(Luận văn) pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại ở việt nam

Một số công trình nghiên cứu về chế định thế chấp NOHTTTL như: Luận văn thạc s “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện ngh a vụ từ hợp đồng tín dụng” của tác gi

Trang 1

HỒ MINH NHẬT

PHÁP LUẬT V L TÀI N THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG

TƯ NG L I TẠI CÁC NG N HÀNG

THƯ NG MẠI Ở VI T N M

LUẬN VĂN THẠC Ĩ LUẬT HỌC

TP Hồ Chí Minh - Năm 2017

Trang 2

HỒ MINH NHẬT

PHÁP LUẬT V L TÀI N THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG

TƯ NG L I TẠI CÁC NG N HÀNG

THƯ NG MẠI Ở VI T N M

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC Ĩ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

T TRẦN HUỲNH TH NH NGHỊ

TP Hồ Chí Minh - Năm 2017

Trang 3

kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và có thể kiểm chứng Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực

TP Hồ Chí Minh, năm 2017

Hồ M h Nh t

Trang 4

MỤC LỤC

Trang

TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN PHẦN MỞ ĐẦU 1 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 8 1.1 Khái niệm và đặc điểm tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai 8

1.1.1 Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai 8 1.1.2 Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai 10 1.1.3 Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai 11

1.1.4 Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại 14

1.2 Khái niệm và đặc điểm c a việc l tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai 17

1.2.1 Khái niệm xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai 17 1.2.2 Đặc điểm của iệc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai 19

1.3 Ng n t c l tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai 23 Kết l ận Chương 1 29 Chương 2 TH C TR NG PH P LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI T I C C NG N HÀNG THƯƠNG M I Ở VIỆT NAM 30 2.1 Tình hình l tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai t i các

ng n hàng thương m i ở Việt Nam 30 2.2 Thực tr ng pháp l ật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai t i các

ng n hàng thương m i ở Việt Nam 32

2.2.1 Sự mập mờ trong iệc xác định bản chất tài sản thế chấp 32 2.2.2 Quy định ề iệc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phức tạp, gây khó khăn trong iệc thực hiện trên thực tế 34 2.2.3 Rủi ro đối ới tài sản thế chấp liên quan đến thủ tục đăng ký thế chấp 37

tot nghiep do wn load thyj uyi pl aluan van full moi nhat z z vbhtj mk gmail.com Luan van retey thac si cdeg jg hg

Trang 5

2.3 Thực tr ng pháp l ật về l tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong

tương lai t i các ng n hàng thương m i 39

2.3.1 Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai 39

2.3.2 Thông báo xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai 41

2.3.3 Thu giữ tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai để xử lý 43

2.3.4 hương thức xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai 45

2.3.5 hương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 50

2.3 hương thức xử lý tài sản thế chấp tại t a án 52

Kết l ận Chương 2 55

Chương 3 MỘT SỐ GIẢI PH P HOÀN THIỆN PH P LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI T I C C NG N HÀNG THƯƠNG M I Ở VIỆT NAM 57

3.1 Hoàn thiện pháp l ật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 57

3.1.1 Xác định lại khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai 57

3.1.2 Quy định cụ thể iệc nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 59

3.1.3 Hoàn thiện pháp luật ề công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm đối ới giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 62

3.2 Hoàn thiện pháp l ật về l tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai 65

3.2.1 Hoàn thiện quy định ề quyền à nghĩa ụ của các bên 65

3.2.2 Xây dựng quy trình xử lý tài sản bảo đảm 68

3.2.3 Hoàn thiện quy định ề quyền thu giữ tài sản 69

3.2.4 Hoàn thiện quy định ề phương thức xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai 71

3.3 Hoàn thiện cơ chế thực thi pháp l ật về l tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai 73

Kết l ận Chương 3 76

KẾT LUẬN 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Trang 6

10 NHNN : Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

11 NHTM : Ngân hàng thương mại

12 NOHTTTL : Nhà ở hình thành trong tương lai

13 TSHTTTL : Tài sản hình thành trong tương lai

14 UBND : Ủy ban nhân dân tot nghiep do wn load thyj uyi pl aluan van full moi nhat z z vbhtj mk gmail.com Luan van retey thac si cdeg jg hg

Trang 7

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Trong Chương 1 (Những vấn đề lý luận về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai), Tác giả sẽ trình bày những vấn đề lý luận chung về xử lý TSTC

là NOHTTTL Theo đó, Tác giả sẽ phân tích các khái niệm TSHTTTL, NOHTTTL, xử

lý TSTC là NOHTTTL và làm rõ các đặc điểm của TSTC là NOHTTTL, việc xử lý TSTC là NOHTTTL Đồng thời, Tác giả cũng sẽ trình bày các nguyên tắc đối với việc

xử lý TSTC là NOHTTTL

Trong Chương 2 (Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại ở iệt Nam), Tác giả sẽ trình bày tổng quan về tình hình xử lý TSTC là NOHTTTL để thu hồi nợ tại các ngân hàng thương mại ở iệt Nam Qua đó, Tác giả sẽ làm rõ những vướng mắc, bất cập trong quy định pháp luật về việc nhận thế chấp NOHTTTL và xử lý TSTC là NOHTTTL

Liên quan đến việc nhận thế chấp NOHTTTL, các vướng mắc có thể nhận thấy là: (i)

sự mập mờ trong việc xác định bản chất TSTC là NOHTTTL; (ii) quy định về việc thế chấp NOHTTTL phức tạp, gây khó khăn trong việc thực hiện trên thực tế và (iii) rủi ro đối với TSTC là NOHTTTL liên quan đến thủ tục đăng ký thế chấp Các vướng mắc liên quan đến việc xử lý TSTC là NOHTTTL tập trung chủ yếu ở các vấn đề sau: (i) trình tự, thủ tục xử lý TSTC là NOHTTTL; (ii) phương thức xử lý TSTC là NOHTTTL; (iii) phương thức xử lý TSTC là quyền tài sản phát sinh t hợp đồng mua bán NOHTTTL và (iv) phương thức xử lý tài sản thế chấp tại t a án

Trong Chương ( t số giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại ở iệt Nam), Tác giả sẽ trình bày m t số giải pháp nhằm hoàn thiện khung pháp lý về việc nhận thế chấp NOHTTTL và xử lý TSTC là NOHTTTL iệc hoàn thiện pháp luật về xử lý TSTC là NOHTTTL luôn gắn liền với việc hoàn thiện khung pháp lý về việc nhận thế chấp NOHTTTL bởi các ngân hàng thương mại chỉ có thể xử lý TSTC là NOHTTTL

m t cách hợp pháp và thuận lợi nếu giao dịch thế chấp trước đây đã được xác lập m t cách hợp pháp Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhận TSTC là NOHTTTL bao tot nghiep do wn load thyj uyi pl aluan van full moi nhat z z vbhtj mk gmail.com Luan van retey thac si cdeg jg hg

Trang 8

gồm: (i) xác định lại khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai; (ii) quy định cụ thể việc nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và (iii) hoàn thiện pháp luật về công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm đối với giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý TSTC là NOHTTTL bao gồm: (i) hoàn thiện quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên; (ii) Xây dựng quy trình

xử lý TSBĐ; (iii) hoàn thiện quy định về quyền thu giữ tài sản và (iv) hoàn thiện quy định về phương thức xử lý TSTC là NOHTTTL

Từ khóa: Bảo đảm tiền vay; Tài sản thế chấp; Nhà ở; Nhà ở hình thành trong tương lai; Xử lý tài sản thế chấp

Trang 9

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Để hỗ trợ thị trường BĐS sau một thời gian dài trầm lắng và thực thi chính sách phát triển nhà ở, Nhà nước đã ban hành nhiều quy định mang tính kích cầu, hỗ trợ các nhà đầu tư cũng như người tiêu dùng có nhu cầu về nhà ở Một trong số đó

là quy định cho phép người mua nhà trong dự án xây dựng nhà ở được phép thế chấp NOHTTTL hoặc quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL để bảo đảm cho khoản vay tại các NHTM với mục đích mua chính nhà ở đó Đây là một quy định mới, cho thấy các loại tài sản được đưa vào giao dịch ngày càng phong phú hơn, bao gồm cả tài sản hiện có và TSHTTTL

Thế chấp NOHTTTL là một chế định mới trong LNO năm 2014 Trình tự, thủ tục nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hiện tại đã được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật như Thông tư số 26/2015/TT-NHNN và Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Trên thực tế, việc nhận thế chấp NOHTTTL tại các NHTM gặp rất nhiều khó khăn xuất phát từ việc xác định NOHTTTL và việc thực hiện thủ tục công chứng, đăng ký còn nhiều vướng mắc về quy định lẫn cơ chế thực hiện Điều này dẫn đến hệ quả là các NHTM chấp nhận rủi ro pháp lý khi đồng

ý nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL với thủ tục nhận thế chấp dễ dàng hơn

Nhìn chung, việc thế chấp NOHTTTL và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL được pháp luật điều chỉnh chưa lâu và ở nhiều mức độ khác nhau Các quy phạm pháp luật điều chỉnh vẫn còn chưa thực sự đầy đủ, rõ ràng và thống nhất Trong đó, các quy định pháp luật về việc xử lý loại tài sản này hầu như

bị bỏ ngỏ, chưa được quan tâm đúng mức Việc xử lý TSTC là NOHTTTL và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL hiện nay chỉ được quy định tại một số nội dung của Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/06/2014 hướng dẫn một số vấn đề về xử lý TSBĐ

Trang 10

Sự thiếu vắng các quy định pháp luật điều chỉnh cụ thể việc xử lý TSTC là NOHTTTL dẫn đến rủi ro cho các NHTM khi phải thực hiện xử lý TSTC để thu hồi

nợ vay Hiện tại, cơ chế thu hồi nợ quá hạn của các NHTM vẫn dựa chủ yếu vào việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của khách hàng Những tồn tại, bất cập của hệ thống pháp luật và hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc xử lý TSTC là NOHTTTL làm cho các NHTM gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình xử lý, thậm chí đứng trước rủi ro mất vốn do không thể xử lý TSTC

để thu hồi khoản vay

Theo pháp luật Việt Nam, các loại tài sản đưa ra để bảo đảm tiền vay rất phong phú và đa dạng (có thể là động sản, bất động sản, quyền tài sản…) Tuy nhiên, vấn đề xử lý TSTC là NOHTTTL tại các NHTM ở Việt Nam hiện nay còn chưa được pháp luật quan tâm điều chỉnh Tính đến thời điểm thực hiện Luận văn này, Nhà nước vẫn chưa ban hành văn bản pháp luật nào thay thế Thông tư liên tịch

số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN trong khi các nội dung liên quan đến việc

xử lý TSTC là NOHTTTL trong Thông tư này đã không còn phù hợp với LNO năm

2014 Nhìn chung, việc xử lý các tài sản này rất phức tạp do được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật như: Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng Vì vậy, việc áp dụng đúng, linh hoạt các quy định pháp luật cũng như đưa ra các giải pháp hoàn thiện các vấn đề còn thiếu đồng bộ, không phù hợp của hệ thống pháp luật trong việc xử lý TSTC là NOHTTTL là vấn đề đang được đặt ra cho các NHTM ở Việt Nam

uất phát từ các lý do nêu trên, Tác giả đã quyết định ch n đề tài:

g ươ g a t g g

ươ g a làm đề tài Luận văn thạc s cho mình Với đề tài này, Tác

giả mong muốn được tiếp tục nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật

về xử lý TSTC là NOHTTTL tại các NHTM ở Việt Nam Qua đó phân tích, đánh giá thực trạng, trên cơ sở đó đưa ra các kiến nghị và có giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về xử lý TSTC là NOHTTTL tại các NHTM ở Việt Nam

Trang 11

2 Tình hình nghiên cứu

Hiện nay, đã có nhiều công trình nghiên cứu bao gồm luận văn thạc sỹ, luận

án tiến s về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Có thể kể đến một số công trình nghiên cứu nổi bật như: Luận án tiến s “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành” của tác giả Vũ Thị Hồng Yến (2013), Luận văn thạc s “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng” của tác giả Lâm Minh Đức (2009), Luận văn thạc s “Thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành” của tác giả Nguyễn Trung Hiếu (2015), Luận văn thạc s “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam” của tác giả Đỗ Thanh Huyền (2011) Một điểm chung có thể nhận thấy ở những công trình nghiên cứu nói trên là tuy đã có những phân tích khá sâu sắc về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung nhưng chưa đi sâu nghiên cứu việc xử lý TSTC là NOHTTTL

Một số công trình nghiên cứu về chế định thế chấp NOHTTTL như: Luận văn thạc s “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện ngh a vụ

từ hợp đồng tín dụng” của tác giả Nguyễn Thùy Dương (2013), Luận văn thạc s

“Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai” của tác giả Phan Thị Thu Phương (2013), Luận văn thạc s “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thanh Thúy (2014) cũng có nhắc đến việc xử lý NOHTTTL nhưng chỉ dừng lại ở việc trình bày, phân tích luật thực định, chưa đi sâu nghiên cứu những vướng mắc, tồn tại của pháp luật liên quan đến vấn đề này

Ngoài ra, còn có một số bài viết mang tính nghiên cứu trao đổi của các chuyên gia pháp lý đăng trên các tạp chí chuyên ngành như: Tạp chí Ngân hàng, Tạp chí Luật h c, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử, ebsite của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Hơn nữa, nhiều hội thảo của Bộ Tư pháp, Bộ ây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Ngân hàng Nhà nước và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam đã được tổ chức nhằm tháo g và giải quyết các vướng mắc

về tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Tuy nhiên, giáo trình, sách tham khảo, các đề tài, những bài viết và nhiều buổi hội thảo đều nghiên cứu tot nghiep do wn load thyj uyi pl aluan van full moi nhat z z vbhtj mk gmail.com Luan van retey thac si cdeg jg hg

Trang 12

khái quát chung về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cũng như đưa ra những giải pháp, phương hướng hoàn thiện pháp luật chung về tài sản bảo đảm tiền vay nói chung,

xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói riêng Thực tế vẫn chưa có nghiên cứu nào thực

sự chuyên sâu về vấn đề xử lý TSTC là NOHTTTL tại các ngân hàng thương mại

Hầu hết các công trình nghiên cứu được thực hiện dựa trên nền tảng hệ thống pháp luật đã lỗi thời (trước khi LNO năm 2014 có hiệu lực pháp luật) nên chưa thể giải quyết được các vướng mắc hiện đang phát sinh trên thực tế Trong quá trình thực hiện đề tài này, Tác giả có tham khảo các bài nghiên cứu đó và từ đó đưa ra quan điểm của cá nhân mình

3 Câu hỏi nghiên cứu

Luận văn sẽ giải quyết 03 câu hỏi nghiên cứu sau:

Thứ nhất, việc xử lý NOHTTTL có những đặc thù gì cần được pháp luật quan tâm điều chỉnh?

Thứ hai, pháp luật điều chỉnh việc xử lý NOHTTTL hiện nay tồn tại những vướng mắc, bất cập nào cần phải tháo g ?

Thứ ba, quy định về xử lý tài sản thế chấp là NOHTTT cần được hoàn thiện ở những nội dung cụ thể nào cho phù hợp để bảo đảm quyền lợi cho tất cả các bên có liên quan trong thời gian tới tại Việt Nam?

4 Các giả thuyết nghiên cứu

Để định hướng và đảm bảo việc nghiên cứu được thực hiện đúng hướng và giải quyết thành công các câu hỏi nghiên cứu đã đặt ra, Tác giả xây dựng một số giả thuyết nghiên cứu tạm thời như sau:

Thứ nhất, việc xử lý TSTC là NOHTTTL cần có cơ chế điều chỉnh đặc thù do chính tính chất đặc thù của loại tài sản này

Thứ hai, quy định về xử lý TSTC là NOHTTT hiện tại còn chưa đầy đủ, một

số quy định vẫn còn chồng chéo, mâu thuẫn, cần có quy định thống nhất nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho việc xử lý TSTC của các NHTM

Thứ ba, khung pháp lý cho hoạt động xử lý TSTC là NOHTTTL hiện nay còn chưa hoàn thiện, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của NHTM

Trang 13

Việc sửa đổi, bổ sung quy định về xử lý TSTC là NOHTTTL là nhu cầu cấp thiết và chính đáng, cần được quan tâm, giải quyết vì lợi ích chung, bảo đảm tuân thủ pháp luật

5 Mục đích và các mục tiêu nghiên cứu

a Mục đích nghiên cứu:

Trên cơ sở phân tích, đánh giá những quy định của pháp luật Việt Nam về xử

lý TSTC là NOHTTTL, thực tiễn áp dụng những quy định này, từ đó, đề xuất ý kiến

để hoàn thiện quy định pháp luật, góp phần phát huy vai trò tích cực của chế định

xử lý TSTC là NOHTTTL trên thực tế, hoàn thiện quy định pháp luật về bảo đảm tiền vay

b Các mục tiêu nghiên cứu:

Để đạt được mục đích nêu trên, Luận văn tập trung vào những nhiệm vụ cụ thể sau:

Thứ nhất, phân tích, khái quát những vấn đề lý luận về xử lý TSTC là NOHTTTL

Thứ hai, phân tích, đánh giá một cách hệ thống và toàn diện các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành điều chỉnh vấn đề xử lý TSTC là NOHTTTL

Thứ ba, phân tích, đánh giá thực trạng xử lý TSTC là NOHTTTL tại các NHTM

Thứ tư, đề xuất phương hướng, các giải pháp góp phần hoàn thiện những quy định pháp luật liên quan đến vấn đề xử lý TSTC là NOHTTTL

6 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn dự kiến sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu để làm sáng tỏ vấn đề nghiên cứu Trong đó, có thể kể đến một số phương pháp chủ yếu như sau:

Phương pháp phân tích, tổng hợp được sử dụng để xác định và luận giải các vấn đề liên quan đến quy định của pháp luật về xử lý TSTC là NOHTTTL

Trang 14

Phương pháp nghiên cứu h c thuyết pháp lý mà chủ yếu là phân tích luật viết

để làm sáng tỏ những hạn chế, thiếu sót trong quy định pháp luật về xử lý TSTC là NOHTTTL

Phương pháp so sánh pháp luật: Thông qua việc so sánh pháp luật về xử lý TSBĐ nói chung, xử lý TSTC là NOHTTTL nói riêng tại nước ta hiện nay với quy định pháp luật nước ngoài để làm sáng tỏ những hạn chế, thiếu sót của quy định pháp luật hiện tại, h c hỏi cách giải quyết đã có để giải quyết các vấn đề phát sinh hiện tại về xử lý TSTC là NOHTTTL tại các NHTM ở nước ta

Phương pháp phỏng vấn chuyên gia: Thông qua việc tiếp xúc, phỏng vấn các chuyên gia có hiểu biết sâu sắc về xử lý TSTC là NOHTTTL sẽ giúp ích cho việc làm rõ thực trạng hoạt động xử lý TSTC là NOHTTTL hiện nay, thực trạng áp dụng quy định pháp luật, nhu cầu, mong muốn điều chỉnh pháp luật để tạo ra cơ chế, điều kiện cần thiết để bảo đảm tính pháp lý và hiệu quả của hoạt động xử lý TSTC là NOHTTTL

7 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Trong khuôn khổ của Luận văn, Tác giả sẽ tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận, các quy định của pháp luật Việt Nam về xử lý TSTC là NOHTTTL đồng thời nghiên cứu thực tiễn áp dụng vấn đề này Cụ thể hơn, Luận văn sẽ chỉ đi sâu nghiên cứu về:

