Luận văn: QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÚ LƯƠNG QUẬN HÀ ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Khu đô thị mới Phú Lương là một trong các dự án phát triển đô thị đã được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) phê duyệt điều chỉnh quy hoạch tại quyết định số 2025QĐ UBND ngày 04072008. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện dự án cho đến nay đã có những sự biến động về quy hoạch cấp trên như: Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1259QĐTTg ngày 2672011, Quy hoạch phân khu đô thị S4 đã được UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 4324QĐUBND ngày 1672013, ...

MỞ ĐẦU

* Lý do chọn đề tài

Khu đô thị mới Phú Lương là một trong các dự án phát triển đô thị đã được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) phê duyệt điều chỉnh quy hoạch tại quyết định

số 2025/QĐ- UBND ngày 04/07/2008 Tuy nhiên trong quá trình thực hiện dự

án cho đến nay đã có những sự biến động về quy hoạch cấp trên như: Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011, Quy hoạch phân khu đô thị S4 đã được UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 4324/QĐ-UBND ngày 16/7/2013, trong đó có một số định hướng mới (điều chỉnh hướng tuyến tuyến đường từ Đông sang Tây, giảm quy mô dân số phù hợp số lượng dân số khống chế tại ô quy hoạch ký hiệu 12-2) Những biến động này đã ảnh hưởng đến phân bổ dân cư, mạng lưới hạ tầng xã hội (HTXH), hạ tầng kỹ thuật (HTKT), quỹ đất phát triển đô thị, không gian quy hoạch… đòi hỏi phải có sự điều chỉnh quy hoạch khu đô thị cho phù hợp với quy hoạch phân khu đô thị S4, đồng thời tăng hiệu quả sử dụng đất cho khu đô thị

Chính sự biến động trên đã khiến cho việc quy hoạch, xây dựng phát triển

Hà Nội theo các mục tiêu kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội… đã đặt ra gặp nhiều khó khăn Trong đó, công tác Quản lý xây dựng theo quy hoạch tại các khu đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội là một trong những công tác trọng điểm để Hà Nội phát triển văn minh nhưng vẫn giữ gìn được những nét đặc trưng riêng

Hiện nay trên địa bàn quận Hà Đông đã hình thành nhiều khu đô thị mới, các khu chức năng đô thị cũng được triển khai quy hoạch chi tiết xây dựng theo đồ án quy hoạch chung đã được hoạch định Nhìn chung các khu đô thị

đã đáp ứng được phần lớn các yêu cầu của nhà ở của người dân Bên cạnh đó

còn có những mặt còn khiếm khuyết trong quá trình triển khai như: đầu tư xây dựng chưa đồng bộ giữa hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, quản lý xây dựng còn lỏng lẻo chưa linh hoạt, đăc biệt là vấn đề quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị mới

Quản lý xây dựng theo quy hoạch ngày càng trở thành vấn đề được xã hội quan tâm, đòi hỏi yêu cầu cao và đồng thời đáp ứng các nội dung liên quan đến hoạt động kinh tế văn hóa xã hội ngày càng nhiều và hiệu quả về các tiện ích công cộng đô thị Hơn nữa quản lý xây dựng theo quy hoạch mang tính quyết định ngay từ bước đầu triển khai xây dựng cũng như ảnh hưởng lâu dài

và chịu tác động chính từ khâu chuẩn bị đầu tư và thực hiện dự án ngay từ đầu

Khu đô thị mới (KĐTM) Phú lương cũng là một trong số KĐTM của Thành phố Hà Nội trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án đầu tư xây, trong quá trình triển khai cũng có nhiều tồn tại, bất cập

Xuất phát từ những luận điểm trên, việc lựa chọn đề tài: “Quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị mới Phú Lương – Quận Hà Đông – Thành phố Hà Nội” là rất cần thiết, góp phần nâng cao hiệu quả trong quản lý xây dựng ngay từ bước đầu đối với các khu vực phát triển đô thị mới, từ đó tổ chức bộ máy, xây dựng các chương trình thực hiện, đề xuất một số giải pháp hoàn chỉnh những nội dung về công tác quản lý xây dựng để khu đô thị mới Phú Lương được triển khai theo đúng quy hoạch được duyệt với hiệu quả cao

* Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch để đảm bảo đô thị xây dựng theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt, đáp ứng các nhu cầu ở của người dân

* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch

- Phạm vi nghiên cứu: Khu đô thị mới Phú Lương – Quận Hà Đông – Thành phố Hà Nội theo Quyết định số 6035/QĐ-UBND ngày 18/11/2014 về việc phê duyệt điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Phú Lương, tỷ lệ 1/500

* Phương pháp nghiên cứu

- Khảo sát, điều tra: Phương pháp này trình bày các thành phần chủ yếu, các bước thực hiện bắt đầu bằng việc thảo luận mục đích điều tra, nêu rõ thành phần và mẫu nghiên cứu, các công cụ điều tra được sử dụng, mối quan

hệ giữa các biến số, các câu hỏi nghiên cứu, các khoản mục điều tra cụ thể và các bước thực hiện trong phân tích số liệu điều tra

- Phân tích tổng hợp: Quá trình này bao gồm từ việc phân tích các yếu

tố, tìm ra các luận điểm cần nghiên cứu và rút ra điểm chung, riêng của các yếu tố đó Công tác quản lý đô thị nói chung và quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị nói riêng, đòi hỏi việc phân tích các yếu tố tạo nên hình ảnh

đô thị, những đặc điểm của khu vực nghiên cứu, từ đó xác định phương pháp quản lý cho từng khu vực trên cơ sở sự liên quan với toàn khu đô thị

- So sánh đối chiếu: Công việc này yêu cầu các đối tượng nghiên cứu phải được xem xét dựa trên mối tương quan của chúng với nhau, với các thành tố bên ngoài

- Phương pháp lấy ý kiến của cộng đồng, sự tham gia của cộng đồng trong quản lý: Phương pháp này đòi hỏi cộng đồng tham gia vừa mang tính chất chiều rộng (đa dạng về cách tiếp cận, các vấn đề đô thị gặp phải); tính chất chiều sâu (thể hiện việc “cộng đồng” được hiểu bao gồm không chỉ dân

cư khu vực mà còn cả các tổ chức trong, tổ chức lân cận khu vực cần tham vấn, các chuyên gia, các thành phần lứa tuổi khác nhau, từ đó cùng có nhiều cách tiếp cận một vấn đề

* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

- Đóng góp một phần lý luận và quản lý xây dựng theo quy hoạch cho các khu đô thị

- Làm cơ sở cho việc lập dự án đầu tư xây dựng và thực hiện quy hoạch, kết quả nghiên cứu còn có thể áp dụng cho các khu đô thị khác có cùng vấn đề tại Hà Nội

- Đánh giá hiện trạng một cách chính xác, khách quan, khoa học và đưa

ra các giải pháp trên cơ sở khoa học nhằm quản lý xây dựng theo quy hoạch một cách hiệu quả và đồng bộ

* Kết quả đạt được

- Phân tích, đánh giá những đặc trưng của khu vực

- Đưa ra giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch của khu vực tạo nên một đô thị khang trang, văn minh, sạch, đẹp giúp cải thiện điều kiện sống cho người dân khu vực và hỗ trợ một phần cho người dân khu vực lân cận

- Tổ chức bộ máy và trách nhiệm của đối tượng tham gia đầu tư xây dựng, tiếp nhận, quản lý các công trình xây dựng trên toàn đô thị

