4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2

4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2 4 2 mẫu luận văn thạc sĩ phân tích tài chính dự án miễn phí 2

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

Đà Nẵng

Công trình được hoàn thành tạiTRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

Người hướng dẫn khoa học:

Có thể tìm hiểu luận văn tại:

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đà Nẵng không ai có thể phủ nhận là đây đã đang và sẽ làthành phố đáng sống nhất Việt Nam Bởi một mảnh đất miền trunghội tụ đủ cảnh vật thiên nhiên hữu tình, khí hậu thoáng mát quanhnăm, danh lam thắm cảnh tự nhiên, những công trình nhân tạo nổitiếng mà Đà Nẵng đang sở hữu đã nói lên được giá trị to lớn thànhphố này Vấn đề an sinh xã hội, phát triển du lịch, phát triển kinh tếcủa thành phố luôn ở mức tốt càng làm tăng chất lượng cuộc sốngcon người thành phố biển Những dự án đầu tư vào thành phố ngàycàng nhiều và quy mô ngày càng lớn Hoạt động đầu tư đòi hỏi sốlượng vốn lớn, thời gian dài và tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro cao.Chính vì thế đứng trước mỗi cơ hội đầu tư đòi hỏi doanh nghiệp phảitính toán, phân tích và đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đầu tưmột cách đầy đủ, chính xác và hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra.Đầu tư mang tính chất rủi ro và lợi nhuận cao nên việc cân nhắc đầu

tư là một bài toán khó đối với mỗi doanh nghiệp trên thị trường hiệnnay Hiệu quả của dự án đầu tư là toàn bộ mục tiêu đề ra của dự án,một doanh nghiệp đầu tư không hiệu quả có thể làm cho doanhnghiệp đó rơi vào hoàn cảnh khó khăn và dần mất đi lợi thế cạnhtranh Công ty CP Tập Đoàn PGT là một đơn vị kinh doanh Bất độngsản, để đáp ứng được yêu cầu phát triển và cạnh tranh là một vấn đềđang được Ban lãnh đạo công ty hết sức quan tâm Việc xem xét cácnhu cầu và bảo đảm về nguồn lực tài chính giúp cho việc thực hiệncác dự án đầu tư có hiệu quả Thông qua các kỹ năng, nghiệp vụchuyên môn mà có thể xác định quy mô đầu tư, cơ cấu của các loạivốn và nguồn tài trợ dự án tới từ đâu, xem xét tình hình, hết quả vàhiệu quả của hoạt động trong dự án Chính vì thế, việc phân tích hiệuquả tài chính dự án đầu tư sẽ giúp cho Ban lãnh đạo công ty thấy

được những điểm mạnh và điểm yếu còn tồn tại trong tình hình tàichính và hoạt động đầu tư của doanh nghiệp, đưa ra các quyết địnhquan trọng cho công ty phát triển Nhận thức được tầm quan trọngcủa việc phân tích hiệu quả tài chính dự án tư của công ty, tôi chọn

đề tài: “Phân tích tài chính dự án đầu tư tại Công ty Cổ Phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng”.

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng hoạt động phân tích tài chính dự ánđầu tư tại Công ty Cổ Phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng

- Khuyến nghị giải pháp nâng cao công tác phân tích tàichính dự án đầu tư tại Công ty Cổ Phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

* Đối tượng nghiên cứu

Công tác phân tích tài chính dự án đầu tư

* Phạm vi nghiên cứu

Công ty CP Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng

4 Phương pháp nghiên cứu

Trên cơ sở các dữ liệu thứ cấp thu được, luận văn sử dụngcác phương pháp truyền thống như: Phương pháp thống kê, phươngpháp so sánh

5 Bố cục luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm có 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về phân tích tài chính dự án đầu tư.

Chương 2: Thực trạng phân tích tài chính dự án đầu tư tại Công ty CP Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng Minh họa phân tích tài chính dự án Khu tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp duyên hải miền trung Central Coast - Đà Nẵng

Chương 3: Một số giải pháp góp phần nâng cao công tác

phân tích tài chính tại Công ty CP Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng.

6 Tổng quan đề tài nghiên cứu

Khoa học kinh tế đầu tư có nội dung rất rộng và có tính liênngành vì vậy tuỳ theo mục đích của người nghiên cứu, tiếp cận trênnhiều góc độ khác nhau, trên các khía cạnh kinh tế - xã hội, tài chínhcủa đầu tư dự án, so sánh lựa chọn phương án đầu tư…, cho đến nay,

đã có một số nghiên cứu liên quan đến đề tài

c Các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư

- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:

+ Nghiên cứu phát hiện cơ hội đầu tư

+ Nghiên cứu tiền khả thi

+ Nghiên cứu khả thi

- Giai đoạn thực hiện đầu tư:

Phần lớn chi phí của dự án thường nằm trong giai đoạn này.Đây chính là giai đoạn mà sau khi kết thúc sẽ tạo ra cơ sở vật chất kỹthuật cho hoạt động của dự án sau này

Có thể tóm tắt nội dung các giai đoạn thực hiện dự án đầu tưnhư sau:

Bảng 1.1 Tóm tắt các giai đoạn thực hiện đầu tư dự án

Giai đoạn

chuẩn bị đầu tư

Giai đoạn thực hiện đầu tư

Giai đoạn vận hành kết quả của việc đầu tư và đánh giá sau đầu tư

Nghiên Nghiên Nghiên Triển Thiết kế, Thi Chạy thử Tổ chức hoạt cứu phát cứu tiền cứu khả khai kế lập dự công và nghiệm động sản hiện cơ khả thi thi hoạch toán, ký xây lắp thu đưa xuất, kinh

đầu tư công xây công trình đầu tư và có

1.2.1 Khái niệm, mục đích, yêu cầu của phân tích tài chính

a Khái niệm phân tích tài chính dự án đầu tư

b Mục đích phân tích tài chính dự án đầu tư

c Yêu cầu phân tích tài chính dự án đầu tư

- Xác định tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn và loại vốncủa dự án

- Xác định các dòng thu chi dự án

- Xác định các chỉ tiêu hiệu quả và lựa chọn phương án

- Phân tích độ an toàn về mặt tài chính

1.2.2 Các bước tính toán, so sánh phương án

a Xác định số lượng các phương án có thể đưa vào so sánh

b Xác định thời kì tính toán của phương án đầu tư

c Tính toán các chỉ tiêu thu, chi, hiệu số thu chi của các phương án qua các năm

- Vốn đầu tư (kể cả vốn lưu động)

- Giá thành sản phẩm (hay dịch vụ)

- Chi phí vận hành (giá thành không có khấu hao)

- Chi phí khấu hao

- Các khoản tiền phải trả nợ (cả vốn gốc và lãi) theo cácnăm, các khoản thuế

- Các khoản thu chủ yếu là: doanh thu hàng năm, giá trị thuhồi khi đào thải tài sản cố định trung gian và cuối cùng, khoản thuhồi vốn lưu động ở cuối đời dự án

d Xác định giá trị tương đương của tiền tệ theo thời gian

Xác định suất chiết khấu hay suất thu lợi tối thiểu chấp nhậnđược để quy đổi các dòng tiền của dự án về cùng một thời điểm, hiệntại, tương lai hay về thời điểm giữa tùy theo chỉ tiêu được chọn làmchỉ tiêu hiệu quả tài chính là chỉ tiêu gì

e Lựa chọn loại chỉ tiêu dùng làm chỉ tiêu hiệu quả tổng hợp

Chỉ tiêu hiệu quả tổng hợp ở đây được lựa chọn tùy theoquan điểm và chiến lược của Chủ đầu tư và nó nằm trong số các chỉ tiêu tĩnh hoặc động, ví dụ NPV, IRR, T, B/C…

f Xác định tính hiệu quả của mỗi phương án đem so sánh

g So sánh các phương án theo chỉ tiêu hiệu quả đã lựa chọn

Ở bước này ta phải chọn trong số các phương án đã được xét

là đáng giá một phương án có trị số hiệu quả lớn nhất Đó là phương

án được lựa chọn

i Lựa chọn phương án tốt nhất có tính đến độ an toàn

và tin cậy của kết quả phân tích

1.2.3 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư

a Đánh giá tiềm lực tài chính của chủ đầu tư

 Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay phải lớn hơn hoặc bằng1

b Lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án

c Giá trị hiện tại ròng (NPV)

n

tài chính dự án đầu tư, bao gồm các nội dung: khái niệm đầu tư, dự

án đầu tư và các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư; ý nghĩa hoạt động

đầu tư đối với doanh nghiệp; các quan điểm về đầu tư; quy trìnhphân tích và ra quyết định đầu tư; ước tính dòng tiền dự án đầu tư;phương pháp xác định suất chiết khấu; các chỉ tiêu đánh giá hiệu quảtài chính dự án đầu tư; các phương pháp phân tích rủi ro tài chính dự

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN PGT, ĐÀ NẴNG - MINH HOẠ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN KHU

TỔ HỢP KHÁCH SẠN VÀ CĂN HỘ CAO CẤP DUYÊN HẢI MIỀN TRUNG CENTRAL COAST, ĐÀ NẴNG.

2.1 KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN PGT.

2.1.1 Thông tin người sáng lập

2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ

ÁN ĐẦU TƯ - MINH HỌA PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN KHU TỔ HỢP KHÁCH SẠN VÀ CĂN HỘ CAO CẤP DUYÊN HẢI MIỀN TRUNG CENTRAL COAST - ĐÀ NẴNG

2.2.1 Quy trình và nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư

a Quy trình lập dự án đầu tư

- Sau khi nghiên cứu và phát hiện cơ hội đầu tư, Phòng Đầu

tư cùng Ban Tổng Giám đốc đề xuất Hội đồng quản trị Công ty chấpthuận cho tiến hành lập Báo cáo đầu tư dự án

- Phòng xây dựng, Phòng thiết kế - Dự toán, Phòng Pháp chế

đề xuất các điều kiện và giải pháp kỹ thuật cho từng phần dự án, tổchức khảo sát, đánh giá thực tế để điều tra hiện trạng, thu thập ý kiếncác chuyên gia, thu thập tài liệu cơ sở làm căn cứ lập dự án đầu tư

- Trình bày đề cương, phương hướng và điều kiện kinh tế, kỹthuật của dự án trước lãnh đạo Công ty.

- Sau khi kế hoạch tổng thể được phê duyệt, Phòng Tài chính– Kế toán chịu trách nhiệm chính trong việc phân tích tài chính dự án

và báo cáo kết quả phân tích cho Phòng Đầu tư chủ trì lập dự án đầutư

- Phòng Đầu tư báo cáo đầu tư dự án trước lãnh đạo Công ty

và trình Hội đồng quản trị phê duyệt

b Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư

Để phục vụ công tác phân tích tài chính dự án đầu tư, PhòngTài chính – Kế toán sẽ tiến hành thực hiện thu thập thông tin từPhòng Đầu tư, Phòng Xây dựng, Phòng Thiết kế-Dự toán, PhòngPháp chế; thị trường Bất động sản; tình hình hoạt động sản xuất kinhdoanh của Công ty; các ngân hàng TMCP; quy định của pháp luậtliên quan; và tra cứu thông tin trên Internet,…

Trên cơ sở thông số đầu vào đã được đánh giá, chọn lọc,Phòng Tài chính – Kế toán sẽ tiến hành phân tích tài chính dự án,gồm các nội dung sau:

- Lập tổng mức đầu tư của dự án

- Ước lượng cơ cấu nguồn vốn của dự án và phân bổ nguồn

vốn đầu tư

- Tính toán phương án vay vốn và trả nợ vay

- Tính toán chi phí khấu hao của dự án

- Ước lượng doanh thu, chí phí hàng năm của dự án.

- Tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính: NPV, IRR, PBP,

B/C

- Đưa ra kết luận dự án đầu tư có khả thi và hiệu quả tài

chính hay không?

2.2.2 Minh họa phân tích tài chính dự án Khu tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast – Đà Nẵng

a Vài nét về dự án Khu tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast – Đà Nẵng

* Tên công trình: KhuTổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấpDuyên hải miền Trung Central Coast

* Địa điểm xây dựng: Lô 29&30 Khu biệt thự cao cấpRedstar, đường Võ Nguyên Giáp, phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà,thành phố Đà Nẵng

* Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng

b Phân tích tài chính dự án Khu tổ hợp khách sạn và căn

hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast – Đà Nẵng

* Tổng mức đầu tư

Tổng mức đầu tư là toàn bộ chi phí dự tính để thực hiện dự

án đầu tư xây dựng công trình, được tính toán và xác định trong giaiđoạn lập dự án đầu tư xây dựng, phù hợp với nội dung dự án và thiết

kế cơ sở

Tổng mức đầu tư là một trong những cơ sở để đánh giáhiệu quả kinh tế và lựa chọn phương án đầu tư; là cơ sở để chủđầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựngcông trình

* Cấu thành tổng mức đầu tư dự án

Nội dung cụ thể các khoản mục chi phí trong tổng mức đầu

tư bao gồm chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí chuyển nhượngđất; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn xây dựng; chi phí khác; dựphòng phí; chi phí thẩm tra, thẩm định và kiểm toán; lãi vay trongthời gian xây dựng;

* Cơ cấu nguồn vốn đầu tư dự án

- Việc xác định cơ cấu nguồn vốn đầu tư đòi hỏi phải vừa

đáp ứng được nhu cầu vốn đầu tư cho công trình, đồng thời phù hợpvới tình hình tài chính thực tế của chủ đầu tư cũng như khả năng huyđộng được từ nguồn vốn bên ngoài

- Cơ cấu nguồn vốn của dự án bao gồm vốn chủ sở hữu, vốn

vay ngân hàng và vốn huy động khác và vốn huy động từ kháchhàng

mua căn hộ

c Các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế-xã hội của dự án

+Doanh thu kinh doanh

- Doanh thu từ bán căn hộ

Dự án Central Coast hoàn thành sẽ cung cấp 486 căn hộ caocấp (tương đương 37,498 m2) trong đó bao gồm cả các căn hộ: 1phòng ngủ, 2 phòng ngủ, 3 phòng ngủ, phục vụ sinh sống và nghỉdưỡng cao cấp theo mùa, được mở bán ngay từ khi hoàn tất thủ tụcđầu tư

Doanh thu từ bán căn hộ cao cấp được thu theo 7 đợttrong 4 năm xây dựng với tỷ lệ thu khác nhau Phương án này vừađảm bảo khả năng thanh toán cho khách hàng, mặt khác giúp giảm

áp lực về nguồn vốn khá lớn cho chủ đầu tư của dự án bởi nguồnthu này có thể được huy động vào việc đầu tư xây dựng dự án theonhu cầu sử dụng vốn xây dựng công trình

của du khách đến du lịch khám phá Đà Nẵng, đặc biệt là các mùa lễhội, mùa du lịch.

Các phòng khách sạn được trang bị đạt chuẩn 5 sao, nằmtrong vị trí gần biển và cách trung tâm không xa nên mức giá đượcđiều chỉnh hợp lý theo mức giá các khách sạn có quy mô tươngđương cùng nằm trong khu vực

- Doanh thu dịch vụ tiện ích khách sạn

Đi kèm với dịch vụ cho thuê phòng lưu trú khách sạn là cácdịch vụ tiện ích, nhằm phục vụ các nhu cầu cần thiết khác mộtcách đầy đủ, tiện lợi và tốt nhất cho khách hàng sinh sống và lưutrú tại khách sạn Khách hàng có thể sử dụng và tận hưởng các dịch

vụ thư giãn, chăm sóc sức khỏe, giải trí tại nhà hàng ẩm thực, càphê, quầy bar, spa, bể bơi và các dịch vụ tiện ích khác: giặt ủi,điện thoại, dịch vụ đi lại du lịch khi khách có nhu cầu

Doanh thu các dịch vụ tiện ích tính theo tỷ lệ doanh thu lưutrú khách sạn Doanh thu dịch vụ tổ chức sự kiện, hội họp đượctính theo giá cho thuê theo m2 với hệ số lấp đầy trung bình nhữngnăm ổn định là 65%

d Chi phí hoạt động và trích phân bổ khấu hao Tài sản cố định (TSCĐ) của dự án hàng năm

- Chi phí hoạt động kinh doanh hàng năm

Chi phí giá vốn dịch vụ thuê phòng khách sạn và các dịch

vụ tiện ích đi kèm : căn cứ vào các chi phí chính của sản phẩmdịch vụ cụ thể, tùy vào từng loại dịch vụ mà ta có tỷ lệ chi phígiá vốn tính theo doanh thu dịch vụ tương ứng, tỷ lệ này được tạmtính ở mức hợp lý

Tỷ lệ giá vốn của các dịch vụ này được căn cứ vào giá thực

tế và tìm hiểu thị trường, nhưng tùy thuộc vào mức tăng các chiphí

nguyên nhiên liệu hàng năm, có thể điều chỉnh lại cho phù hợp với mức kinh doanh của dự án.

Chi phí marketing,bán hàng, hoa hồng chiết khấu, hoạt động kinh doanh ở mỗi bộ phận: căn hộ, khách sạn, dịch vụ

Bảng 2.12 Chi phí khối khách sạn

I Chi phí dịch vụ khách sạn Giá trị ĐVT

1 Chi phí phòng khách sạn 17% DT Phòng KS

5 Chi phí khác : giặt ủi điện

6 Chi phí tổ chức sự kiện 20% DT tổ chức sự

kiện

1 Chi phí tiền lương nhân viên 2% Tổng Doanh thu

khối KS

2 Các khoản trích theo lương 21.50% Lương Cơ bản

4 Chi phí tiếp thị Marketing.

Tổng Doanh thukhối KS

5 Chi phí chung

khối KS5.2 Chi phí thông tin liên lạc nhiên

Tổng Doanh thukhối KS

khối KS

(Nguồn: Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình Dự án Tổ hợp Khách sạn và Căn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central

Coast lập ngày 31/01/2018)

+ Chi phí lương nhân viên và các khoản phụ trợ

Chi phí này gồm các khoản mục:

+ Chi phí lương trả cho nhân viên hằng năm: được ước tínhbằng 2% tổng doanh thu dự án hằng năm

+ Các khoản trích nộp theo lương: bao gồm BHYT, BHXH,BHTN, trích nộp theo quy định của nhà nước gồm 21.5% Lương cơbản (Lương cơ bản tạm tính 50% chi phí lương nhân viên)

+ Chi phí quản lý chung

- Chi phí thông tin liên lạc, nhiên liệu: chiếm 3% doanh thuhằng năm củakhách sạn và dịch vụ

- Chi phí chung khác: tạm tính 3% doanh thu hằng nămcủa khách sạn và dịch vụ

+ Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng công trình:

- Chi phí sửa chữa bảo dưỡng công trình hằng năm: mỗinăm 1 lần, trích khoản chiếm 3% doanh thu trước thuế để sửa chữa ,bảo dưỡng

- Chi phí sửa chữa bảo dưỡng trang thiết bị hằng năm:mỗi năm 1 lần, trích khoản chiếm 2% doanh thu trước thuế để sửachữa , bảo dưỡng

- Chi phí bảo dưỡng sửa chữa lớn : 5 năm 1 lần, trích khoảnchiếm 10% Tỷ lệ tính toán các chi phí khác này tùy theo mứcdoanh thu hàng năm để cân đối lại cho phù hợp nhất

Bảng 2.13 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng