energieausweis, auswirkungen auf vermietung, verwaltung und verkauf von immobilien (2010)

Der Energieausweis muss im Fall des Verkaufs oder der tung eines Gebäudes oder einer Wohnung grundsätzlich für sämtliche Gebäude, unabhängig ob es sich um reine Wohngebäu- Vermie-de, Gew

Zahlen DatenFakten

Energieausweis

Auswirkungen auf Vermietung, Verwaltung und Verkauf

von Immobilien Rechtliche und technische

Grundlagen

Haufe Mediengruppe

Inhaltsverzeichnis

Welche Fristen müssen Sie beachten? 5

Wie kommen Sie zu einem Energieausweis? 6 Wer stellt einen Energieausweis aus? 7 Welcher Energieausweis für welche Gebäude? 7 Welche Daten müssen Sie dem Aussteller zur Verfügung stellen? 9

Wie lange ist der Energieausweis gültig? 9

In 5 Schritten zum Energieausweis 10

Schritt 2: Vertrag mit dem Aussteller schließen 10

Schritt 4: Berechnungen durchführen 13 Schritt 5: Energieausweis übergeben 14

Was müssen Vermieter und Mieter beachten? 15

Pflichten bei der Aufnahme von Mietverhältnissen 15

Der Energieausweis enthält schlechte Werte – Was tun? 17 Nachrüstverpflichtungen des Vermieters 18 Wann hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern? 20 Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen 23

Tipp 2: Wasserverbrauch einschränken 28

Worauf müssen Eigentümer und Verwalter achten? 30

Was kann der einzelne Wohnungseigentümer tun? 30

Inhaltsverzeic hnis 3

Aufgaben des Verwalters im Fall einer Nachrüstung 34

Ordnungswidrigkeiten und Bußgeldtatbestände 39

Was müssen Verkäufer und Makler beachten? 40

Verpflichtung zur Vorlage des Energieausweises 40

Der Verkäufer kommt der Nachrüstverpflichtung nicht nach 41

In welchen Fällen haftet der Makler? 41 Wann ist der Verkäufer schadensersatzpflichtig? 42 Muster: Energieausweis für Wohngebäude 43 Pflichten für Vermieter und Verwalter 49 Checkliste: Erstellung eines Energieausweises 50

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Redaktionsanschrift: Fraunhoferstraße 5, 82152 Planegg

Was Sie wissen müssen

Was ist ein Energieausweis?

Für Neubauten gibt es den Energieausweis schon seit 1995, seit

2007 ist er auch für ältere Gebäude Pflicht Er muss Kauf- oder Mietinteressenten auf Verlangen vorgezeigt werden Damit wurde eine EU-Richtlinie über die Gesamteffizienz von Gebäuden von der Bundesregierung in deutsches Recht umgesetzt

Mit dem Energieausweis soll die Transparenz auf dem enmarkt erhöht werden Käufer und künftige Mieter können sich

Immobili-so schnell und einprägsam einen Überblick über die energetische Qualität einer Immobilie verschaffen So wird der Energieausweis bei der Wertermittlung von Immobilien oder bei Vermietungen künftig ein weiterer wichtiger Beurteilungsbaustein werden Poli-tisch gewollt ist es also, einen gewissen Druck hin zu mehr Ener-gieeffizienz auf dem Immobilienmarkt zu schaffen

Der Energieausweis ist in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt In 2009 wurden hier die Anforderungen an eine energe-tische Modernisierung weiter verschärft

Was Sie wissen müssen 5

Welche Fristen müssen Sie beachten?

Neubauten

Für Neubauten ist der bedarfsorientierte

Energieausweis bereits Pflicht und muss bei

Neuvermietung oder Verkauf ab 01.10.07

zugänglich gemacht werden

ab 01.10.2007

Bestehende ältere Gebäude

Energieausweise für Wohngebäude, die bis

1965 fertiggestellt worden sind, müssen im

Fall der Neuvermietung oder des Verkaufs ab

01.07.2008 zugänglich gemacht werden (§ 29

Abs 1 EnEV)

ab 01.07.2008

Alle anderen Wohngebäude

Für alle anderen, später errichteten Wohn&

gebäude muss ein Energieausweis im Fall

der Vermietung oder des Verkaufs ab dem

01.01.2009 zugänglich gemacht werden

(§ 29 Abs 1 EnEV)

ab 01.01.2009

Nichtwohngebäude

Für Nichtwohngebäude ist im Fall des

Verkaufs oder der Neuvermietung ab

01.07.2009 ein Energieausweis zugänglich

zu machen (§ 29 II Nr 1 EnEV)

ab 01.07.2009

Öffentliche Gebäude

In großen Gebäuden mit Publikumsverkehr

und mehr als 1000 Quadratmeter Nutzfläche,

in denen Behörden und sonstige Einrichtungen

Dienstleistungen erbringen, muss ein

Energieausweis ab 01.07.2009 gut sichtbar

ausgehängt werden (§ 16 III EnEV)

ab 01.07.2009

Welche Energieausweise gibt es?

Die Energieeinsparverordnung unterscheidet zwischen dem darfsausweis und dem Verbrauchsausweis

Be-Die Grundlage des Bedarfsausweises ist der Energiebedarf des

Gebäudes, d h anhand der baulichen Gegebenheiten wird rechnet, wie viel Energie zum Heizen und zur Aufbereitung von Warmwasser für das Gebäude benötigt wird Dies geschieht an-hand der konkret verwendeten Bauteile Im Rahmen der Berech-nung nach den §§ 3 und 4 EnEV wird die energetische Qualität der Außenwände, des Daches, der Decken, der Fenster, der Hei-zung sowie der Anlagen für die Erwärmung des Warmwassers berücksichtigt

be-Der so genannte Verbrauchsausweis ist in § 19 EnEV geregelt Hier

wird der konkrete Energieverbrauch für Heizung und zentrale Warmwasserbereitung ermittelt und in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter-Gebäudenutzfläche angegeben Dieser Wert wird aus dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten 3 Jahre ermittelt In der Regel legt der Gebäudeeigentümer dafür die angefallenen Verbrauchsdaten aus Abrechnungen von Heizkosten nach der Heizkostenverordnung vor

Wer benötigt einen Energieausweis?

Als Selbstnutzer einer Immobilie benötigen Sie keinen ausweis Anders sieht es für Vermieter oder Verkäufer von Im-mobilien aus: Jeder Kauf- oder Mietinteressent hat ab 1 Oktober

Energie-2007 das Recht auf Vorlage eines gültigen Energieausweises durch den Vermieter oder Verkäufer Mieter in bestehenden Mietver-hältnissen haben keinen Anspruch auf Vorlage eines Energieaus-weises

Wie kommen Sie zu einem Energieausweis?

Eine ausführliche Darstellung der einzelnen Schritte finden Sie in dem Abschnitt „In 5 Schritten zum Energieausweis“ ab S 10

Was Sie wissen müssen 7

Wer stellt einen Energieausweis aus?

Im Wesentlichen sind als Aussteller für Energieausweise sen: Architekten, Fachingenieure, Handwerksmeister mit Zusatz-qualifikation und zertifizierte Energieberater

zugelas-Welcher Energieausweis für welche Gebäude?

Der Energieausweis muss im Fall des Verkaufs oder der tung eines Gebäudes oder einer Wohnung grundsätzlich für sämtliche Gebäude, unabhängig ob es sich um reine Wohngebäu-

Vermie-de, Gewerbeeinheiten oder gemischt genutzte Immobilien handelt, zugänglich gemacht werden (§ 16 II EnEV) Energieausweise wer-den nicht für einzelne Wohnungen, sondern nur für komplette Gebäude ausgestellt

Die folgende Übersicht zeigt Ihnen, für welche Gebäude welcher Ausweis ausgestellt werden muss bzw kann:

ausweis

Verbrauchs- ausweis

Bis 4 Wohnungen und durch

Modernisierung auf Niveau der

Gebäude Bedarfs-

ausweis

Verbrauchs- ausweis

Erweiterung von bestehenden

Gebäuden um mehr als die

Hälfte und Berechnung § 9 II

zwingend nicht zulässig

Wohngebäude mit 5 oder mehr

Wohneinheiten, gleichgültig

welches Baujahr

zulässig zulässig

Wie findet man einen Aussteller?

Neben den eigenen bewährten Kontakten zu Fachleuten lohnt sich auch die Empfehlung aus dem Bereich der Geschäftspartner oder aus dem Bekanntenkreis Ansonsten bietet sich das Internet als Recherchemöglichkeit an Die Architekten-, Ingenieurs- und Handwerkskammern führen hier Listen, über die man, auch nach Postleitzahlen sortiert, geeignete Fachleute aus der näheren Um-gebung findet

Aussteller für einen Energieausweis

Unter den folgenden Internetadressen finden Sie Aussteller für einen Energieausweis:

www.bak.de (Bundesarchitektenkammer)

www.bingk.de (Bundesingenieurkammer)

www.handwerk.de (Portal des deutschen Handwerks)

www.zdh.de (Zentralverband des Deutschen Handwerks)

www.zukunft&haus.info (Website der Deutschen Energieagentur) Auf diesen Websites finden Sie die Länderkammern, die entspre& chende Listen führen Verschiedene Internetseiten der Bauwirt& schaft, der Verbraucherorganisationen oder unabhängiger Institu& tionen halten ebenfalls Empfehlungen bereit

Wer keinen Internetanschluss hat, kann per Telefon& oder Bran& chenbuch einen Energieausweis&Aussteller finden

Was Sie wissen müssen 9

Welche Daten müssen Sie dem Aussteller zur Verfügung stellen?

Je nachdem, ob Sie einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis tigen, müssen Sie unterschiedliche Daten zur Verfügung stellen Der Aufwand für den Bedarfsausweis ist jedoch erheblich größer

benö-Ab S 11 finden Sie Listen, welche Daten jeweils erforderlich sind

Was kostet ein Energieausweis?

Die Kosten für einen Energieausweis hängen davon ab, ob sich der Eigentümer für einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis ent-scheidet, welche Unterlagen dem Aussteller zur Verfügung gestellt werden bzw ob er die Unterlagen selbst beschaffen oder selbst aufwändig erstellen muss

Der verbrauchsorientierte Energieausweis ist zu einem Preis von

etwa 50 bis 100 Euro erhältlich

Der bedarfsorientierte Energieausweis wird ab etwa 200 Euro

kosten Je nach Gebäudeart und Größe unterscheiden sich die Kosten für den Ausweis

Wie lange ist der Energieausweis gültig?

Der Energieausweis ist gem § 17 VI EnEV auf eine dauer von zehn Jahren beschränkt Deshalb muss der Vermieter, wenn nach Ablauf der Gültigkeitsdauer eine Neuvermietung ansteht, einen neuen Energieausweis erstellen lassen

Gültigkeits-In 5 Schritten zum Energieausweis

Schritt 1: Verfahren klären

Zunächst ist zu klären, ob in Ihrem Fall eine Wahlmöglichkeit zwischen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis besteht Lassen Sie sich dazu am Besten von einem Fachmann beraten

Tipp

Wenn Sie nur einen Energieausweis erstellen lassen, weil Sie ihn für die Vermietung oder den Verkauf benötigen, dann reicht der kostengünstigere Verbrauchsausweis Die staatliche KfW&Bank mit ihren zahlreichen Kreditprogrammen rund um die energetische Sanierung setzt allerdings den Bedarfsausweis voraus

Wenn ein Bedarfsausweis ausgestellt werden soll, dann müssen Sie klären, wie detailgetreu die Aufnahme des bestehenden Ge-bäudes erfolgen soll Es leidet aber die Exaktheit der Berechnung, wenn Pauschalierungen angenommen werden Voraussichtlich ergibt sich nach der überschlägigen Methode dann im Energie-ausweis ein schlechterer Wert für die Immobilie

Im Vorfeld sind auch die Daten zu klären, die als Grundlage für den Energieausweis bereitgestellt werden müssen Festzuhalten ist, wer die nötigen Daten bereitstellt: der Eigentümer des Gebäu-des oder der Aussteller des Energieausweises

Schritt 2: Vertrag mit dem Aussteller schließen

Nun kann der Aussteller die Leistung kalkulieren und Ihnen ein Angebot machen Die Preise sind frei verhandelbar Es gibt keine behördlichen Vorgaben oder Gebühren zu beachten Beachten Sie, dass Sie vergleichbare Angebote von gleich qualifizierten Ausstellern bekommen Sonst vergleichen Sie „Äpfel mit Birnen“ Der Aufwand für die Ausstellung eines Energieausweises kann sehr unterschiedlich sein Für einen Energieausweis auf Grundla-

ge des gemessenen Verbrauches ist der Arbeitseinsatz niedriger,

In 5 Sc hr itten zum Energiea usweis 11

für einen Bedarfsausweis höher Wenn dann noch ohne lierungen gearbeitet werden muss, steigt der Aufwand weiter

Pauscha-Tipp

Die Auftragserteilung kann mündlich geschehen Eine schriftliche Beauftragung ist jedoch aus verschiedenen Gründen vorzuziehen Fassen Sie die Rahmenbedingungen kurz zusammen Erwähnen Sie auch, wenn Sie mehrere Ausfertigungen benötigen, beispiels& weise zur Weitergabe an die Hausverwaltung oder einen Makler Auf S 48 finden Sie ein Muster für die Auftragserteilung eines Verbrauchsausweises

Wenn Sie den Energieausweis als farbiges Exemplar erhalten möchten, dann sollten Sie dies im Auftrag festhalten, denn farbige Ausdrucke sind nicht vorgeschrieben Bei Ausdruck in schwarz-weiß erscheinen die farbigen Skalen des Bandtachos nur in ver-schiedenen Grauabstufungen Denkbar wäre beispielsweise, sich ein Hauptexemplar als Farbausdruck geben zu lassen und weitere Schwarz-weiß-Kopien selbst anzufertigen

Schritt 3: Daten erheben

Unterschieden nach der Art des Energieausweises, müssen nun die Daten gesammelt werden, die für die Berechnungen benötigt werden

Daten für einen Verbrauchsausweis

Für einen Verbrauchsausweis eines Wohngebäudes brauchen Sie folgende Daten:

• Standort des Gebäudes

• Baujahr des Gebäudes/der Anlagentechnik

• Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude

• Wohnfläche des gesamten Gebäudes

• Anteil des Energieverbrauches für Warmwasserbereitung (wenn bekannt)

• Angabe, ob im Energieverbrauch auch die tung erfasst ist

Warmwasserberei-• Angabe, ob das Gebäude gekühlt wird

Achtung

Die Ermittlung des Gesamtverbrauchs, die für drei aufeinander folgende Abrechnungsperioden lückenlos erfolgen muss, erfor& dert Geschick Möglicherweise haben Ihre Mieter mit Etagenhei& zungen eigene Lieferverträge mit verschiedenen Gasversorgern geschlossen haben und im Lauf von drei Jahren verschiedene Mieterwechsel stattgefunden haben Dann könnte es schwierig werden, verlässliche Daten zu sammeln

Bei Nichtwohngebäuden kommen weitere Angaben zum verbrauch beispielsweise für Lüftung, Klimatisierung und eingebau-

Strom-te Beleuchtung hinzu, die aufgenommen werden müssen Über Fragebögen können die Daten für einen Verbrauchsausweis sehr einfach vollständig zusammengetragen werden

Daten für einen Bedarfsausweis

Für einen Bedarfsausweis ist eine exakte Kenntnis des zu lenden Gebäudes nötig Eine vollständige Aufstellung der benö-tigten Daten sprengt den Rahmen dieser Broschüre In Gruppen zusammengefasst werden folgende Grundlagen benötigt:

beurtei-• aktuelle Bestandspläne zum Gebäude

• aktuelle Bestandspläne zur Anlagentechnik bzw detaillierte Angaben hierzu

• umfangreiche Angaben zur Qualität aller Bauteile, z B.:

Wän-de, Fenster etc

• verschiedene Schlüsselzahlen

Wenn aktuelle Bestandspläne und eine Baubeschreibung gen, wird auf diese zurückgegriffen Vielleicht gibt es noch Abrech-nungen der ausführenden Firmen, die Aufschlüsse über die ver-wendeten Materialien zulassen Notfalls besteht die Möglichkeit, in alten Bauvorschriften zu recherchieren, die zur Bauzeit des Gebäu-

vorlie-In 5 Sc hr itten zum Energiea usweis 13

des Gültigkeit hatten Vorausgesetzt, dass diese auch eingehalten wurden, kommt man so den tatsächlichen Werten schon sehr nahe

Tipp

Eine Anfrage bei der (Bau&)Genehmigungsbehörde kann lohnen Häufig finden sich in den dortigen Archiven alte Baugenehmigun& gen, aus denen man Pläne kopieren kann

Falls sich jedoch keine aktuellen Unterlagen finden lassen, besteht die Möglichkeit, eine exakte Bestandsaufnahme durchzuführen Der Aufwand hierfür kann beträchtlich sein Für den Fall, dass Umbauarbeiten oder Sanierungen anstehen, ist eine solche Be-standsaufnahme sowieso nötig Diese kann dann parallel auch für die Ausstellung des Energieausweises verwendet werden

Wenn aber der Aufwand für die Aufnahme des Bestandes zu groß würde, besteht nach der Verordnung in verschiedenen Fällen die Möglichkeit, Pauschalierungen und Abschätzungen zu verwenden Die Daten, die für die Ausstellung eines Verbrauchs- oder auch eines Bedarfsausweises benötigt werden, können vom Aussteller oder auch vom Eigentümer selbst beschafft werden Wenn aller-dings begründeter Zweifel an der Richtigkeit der vom Eigentümer gesammelten Daten besteht, dann darf der Aussteller diese seinen Berechnungen nicht zu Grunde legen Der Versuch, sich einen verbesserten Energieausweis durch beschönigte Grundlagen zu erschleichen, soll so verhindert werden

Nachdem es manchmal nicht möglich ist, ohne zerstörende nahmen die energetische Qualität von Bauteilen zu beurteilen, wurden von der dena (Deutsche Energieagentur) typische U-Werte zusammengestellt und veröffentlicht, die bei üblichen Bauweisen in den verschiedenen Zeitaltern anzutreffen sind So ist es möglich, bei Kenntnis der Bauzeit des Gebäudes, den tat-sächlichen bauphysikalischen Werten der Bauteile schon ziemlich nahe zu kommen, ohne am Bauwerk Schaden anzurichten

Maß-Schritt 4: Berechnungen durchführen

Nachdem die Daten vollständig und korrekt erhoben wurden, werden vom Aussteller des Energieausweises die Berechnungen

durchgeführt Er verwendet dazu in der Regel Software, die auf diese Anforderungen speziell ausgerichtet ist

Modernisierungsempfehlungen

Wenn am Gebäude Maßnahmen zur Verbesserung der fizienz möglich sind, hat der Aussteller des Energieausweises den Eigentümer darauf hinzuweisen, indem er diese kurz in den Mo-dernisierungsempfehlungen zusammenfasst und sie dem Energie-ausweis beifügt

Energieef-Für den bei Bestandsgebäuden wohl seltenen Fall, dass keine Modernisierungsempfehlungen möglich sind, muss der Aussteller den Eigentümer im Rahmen der Ausstellung des Energieausweises auf diesen Umstand hinweisen

Im Fall eines öffentlichen Gebäudes mit umfangreichem kumsverkehr wird der Aussteller des Energieausweises noch den Aushang beifügen, wie er gemäß Mustervorlage benötigt wird

Publi-Hinweis

Einen Muster&Energieausweis sowie ein Formular für die Moderni& sierungsempfehlungen finden Sie ab S 43 bzw auf S 47

Schritt 5: Energieausweis übergeben

Der Energieausweis, der zusammen mit den Erläuterungen aus vier Seiten besteht, wird vom Aussteller auf Seite 1 wie vorgege-ben unterschrieben und zusammen mit den Modernisierungs-empfehlungen und dem Aushang dem Eigentümer übergeben Vom Ausstellungsdatum an gilt der Energieausweis dann für die nächsten 10 Jahre, es sei denn, es bestehen Verpflichtungen, einen neuen Energieausweis im Zuge von Erweiterungen oder größeren Änderungen am Gebäude anfertigen zu lassen

Was müssen Vermieter und Mieter

beachten?

§ 16 II der EnEV enthält die ausdrückliche Pflicht des Vermieters,

im Fall einer Vermietung oder Verpachtung einen Energieausweis zugänglich zu machen Sinnvollerweise kann dies nur bedeuten,

dass der Energieausweis vor Vertragsabschluss vorzulegen ist

Achtung

Die Verpflichtung des Vermieters (s S 49) gilt grundsätzlich nur bei Neuvermietungen und hat auf bestehende Vertragsverhält& nisse, die so genannten Bestandsmietverhältnisse, keinen Ein& fluss Im Rahmen von bestehenden Mietverhältnissen hat der Mieter deshalb grundsätzlich keinen Anspruch auf Erstellung oder Vorlage eines Energieausweises

Pflichten bei der Aufnahme von Mietverhältnissen

Vorlage des Energieausweises

Der Energieausweis muss nur potenziellen Mietern vorgelegt werden Eine Person, die lediglich behauptet, an einem Objekt interessiert zu sein, hat keinen Anspruch auf Einsichtnahme in den Energieausweis Nur echte Mietinteressenten haben das Recht zur Einsichtnahme Es handelt sich also nicht um ein Recht, das jedermann zustehen würde

Beispiel

Nach Abgabe einer Selbstauskunft durch den Mieter stellt sich heraus, dass er finanziell nicht in der Lage ist, das Mietobjekt anzumieten Er kommt deshalb als Mietinteressent nicht mehr in Betracht und hat daher auch keinen Anspruch auf Einsicht in den Energieausweis

Aushändigung einer Fotokopie des Energieausweises

Der Vermieter ist nur verpflichtet, den Energieausweis zugänglich

zu machen, d h die Möglichkeit der Einsichtnahme zu verschaffen Dies hat nach § 16 Abs 2 EnEV spätestens nachdem der Mietin-teressent dies verlangt hat zu erfolgen Das Zugänglichmachen

geschieht etwa durch Vorlage oder Aushang des Ausweises Ein Anspruch des Mieters auf Aushändigung einer Fotokopie des Energieausweises besteht daher nicht

Tipp

Sie sind als Vermieter nicht zur Aushändigung einer Fotokopie des Energieausweises verpflichtet Dies hat der BGH wiederholt in Urteilen zur Betriebskostenabrechnung entschieden Auf der anderen Seite ist es ein großes Problem, dass vielen potenziellen Mietern der eigentliche Sinn des Energieausweises – nämlich Transparenz in der Bestandsaufnahme – unbekannt ist und sie zu Unrecht eine Modernisierungspflicht des Vermieters vermuten Deshalb kann gegenüber interessierten Mietern und Mietinteres& senten ein bisschen Offenheit – eben die explizite Ergänzung, dass sich aus dem Energieausweis keine Modernisierungspflicht ergibt – nicht schaden, denn sonst werden erst recht viele Nach& fragen kommen Der Energieausweis sollte aber nicht Bestandteil des Mietvertrags sein

Bußgeldtatbestände

§ 27 II EnEV sieht für die Fälle, dass ein Energieausweis nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich gemacht wird, die Möglichkeit der Verhängung von Bußgeldern vor

Wenn der Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig handelt, kann die Bußgeldbehörde ein Ordnungswidrigkeitenverfahren gegen ihn einleiten

Nach § 8 EnEV ist ein Bußgeldrahmen von 5.000 Euro bis zu 50.000 Euro vorgesehen Für Ordnungswidrigkeiten im Zusam-menhang mit der Vorlage des Energieausweises ist eine Geldbuße bis zu 15.000 Euro vorgesehen Die Energieeinsparverordnung schafft damit einen Ordnungswidrigkeitentatbestand für Verstöße

Was müssen Ver mie ter und Mie ter beac hte n? 17

gegen die neue Verpflichtung zum Zugänglichmachen von gieausweisen beim Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Lea-sing nach § 16 II EnEV

Ener-Auswirkungen auf den Mietvertrag?

Die Vorlage des Energieausweises ist keine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Mietvertrages Dies gilt gleichermaßen für den Fall, dass der Vermieter den Energieaus-weis nicht vorlegen will oder nicht vorlegen kann, etwa weil ein solcher noch nicht erstellt worden ist

Der Vermieter ist lediglich zur Vorlage des Energieausweises verpflichtet Da der Energieausweis nicht Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Mietvertrages ist, wird er ohne weitere Handlungen oder Erklärungen des Vermieters grundsätzlich auch nicht Vertragsbestandteil

Tipp

Machen Sie den Energieausweis nicht zur Anlage zum Mietvertrag! Wenn Sie den Energieausweis dem Mietvertrag als Anlage beifü& gen, wird er zum Vertragsbestandteil Stellt sich später heraus, dass die im Energieausweis angegebene energetische Qualität des Gebäudes tatsächlich nicht zutreffend ist, so kann sich der Mieter unter Umständen auf Gewährleistungsrechte berufen, insbesondere Minderungen, Schadensersatz, die Möglichkeit der Ersatzvornahme sowie auch das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung War dem Mieter jedoch bei Vertragsab& schluss der Mangel bekannt, so sind seine Gewährleistungsan& sprüche ausgeschlossen (§ 536 b BGB)

Der Energieausweis enthält schlechte Werte – Was tun?

Ist das Gebäude von mäßiger energetischer Qualität, wird es im orangenen oder roten Bereich des Energieausweises eingestuft sein (vgl Muster-Energieausweis ab S 43) Dies kann beispielsweise bei nicht modernisierten Altbauten der Fall sein

Ohne weitergehende vertragliche Vereinbarungen schuldet der Vermieter aber grundsätzlich nur die technischen Standards, die

im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes gelten Eine

Nachrüst-verpflichtung des Vermieters besteht nicht, d h der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand zu versetzen, der dem Stand der Technik bei Abschluss des Mietvertrages ent-spricht

Tipp

Enthält der Energieausweis negative energetische Werte, so sollte der Vermieter dennoch darauf hinwirken, dass der Mieter im Miet& vertrag ausdrücklich erklärt, dass ihm die energetischen Werte des Gebäudes bekannt sind und erläutert wurden und er mit dem energetischen Zustand des Gebäudes einverstanden ist

Nachrüstverpflichtungen des Vermieters

Grundsätzlich ist der Vermieter ohne besondere vertragliche Vereinbarung nicht verpflichtet, Änderungen oder bauliche Maß-nahmen an der Mietsache durchzuführen Eine Ausnahme ergibt sich aus § 10 I EnEV mit der so genannten unbedingten Nach-rüstverpflichtung So müssen Heizkessel, die vor dem 01.10.1978 eingebaut worden sind, bis spätestens zum 31.12.08 außer Betrieb genommen werden

Wurde also eine Heizungsanlage entgegen der unbedingten rüstungsverpflichtung gem § 10 EnEV vom Vermieter nicht ausgewechselt, so führt das zu einem Mangel der Mietsache Der Mieter kann in diesem Fall einen Anspruch gegen den Vermieter auf Durchführung der unbedingten Nachrüstverpflichtung ggf gerichtlich durchsetzen

Nach-Erfüllt der Vermieter die unbedingten Nachrüstverpflichtungen nach § 10 EnEV nicht, so wird darin auch ein zur Mietminderung berechtigender Mangel vorliegen

Aus den so genannten bedingten Anforderungen nach § 9 EnEV folgt nur dann eine Verpflichtung des Vermieters zu weiterge-henden Maßnahmen, wenn er bauliche Veränderungen vor-nimmt Enthält der Energieausweis vom tatsächlichen Zustand abweichende energetische Kennzahlen, so ändert dies grundsätz-lich nichts an dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache Auch

in diesem Fall entsteht kein Recht zur Mietminderung

Was müssen Ver mie ter und Mie ter beac hte n? 19

Die aktuelle Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009)

hat die Nachrüstpflichten für Hauseigentümer noch einmal schärft In den folgenden Kapiteln sind diese aktuellen Zahlen eingearbeitet

ver-Unbedingte Nachrüstverpflichtungen des Vermieters

Die EnEV sieht in § 10 EnEV eine so genannte unbedingte oder

zwingende Nachrüstungsverpflichtung vor

Beispiel

Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen be& schickt werden und vor dem 01.10.1978 eingebaut oder aufge& stellt worden sind, und deren Brenner nach dem 01.11.1996 er& neuert worden ist, müssen bis zum 31.12.2008 außer Betrieb genommen werden

Die Heizungsanlage ist nach § 10 EnEV zwingend zu erneuern Der Mieter muss diese Maßnahmen dulden, weil es sich dabei um eine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters handelt Die Mieterhöhung nach § 559 BGB im Fall der Erfüllung einer unbedingten Nachrüstungsverpflichtung richtet sich danach, ob der Vermieter die Maßnahme zu vertreten hat Denn gem § 559 I

4 Alternative BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um

11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn

er die Maßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die

er nicht zu vertreten hat

Beispiel

Die Fenster sind erneuerungsbedürftig Der Vermieter erneuert diese dennoch nicht und entschließt sich erst, als die Fenster völlig undicht sind, neue, isolierverglaste und schallgedämmte Fenster einzubauen

Hierin liegt keine Modernisierungsmaßnahme, sondern eine Instandsetzungsmaßnahme Es entstehen keine umlagefähigen Kosten, die zu einer Mieterhöhung führen könnten Anderenfalls könnte der Vermieter sich durch eine spätere Modernisierung denjenigen Kosten entziehen, die er aufgrund seiner Erhaltungs-pflicht der Mietsache bereits zuvor hätte aufbringen müssen

Deshalb hat immer eine Kürzung um die so genannten fiktiven Instandsetzungskosten zu erfolgen (s auch S 49)

Wann hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern?

Minderungen treten nur ein, wenn ein Mangel vorliegt Dies ist der Fall, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht Wurde der Energieausweis nicht zum Gegenstand der vertraglichen Verein-barung gemacht, etwa durch Anfügen einer Ablichtung an den Mietvertrag, so scheidet ein Mangel und damit eine Minderung regelmäßig aus

Gem § 536 I BGB kann der Mieter die Miete mindern, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung mit einem Mangel behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch auf-hebt Gleiches gilt, wenn während der Mietzeit ein solcher Mangel entsteht Im Mietrecht gilt der so genannte subjektive Fehlerbe-griff Demnach liegt ein Mangel dann vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist

Achtung

Aus der Pflicht des Vermieters, den Energieausweis zugänglich

zu machen, folgt kein automatischer Erklärungswille des Vermie& ters, die im Energieausweis beschriebene energetische Qualität zum Inhalt des Mietverhältnisses zu machen

Deshalb wird der Energieausweis ohne weitere Erklärungen der Vertragsparteien grundsätzlich nicht Vertragsbestandteil Ein entsprechendes Kürzungsrecht, wie es im Zuge der Novelle

2009 der EnEV mal diskutiert wurde, ist nach heutigem Stand

vom Tisch

Maßgeblich ist allein, was die Vertragsparteien bei Mietbeginn vereinbart haben Ein Mangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit, d h die so genannte Ist-Beschaffenheit von der nach dem Mietvertrag vereinbarten, so genannten Soll-Beschaf-fenheit, abweicht

Was müssen Ver mie ter und Mie ter beac hte n? 21

Beispiel

Ist eine Wohnung zum Zeitpunkt des Mietvertrags in einem unsa& niertem Zustand, bestehen beispielsweise die Fenster aus einer (intakten) Einfachverglasung, dann kann der Mieter nicht verlan& gen, hier eine energetische Modernisierung herbeizuführen, also etwa eine Zweifachverglasung verlangen Denn vertraglich verein& bart war nur die Einfachverglasung Die Ist&Beschaffenheit ent& spricht also der Soll&Beschaffenheit, eine Abweichung liegt nicht vor Der Mieter darf also nicht die Miete mindern

Lässt sich die vertragliche Soll-Beschaffenheit der Mietsache nicht zweifelsfrei festlegen, so muss der Vertragsinhalt ausgelegt werden (§§ 133, 157 BGB) Im Zweifel ist dann auf die so genannte Ver-kehrsanschauung abzustellen