* Các khái niệm

Đô thị: Là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn

Đô thị mới: Là đô thị dự kiến hình thành trong tương lai theo định hướng quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị quốc gia, được đầu tư xây dựng từng bước đạt các tiêu chí của đô thị theo quy định của pháp luật

Khu đô thị mới: Là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở

Quy hoạch đô thị : Là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị

Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị: Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị gồm những quy định quản lý không gian cho tổng thể

đô thị và những quy định về cảnh quan, kiến trúc đô thị cho các khu vực đô thị, đường phố và tuyến phố trong đô thị do chính quyền đô thị xác định theo yêu cầu quản lý

Quản lý đô thị: Quản lý đô thị là các hoạt động nhằm huy động mọi nguồn lực vào công tác quy hoạch, hoạch định các chương trình phát triển và duy trì các hoạt động đó để đạt được các mục tiêu phát triển của chính quyền thành phố

Quản lý không gian kiến trúc cảnh quan đô thị: Mặc dù chưa có một khái niệm cụ thể cho công tác quản lý không gian kiến trúc cảnh quan đô thị, một khu vực đặc thù đô thị, tuy nhiên, một trong những nội dung trong quản

lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị được đề cập đến “Đảm bảo tính thống nhất trong việc quản lý từ không gian tổng thể đô thị đến không gian cụ thể thuộc đô thị; phải có tính kế thừa kiến trúc, cảnh quan đô thị và phù hợp với điều kiện, đặc điểm tự nhiên, đồng thời tôn trọng tập quán, văn hóa địa phương; phát huy các giá trị truyền thống để gìn giữ bản sắc của từng vùng, miền trong kiến trúc, cảnh quan đô thị”, với đối tượng bao gồm về không gian

đô thị: Khu vực hiện hữu đô thị, khu vực mới phát triển, khu vực bảo tồn, khu vực giáp ranh và khu vực khác; về cảnh quan đô thị: tuyến phố, trục đường,

quảng trường, công viên, cây xanh và kiến trúc đô thị: Nhà ở, các tổ hợp kiến trúc, các công trình đặc thù khác

Quản lý xây dựng theo quy hoạch: Đây là quá trình phối hợp giữa đồ án quy hoạch và triển khai đầu tư xây dựng công trình

Cấu trúc luận văn

Tài liệu tham khảo

Phụ lục

NỘI DUNG Chương 1 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÚ LƯƠNG QUẬN HÀ ĐÔNG

1.1 Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch các khi đô thị mới tại thành phố Hà Nội

1.1.1 Sự hình thành và phát triển của các khu đô thị mới tại Hà Nội

Khu đô thị mới (KĐTM) xuất hiện tại việt nam vào những năm 1990 sau khi đất nước thực hiện công cuộc đổi mới nền kinh tế theo hướng thị trường Kể từ năm 1997, khi KĐTM Linh Đàm được xây dựng đã đánh dấu bước khởi đầu cho sự phát triển các khu ở theo hình thức này Riêng địa bàn

Hà Nội đến tháng 2/2013 tổng cộng có khoảng 152 KĐTM quy mô trên 20

ha, diện tích khoảng 44.406 ha, dân số khoảng 2 triệu người (Theo Sở xây dựng Hà Nội)

Hình 1.1 Quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Linh Đàm [45]

Các khu đô thị mới ở Hà Nội đều hình thành và phát triển tại các khu vực nằm ven khu vực nội thành, khi khu vực nội thành Hà Nội đã quá tải và không đáp ứng được yêu cầu của cuộc sống của dân cư cũng như yêu cầu phát triển đô thị như: thiếu đất xây dựng làm giá nhà và đất tăng vọt gây nên tình trạng thiếu nhà ở, thiếu điều kiện để xây dựng các công trình trong đô thị; hệ thống hạ tầng quá tải gây nên tình trạng ách tắc giao thông, thiếu nước, vệ sinh môi trường không đảm bảo

Hầu hết các KĐTM ở Hà Nội được xây dựng tại các khu vực ngoại ô của thành phố trước khi mở rộng Phần lớn đều lấy đất canh tác hoặc lấy đất thổ cư của nông dân, vì thế khi khu đô thị mới xây dựng bên cạnh các làng xóm cũ cũng tạo thành sự tương phản trong không gian giữa hai khu vực

Tại các KĐTM, hệ thống giao thông được quy hoạch rộng rãi hơn, tỷ lệ đất dành cho giao thông hợp lý, các công trình cấp, thoát nước, cấp điện, chiếu sáng, cây xanh, vườn hoa, thu gom, quản lý chất thải rắn … được đầu tư tương đối đồng bộ và hiện đại

Thành công nổi bật của các khu đô thị mới là đã đáp ứng được số lượng lớn nhu cầu nhà ở theo hướng hiện đại, đồng bộ với cơ sở hạ tầng, đa dạng hóa sự lựa chọn nhà ở, nâng cao mức độ tiện nghi cho dân cư và cải thiện đáng kể bộ mặt kiến cảnh quan kiến trúc đô thị

Theo định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 10/1998/QĐ-TTg ngày 23/1/1998 và Quyết định số 445/QĐ-TTg ngày 7/4/2009 phê duyệt Điều chỉnh Định hướng quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050, xây dựng hoàn chỉnh hệ thống đô thị Việt Nam phát triển theo mô hình mạng lưới đô thị; cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phù hợp, đồng bộ, hiện đại; môi trường và chất lượng sống đô thị tốt; nền kiến trúc đô thị tiên tiến, giàu bản

sắc; có vị thế xứng đáng, mang tính cạnh tranh cao trong phát triển kinh tế -

xã hội quốc gia, khu vực và quốc tế, góp phần thực hiện tốt hai nhiệm vụ chiến lược là xây dựng xã hội chủ nghĩa và bảo vệ Tổ quốc

Đây cũng quan trọng cho mọi quy hoạch của Hà Nội, nói cách khác tất cả các quy hoạch đều phải được điều chỉnh để phù hợp với quy hoạch chung, xây dựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050

1.1.2 Những vấn đề còn tồn tại đối với việc quản lý xây dựng theo quy hoạch các khu đô thị mới tại Hà Nội

Theo đánh giá của Sở Quy hoạch kiến trúc nhiều quy hoạch phân khu chưa được phê duyệt Các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết còn nhiều vướng mắc như: thỏa thuận chỉ giới đường đỏ, cấp giấy phép quy hoạch; vấn

đề bảo vệ môi trường như quy hoạch nghĩa trang, xử lý rác thải; vấn đề phát triển sản xuất, kinh tế - xã hội địa phương, phát triển làng nghề, chuyển dịch

cơ cấu lao động trong quá trình đô thị hóa cần được triển khai một cách đồng bộ và cần sự đồng thuận giữa các cấp, ngành trong quản lý Nhà nước + Về thực trạng xây dựng theo giấy phép quy hoạch

Trong quản lý điều hành của một số cấp ngành, chính quyền địa phương;

sự chưa tuân thủ nghiêm túc chỉ thị, chính sách pháp luật của một số Chủ đầu

tư, đã dẫn đến tình trạng thiếu đồng bộ, chậm triển khai các công trình hạ tầng

xã hội, đặc biệt là hệ thống giáo dục trong các khu đô thị, khu nhà ở

Ở một số dự án tại Hà Nội sự điều chỉnh về quy hoạch chưa hợp lý; Điển hình như Khu đô thị Linh Đàm, trong khi dân cư gần như lấp kín quy hoạch thì hầu hết các dự án chỉnh trang, hệ thống cây xanh mới đang triển khai; hạ tầng xã hội thực hiện chậm, đặc biệt là việc xây dựng trường học; không quy hoạch đất công cộng làm trụ sở UBND phường, Đảng ủy phường …