(i) Việc xử lý TSTC là NOHTTTL với đối tượng là ươ g trong

dự y dự g của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp có chức năng

kinh doanh bất động sản

(ii) Việc thế chấp NOHTTTL của tổ chức, cá nhân (không bao gồm các doanh

nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản) tại các NHTM được thành lập hợp

pháp theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010

8 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của Luận văn

Việc nghiên cứu một cách có hệ thống vấn đề xử lý TSTC là NOHTTTL theo pháp luật Việt Nam mang ý ngh a lý luận và thực tiễn sâu sắc

Trang 15

a Về phương diện lý luận, Luận văn tiến hành hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và hệ thống quy định pháp luật Việt Nam về xử lý TSTC là NOHTTTL

b Về phương diện thực tiễn, những kiến nghị của Luận văn hy v ng sẽ đem lại những kết quả thiết thực cho việc hoàn thiện các quy định pháp luật Việt Nam về

xử lý TSTC là NOHTTTL, phát huy vai trò tích cực của chế định này trên thực tế, góp phần phát triển lành mạnh hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại các NHTM, thúc đẩy kinh tế phát triển

9 Kết cấu của Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục các tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn bao gồm ba chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai

Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Trang 16

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở

HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

1.1 Khái ni m và đ c đi m tài ản thế chấp là nhà hình thành t ong tương lai

1.1.1 Khái ni m tài ản hình thành t ong tương lai

TSHTTTL là một chế định mới được thiết lập trong pháp luật Việt Nam Tuy nhiên, những cơ sở pháp lý đầu tiên đối với loại tài sản đặc biệt này có thể được tìm thấy trong Bộ luật Dân sự năm 1972 của chính quyền Sài Gòn, với thuật ngữ “tài sản hậu lai”, theo đó TSHTTTL có thể là động sản hoặc bất động sản, là vật bảo đảm của chủ nợ.1

Như vậy, có thể thấy, trước thời điểm năm 1975, pháp luật của chính quyền Sài Gòn đã thừa nhận sự tồn tại của một loại TSBĐ là TSHTTTL

BLDS năm 1995 được ban hành trong giai đoạn đầu của thời kỳ đổi mới kinh

tế đã không luật hóa khái niệm TSHTTTL, thậm chí còn loại trừ sự tồn tại của loại

tài sản này Điều 172 BLDS năm 1995 quy định: “Tài sản bao gồm vật có thực,

tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”, TSHTTTL chắc chắn

không thể là “vật có thực” và không thuộc bất kỳ đối tượng nào được liệt kê Đến BLDS năm 2005, pháp luật không còn bắt buộc tài sản phải là “vật có thực”2 và tại Điều 320 BLDS năm 2005 đã ghi nhận một cách cụ thể vật bảo đảm thực hiện ngh a

vụ dân sự có thể là “vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc

sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết” Như vậy, pháp luật đã chính thức thừa nhận TSHTTTL là một

loại TSBĐ Tuy nhiên, BLDS năm 2005 vẫn chưa quy định thế nào là TSHTTTL

Thực tế khái niệm TSHTTTL đã xuất hiện trong nội dung Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, theo đó,

“tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời

1 Điều 1415 Bộ luật Dân sự năm 1972 của chính quyền Sài Gòn quy định: “Tất cả những tài sản hiện hữu và hậu lai của người mắc nợ, động sản cũng như bất động sản đều là vật đảm bảo của chủ nợ”

2

Điều 163 BLDS năm 2005 quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”

Trang 17

điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận” (Khoản 7 Điều 2) Khái niệm này sau đó bị thay thế bởi Nghị định số 163/2006/NĐ-CP.3 Và đến năm 2012, khái niệm TSHTTTL một lần nữa được điều chỉnh bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP (sửa đổi,

bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) và được duy trì đến nay Khác với khái niệm được đưa ra tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP khi nhà làm luật có định ngh a

cụ thể về TSHTTTL thì khái niệm TSHTTTL theo Nghị định số 11/2012/NĐ-CP lại

được xây dựng bằng phương pháp liệt kê, theo đó “tài sản hình thành trong tương

lai gồm: Tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;

tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất” Thông qua khái niệm TSHTTTL nêu trên, các nhà làm luật đã né tránh đưa ra

khái niệm chính thức về TSHTTTL (xuất phát từ bản chất của loại tài sản) mà chỉ đơn thuần liệt kê các loại tài sản TSHTTTL Điều này sẽ dẫn đến hệ quả phát sinh nhiều cách hiểu khác nhau về TSHTTTL nhất là trong những văn bản pháp luật khác vì mỗi ngành luật có một cách tiếp cận khác nhau và sẽ rất khó có sự thống nhất khi không dựa trên cơ sở một khái niệm chung Ngoài ra, cần lưu ý rằng khái niệm NOHTTTL nêu trên chỉ mới được tiếp cận dưới khía cạnh là đối tượng điều chỉnh của giao dịch bảo đảm (cụ thể hóa quy định về bảo đảm thực hiện ngh a vụ dân sự của BLDS năm 2005)

Chỉ đến khi BLDS năm 2015 được ban hành (thực thi từ ngày 01/01/2017), lần đầu tiên khái niệm TSHTTTL được luật hóa Theo đó, pháp luật xác định tài sản bao gồm bất động sản và động sản, bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện

Trang 18

có và TSHTTTL (Khoản 2 Điều 105) Điều 108 BLDS năm 2015 vẫn sử dụng phương pháp liệt kê để đưa ra khái niệm chính thức về TSHTTTL cho cả hệ thống

pháp luật dân sự nói chung: “Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài

sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch” Nhìn chung, mặc dù vẫn chưa đưa ra một

khái niệm tiếp cận bản chất tài sản nhưng BLDS năm 2015 đã lần đầu tiên đưa ra một khái niệm chính thống về TSHTTTL, làm nguyên tắc giải thích chung cho tất

cả các loại TSHTTTL và là cơ sở cho các luật chuyên ngành quy định chi tiết

1.1.2 Khái ni m nhà hình thành t ong tương lai

Nhà ở cũng là một loại tài sản và được điều chỉnh bởi luật chuyên ngành Vì vậy, về mặt lý thuyết, tồn tại loại tài sản là NOHTTTL nếu thỏa mãn các điều kiện theo quy định của BLDS với tư cách là luật chung và LNO với tư cách là luật chuyên ngành Tuy nhiên, cũng giống như TSHTTTL, ban đầu NOHTTTL không

có một khái niệm chính thức LNO năm 2005 không quy định cụ thể về NOHTTTL

Hơn nữa, Điều 91 LNO năm 2005 lại quy định điều kiện đối với nhà ở để thực hiện các giao dịch là phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật Như vậy, vô hình trung, LNO năm 2005 đã loại trừ sự tồn tại của NOHTTTL Trái với LNO năm 2005, LKDBĐS năm 2006 lại thừa nhận NOHTTTL là một loại BĐS được phép đưa vào kinh doanh (Khoản 8 Điều 4 LKDBĐS năm 2006) Sau đó, một số văn bản dưới luật thi hành LNO năm 2005 như Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Thông tư số 16/2010/TT-B D lại đưa ra các quy định và hướng dẫn chi tiết về việc mua bán NOHTTTL Nghị định số 71/2010/NĐ-CP còn cho phép người mua NOHTTTL của doanh nghiệp kinh doanh BĐS thế chấp nhà ở tại TCTD để vay vốn (Khoản 2 Điều 61) Tuy nhiên, các văn bản quy phạm pháp luật này đều không đưa ra bất kỳ khái niệm nào về NOHTTTL

Chỉ đến khi Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT được ban hành để hướng dẫn quy định về thế chấp NOHTTTL của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì khái niệm NOHTTTL mới chính thức ra đời Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT tot nghiep do wn load thyj uyi pl aluan van full moi nhat z z vbhtj mk gmail.com Luan van retey thac si cdeg jg hg

Trang 19

thì: “Nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp là nhà ở được tổ chức,

cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở đó đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận)” Khái niệm này được xây dựng trên cơ sở khái niệm

TSHTTTL (quy định tại Nghị định số 11/2012/NĐ-CP) theo đó nhà ở được xác định là NOHTTTL có thể là nhà ở đang được xây dựng hoặc đã xây dựng xong nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu Dựa trên nguyên tắc xác định này, người mua có thể nhận biết nhà ở là NOHTTTL thông qua việc nhà ở đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hay chưa Tuy nhiên, khái niệm này chỉ áp dụng cho nhà ở là đối tượng của GDBĐ chứ chưa phải là khái niệm chung về NOHTTTL

LNO năm 2014 đã chính thức luật hóa chế định NOHTTTL Theo quy định của LNO năm 2014 thì NOHTTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng

và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng (Khoản 19 Điều 3) LKDBĐS năm 2014 cũng đưa ra khái niệm tương tự, theo đó nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng (Khoản 4 Điều 3) Với các khái niệm này, NOHTTTL chỉ còn được xác định dựa trên tình trạng xây dựng thực tế Do đó, việc xác định NOHTTTL là nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu theo như khái niệm của Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT đã không còn phù hợp và không còn giá trị áp dụng

1.1.3 Đ c đi m của nhà hình thành t ong tương lai

Là một loại TSHTTTL, NOHTTTL có những đặc điểm chung của TSHTTTL, đồng thời có những đặc thù riêng Dựa vào khái niệm trong các quy định của pháp tot nghiep do wn load thyj uyi pl aluan van full moi nhat z z vbhtj mk gmail.com Luan van retey thac si cdeg jg hg

Trang 20

luật về TSHTTTL và NOHTTTL, có thể xác định NOHTTTL có những đặc điểm sau:

+ Thứ nhất, NOHTTTL là một loại tài sản được pháp luật thừa nhận Theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015 thì BĐS bao gồm nhà ở

Như vậy, có thể xác định NOHTTTL là một loại BĐS hình thành trong tương lai phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 105 BLDS năm 2015 Căn cứ LNO năm

2014, NOHTTTL là nhà ở với nội hàm hẹp, một loại nhà ở đặc biệt NOHTTTL nói chung vẫn là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, vẫn có thể phân biệt là nhà ở riêng lẻ hoặc nhà chung

cư theo quy định của LNO năm 2014 (Khoản 1, 2 và Khoản 3 Điều 3) Việc phân biệt NOHTTTL với loại nhà ở khác được thực hiện thông qua đặc điểm thứ hai của

nó

+ Thứ hai, NOHTTTL vẫn đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng Điều này có ngh a là tại thời điểm xem xét (hiện tại), NOHTTTL vẫn là tài sản chưa hoàn chỉnh về hình thái vật chất để trở thành đối tượng xác lập quan hệ sở hữu đầy đủ (công trình vẫn đang được xây dựng, chưa thể bàn giao để sử dụng theo công năng của nó) LNO năm 2014 phân biệt NOHTTTL với nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng (Khoản

18 Điều 3) Như vậy, người ta có thể xác định NOHTTTL thông qua việc nhà ở này chưa được nghiệm thu xây dựng, hoàn công theo quy định của pháp luật và chưa ký bàn giao để đưa vào sử dụng Ở đây, LNO năm 2014 đã xây dựng NOHTTTL với đặc điểm hẹp hơn rất nhiều so với đặc điểm của TSHTTTL theo quy định của BLDS năm 2015 Cụ thể, theo quy định của BLDS năm 2015, TSHTTTL có thể là tài sản đã hình thành nhưng chưa được xác lập quyền sở hữu (chủ thể xác lập quyền

sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch) Thực tế, trước LNO năm 2014, pháp luật vẫn ghi nhận NOHTTTL có thể là nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.4

4

em khái niệm NOHTTTL quy định tại Thông tư liên tịch số 01/2016/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT

Trang 21

+ Thứ ba, do chưa có hình thái vật chất, chưa được hình thành tại thời điểm xem xét nên chủ sở hữu của NOHTTTL chưa hoàn toàn xác lập quyền sở hữu đầy

đủ cho mình đối với loại tài sản này Nhưng có căn cứ một cách chắc chắn là quyền

sở hữu đối với NOHTTTL sẽ được xác lập trong một thời gian xác định thông qua các tài liệu chứng minh cụ thể (ví dụ: giấy phép xây dựng hoặc các văn bản chấp thuận xây dựng khác do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư hoặc hợp đồng mua bán NOHTTTL được giao kết hợp pháp giữa chủ đầu tư và bên mua nhà ở)

+ Thứ tư, là một TSHTTTL, pháp luật thừa nhận NOHTTTL là đối tượng được dùng để bảo đảm ngh a vụ dân sự nói chung và bảo đảm thực hiện ngh a vụ vay vốn tại các TCTD nói riêng.5

Vì chủ sở hữu của NOHTTTL trong một thời gian xác định, chắc chắn sẽ xác lập được quan hệ sở hữu đối với tài sản ấy nên pháp luật cho phép h có thể thực hiện một số quyền trong phạm vi nhất định mà cụ thể ở đây

là quyền dùng NOHTTTL để thế chấp tại TCTD bảo đảm cho khoản vay của mình

Trong trường hợp mua NOHTTTL từ chủ đầu tư xây dựng nhà ở, tại thời điểm xem xét, về bản chất quyền sở hữu của người mua đối với NOHTTTL thực chất là một loại quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL Do quyền sở hữu chưa được xác lập theo quy định pháp luật nên chủ sở hữu NOHTTTL không thể có đầy đủ m i quyền của chủ sở hữu mà chỉ có một số quyền như: dùng NOHTTTL để bảo đảm ngh a vụ dân sự được pháp luật cho phép; nhận nhà ở sau khi hoàn thành việc xây dựng để xác lập quan hệ sở hữu sau khi hoàn thành các ngh a vụ, chuyển nhượng NOHTTTL thông qua việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán NOHTTTL theo quy định của pháp luật… như tác giả Đỗ Hồng Thái đã chỉ ra, quyền sở hữu đối với TSHTTTL nói chung và NOHTTTL nói riêng là quyền tài sản có điều kiện

và chỉ đặt ra khi gắn với một số giao dịch nhất định.6

Trang 22

1.1.4 Thế chấp nhà hình thành t ong tương lai tại các ngân hàng thương mại

LNO năm 2014 thừa nhận NOHTTTL là đối tượng của GDBĐ, được thế chấp tại các TCTD để vay vốn Quy định của LNO năm 2014 chỉ đơn giản luật hóa chế định thế chấp NOHTTTL đã tồn tại từ trước đó qua nhiều văn bản pháp luật.7

Hệ thống pháp luật Việt Nam nhất là pháp luật về GDBĐ đến thời điểm hiện tại đã mặc nhiên thừa nhận NOHTTTL là đối tượng của giao dịch thế chấp Việc ghi nhận NOHTTTL là TSTC, theo Tác giả, là phù hợp bởi các lý do sau: Thứ nhất, NOHTTTL hoàn toàn phù hợp với đặc tính “không giao tài sản cho bên nhận thế chấp” của biện pháp thế chấp theo quy định của BLDS năm 2015.8 NOHTTTL theo khái niệm của LNO năm 2014 chưa có hình thái vật chất cụ thể do đang được xây dựng và chưa bàn giao đưa vào sử dụng nên không thể bàn đến việc giao tài sản cho người khác; Thứ hai, do chưa có hình thái vật chất cụ thể nên việc xác định NOHTTTL chủ yếu thông qua các giấy tờ pháp lý để chứng minh quyền sở hữu (trong tương lai) đối với tài sản này và bên bảo đảm thường chuyển giao các giấy tờ này cho bên nhận bảo đảm; Thứ ba, việc thế chấp NOHTTTL thể hiện sự tương thích với pháp luật của các nước trên thế giới, nhất là những nước theo hệ thống Thông luật như Anh, Mỹ và cũng đáp ứng được nhu cầu cần có TSBĐ để khơi thông nguồn vốn của các chủ thể trong nền kinh tế thị trường.9

Tuy nhiên, vẫn có nhiều quan điểm phản đối việc ghi nhận TSHTTTL nói chung và NOHTTTL nói riêng là TSTC Lý do chính của việc này là đặc điểm người có tài sản chưa thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản tại thời điểm xem xét Trong khi đó, biện pháp thế chấp yêu cầu bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện ngh a vụ Bản chất của quyền thế chấp là vật quyền bảo đảm được phái sinh từ

9 Xem: Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân

sự Việt Nam hiện hành, Luận án tiến s , Trường Đại h c Luật Hà Nội, tr 92

Trang 23

quyền sở hữu, nếu quyền sở hữu trên tài sản chưa có thì không thể phát sinh được quyền bảo đảm trên tài sản đó.10

LNO năm 2014 xác định cụ thể NOHTTTL là đối tượng của các giao dịch thế chấp nhà ở và thừa nhận đối với loại giao dịch này, nhà ở chưa được chứng nhận quyền sở hữu (Điểm a Khoản 2 Điều 118) Về giao dịch thế chấp NOHTTTL, LNO năm 2014 có sự phân biệt rõ về đối tượng sở hữu và loại nhà ở:

(i) Trường hợp 1: Chủ sở hữu là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở và NOHTTTL thế chấp là nhà ở xây dựng trong dự án

(ii) Trường hợp 2: Chủ sở hữu là tổ chức, cá nhân và NOHTTTL thế chấp là nhà ở xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của tổ chức, cá nhân đó

(iii) Trường hợp 3: Chủ sở hữu là tổ chức, cá nhân và NOHTTTL thế chấp là nhà ở mua trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư

Ngoài ra, LNO năm 2014 còn phân biệt nhà ở thương mại – nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường và nhà ở xã hội – nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ

về nhà ở theo quy định của luật nhà ở (Khoản 4, Khoản 7 Điều 3) Việc thế chấp được thực hiện tại các TCTD được thành lập hợp pháp theo Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010.11 Như vậy, để phù hợp với đối tượng và phạm vi nghiên cứu đã nêu

ở Phần mở đầu, Luận văn chỉ tập trung nghiên cứu đối với Trường hợp 3 nêu trên với loại nhà ở là nhà ở thương mại được thế chấp tại các NHTM.12

Đối với trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp NOHTTTL là nhà ở mua trong

dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư, ngoài trường hợp mua NOHTTTL trực tiếp thông qua việc ký hợp đồng mua bán NOHTTTL với chủ đầu tư, pháp luật còn thừa nhận việc mua NOHTTTL thông qua việc ký văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán NOHTTTL với bên mua trước đó LNO năm 2014 cũng quy định cụ

Trang 24

thể các nguyên tắc thực hiện thế chấp NOHTTTL, theo đó: (i) bên thế chấp chắc chắn xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở đã mua sau khi hoàn thành việc xây dựng với căn cứ chứng minh là hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; (ii) bên thế chấp hoàn thành ngh a vụ thanh toán theo hợp đồng (có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán); và (iii) bên thế chấp không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này (Điểm c Khoản 1 Điều 148) Các nguyên tắc này đã được cụ thể hóa thông qua các điều kiện quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều

7 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN, trong đó, Thông tư này đã bổ sung thêm hai điều kiện là NOHTTTL không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá d nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Mặt khác, với việc thừa nhận chủ đầu tư có quyền thế chấp NOHTTTL trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của mình (Trường hợp 1 nêu trên), các nhà làm luật nhận thức được rủi ro NOHTTTL

có thể được thế chấp hai lần (thế chấp chồng thế chấp) để vay vốn nên đã bổ sung quy định yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng hợp đồng mua bán (trừ trường hợp được bên mua và bên nhận thế chấp đồng ý) và việc xác định nhà ở đã được giải chấp phải được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở

đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở (Khoản 1 Điều 147 LNO năm 2014) Quy định này đã phần nào hạn chế được rủi ro cho người mua đối với loại tài sản đặc biệt này

