QUAN 1.1 Các quan niệm chung về thị trường bất động sản
Quan điểm về bất động sản và dịch vụ bất động sản
Bất động sản theo nghĩa từ ngữ là các tài sản không thể hoặc khơng thể di dời Phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” xuất phát từ Luật cổ La Mã, trong đó bất động sản không chỉ bao gồm đất đai mà còn gồm tất cả những gì được tạo ra từ sức lao động của con người trên mảnh đất đó.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, bất động sản được định nghĩa là các tài sản bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, cũng như các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định Trong khi đã có nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản, nhìn chung ở Việt Nam, bất động sản đều được công nhận có những đặc điểm riêng biệt so với động sản, đặc biệt là về tính cố định và tính gắn liền với đất đai.
- Bất động sản cĩ vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và khơng cĩ khả năng di dời được;
- Bất động sản là hàng hĩa cĩ tính lâu bền về vật lý và kinh tế;
- Hàng hĩa bất động sản mang tính khan hiếm;
- Hàng hĩa bất động sản cĩ tính dị biệt cao về vị trí, kết cấu, kiến trúc, cảnh quan và các vật ngoại cảnh…;
- Hàng hĩa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;
- Hàng hĩa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước;
- Bất động sản là tài sản cĩ giá trị lớn.
Các đặc điểm riêng biệt của bất động sản bao gồm chất lượng vật lý và vị thế xã hội của nó, phản ánh qua các đặc tính vật lý như diện tích thửa đất, diện tích xây dựng, số phòng, số tầng, và vị trí địa lý của bất động sản Vị thế bất động sản đo lường mức độ mong muốn xã hội liên quan đến địa điểm đó, thể hiện qua các yếu tố như của cải, văn hóa, giáo dục và môi trường, tất cả đều phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện tại của xã hội và các điều kiện lịch sử cụ thể, tạo thành một chiều thời gian quan trọng trong việc đánh giá giá trị bất động sản (Hồng Hữu Phê & Patrick Wakely, 2000).
Chất lượng và vị thế là hai yếu tố quyết định hàng đầu trong việc đánh giá giá trị bất động sản Khi kết hợp hài hòa, chúng tạo ra khả năng đáp ứng tốt các nhu cầu về đầu tư, sinh sống và phát triển bền vững Chất lượng xây dựng đảm bảo sự bền chắc và tiện nghi, trong khi vị thế giúp tối ưu hóa tiềm năng sinh lợi và thuận tiện di chuyển Sự cân bằng giữa chất lượng và vị thế là yếu tố then chốt mang lại giá trị cao và khả năng sinh lời lâu dài cho bất động sản.
Dịch vụ bất động sản thể hiện khả năng đáp ứng các nhu cầu “vật chất” và “xã hội” của con người Các đơn vị bất động sản khác nhau về vị thế và chất lượng, nhưng nếu cùng đáp ứng nhu cầu của con người thì đều có cùng một lượng dịch vụ bất động sản Trong quan hệ giữa vị thế và chất lượng, có thể xây dựng biểu đồ minh họa (Hình 1.1) để thể hiện mối liên hệ này một cách rõ ràng.
Các bất động sản A, B, C trên đường cong đồng lượng đều có khả năng đáp ứng nhu cầu của con người về bất động sản, nhưng chúng không hoàn toàn giống nhau về lượng vị thế và chất lượng Điều này cho thấy sự khác biệt rõ rệt về giá trị và đặc điểm của từng loại bất động sản, giúp người tiêu dùng có thể lựa chọn phù hợp với mục đích sử dụng và khả năng tài chính của mình.
Trong thực tế, mọi người đều cần cả vị thế và chất lượng trong các lựa chọn của mình, chứ không chỉ tập trung vào một thuộc tính một cách riêng lẻ Khi xem xét nguồn lực tài chính hạn chế, điểm giao giữa đường ngân sách và đường đồng mức thỏa dụng (đối với người tiêu dùng), hoặc giữa đường đẳng phí và đường đồng lượng (đối với nhà cung cấp), sẽ xác định tổ hợp tiêu dùng tối ưu và tổ hợp sản xuất tối ưu Các điểm này tạo thành đường ngưỡng chất lượng nhà ở phù hợp với vị thế nơi ở xác định Trong nền kinh tế thị trường, khi các điểm này thể hiện dưới dạng tiền tệ, các bất động sản cùng dịch vụ có giá trị thị trường bằng nhau khi nằm trên cùng một đường cong bàng quang hoặc đường đẳng lượng, tạo nên sự đồng nhất về giá trị thị trường của các đơn vị bất động sản hiện vật với cùng lượng dịch vụ bất động sản.
1.1.2 Quan điểm về tương đối hố tính dị biệt của bất động sản
Hình 1.1: Mối liên hệ giữa đơn vị bất động sản và dịch vụ bất động sản
Ngưỡng mong muốn Đường đồng lượng Đường đồng phí
Tính dị biệt của bất động sản xuất phát từ sự khác biệt về chất lượng và vị thế, nhưng chỉ mang tính chất tương đối Các bất động sản chỉ khác nhau về mặt lượng chứ không về mặt chất, có nghĩa là chất lượng và vị thế là những yếu tố biến thiên trong không gian số tạo ra sự khác biệt Nếu xác định rằng các bất động sản khác nhau về chất, tức là về thành phần cấu tạo, thì tính dị biệt trở nên tuyệt đối và không thể so sánh.
Quan điểm tương đối heterogeneity của bất động sản nhấn mạnh sự khác biệt về giá trị các yếu tố cấu thành chất lượng và vị thế của bất động sản Nó cũng công nhận rằng các yếu tố thuộc tính, chất lượng và vị thế có thể khác nhau về thành phần và mức độ hiện diện Một yếu tố thuộc tính nào đó không xuất hiện trong bất động sản cụ thể sẽ có giá trị bằng 0, được hiểu là yếu tố chưa xuất hiện chứ không phải không tồn tại Quan điểm này hoàn toàn phù hợp với quy luật lượng - chất trong triết học duy vật biện chứng, nhấn mạnh rằng sự hiện diện hoặc vắng mặt của các yếu tố thể hiện sự biến đổi liên tục của bất động sản.
1.1.3 Quan điểm về quan hệ cung cầu bất động sản
Chất lượng và vị thế của bất động sản đóng vai trò quan trọng, vì chúng là các yếu tố tạo ra sự khác biệt giữa các bất động sản hiện vật Tính dị biệt của bất động sản làm phá vỡ giả thiết về sự đồng nhất của sản phẩm trên thị trường, từ đó gây ra những thách thức không nhỏ trong việc phân tích cung cầu và nghiên cứu thị trường bất động sản.
Nhiều tác giả bỏ qua đặc thù của bất động sản như đất đai, nhà ở, chỉ đề cập đến cung cầu chung chung trên thị trường (Lê Đình Thắng, 2002) Một số cho rằng cung cầu bất động sản liên quan đến cung cầu về bất động sản quy ước hoặc dịch vụ bất động sản (Patricia M Hillebrandt, 2000), tuy nhiên, khái niệm này còn chưa rõ ràng và mối quan hệ giữa bất động sản hiện vật với bất động sản quy ước hoặc dịch vụ bất động sản còn thiếu sự nhất quán Điều này tạo ra khoảng cách giữa lý thuyết và thực tế thị trường, khi chỉ biết rằng cung cầu gặp nhau hình thành giá thị trường của các đơn vị bất động sản quy ước hoặc dịch vụ, nhưng chưa xác định rõ cách xác định giá của bất động sản hiện vật từ mức giá này Ngoài ra, khái niệm cung cầu chung chung còn khiến thị trường khó phân khúc theo nhóm đối tượng tiêu dùng hoặc xác định loại hình thị trường bất động sản như cạnh tranh hoàn hảo, độc quyền, hay cạnh tranh độc quyền.
Các bất động sản chỉ khác nhau về mặt lượng, giá trị thuộc tính, chất lượng và vị thế, tạo ra các khả năng đáp ứng nhu cầu khác nhau của con người Khả năng này được gọi là dịch vụ bất động sản, phụ thuộc vào chất lượng và vị thế của bất động sản, thể hiện qua hàm số Y f( CL, VN) Thị trường bất động sản phản ánh cung cầu về dịch vụ bất động sản, không chỉ giới hạn ở vật chất như khối bê tông cốt thép, mà còn bao gồm mối quan hệ xã hội, vị trí địa lý và các yếu tố không thể tách rời khỏi giá trị tổng thể của bất động sản.
1.1.4 Quan điểm về giá trị bất động sản
Thị trường hàng hóa nói chung và bất động sản nói riêng hoạt động dựa trên nguyên tắc cung cầu, trong đó giá cả được hình thành thông qua sự cân đối giữa cung và cầu Khi cung cầu cân bằng, thị trường xác định được mức giá cân bằng phù hợp Tuy nhiên, giá cả sẽ có xu hướng giảm khi cung vượt quá cầu và tăng khi cầu vượt quá cung, phản ánh sự biến động của thị trường do mất cân đối cung cầu.
Trong quan điểm về mối quan hệ cung cầu bất động sản, sự tương tác giữa cung và cầu về dịch vụ bất động sản đóng vai trò quyết định giá cả của một đơn vị dịch vụ (P0) Giá trị thị trường của một bất động sản cụ thể được xác định dựa trên công thức P = P0 × Y, trong đó Y phản ánh các yếu tố như khả năng cung cấp (CL) và các yếu tố nội tại (VN), giúp định hình mức giá phù hợp trên thị trường.
Quan điểm về giá trị của tiền tệ trong thị trường được nhiều người chấp nhận, nhưng khi phân tích sâu hơn, các quan điểm khác nhau xuất hiện, như quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, kinh tế thị trường, và marketing hiện đại Những ý kiến này đều nhằm làm rõ nội dung giá trị ẩn chứa trong biểu hiện bằng tiền của thị trường Hiểu rõ các góc nhìn này giúp bạn nắm bắt rõ hơn về cách giá trị được xác định và biến đổi trong các hệ thống kinh tế khác nhau.
Quan điểm về quan hệ cung cầu bất động sản
Chất lượng và vị thế của bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra các giá trị khác biệt giữa các bất động sản hiện vật, làm nổi bật tính dị biệt của từng sản phẩm Sự đa dạng này khiến giả thiết về sự đồng nhất của sản phẩm trở nên không chính xác, đồng thời gây ra nhiều khó khăn trong nghiên cứu cung cầu thị trường bất động sản.
Một số tác giả bỏ qua tính đặc thù của bất động sản như đất đai và nhà ở để chỉ nói chung về cung cầu bất động sản, dẫn đến hạn chế trong việc xác định rõ mối quan hệ giữa bất động sản hiện vật, bất động sản quy ước và dịch vụ bất động sản Điều này khiến lý thuyết thị trường bất động sản chưa phản ánh đầy đủ thực tế, chỉ biết rằng cung cầu gặp nhau để xác định giá cả, nhưng chưa rõ cách giá này ảnh hưởng đến giá của các đơn vị bất động sản cụ thể Ngoài ra, khái niệm cung cầu chung chung không đủ để phân tích thị trường theo phân khúc tiêu dùng hoặc xác định đặc điểm cạnh tranh của thị trường bất động sản, như cạnh tranh hoàn hảo, độc quyền hay cạnh tranh độc quyền nhóm.
Trong quan điểm tương đối về tính dị biệt của bất động sản, các sản phẩm bất động sản chỉ khác nhau về mặt lượng, giá trị của các yếu tố thuộc chất lượng và vị thế Đáp ứng của bất động sản đối với con người phụ thuộc vào các yếu tố này, cụ thể gọi là dịch vụ bất động sản, biến số phụ thuộc vào chất lượng (CL) và vị thế (VN) Cung cầu thị trường không chỉ về khối bê tông cốt thép mà còn về tổ hợp chất lượng và vị thế, bao gồm các mối quan hệ xã hội, vị trí địa lý, và các dịch vụ liên quan Do đó, không thể tách rời giữa vật chất và các mối quan hệ xã hội trong việc định giá và sử dụng bất động sản.
Quan điểm về giá trị bất động sản
Trong thị trường hàng hóa nói chung và bất động sản nói riêng, giá cả hình thành dựa trên nguyên tắc cung cầu Khi cầu và cung cân bằng, thị trường đạt được mức giá cân bằng phản ánh đúng giá trị của hàng hóa Tuy nhiên, giá cả sẽ biến động theo sự mất cân đối của cung cầu: giá giảm khi cung vượt cầu, và tăng khi cầu vượt cung Hiểu rõ cơ chế này giúp nhà đầu tư và người mua dự đoán xu hướng thị trường chính xác hơn.
Trong quan điểm về quan hệ cung cầu bất động sản, sự tương tác giữa cung và cầu về dịch vụ bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá cả của một đơn vị dịch vụ Giá thị trường của một bất động sản cụ thể được xác định dựa trên công thức: P = P0 x Y, trong đó Y là hàm số của các yếu tố như chi phí (CL) và giá trị của dịch vụ (VN) Điều này cho thấy rằng, giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào giá trị ban đầu (P0) mà còn chịu tác động của các yếu tố liên quan đến cung cầu trên thị trường.
Quan điểm cho rằng giá cả thị trường thể hiện giá trị ẩn chứa bên trong truyền thống được nhiều người chấp nhận Tuy nhiên, khi nghiên cứu sâu hơn về nội dung giá trị của giá cả, có nhiều quan điểm khác nhau, bao gồm quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, quan điểm kinh tế thị trường và nhận định từ marketing hiện đại.
Theo quan điểm của kinh tế học chính trị Mác-xít, giá trị phản ánh lao động xã hội, là đặc trưng chung của con người, thể hiện qua hàng hóa Giá trị và giá trị sử dụng là hai thuộc tính then chốt của hàng hóa, trong đó giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa, thể hiện qua lao động xã hội Trong hệ thống giá trị trao đổi, giá trị là nội dung, còn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của nó, trong khi giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị Do đó, đất đai – thành phần cơ bản của bất động sản – không có giá trị do không phải là sản phẩm do con người tạo ra hoặc chứa đựng lao động kết tinh, khiến giá cả đất đai phản ánh sự tư bản hóa đất đai theo công thức P = R / I, trong đó R là giá trị đất và I là tỷ suất vốn hóa.
Một số nhà kinh tế theo trường phái tân Mác xít cho rằng đất đai có giá trị do đã chịu ảnh hưởng của lao động xã hội, bao gồm lao động sống và lao động vật hoá, kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng, được xác định theo công thức W = C + V + M (Xagaidak A E., 1992) Tuy nhiên, thực tế giá thị trường đất đai, đặc biệt là đất đô thị, thường lớn hơn nhiều so với giá trị đầu tư đã bỏ vào đất, như Nhiêu Hội Lâm (2004) đã chỉ rõ Điều này cho thấy giá trị đất đai không phản ánh đúng giá trị đầu tư phát triển mà nó còn phản ánh các yếu tố khác trên thị trường Sự khó khăn trong lý giải giá trị đất đai theo quan điểm Mác xít xuất phát từ khái niệm “lao động kết tinh trong hàng hoá”, nền tảng lý luận của Mác về giá trị sức lao động, một phạm trù phức tạp và khó tháo gỡ, dẫn đến những lúng túng trong việc xác định giá trị thực của đất đai.
Các nhà kinh tế thị trường cẩn trọng khi đề cập đến khái niệm giá trị, và không nhắc đến phạm trù giá trị sức lao động "kết tinh sức lao động" Bất kỳ sản phẩm nào đáp ứng mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng, và khả năng của giá trị này trong việc trao đổi hàng hóa được gọi là giá trị của nó Giá cả thể hiện giá trị tiền tệ của sản phẩm khi được giao dịch trên thị trường.
Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi trên thị trường và do đó mang giá trị trao đổi Tuy nhiên, quan điểm này còn nổi bật bởi tính đơn giản, dễ hiểu và dễ chấp nhận, mặc dù thiếu khả năng mô tả đầy đủ các khía cạnh phức tạp của giá trị đất đai Ngược lại, dễ gây nhầm lẫn khi cho rằng giá trị trao đổi phản ánh trực tiếp giá trị sử dụng của đất, với giả thiết rằng giá trị sử dụng lớn sẽ dẫn đến giá trị trao đổi lớn, và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995).
Trong lĩnh vực marketing hiện đại, giá trị của sản phẩm được xem xét ở cả hai khía cạnh: giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình phụ thuộc vào chi phí sản xuất, đầu tư và giá thành sản phẩm, trong khi giá trị vô hình chịu ảnh hưởng bởi tâm lý, nhu cầu và thị hiếu của người tiêu dùng (Tơn Thất Nguyễn Thiêm, 2005).
Giá trị đất đai và bất động sản được giải thích một cách thuyết phục dựa trên quan điểm rằng giá trị hữu hình phản ánh chất lượng của nhà đất, còn giá trị vô hình thể hiện vị thế của đất đai Giá trị trao đổi bất động sản gồm hai thành phần chính: giá trị sử dụng và giá trị tiềm năng hoặc giá trị thị trường.
Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình dựa trên không gian (diện tích bề mặt) có các thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo và sinh thái, cùng với quá trình sinh lý đất tạo ra độ phì nhiêu Giá trị này còn kết hợp với giá trị đầu tư trên đất đai để tạo ra sản phẩm và dịch vụ hàng hóa Trong nền kinh tế thị trường, giá trị sử dụng được thể hiện bằng đơn vị tiền tệ, chính là giá cả hoặc giá thành của sản phẩm, phản ánh giá trị thực của đất đai trong hoạt động kinh tế.
Giá trị đất đai và thương hiệu phụ thuộc vào vị thế của đất, có vai trò quan trọng trong việc định giá và thương hiệu bất động sản Giá trị của đất đai là một đại lượng vô hình, phản ánh tâm lý, thị hiếu tiêu dùng của thị trường và xuất phát từ vị thế, mà vị thế này “ngự trị” trong tâm tưởng và cảm xúc của khách hàng cũng như xã hội nói chung Theo Nguyễn Thiêm (2005), giá trị vô hình của đất đai bắt nguồn từ vị thế đó, là yếu tố làm tăng giá trị thương hiệu và sự hấp dẫn của bất động sản Các nhà quản lý đất đai theo trường phái Mác xít cũng dễ dàng chấp nhận quan điểm này khi thừa nhận tính siêu hình, phi vật thể của giá trị tạo ra tư bản, đặc biệt khi nhìn nhận giá trị đất đai như một phần không thể tách rời khỏi tâm lý và cảm xúc xã hội.
Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau do con người trong xã hội đều như nhau, giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình, tức là giá thành sản phẩm Quan điểm này phù hợp với quan điểm kinh tế chính trị Mác xít và kinh tế thị trường về giá trị Đây là trường hợp đặc biệt của lý thuyết vị thế - chất lượng trong môi trường đồng nhất về vị thế. -Draft Alpha helps early stage products create and apply an enterprise grade brand voice effortlessly [Learn more](https://pollinations.ai/redirect/draftalpha)
Giá trị trao đổi bất động sản gồm hai thành phần chính: giá trị sử dụng do chất lượng tạo ra và giá trị do vị thế mang lại Vấn đề đặt ra là liệu tỷ lệ giữa giá trị sử dụng và giá trị vị thế trong cấu trúc giá trị trao đổi của một đơn vị bất động sản cụ thể có bị ảnh hưởng bởi quy luật nào không Nói cách khác, mối quan hệ giữa giá trị chất lượng và giá trị vị thế cần được làm rõ để hiểu rõ hơn về cách thức hình thành giá trị bất động sản.
Quan điểm về mối quan hệ giữa giá trị sử dụng và giá trị trong giá trị trao đổi của bất động sản
Hàng hóa bất động sản có hai thuộc tính chính: thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội Thuộc tính tự nhiên thể hiện chất lượng của bất động sản, quyết định giá trị sử dụng và giá trị hữu hình của bất động sản Trong khi đó, thuộc tính xã hội liên quan đến vị thế của bất động sản, ảnh hưởng đến giá trị vô hình và sức cạnh tranh của bất động sản trên thị trường Cung cầu thị trường bất động sản phản ánh nhu cầu về dịch vụ bất động sản, bao gồm tổ hợp của chất lượng và vị thế, được kết hợp theo tỷ lệ nhất định để hình thành giá trị trao đổi và cân bằng cung cầu.
Giá trị trao đổi bất động sản = {giá trị chất lượng; giá trị vị thế}.
Tỷ lệ kết hợp giữa chất lượng và vị thế trong bất động sản bị chi phối bởi quy luật hữu ích biên giảm dần, tương tự như mối quan hệ giữa hai nhân tố sản xuất đầu vào là vốn (K) và lao động (L) Quỹ tích các điểm kết hợp tối ưu tạo thành đường ngưỡng chất lượng bất động sản ứng với một vị thế đất đai nhất định, chính là đường giá trị trao đổi Đường ngưỡng này phản ánh mức tối đa của giá trị mà bất động sản có thể đạt được dựa trên các yếu tố chất lượng và vị trí địa lý.
Vị thế bất động sản và biểu hiện của nĩ trong khơng gian đơ thị
1.2.1 Phân biệt vị thế và vị trí bất động sản
Vị trí địa lý và phạm trù khoảng cách vật lý là những yếu tố chủ đạo của không gian địa lý Trong lĩnh vực kinh tế đô thị, người ta thường phân biệt giữa vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối của bất động sản Vị trí tuyệt đối của bất động sản được xác định chính xác dựa trên các toạ độ địa lý, giúp định vị chính xác vị trí của bất động sản đó trong không gian địa lý thông qua hệ toạ độ kinh vĩ tuyến hoặc Decarter.
Vị trí tương đối: được hiểu là vị trí của bất động sản được định vị dựa vào một
Các "mốc xác định" trong nghiên cứu có thể là trung tâm về mặt chính trị, xã hội, kinh tế, và văn hoá, đồng thời các mốc này thường thay đổi do ảnh hưởng của yếu tố lịch sử và chính trị Sự linh hoạt của các mốc này khiến khái niệm vị trí tương đối trở nên phổ biến trong nghiên cứu kinh tế và định giá bất động sản, bởi nó gắn kết với các yếu tố xã hội thay đổi theo thời gian.
Khái niệm vị trí truyền thống chưa đủ để làm rõ các vấn đề về tính phân biệt và phi tuyến trong kinh tế bất động sản Thực tế, cùng một đoạn đường nhưng giá đất ở hai khu phố đối diện nhau lại khác nhau do thành phần dân cư khác nhau, cho thấy tầm quan trọng của yếu tố liên quan đến con người và đặc điểm dân cư Do đó, cần phải làm rõ những ẩn chứa đằng sau khái niệm vị trí để giải thích vì sao vị trí trở thành yếu tố quyết định giá trị bất động sản; từ đó phát triển khái niệm mới – "vị thế bất động sản," phản ánh mối liên hệ giữa vị trí và đặc điểm nhân khẩu học của cộng đồng cư dân.
Vị thế nơi ở phản ánh mong muốn xã hội và thể hiện qua các yếu tố như của cải, văn hóa, giáo dục, và chất lượng môi trường, phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện tại của xã hội Nó còn liên quan chặt chẽ đến các điều kiện lịch sử cụ thể, gọi là chiều thời gian Việc định lượng vị thế nơi ở có thể thực hiện qua việc ước lượng biến số đại diện, như kỹ thuật xếp hạng hoặc sử dụng các giá trị "suy ra" của các thuộc tính liên quan đến vị thế, bằng các phương pháp hồi quy như kỹ thuật hedonic để đánh giá chính xác giá trị liên quan.
Trong marketing hiện đại, khái niệm vị thế liên quan chặt chẽ đến thương hiệu, thể hiện qua nhận thức và cảm xúc của khách hàng cũng như xã hội Vị thế chính là thứ nằm trong tâm trí và tâm tư nguyện vọng của khách hàng, phản ánh mức độ ảnh hưởng và uy tín của thương hiệu Điều này phụ thuộc vào yếu tố chủ quan của con người, giúp thương hiệu xây dựng hình ảnh vững chắc và duy trì vị thế cạnh tranh trên thị trường Nhận thức rõ vai trò của vị thế sẽ giúp doanh nghiệp định hướng chiến lược marketing hiệu quả hơn.
Vị thế được hiểu là tổng hợp các mối quan hệ xã hội, hình thành qua các tương tác trong cả thị trường và phi thị trường Vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng và cường độ của các mối quan hệ này Nơi có vị thế cao là nơi có khả năng thiết lập nhiều mối quan hệ với nhà cung cấp dịch vụ, láng giềng và đối tác, góp phần nâng cao vị thế xã hội.
Các khái niệm về vị trí trung tâm và cực vị thế thể hiện rõ sự khác biệt về bản chất: vị trí trung tâm trong lý thuyết của trường phái Chicago được đặt vào trọng tâm của các yếu tố như giàu cĩ, quyền lực chính trị, việc làm, văn hóa, chủng tộc, giáo dục, phản ánh tầm quan trọng của các yếu tố này; trong khi đó, lý thuyết vị thế - chất lượng mô tả sự chuyển động của các nhóm dân cư ra vào các cực vị thế khác nhau để tìm kiếm các yếu tố như việc làm, văn hóa, giáo dục, dẫn đến sự hình thành các cực vị thế đa dạng và sự di chuyển đồng thời của các thành phần dân cư. -Tối ưu hóa nội dung SEO với công cụ hỗ trợ viết lại bài chuyên sâu, giữ nguyên ý nghĩa và cấu trúc mạch lạc cho mọi bài viết của bạn!
Vị trí trung tâm trong xã hội hình thành dựa trên sự đồng nhất về các mong muốn của các thành phần dân cư như việc làm, văn hóa, chủng tộc, giáo dục, khiến chỉ tồn tại một vị trí trung tâm duy nhất Tuy nhiên, thực tế cho thấy các thành phần dân cư dịch chuyển theo nhiều hướng khác nhau, tạo ra những cực vị thế đa dạng trong cùng một khu vực xã hội Khái niệm về thành phố đa cực của TS Hồng Hữu Phê và Patrick Wakely phản ánh rằng các nhóm dân cư khác nhau có mong muốn riêng biệt về nơi cư trú, dẫn đến sự hình thành các cực vị thế và các dịch chuyển đồng thời do sức hút của chúng Do đó, nhìn nhận vị trí trung tâm như một mô hình duy nhất là hạn chế, và lý thuyết “động học các khu dân cư đô thị” giải thích rằng mọi thành phần dân cư đều có các giá trị mong muốn riêng về nơi sống, tạo nên sự đa dạng của các cực vị thế trong không gian đô thị.
1.2.2 Các yếu tố cấu thành vị thế
Hiểu rõ sự khác biệt giữa vị trí trung tâm, cực vị thế và bản chất của chúng giúp hình dung quá trình hình thành một cực vị thế mới thông qua các yếu tố cấu thành Vị thế là yếu tố chủ quan, liên kết chặt chẽ với con người và được xác định dựa trên số lượng, chất lượng và cường độ các mối quan hệ Vì vậy, vị thế được thể hiện rõ ràng qua thành phần dân cư, mật độ dân cư và khoảng cách vị thế 1/T, giúp phân tích và đánh giá chính xác đặc điểm của các cực vị thế mới trong không gian.
Vấn đề đặt ra là tại sao không xác định khoảng cách vị thế theo đơn vị khoảng cách hoặc thời gian như cách truyền thống, mà thay vào đó lại sử dụng đơn vị đảo nghịch của thời gian Thời gian đi từ A đến B được ký hiệu là T, còn 1/T tượng trưng cho thời gian có ích – thời gian dành cho công việc, nghỉ ngơi, thư giãn và giải trí Hơn nữa, vị thế không đồng nhất với vị trí, vì nếu dùng đơn vị vị trí để thể hiện vị thế, chúng ta đã đồng nhất hai khái niệm này một cách không chính xác.
Các tiêu chí phản ánh nhu cầu đặc trưng của các thành phần dân cư quyết định yếu tố văn hóa – xã hội của nhóm dân cư đó Văn hóa – xã hội dân cư là khái niệm tổng hợp, gồm các nét đặc trưng riêng biệt của từng thành phần dân cư, hình thành từ lối sống, nhận thức và hành vi của cư dân trong nhóm Những nhận thức, hành vi và lối sống này được hình thành và định hình bởi những nhân tố khác biệt giữa các thành phần dân cư khác nhau, phản ánh đặc điểm riêng biệt của từng nhóm dân cư.
Các thành phần dân cư thường chia sẻ các đặc điểm chung như nguồn gốc, dân tộc, tôn giáo, nghề nghiệp và thu nhập Những yếu tố này phản ánh văn hóa – xã hội của cộng đồng thông qua các phong tục tập quán, nghi lễ tôn giáo và ngành nghề truyền thống Chúng hình thành thói quen trong cuộc sống hàng ngày, tạo ra những nhu cầu về văn hóa và tín ngưỡng, đồng thời góp phần thúc đẩy phát triển các ngành nghề truyền thống trong cộng đồng dân cư.
Sự hình thành các nền văn hóa – xã hội dân cư chủ yếu dựa trên nghề nghiệp và thu nhập, chiếm vai trò quan trọng hơn so với các yếu tố truyền thống như tín ngưỡng và truyền thống dân tộc Trong xã hội hiện đại, nghề nghiệp và thu nhập quyết định sự phân hóa giai cấp và tầng lớp trong cộng đồng dân cư Những nhân tố này ảnh hưởng lớn đến cấu trúc xã hội và sự phân chia xã hội của khu dân cư, thể hiện rõ qua sự phân hóa về kinh tế và địa vị xã hội.
Marketing đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút các thành phần dân cư và tăng mật độ dân cư, góp phần nâng cao vị thế của khu vực Việc nghiên cứu nhu cầu và tâm lý người tiêu dùng giúp hiểu rõ cơ chế hành vi tiêu dùng, từ đó hình thành các chiến lược marketing phù hợp và hiệu quả Nắm bắt những yếu tố này là nền tảng để xây dựng các hoạt động marketing thành công và thúc đẩy sự phát triển bền vững của doanh nghiệp và cộng đồng.
Trong marketing, các nhà nghiên cứu thường dựa trên lý thuyết tâm sinh lý học xã hội của Abraham Maslow để phân loại nhu cầu của con người Tuy nhiên, tại các xã hội coi trọng tính cộng đồng như người Á Đông, đặc biệt là người Việt Nam, sự khâm phục và địa vị xã hội luôn là những nhu cầu hàng đầu được mong muốn thỏa mãn Vì vậy, chiến lược tiếp thị cho các thương hiệu cao cấp cần tập trung vào việc xây dựng hình ảnh uy tín và nâng cao địa vị xã hội của khách hàng để thúc đẩy sự kết nối và lòng trung thành.
Tổng quan về địa bàn nghiên cứu
1.3.1 Khái quát về khu vực quận 7
Dưới nghị định 03/CP của Chính phủ ngày 01/04/1997, khu vực phía Bắc gồm 5 xã và một phần thị trấn Nhà Bè, quận 7, đã hình thành với diện tích tự nhiên khoảng 3.576 ha Trong đó, đất xây dựng chiếm 1.171,34 ha, đất nông nghiệp là 1.368,9 ha, và phần còn lại là diện tích sông, kênh rạch, thiếu hụt cơ sở hạ tầng kỹ thuật, gây khó khăn trong việc đi lại Các tuyến đường chính phục vụ khu công nghiệp vẫn chưa được nâng cấp, dẫn đến thế độc đạo của cầu Tân Thuận và tuyến đường Huỳnh Tấn Phát khiến khu vực chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư Vì vậy, một số dự án lớn đã được triển khai nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.
Hình 1.3 phản ánh các khu dân cư và các phân khúc thị trường trong không gian địa lý, cho thấy rằng các cấp thẩm quyền đã giao đất nhưng các đơn vị chưa triển khai đầu tư xây dựng Điều này cho thấy tình trạng chậm tiến độ phát triển khu dân cư do chưa có hoạt động xây dựng thực tế, ảnh hưởng đến quá trình quy hoạch và phát triển đô thị Việc phân khúc thị trường rõ ràng cùng với việc quản lý đất đai chặt chẽ là yếu tố quan trọng để thúc đẩy đầu tư xây dựng hạ tầng và nhà ở, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của các khu dân cư trong khu vực.
Nằm phía nam thành phố Hồ Chí Minh, khu vực này đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển của thành phố nhằm giãn dân và giảm ùn tắc giao thông trung tâm nội thành Khu vực còn thúc đẩy sự kết nối giữa các khu đô thị, khu công nghiệp của các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, hình thành các cụm đô thị và khu công nghiệp thuộc "Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam".
Khu đô thị hiện đại trong thế kỷ 21 được quy hoạch đa chức năng, bao gồm trung tâm hành chính, thương mại, dịch vụ, cơng nghiệp khoa học, văn hóa, giáo dục, nghỉ ngơi và giải trí, đáp ứng nhu cầu cuộc sống của khoảng 500.000 cư dân.
Quy hoạch tổng thể do cơng ty SOM (Skidmore Owings and Merrill, Ltd.Co) thiết kế, được thủ tướng chính phủ phê duyệt vào năm 1994.
Khu đô thị mới Nam Thành phố có diện tích tự nhiên lên tới 2.975 ha, sử dụng tuyến đường Nguyễn Văn Linh làm trục phát triển chính Khu vực này được chia thành ba khu vực song song: phía bắc đường Nguyễn Văn Linh là dãy công viên cây sanh mang tính chất văn hóa, gồm các công viên, khu thể thao và trường học; trung tâm là dãy đô thị hiện đại lấy tuyến đường Nguyễn Văn Linh làm trục xuyên tâm; phía nam là vùng vành đai bảo tồn môi trường thiên nhiên, nhằm duy trì và phát triển bền vững cảnh quan tự nhiên của khu vực.
Quận 7 được hình thành từ 05 xã phía bắc và một phần thị trấn huyện Nhà Bè cũ với tổng diện tích tự nhiên là 3576 ha nằm về phía đơng nam Thành phố.
Phía bắc giáp quận 4 và quận 2; ranh giới là kênh Tẻ và sơng Sài Gịn
Phía nam giáp huyện Nhà Bè; ranh giới là rạch Đĩa, sơng Phú Xuân
Phía đơng giáp quận 2, Đồng Nai; ranh giới là sơng Sài Gịn và sơng Nhà Bè
Phía tây giáp quận 8 và huyện Bình Chánh; ranh giới là rạch Ơng Lớn.
Quận 7 cĩ vị trí địa lý khá quan trọng với vị trí chiến lược khai thác giao thơng thuỷ và bộ, là cửa ngõ phía nam của Thành phố, là cầu nối mở hướng phát triển của Thành phố với biển Đơng và thế giớị các trục giao thơng lớn đi qua quận như xa lộ Bắc Nam, đường cao tốc Nguyễn Văn Linh Sơng Sài Gịn bao bọc phía đơng với hệ thống cảng chuyên dụng, trung chuyển hàng hố đi nước ngồi và ngược lại, rất thuận lợi cho việc phát triển thương mại và vận tải hàng hố cũng như hành khách đi các vùng lân cận.
Về địa hình thổ nhưỡng: địa hình quận 7 tương đối bằng phẳng, độ cao địa hình thay đổi khơng lớn, trung bình 0,6m đến 1,5m Thổ nhưỡng của quận
7 thuộc loại đất phèn mặn.
Nguồn nước chịu ảnh hưởng bởi chế độ bán nhật triều, gây ra hiện tượng biến đổi lượng mặn theo từng nửa năm Thời kỳ nửa năm ngọt kéo dài, trong khi nửa năm còn lại là mùa mặn, khiến độ mặn của nước tăng cao liên tục Tình trạng này diễn ra ngay cả trong mùa mưa, ảnh hưởng lớn đến hệ sinh thái và sinh hoạt của cộng đồng địa phương Việc duy trì cân bằng nguồn nước trong điều kiện biến đổi khí hậu là một thách thức lớn hiện nay.
Hệ thớng sơng rạch chính của quận 7 bao gồm sơng Sài Gịn, sơng Nhà Bè, sơng Phú Xuân, rạch Đĩa, rạch Ơng Lớn, kênh Tẻ và nhiều rạch nhỏ.
Hệ thống giao thông quận có tổng diện tích đường bộ khoảng 38ha, chiếm 1,86% diện tích tự nhiên Các cầu Tân Thuận 1, Tân Thuận 2, Kinh Tẻ và Rạch Ơng đóng vai trò kết nối quận 7 với nội thành, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế của quận.
Quận cĩ khoảng 1.020 ha sơng rạch, chiếm 28,38% diện tích tự nhiên.
Quận 7 có ba cảng lớn gồm cảng Bến Nghé, cảng Loutus Tân Thuận Đông và cảng Bông Sen, đóng vai trò quan trọng trong hoạt động logistics của khu vực Bên cạnh đó, quận còn sở hữu một số cảng chuyên dụng phục vụ mục đích nội bộ như cảng Rau quả và cảng Dầu thực vật, góp phần thúc đẩy phát triển thương mại và giao thương nội địa Các cảng này góp phần nâng cao năng lực vận chuyển hàng hóa, đảm bảo hoạt động xuất nhập khẩu diễn ra thuận lợi và hiệu quả.
Về khí hậu: trung bình hàng năm nhiệt độ là 27 0 C, lượng mưa là 330 mm, độ ẩm trong năm 80%.
Quận có diện tích tự nhiên là 3.576 ha, gồm 10 phường: Phú Mỹ, Phú Thuận, Tân Phú, Tân Thuận Đông, Bình Thuận, Tân Thuận Tây, Tân Kiểng, Tân Quy, Tân Phong và Tân Hưng Phường Phú Thuận có diện tích lớn nhất với 829 ha, trong khi phường Tân Quy là nhỏ nhất với 86 ha Thông tin về đặc điểm tình hình dân cư của quận còn đang được cập nhật.
Dân số của quận đã tăng đáng kể kể từ khi thành lập vào tháng 4/1997 với 90.920 nhân khẩu, lên 97.806 người vào tháng 12/1997, tăng 7,57%, và đạt 115.024 người vào ngày 01/04/2001, tăng trưởng 8,38% so với năm 1997 Trong đó, tỷ lệ dân trong độ tuổi 15-34 chiếm 42,3% tổng dân số, phản ánh cơ cấu dân số trẻ và năng động Tình hình dân cư có sự xáo trộn mạnh và phân bố không đồng đều, với mật độ dân số trung bình là 3.220 người/km² Tỷ lệ dân cư có hộ khẩu tại quận chiếm 72% số hộ và 74% số nhân khẩu, trong khi diện KT2, KT3, KT4 chiếm 34% số hộ và 33% số nhân khẩu, cho thấy sự phân bố dân cư không đều và đa dạng về cơ cấu xã hội.
Về tín ngưỡng: cĩ 31 cơ sở tơn giáo, trong đĩ cĩ 14 chùa, 10 tịnh thất, tịnh xá, 05 nhà thờ thiên chúa giáo, 01 hội thành tin lành, 01 nhà nguyện.
Các cơ sở tin ngưỡng dân gian tại địa phương gồm có 03 đình, 01 đền và 11 miếu, thể hiện đời sống tín ngưỡng phong phú của cộng đồng Lễ hội truyền thống tại các cơ sở này thường xuyên tổ chức, diễn ra chủ yếu vào tháng 1 và tháng 2 âm lịch, thu hút đông đảo người dân tham gia Nhiều đình, miếu đã duy trì hoạt động lễ hội liên tục từ 100 đến 200 năm, góp phần giữ gìn nét đẹp văn hóa truyền thống và thể hiện lòng thành kính của cộng đồng đối với các vị thần linh, tổ tiên.
Các di tích lịch sử văn hóa nổi bật bao gồm Đình Tân Quy Đơng và Đình Thờ Thân Thành, góp phần lưu giữ nét đẹp truyền thống của địa phương Ngoài ra, còn có Hồng Bổn Cảnh với sắc phong của vua Tự Đức, thể hiện giá trị lịch sử và văn hóa sâu sắc Các di tích như Gị Ơ Mơi, nhà tưởng niệm Bác Hồ và nghĩa trang liệt sĩ Nhà Bè là những địa điểm quan trọng ghi nhận công lao anh hùng của các anh hùng liệt sĩ và thể hiện lòng thành kính của nhân dân đối với các bậc tiền nhân.
1.3.2 Khái quát về cơng ty Phú Mỹ Hưng
Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng, được thành lập ngày 19/5/1993, là kết quả hợp tác giữa Công ty Phát Triển Công Nghiệp Tân Thuận (IPC - Việt Nam) và Tập đoàn Central Trading & Development (CT&D - Đài Loan) Đây là một công ty liên doanh chiến lược, đóng vai trò quan trọng trong phát triển khu đô thị cao cấp tại Việt Nam Với hơn 30 năm kinh nghiệm, Phú Mỹ Hưng đã trở thành biểu tượng của sự phát triển bền vững và năng động của khu vực phía Nam Công ty chuyên cung cấp các dịch vụ bất động sản, xây dựng và quản lý dự án quy mô lớn phù hợp với xu hướng thị trường.
IPC: Đại diện cho UBND TP.HCM, gĩp 30% vốn qua quyền sử dụng đất và nguồn nhân lực cho sự phát triển đơ thị mới Phú Mỹ Hưng
Nội dung và phương pháp nghiên cứu
- Tình hình phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh và các phân khúc thị trường nhà ở đơ thị;
Quá trình hình thành vị thế của Phú Mỹ Hưng bắt nguồn từ quy hoạch bài bản và việc xây dựng khu đô thị hiện đại, đồng bộ Công tác tiếp thị hiệu quả đã góp phần nâng cao nhận thức và tạo dựng hình ảnh thương hiệu bền vững trong tâm trí người tiêu dùng Nhờ đó, Phú Mỹ Hưng đã xây dựng được uy tín vững chắc, trở thành biểu tượng của khu đô thị cao cấp tại TP.HCM.
Nghiên cứu này nhấn mạnh vai trò của khu đô thị Phú Mỹ Hưng trong việc khẳng định vị thế của mình thông qua sức hút đối với các thành phần dân cư đa dạng Sự thu hút này đã thúc đẩy hình thành mặt bằng giá căn hộ độc lập, khác biệt rõ rệt so với các khu dân cư lân cận Điều này cho thấy Phú Mỹ Hưng không chỉ là trung tâm phát triển đô thị mà còn là điểm đến hấp dẫn cho các cư dân có thu nhập cao, góp phần nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực.
- Những vấn đề tồn tại trong quá trình xây dựng vị thế khu đơ thị Phú Mỹ Hưng và phương hướng giải quyết;
- Phương pháp điều tra: điều tra, thu thập tài liệu liên quan đến việc nghiên cứu;
- Phương pháp so sánh: so sánh giữa khu Đơ thị mới Phú Mỹ Hưng và những nơi khác;
- Phương pháp chuyên gia: thu thập thơng tin cĩ liên quan từ những người am hiểu sự việc, từ các chuyên gia;
Phương pháp phân tích và tổng hợp là quá trình tổng hợp tài liệu từ nhiều nguồn khác nhau để đánh giá toàn diện về vị thế khu đô thị Phú Mỹ Hưng Qua đó, chúng tôi phân tích các yếu tố cấu thành như hạ tầng, quy hoạch đô thị và mức độ phát triển kinh tế để đưa ra kết luận chính xác về tiềm năng của khu vực này Phương pháp này giúp đảm bảo các quyết định dựa trên dữ liệu đa chiều, tối ưu hóa việc khai thác giá trị của khu đô thị Phú Mỹ Hưng.
Phần 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
2.1 Tình hình phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh từ trước đến nay
2.1.1 Tình hình phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh
Thị trường bất động sản tại Việt Nam chính thức được thừa nhận từ những năm 1990, đánh dấu bằng sự ra đời của Luật đất đai năm 1993 Dù mới hình thành, thị trường này đã có bước phát triển tích cực với nhiều dự án đầu tư vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, nhà ở và dịch vụ, góp phần thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa và hiện đại hóa Thị trường bất động sản Việt Nam duy trì tốc độ phát triển ổn định trong nhiều năm qua, đồng thời tuân theo quy luật kinh tế, khiến thị trường này cũng không tránh khỏi những đợt dao động theo chu kỳ thường lệ.
Kể từ năm 2000, sau thời gian ổn định, thị trường bất động sản bắt đầu có sự biến động rõ rệt, với mức tăng giá nhanh chóng và liên tục Giá nhà đất đã đạt đỉnh cao vào khoảng quý II của năm, phản ánh xu hướng phát triển mạnh mẽ của thị trường trong giai đoạn này.
Năm 2001, nhiều chuyên gia nhận định rằng giá bất động sản của Việt Nam đang ở mức cao nhất thế giới, vượt xa các thành phố lớn của các nước phát triển Nguyên nhân chính bao gồm nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ, thúc đẩy nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh và nhà ở của người dân ngày càng gia tăng Bên cạnh đó, sự gia tăng đột biến của hoạt động đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản cũng góp phần làm thị trường bùng nổ.
Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản bao gồm chính sách đất đai của Nhà nước, tâm lý kỳ vọng về khả năng sinh lợi từ đất và thiếu hụt thông tin về giá nhà đất Chính sách của Nhà nước về đất đai có tác động trực tiếp đến quyền sở hữu và chuyển nhượng đất đai, từ đó ảnh hưởng đến giá cả thị trường Ngoài ra, niềm tin và kỳ vọng của người dân về khả năng sinh lợi từ đất đai thúc đẩy đầu tư và giao dịch tăng cao Thêm vào đó, việc thiếu thông tin rõ ràng về giá nhà đất khiến người mua và nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc đưa ra quyết định chính xác, gây ra biến động và khó dự đoán trên thị trường bất động sản.
Vào ngày 22/4/2002, Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành chỉ thị 08/2002/CT-UB quy định không cho phép các dự án nhà ở phân lô bán nền, bắt buộc xây dựng hoàn thiện nhà trước khi chuyển nhượng Ngoài ra, người mua đất ruộng phải là người trực tiếp sản xuất, nhằm kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động sản Những quy định này đã làm giảm sốt trong các dự án nhà ở, báo hiệu một cuộc thối trào kéo dài sau đó.
Từ cuối năm 2003 thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng,
Thị trường bất động sản năm sau có xu hướng trầm lắng hơn so với năm trước, được nhiều người nhận xét là “đóng băng” Theo số liệu thống kê, tổng số giao dịch bất động sản trong năm 2003 đã giảm đáng kể, cho thấy sự suy giảm hoạt động mua bán và phát triển trong lĩnh vực này Điều này phản ánh xu hướng chững lại của thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay.
Năm 2004, giá nhà đất giảm 56%, và đến năm 2005, giảm tới 78%, thể hiện sự sụt giảm rõ nét trên thị trường bất động sản thành phố Tuy diễn biến giá cả không đồng đều và khá phức tạp, nhiều khu vực đã chứng kiến mức giảm từ 30-40%, dù vậy vẫn gặp khó khăn trong việc thu hút người mua Giá nhà đất trên mặt bằng thành phố phản ánh xu hướng giảm mạnh, gây ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản địa phương.
Nguyên nhân chính gây biến động bất thường của thị trường bất động sản là do hệ thống quản lý, bao gồm luật pháp, quy hoạch và tài chính, vẫn còn nhiều điểm chưa phù hợp để điều tiết thị trường hiệu quả Trong đó, hệ thống thuế sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở khu vực phi nông nghiệp chưa đủ sức kiểm soát và điều tiết Bên cạnh đó, hệ thống đăng ký và quản lý đất đai còn yếu kém, cùng với năng lực đội ngũ cán bộ trong lĩnh vực này chưa đáp ứng yêu cầu của một thị trường ngày càng phát triển mạnh mẽ Thị trường bất động sản còn đối mặt với tâm lý đám đông, khiến các nhà đầu tư rút vốn khi thị trường “lạnh” và đua nhau tham gia khi thị trường “nóng”, góp phần tạo ra những biến động lớn.
Kể từ tháng 7 năm 2003, giá vàng tăng nhanh liên tục đã làm giảm mạnh các hoạt động giao dịch trên thị trường Đến cuối năm 2003 và năm 2004, nhiều văn bản quy phạm pháp luật mới được ban hành và áp dụng, gây suy giảm nghiêm trọng hoạt động thị trường bất động sản Sự kiện này khiến thị trường gần như “đóng băng”, ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển của ngành bất động sản trong giai đoạn này.
Từ năm 2004 đến đầu năm 2007, thị trường bất động sản hoàn toàn im lặng, gây ra nhiều khó khăn cho các nhà kinh doanh nhỏ lẻ Những doanh nghiệp nhỏ phải đối mặt với tình trạng phá sản hàng loạt do ít có giao dịch thực sự diễn ra trên thị trường Trong giai đoạn này, hoạt động mua bán diễn ra rất hạn chế, chủ yếu chỉ còn một số ít người có nhu cầu thực sự để sở hữu bất động sản.
Vào cuối năm 2007 và đầu năm 2008, thị trường bất động sản tại các thành phố lớn như TP.HCM ghi nhận dấu hiệu tăng trưởng, với giá căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê và khách sạn tăng cao Cụ thể, giá căn hộ chung cư tại TP.HCM tháng 2/2008 đã tăng khoảng 50% so với năm 2006, nhưng chỉ tập trung ở một số địa bàn và phân khúc thị trường nhất định Đến tháng 3 và 4/2008, sau các biện pháp kiểm soát tiền tệ của Chính phủ, giá bất động sản đã chững lại và có xu hướng giảm.
Trong bối cảnh khó khăn về tài chính, nhiều dự án bất động sản gặp phải trở ngại trong việc giải tỏa đền bù và không thể bán đất hoặc nhà cho khách hàng, do hạn chế trong việc tiếp cận vốn ngân hàng Năm 2007, khi thị trường địa ốc trong giai đoạn bùng nổ, các dự án dễ dàng huy động vốn bằng cách bán quyền mua trước khi triển khai thực tế, đồng thời các ngân hàng vẫn sẵn sàng rót vốn cho các dự án này Tuy nhiên, tình hình hiện tại đã khác hoàn toàn, người mua nhà ngày càng khó khăn trong việc vay vốn ngân hàng như thời kỳ trước, gây ảnh hưởng lớn đến hoạt động của thị trường bất động sản.