Còn tại Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, quy hoạch ban đầu có cả trung tâm thương mại, hồ điều hòa, sân chơi,

nhưng cuối cùng, qua điều chỉnh, hầu hết diện tích phục vụ lợi ích công cộng đều được xây thêm chung cư hoặc trở thành nhà ở liền kề Tương tự, tại khu đất số 3 Lương Yên quận Hai Bà Trưng, trong quy hoạch là đất trông xe, xây trường học nay làm nhà cao tầng; diện tích 1,3 ha dành xây chợ của huyện Từ Liêm điều chuyển thành trung tâm thương mại và nhà ở cao cấp Tại 29 Láng

Hạ, từ đất xây trường học sau bốn lần điều chỉnh đã biến thành đất xây nhà, từ nhà thấp tầng thành 25 tầng …

Các khu đô thị mới phát triển không có sự gắn kết với nhau trong một quy hoạch tổng thể chung của đô thị Nhiều khu đô thị được xây dựng khá đồng

bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật ở bên trong ranh giới đất được giao còn bên ngoài khu vực dự án thì còn nhiều bất cập, chưa khớp nối giữa các công trình

hạ tầng bên trong và bên ngoài hàng rào chưa có hoặc nếu có cũng không được tuân thủ nghiêm chỉnh

Các khu đô thị tổ chức giao thông theo kiểu ô bàn cờ Chiều dài mỗi đoạn phố khoảng trên 100m, có rất nhiều điểm giao cắt: ngõ với ngõ, ngõ với đường chính, nhiều đoạn rẽ, đường cong Hầu như trong các khu đô thị này không có biển báo giao thông hay biển báo giảm tốc độ giữa các điểm giao cắt đó, tình trạng mất an toàn giao thông thường xuyên xảy ra Sự ùn tắc, thiếu các bãi đỗ xe và lấn chiếm đường để đỗ xe xuất hiện tại nhiều khu đô thị mới Bên cạnh đó, ở nhiều khu đô thị mới, người dân họp chợ tràn lan dưới lòng đường, gây ách tắc giao thông, mất mỹ quan môi trường và còn tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh trật tự một cách nghiêm trọng

Tình trạng ách tắc giao thông thường xuyên xảy ra tại các cửa ra vào ở khu

đô thị mới Định Công – Linh Đàm Sự gia tăng đột biết của các phương tiện giao thông cũng như lưu thông các loại xe tải nặng qua khu vực đã làm cho các hoạt động tại đây bị xáo trộn

Hình 1.2 Hình ảnh ách tắc trên đường Nguyễn Hữu Thọ giao với

đường Giải Phóng [42]

Nhiều nơi, việc cung cấp nước sạch không đảm bảo, chất lượng nước còn

có nhiều vấn đề, hệ thống chiếu sáng tại một số khu vực trong đô thị còn thiếu Bên cạnh đó, việc quản lý vận hành khu nhà ở khu đô thị, khu chung cư sau đầu tư còn chưa thống nhất, chưa có cơ chế chính sách về quản lý khai thác sau đầu tư đối với các dự án phát triển nhà ở khu đô thị, khu nhà ở cao tầng; chưa rõ mô hình quản lý, vận hành, đặc biệt diện tích tầng 1, tầng hầm

và dịch vụ của nhà chung cư cao tầng cũng như cả khu đô thị mới

Do vậy nếu không có giải pháp thích hợp để giải quyết vấn đề này thì hệ thống hạ tầng kỹ thuật sẽ yếu kém, độc lập với nhau mà hậu quả trước mắt là ách tắc giao thông, úng ngập cục bộ, ô nhiễm môi trường… và nhiều vấn đề khác nảy sinh chưa thể lường trước

Khu biệt thự, nhà liền kề pha tạp hình thái kiến trúc đủ loại và đa màu sắc

và hình như không ai quản lý kiến trúc của các công trình này Mật độ xây dựng ở các khu đô thị cao và hệ số sử dụng đất không phù hợp khiến các đô thị thiếu không gian mở, thiếu không gian công cộng Tình trạng cơi nới

“chuồng cọp” không chỉ tồn tại ở những khu chung cư cũ mà nay đã “có mặt”

tại các khu đô thị mới như: Trung Hoà – Nhân Chính, Đền Lừ… không chỉ gây mất mỹ quan đô thị mà còn ảnh hưởng tới kết cấu kiến trúc, gây nguy hại cho công trình xây dựng

Hình 1.3 Khu đô thị mới đền Lừ [42]

+ Thực trạng xây dựng theo giấy phép xây dựng:

Hiện tượng xây dựng các công trình không phép, trái phép, vi phạm quy hoạch vẫn diễn ra thường xuyên phổ biến trên địa bàn toàn thành phố

Đặc biệt, còn xảy ra tình trạng một số chủ đầu tư xây dựng sai quy hoạch, khi bị phát hiện lại làm thủ tục điều chỉnh quy hoạch để hợp thức hóa sai phạm

Ví dụ như tòa nhà 200 Quang Trung, quận Hà Đông, tại phường Hoàng Liệt quận Hoàng Mai, chủ đầu tư xây dựng tòa nhà 9 tầng để bán trong khi chưa hoàn thiện thủ tục giao đất, chưa được cấp phép xây dựng…

+ Thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm

Gần đây điển hình sai phạm của chủ đầu tư Constrexim - Holdings về thay đổi quy hoạch Thanh tra xây dựng quận Cầu Giấy đã có văn bản yêu cầu

phải tự giác dỡ bỏ công trình vi phạm trước ngày 5/12/2014, tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, chủ đầu tư vẫn “phớt lờ”

+ Tổ chức bộ máy quản lý

Khắc phục tình trạng trên, UBND Thành phố đã ban hành chỉ đạo chung về việc triển khai các công trình hạ tầng xã hội thuộc khu đô thị, khu tái định cư trên địa bàn:

- Giao các Sở: Kế hoạch và Đầu tư, Quy hoạch - Kiến trúc, Xây dựng, Giáo dục và Đào tạo, Y tế, Văn hoá - Thể thao và Du lịch; UBND các quận huyện, thị xã, phối hợp chặt chẽ trong quá trình xem xét, thẩm định từ giai đoạn chấp thuận địa điểm nghiên cứu lập và thực hiện dự án, lập quy hoạch kiến trúc, chấp thuận dự án đầu tư, triển khai đầu tư xây dựng, bàn giao đưa vào sử dụng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, công trình nhà ở Trong các khu đô thị mới, khu tái định cư, khu nhà ở phải xác định chủ trương đầu tư các công trình hạ tầng xã hội bằng nguồn vốn ngân sách ngay trong giai đoạn chấp thuận dự án đầu tư và phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội của khu vực có dự án đầu tư;