Beispiel

Wird eine nicht sanierte Altbauwohnung vermietet, so muss der Mieter mit kleineren, bei Altbauten üblichen Rissen an den Wän& den rechnen, ebenso, dass es bei den vorhandenen Altbau& Kasten&Fenstern zu Zugluft kommen kann

Übertragen auf den Gebäudeenergieausweis sind verschiedene Konstellationen denkbar: So kann sich im Laufe eines Mietver-hältnisses herausstellen, dass die tatsächlichen Energiekosten wesentlich höher sind, als die im Energieausweis angegebenen Kosten Die Gründe hierfür sind vielfältig Im Energieausweis können beispielsweise Zeiträume berücksichtigt sein, in denen relativ milde Winter herrschten Im Verbrauchsausweis werden natürlich klimatische Faktoren und der dauerhafte Leerstand von Wohnung berücksichtigt Dennoch kann dieser Ausweis nicht mehr als eine Überschlagsrechnung beinhalten Entscheidender Faktor ist aber das tatsächliche Nutzerverhalten der jeweiligen Mieter Wohnen im Anwesen energiebewusste Mieter, so hat dies ebenso einen maßgeblichen Einfluss auf den Gesamtenergiever-brauch, wie wenn die Mieter weniger bedacht sind und beispiels-weise gleichzeitig Heizen und Lüften oder auf den täglichen Ge-nuss eines Vollbades nicht verzichten wollen Aus diesem Grund lassen sich auch mit dem aufwändigeren Bedarfsausweis niemals konkrete Ersparnisse ermitteln, sondern allenfalls eine Schätzung

abgeben, wie stark sich die Energieersparnis bei ansonsten chen Rahmenbedingungen durch eine Modernisierung verbessern lässt Die Frage, ob dann ein zur Mietminderung berechtigender Mangel vorliegt, richtet sich danach, was die Parteien bei Ab-schluss des Mietvertrages vereinbart haben

glei-Achtung

In aller Regel wird der Energieausweis nicht zur Grundlage der Vereinbarungen der Mietvertragsparteien bei Mietvertragsab& schluss Deshalb werden regelmäßig Mietminderungen nicht in Betracht kommen, selbst wenn sich später herausstellt, dass die Werte des Energieausweises – auch erheblich – von dem tat& sächlichen Energieverbrauch abweichen

Anfechtung des Mietvertrags

Irrt sich der Mieter aufgrund des Energieausweises über die getische Beschaffenheit der Mietsache, so kann ein Anfechtungs-grund vorliegen Der Mieter kann in diesem Fall die Anfechtung nach § 119 I BGB erklären

ener-Hat der Vermieter den Mieter durch die Vorlage eines gen Energieausweises arglistig getäuscht, so kann der Mieter den Mietvertrag auch nach § 123 I BGB anfechten Dann macht sich der Vermieter zusätzlich schadensersatzpflichtig Zum ersatzfähi-gen Schaden gehören insbesondere auch Maklerkosten, Umzugs-kosten, Kosten für Zeitungsinserate, Kosten für Ummeldung, auch von Telefon, Umbaukosten für Einbaumöbel etc Ferner kann der Mieter die Differenz zwischen der bisherigen Miete und der neuen Miete als Schadenersatz verlangen

unrichti-Modernisierungsempfehlungen

Nach § 20 I EnEV hat der Aussteller anlässlich der Ausstellung des Energieausweises dem Eigentümer Modernisierungsempfehlun-gen zu geben (siehe Muster auf S 47) Die Empfehlungen sollen

in erster Linie dazu dienen, den Eigentümer auf energiebezogene Defizite und nahe liegende Verbesserungsmöglichkeiten seines Gebäudes aufmerksam zu machen Im Energieausweis sollen übliche, kostengünstige und rentable Maßnahmen zur energeti-

Was müssen Ver mie ter und Mie ter beac hte n? 23

schen Verbesserung des Gebäudes aufgezeigt werden Sie haben die Funktion eines fachlichen Ratschlags, sollen eine Energiebera-tung des Eigentümers nicht ersetzen, können dazu aber einen Anstoß geben Der Verordnungsgeber erhofft sich davon, dass Hauseigentümer künftig vermehrt in die energetische Verbesse-rung ihrer Gebäude investieren Gleichzeitig sollen die Empfeh-lungen den Mietinteressenten als ergänzende Information zu den Angaben in den Energieausweisen zugänglich sein

Achtung

Aus den Modernisierungsempfehlungen erwächst kein Anspruch des Mieters auf Durchführung der im Energieausweis genannten Maßnahmen, da es sich nur um mögliche, aber nicht verpflich& tende Empfehlungen zur Anpassung an die technischen Stan& dards handelt

Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen

§ 554 BGB gibt dem Vermieter einen Anspruch auf rung von Modernisierungen, wenn damit eine Verbesserung der Mietsache, Einsparung von Energie oder Wasser oder die Schaf-fung neuen Wohnraumes verbunden ist Diese muss der Mieter nach § 554 II S 1 BGB dulden Unter der weiteren Voraussetzun-gen, dass die baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Miet-sache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, kann der Vermieter die Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 I BGB)

Durchfüh-Beispiele

Modernisierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung:

• Einbau von Fenstern mit erheblich besserer Wärmedämmung

• Umstellung einer Ölheizung auf Gasheizung mit moderner Niederbrennwerttechnik und daraus folgender Energieeinspa& rung

• Wärmedämmung einer Fassade, die zur nachhaltigen Einspa& rung von Heizenergie führt

Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme

Der Vermieter muss dem Mieter die Modernisierungsmitteilung spätestens drei Monate vor Beginn der Baumaßnahmen in Text-form zustellen Die Frist darf auch länger bemessen sein Sie wird rückwärts gerechnet vom voraussichtlichen Beginn der Maßnah-

me, muss also nicht etwa am Monatsanfang, in der Monatsmitte oder am Monatsende liegen, sondern kann an jedem beliebigen Tage des Monats sein

• Der Vermieter muss die Art der Maßnahme möglichst

detail-liert und präzise mitteilen

• Mitzuteilen ist auch der voraussichtliche Umfang der nahme Der Mieter muss sich anhand der Modernisierungs-

Maß-ankündigung eine Vorstellung machen können, welche

genau-en Maßnahmgenau-en geplant sind

• Die voraussichtliche Dauer der Maßnahme ist ebenfalls

mög-lichst konkret zu benennen, jedenfalls nach Wochen, mögmög-lichst aber nach Tagen Die Mitteilung „die Arbeiten werden etwa

3 bis 4 Monate dauern“ ist zu unbestimmt Eine entsprechende Modernisierungsankündigung wäre unwirksam

• Die zu erwartende Mieterhöhung ist nach den

voraussichtli-chen Kosten der Baumaßnahme mitzuteilen

Berechnung der Mieterhöhung

Die zu erwartende Erhöhung der Miete ist zu errechnen, nämlich mit 11 % aus den für die Wohnung aufgewendeten Kosten jähr-lich In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie auch hier um mög-

Was müssen Ver mie ter und Mie ter beac hte n? 25

lichst präzise Angaben bemüht sein Gem § 559 b II BGB det der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des 3 Monats nach dem Zugang der Erklärung gem §§ 559 b I, 559 BGB Die Frist verlängert sich um 6 Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die

schul-zu erwartende Erhöhung im Mitteilungsschreiben gem § 554 III BGB nicht mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhö-hung mehr als 10 % höher liegt als die mitgeteilte

Tipp

Es empfiehlt sich, der Modernisierungsmitteilung eine detaillierte Baubeschreibung, etwa Leistungsverzeichnis oder Planungsunter& lagen des Architekten beizufügen Findet die Modernisierungs& maßnahme in der Wohnung des Mieters statt, so müssen die Auswirkungen so detailliert mitgeteilt werden, dass der Mieter prüfen kann, ob er seine Möbel wie bisher stellen kann Anderen& falls ist die Modernisierungsmitteilung unwirksam

Schalten Sie einen Energieberater ein!

Bei geplanten Modernisierungen sollten Sie einen unabhängigen Energieberater einschalten Die Energieberater können Sie einer-seits über die zahlreichen Förderprogramme des Bundes (KFW) wie auch über Länderförderprogramme informieren, derzeit vor allem zu den CO2-Einsparprogrammen Eine Übersicht der wich-tigsten Förderprogramme finden Sie auf S 51

Der Energieberater stellt in der Regel eine umfassende Analyse und gibt Ihnen verschiedene Entscheidungshilfen über die in Be-tracht kommenden Maßnahmen, so dass Sie selbst beurteilen können, welches Programm Ihren individuellen Bedürfnissen am besten entspricht Außerdem erstellt der Energieberater eine Energiebilanz, die Ihnen die möglichen Energieeinspareffekte ge-nau aufzeigt Wiederum hierdurch können Sie Ihrem Mieter im Rahmen von Modernisierungsankündigungen nach § 554 BGB und im Rahmen der Mieterhöhung nach § 559 BGB verständlich und nachvollziehbar das Maß der Energieeinsparung darlegen Dies ist insbesondere Voraussetzung für die Erhöhung der Miete nach § 559 BGB

Mieterhöhung nach Durchführung von maßnahmen

Modernisierungs-Gem § 559 b I BGB muss der Vermieter seinen Anspruch auf Mieterhöhung nach Durchführung der Modernisierungsmaß-nahme in Textform erklären Die Erklärung muss von allen Ver-mietern an alle Mieter abgegeben werden

Die Mieterhöhungserklärung muss eine nachvollziehbare nung des Erhöhungsbetrages, eine Erläuterung des Verteilungs-schlüssels sowie Angaben zu den Abzügen für fiktive Instandset-zungen enthalten

Berech-Beispiel

Der Vermieter baut schallschutz und wärmedämmende Fenster ein Die Mieterhöhungserklärung hat wie folgt auszusehen: Der Vermieter muss in der Erläuterung zur Mieterhöhung nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster, etwa durch Angabe des Wärmedurchgangskoeffizienten beschreiben, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angeben, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen kann und den aufge-zeigten Energiespareffekt beurteilen kann

Die Mieterhöhungserklärung nach § 559 b I 2 BGB ist nur sam, wenn die Gesamtkosten der baulichen Maßnahmen dargelegt sind Ferner muss der Vermieter aufzeigen, inwiefern die Maßnah-men den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken Sofern aber diese Faktoren zutreffen, kann der Eigentümer 11 Pro-zent dieses Betrags pro Jahr auf die Miete umlegen Natürlich muss der Vermieter beachten, dass er nicht in den Bereich des Mietwu-chers gerät Und auch die tatsächliche wirtschaftliche Umsetzbar-keit kann das vor Ort verbieten Wenn der Markt angebotsorien-tiert ist, kann es sein, dass durch eine Mieterhöhung eine Wohnung nicht mehr vermietbar ist

wirk-Tipps zum Energiesparen

Nicht nur Immobilien können Energieverschwender sein Der

„Faktor Mensch“ ist mit seinen Gewohnheiten ein wichtiger Baustein im Gesamtkonzept Energie sparender Maßnahmen Was hilft es, wenn das Gebäude optimal energetisch saniert ist, aber ständig im Winter das Fenster offen steht? Hier finden Sie einige Anregungen, das eigene Verhalten zu überprüfen

Tipp 1: Energiebewusst heizen

• Nutzen Sie die Möglichkeit, die Raumtemperatur nachts senken Senken Sie aber nicht um mehr als 5 °C ab, weil sonst für das Aufheizen am nächsten Morgen zu viel Energie ver-braucht wird

abzu-• Heizkörper sollen die Wärme ungehindert an die Räume abgeben können Deshalb ist es besser, sie nicht durch schwere Vorhänge oder Verkleidungen abzudecken

• Türen zu kühleren Räumen sollten möglichst geschlossen werden Einerseits werden sonst die kühleren Räume mitge-heizt, andererseits bewirkt der Luftaustausch verschieden warmer Räume einen ungünstigen Anstieg der relativen Luft-feuchtigkeit in den kühleren Räumen

• Die Raumtemperatur um 1 Grad abzusenken spart jeweils etwa 6 % der Heizenergie Eine Absenkung von 22 °C auf

19 °C spart folglich schon 18 % der Kosten! Trotzdem sollte man es mit der Absenkung der Raumtemperatur nicht über-treiben, weil die Gefahr von Schimmelbefall sonst zunimmt

• Auch kühlere Räume sollten deshalb nicht kälter als 14 °C bis

16 °C sein

• Eine dauerhafte Absenkung der Raumtemperatur, weise während des 14-tägigen Winterurlaubs, sollte nicht zu niedrig ausfallen Im Extremfall riskieren Sie sonst einen Frost-schaden Bedenken Sie außerdem, dass der Energieaufwand ungleich größer ist, wenn die völlig ausgekühlten Ziegelwände

beispiels-wieder aufgewärmt werden müssen Lassen Sie deshalb die Heizung auf ungefähr 15 °C durchlaufen

• Bei Gebäuden aus Holz stellt sich die Situation anders dar Dort ist der Energieaufwand nicht so groß, wenn eine ausge-kühlte Wohnung wieder auf Betriebstemperatur gebracht wer-den soll

Tipp 2: Wasserverbrauch einschränken

• Einmal Duschen spart ca 80 Liter gegenüber einem Vollbad in der Badewanne

• Wasserspar-Luftsprudler (Perlatoren) senken nicht nur den Wasser-, sondern auch den Energieverbrauch

Tipp 3: Richtig lüften

• Was Sie unbedingt vermeiden sollten, sind dauerhaft gekippte Fenster während der Heizperiode Besser Stoßlüften Man geht davon aus, dass Fenster, die ständig gekippt sind, den Energie-verbrauch vervierfachen gegenüber einer vernünftigen Stoßlüf-tung Das Lüften einer Wohnung ist wichtig, um Feuchtigkeit entweichen zu lassen Gerade bei sehr gut wärmegedämmten Wohnungen ist dies nicht mehr durch die Wände möglich Die Folge: Schimmelbildung

• Alle Räume lüften und die Häufigkeit des Lüftens erhöhen

z B nach dem Baden, Duschen oder Kochen etc

• Beim Lüften die Heizkörper abschalten Möbel nicht zu nah an die Außenwand stellen, damit dahinter Luft zirkulieren kann

• In der Wohnung keine Wäsche trocknen Wenn es nicht zu vermeiden ist, dann vermehrt lüften

• Möglichkeiten der Lüftungstechnik nutzen, Technik nicht stilllegen durch falsches Programmieren

• Die relative Luftfeuchtigkeit überprüfen

• Je kühler ein Raum gehalten wird, desto öfter muss er gelüftet werden

• Heizkörper müssen entlüftet werden, wenn sie gluckern oder nicht gleichmäßig warm werden

Tipps zum Energ iesparen 29

• Fensterläden oder Rollläden nachts schließen – das reduziert Wärmeverluste an den Fenstern

Tipp 4: Strom sparen

• Der Standby-Betrieb von Elektrogeräten verursacht geschätzte

11 % des Stromverbrauchs der privaten Haushalte Deshalb: Geräte ganz ausschalten, wenn möglich Sie erkennen den Standby-Betrieb beispielsweise an kleinen leuchtenden Kon-trollanzeigen oder Uhrzeitanzeigen

• Der Löwenanteil des Stromverbrauches im Haushalt von ca

20 % geht auf Kühlschränke und Gefriertruhen zurück Hier lohnen Energie sparende Geräte also am meisten

• Im Vergleich dazu können Energiesparlampen nur weniger einsparen, weil die privaten Haushalte nur ca 8 % ihres Ener-gieverbrauches für Beleuchtung aufwenden Trotzdem ist ihr Einsatz sinnvoll

Worauf müssen Eigentümer und Verwalter achten?

Im Fall des Verkaufs einer Eigentumswohnung bzw deren vermietung ist ein Energieausweis zugänglich zu machen Zur Veranschaulichung, ab wann für welche Eigentumswohnungen welcher Energieausweis vorzulegen ist, siehe Tabellen ab S 5

Neu-Was kann der einzelne Wohnungseigentümer tun?

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann für seine wohnung alleine keinen Energieausweis erstellen lassen Der Energieausweis ist immer bezogen auf das gesamte Gebäude Ein Einzeleigentümer hat jedoch einen Anspruch auf Erstellung des Energieausweises und kann diesen Anspruch ggf auch ge-richtlich durchsetzen Die Kosten für die Erstellung des Ener-gieausweises sind von der Eigentümergemeinschaft zu tragen,

Eigentums-da der Energieausweis für Eigentums-das gesamte Gebäude ausgestellt werden muss (s auch S 49)

Was hat der Verwalter zu tun?

Es ist die Aufgabe des Verwalters, den Eigentümern frühzeitig aufzuzeigen, welcher Energieausweis für das konkrete Gebäude in Betracht kommt Gleichfalls sollte er die Vor- und Nachteile des Verbrauchs- bzw Bedarfsausweises erläutern

Achtung

Vom Verwalter wird keine energetische Beratung erwartet, denn diese kann er fachlich in der Regel nicht leisten Es ist aber un abdingbar, den Eigentümern die gesetzlichen Erfordernisse im Zusammenhang mit der Neufassung der Energieeinsparverord nung darzulegen und Handlungsempfehlungen auszusprechen sowie sinnvolle Beschlussfassungen vorzubereiten

In einem weiteren Schritt müssen die Eigentümer im Rahmen der Eigentümerversammlung darüber entscheiden, ob sie vor Erstel-

Worauf müssen Eige ntümer und Verwa lter achten? 31

lung des Energieausweises die Durchführung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen in Betracht ziehen In diesem Fall sollte sich der Verwalter durch Mehrheitsbeschluss dazu ermäch-tigen lassen, Fachleute, etwa Architekten, Ingenieure oder Ener-gieberater hinzuzuziehen, um so der Eigentümergemeinschaft entsprechende energetische Modernisierungsmaßnahmen aufzu-zeigen

Grundsätzlich steht es – mit Ausnahme der zwingenden rüstverpflichtungen gem § 10 EnEV – im Belieben der Eigentü-mer, ob sie Modernisierungsmaßnahmen durchführen Entschei-det sich die Eigentümergemeinschaft gegen die Durchführung von Modernisierungen, so ist dies rechtlich ohne Folgen

Nach-Novellierung der EnEV in 2009

Die aktuelle Novellierung der EnEV hat einige Veränderungen mitgebracht Die Deutsche Energieagentur (dena) fasst dies wie folgt zusammen:

• Berechnungsverfahren für Wohngebäude: Es wurde eine

Refe-renzmodellberechnung des Energieverbrauchs auch bei gebäuden eingeführt Für Nicht-Wohngebäude gibt es diese be-reits

Wohn-• Anforderungsverschärfung: Die Vorschriften für eine

Min-destdämmung von Gebäudeteilen wurden um 30 Prozent gehoben Die Außenwänden müssen demnach bei einer Mo-dernisierung ebenfalls um etwa 30 bis 45 Prozent besser ge-dämmt werden Der Wärmedurchgang von Fenstern muss im Vergleich zu den aktuellen Regelungen um etwa 25 Prozent verringert werden

an-• Bagatellgrenze: Die Grenze sinkt Zukünftig soll eine

Moder-nisierung nach EnEV schon dann Vorschrift sein, wenn 10 zent eines Gebäudeteils ausgewechselt wird und zwar unab-hängig von der Orientierung

Pro-• Nachtstromheizungen: Strom als Primärenergieträger für

Hauswärme ist schon seit Beginn der EnEV sozusagen auf dem absteigenden Ast In der Novellierung wird nun die Außerbe-triebnahme der Geräte geregelt