BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH HUỲNH TRỌNG NGHĨA PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Luận văn Thạ[.]
LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
SỰ CẦN THIẾT CỦA NHÀ CHUNG CƯ
Nhà ở là yếu tố then chốt trong cuộc sống con người, phản ánh tầm quan trọng của nơi sinh sống từ xưa đến nay Theo câu tục ngữ “An cư mới lạc nghiệp,” nhà ở đóng vai trò quan trọng trong việc tạo nền tảng vững chắc cho cuộc sống hàng ngày của mỗi gia đình, từng là tế bào của xã hội Trước đây, một chỗ ở đơn giản đã đủ để đáp ứng nhu cầu cơ bản của các gia đình; tuy nhiên, ngày nay, yêu cầu về nhà ở đã cao hơn nhiều Mọi người mong muốn sở hữu căn phòng riêng, căn hộ đầy đủ tiện nghi và các tiện ích xung quanh như trường học, cơ sở y tế, để nâng cao chất lượng cuộc sống Nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng theo sự phát triển của xã hội và sự tiến bộ của công nghệ, đòi hỏi thị trường bất động sản phải không ngừng thích nghi và đáp ứng tốt hơn.
Việt Nam đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế và chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đi kèm với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng Điều này gây ra những hệ quả như ô nhiễm môi trường, quá tải hạ tầng xã hội và áp lực lớn đối với lĩnh vực nhà ở Nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng, đặt ra thách thức cho các cơ quan nhà nước trong việc xây dựng chính sách và quy hoạch phù hợp Tăng dân số cùng với hạn chế diện tích đất đai khiến nguồn cung nhà ở ngày càng hạn chế Chính phủ khuyến khích các doanh nghiệp và tổ chức kinh tế tham gia vào phát triển nhà ở, đặc biệt là các dự án nhà chung cư nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người dân.
Nhà chung cư xuất hiện với nhiều mô hình đa dạng, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân và giúp tiết kiệm diện tích đất sử dụng Các loại chung cư bao gồm chung cư cao cấp, chung cư dành cho người thu nhập thấp, và chung cư nhà ở xã hội, tạo cơ hội sở hữu nhà cho nhiều tầng lớp xã hội Sự phát triển của nhà chung cư không chỉ giải quyết nhu cầu về nơi ở mà còn góp phần xây dựng đô thị khang trang, văn minh, nhờ vào hạ tầng kỹ thuật và cảnh quan môi trường đồng bộ Ngoài ra, quá trình xây dựng nhà chung cư thúc đẩy ngành xây dựng tiếp thu, học hỏi khoa học kỹ thuật tiên tiến, nâng cao chất lượng công trình.
Dân số tại Việt Nam ngày càng tăng nhanh, làm gia tăng nhu cầu về nhà ở Sự xuất hiện của căn hộ chung cư đã giúp giải quyết một phần nhu cầu này, tuy nhiên, việc phát triển các dự án chung cư diễn ra quá nhiều mà hạ tầng chưa được đầu tư xứng đáng, dẫn đến chất lượng nhà ở ngày càng đi xuống Các vấn đề thường gặp như thiếu điện, nước và tình trạng thấm dột cũng ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân Bên cạnh đó, chủ sở hữu căn hộ và người sử dụng còn gặp khó khăn trong việc đảm bảo an toàn, tiện nghi và duy trì các quyền lợi của mình.
KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA NHÀ CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ
Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, sự xuất hiện của các khu đô thị với hàng loạt nhà chung cư đã tạo ra áp lực lớn đối với hạ tầng như điện, nước và đường xá Đất nước ngày càng phát triển, nâng cao chất lượng cuộc sống về mặt vật chất và tinh thần của người dân Vì vậy, xây dựng nhà chung cư cần đi đôi với việc cung cấp dịch vụ quản lý hiệu quả để đảm bảo chất lượng sống và sự bền vững của đô thị.