- Căn cứ Luật Xây dựng 2014, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị, UBND Thành phố giao trách nhiệm đầu mối quản lý quá trình triển khai đầu tư xây dựng dự án khu đô thị mới, khu tái định cư, khu nhà ở cho Sở Xây dựng; Sở Xây dựng rà soát toàn bộ các khu đô thị mới đang được triển khai, tập trung vào dự án được chấp thuận đầu

tư từ năm 2006 đến nay; chỉ đạo hướng dẫn các Chủ đầu tư cấp I khẩn trương xây dựng, trình thẩm định phê duyệt điều lệ quản lý khu đô thị, tiến độ hoàn thành trong năm 2015 Đối với các khu đô thị chưa triển khai thực hiện phải tiến hành lập và trình phê duyệt điều lệ quản lý khu đô thị trước khi tiến hành

lập và trình phê duyệt điều lệ quản lý khu đô thị khi tiến hành đầu tư xây dựng

- Trước mắt, để giải quyết tình trạng thiếu công trình hạ tầng xã hội trong các khu đô thị mới, khu nhà ở, khu tái định cư UBND Thành phố giao UBND các quận, huyện, thị xã theo chức năng quản lý nhà nước trên địa bàn, căn cứ nhu cầu phát triển, quy hoạch kinh tế xã hội chủ động rà soát các khu

đô thị mới trên địa bàn để đề xuất thu hồi theo các tiêu chí: dự án đã giao Chủ đầu tư thời hạn quá 12 tháng nhưng chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý mà không phải do nguyên nhân khách quan; khu đất chưa được đầu tư xây dựng thuộc địa bàn đặc biệt thiếu hệ thống hạ tầng xã hội, trường học; các khu đất

đã có quyết định cấp đất mà Chủ đầu tư vi phạm quy định trong sử dụng đất (sai mục đích, tiến độ thực hiện, chuyển nhượng không hợp pháp); báo cáo gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư làm đầu mối xem xét, trình UBND Thành phố giải quyết

- Giao Sở Quy hoạch kiến trúc: Khi thẩm định điều chỉnh quy hoạch cục bộ các khu đất thuộc khu đô thị mới, khu tái định cư, nếu có bổ sung chức năng nhà ở phải đảm bảo phù hợp với năng lực phục vụ của hệ thống hạ tầng

xã hội; đối với các khu đất đã được xác định chức năng xây dựng hạ tầng xã hội, đặc biệt là giáo dục không được điều chỉnh, hoặc chuyển đổi quy hoạch

Hà Đông sau khu sát nhập với Hà Nội giờ đã chính thức là một phần của Thủ

đô Hiện tại các trục giao thông chính kết nối giữa Hà Đông với Hà Nội vẫn là đường Nguyễn Trãi, đường Lê Văn Lương kéo dài, đường Lê Trọng Tấn đi

Láng Hòa Lạc Chính vì thế hàng loạt các khu đô thị mới có quy mô lớn đã và đang được triển khai tại quận Hà Đông Nhiều khu đô thị mới được hình thành với các tiêu chí hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, hiện đạ, góp phần giải quyết vấn đề bức xúc của các đô thị hiện nay như vấn đề nhà ở và các dịch vụ

đô thị

Hiện quận Hà Đông có 13 khu đô thị mới đã thi công xây dựng và 3 khu đô thị mới trong giai đoạn chuẩn bị thi công trong đó có khu đô thị Phú Lương

Nằm trong định hướng phát triển chung của thành phố Hà Đông hiện còn có 44 tòa nhà trung tâm thương mại và hỗn hợp, 18 khu dãn dân, 4 trường đại học, 3 bệnh viện, 1 công viên cây xanh 100ha/ 5000 ha tổng diện tích toàn quận (Nguồn: Phòng quản lý đô thị quận Hà Đông cung cấp)

1.2.2 Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch tại quận Hà Đông

+ Quản lý cấp phép đầu tư

- Trong quá trình thực hiện giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng hàng loạt những sai phạm được phát hiện trong quá trình thanh tra như: dự án Khu chung cư và thương mại dịch vụ hỗn hợp CapitaLand - Hoàng Thành, Chủ đầu tư đã thực hiện điều chỉnh quy hoạch và cơ cấu căn hộ ảnh hưởng tới diện tích kinh doanh của dự án tuy nhiên chủ đầu tư chưa liên hệ với cơ quan quản

lý nhà nước có thẩm quyền để tiến hành xác định lại nghĩa vụ tài chính theo quy hoạch điều chỉnh

Tương tự, tại dự án Khu chung cư cao tầng CapitaLand - Hoàng Thành

Dự án khởi công tháng 9/2010, hoàn thành vào tháng 8/2014 Tuy nhiên, đến nay dự án vẫn chưa khởi công xây dựng, trong khi đó, theo giấy chứng nhận đầu tư số 01102200157 ngày 27/6/2012 thì tiến độ dự án sẽ hoàn thành vào tháng 6/2014

- Xây dựng nhà ở không đồng hành cùng việc xây dựng các công trình dịch vụ công cộng Khi đồ án quy hoạch xây dựng được phê duyệt, các chủ đầu tư chỉ chú ý tập trung xây dựng nhà ở với mục đích kinh doanh để thu hồi vốn nhanh, không chú trọng nhiều đến việc xây dựng các công trình công cộng thiết yếu Giai đoạn các khu đô thị được đưa vào sử dụng, Chủ đầu tư cũng chỉ bàn giao hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho chính quyền địa phương quản

lý, việc đầu tư xây dựng và quản lý các công trình hạ tầng xã hội như trường học, trạm y tế, bãi đỗ xe, nhà văn hóa chưa chỉ rõ trách nhiệm cá nhân hay

tổ chức nào thực hiện gây rất nhiều khó khăn, bất tiện cho chính những người dân sống trong các khu đô thị mới trong việc ổn định cuộc sống

- Kế hoạch phân kỳ đầu tư xây dựng không được chú trọng, Khu đô thị mới được triển khai chậm tiến độ vì thiếu vốn Các khu vực ưu tiên được tái định cư tại chỗ với mục đích an sinh cho người dân khu vực, các trục trung tâm chính, các khu vực có thể thu hút đầu tư đóng góp mỹ quan cho tổng thể chung đô thị không được quan tâm Việc không lập kế hoạch và xây dựng dàn trải dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện dự án hoặc không thể tiếp tục thực hiện được dự án (hiện tượng dự án treo)

- Số lượng cán bộ chuyên môn quản lý xây dựng theo quy hoạch trên địa bàn Quận còn thiếu nhiều phải kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ và trình độ chuyên môn còn hạn chế, không đủ chuyên ngành nên khi được giao việc thẩm định, phê duyệt và quản lý trên địa bàn còn gặp nhiều khó khăn Kế hoạch bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn cho nhân sự chưa kịp thời với nhu cầu công tác cần đảm đương hiện nay và trong tương lai

Hình 1.4 Bản đồ điều chỉnh cơ cấu cục bộ không gian đô thị và

giao thông Quận Hà Đông [40]

1.3 Thực trạng quy hoạch xây dựng tại Khu đô thị mới Phú Lương

1.3.1 Vị trí và điều kiện tự nhiên, xã hội

a Vị trí, giới hạn khu đất:

Khu đất nghiên cứu Khu đô thị mới Phú Lương thuộc địa giới hành chính của các phường Phú La, Phú Lương, Kiến Hưng, quận Hà Đông, Hà Nội với tổng diện tích khoảng 34,40 ha

+ Phía Bắc: giáp khu đô thị mới Văn Phú

+ Phía Nam: giáp đường sắt và ga Hà Đông

+ Phía Đông: giáp khu đất thuộc dự án Trường Đại học Nguyễn Trãi + Phía Tây: giáp dự án quy hoạch chi tiết khu đất dịch vụ Vân Nội – phường Phú Lương