Một điểm đáng lưu ý nữa liên quan đến việc thế chấp NOHTTTL là LNO năm

2014 quy định việc nhận thế chấp NOHTTTL tại các NHTM bị ràng buộc bởi điều kiện chỉ được cho vay để mua chính nhà ở đó Bản chất của quy định này là nhằm bảo đảm NOHTTTL chắc chắn được hình thành và xác lập quyền sở hữu cho người tot nghiep do wn load thyj uyi pl aluan van full moi nhat z z vbhtj mk gmail.com Luan van retey thac si cdeg jg hg

Trang 25

mua; qua đó tái xác nhận một đặc điểm của NOHTTTL là có căn cứ chắc chắn quyền sở hữu đối với nhà ở sẽ được xác lập

1.2 Khái ni m và đ c đi m của vi c lý tài ản thế chấp là nhà hình thành t ong tương lai

1.2.1 Khái ni m lý tài ản thế chấp là nhà hình thành t ong tương lai

Pháp luật Việt Nam hiện tại chưa có khái niệm xử lý TSBĐ Do đó, việc xử lý TSTC là NOHTTTL – một loại TSBĐ cụ thể, cũng không có một khái niệm cụ thể

Để giải quyết sự thiếu vắng của khái niệm xử lý TSBĐ trong quy định pháp luật và cũng để phục vụ việc nghiên cứu, một số tác giả đã đưa ra khái niệm về xử lý TSBĐ

cụ thể trong các công trình nghiên cứu của mình Việc nghiên cứu các khái niệm này, theo Tác giả, sẽ hữu ích cho việc xác định khái niệm xử lý TSTC là NOHTTTL

Với định hướng nghiên cứu việc xử lý TSBĐ là BĐS, tác giả Đỗ Thanh

Huyền đã đưa ra khái niệm: “Xử lý T tiền vay là là một giai đoạn của bảo

đảm tiền vay bằng tài sản là bất động sản, giai đoạn thực hiện các biện pháp đối với tài sản bảo đảm nhằm thu hồi khoản nợ mà các tổ chức t n dụng đã cho vay khi

có sự vi phạm nghĩa vụ của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo những cam kết tại hợp đồng t n dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay”.13 Mặc dù phạm vi nghiên cứu được giới hạn ở việc xử lý TSBĐ với đối tượng BĐS nhưng khái niệm này không nêu bật được bất kỳ đặc điểm nào của đối tượng này Có thể thấy tác giả đã đưa ra khái niệm xử lý TSBĐ theo hướng chung nhất và có thể áp dụng cho m i loại TSBĐ Theo đó, hoạt động xử lý TSBĐ được hiểu là một giai đoạn của giao dịch bảo đảm tiền vay, phát sinh trong trường hợp có sự vi phạm ngh a vụ của bên vay

và các TCTD được áp dụng các biện pháp cần thiết để thu hồi khoản nợ đã cho vay

Trong một công trình nghiên cứu khác, trên cơ sở lý giải quan hệ thế chấp dưới góc độ tiếp cận hai lý thuyết cơ bản là vật quyền và thế quyền, tác giả Vũ Thị

Hồng Yến đã đưa ra khái niệm về xử lý TSTC như sau: “Xử lý tài sản thế chấp là

quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua việc tiến hành các thủ tục

Trang 26

định đoạt quyền sở hữu tài sản thế chấp và số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp và các chủ thể khác cùng có quyền lợi trên tài sản đó theo thứ tự ưu tiên do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định”.14

Có thể thấy, khái niệm này được xây dựng riêng cho giao dịch thế chấp chứ không giới hạn ở loại TSBĐ Như vậy, khái niệm này có thể áp dụng chung cho tất cả các loại tài sản là đối tượng của giao dịch thế chấp Do được tác giả xây dựng dựa trên sự kết hợp giữa lý thuyết trái quyền và vật quyền bảo đảm15, việc xử lý TSTC được định ngh a là một quá trình

để thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua các biện pháp tác động đến TSTC và mục đích của việc này là nhằm thanh toán số tiền thu được cho bên nhận thế chấp và các bên có liên quan (như các bên cùng nhận thế chấp) theo thứ tự ưu tiên đã được thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật

Theo Tác giả, cách xây dựng khái niệm xử lý TSTC nêu trên là phù hợp và có thể h c hỏi để xây dựng một khái niệm phù hợp cho TSTC là NOHTTTL vì các nguyên nhân sau:

Thứ nhất, khái niệm xử lý TSTC có thể áp dụng cho NOHTTTL vì loại tài sản này là đối tượng của giao dịch thế chấp

Thứ hai, xử lý TSTC là một quá trình bao gồm nhiều hoạt động khác nhau nhưng chủ yếu là việc thực hiện các phương thức nhằm định đoạt TSTC, thu tiền và thanh toán ngh a vụ được bảo đảm Với quá trình này, quyền sở hữu của bên thế chấp chấm dứt và được chuyển giao một cách hợp pháp cho người khác (người mua/nhận chuyển nhượng TSTC hoặc bên nhận thế chấp trong trường hợp nhận chính TSTC) Quá trình này nhằm bảo đảm quyền của bên nhận thế chấp Quyền xử

lý TSTC của bên nhận thế chấp được xác định dựa trên các điều khoản của HĐTC hợp pháp HĐTC (mang đặc tính của quan hệ trái quyền) có ý ngh a là một trong

14 em: Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân

Trang 27

những căn cứ quan tr ng để đặt nền tảng cho việc bên nhận thế chấp thực thi quyền

xử lý TSTC.16Thứ ba, việc xử lý TSTC có mục đích và dẫn đến một hệ quả duy nhất là thanh toán ngh a vụ được bảo đảm cho bên nhận bảo đảm và các bên khác có quyền lợi liên quan Nói cách khác, đây là hoạt động nhằm bảo đảm lợi ích của các chủ thể

có quyền trên TSTC Thứ tự ưu tiên thanh toán đối với các bên cùng nhận thế chấp được thực hiện theo quy định của pháp luật Thứ tự ưu tiên thanh toán theo quy định của pháp luật chỉ có thể thay đổi, nếu các bên cùng nhận thế chấp có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau và bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được

ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền (Khoản 2 Điều 308 BLDS năm 2015)

Từ những phân tích nêu trên, theo Tác giả, có thể hiểu khái niệm xử lý TSTC

là NOHTTTL như sau: “Xử lý T TC là NOHTTTL là quá trình thực hiện các

phương pháp định đoạt đối với T TC là NOHTTTL nhằm thanh toán số tiền thu được cho bên nhận thế chấp và các bên có quyền lợi liên quan Các trường hợp được xử lý T TC, phương pháp xử lý và thứ tự ưu tiên thanh toán thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật”

1.2.2 Đ c đi m của vi c lý tài ản thế chấp là nhà hình thành t ong tương lai

Trên cơ sở khái niệm xử lý TSTC là NOHTTTL nêu trên, có thể rút ra một số đặc điểm của xử lý TSTC là NOHTTTL như sau:

Thứ nhất, xử lý T TC là NOHTTTL là một quá trình được thực hiện với mục

đ ch thanh toán số tiền thu được từ việc xử lý T TC cho bên nhận thế chấp và các bên khác có quyền lợi liên quan (như bên cùng nhận thế chấp trong trường hợp

T TC được dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ) Đây là đặc điểm chung của việc

xử lý TSBĐ Đặc điểm này nêu bật tính chất đặc thù của hoạt động xử lý TSTC Đó

là hoạt động này chỉ được thực hiện trong những trường hợp nhất định theo thỏa thuận của các bên hoặc luật định như: bên thế chấp vi phạm ngh a vụ được bảo đảm

Trang 28

(ngh a vụ trả nợ), vi phạm các thỏa thuận khác theo HĐTC đã được ký kết hoặc bên thế chấp rơi vào trường hợp bất lợi, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ mà việc xử lý TSTC được xem xét là cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi quyền lợi của ngân hàng với

tư cách là bên nhận thế chấp (như trường hợp bên thế chấp là tổ chức bị phá sản)

Các trường hợp dẫn đến hệ quả xử lý TSTC có thể rất nhiều do sự tự do thỏa thuận của các bên nhưng đều có một điểm chung là mang lại hệ quả bất lợi (không thể khắc phục được), ảnh hưởng nghiêm tr ng đến quyền, lợi ích hợp pháp của ngân hàng Việc xử lý TSTC trong những trường hợp này được xác định là phương pháp cuối cùng nhằm khắc phục nhanh chóng những bất lợi, thiệt hại do bên thế chấp gây

ra cho ngân hàng Khoản tiền thu được từ việc xử lý TSTC (sau khi khấu trừ các chi phí phát sinh trong quá trình xử lý TSTC) sẽ được thanh toán tương ứng với giá trị ngh a vụ đã được thỏa thuận trong HĐTC cho ngân hàng

Thứ hai, đối tượng của việc xử lý ch nh là NOHTTTL và hệ quả của việc xử lý làm chấm dứt quyền của bên thế chấp đối với NOHTTTL Việc xử lý TSTC chủ yếu

xoay quanh hoạt động định đoạt đối với TSTC mà trong trường hợp này là NOHTTTL của bên thế chấp Theo đó, NOHTTTL có thể được chuyển cho người khác để nhận tiền thanh toán cho ngân hàng hoặc ngân hàng nhận chính tài sản đó

để bù trừ ngh a vụ bảo đảm của bên thế chấp Dù dưới hình thức nào, các biện pháp này đều mang tính định đoạt đối với TSTC với một hệ quả duy nhất là sự chấm dứt hoàn toàn quyền của bên thế chấp đối với NOHTTTL và xác lập quyền này cho một chủ thể khác Khác với các loại TSTC khác khi quyền được chuyển dịch ở đây có thể dễ dàng xác định là quyền sở hữu đối với TSTC Đối với NOHTTTL, quyền ở đây không thể xác định là quyền sở hữu do TSTC chưa được xác lập quyền sở hữu tại thời điểm giao kết GDBĐ mà chỉ có thể hiểu là tất cả các quyền, lợi ích liên quan đến tài sản là NOHTTTL Thực chất các quyền, lợi ích này gắn chặt với hợp đồng mua bán NOHTTTL được ký kết giữa bên thế chấp và chủ đầu tư Cũng chính

do tính chất đặc thù này của NOHTTTL mà việc chuyển nhượng với đối tượng là tot nghiep do wn load thyj uyi pl aluan van full moi nhat z z vbhtj mk gmail.com Luan van retey thac si cdeg jg hg

Trang 29

NOHTTTL chỉ được LNO năm 2014 xác định là chuyển nhượng hợp đồng mua bán NOHTTTL.17

Thứ ba, phương pháp xử lý T TC là NOHTTTL được xác định theo thỏa thuận của các bên trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Đặc điểm này tương tự đặc

điểm của việc xử lý TSBĐ nói chung Theo đó, trừ những trường hợp đặc biệt nhằm đảm bảo công bằng và bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên, phương pháp xử lý TSTC phải thực hiện theo quy định của pháp luật thì các bên có thể thỏa thuận áp dụng m i biện pháp xử lý TSTC mà các bên cho là phù hợp trong chừng mực các biện pháp và thỏa thuận này là hợp pháp Do đó, trên thực tế các phương pháp xử lý TSTC là NOHTTTL có thể rất đa dạng, phong phú Tuy vậy, do những hạn chế xuất phát từ bản chất đặc biệt của NOHTTTL, việc xử lý TSTC là NOHTTTL thường được thực hiện dưới hai hình thức chủ yếu: (i) chuyển nhượng hợp đồng mua bán NOHTTTL; hoặc (ii) bên nhận thế chấp nhận chính NOHTTTL Thỏa thuận về phương pháp xử lý TSTC có thể là một điều khoản trong HĐTC và có hiệu lực ngay tại thời điểm giao dịch thế chấp hoàn thành theo quy định của pháp luật (HĐTC được công chứng và đăng ký thế chấp) Các bên cũng có thể thỏa thuận hoặc thỏa thuận lại phương pháp xử lý TSTC tại thời điểm xử lý TSTC mà không có bất kỳ hạn chế nào nếu thỏa thuận này bảo đảm nguyên tắc tự do ý chí Trường hợp các bên không có thỏa thuận, phương pháp xử lý TSTC là NOHTTTL sẽ thực hiện theo các quy định của pháp luật về GDBĐ và pháp luật có liên quan

Thứ tư, bên nhận thế chấp với tư cách là người thực hiện xử lý T TC là NOHTTTL và vai trò của chủ đầu tư Mặc dù pháp luật thừa nhận thỏa thuận của

bên trong việc xác định người thực hiện xử lý TSBĐ nhưng trên thực tế bên nhận thế chấp là các NHTM luôn giữ vai trò chủ động trong việc thực hiện quyền xử lý TSTC nhằm hạn chế các rủi ro có thể phát sinh Vấn đề này là không khó lý giải bởi tâm lý chung của bên thế chấp trong quá trình xử lý tài sản thường không thiện chí, hợp tác, thậm chí có các hành vi chống đối Đối với các tài sản thông thường, quyền

17 LNO năm 2014 cho phép người mua NOHTTTL chuyển nhượng hợp đồng mua bán NOHTTTL cho đến trước thời điểm chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị xin cấp Giấy chứng nhận mặc dù nhà ở có thể đã hình thành, được bàn giao, đưa vào sử dụng

Trang 30

xử lý TSTC được thể hiện rõ qua hành vi chủ động của ngân hàng như thông báo xử

lý tài sản, thu giữ tài sản… Trong trường hợp NOHTTTL, vai trò của người thực hiện xử lý TSTC bị hạn chế do thuộc tính “chưa hình thành” của TSTC, ngân hàng không thể tác động trực tiếp vào tài sản “chưa có” Để thực hiện quyền định đoạt đối với TSTC, ngân hàng buộc phải thông qua sự hỗ trợ của chủ đầu tư Chủ đầu tư với tư cách là bên bán, bên giao kết hợp đồng mua bán NOHTTTL với bên thế chấp, có khả năng tác động đến việc thực hiện/chấm dứt hợp đồng này, lại trở thành chủ thể quan tr ng trong quá trình xử lý TSTC là NOHTTTL Pháp luật quy định chủ đầu tư có vai trò xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán NOHTTTL như là bước cuối cùng để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán NOHTTTL Ngoài ra, bất kỳ yêu cầu nào liên quan đến TSTC là NOHTTTL của ngân hàng để bảo toàn quyền xử lý của mình đối với TSTC thực tế đều phải thông qua sự chấp nhận của chủ đầu tư (như các yêu cầu phong tỏa, không thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến TSTC) Trường hợp giữa ngân hàng và chủ đầu tư không có bất kỳ thỏa thuận nào thì việc xử lý TSTC là NOHTTTL thực

tế sẽ gặp nhiều vướng mắc Tuy nhiên, với thực tế là các NHTM luôn có những thỏa thuận liên kết, hợp tác chặt chẽ với các chủ đầu tư thông qua các chương trình tài trợ vay vốn cho khách hàng mua NOHTTTL của chủ đầu tư và nhận thế chấp chủ yếu là tài sản hình thành từ vốn vay (NOHTTTL hoặc quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL) thì vai trò của chủ đầu tư đã được xác định cụ thể ngay từ ban đầu và là điều kiện tiên quyết cho việc giải ngân Sự phối hợp, hỗ trợ của chủ đầu tư đối với ngân hàng là một trong những đặc thù của việc xử lý TSTC

Trang 31

luật định: văn bản chuyển nhượng phải được công chứng, thực hiện các ngh a vụ về thuế, phí, thủ tục xác nhận tại chủ đầu tư và thủ tục đăng ký quyền sở hữu (trường hợp tại thời điểm xử lý TSTC đã hình thành), chuyển quyền sở hữu (Điều 33 Thông

tư số 19/2016/TT-BXD) Các thủ tục này cần phải được tuân thủ một cách nghiêm ngặt để bảo đảm quyền đối với TSTC được ghi nhận cho người mua Đây là điều kiện tiên quyết vì người mua chỉ thanh toán đầy đủ khi chắc chắn m i quyền lợi liên quan đã được chuyển giao cho mình phù hợp với các quy định của pháp luật Mặt khác, do những hạn chế của pháp luật về đất đai và nhà ở nên đối tượng nhận chuyển nhượng NOHTTTL (nhất là nhà ở riêng lẻ có quyền sử dụng đất riêng) cũng

bị giới hạn, qua đó làm giảm tính thanh khoản của TSTC Các thủ tục mang tính hành chính luôn song hành với quá trình xử lý TSTC với tư cách là những công cụ

hỗ trợ, thúc đẩy quá trình xử lý TSTC diễn ra nhanh chóng và hiệu quả

1.3 Nguyên t c lý tài ản thế chấp là nhà hình thành t ong tương lai

Để quá trình xử lý TSTC là NOHTTTL được diễn ra thuận lợi, phù hợp với quy định của pháp luật và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của tất cả các bên có liên quan, việc xử lý TSTC phải bảo đảm những nguyên tắc cơ bản theo quy định của BLDS năm 2015 Thứ nhất, m i cá nhân, tổ chức có liên quan đến việc xử lý TSTC là NOHTTTL đều bình đẳng, không bị phân biệt đối xử và được pháp luật bảo hộ như nhau về các quyền và lợi ích NHTM không được sử dụng lợi thế với tư cách là người xử lý TSTC để ép buộc, đối xử không công bằng với bên thế chấp

Thứ hai, trong quá trình xử lý TSTC, các bên phải thực thực hiện các quyền và ngh a vụ của mình trên cơ sở tự do ý chí, tự nguyện thỏa thuận Đồng thời, phải bảo đảm m i cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức

xã hội Nguyên tắc tôn tr ng sự thỏa thuận là nguyên tắc chi phối và quan tr ng nhất trong suốt quá trình xử lý TSTC là NOHTTTL Nguyên tắc này yêu cầu các bên phải tôn tr ng và thực hiện đúng m i cam kết đã thỏa thuận trong nội dung HĐTC đã ký kết Ngoài ra, các quy định pháp luật điều chỉnh trong suốt quá trình

xử lý TSTC đều thừa nhận, tôn tr ng và ưu tiên áp dụng sự thỏa thuận của các bên (sẽ được trình bày chi tiết bên dưới) Sự thỏa thuận của các bên và bất kỳ hành vi tot nghiep do wn load thyj uyi pl aluan van full moi nhat z z vbhtj mk gmail.com Luan van retey thac si cdeg jg hg

Trang 32

nào của các bên nhằm thực hiện các quyền và ngh a vụ đã thỏa thuận phải bảo đảm không vi phạm điều cấm của luật và trái đạo đức xã hội Ràng buộc này là rất quan

tr ng trong bối cảnh hành vi xử lý TSTC có thể dẫn đến sự phản kháng, chống đối

từ bên thế chấp hoặc ngân hàng thực hiện các hành vi trái pháp luật nhằm thu giữ TSTC để xử lý Thứ ba, các cá nhân, tổ chức phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, ngh a vụ của mình một cách thiện chí, trung thực trong quá trình xử lý TSTC Nguyên tắc này vừa bảo đảm sự công bằng, công khai, minh bạch của hoạt động này và cũng là một trong những điều kiện tiên quyết để hoạt động này diễn ra một cách suôn sẻ, thuận lợi Trên cơ sở HĐTC đã xác lập, được pháp luật bảo vệ, ngân hàng có quyền xử lý TSTC nhưng phải bảo đảm các hành vi của mình không xâm phạm đến lợi ích nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác nhất là bên thế chấp Đồng thời, bên thế chấp phải thể hiện thiện chí, phối hợp với ngân hàng để xử lý TSTC Sự phối hợp của bên thế chấp cũng là một biện pháp hỗ trợ cần thiết nhằm hạn chế tối đa rủi ro lạm dụng, không trung thực của ngân hàng với tư cách là bên chủ động khi thực hiện xử lý TSTC Cuối cùng, các cá nhân, tổ chức có liên quan phải chịu trách nhiệm về các hành vi của mình (thực hiện hoặc không thực hiện) trong quá trình xử lý TSTC Các hành vi vi phạm thỏa thuận theo HĐTC đã ký kết, vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội sẽ

bị chế tài phù hợp

Trên cơ sở những nguyên tắc chung theo quy định của BLDS năm 2015, hoạt động xử lý TSBĐ nói chung và xử lý TSTC là NOHTTTL nói riêng phải phù hợp các nguyên tắc cụ thể được quy định trong Nghị định số 163/2006/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP), cụ thể như sau: (i) Trong trường hợp TSTC được dùng để bảo đảm thực hiện một ngh a vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của các bên; nếu không có thỏa thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật; (ii) Trong trường hợp TSTC được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều ngh a vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên cùng nhận thế chấp; nếu không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp tot nghiep do wn load thyj uyi pl aluan van full moi nhat z z vbhtj mk gmail.com Luan van retey thac si cdeg jg hg

Trang 33

luật; (iii) Việc xử lý TSTC phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định pháp luật; (iv) Người xử lý TSTC là bên nhận thế chấp hoặc người được bên nhận thế chấp ủy quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác Người xử lý tài sản căn cứ nội dung đã được thỏa thuận trong HĐTC để tiến hành xử lý TSTC mà không cần phải

có văn bản ủy quyền xử lý tài sản của bên thế chấp; (v) Việc xử lý TSTC để thu hồi

nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận thế chấp

Qua các nguyên tắc cụ thể nêu trên, tác giả nhận thấy những nguyên tắc cốt lõi chi phối hoạt động xử lý TSTC là NOHTTTL là:

Nguyên tắc thừa nhận, tôn trọng và ưu tiên áp dụng sự thỏa thuận của các bên trong quan hệ thế chấp NOHTTTL Như đã trình bày, đây là nguyên tắc cơ bản của

BLDS năm 2015 Đối với hoạt động xử lý TSTC là NOHTTTL, nguyên tắc này cũng không ngoại lệ, là nguyên tắc chủ yếu, xuyên suốt quá trình thực hiện Điều này là dễ hiểu bởi quy định xử lý TSTC là một trong những quy định cơ bản và quan tr ng nhất của HĐTC Khi HĐTC đã được giao kết, các bên có trách nhiệm phải tuân giữ những cam kết của mình Trường hợp phải xử lý TSTC mà các bên không thực hiện theo đúng các cam kết theo HĐTC thì xem như vi phạm ngh a vụ

đã cam kết và sẽ bị chế tài Thực tế, theo thời gian, các bên có thể thỏa thuận việc

xử lý TSTC khác đi so với nội dung của HĐTC, kể cả tại thời điểm xử lý TSTC

M i thỏa thuận không trái quy định pháp luật và đạo đức xã hội giữa các bên đều được pháp luật thừa nhận và bảo vệ Pháp luật cũng thể hiện sự quan tâm, tôn tr ng

sự thỏa thuận giữa các bên cùng nhận thế chấp trong trường hợp TSTC đảm bảo thực hiện nhiều ngh a vụ Điều đáng chú ý ở đây là pháp luật đã thể hiện sự ưu tiên trong việc áp dụng thỏa thuận của các bên xuyên suốt trong các quy định của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chỉ trong trường hợp các bên không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì mới áp dụng các quy định của pháp luật điều chỉnh vấn

đề có liên quan Trường hợp không có quy định hoặc phát sinh tranh chấp, các bên

có thể yêu cầu tòa án xử lý theo quy định pháp luật

Trang 34

Nguyên tắc ên nhận thế chấp là người có quyền xử lý TSTC Nguyên tắc này

được đặt ra nhằm bảo đảm sự công bằng trong quan hệ giao dịch bảo đảm Để đi đến việc xử lý TSTC, dù xuất phát từ nguyên nhân gì, bên nhận thế chấp là bên lâm vào tình trạng bất lợi do bên thế chấp và/hoặc bên có ngh a vụ không thực hiện hoặc không còn khả năng thực hiện ngh a vụ được bảo đảm một cách bình thường theo đúng quy định tại HĐTC đã giao kết Do đó, pháp luật duy trì và bảo đảm quyền được chủ động xử lý TSTC thuộc về bên nhận thế chấp hoặc bên thứ ba được bên thế chấp ủy quyền nhằm giúp bên nhận thế chấp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình Nguyên tắc này có lẽ chịu ảnh hưởng từ lý thuyết “vật quyền bảo đảm”

theo đó quyền của bên nhận thế chấp đối với TSTC có giá trị đối kháng không chỉ với người thứ ba mà còn với chính chủ sở hữu của tài sản Khi xử lý TSTC, quyền định đoạt đối với TSTC thuộc về bên nhận thế chấp chứ không phải là chủ sở hữu đối với TSTC và đây là quyền mặc nhiên của bên nhận thế chấp.18

Tuy nhiên, để bảo đảm nguyên tắc thỏa thuận, pháp luật cho phép các bên được thỏa thuận khác

và sự thỏa thuận này sẽ được ưu tiên áp dụng Như vậy, nếu có thỏa thuận, bên thế chấp cũng có thể trở thành người có quyền xử lý TSTC

Quyền xử lý T TC thuộc về bên nhận thế chấp với sự ràng buộc bởi nguyên tắc việc xử lý T TC không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận thế chấp Nguyên tắc này bảo đảm một thực tế là ngân hàng không phải là “tiệm cầm

đồ” Hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng cần sự bảo đảm với tư cách là một biện pháp nhằm hạn chế rủi ro cấp tín dụng chứ không phải hướng đến việc xử lý TSTC

để thu hồi khoản vay Việc xử lý TSTC chỉ là bước cuối cùng, không mong muốn nhằm hạn chế những thiệt hại thực tế phát sinh cho ngân hàng với tư cách là bên nhận thế chấp

Nguyên tắc khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ch hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định pháp luật Nguyên tắc này nhằm bảo đảm quyền được

cung cấp thông tin đầy đủ của bên thế chấp – bên yếu thế trong trường hợp bên

sự Việt Nam hiện hành, Luận án tiến s , Trường đại h c Luật Hà Nội, tr 53

Trang 35

nhận thế chấp trở thành người xử lý TSTC theo quy định của pháp luật và các cá nhân, tổ chức có liên quan khác đến quá trình xử lý TSTC Sự bảo vệ này là cần thiết vì bên nhận thế chấp có thể sử dụng quyền chủ động của mình trong việc xử lý TSTC mà có hành vi lạm dụng, không trung thực, xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên thế chấp và các cá nhân, tổ chức có liên quan Đối với các cá nhân, tổ chức có liên quan như các bên cùng nhận thế chấp khác, các chủ nợ (trong trường hợp bên thế chấp là tổ chức bị phá sản) , nguyên tắc này phù hợp với quy định GDBĐ chỉ có hiệu lực pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký Theo quy định pháp luật, người xử lý TSTC có thể thông báo hoặc đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý TSTC.19 Việc công khai, minh bạch các thông tin này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan, do đó, các thông tin được thông báo phải đảm bảo đầy đủ các nội dung như: (i) lý do xử lý tài sản;

(ii) ngh a vụ được bảo đảm; (iii) mô tả tài sản; (iv) phương thức, thời gian, địa điểm

xử lý TSTC Pháp luật cũng quy định trách nhiệm bồi thường thiệt hại của người xử

lý TSTC trong trường hợp không thông báo về việc xử lý TSTC mà gây thiệt hại cho các bên cùng nhận bảo đảm trong giao dịch bảo đảm đã được đăng ký.20

Mặc dù Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã quy định cụ thể những nguyên tắc trong quá trình xử lý TSBĐ Tuy nhiên, dưới góc độ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp là các NHTM thì còn có một nguyên tắc cần được đặt

ra và bảo đảm, đó là nguyên tắc tiết kiệm thời gian và chi ph xử lý T TC Vấn đề

tiết kiệm thời gian được đặt ra nhằm hạn chế các tổn thất cho ngân hàng do nguồn vốn bị chiếm dụng do bên thế chấp và/hoặc bên được cấp tín dụng không hoàn trả

nợ vay đúng hạn Bằng việc xử lý TSTC, NHTM có thể nhanh chóng bù đắp nguồn vốn để thực hiện hoạt động kinh doanh bình thường của mình Thời gian xử lý TSTC càng lâu, nguồn vốn bị chiếm dụng và khả năng sử dụng vốn hiệu quả, tái sinh lợi càng thấp, gây thiệt hại cho ngân hàng Đối với bên thế chấp, việc kéo dài thời gian xử lý TSTC cũng gây ra những bất lợi nhất là trong trường hợp bên thế

19 Điều 61 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP Các quy định về đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý TSBĐ được quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP

20

Điều 61 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP

Trang 36

chấp cũng là bên có ngh a vụ trả nợ Thật vậy, việc kéo dài thời gian chỉ làm phát sinh thêm gánh nặng thanh toán do khoản vay bị chuyển nợ quá hạn và áp dụng lãi suất quá hạn Liên quan đến vấn đề chi phí, theo quy định của pháp luật, số tiền thu được từ việc xử lý TSTC chỉ được thanh toán cho ngân hàng sau khi đã trừ đi các chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý TSTC Do đó, hạn chế chi phí xử lý TSTC là bước đi tiên quyết để ngân hàng có thể được thanh toán đầy đủ Đồng thời, bên thế chấp cũng được thanh toán phần giá trị còn lại nếu sau khi thanh toán cho ngân hàng mà vẫn còn thừa Cần thấy rằng việc tiết kiệm thời gian xử lý TSTC cũng là một cách thức để tiết giảm chi phí Nhìn chung, tiết giảm thời gian và chi phí xử lý TSTC là mục tiêu mà các bên hướng đến nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình

Trang 37

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

1 NOHTTTL là một chế định mới trong hệ thống pháp luật Việt Nam Pháp luật công nhận NOHTTTL là đối tượng của giao dịch thế chấp theo đó tổ chức, cá nhân có thể thế chấp NOHTTL tại các TCTD mà chủ yếu là các NHTM để vay vốn phục vụ cho việc xây dựng hoặc mua chính nhà ở đó Trường hợp vi phạm ngh a vụ trả nợ hoặc các cam kết khác theo HĐTC đã ký kết, ngân hàng có quyền xử lý TSTC là NOHTTTL để thu hồi nợ

2 ử lý TSTC là NOHTTTL là quá trình thực hiện các phương pháp định đoạt đối với TSTC là NOHTTTL nhằm thanh toán số tiền thu được cho bên nhận thế chấp và các bên có quyền lợi liên quan Các trường hợp được xử lý TSTC, phương pháp xử lý và thứ tự ưu tiên thanh toán thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật Phương pháp xử lý TSTC là NOHTTTL có thể rất đa dạng do được xác định theo thỏa thuận của các bên trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Để hạn chế rủi ro, các NHTM với tư cách là bên nhận thế chấp thường chủ động hợp tác với chủ đầu tư dự án nhà ở để thực hiện quyền xử lý TSTC là NOHTTTL Việc xử lý TSTC là NOHTTTL phải tuân thủ chặt chẽ các thủ tục hành chính và quy định pháp luật có liên quan

3 Việc xử lý TSTC là NOHTTTL phải bảo đảm nguyên tắc thừa nhận, tôn

tr ng và ưu tiên áp dụng sự thỏa thuận của các bên trong giao dịch thế chấp NOHTTTL là nguyên tắc cơ bản và quan tr ng nhất Ngoài ra, để bảo đảm sự công bằng, pháp luật thừa nhận nguyên tắc NHTM với tư cách là bên nhận thế chấp là người có quyền xử lý TSTC và việc xử lý TSTC phải diễn ra một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan, phù hợp với quy định pháp luật

Trang 38

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG

Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thường dựa chủ yếu vào nguồn vốn từ các NHTM và thế chấp bằng chính dự án hoặc NOHTTTL của dự án Điều đáng nói là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS lại tiếp tục bán NOHTTTL cho các cá nhân, tổ chức để tiếp tục huy động vốn xây dựng nhà ở Các các nhân, tổ chức này lại tiếp tục thế chấp NOHTTTL để bảo đảm cho khoản vay của mình nhằm mua chính nhà

ở đó Điều này cùng với sự thiếu kiểm soát của các ngân hàng đã dẫn đến hiện tượng thế chấp chồng thế chấp gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người mua, gây bức xúc trong dư luận Để giải quyết triệt để hiện tượng này, các văn bản pháp luật được ban hành đều nhấn mạnh ngh a vụ giải chấp của chủ đầu tư trước khi bán NOHTTTL cho cá nhân, tổ chức.22 Tuy nhiên, nhiều trường hợp phát sinh trước đó vẫn không được giải quyết, gây khó khăn lớn cho các ngân hàng khi phải thực hiện

xử lý TSTC là NOHTTTL để thu hồi nợ

Một trong những vụ việc điển hình trong thời gian qua là trường hợp Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Bắc Sài Gòn (BIDV) phát hành thông báo “siết nợ” tại dự án The Harmona của Công ty cổ phần Vật tư xuất

Trang 39

nhập khẩu Tân Bình (Tamexim) Theo đó, Tamexim đã thế chấp quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai của dự án chung cư The Harmona để bảo đảm cho ngh a vụ trả nợ của Công ty cổ phần Thanh Niên (Thanh Niên Corp) tại BIDV Do khoản vay đã quá hạn nhưng Thanh Niên Corp vẫn không thực hiện trả nợ cho BIDV nên BIDV đã gửi thông báo tiến hành xử lý TSBĐ là toàn bộ quyền sử dụng đất và công trình tài sản trên đất của dự án chung cư The Harmona để thu hồi nợ vay Trong thông báo xử lý TSBĐ, BIDV đã yêu cầu Tamexim và Ban quản lý chung cư The Harmona thực hiện bàn giao nguyên trạng TSBĐ như trước khi chưa có người vào sử dụng, cư trú trong chung cư cho ngân hàng Đồng thời, BIDV cũng đề nghị Công an Quận Tân Bình, Công an Phường 14 Quận Tân Bình, UBND Phường 14 Quận Tân Bình hỗ trợ ngân hàng trong việc nhận bàn giao TSBĐ.23 Tại thời điểm BIDV thông báo thu hồi tài sản, dự án đã bán hơn 500 căn hộ và người mua hoàn toàn không biết căn hộ mình mua đã bị thế chấp cho ngân hàng.24 Sự việc này đã gây ra nhiều ý kiến tranh luận trái chiều trong xã hội Một mặt, với các cơ sở pháp lý được đưa ra, rõ ràng BIDV có đủ cơ sở để xử lý TSBĐ theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, chính lỗ hổng pháp lý đã tạo điều kiện cho chủ đầu tư thực hiện hành vi “qua mặt” người mua, gây ảnh hưởng nghiêm tr ng đến quyền lợi của người mua, những người đã thanh toán gần hết tiền mua nhưng lại đứng trước nguy cơ bị mất nhà.25

Vụ việc khép lại với ý kiến của một lãnh đạo NHNN Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, theo đó khẳng định các hộ dân đã mua nhà và thực hiện đầy đủ các thủ tục tài chính và đang chờ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu; do đó, không có cơ sở pháp lý buộc người mua phải giao lại nhà cho BIDV xử lý.26

23 em: “Thông báo xử lý tài sản bảo đảm của BIDV: “Vụ siết nợ tại chung cư The Harmona: Không thể đuổi dân ra đường”, <http://thanhnien.vn/kinh-doanh/vu-siet-no-tai-chung-cu-the-harmona-khong-the-duoi- dan-ra-duong-707141.html>, [truy cập ngày: 15/10/2016]

24 em: “Chủ đầu tư đem nhà của người dân đi cầm cố ngân hàng”, dau-tu-dem-nha-cua-nguoi-dan-di-cam-co-ngan-hang-706705.html >, [truy cập ngày: 15/10/2016]

<http://thanhnien.vn/kinh-doanh/chu-25 em: “Lỗ hổng pháp lý dẫn đến chung cư Harmona bị siết nợ”, tuc/bat-dong-san/lo-hong-phap-ly-dan-den-chung-cu-harmona-bi-siet-no-3411507.html>, [truy cập ngày:

<http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-15/10/2016]

26 em: “Lãnh đạo NHNN TPHCM: “Không có cớ gì đuổi người dân ra khỏi dự án The Harmona”,

20160527201305241.chn>, [truy cập ngày: 15/10/2016]

<http://cafef.vn/lanh-dao-nhnn-tphcm-khong-co-co-gi-duoi-nguoi-dan-ra-khoi-du-an-the-harmona-tot nghiep do wn load thyj uyi pl aluan van full moi nhat z z vbhtj mk gmail.com Luan van retey thac si cdeg jg hg

Trang 40

Thực tế cho thấy nợ quá hạn của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS ngày càng nhiều và TSBĐ chủ yếu cho các khoản vay này chính là NOHTTTL thuộc dự án

Các NHTM phải chấp nhận tiếp tục hỗ trợ các doanh nghiệp này để bán NOHTTTL cho người dân và thu hồi nợ thông qua việc kiểm soát chặt chẽ dòng tiền của chủ đầu tư vào ngân hàng khi bán được nhà Ngân hàng hiếm khi thực hiện thu giữ và

xử lý TSBĐ để thu hồi nợ như trường hợp của BIDV Nguyên nhân của việc này có thể xuất phát từ những lo ngại tổn thất uy tín dưới sức ép của truyền thông, dư luận

xã hội cũng như pháp luật về xử lý NOHTTTL hiện nay còn chưa rõ ràng, không bảo đảm về mặt pháp lý cho các ngân hàng thực hiện quyền xử lý TSBĐ một cách quyết liệt

Đối với các trường hợp xử lý NOHTTTL do các tổ chức, cá nhân thế chấp để vay vốn mua chính nhà ở đó, việc xử lý TSTC thường được thực hiện thông qua thỏa thuận giữa ngân hàng, chủ đầu tư và bên thế chấp Ngân hàng thường không lựa ch n giải pháp khởi kiện tại tòa án do lo ngại HĐTC bị tuyên vô hiệu.27

Nguyên nhân của việc này là vì ngân hàng không thể hoàn thành thủ tục nhận thế chấp NOHTTTL theo quy định của pháp luật nên đã chấp nhận TSTC là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL trong khi pháp luật chưa quy định cụ thể

về việc nhận loại tài sản này Để hạn chế rủi ro, các NHTM thường có những thỏa thuận rất chặt chẽ với chủ đầu tư về việc xử lý NOHTTTL trong các trường hợp phải xử lý TSTC

2.2 Thực t ạng pháp luật về thế chấp nhà hình thành t ong tương lai tại các ngân hàng thương mại Vi t Nam

2.2.1 Sự mập mờ t ong vi c ác định bản chất tài ản thế chấp

Trên thế giới, có rất ít quốc gia chấp nhận TSHTTTL Pháp luật Pháp chỉ công nhận TSHTTTL là những tài sản làm tăng giá trị cho đất đai thông qua cơ chế quyền phụ thêm (Điều 2419 BLDS của Pháp) Pháp luật về nhà ở của Hàn Quốc cho phép thế chấp NOHTTTL như là một biện pháp thực thi chính sách phát triển

27 Xem: “G khó cho thế chấp nhà ở”,

<http://nguoibaovequyenloi.com/User/ThongTin_ChiTiet.aspx?MaTT=212201655258836735&MaMT=24>, [truy cập ngày: 15/10/2016]

Tiêu đề	Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam
Tác giả	Hồ Minh Nhật
Người hướng dẫn	T. Trần Huỳnh Thịnh Nghệ
Trường học	Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh
Chuyên ngành	Luật Kinh tế
Thể loại	Luận văn thạc sĩ luật học
Năm xuất bản	2017
Thành phố	TP. Hồ Chí Minh

Định dạng
Số trang	95
Dung lượng	1,37 MB