1.2 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA NHÀ CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHUNG CƯ
1.2.1 Khái niệm nhà chung cư
Thuật ngữ nhà chung cư có nguồn gốc lịch sử lâu đời, bắt nguồn từ thời La Mã với tên gọi “insula” để chỉ các khu nhà chung cư Về sau, vào thế kỷ thứ VI trước Công nguyên, thuật ngữ “condominium” xuất hiện, trong đó “con” nghĩa là “của chung” và “dominium” nghĩa là “quyền sở hữu” hoặc “sử dụng” Hiện nay, “condominium” không chỉ phản ánh quyền sở hữu toàn bộ tài sản mà còn ghi nhận khuôn viên đất và các công trình xây dựng trong đó Các căn hộ chung cư nằm trong khuôn viên đất và mỗi người sở hữu căn hộ riêng biệt, tạo nên mô hình sở hữu đa dạng phù hợp với xu hướng nhà ở hiện đại.
“condominium” thì người đó có quyền sở hữu không gian giữa trần, sàn, bước tường của căn hộ, quyền sử dụng chung “không gian chung” thuộc khuôn viên của
Kể từ ngày 01/07/2006, Luật nhà ở năm 2005 đã định nghĩa rõ ràng về "nhà chung cư" là nhà có từ hai tầng trở lên, gồm nhiều căn hộ, lối đi, cầu thang chung và hệ thống công trình hạ tầng phục vụ nhiều hộ gia đình, trong đó mỗi hộ sở hữu phần riêng biệt và chung của toàn bộ cư dân Đến năm 2014, Luật nhà ở mới đã cập nhật định nghĩa về nhà chung cư, mở rộng phạm vi gồm nhà có mục đích để ở, nhà xây dựng với mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh, với các đặc điểm như nhiều tầng, nhiều căn hộ, phần sở hữu riêng và chung, cùng hệ thống hạ tầng chung, phù hợp cho các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sinh sống hoặc hoạt động kinh doanh trong cùng một khu vực.
Năm 2014, Luật Nhà ở đã mở rộng phạm vi điều chỉnh bằng cách bổ sung quy định về “tổ chức” được sở hữu riêng trong nhà chung cư, cùng với phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung Điều này khác biệt so với luật năm 2005 chỉ tập trung vào sở hữu của hộ gia đình, cá nhân, tạo ra khung pháp lý rõ ràng hơn cho các loại hình sở hữu trong nhà chung cư.
Nhà chung cư là dạng nhà ở tập trung tại các khu đô thị, gồm các căn hộ riêng biệt, độc lập do nhiều hộ gia đình sinh sống Chủ sở hữu có phần sở hữu riêng của căn hộ cũng như quyền sở hữu chung tất cả các không gian công cộng trong khu nhà, giúp đảm bảo sự tiện nghi và an toàn cho cư dân.
Trong quá trình đầu tư và xây dựng, khái niệm về toà nhà chung cư và cụm nhà chung cư đã được định nghĩa rõ ràng theo Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD Toà nhà chung cư được hiểu là một khối nhà độc lập hoặc nhiều khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất, xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Trong khi đó, cụm nhà chung cư là tập hợp từ hai toà nhà chung cư trở lên, cũng được xây dựng dựa trên quy hoạch và hồ sơ dự án đã phê duyệt.
Ngoài ra, Khoản 15 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 định nghĩa căn hộ chung cư là phần diện tích sở hữu riêng của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nhà chung cư Phần diện tích sở hữu riêng này bao gồm diện tích bên trong căn hộ hoặc trong các phần diện tích khác của nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu, cùng với các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc phần diện tích khác theo quy định của pháp luật.
1.2.2 Đặc điểm của nhà chung cư, căn hộ nhà chung cư:
Chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư đều có quyền khai thác phần sở hữu chung của tòa nhà Đồng thời, họ có trách nhiệm đóng phí bảo trì và phí quản lý vận hành để duy trì hoạt động ổn định của chung cư Việc đóng phí đúng hạn giúp đảm bảo các dịch vụ chung cư hoạt động hiệu quả và duy trì giá trị bất động sản.
Diện tích sở hữu chung trong nhà chung cư được xác định rõ ràng trong hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và người mua, hoặc trong các văn bản phê duyệt dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Chủ đầu tư không được tự ý chiếm dụng hay chuyển đổi mục đích sử dụng của phần diện tích chung này, căn cứ theo quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các cư dân.