Hình 1.5 Bản đồ vị trí khu đất Khu đô thị mới Phú Lương [37]

b Địa hình, địa mạo:

Khu vực nghiên cứu có địa hình bằng phẳng, cao độ từ 2,6m – 3,0m

c Khí hậu:

Khu vực nghiên cứu có chung với chế độ khí hậu của thành phố Hà Nội

- Độ ẩm trung bình năm là 84,5%

- Bão thường xuất hiện vào tháng 7 đến tháng 9 hàng năm, cấp gió mạnh

từ cấp 8 đến cấp 10 và đôi khi lên tới cấp 12

d Điều kiện xã hội

Khu đất xây dựng nằm trong cơ cấu quy hoạch chung của thành phố, xung quanh hầu như là liền kề với các khu đô thị mới của quận, môi trường xây dựng đồng nhất thuận tiện cho khu nhà ở sau này về các sinh hoạt cộng đồng như chợ, nhà trẻ, trường học, bệnh viện

1.3.2 Đặc điểm hiện trạng khu đất

Khu đô thị mới Phú Lương – Quận Hà Đông có diện tích khoảng 34,40

ha Khu vực nghiên cứu chủ yếu là đất canh tác, trồng lúa, đất ao, mương, đất đang san lấp, đường đất, đường bê tông, các giếng khoan nước thô nên công tác san lấp giải phóng mặt bằng thuận lợi, chi phí đền bù thấp, thuận lợi cho khai thác xây dựng

Khu đất bao gồm:

- Đất trồng lúa: 29,5201 ha

- Đất Ao, mương: 2,3687 ha

- Đất đang san lấp: 1,3823 ha

- Đất đường đất: 1,1282 ha (Gồm: bờ thửa, đường đất, đường bê tông)

- Đất hạ tầng kỹ thuật: 0,0030 ha (Bao gồm các giếng khoan nước thô)

Hình 1.6 Hiện trạng kiến trúc cảnh quan và đánh giá đất xây dựng,

tỷ lệ 1/500 [37]

Hiện trạng dân cư: Theo điều tra khu đất là đất canh tác, hiện không có nhà ở

- Đất ao, mương: Các ao mương nằm xen kẽ trong khu ruộng canh tác phục vụ tưới tiêu nông nghiệp cũng như đóng vai trò thoát nước cho khu vực

Hình 1.8 Bản đồ hiên trạng sử dụng đất [37]

Hiện trạng các công trình hạ tầng kỹ thuật:

Khu vực nghiên cứu hiện chủ yếu là đất canh tác nông nghiệp nên hiện tại chỉ có một số tuyến đường đất dọc theo các mương, ao hồ hiện có

Một số tuyến đường nằm ngoài khu vực quy hoạch như tuyến đường Phúc La- Văn Phú (nằm ở phía Bắc) đã xây dựng hoàn thiện Giáp phía Nam

là khu vực ga Hà Đông hiện đang được xây dựng thành điểm ga của các tuyến đường sắt quốc gia cũng như đường sắt đô thị

+ Khu vực nghiên cứu có tuyến đường các tuyến đường cấp đô thị, cấp khu vực của thành phố cắt qua, tuyến đường sắt đô thị số 2A và ga đang xây dựng Đây là những yếu tố thuận lợi, tạo mối liên hệ giữa khu vực quy hoạch với các khu vực khác của quận

+ Việc đầu tư xây dựng hệ thống đường và các công trình hạ tầng kỹ thuật thuận lợi do khu chức năng đô thị nằm trên vùng đất ao hồ, nông nghiệp hiện có

Hình 1.9 Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật [37]

Hiện trạng cao độ nền:

- Khu vực nghiên cứu lập quy hoạch hầu hết là ruộng trũng ngập nước Khu vực ruộng trũng và mương tưới có cao độ trung bình dao động trong khoảng từ +2,60  +3,20, nhìn chung nền có hướng dốc từ phía Nam xuống Đông Bắc

Hiện trạng thoát nước:

Hầu hết diện tích khu đất nghiên cứu là ruộng trũng ngập nước nên hiện trạng thoát nước của khu vực là hệ thống thoát nước thủy nông Các tuyến

mương thoát nước hiện có mặt cắt từ 8-25m để đấu nối với hệ thống thoát nước của khu vực với hệ thống thoát nước chung của thành phố

Khu vực nghiên khá bằng phẳng thuận lợi cho việc xây dựng công trình Hiện trạng cấp nước:

Khu vực nghiên cứu hiện có 4 giếng nước thô của nhà máy nước Hà Đông đang trong giai đoạn khai thác, dự kiến di chuyển vào năm 2018 để lấy đất phục vụ phát triển Đô thị Đây là khu vực đất trống, ruộng canh tác nên không có hệ thống cấp nước sạch sinh hoạt

Hiện trạng thoát nước thải, quản lý chất thải rắn và nghĩa trang

Trong khu vực nghiên cứu không có dân cư hiện có, do đó không có nước thải, chất thải rắn sinh hoạt phát sinh

Hiện trạng cấp điện:

Nguồn cấp: Khu quy hoạch hiện đang được cấp điện từ trạm 110/35/22(6) KV

Hà Đông và 110/22 KV Xa La

- Lưới điện cao thế có các tuyến điện sau:

+ Đường dây 110KV Hà Đông – Thượng Đình, dây dẫn chính 185mm2

AC-+ Đường dây 110KV Hà Đông – Văn Điển, dây dẫn chính 185mm2

2AC-+ Đường dây 110KV Hà Đông – Mai Động, dây dẫn chính AC-185mm2

- Lưới điện trung thế:

Từ phía Tây Bắc cắt vào khu quy hoạch có các tuyến dây nổi 22KV cấp điện cho khu vực lân cận

Hình 1.10 Hiện trạng đường dây điện 110 Kv Hà Đông Hiện trạng thông tin liên lạc:

Có các tuyến dây nổi thông tin tín hiệu đường sắt đi qua khu quy hoạch, các tuyến này sẽ được dỡ bỏ vì đã được thay thế bằng tuyến cáp ngầm thông tin tín hiệu đường sắt được đặt ngầm song song với đường sắt (nằm ở phía Nam ngoài ranh giới lập quy hoạch)

Ngoài ra còn có tuyến thông tin quân đội sẽ được hạ ngầm dọc theo đường quy hoạch

Hình 1.11 Hiện trạng thông tin liên lạc KĐTM Phú Lương [37] 1.3.3 Giới thiệu Đồ án quy hoạch khu đô thị mới Phú Lương

- Tổng diện tích nghiên cứu khoảng: 34,40 Ha

- Dân số: 6.400 người

- Đất đơn vị ở: 42,43m2/ người

+ Đất công cộng đơn vị ở: 1,41 m2/ người

+ Đất cây xanh: 3,05 m2/ người

+ Đất nhóm nhà ở: 32,07 m2/ người

- Khu đô thị mới Phú Lương – quận Hà Đông là một trong các dự án phát triển đô thị cụ thể hóa đồ án Quy hoạch phân khu đô thị S4 tỷ lệ 1/5.000 đã được UBND Thành phố quyết định phê duyệt tại quyết định

số 4324/QĐ-UBND ngày 16/07/2013

- Dự kiến khu đô thị mới Phú Lương được đề xuất xây dựng nhằm tạo dựng một khu đô thị mới hiện đại, tiên tiến, đồng bộ với các công trình

kiến trúc và kỹ thuật phù hợp với tình hình và yêu cầu phát triển kinh tế

xã hội hiện nay cũng như trong tương lai của Thủ đô Hà Nội mở rộng

Hình 1.12 Sơ đồ tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan [37] Ngày 18 tháng 11 năm 2014 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội Quyết định về việc phê duyệt điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Phú Lương, tỷ lệ 1/500 Địa điểm: Các phường Phú La, Phú Lương, Kiến Hưng, quận Hà Đông, Hà Nội Kế hoạch tổ chức thực hiện quy hoạch được tuân thủ theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị

Hình 1.13 Khung thiết kế đô thị chính [37]

1.3.3 Đánh giá việc thực hiện quy hoạch

Dự án khu đô thị mới Phú Lương do Liên danh Công ty Cổ phần Sông

Đà 2, Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Trung Việt và Công tyCổ phần Xây dựng Hồng Quang thống nhất uỷ quyền cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Trung Việt là đại diện Liên danh làm Chủ đầu tư được xác định là công trình trọng điểm, định hướng lớn của Hà Nội cần triển khai quyết liệt và đồng bộ

Đến thời điểm hiện tại Dự án Phú Lương đã hoàn thiện các thủ tục về pháp lý, đã tiến hành xong công tác đền bù cho người dân, đã tiến hành xong việc san lấp đợt I, đang tiếp tục tiếp tục đẩy nhanh tiến độ làm đường nội bộ bằng công nghệ "bấc thấm" Trong năm 2015 sẽ cơ bản hoàn thành các hạng mục về hạ tầng

1.4 Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch tại Khu đô thị mới Phú Lương

1.4.1 Thực trạng về quản lý xây dựng theo quy hoạch

a Thực trạng công tác quản lý cấp giấy phép đầu tư, giới thiệu địa điểm

Theo Quyết định số: 1915/QĐ-UBND ngày 01 tháng 7 năm 2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt cho phép đầu tư xây dựng khu đô thị mới Phú Lương, thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây (Nay thuộc Thành phố

Hà Nội)

Nội dung quyết định cho phép đầu tư bao gồm:

+ Tên đồ án và chủ đầu tư; thời gian bắt đầu kết thúc và tiến độ thực hiện dự án; Phân kỳ đầu tư, địa điểm, ranh giới, diện tích chiếm đất toàn bộ dự án;

+ Mục tiêu đầu tư, nội dung đầu tư; tổng mức đầu tư; nguồn vốn đầu tư;

+ Phương thức giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

+ Các công trình hạ tầng được chuyển giao cho Nhà nước;

+ Các quy định đối với các bên có liên quan trong quản lý xây dựng, vận hành, kinh doanh và chuyển giao công trình;

+ Dự kiến đơn vị quản lý hành chính đối với khu đô thị mới Các quy định về việc phối hợp quản lý hành chính, chuyển giao hành chính, an ninh và dịch vụ công ích giữa Chủ đầu tư với các cơ quan địa phương

có liên quan đến hoàn thành dự án;

+ Các quyết định hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước đối với dự án;

+ Điều khoản thi hành

b Thực trạng về quản lý cấp giấy phép xây dựng:

Căn cứ vào quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch sử dụng đất đô thị đã được phê duyệt, UBND Thành phố sẽ thực hiện việc giao đất, cho thuê đất và để thực hiện từng dự án theo quyết định cho phép đầu tư, kết quả đấu thầu dự án có dụng đất hoặc kết quả đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai Việc giao đất được thực hiện một lần hoặc nhiều lần tùy thuộc vào việc phân kỳ đầu tư, kế hoạch thực hiện đầu tư

+ Cắm mốc giới ngoài thực địa: Căn cứ vào hồ sơ mốc giới được duyệt, việc cắm mốc giới xây dựng ngoài thực địa bao gồm: chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng, ranh giới các vùng cấm xây dựng

Sở Tài nguyên môi trường, UBND Quận và cấp Phường có trách nhiệm thực hiện cắm mốc giới xây dựng đối với các đồ án quy hoạch xây dựng thuộc phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý và có trách nhiệm bảo vệ các mốc giới thực địa

+ Giải phóng mặt bằng: UBND Quận và cấp Phường phân cấp có trách nhiệm

tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai

+ Tổ chức thực hiện: Trách nhiệm của UBND là lập kế hoạch cụ thể thực hiện các đồ án quy hoạch xây dựng được duyệt Kiểm tra, thanh tra, giải quyết các khiếu nại, tố cáo, xử lý các vi phạm pháp luật về quy hoạch xây dựng tại địa phương Tổ chức tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đến mọi tầng lớp nhân dân biết và thực hiện pháp luật về quy hoạch xây dựng Thực hiện

xử phạt hành chính trong hoạt động quy hoạch xây dựng, cưỡng chế tháo dỡ các các công trình trái quy hoạch, xây dựng sai giấy phép xây dựng

+ Hoàn thành toàn bộ dự án: Dự án khu đô thị mới được xác định là hoàn thành toàn bộ khi tất cả các dự án cấp 1 và cấp 2 trên toàn bộ diện tích đất dành cho dự án khu ĐTM đã được nghiệm thu hoàn thành đưa vào sử dụng và CĐT dự án khu ĐTM đã thực hiện xong các công việc sau:

+ Tập hợp hồ sơ, tài liệu dự án đã hoàn thành

+ Tổ chức tổng nghiệm thu toàn bộ dự án hoàn thành

+ Hoàn thành việc xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình + Lập báo cáo quyết toán và báo cáo tổng hợp toàn bộ dự án

+ Thực hiện lưu trữ và nộp lưu trữ hồ sơ dự án theo quy định

+ Hoàn thành chuyển giao quản lý hành chính và chuyển giao các công trình theo quy định tại quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư

+ Tổ chức quản lý, vận hành và kinh doanh hệ thống các công trình hạ tầng thuộc sở hữu của mình và chịu trách nhiệm tổ chức các hoạt động dịch vụ công cộng và đô thị đồng bộ theo nội dung dự án

- Thực hiên quy hoạch sử dụng đất (các khu chức năng): trên cơ sở cơ cấu quy hoạch của dự án, khu vực nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết có tổng diện tích đất khoảng 344.023 m2, dân số khoảng 6.400 người

+Điều chỉnh ranh giới nghiên cứu phù hợp với chỉ giới đường đỏ và ranh giới các dự án lân cận (Tuyến đường vành đai 3,5 theo quy hoạch, các dự án đầu tư lân cận: khu đô thị mới Văn Phú, dự ánb đầu tư khu giáo dục Nguyễn Trãi, dự án đầu tư khu đất dịch vụ Vân Nội, phường Phú Lương )

+ Giảm quy mô dân số từ khoảng 9.044 người xuống khoảng 6.400 người để phù hợp số lượng dân số khống chế tại ô quy hoạch ký hiệu 12-2 khoảng 12.500 người)

+ Điều chỉnh phân bổ lại hệ thống các công trình công cộng hạ tầng xã hội: trường học, nhà trẻ, cây xanh phù hợp với quy mô dân số, bán kính sử dụng và tính chất khu đô thị

+ Điều chỉnh mạng giao thông phù hợp với định hướng phát triển không gian quy hoạch chung thủ đô Hà Nội và Phân khu đô thị S4 - tỷ lệ 1/5.000 đã được UBND Thành phố phê duyệt

c Quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch

Trên thực tế, Chủ đầu tư cũng đang tăng cường nhiều gói ưu đãi để kích cầu như công bố chào bán đất liền kề, đất biệt thự, chung cư để huy động thêm nguồn vốn

d Quản lý khai thác và sử dụng

UBND thành phố giao 341.302m2 đất tại các phường trên giao cho Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Trung Việt, Công ty cổ phần Sông Đà 2 và Công ty cổ phần Xây dựng Hồng Quang để thực hiện dự án Khu đô thị mới Phú Lương Hình thức sử dụng đất, nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; thời hạn sử dụng 50 năm kể từ 4/7/2008; người mua nhà ở gắn liền với quyền

sử dụng đất được sử dụng đất ổn định, lâu dài

Quyết định này có hiêu lực từ ngày 5/12/2014

Trên thực tế Chủ đầu tư đã triển khai các công tác hạ tầng cơ sở như xây dựng ban điều hành của dự án và đang tiến hành hạng mục di dời đường điện 110Kv

1.4.2 Tổ chức bộ máy quản lý

a UBND thành phố Hà Nội:

- Ra công văn cho các ngành chức năng có liên quan, UBND quận Hà Đông, UBND các phường Phúc La, Phú Lương Kiến Hưng có đất trong phạm vi dự án giúp đỡ CĐT đôn đốc các ngành chức năng của thành phố tổ chức giao nhận tốt công tác bàn giao các công trình công cộng

và các công trình kiến trúc, các công trình hạ tầng xã hội thuộc phạm vi

dự án

- Có văn bản hướng dẫn các cơ quan chức năng của thành phố nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà, quyền sử dụng đất cho các Chủ đầu tư khác vào các tiểu dự án trong khu vực và các khách hàng mua nhà trong khu vực dự án

b UBND quận Hà Đông:

Sau khi dự án kết thúc, UBND quận Hà Đông thực hiện công việc đề nghị Thành phố quyết định thành lập sớm cơ quan chính quyền mới để quản lý hành chính

c UBND phường Phúc La, Phú Lương Kiến Hưng:

UBND các phường có đất thuộc phạm vi dự án cần giúp đỡ và phối hợp thật tốt với Chủ đầu tư

- Giúp đỡ tích cực CĐT đảm bảo tốt công tác trật tự trị an xã hội trong khu vực dự án

- Việc phối hợp giữa CĐT và chính quyền địa phương cần chặt chẽ, đồng

bộ trong quá trình thực hiện dự án cho đến khi kết thúc dự án

d Bộ Xây dựng:

- Bộ là cơ quan quản lý cấp trên của Chủ đầu tư và là Bộ quản lý chuyên ngành về xây dựng cả nước vì vậy Bộ sẽ chỉ đạo, hướng dẫn CĐT thực hiện dự án đúng tiến độ và đúng pháp luật

- Bộ Xây dựng kiểm soát công tác thực hiện quy hoạch xây dựng CĐT theo các chỉ tiêu về sử dụng đất, các chỉ tiêu về kiến trúc, mật độ dân cư, mật độ xây dựng … theo đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt của dự

án

e Chủ đầu tư:

Liên danh Công ty Cổ phần Sông Đà 2, Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Trung Việt và Công tyCổ phần Xây dựng Hồng Quang có trách nhiệm thực hiện các công việc theo nội dung sau:

- Tổ chức hệ thống quản lý chất lượng công trình xây dựng và chịu trách nhiệm về chất lượng công trình thuộc dự án theo quy định của pháp luật về quản lý chất lượng công trình xây dựng;

- Tổ chức thực hiện các hoạt động dịch vụ HTKT, các dịch vụ đô thị và công ích đối với hoạt động dân sinh; quản lý vận hành các công trình

đã đưa vào khai thác trong khi chưa chuyển giao cho các tổ chức dịch

vụ công ích hoặc tổ chức quản lý chuyên nghiệp;

- Quản lý trật tự khi vực đô thị đã đưa vào khai thác sử dụng, kinh doanh khi chưa chuyển giao quản lý hành chính cho chính quyền địa phương;

- Có trách nhiệm soản thảo Điều lệ quản lý thực hiện dự án khu ĐTM của mình và trình UBND Thành phố phê duyệt trước khi thực hiện dự án;

- Lập kế hoạch và thực hiện việc chuyển giao quản lý hành chính cho chính quyền địa phương Trong khi chưa hoàn thành, Chủ đầu tư phải phối hợp với các đơn vị quản lý hành chính địa phương để giải quyết thủ tục hành chính cho các hộ dân cư chuyển đến khu đô thị mới;

- Phải đảm bảo xây dựng đồng bộ các công trình hạ tầng và các hoạt động dịch vụ công cộng, dịch vụ đô thị tại phần dự án hoàn thành đưa vào khai thác

- Đối với các công trình có chuyển giao như: công trình HTKT, HTXH

và công trình khai thác phải được nghiệm thu trước khu chuyển giao Khi chuyển giao, CĐT phải giao đầy đủ hồ sơ quản lý chất lượng công trình cho bên nhận chuyển giao Truờng hợp khi thực hiện dự án đã xác định được bên nhận chuyển giao thì bên nhận chuyển giao được tham gia quản lý chất lượng và nghiệm thu công trình trong giai đoạn xây dựng đến hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụng

- Chủ đầu tư có trách nhiệm bảo hành công trình và bên nhận chuyển giao có trách nhiệm bảo trì công trình theo quy định

- Quản lý xây dựng theo đúng quy hoạch thiết kế đã được duyệt

- Tổ chức công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và công tác tái định cư theo đúng tiến độ, đúng chế độ chính sách Nhà nước

- Ký hợp đồng thi công xây lắp các công trình hệ thống HTKT và HTXH thuộc phạm vi dự án

- Giám sát chất lượng công trình các công trình HTKT của dự án

- Quản lý phần vốn ngân sách được cấp để xây dựng các công trình HTKT

- Kinh doanh đất đô thị trên cơ sở hạ tầng sẵn có trong dự án theo đúng chính sách quy định của nhà nước và theo luật doanh nghiệp

- Bàn giao đất công cộng cho Thành phố theo từng giai đoạn của dự án

- Quản lý toàn bộ hồ sơ lưu trữ trong quá trình chuẩn bị và thực hiện dự

án, tổ chức nghiệm thu và ban giao khi kết thúc dự án

1.5 Các vấn đề cần nghiên cứu trong quản lý xây dựng theo quy hoạch tại khu đô thị mới Phú Lương

Khu đô thi mới Phú Lương đang phải đối mặt với những thách thức đi kèm với quá trình phát triển đô thị, với nhiều vấn đề cấp thiết cần giải quyết Đặc biệt là công tác triển khai xây dựng, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, quản lý kiến trúc cảnh quan trong khu đô thị và khu vực giáp ranh với các khu lân cận, những vấn đề chính còn tồn tại:

- Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ, hiệu lực pháp lý chưa cao, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý toàn diện về xây dựng và phát triển

- Việc triển khai xây dựng còn rất chậm, thiếu sự đồng bộ giữa hệ thống HTKT với hạ tầng bên ngoài các khu đô thị mà cụ thể là sự liên thông

và kết nối giao thông, thoát nước, xử lý nước thải không đảm bảo

- Quy hoạch chi tiết khu đô thị mới còn thiếu khung thiết kế đô thị gây khó khăn trong công tác quản lý kiến trúc

- Việc lập các chương trình, kế hoạch cụ thể phù hợp với từng bước triển khai xây dựng theo quy hoạch trong dự án chưa được quan tâm và không

có chiến lược rõ ràng cụ thể gây nên việc xây dựng chậm tiến độ dự án

- Thủ tục hành chính trong quản lý đô thị đã có nhưng vẫn chưa triệt

để, phân công trách nhiệm giữa các cơ quan quản lý, nhất là trong công tác

thanh tra kiểm tra trật tự xây dựng chưa có quy định rõ ràng dẫn đến việc đùn đẩy trách nhiệm ở cán bộ

- Vai trò của cộng đồng trong công tác quy hoạch và quản lý đô thị chưa được quan tâm thực sự

- Năng lực và nguồn lực của các doanh nghiệp trong nước còn hạn chế, không đủ triển khai các dự án phát triển khu đô thị mới cần nguồn vốn lớn

Những tồn tại nêu trên, trước hết là do công tác quy hoạch và quản lý phát triển đô thị còn thiếu cơ sở pháp lý Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ, hiệu lực pháp lý chưa cao, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý toàn diện về xây dựng

+ Việc xây dựng lộ trình, lập kế hoạch và triển khai xây dựng theo quy hoạch không được quy định rõ đối với các chủ đầu tư dự án khu đô thị

+ Công tác thiết kế đô thị trong các quy hoạch khu đô thị mới không được quan tâm thích đáng

+ Thiếu đồng bộ, khớp nối nhịp nhàng giữa các cấp quản lý, trình độ cán bộ yếu kém, nhất là cấp xã, phường

+ Năng lực và nguồn lực của các doanh nghiệp trong nước còn hạn chế, không đủ triển khai các dự án phát triển khu đô thị mới cần nguồn vốn lớn

Do đó những vấn đề cần tập trung nghiên cứu trong việc quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị mới Phú Lương là:

- Về quản lý cấp giấy phép đầu tư, giới thiệu địa điểm: quản lý việc công khai đầy đủ thông tin, nội dung đồ án quy hoạch tại khu trung tâm của UBND quận Hà Đông, UBND xã Phú Lương, các nhà văn hóa khu dân cư liền kề, các trục chính của khu đất khu đô thị mới Phú Lương và tổ chức cắm mốc giới ngoài thực địa

- Về quản lý cấp giấp phép xây dựng: cải cách thủ tục cấp giấy phép xây dựng đơn giản gọn nhẹ, tạo mội môi trường tác nghiệp điện tử hỗ trợ nghiệp vụ

- Về quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch: xây dựng chính sách thu hút đầu tư xây dựng, tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, huy động mọi thành phần kinh tế tham gia công tác đầu tư xây dựng, vận dụng chính sách ưu đãi, hỗ trợ công tác giải phóng mặt bằng cho dự án

- Về quản lý khai thác sử dụng: quản lý chặt chẽ sử dụng đúng mục đích chức năng và tuân thủ theo quy định pháp Luật xây dựng, Luật đất đai và các văn bản pháp lý có liên quan khác, đặc biệt là các văn bản liên quan đến cộng đồng dân cư

- Về quản lý chức năng sử dụng đất: giao đất cho Chủ đầu tư quản lý phải có trách nhiệm tổ chức thực hiện đến khi dự án kết thúc và bàn giao cho quận Hà Đông

- Về quản lý kiến trúc cảnh quan: hướng dẫn và giám sát ban quản lý

đô thị thực hiện xây dựng đúng quy định và không được tự ý thay đổi thiết kế

- Về công tác thanh tra, kiểm tra: kiểm tra xây dựng và kiểm tra cơ động kiểm tra theo dõi thường xuyên trên địa bàn

- Về tổ chức bộ máy quản lý xây dựng theo quy hoạch: thành lập Ban quản lý riêng cho khu dân cư và Ban quản lý riêng cho khu sản xuất

- Về kế hoạch thực hiện: lập kế hoạch, xây dựng lộ trình và triển khai xây dựng theo quy hoạch cho từng hạng mục trong khu đô thị

- Về sự tham gia của cộng đồng: vai trò của cộng đồng đã được coi trọng thông qua các văn bản của nhà nước, tuy nhiên còn khá mới mẻ gần như chưa được chính quyền quan tâm nhiều dẫn đến những bất cập như tranh chấp, khiếu kiện, vì vậy, nghiên cứu các hình thức tham gia của cộng đồng trong công tác quản lý xây dựng đô thị

Chương 2 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÚ LƯƠNG

2.1 Cơ sở lý luận về quản lý xây dựng theo quy hoạch

2.1.1 Nôi dung quản lý xây dựng theo quy hoạch

Theo luật quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 và Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 01 tháng 02 năm 2014:

Sau khi có quyết định phê duyệt triển khai các bước: Công bố công khai quy hoạch đô thị; Cung cấp thông tin về quy hoạch đô thị; Cấp chứng chỉ quy hoạch; Cắm mốc giới theo quy hoạch đô thị

- Việc quản lý đầu tư xây dựng phải căn cứ vào quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

- Việc đầu tư xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình kiến trúc, công trình

hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt và theo quy định của pháp luật về xây dựng

a Giới thiệu địa điểm xây dựng

- Cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng cho các chủ đầu tư khi có yêu cầu

- Địa điểm được giới thiệu để đầu tư xây dựng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy mô, tính chất đầu tư, tiết kiệm diện tích đất xây dựng; không làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội và môi trường của vùng, khu chức năng đặc thù và khu vực nông thôn

b Giấy phép quy hoạch xây dựng

- Giấy phép quy hoạch xây dựng là văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng trong khu chức năng đặc thù

làm căn cứ lập quy hoạch chi tiết hoặc lập dự án khi chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt

- Việc cấp giấy phép quy hoạch xây dựng phải căn cứ vào yêu cầu quản lý, kiểm soát phát triển của khu chức năng đặc thù, quy chuẩn kỹ thuật về quy hoạch xây dựng, quy định quản lý theo quy hoạch chung xây dựng khu chức năng đặc thù

- Nội dung giấy phép quy hoạch xây dựng gồm phạm vi, quy mô khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng cho phép, các yêu cầu về khai thác sử dụng đất, tổ chức không gian kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng

xã hội trên mặt đất, dưới mặt đất, bảo vệ cảnh quan, môi trường đối với khu vực dự án, thời hạn của giấy phép quy hoạch xây dựng

- Thẩm quyền cấp giấy phép quy hoạch xây dựng được quy định như sau: + Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép quy hoạch xây dựng cho dự án đầu

tư xây dựng trong khu chức năng đặc thù cấp quốc gia;

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép quy hoạch xây dựng cho các dự

án đầu tư xây dựng không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này + Tổ chức, cá nhân được cấp giấy phép quy hoạch xây dựng nộp lệ phí theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí

+ Chính phủ quy định chi tiết nội dung, trình tự cấp giấy phép quy hoạch xây dựng

c Tổ chức quản lý thực hiện quy hoạch xây dựng

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo xây dựng chương trình, kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, nông thôn, khu chức năng đặc thù thuộc địa bàn mình quản lý theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt

- Bộ Xây dựng có trách nhiệm chỉ đạo, điều phối việc quản lý quy hoạch xây dựng vùng liên tỉnh gồm: