắt và lâu dài Vì vậy việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế, xã hội một cách có khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn

Nước ta đang từng bước xây dựng công nghiệp hóa, hiện đại hóa thì việc sử dụng tiết kiệm, hiệu quả đất đai không chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế mà còn đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị - xã hội Bên cạnh đó, nước ta là một nước nông nghiệp,

có dân số đông, việc quản lý và sử dụng đất đai như thế nào cho hợp lý và có hiệu quả đang trở thành mối quan tâm hàng đầu, là mục tiêu chiến lược của đất nước

Hiện nay quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn (theo kết quả thống kê đất đai thì toàn quốc năm 2014 diện tích này là 10,21 triệu ha, trên tổng số 33,097 triệu ha, chiếm 30,84% diện tích tự nhiên của cả nước) Tuy nhiên diện tích này quản lý chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, còn để xảy ra nhiều tiêu cực như: bỏ hoang không sử dụng trong thời gian dài, sử dụng không đúng diện tích, không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép, hoặc chưa sử dụng

Phú Xuyên là huyện ngoại thành phía Đông Nam thành phố Hà Nội, cách trung tâm thành phố khoảng 40km Huyện Phú Xuyên có 28 xã, thị trấn cùng với vị

trí thuận lợi và những nguồn lực sẵn có để phát triển kinh tế - xã hội, là đầu mới giao thông quan trọng nối thủ đô Hà Nội với các tỉnh phía Nam Với định hướng quy hoạch chung huyện Phú Xuyên là một trong năm khu đô thị vệ tinh của thành phố Hà Nội đã được Chính Phủ phê duyệt, thì phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp

và thương mại được đặc biệt quan tâm Trong đó cụ thể là phát triển làng nghề theo hướng hiện đại hóa và đặc biệt là đến nay đã thực hiện xong giai đoạn 1 xây dựng khu công nghiệp hỗ trợ Nam Hà Nội thuộc xã Đại Xuyên có quy mô rất lớn, điều đó cho thấy huyện Phú Xuyên đang ngày một phát triển nhanh theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa Nhiều tổ chức đã được nhà nước giao đất, cho thuê đất để phát triển kinh tế Chính vì vậy dẫn đến nhu cầu về đất đai gia tăng, gây sức ép lớn đến quỹ đất Vấn đề đặt ra là sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả của các tổ chức khi đã được Nhà nước giao đất nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội bền vững Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài

“Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội”

3 Yêu cầu của đề tài

- Đề tài nghiên cứu trên cơ sở các thông tin, số liệu, tài liệu điều tra phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện

- Việc phân tích, xử lý số liệu phải trên cơ sở khoa học, có định tính, định lượng bằng các phương pháp nghiên cứu thích hợp

- Xác định được hiệu quả của việc quản lý và sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện

- Đánh giá đúng thực trạng, những đề xuất kiến nghị trên cơ sở tuân thủ quy

định của Luật đất đai, các quy định hiện hành

- Đề xuất một số giải pháp thiết thực phù hợp với đặc điểm của địa phương nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận về quản lý đất đai của các tổ chức

1.1.1 Khái quát về đất đai

Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: "đất đai

là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước ( hồ, sông, suối, đầm lầy, ) Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản,là một dạng quyền trong đó quy định

tổ chức, người sử dụng đất sẽ được hưởng các quyền của người sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật Như vậy, quyền sử dụng đất đai giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người

Từ đó ta thấy, đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn để phân bố dân cư, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng, Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 tại Chương III Điều 54 quy định "Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ" (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá

Theo Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013), một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:

Nhà nước giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao

quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất

cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê đất

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định

là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà

không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này

sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người

được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai

1.1.2 Khái quát về quỹ đất của các tổ chức

Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị

- xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quỹ đất của các tổ chức trên địa bàn toàn quốc được thống kê phân theo các loại: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

1.1.3 Quản lý đất đai đối với các tổ chức

1.1.3.1 Khái niệm và phân loại các tổ chức sử dụng đất

Tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý đất)

là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định trong Luật này (Quốc hội nước CHXHCN

Việt Nam, 2013) bao gồm:

- Tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao,

cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu

tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư

Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì loại hình tổ chức được phân thành (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014):

- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao

gồm: cơ quan của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội (trừ các cơ

quan cấp xã); tổ chức sự nghiệp công; đơn vị quốc phòng, an ninh

- Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam định

cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử

dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ

- Uỷ ban nhân dân cấp xã là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất

sử dụng vào các mục đích: đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích; đất làm trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho Uỷ ban nhân dân cấp

xã xây dựng các công trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương

Đối với các công trình công cộng do các tổ chức được công nhận là pháp nhân hoặc do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì không thống kê vào đối tượng Uỷ ban

nhân dân cấp xã sử dụng

- Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức xã hội,

tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế

- Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ

chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

1.1.3.2 Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất các tổ chức

Tổng diện tích tự nhiên của một vùng lãnh thổ nhất định là không đổi Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau

Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết Quản lý đất đai đảm bảo đúng nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng

Nhìn chung, tình hình sử dụng đất của các tổ chức có nhu cầu cao và có xu hướng tăng với tổng diện tích là 10,21 triệu ha, trên tổng số 33,097 triệu ha, chiếm 30,84% diện tích tự nhiên của cả nước Với nhu cầu sử dụng đất cao cùng với việc sử

dụng có hiệu quả sẽ thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội và đóng góp tới 80% nguồn thu nhập của người dân Do vậy, việc các tổ chức phát triển quỹ đất có ảnh hưởng và tầm quan trọng rất lớn đối với sự phát triển kinh tế của địa phương cũng như cả nước

1.2 Cơ sở pháp lý trong quản lý sử dụng đất của các tổ chức

* việc giao đất, cho thuê đất

Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng

kể Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân

Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là làm thế nào

để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan Cụ thể như:

Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận Hình thức cho thuê đất đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993)

Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1998)

Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau:

tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất,

Điều 33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các

tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)

So với Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và chuyển sang thuê đất Quy định này nhằm đảm bảo sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể thông qua các quy định mới như (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):

- Bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầy tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

- Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê

- Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp

- Bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu

tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất

* Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai

Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ và các Bộ, ngành có liên quan đã ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể như sau:

- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17/12/1996 quy định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất,

cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22/4/1996;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 quy định việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư ;

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất của các tổ chức kinh

tế đã bị sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng,…

Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14/12/2007 Thủ tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp quản lý, sử dụng hiệu quả hơn đối với quỹ đất này (Chính phủ, 2007)

Đối với Luật đất đai 2013 có một số văn bản hướng dẫn cụ thể như sau :

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

Các văn bản này quy định về trình tự, thủ tục và hướng dẫn thực hiện việc phân cấp quản lý đất đai; lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, cấp GCN QSD đất; hướng dẫn về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; hướng dẫn trình tự, thủ tục thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất…

1.3 Tổng quan chính sách quản lý đất đai trên thế giới và Việt Nam có liên quan đến việc sử dụng đất của các tổ chức

1.3.1 Chính sách quản lý đất đai của một số nước trên thế giới

* Trung Quốc:

Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để họ

có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” – còn gọi là

“chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980 Vào tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá QSD đất 8.588 m2 với thời hạn 50 năm 44 doanh nghiệp

ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSD đất và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ (NDT) Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội nước này đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng QSD đất theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSD đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ rằng QSD đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá

* Liên bang Nga

Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công cuộc cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song song với sở hữu Nhà nước Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga gắn liền với kế hoạch chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế Với tiêu chí quản chặt quỹ đất của Nhà nước, chính sách đất đai của liên bang Nga vẫn tồn tại việc giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài" cho các Tổ chức dùng để xây dựng trụ sở cơ quan, công

trình sự nghiệp, các công trình công cộng, phúc lợi xã hội, (Điều 20, 21, Chương 4, Luật đất đai Liên bang Nga năm 2001) tuy nhiên hình thức này hiện không được khuyến khích

và gần như không tiếp tục thực hiện Nhà nước mở rộng cho thuê đất như là một hình thức

sử dụng đất đặc biệt đối với đất ở đô thị

* Hàn Quốc

Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 Km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất nông nghiệp 21,4%; 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8% Quá trình đô thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ XX Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian

Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn đề khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu cơ đất đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một nhóm chủ đất giàu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ không chỉ gây cản trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị xã hội của quốc gia Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn này một cách khá thành công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đã được Chính phủ ban

cơ đất)

- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm:

+ Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: Đây là giải pháp bổ sung cho

hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán số đất thừa ra Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào được sở hữu đất dân cư vượt quá 200 py-ôm (660 m2) Phần sở hữu vượt quá giới hạn này được đề nghị bán đi Số thuế này sẽ được thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đi phần đất thừa đó