Chủ sở hữu nhà chung cư không có quyền sở hữu toàn bộ phần diện tích chung của tòa nhà so với các bất động sản khác Họ phải tuân thủ các quyền và nghĩa vụ liên quan đến phần diện tích sở hữu chung, đồng thời bị hạn chế trong việc sử dụng và định đoạt căn hộ Cụ thể, chủ sở hữu không được tự ý thay đổi kết cấu trong căn hộ hoặc phần diện tích chung của tòa nhà, cũng như không được sơn hoặc sử dụng vật liệu màu sắc khác ngoài quy định bên ngoài căn hộ để đảm bảo tính thống nhất và an toàn cho chung cư.
PHÂN LOẠI NHÀ CHUNG CƯ VÀ PHÂN HẠNG NHÀ CHUNG CƯ8
1.3.1 Phân loại nhà chung cư
Hiện nay, thông tin về bất động sản tại Việt Nam chưa được minh bạch, khiến người mua nhà dễ tin vào các quảng cáo của chủ đầu tư Việc phân loại nhà chung cư là cần thiết để giúp người mua có sự lựa chọn hợp lý, đồng thời hỗ trợ cơ quan quản lý đánh giá chất lượng nhà ở và kiểm soát chi phí xây dựng Phân loại căn hộ chung cư đúng cách giúp xác định mức giá hợp lý và nâng cao tính minh bạch trên thị trường bất động sản Các tiêu chí để phân loại nhà chung cư bao gồm nhiều yếu tố khác nhau nhằm mục đích quản lý hiệu quả và nâng cao chất lượng dự án.
Dựa trên chủ sở hữu, nhà chung cư được phân thành hai loại chính: nhà chung cư có một chủ sở hữu và nhà chung cư có từ hai chủ sở hữu trở lên.
Nhà chung cư là loại hình bất động sản có một chủ sở hữu duy nhất, sở hữu toàn bộ tòa nhà mà không chia sẻ phần sở hữu chung hoặc phần riêng biệt Chủ sở hữu này chịu trách nhiệm quản lý và duy trì toàn bộ công trình chung cũng như các tiện ích liên quan Điều này giúp đảm bảo sự thống nhất trong quản lý và vận hành của toàn bộ nhà chung cư.
Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu trở lên, bao gồm phần sở hữu riêng của từng chủ sở hữu và phần sở hữu chung, sử dụng chung của tất cả các chủ sở hữu Điều này đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi người trong việc quản lý và sử dụng các khu vực chung như lối đi, thang máy, và các tiện ích chung khác Việc xác định rõ phần sở hữu riêng và chung giúp thúc đẩy quản lý hợp lý, giữ gìn an toàn và nâng cao giá trị của cộng đồng cư dân trong căn hộ chung cư.
Nếu căn cứ vào mục đích sử dụng thì nhà chung cư được phân thành:
- Nhà chung cư có mục đích sử dụng để ở là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng chỉ sử dụng cho mục đích để ở
Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp được thiết kế và xây dựng để phục vụ nhu cầu ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ và thương mại Đây là loại hình nhà ở đa chức năng, phù hợp với các nhu cầu đa dạng của cư dân và doanh nghiệp Việc sử dụng hỗn hợp giúp tối ưu hóa không gian, tạo điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và kinh doanh trong cùng một tòa nhà.
1.3.2 Về phân hạng nhà chung cư
Xác định giá trị của nhà chung cư là bước quan trọng trong quản lý và giao dịch trên thị trường bất động sản Việc này giúp cơ sở xác định mức giá phù hợp để áp dụng cho dịch vụ quản lý, vận hành chung cư theo khung giá đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Nhà chung cư được phân hạng dựa trên giá trị này nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong các hoạt động mua bán, cho thuê và quản lý dự án Thông qua phân hạng chung cư, cơ quan quản lý có thể dễ dàng đề xuất mức phí dịch vụ phù hợp, góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ và giúp cư dân yên tâm hơn về giá trị tài sản của mình.
Chung cư hạng A là loại nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư số 31/2016/TT-BXD Để đạt chuẩn hạng A, công trình còn phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này.
Chung cư hạng B là loại nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư số 31/2016/TT-BXD, đảm bảo tiêu chuẩn chất lượng, an toàn và tiện nghi cho cư dân Để đạt hạng B, công trình phải đạt tối thiểu 18 trong tổng số 20 tiêu chí hướng dẫn tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư này, đảm bảo sự phù hợp với các tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng Việc phân hạng chung cư dựa trên các tiêu chí này giúp nâng cao ý thức về chất lượng công trình và tạo niềm tin cho người dân khi lựa chọn nơi sinh sống.
2 Khoản 1 Điều 6 Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng quy định về phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư
3 Khoản 2 Điều 6 Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng quy định về phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư
Chung cư hạng C là loại nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư số 31/2016/TT-BXD, tuy nhiên không đạt đủ tiêu chuẩn để được công nhận là hạng A hoặc hạng B.
KHÁI NIỆM QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Thuật ngữ "sử dụng" được hiểu là hành động đem ra dùng nhằm mục đích cụ thể Trong khi đó, "quản lý" có nhiều nghĩa khác nhau, nhưng chủ yếu được hiểu là quá trình tác động có tổ chức và có định hướng của chủ thể quản lý đối với đối tượng quản lý Việc quản lý dựa trên các phương thức nhất định nhằm đạt được các mục tiêu đã đề ra, đảm bảo sự vận hành hiệu quả và hiệu quả của hệ thống quản lý.
Quản lý bất động sản được định nghĩa trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 là việc thực hiện các hoạt động quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc người có quyền sử dụng đất Đây là quá trình đảm bảo hiệu quả sử dụng, bảo trì và quản lý tài sản bất động sản phù hợp với quy định pháp luật Quản lý bất động sản giúp tối ưu hóa giá trị tài sản, đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu và duy trì sự phát triển bền vững của các công trình xây dựng.
Quản lý, sử dụng nhà chung cư là hoạt động bao gồm quản lý, khai thác, sử dụng và định đoạt nhà chung cư theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc người có quyền sử dụng Đây bao gồm việc thực hiện các nhiệm vụ liên quan nhằm duy trì, vận hành và đảm bảo an toàn cho toàn bộ khu vực chung của tòa nhà Việc quản lý hiệu quả giúp nâng cao chất lượng cuộc sống cư dân và đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu, đồng thời tuân thủ các quy định pháp luật liên quan.
Mô hình quản lý nhà chung cư
Hiện nay, tại Việt Nam, có các mô hình quản lý nhà chung cư như sau :
Mô hình quản lý chung cư phổ biến nhất là do chủ đầu tư trực tiếp quản lý, đặc biệt khi chủ đầu tư là chủ sở hữu duy nhất hoặc chưa đạt đủ 50% số căn hộ đã được bàn giao và đưa vào sử dụng để thành lập Ban quản trị theo quy định Tuy nhiên, mô hình này có thể phức tạp do gồm nhiều loại hình quản lý khác nhau, buộc chủ đầu tư phải thành lập các bộ phận hoặc công ty con để đảm bảo công tác quản lý chung cư hiệu quả và đúng quy định pháp luật.
4 Khoản 2 Điều 6 Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng quy định về phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư
5 Học viện chính trị quốc gia, 2015 Những vấn đề cơ bản về quản lý hành chính nhà nước Hà Nội: Nhà xuất bản lý luận chính trị
6 Khoản 5 điều 3 Luật kinh doanh bất động năm 2014.
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ
Chi phí quản lý dịch vụ chung cư chênh lệch đáng kể do độ hoàn thiện và bàn giao hạ tầng dự án khác nhau, ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ và trách nhiệm của đơn vị cung cấp dịch vụ cũng như chủ đầu tư Sự không đồng đều này có thể gây ra những bất tiện và khó khăn trong công tác quản lý và duy trì chất lượng dịch vụ tại các khu chung cư Do đó, việc xác định rõ các yếu tố liên quan đến tiến độ bàn giao và hoàn thiện dự án là rất quan trọng để đảm bảo quản lý dịch vụ hiệu quả và đồng bộ.
Mô hình thứ hai về quản lý chung cư thường là hợp đồng thuê đơn vị quản lý vận hành giữa chủ đầu tư hoặc Ban quản trị và đơn vị vận hành nhà chung cư Đơn vị quản lý vận hành phải có đầy đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở 2014, đồng thời phải được đăng ký công khai trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng hoặc Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản Các quyền và nghĩa vụ của đơn vị quản lý vận hành được quy định rõ ràng tại Điều 42 của Thông tư 02/2016/TT-BXD, đảm bảo hoạt động quản lý chung cư diễn ra chuyên nghiệp và hiệu quả.
Trong mô hình này, doanh nghiệp quản lý vận hành đóng vai trò là đơn vị trung gian, giúp tăng cường sự phối hợp giữa cư dân và chủ đầu tư Điều này góp phần giải quyết các vấn đề phát sinh một cách hiệu quả, tạo ra sự minh bạch và nhất quán trong công tác quản lý Đồng thời, mô hình này còn nâng cao giá trị của căn hộ, mang lại lợi ích lâu dài cho cư dân và chủ đầu tư.
1.5 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG
1.5.1 Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý sử dụng nhà chung cư
Quản lý sử dụng nhà chung cư là hoạt động quan trọng nhằm đảm bảo sự vận hành trôi chảy và an toàn của cộng đồng cư dân Pháp luật quy định rõ các quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động quản lý nhà chung cư, nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình vận hành và sử dụng Việc tuân thủ các quy định pháp luật không những giúp duy trì trật tự, mà còn nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân trong khu chung cư Quản lý tốt chính là yếu tố then chốt để đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của các bên liên quan trong cộng đồng cư dân.
Quy định pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong quá trình khai thác, vận hành và sử dụng nhà chung cư Các quy phạm này đảm bảo sự hợp lý, rõ ràng trong việc quản lý và sử dụng tài sản chung, phù hợp với đặc trưng và tính chất của từng loại nhà chung cư Việc tuân thủ các quy định pháp luật giúp duy trì trật tự, an toàn và hiệu quả trong hoạt động của các tòa nhà chung cư.
7 Khoản 8 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD
Theo Khoản 9 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD, hoạt động quản lý và sử dụng nhà chung cư bao gồm các chủ thể như chủ sở hữu, khách thể và các đối tượng tham gia vào các quan hệ pháp luật liên quan đến quản lý nhà chung cư Các chủ thể này có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sử dụng hợp lý, an toàn và đúng quy định của các tòa nhà chung cư Việc tham gia của các bên trong hoạt động quản lý nhà chung cư nhằm duy trì hiệu quả vận hành, nâng cao chất lượng cuộc sống cư dân và tuân thủ các quy định pháp luật về đô thị.
Bao gồm các chủ thể sau : Cư dân, chủ đầu tư, nhà nước
Chủ thể thứ nhất: cư dân bao gồm chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, đại diện chủ sở hữu căn hộ
- Chủ sở hữu nhà chung cư là là chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư 9
Chủ sở hữu nhà ở bao gồm tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn hoặc nhận đổi nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và các pháp luật liên quan.
Chủ sở hữu nhà chung cư có thể là tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân sở hữu hợp pháp căn hộ hoặc diện tích không phải là căn hộ trong tòa nhà chung cư Điều này đảm bảo rõ ràng về quyền sở hữu và phân chia tài sản trong khu chung cư Việc xác định chính xác chủ sở hữu giúp quản lý và vận hành tòa nhà hiệu quả hơn Hợp pháp hóa quyền sở hữu của các đối tượng này là yếu tố quan trọng trong công tác quản lý và tránh tranh chấp phát sinh.
Theo Khoản 8 Điều 3 Thông tư số 02/2016/TT-BXD, người sử dụng nhà chung cư gồm chủ sở hữu trực tiếp sử dụng hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hợp pháp thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý hoặc sử dụng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền Ngoài ra, Khoản 9 Điều 3 cùng thông tư quy định rằng đại diện chủ sở hữu căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư là người đại diện cho chủ sở hữu khi chủ sở hữu không sử dụng hoặc không có mặt, và được ủy quyền hợp pháp, gọi chung là đại diện chủ sở hữu căn hộ.
Trong nhà chung cư, cư dân thành lập Ban quản trị nhà chung cư thông qua Hội nghị nhà chung cư để bầu ra các đại diện chịu trách nhiệm quản lý Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức có quyền cao nhất trong việc điều hành và duy trì hoạt động của tòa nhà Việc thành lập và hoạt động của Ban quản trị góp phần đảm bảo quản lý hiệu quả và đúng quy định pháp luật, mang lại lợi ích tối đa cho cư dân.
9 Khoản 13 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014
Tuy nhiên, để thành lập được Ban quản trị phải có điều kiện sau :
Đối với nhà chung cư có từ một chủ sở hữu hoặc nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ, việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư do chủ sở hữu hoặc người sử dụng thống nhất quyết định Chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà chung cư có quyền quyết định có nên thành lập Ban quản trị hay không, nhằm đảm bảo quản lý hiệu quả và phù hợp với quy định pháp luật.
Đối với nhà chung cư có từ 20 căn hộ trở lên, bắt buộc phải thành lập Ban quản trị nhằm quản lý và duy trì công tác vận hành chung cư hiệu quả Thành phần Ban quản trị gồm có đại diện các chủ sở hữu căn hộ, chủ đầu tư (nếu có), và trong trường hợp người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư, thì họ cũng có thể là thành viên của Ban quản trị Việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư là bước quan trọng để đảm bảo quyền lợi của các chủ sở hữu và quản lý chung cư một cách minh bạch, hiệu quả.
Mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư nhiều chủ sở hữu thường được tổ chức theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc Ban chủ nhiệm của hợp tác xã Ban quản trị có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản riêng, đồng thời thực hiện các quyền và trách nhiệm theo quy định tại khoản 1 Điều 104 Luật Nhà ở năm 2014.
Chủ thể thứ hai trong dự án xây dựng là chủ đầu tư – cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân sở hữu hoặc vay vốn, hoặc được giao trực tiếp quản lý và sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư Chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định tại Điều 38 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD và Khoản 13, 14 Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD Nhà chung cư có thể có một hoặc nhiều chủ sở hữu, và chủ đầu tư cần tuân thủ các quy định pháp luật liên quan để đảm bảo việc quản lý và vận hành dự án đúng quy định.
Chủ thể thứ ba: Nhà nước
Nhà nước có trách nhiệm quản lý, giữ vai trò cân bằng giữa chủ đầu tư, nhà nước, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và cư dân Vai trò của nhà nước bao gồm việc đảm bảo quy định pháp luật được thực thi đúng đắn, tạo điều kiện cho các bên hợp tác hiệu quả và bảo vệ quyền lợi của cư dân Đồng thời, nhà nước còn chịu trách nhiệm giám sát, kiểm tra hoạt động quản lý vận hành của các đơn vị trên địa bàn để duy trì an ninh, an toàn và chất lượng sống cho cộng đồng cư dân.
KINH NGHIỆM QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
Pháp và Singapore là hai quốc gia phát triển hàng đầu thế giới với nhiều nhà chung cư hiện đại và đa dạng Mô hình quản lý nhà chung cư ở cả hai nước được đánh giá là vô cùng hiệu quả nhờ vào hệ thống pháp luật chặt chẽ và phương pháp quản lý chuyên nghiệp Trong luận văn này, tác giả trình bày các kinh nghiệm quản lý nhà chung cư từ Pháp và Singapore, nhằm rút ra các bài học và ứng dụng phù hợp cho công tác quản lý căn hộ tại Việt Nam.
Ông Jean-Charles Castel, chuyên gia quy hoạch đô thị của Chính phủ Pháp, nhận định rằng các nhà đầu tư ở Việt Nam thường đảm nhận nhiều vai trò cùng lúc, bao gồm đầu tư bất động sản, kinh doanh và quản lý chung cư, dẫn đến mất tính chuyên môn hóa và hiệu quả quản lý kém Trong khi đó, tại Pháp, nhờ vào tính cạnh tranh khốc liệt và yêu cầu rõ ràng về trách nhiệm của các bên, ngành quản lý nhà chung cư đã phân chia rõ ràng các nghề nghiệp khác nhau, hình thành nên các chủ thể chuyên môn cao và độc lập trong quản lý chung cư Điều này giúp nâng cao chất lượng dịch vụ và đảm bảo sự chuyên nghiệp trong quá trình vận hành các chung cư tại Pháp.
Khi triển khai dự án chung cư lớn, các nhà đầu tư thành lập một công ty bất động sản chuyên biệt cho từng dự án, có sự tham gia của các nhà đầu tư vốn như ngân hàng Công ty đầu tư mua đất từ chủ sở hữu sau khi có giấy phép xây dựng và mời đơn vị quản lý dự án cùng công ty thương mại để bán căn hộ dự kiến trong quá trình phát triển Thường thì công ty đầu tư tồn tại trong khoảng 2 năm nhằm mục tiêu bán toàn bộ các căn hộ đã xây dựng và đạt quy chế sở hữu chung, sau đó sẽ giải thể để kết thúc dự án.
22 Jessie Joseph, 2010 Chung cư và khái niệm về sở hữu riêng trong chung cư ở thành phố Hồ Chí Minh, trang < http://paddi.vn/wp-content/uploads/2010-
07_Copropriete_et_propriete_privee_dans_le_logement_a_HCMV.pdf > (ngày truy cập: 20 tháng 6 năm
2018) công tác quản lý chung cư sẽ được giao lại cho hội đồng nhà chung cư và người quản lý
Công ty quản lý dự án và xúc tiến thương mại được ủy quyền bởi công ty đầu tư, xây dựng, bán hàng để thực hiện công trình xây dựng và quản lý dự án thay cho chủ đầu tư Công ty này chịu trách nhiệm quản lý doanh thu từ việc bán căn hộ, hoàn vốn vay ngân hàng, và thanh toán tiền cho đơn vị thi công Sau khi cư dân vào sống trong chung cư, công ty mời một đơn vị quản lý chung cư để đảm nhiệm công tác bảo dưỡng và vận hành phần chung của tòa nhà Khi các căn hộ đã được bán hết, chủ sở hữu thành lập hội đồng nhà chung cư và tổ chức cuộc họp đại hội để bầu ra người quản lý chung cư hợp pháp.
Diện tích dành cho thương mại trong tòa nhà được bán đi, và người mua trở thành chủ đồng sở hữu chung cư cũng như thành viên trong hội đồng nhà chung cư Mức phí quản lý chung cư mà chủ sở hữu phần diện tích thương mại phải đóng được xác định dựa trên các tiêu chí khách quan, không chỉ dựa trên công năng sử dụng.
Hệ thống quản lý chung cư tại Pháp được phân chia rõ ràng vai trò của các bên liên quan, từ đó giúp xác định trách nhiệm và tạo ra bảng tổng kết tài chính minh bạch cho ba đơn vị chính: công ty đầu tư xây dựng (chủ đầu tư), công ty quản lý dự án – xúc tiến thương mại, và công ty quản lý chung cư Hội đồng chung cư có quyền thay đổi đơn vị cung cấp dịch vụ cho cư dân và thúc đẩy cạnh tranh giữa các đơn vị này nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ.
Về quản lý nhà chung cư tại Singapore 23 :
Singapore là nền kinh tế phát triển hàng đầu châu Á với hệ thống quản lý chung cư hiệu quả và hiện đại Chính phủ Singapore thành lập Ủy ban Nhà ở và Phát triển Singapore (HDB) nhằm xây dựng và quản lý các khu nhà ở công cộng, góp phần tạo ra môi trường sống an toàn, tiện nghi cho cư dân Hệ thống quản lý chung cư của Singapore nổi bật với sự chuyên nghiệp và minh bạch, đảm bảo quyền lợi và chất lượng cuộc sống của người dân.
Phòng Hợp tác quốc tế – Cục Quản lý cạnh tranh đã xuất bản tài liệu năm 2014 về các quy định quản lý nhà chung cư tại Singapore, cung cấp hướng dẫn chi tiết về chính sách và quy trình vận hành nhà chung cư Thông tin này giúp hiểu rõ các tiêu chuẩn pháp lý và thực tiễn quản lý bất động sản chung ở Singapore, hỗ trợ các nhà quản lý và chủ đầu tư trong việc tuân thủ quy định Chi tiết nội dung và hướng dẫn được đăng tải trên website của Cục Quản lý cạnh tranh, tại địa chỉ