+ Phí phát triển đất đai

Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở vùng ven đô bị các nhà đầu cơ đất mua những vùng rộng lớn để hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển dịch Vì vậy nhà nước ban hành phí phát triển đất Phí này đánh thuế lên những khu vực đất phát triển cho mục đích cư trú, công nghiệp và giải trí sau khi đã được chính quyền cho phép Nghĩa là nó đánh lên tất cả các đề án phát triển (có diện tích lớn hơn 660 m2) trừ đề án của Chính phủ Các đề án do tập đoàn nhà nước đại diện cho chính quyền trung ương hay địa phương được giảm 50 %

+ Thuế lợi nhuận từ giá trị đất (thuế lợi nhận từ đất đai thừa ngoài tiêu chuẩn) Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đích đầu cơ Mặc dù có những tranh cãi về thuế này đánh trên các lợi nhuận chưa được thu vào, do

đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên lợi nhuận thu được từ việc bán đất nhưng đây là biện pháp cứng rắn của chính quyền nhằm đánh vào việc tập trung tài sản quá mức vào một nhóm những người giàu có do đầu cơ đất đai buộc họ bán ra, điều tiết lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

* Hungary

Kể từ năm 1988, Chính phủ Hungary công bố một số luật mới liên quan đến tổ chức và quyền sở hữu doanh nghiệp:

Luật VI năm 1998 mở rộng sự lựa chọn hình thức pháp lý của doanh nghiệp và

mở cửa cho các doanh nghiệp với quyền sở hữu tư nhân

Luật Đầu tư nước ngoài XXIV/1988 tạo điều kiện thu hút đầu tư nước ngoài thông qua việc miễn giảm thuế

Luật V/1990 quy định tự do hóa doanh nghiệp tư nhân Để tách biệt quyền lực quản lý và quyền sở hữu nhà nước

- Thời hạn sử dụng đất:

Thời hạn sử dụng đất cũng được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu: Đất thuộc sở hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn; đất thuê của nhà nước có thời hạn

sử dụng tối đa là 99 năm và tối thiểu là 1 năm, tuy nhiên, từng đối tượng đất cụ thể sẽ

có thời hạn thuê khác nhau Nhà nước cũng có quy đinh cụ thể về quyền và nghĩa vụ của những sở hữu tư nhân khi cho thuê đất

- Quyền và nghĩa vụ của việc sử dụng đất Nhà nước quy định đất phải sử dụng đúng mục đích, đặc biệt là đất nông nghiệp Đất nông nghiệp chỉ có thể được sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp sau khi được phòng đăng ký đất đai địa phương thông qua

Công dân Hungary có thể được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập doanh nghiệp

- Các phương thức bán đất, cho thuê đất:

+ Phương thức bán đất của nhà nước: Thực hiện theo phương thức bán đấu giá công khai, mọi đối tượng điều có quyền tham gia đấu giá hoặc thông qua mua cổ phiếu

+ Phương thức cho thuê đất: Thực hiện theo giá thị trường Đối tượng cho thuê

là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, các cá nhân, tổ chức trong nước, cá nhân

và tổ chức nước ngoài

Nhìn chung, việc quản lý, sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chức kinh tế nói riêng ở các nước phát triển dựa trên cơ chế thị trường nhưng có sự điều tiết vĩ mô của nhà nước, nhà nước chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất thông qua bán đấu giá đất và cho thuê đất theo giá thị trường

Bài học của Hàn Quốc về đánh thuế lũy tiến lên đất đai đầu cơ cho thấy chính quyền phải có một lập trường kiên định, dám thực hiện các biện pháp cứng rắn với các đối tượng cần thiết để điều chỉnh cho được sự phân phối đất đai trên thị trường, để thực hiện được cơ chế thị trường thì cần cải tiến và phát triển các yếu tố hỗ trợ như: phát triển hệ thống đăng

ký đất đai; các giải pháp đổi mới của Chính phủ Hàn Quốc sẽ không bao giờ thực hiện thành công được nếu không có hệ thống đăng ký đất đai hiện đại của Hàn Quốc hỗ trợ (để nắm chắc tổng số diện tích đất sở hữu của mỗi chủ và qua đó đánh thuế lên đất dư ra do đầu cơ)

1.3.2 Chính sách quản lý đất đai ở Việt Nam

1.3.2.1 Khái quát chung về chính sách quản lý đất đai qua một số thời kỳ

Trước thế kỷ XV ở Việt Nam chưa có hệ thống địa chính theo đúng nghĩa Tính chất hành chính của quản lý đất đai thể hiện qua việc chính quyền thu các loại thuế bằng hình thức cống nạp Hệ thống địa chính sơ khai thời phong kiến chỉ được thiết lập vào đầu thế kỷ XV (Nhà Hậu Lê) và được hoàn chỉnh vào đầu thế kỷ XIX (Nhà Nguyễn) (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012)

Các hệ thống địa chính hiện đại được hình thành dần trong nhiều giai đoạn, bị xáo trộn phức tạp qua nhiều cuộc chiến tranh ở Việt Nam

* Hệ thống địa chính sơ khai

Trong thời kỳ Nhà Trần, Nhà nước phong kiến đã có tư tưởng thành lập hệ thống địa bạ để quản lý đất đai Vào cuối Nhà trần và đầu thời kỳ Nhà Hồ (1398 – 1402) nhà nước đã có những cải cách táo bạo của Hồ Quý Ly về “hạn danh điền”,

“hạn nô” và đo đạc lập sổ ruộng đất Hệ thống địa chính đầu tiên được thiết lập chính thức có quy mô toàn quốc do vua Lê Thái Tổ khởi xướng (năm 1428) và

được hoàn chỉnh dưới thời Lê Thánh Tông (1460 – 1491) cùng với việc ban hành luật Hồng Đức Hệ thống này bao gồm một số nội dung chủ yếu như sau (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012):

- Đo đạc các thửa đất, làm sổ ruộng đất toàn quốc vào năm 1428

- Ban hành “Quốc triều hình luật” hay còn gọi là Luật Hồng Đức năm 1483 gồm 722 điều, trong đó 59 điều quy định về ruộng đất

- Thực hiện phép “Quân điền” (bắt đầu từ năm 1429) theo đó các làng xã phải thực hiện việc chia cấp ruộng công cho các dân đinh sử dụng theo thời gian, nhân khẩu

và quy chế của Nhà nước

- Có chính sách cụ thể về xác định quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai

Hệ thống địa chính thời Hậu Lê đã góp phần tăng cường quyền lực cho nhà nước phong kiến, tăng cường quyền lực cho bộ máy hành chính, điều chỉnh được mối quan hệ giữa đất đai của nhà vua và đất đai tập thể của làng xã và đất đai tư nhân của giai cấp địa chủ, gia tăng thuế cho quốc gia, phát triển kinh tế và sức sản xuất phong kiến

* Hệ thống địa chính của Nhà Nguyễn

Bắt đầu từ Gia Long (1802-1820) và hoàn chỉnh vào thời Minh Mạng 1840) là sự tiếp nối và nâng cao hệ thống thời Hậu Lê, nội dung chính bao gồm (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012) :

(1820-Ban hành “Hoàng Việt luật lệ” hay còn gọi là “Luật Gia Long” vào năm 1815 gồm 398 điều trong đó có 14 điều về ruộng đất

- Thực hiện phép “Quân điền” mới vào năm 1804, trong đó có chính sách thu hẹp quỹ đất công, quan lại từ nhất phẩm trở xuống cũng được phân cấp đất công theo định kỳ và nhân khẩu do nhà nước quy định

- Thực hiện cải cách ruộng đất vào thời Minh Mạng với nội dung xác lập quyền

sở hữu tuyệt đối của Nhà vua về đất đai, thiết lập chế độ hạn điền, giảm bớt quyền lực kinh tế của địa chủ (nhưng chỉ được thực hiện ở tỉnh Bình Định, không triển khai được

ra quy mô rộng do trở ngại ở tầng lớp địa chủ, quan lại)

- Phát triển mạnh mẽ quỹ đất đai toàn quốc thông qua khai khẩn đất hoang, tổ chức dồn điền và dinh điền

Ở Bắc Kỳ, Pháp áp dụng chế độ bảo hộ (Protectorat)

Từ năm 1925 cả Nam Kỳ và Bắc Kỳ đều thành lập hệ thống địa chính theo sắc lệnh năm 1925 với chế độ điền thổ và bảo thủ điền thổ mà theo đó các chủ sở hữu đất sau khi đăng ký được cấp bằng khoán điền thổ

Ở Trung Kỳ, Pháp áp dụng chế độ cai trị nửa bảo hộ từ năm 1930 hoạt động địa chính là công tác ”Bảo tồn điền trạch”

* Quá trình hình thành phát triển Chính sách đất đai từ 1945 – Đến Luật đất đai 2013

Năm 1945, Cách mạng tháng Tám thành công thành lập Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa Hiến pháp lần thứ nhất năm 1946 được ban hành Quyền sở hữu đất đai tư nhân vẫn được thừa nhận và bảo hộ (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012)

Năm 1946, Nhà nước tập trung chủ yếu vào việc ban hành chính sách tận dụng đất để phát triển sản xuất nông nghiệp cứu đói Trong 9 năm kháng chiến chống thực dân Pháp, chính sách đất đai tập trung vào phát triển sản xuất nông nghiệp, giao đất vô chủ cho người có điều kiện sử dụng, tịch thu ruộng đất thuộc quyền sở hữu của người Pháp, khuyến khích đóng thuế nông nghiệp

Năm 1953, Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng đất nhằm đánh đổ giai cấp địa chủ, thực hiện chính sách “người cày có ruộng” mặc dù có những sai lầm nhất định nhưng cuộc cải cách ruộng đất đã hoàn thành, ruộng đất được chia đến tay nông dân Cuối năm 1958, cuộc vận động thành lập tổ đổi công và xây dựng hợp tác xã nông nghiệp bắt đầu Đất nông nghiệp chủ yếu thuộc sở hữu tập thể của hợp tác xã

nông nghiệp Một số ruộng đất thuộc đồn điền cũ hoặc đất chuyên canh được tổ chức thành các nông trường quốc doanh thuộc sở hữu nhà nước

Năm 1959, Hiến pháp lần thứ hai được ban hành đã xác nhận 3 hình thức sở hữu đất đai : Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Sở hữu nhà nước được ưu tiên, sở hữu tập thể được bảo hộ và khuyến khích, sở hữu tư nhân bị hạn chế

Đất nước thống nhất năm 1975, Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam được thành lập, hiến pháp lần thứ 3 được ban hành vào năm 1980, theo hiến pháp này quyền sở hữu tập thể và quyền sở hữu tư nhân về đất đai bị xóa bỏ, toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân

Đồng thời vào năm 1980, sản xuất nông nghiệp trong quan hệ sản xuất hợp tác

xã và nông lâm trường quốc doanh dần không hiệu quả đã thể hiện rõ rệt Trung ương Đảng đã ban hành chính sách khoán sản phẩm ðến nhóm lao ðộng vào ngýời lao động trong hợp tác xã nông nghiệp (Chỉ thị 100-CT/TW ngày 13/01/1980 của Ban bí thư Trung ương Đảng)

Vào năm 1980, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập đã đẩy mạnh việc điều tra lập bản đồ giải thửa để nắm chắc qũy đất đai toàn quốc (Chỉ thi 299/TTg của Thủ tướng Chính phủ)

Tư duy đổi mới được bắt đầu từ Đại hội đại biểu toàn quốc của Đảng khóa VI (1986) đã đưa vấn đề lương thực - thực phẩm trở thành một trong ba chương trình mục tiêu để đổi mới kinh tế

Nghị quyết 10-NQ/TW ngày 05/4/1988 của Bộ Chính trị là văn kiện quyết định nhằm đổi mới chế độ sử dụng đất nông nghiệp, khẳng định việc chuyển nền nông nghiệp tự cung tự cấp theo hướng sản xuất hàng hóa

Năm 1987, Quốc hội thông qua Luật Đất đai lần thứ nhất (gọi là luật đất đai 1987) với nội dung chủ yếu là thực hiện chính sách giao đất của hợp tác xã cho hộ gia đình cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài, người không sử dụng đất phải trả lại nhà nước để giao cho người khác sử dụng, các chủ sử dụng đất chưa được chuyển quyền

sử dụng đất đai, đất không có giá

Năm 1992, Hiến pháp lần thứ tư được ban hành trong đó tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước thống nhất quản lý đất đai bằng pháp

luật và quy hoạch, Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định và lâu dài

Năm 1993, Quốc hội thông qua Luật Đất đai lần thứ hai (gọi là Luật Đất đai 1993) trong đó người sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở được thực hiện 5 quyền chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp Đất có giá và giá đất do nhà nước quy định, từ đây như một làn gió mới thổi vào người dân được yên tâm đầu

tư trên mảnh đất của mình đồng thời được thực hiện các quyền giao dịch trên mảnh đất của mình đã được nhà nước thừa nhận

Năm 2003, Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 nhằm đổi mới chính sách đất đai cho phù hợp với thời kỳ công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước Luật Đất đai 2003 định hướng tốt hơn cho quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất, phù hợp với quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động và cơ cấu đầu tư, tạo hiệu quả thực

sự trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nền kinh tế nông nghiệp sang nền kinh tế công nghiệp dịch vụ

Năm 2013, Luật đất đai được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 vừa tiếp tục

kế thừa, luật hoá những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật đất đai năm 2003 nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo

gỡ những hạn chế, bất cập của Luật đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế -xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân

1.3.2.2 Những quy định hiện hành về giao đất, cho thuê đất

Đất đai tham gia vào sự phát triển của tất cả các lĩnh vực, thông qua quá trình đưa đất vào sử dụng và luân chuyển các mục đích sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức giao đất, cho thuê đất Đối với chính sách giao đất cho các đối tượng sử dụng đất có 2 hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất Hình thức cho thuê đất gồm cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và thuê đất trả tiền hàng năm (Chính phủ, 2004)

Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các cơ quan, tổ

chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng,… Ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất (Chính phủ, 2007)

Qua kết quả thực hiện Chỉ thị 31/2007/CT-TTg có một số vấn đề chung nhất còn tồn tại trong việc sử dụng đất của các tổ chức sau khi được Nhà nước giao, cho thuê như sau: Sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê; cho mượn, cho thuê, chuyển nhượng trái phép, sử dụng không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức cá nhân chiếm dụng, Về phía các cơ quan quản lý nhà nước cũng còn những điều bất cập như: diện tích đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất không trùng với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho tổ chức, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn khá thấp, khả năng chuẩn hóa dữ liệu để quản lý bằng phần mềm chuyên ngành còn gặp rất nhiều khó khăn,

Việc sử dụng quỹ đất này không phù hợp đã gây lãng phí trong việc sử dụng tài nguyên đất, thất thu cho ngân sách nhà nước, tạo nhiều tiêu cực trong quản lý sử dụng đất và gây khiếu kiện trong nhân dân

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Đối tượng giao đất:

Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất không thu

tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Và một trong các đối tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

Nếu như việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, Nhằm bảo đảm cho hoạt động bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng, thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả

sử dụng đất (Chính phủ, 2009)

- Điều 54 của Luật Đất đai năm 2013 quy định Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):

+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;

+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;

+ Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

+ Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật này

- Theo Điều 55 của Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013): + Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng

- Thời hạn giao đất:

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì thời hạn giao đất được chia theo loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài, đất sử dụng có thời hạn, thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

Theo Điều 125 Luật Đất đai năm 2013, người được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):

+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

+ Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều

131 của Luật này;

+ Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; + Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính;

+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

+ Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này;

+ Đất tín ngưỡng;

+ Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;

+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa

+ Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều

128 của Luật này

Theo Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, người được sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp sau đây (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):

+ Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm

b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này

+ Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất

+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn

có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này + Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá 99 năm Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này

+ Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm

+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này + Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính

+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Theo Điều 127 Luật Đất đai năm 2013, người được sử dụng đất có thời hạn khi chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):

+ Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

b) Trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài;

c) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê

Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật

này nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng;

d) Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

đ) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp

sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ gia đình,

cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài

+ Thời hạn sử dụng đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật này + Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp

sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ chức kinh

tế được sử dụng đất ổn định lâu dài

Theo Điều 128 Luật Đất đai năm 2013, người được sử dụng đất có thời hạn khi nhận chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):

+ Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất

+ Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài

* Chính sách cho thuê đất

- Căn cứ cho thuê đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):

Cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng

có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất Việc cho thuê

đất dựa vào các căn cứ theo Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013 như sau:

+ Kế hoạch sử dụng đất hang năm cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Đối tượng cho thuê đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):

Theo quy định của Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013 thì việc Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh

+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt

Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc

+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh

- Thời hạn cho thuê đất:

Theo Điều 126 của Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp sau (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):

+ Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất

+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn

có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này

+ Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá 99 năm Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này

+ Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm

+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này

+ Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được

xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính

+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

* Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Theo Luật Đất đai năm 2013 xác định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất là theo đối tượng sử dụng đất chứ không dựa vào mục đích sử dụng đất như theo Luật Đất đai năm 2003 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được quy định như sau (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật đất đai năm 2013; d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật đất đai năm 2013;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư

+ Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

+ Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền

* Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất, cho thuê đất Theo Điều 173 Luật Đất đai năm 2013 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai năm 2013

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất Theo Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai năm 2013

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại

khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền

sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật

+ Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc

từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 173 của Luật đất đai năm 2013

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau:

a) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có

quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

b) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;

c) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng

Theo Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế,

tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Các quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai năm 2013;

b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này, người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu